茶叶公社招商策划方案

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1、保靖茶叶公社招商卒 肃划方案经营战略一、项目简介保靖三味茶业公社市场管理服务有限公司（以下简称：茶叶公社）位于湘西保靖县新城中心， 商业面积超1万褶，商铺465间；依托张花高速、张吉怀高铁及建设中的花垣机场，连通张家界 和凤凰景区，与创科城交相呼应，是湘西久霖集团在保靖县重点打造的集旅游接待、茶叶及周边产品销售为一体的专业综合茶叶市场，亦是集休闲、娱乐、小吃、购物、餐饮、住宿、旅游、古玩等 为一体的苗土文化旅游接待点；同时也是湘西民族特色工艺品、民族土特产等全方位展示土家族苗 族文化的对外窗口。配套美高梅国际酒店、苗族土家族特色装饰店铺，集进、销、存为一体的茶叶 智能化专业仓储物流园。内设苗族

2、文化、茶文化特色产品一条街，土家族文化、茶文化特色产品一条街，古玩一条街，六大名茶展示一条街，茶点、小吃一条街。主要经营茶叶及茶有关的书画艺术 品、民族特色工艺品、民族土特产等。来到这里见到成片的仿古建筑群，穿着极具土苗民族特色的银饰衣裳，你能感受到浓厚的历史 文化氛围，仿佛穿越到了 50年代的人民公社，商贾云集，小贩吆喝，热闹非凡！历史源远流长的 华夏茶文化在这里体现的淋漓尽致。二、项目定位1 .业态定位a）湘西州首家专业茶叶市场b）大湘西旅游购物休闲接待点2 .消费人群分析a）主要群体：保靖常驻居民、各地批发商、游客b）次要消费人群：异地旅居客、礼品采购、企业采购3 .功能定位a）集旅游接

3、待、茶叶及周边产品销售为一体的专业综合茶叶市场；b）集休闲、娱乐、购物、餐饮、住宿、旅游、古玩为一体的苗土文化旅游接待点；c）湘西民族特色工艺品、民族土特产等全方位展示土家族苗族文化的对外窗口4 .商业业态组成a）全国六大名茶系列；b）湘西民族特色工艺品、手工制品、特色服饰；c）琴棋书画、古玩收藏、茶具、茶几；d）旅游衍生品、茶馆、茶艺师孵化基地；e）大健康、金融服务、生活配套服务。5 .经营理念打造湘西州首个以茶叶为主的民族特色文化旅游景点6 .产品定位a）全国六大名茶系列约占市场40%；b）茶周边产品约占10%;c）旅游衍生品约占20%;d）民族特色产品约占20%;e）其他配套产品约占10

4、% o7 .经营方针商品以质取胜，经营以特取胜，服务以细取胜，购物以便取胜，品种以全取胜，价格以实 取胜。8 .品牌定位打造湘西州首个茶博会、茶叶交易集散商贸中心精品资料招商方案、招商理念合作双赢 共同发展：一个要长远发展的企业，应该与经销商利益相通，命运相连，风险共担, 合作双赢，共同发展，形成真正意义上的，长久而稳固的战略伙伴，这才是我们本次招商的 工作理念。a）根据上述的经营模式，实施多主体经营即经营风险与负担分散到各经营主体，共同承担。b）以适应市场为先导，满足需求为中心，根据保靖市场和商圈竞争状况，结合市场总体定位， 合理锁定与茶相关的业态，重在突出品牌化、地域特色化、专业化。c）培

5、育市场，营造茶市的良好商誉，树立茶叶公社形象。在保证经济利益的同时以最快的速 度、最大的能量、最小的投入，提升茶叶公社的知名度、美誉度、信誉度，提升创科城整 体片区的无形资产价值，拓宽销售渠道。d）通过招商吸引人流，创造人气，推动商铺的招商销售。、招商原则秉承以客户为中心，诚信为本、信誉至上、互惠合作、永续经营、先做人气、后做生意的原则。 努力寻求厂、商和消费者之间的利益平衡点，让市场和客户共同分享茶市的巨额利润。1 .以租赁为主的原则按规划的功能区域引进生产厂家、代理商、经销商及其它经营业主，以租赁的方式进场经营，最大限度的提高有保障收益，向场地要效益。2 .坚持品牌经营的原则旨在突出茶叶市

6、场的经营特色，以全国六大名茶系列畅销品牌为主，茶周边产品、民族特 色产品、古玩字画、旅游衍生品为辅。3 .坚持商品的连带性的原则招商时应严格按业态分布规划进行，并作好不同门类之间的商品的合理过渡，作到自然过 渡，避免生硬连接。4 .坚持质优价廉的原则在保证商品质量、规格的前提下，价格不能高于同类商品专营店，以提高茶叶公社商品的 竞争力，因此在招商时，应尽可能引进厂家、总代、总经销商等源头货、一手货较好。5 .坚持以“固本吸远、远交近攻”的招商原则本项目的招商要以商业地产全程整合理论为指导思想，先期招商的目的是为销售商铺，后 期招商的目的是为保证经营，根据项目的销售时机把握好招商的节奏，坚持以“

7、固本吸远、 远交近攻”的招商原则。本地市场的商品结构、档次、价位是与消费者经过长期磨合而形成 的，能比较全面地反映大多数消费者的需求，抓住本地市场资源开发的同时，要更注重益 阳、云南、福建等周边重点茶产地市场品牌资源的引进，为本地消费者和外来保靖旅游的 消费者创造出新的亮点。同时也对本地的经销商产生较大的刺激力和吸引力，利于招商的 进行。三、招商范围|1 .全国六大名茶系列；2 .湘西民族特色工艺品、手工制品、特色服饰；3 .琴棋书画、古玩收藏、茶具、茶几；4 .旅游衍生品、茶馆、茶艺师孵化基地；5 .大健康、金融服务、生活配套服务。四、同商对象|1 .具备一定经营能力和经济实力的厂家、公司或

8、个人 ；2 .有强烈的经营意识和成功欲望；3 .认同茶叶市场经营模式；4 .愿配合茶叶市场统一规划、统一管理和各项营销活动 ；5 .讲求信誉，可长期合作；6 .能够按规定及时交纳各种费用；五、招商流程1 .进行市场调研，建立客户基础资料信息库，并进行客户分析；2 .确定招商对象和渗透渠道；3 .制定招商政策和优惠组合策略；4 .进行客户招商月计划实施；5 .制定客户招商周工作计划；6 .对客户信息归档完善、招商资料准备就绪；7 .进行客户开发、拜访、接洽；8 .进行客户分类、区分主力客户及散户；9 .安排客户初步洽谈，填写意向租赁登记表；10 .与客户进行深入的沟通谈判；11 .客户签定入驻意

9、向协议书、交纳租赁定金；12 .正式签定租赁合同，并缴纳租金。六、招商政策1 .招商租赁模式为了尽快完成招商任务，在招商先行的原则下，我们采取短期租赁与长期租赁模式；2 .租金制定a）根据市场同区域同业态租金水平制定：这种市场比较法即在相同区域的相同业态商铺,根据其租赁的市场价格作为参考标准来确定自己的价格，同时根据不同地段的地价差 和产品的优劣势来确定价格差。b）按照商铺价格和回报率进行反推制定：在基本制定商铺价格的价格水平，按照前三年回报率为6%、7%、8%的情况下，反推出租金的大致水平范围，然后按照铺面的位置 和面积大小然后制定具体的租金。3 .租金策略：茶叶公社采用统一租策略，不分位置

10、，不分大小，先到先得原则，因市场刚启动招商，大部分商户会处于观望状态，实行统一租金的策略有利于刺激商户先行进场，抢占好位置，主观上感觉获得了利益；后进场的商户虽然选不到了好位置的商铺， 但看到前面已有很多商 户进驻，信心会增强，也不会产生吃亏的心理想法。4 .政策说明茶叶公社的招商工作考虑到商铺经营模式的特点，并充分考虑到投资者投资形式的多样性，故分类确定适宜的政策，具体分述如下：a）短期租赁型1）开业前进驻的商户，合同签3年，前两年免租，第二年缴纳第三年租金，租金均价15元/平米；2） 一次性租赁100平米以上的，另再配幸福家园住宅1套（两室一厅）3年使用权;第4年开始，租金随行就市；3）开

11、业后进驻的商户，按照实际情况进行租金减免；b）长期租赁型1） 一次性租赁20年，25万/套商铺，不分位置，不分大小，先到先得；2）另再配幸福家园住宅一套（两房一厅） 20年使用权；c）物业管理费租赁茶叶公社的商户均免2年物业管理费，第3年减半，第四年恢复正常，物业管理费为1.5元/平米/月。七、招商方式针对茶叶公社商铺经营模式的特点，对长期租赁且不经营的商铺（委托我方招商或由市场返租形式），要进行招商考虑，从而确保商场的如期开业。具体的招商方式分述如下：a）完全租赁方式：商户自主经营、收银、确定营业时间等，如：独立的专营店形式；b）联营方式:采用营业额扣点式，分保底和不保底两种；市场的经营风险

12、较大。c）经销和代销方式，是针对市场自营项目部分的考虑，重在先培育品牌，培育成熟后再八、营运模式统一招商，统一规划，确保茶叶公社商品组合、业态、档次、价格等定位准确，保障后期持续经营。九、推广活动1 .新闻发布会2 .招商广告全力推广（DM、硬性广告等）3 .招商产品说明会4 .参加全国各地举办的茶博会、对接会5 .主力商家进驻签约仪式6 .主力商家开业典礼7 .组织商户去外地市场考察十、招商工作安排针对茶叶公社商业业态的多样化，设计品类之多，范围之广，制定如下招商小组开展工作：1 .湘西州茶叶市场招商小组：3人负责湘西州茶企、茶商、茶基地合作社、及其他周边产品招商。2 .外地茶叶市场招商小组

13、：2人负责全国六大名茶系列茶企、茶商、茶基地合作社、及其他周边产品招商。3 .旅游衍生品招商小组：2人负责旅游衍生品、湘西州民族特色工艺品、古玩字画等产品招商4 .主要工作事项a）招商广告全力推出（DM、硬性广告）；b）保靖县各临街商铺及各同类专卖店发放相关招商资料；c）到各市、县同类市场目标性宣传招商；d）招商人员进行招商初步谈判；e）全方位客户集累；f）招商市场信息反馈，再结合市场情况进行经营布局规划调整g）自营业主品牌的确认；h）本阶段完成80%商铺合作协议或意向协议的签定。卜一、费用预算1 .高速路T牌（高炮）广告（计划2块）： 200000.00 ;2 . DM宣传单页、折页： 30

14、000.00 ;3 .电视广告、植入广告： 150000.00 ;4 .出街广告/户外广告： 200000.00 ;5 .网络推广费用： 50000.006 .招商、新闻发布会（预计 3场）： 150000.00 ;7 . 3年租赁期人员提成： 700000.00 ;8 .人员工资（10人编制/2个月）： 80000.00 ;9 .差旅费（10人编制/2个月）： 100000.00 ;注：商户来人考察费用不计入；10 .招商人员工作工具： 20000.00 ;11 .其他未计入预算费用；合计：168万（不含其他未计入预算费用）湘西久霖集团营销部2018年08月01日Welcome ToDownload !欢迎您的下载，资料仅供参考！