热点板块总结——重庆大石坝组团之鸿恩寺板块

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1、20102010年热点板块总结年热点板块总结大石坝组团之鸿恩寺板块大石坝组团之鸿恩寺板块沙坪坝商圈解放碑商圈南坪商圈观音桥商圈杨家坪商圈大石坝组团位于江北区西北部前段，毗邻嘉陵江，与沙坪坝商圈及观音桥商圈近在咫尺，与另外三大商圈也在10分钟车程之内，处于重庆点式分布的中心位置，发散性强；同时由于位处商圈交界处，动静交接之间，相对居住环境更优。功能定位：功能定位：江北生产生活区，江北商业副中心。人口规划：人口规划：从目前的15万人提高到35万人。教育配套：教育配套：政府已建和即将建成的有7所中学、 17所小学、37个幼儿园。住宅规划：住宅规划：作为生产生活区，未来规划建筑面积将达到700多万平米

2、，住宅面积达到460多万平米。大石坝组团区位分析 大石坝组团商业布局：商业布局：石马河农产品集散区主要是做大做强观音桥农贸市场，建成辐射整个西部农产品供应市场的现代化农产品集散基地；鸿恩寺公园片区依托片区独特的地形地貌，实施统一开发，建成旅游观光、市民休闲的大型城市生态公园，同时，依托公园加快周边地区的开发和配套建设；大石坝片区结合旧城改造，调整经营结构，提高经营档次，重点发展以装饰建材为主的专业批发市场。同时兴建一批功能齐全、设施先进、规模适中的商场、超市、酒店等商业设施。石马河农产品集散区石马河农产品集散区装饰建材批发市场装饰建材批发市场汽车销售维修一条街汽车销售维修一条街餐饮一条街餐饮一

3、条街石马河大石坝组团将在原有商业规划上进行优化，在农产品集散区辐射能力、汽车消费服务、建材批发等方面加快商业发展；产业规划上以农产品加工业和现代服务业为主，在石马河的石子山和玉带山南桥寺一带，通过用地调整后重新规划建设一批特色鲜明的都市楼宇工业群，形成江北区都市楼宇工业发展的龙头，促使都市楼宇工业向规模化方向发展，重点规划发展包装印务、新型材料、生物医药等工业。 从商业及工业的布局规划上来看，工业密度不大，污染性小，商业品质不断提升，因此组团本身尤其是组团东南部的鸿恩寺板块非常适合大型住宅群的规划。大石坝组团商业及工业布局 大石坝组团作为重要的生产居住区，拥有丰富的景观绿化资源，除了原有的花卉

4、园和石门公园外，2009年5月已经开放的鸿恩寺森林公园，是市内最大的市政公园，玉带山坡地公园也已开放，石马河绿色公园、儿童公园、石子山体育公园已经投入建设，市政规划公园面积迅速扩大，不断提升“宜居”品质。大石坝组团景观绿化资源 鸿鸿恩恩寺寺森森林林公公园园花卉园花卉园石门公园石门公园石子山石子山体育公园体育公园佰佰富富高高尔尔夫夫球球场场儿儿童童公公园园大石坝组团玉带山坡地公园玉带山坡地公园石马河绿色公园石马河绿色公园北北 滨滨 路路 创创 意意 大大 道道根据重庆市“十一五”道路规划，主城将建设“5纵6横1环7联络”的道路网络，江北区计划到2012年，基本建成江北区“三横六纵一射线10联络”

5、的骨架路网，并实现“10分钟周边”、“20分钟对外”的目标。在此规划下，大石坝组团的交通将得到极大的提升，两条纵线直达渝中区，多条横线到达主城各区，双碑大桥、红岩村大桥2012年将建成通车，此外，规划中的4条轻轨交通线3、5、6、9线更是贯穿整个地块，组团交通通达度将极大提高。已有道路在建道路规划桥梁大石坝组团道路规划 双碑大桥双碑大桥红岩村大桥红岩村大桥高家花园大桥高家花园大桥石门大桥石门大桥嘉华大桥嘉华大桥北滨路北滨路内环高速公路内环高速公路渝南高速渝南高速龙湖源著保利江上明珠首创国际社区东原D7区华润中央公园金科十年城保利香雪盛世北辰绿地新都会凤凰湾大石坝组团为目前江北重点供应区域，在售

6、楼盘较多，且大多是大鳄开发商开发的大盘项目，在大盘和品牌地产的带动下，区域竞争力明显增加，居住品质大大提升，将形成新的中高端居住热点。 组团未售项目供应相对较少，主要有国奥村和保利椰风半岛等大石坝组团楼盘分布 未售楼盘在售楼盘动动态态板块板块项目名称项目名称容积率容积率总建筑面积总建筑面积（万方）（万方）物业形态物业形态在售大石坝保利江上明珠2.1125别墅、洋房、高层大石坝首创洪恩国际3.580高层大石坝东原D7区4.28100城市综合体大石坝华润中央公园3.966高层冉家坝盛世北辰325高层南桥寺龙湖源著4.1994洋房、高层南桥寺保利香雪4.268高层南桥寺元合悠哉悠宅4.9813.5高

7、层石马河宏帆凤凰湾2.5100别墅、洋房、高层大石坝绿地新都会12高层、公寓石马河壹江城2.535洋房、高层潜在冉家坝华欧地块（龙湖大城小院旁）石马河国奥村2.0375别墅、洋房、高层石马河中航技地块1.9555南桥寺云南城投项目1.59120别墅、洋房、高层南桥寺光华可乐小镇553高层合计合计303303大石坝组团面市楼盘梳理 楼盘名称楼盘名称物业形态物业形态推出体量推出体量( (万方万方) )面积区间面积区间目前销售率目前销售率目前折后均价目前折后均价宏帆凤凰湾联排1.4 120-26741%22500洋房56%13044叠拼89%17030首创鸿恩国际高层11.4 75-118.66%8

8、655保利江上明珠洋房9.3 121-22765%14175联排4.1 254-37917%24252保利香雪高层7.4 69-9387%8284东原D7 区高层7.3 61-9785%9121龙湖源著高层2.1 67-121100%8375洋房9.4 106-165100%14240绿地新都会高层1.6 55-9084%7884盛世北辰高层1.7 67-8665%8500大川壹江城高层1.4 42-8585%7500华润中央公园高层8.7 67-16260%9115大石坝组团在售楼盘情况片区价格普遍偏高，高层价格在8500左右，洋房在14000左右，联排别墅22000以上鸿恩寺板块城市功能定

9、位：中心休闲居住区鸿恩寺板块功能定位 红红 石石 路路北北 滨滨 路路轻轨站点红岩村大桥红岩村大桥嘉华大桥嘉华大桥南北快速干道鸿恩寺隧道大庆村立交轨道5号线观鸿大道观鸿大道鸿恩寺板块交通状况1座嘉华大桥、1条鸿恩寺隧道、1条华新分流道，约5分钟直达观音桥商圈、约10分钟迅达解放碑、10分钟达到南岸、15分钟到达机场。通过与华新分流道、鸿恩寺隧道、嘉华大桥、外环高速连通的道路网络，形成立体交通系统，迅达全城。 Page11占地1100亩，主城中心目前已开放的最大公园 鸿恩寺森林公园位于江北区龙脊山，地处重庆主城核心，南滨嘉陵碧水，东接观音桥。占地1100亩，为重庆主城已开放公园中最大的，园内制高

10、点海拔418米，登临山顶鸿恩阁观景台，可览江北区、渝北区、沙坪坝区、渝中区、北部新区胜景。鸿恩阁为仿古建筑，共七层，海拔高度468米左右，超过437.5米的南山“一棵树”观景台，是重庆主城最高观景台。 公园为主城观景胜地。制高点海拔418米，登临“鸿恩阁”，放目远眺：江北、渝中、南岸、渝北、沙坪坝、北部新区齐收眼底，山城丰姿、万家灯火、两江舟桥尽在望中。园内3万余株乔木浓荫蔽日，50万平米绿地早就都市养吧，空气清新，鸟语花香，秀恋幽谷，悬瀑流泉，更有新颖独特，祛烦解忧的“健心宫”，实为市民休闲健身健心之乐园。自然资源鸿恩寺公园 保利保利首创首创华润华润洪恩寺洪恩寺公园公园儿童公园儿童公园红岩村

11、红岩村大桥大桥（在建）（在建）嘉华大桥嘉华大桥东原东原鸿恩寺公园片区目前在售有4个项目，分别为保利江上明珠、首创鸿恩国际、华润中央公园和东原D7区该板块地块具有独特的先天条件，海拔413米的鸿恩寺公园所带来的景观绿化资源和地块高差，以及密集的交通改造工程，为打造品质楼盘提供了良好的基础。鸿恩寺板块项目 地块分析项目土 地面 积总建筑面 积项目地块优势项目地块劣势物业类型保利江上明珠2337051100000位处两大市政公园之间，绿化资源优越，地势较高，视线开阔，部分可观江高压线较多，公共交通相对不便高层、别墅、花园洋房首创鸿恩国际5964981250000前为城市主干道，后靠公园，同时享有绿化

12、资源与交通优势。地势较低，受公园影响相对较小高层、花园洋房华润中央公园229314850000距离嘉陵江仅有300米，未来交通便捷相对嘈杂，受公园影响小高层、花园洋房东原D7区200960680000交通最为便捷，且处于板块商业规划区。 相对嘈杂，受公园影响小高层、商业鸿恩寺板块项目 个案分析华润中央公园东原D7区首创鸿恩国际保利江上明珠项目位置：江北北滨路中段(鸿恩寺公园旁)开发商：华润置地（重庆）有限公司 总占地：19万方总建筑面积：67万方容积率：3.5绿化率：30%物业形态：高层和公寓项目开盘：2010年11月华润中央公园一一 期期开盘时间楼栋套数体量（万）面积区间销售率套内折后均价2

13、010.1111-14号楼6285.1935-18482%84562010.113号楼1881.568-14961%84992010.121号楼240267-16239%9115项目一期开盘情况华润中央公园11#11#2#2#1#1#13#113#112#12#14#14#13#213#23#3#已推楼栋已推楼栋户型分析两室两厅单卫套内面积：68户型方正，紧凑，无浪费空间功能、动静分区明显，保证生活的私密性华润中央公园户型分析三室两厅双卫套内面积：90L型景观阳台，广角度视野板式结构，南北通透超大生活阳台，独立的储物空间双卫设计，显私密空间户型分析三室两厅双卫套内面积：114户型方正，干湿动静

14、分区明显。7.5米超长景观阳台，享无限视野4.5米大尺度开间，尊贵大气3.9米超阔主卧室，270转角景观飘窗。双卫设计，尽显私密空间p东南亚休闲风格，配合简洁、明朗的现代设计风格，更具人文风情与奢华氛围，并以简单的板、块、面形式来构成灵动丰富的空间层次。p既拥有古典风格的高雅低调、精美细节，又兼备现代风格的通透、简洁与活力。华润中央公园建筑风格设置专门的植物列表在植物配置原则上，以重庆地域特点为基准，兼顾四季景观，使月月花无断时，四季常青。选用多种充满热带风情的植物品种塑造纯正的东南亚气质。 华润中央公园园林景观示范区注重左右对称和视觉遮挡，不仅将小空间设计得玲珑精致还给人沉稳大气之感。华润中

15、央公园精致细腻的细节打造体现华润对项目的品质追求华润中央公园样板间阳台及空调位入户玄关细节彰显品质项目主要围绕项目的地理位置，自身资源，突出表现大自然的清新，体现居住环境的优雅，并结合产品的自身大气沉稳的风格进行推广。华润中央公园营销广告三期：写字楼 SOHO一期：高层在售五期：综合商业四期：小高层、洋房总占地面积：23万方 总建筑面积：100万方 容积率：4.30绿化率：32.55% 物业形态：集SHOPPING MALL、高层住宅、SOHO公寓等于一体的大型城市综合体 东原D7区项目规划二期：高层和幼儿园4.5的容积率规划为高层和大型商业为主，少许洋房和小高层商业摆放于整个项目的最前方，临

16、靠主干道，有利于聚集人气，昭示性强；共计26万方，是大石坝唯一的大型商业配套项目，商业是本项目的亮点和卖点之一一二期的高层组团临挨商业摆放，自住投资兼得，其客户群偏向年轻化，户型设计最好偏向紧凑型四期洋房组团摆放在最里面，环境相对安静宜居，提升了项目档次型开盘时间楼栋套数面积区间销售率套内折后均价2010.91/2号楼86960-100100%83002010.104号楼36062-9795%8675东原D7区开盘情况两次开盘销售火爆！火爆！ 1栋栋 3梯8户 2栋栋 4梯14户 3栋栋 3梯6户 4栋栋 3梯6户 5栋栋 3梯6户 6栋栋 4梯14户 7栋栋 3梯8户东原东原D7区一期区一期

17、36的单身公寓全采光厨房和厕所是户型的一大亮点。开间尺度和阳台设计保证了卧室的舒适度，但是牺牲了客厅的采光通风性东原D7区户型分析两室两厅套内面积67干湿、动静分区合理两室两厅（可变三房）套内面积80干湿、动静分区合理 可变空间赠送东原D7区建筑外立面现代时尚大面积草坪、简单的水景、雕像等营造出开阔视野，低成本打造出大气蓬勃，令人心旷神怡的高效果示范区东原D7区行道树使得项目硬件与园林契合得更加和谐，很好的转移了项目的围墙等粗糙细节的视觉刺激示范区外立面丰富的色彩搭配，体现现代、时尚感，内部装修元素多样化，全面展示品质感东原D7区售房部样板房装修延续项目的现代、时尚风格，整体基调简洁、大方东原

18、D7区样板间项目案名由来：东原开发的第七个项目，也蕴含着东原欲打造新生活方式的意图。“上帝创造了一周的时间，如果6天是拿来工作，那么剩下的第7天一定是在东原D7区里休息。”非常新意 用心，记忆性强 强调自身地理位置，画面简洁、具有超强的现代时尚气息东原D7区营销广告一期7栋高层二期高层组团三期洋房组团学校规学校规划划鸿恩寺公园首创鸿恩国际占地面积：23万方建筑面积：100万方 容积率：3.5绿化率：35%物业形态：高层 洋房开盘时开盘时间间楼栋楼栋产品形态产品形态套数套数体量（万）体量（万）面积间面积间销售套销售套数数销售率销售率套内折套内折后均价后均价2010.81、3号楼高层4583.44

19、0-9543795%71652010.92号楼高层2621.7240-82262100%74392010.14、5号楼高层3964.3673-11932281%85652011.16号楼高层1941.8975-11812966%8655首创鸿恩国际推盘情况推盘情况 1栋栋 3梯8户 2栋栋 3梯8户 3栋栋 2梯6户 4栋栋 2梯6户 5栋栋 2梯6户 6栋栋 2梯6户 7栋栋 2梯6户首创鸿恩国际首创鸿恩国际一期一期套内套内7575平米平米 两室两厅两室两厅套内套内9696平米平米 三室两厅带院馆三室两厅带院馆满足了大尺度的客厅和主卧，相应的两次卧就显得不太完美首创鸿恩国际套内套内4040平

20、米平米 一室一厅一室一厅牺牲卧室开间尺度，保证客厅较大的采光面首创鸿恩国际现代简约的立面风格，全面展示建筑的大气、简约和线条美感丰富的树种植被，外加林间小道，休息厅等设施，体现首创鸿恩国际温馨舒适，宁静自然的宜居园林示范区温馨舒适，宁静自然的宜居园林示范区首创鸿恩国际低调沉稳低调沉稳 内敛古派内敛古派外观低调内部内敛沉稳首创鸿恩国际有品位有品位 有格调有格调分开设置的样板间首创鸿恩国际项目总占地面积：895亩总建筑面积：125万容积率：2.1绿化率：40%别墅区洋房区2洋房区1高层区高层区高层区超高层区保利江上明珠产品：5+1电梯洋房 总建面：104556 容积率：1.72主力面积：120-2

21、80停车位：708开盘时间楼栋套数体量（万）面积区间销售率套内折后均价2010.84/5 7-9 12/18/19/233025.5120-28084%110002010.83、13、22号楼1001.6119-23588%115802010.910、11、17号楼801.55120-22779%118602010.1020、21号楼400.63121-22765%14175开盘销售情况保利江上明珠项目特点自然资源：依托主城最大的森林公园鸿恩寺公园保利江上明珠陶然居集团在全国最大的桂花主题公园鸿恩寺森林公园内打造的“森林重庆”主题餐饮风情街鸿恩陶然大观园，紧邻江上明珠。具有20多个不同餐饮业态

22、。 全赠送庭院半赠送露台阳光房阳光房半赠送露台全赠送空间底跃户型（一）保利江上明珠露台全赠送庭院全赠送空间底跃户型（二）庭院结合露台的赠送露台全赠送露台底跃户型（三）露台、阳台的结合平层户型顶跃多露台赠送顶跃户型项目推广项目推广语：“珍藏重庆”，以最简练的文字把项目优势融入其中。“城心、林海、云上-珍宝级公园住区”注解了江上明珠的主城核心商圈之地段的稀缺性、鸿恩寺公园的资源景观、项目的视野优势和城市人文价值。画面简洁大气、色彩淡雅。保利江上明珠区域当前客户来源：现有的道路关系决定周边原住民仍是区域主力客户，外区客户主要为沙区和紧邻该区域的部分渝北区客户，对其他的客户吸引力不足。红石路盘溪路松牌

23、路沙坪坝区与大石坝一桥之隔，沙区客户外流，占大石坝成交客户20%以上。大石坝区域原住民大量企事业单位以及旧城改造拆迁换房需求客户，约占区域客户40%。盘溪、南桥寺片区为改变居住环境前往大石坝置业，约占成交客户15%。虽公交线路众多，但签于之前大石坝区域居住环境相对较差，其他区域客户仅占该区域成交客户25%，部分客户因在沙区工作选择该区域。红旗河沟重点堵车路段，上下班时间最为严重石门大桥典型堵车路段鸿恩寺板块 目前客户分析冉家坝片区渝中区九龙坡区南北干道红岩村大桥轨道5号线目前冉家坝片区客户分流至大石坝的置业可能性小，随南北干道和红岩村大桥的通车将拉近与大石坝的距离，部分客户选择鸿恩寺片区置业。

24、红岩村大桥的通车后将拉近渝中区与大石坝的距离，部分客户选择鸿恩寺片区置业。南北干道通车后将拉近九龙坡区与大石坝的距离，嘉华大桥的作用得到更大发挥，更大促进九龙坡客户向北分流。加州、新牌坊片区目前配套更成熟，城市形象优，后期因居住密度过高而不再宜居，客户必然外流。 鸿恩寺可能成为首选。区域未来新增客户来源：道路完善鸿恩寺片区的影响力必然大涨，九龙坡、渝中区以及外地客户对该片区关注度必将大大提高，区域客户范围扩大已成必然。鸿恩寺板块 未来客户分析大石坝组团大石坝组团作为江北区重要的生产生活区，景观绿化资源丰富，工业密度小、污染低，商业配备与交通规划不断提升，具有良好的居住环境与配套，适宜大型住宅群的规划。 在大石坝组团的三个板块中，鸿恩寺板块拥有鸿恩寺森林公园和儿童公园两大市政公园，南面临江，交通改造正在密集进行，是组团中最为宜居的版块。大石坝组团为目前江北重点供应区域，在售楼盘较多，且大多是大鳄开发商开发的大盘项目，在大盘和品牌地产的带动下，板块竞争力明显增加，居住品质大大提升，未来将形成新的中高端居住热点。 鸿恩寺板块在售四大项目，根据地块及资源差异和居住者对环境、交通、商业等方面的需求差异组合，形成了不同类型的居住氛围，成为2010年重庆房地产供应市场上的重要板块。保保利利首首创创华华润润儿童公园儿童公园贵拓贵拓/同鑫同鑫（东原？）（东原？）洪恩寺洪恩寺公园公园