新景祥岳阳·天伦城项目商业策划报告

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1、 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 岳阳岳阳天伦城天伦城 项目商业策划报告项目商业策划报告2009-08-302009-08-30谨呈：岳阳天伦城房地产开发有限公司 2009 YZ-YY-0806-11 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879写在前面的写在前面的关于天伦城关于天伦城B B地块商业启动，我司十分重视，

2、组织各部门展地块商业启动，我司十分重视，组织各部门展开多轮的讨论，并开展了岳阳商业全面扫街调研工作，本次开多轮的讨论，并开展了岳阳商业全面扫街调研工作，本次提报不能面面俱到，主要是基于前期我司与贵司基本认可项提报不能面面俱到，主要是基于前期我司与贵司基本认可项目定位的基础下，我们针对项目目前的现状，提出了一些建目定位的基础下，我们针对项目目前的现状，提出了一些建议。议。本次提报重点是解决问题，注重执行性，希本次提报重点是解决问题，注重执行性，希望能给贵司带来决策上的帮助！望能给贵司带来决策上的帮助！ 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大

3、全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目问题界定项目问题界定I. I.项目开发背景项目开发背景II. II.开发商目标与问题开发商目标与问题III.III. 界定核心问题界定核心问题项目问题界定项目问题界定 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目区位项目区位项目位于城市未来发展方向之上，处于新城市项目位

4、于城市未来发展方向之上，处于新城市中心核心位置中心核心位置东茅岭东茅岭商圈商圈八字门专业八字门专业市场集群市场集群市政府市政府v岳阳城市发展规划布局东扩南移，岳阳目前城市发展形成明显南帝北丐之势，未来发展重点方向沿金鄂路一线。v本项目总建筑面积60万，位于市政府对面，占住岳阳城市核心位置，是未来岳阳城市发展的中心。传统商圈传统商圈新兴商圈新兴商圈新城中心区新城中心区关键词：关键词：城市政务新区城市政务新区会展会展中心中心火车站火车站商圈商圈湖滨商湖滨商圈圈市政府市政府商圈商圈新城中心区新城中心区老城区老城区城市发展：东扩南移城市发展：东扩南移桥西商圈桥西商圈 房商网房商网海量房地产资料下载！海

5、量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目四至项目四至本项目本项目B B地块三面临路，通达性强，商业基础地块三面临路，通达性强，商业基础好好v 本案位于中心城区的中心地段，地块狭长，南北约1.3公里。v 东至建湘路，西至白杨坡路，南至金鹗中路，北至五里牌路。v B地块位于本项目的中心位置，呈三角形，面积约50亩，由建湘路、花板桥路、青年路围合而成。B地块地块北北 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大

6、全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目交通项目交通青年路、建湘路的拉通，将大大提升项目辐青年路、建湘路的拉通，将大大提升项目辐射能力，项目商业价值全面升级射能力，项目商业价值全面升级金鄂路金鄂路花板桥路花板桥路五里牌路五里牌路30路：朝阳小学皇古塘31路：十一中岳阳楼41路：安居工程机务段4路：花板桥火车南站7路：南岳坡郭镇26路：火车站畔湖湾27路：太阳桥建材市场中级法院14路：桥石村市二医院23路：岳湘医院丽珠陶瓷24路：安居工程丽珠陶瓷25路：花园坡渔民新村33路：洞纺

7、洞纺35路：南湖宾馆渔民新村v项目基地南北跨度长达1.3公里，南临金鄂路，北接五里牌路，中横跨花板桥路。三条道路均为市区主干道。vB地块周边建湘路今年10月份开通，青年路中段施工基本完工，交通条件在今年10月份后将大大改善。v项目周边有4、7、27、31、41路等13条公交线路通过。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目配套项目配套项目区域市政配套设施完善，以低档生活配项目区域市政配套设施完善，以低

8、档生活配套设施为主套设施为主岳阳市政府市体育馆市政公路1教育配套东环线东环线123546花板桥路花板桥路金鹗路金鹗路v项目临近市政府，区域市政配套设施完善。v区域属于旧城改造重点区域，目前区域配套以低档的生活配套及建材配套设施为主，随着区域各项目入住，配套急需升级。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目指标项目指标项目项目B B地块总建筑面积地块总建筑面积9.89.8万，其中商业面积万，其中商业面积

9、约约5 5万。万。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目属性界定：项目属性界定：城市中心区，大体量综合商业项目城市中心区，大体量综合商业项目中心城区最大的开发地块，交通及其便利中心城区最大的开发地块，交通及其便利项目位于主城区，地块基本无明显的自然资源项目位于主城区，地块基本无明显的自然资源相对缺乏历史、人文相对缺乏历史、人文相对缺乏，有待完善相对缺乏，有待完善区位优势明显，商业发展潜力大区位优势明

10、显，商业发展潜力大目前较差，城市改造完成，道路拉通，环境将极大改善目前较差，城市改造完成，道路拉通，环境将极大改善落差不大，地块较平整，呈三角形地块落差不大，地块较平整，呈三角形地块天伦具有极强的资源整合能力，政府全力支持天伦具有极强的资源整合能力，政府全力支持城市中心区城市中心区 大体量商业项目大体量商业项目地块解析盘点地块解析盘点 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879开发商目标开发商目标开发目标开发

11、目标目标目标1 1：实现项目商业利润利润最大化，对商业整体价值有较高的期望。目标目标2 2：实现较快的销售速度速度，资金快速回现，降低开发风险。客户语录：客户语录：项目目前商铺1个月销售也就才卖一两个，若我们商业街整体启动，这么大的量，我们要卖到什么时候？如何才能加快商业销售速度？商业招商与销售该如何启动？ 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879客户目标解析客户目标解析1.1.保证项目商业利润最大化保证项

12、目商业利润最大化。2.2.快速销售，实现项目现金快速销售，实现项目现金流稳定流稳定。项目条件：项目条件：项目属于城市中心区最大开发地块，交通、区位优势明显，未来发展定位清晰，商业发展潜力大。项目B地块商业约5万平米，成为市级商业中心体量相对不足，能否成为岳阳的商业中心不具备绝对条件。商业的成功运作商业的成功运作与经营才能给商与经营才能给商业带来整体价值业带来整体价值 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879

13、问题聚焦问题聚焦保证项目保证项目商业成功的运作与经营商业成功的运作与经营，从商业运作的本质，从商业运作的本质来看，本项目目前需重点研究和解决的问题是：来看，本项目目前需重点研究和解决的问题是：业态定位问题一：问题一：产品打造问题二：问题二：价值实现问题三：问题三：B地块与AC地块商业之间的关系？ 业态功能与规划的实现。业态定位下，物业如何满足各业态的需求；项目的商业竞争力如何来打造？项目适合怎样的商业经营模式，招商与营销的策略计划如何来制定？ 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料

14、下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879问题聚焦一：业态定位问题？问题聚焦一：业态定位问题？项目业态定位项目业态定位I. I.岳阳商业现状分析岳阳商业现状分析II. II.案例研究：长沙黄兴路步行街案例研究：长沙黄兴路步行街III.III.项目业态定位项目业态定位IV.IV. 项目业态功能规划布局及业态细分项目业态功能规划布局及业态细分 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：105352

15、7879宏观环境宏观环境通过我司对岳阳经济环境和居民生活结构的研究，通过我司对岳阳经济环境和居民生活结构的研究，我司得出以下我司得出以下结论结论：p 岳阳未来商业发展潜力巨大岳阳未来商业发展潜力巨大随着岳阳产业结构的不断调整，未来经济发展潜力巨大。而得益于岳阳目前较小的人口基数，岳阳人均GDP和人均可支配收入水平均较高，整体消费能力较强。同时，考虑到岳阳未来年均12%的消费总额增长预期。我司认为，岳阳未来的商业发展潜力较大。p 岳阳现有商业不能满足城市需求，优秀商业地产项目前景看好。岳阳现有商业不能满足城市需求，优秀商业地产项目前景看好。随着一个地区人民收入水平的提高，相应的消费需求也会产生一

16、定的升级。城市中，曾经成熟的商圈可能逐渐因不能顺应人们的消费趋势而被淘汰。无论普通消费者亦或投资者，对优秀的商业地产的需求则随之增大。注：具体分析详见附件注：具体分析详见附件 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879商圈特征分析商圈特征分析岳阳市区主要商圈分布步行街-东茅岭商圈汴河街商圈泰和商圈美食街商圈项目所在地项目所在地南湖商圈级别级别 名称名称 特点特点市级商业中心步行街-东茅岭商圈百货扎堆，人流量大

17、市级副商业中心泰和商圈整体档次较低，物美价廉特色商圈汴河街商圈景区商业美食街美食一条街成长中商圈中央商圈未来的城市核心南湖商圈高档休闲商业u 岳阳传统商圈，以步行街商圈为核心。u 其他商圈虽多，但是大多功能单一。其他商圈虽多，但是大多功能单一。包括步行街商圈在内，至今没有一个包括步行街商圈在内，至今没有一个全业态、一站式商圈出现。全业态、一站式商圈出现。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879商圈特征分析

18、商圈特征分析岳阳市区主要商圈租金分布步行街-东茅岭商圈汴河街商圈泰和商圈美食街商圈项目所在地项目所在地南湖商圈租金：租金：3535元元/m/m2 2租金：租金：150-300150-300元元/m/m2 2租金：租金：30-15030-150元元/m/m2 2租金：租金：30-8030-80元元/m/m2 2租金：租金：15-5015-50元元/m/m2 2租金：租金：10-2010-20元元/m/m2 2东茅岭商圈是岳阳东茅岭商圈是岳阳商业价值的核心商业价值的核心 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产

19、资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879步行街步行街- -东茅岭商圈东茅岭商圈重点商圈分析重点商圈分析步行街-东茅岭商圈主要商业分布新城百货新城百货康星百货康星百货武商百货武商百货光宏广场光宏广场百盛百盛左岸名品左岸名品世纪星世纪星大厦大厦步行街-东茅岭商圈，是岳阳目前最主要，也是最大的商圈。主要以百货以及临街精品服饰为主。该商圈，目前辐射整个岳阳市。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879步行街步行街- -东茅岭商圈东茅岭商圈业态组合情况业态组合

20、情况系列1, 174, 69%11, 4%系列1, 27, 11%9, 4%21, 8%9, 4%服饰餐饮鞋业箱包首饰店休闲娱乐系列1, 33, 19%系列1, 80, 46%12, 7%系列1, 30, 17%19, 11%男装休闲女装休闲精品男装运动其他n 大众品牌、中档消费为主大众品牌、中档消费为主中端消费产品占比达到84%。n 服饰比例最高，其中女装比例最高服饰比例最高，其中女装比例最高女装休闲占比46%，男装休闲占比17%，运动占比19%，精品男装占比7%，其他占比11%19, 7%系列1, 210, 84%22, 9%奢侈品牌中档大众品牌低端散货各商业业态商铺套数比 各类型服饰铺数

21、比例商业品牌特征铺数比例 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 商圈内商家密集，商业氛围浓厚，岳阳的大型商场全都集中在这一带，是目前岳阳市最大最繁华的商圈。但步行街内部人气不足，且商品档次过低；东茅岭中高档商品消费难成气候以及周边物业无法与中高档商品消费购物环境相匹配成为了该商圈发展的几大阻碍因素。步行街步行街- -东茅岭商圈东茅岭商圈经营情况简介经营情况简介n 租金水平租金水平步行街：租金在150-3

22、00元/m2之间。东茅岭：租金在100-200元/m2之间。n 经营情况简介经营情况简介步行街内：步行街内部主要为百货业态，经营档次普遍偏低，人气不旺。东茅岭：东茅岭沿线有大量的沿街商铺，主要为精品女装。且岳阳最大最好的百货百盛也在东茅岭，因此整体经营档次稍高。经营状况较好。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879放映幻灯时单击打开放映幻灯时单击打开步行街步行街- -东茅岭商圈商业标的图东茅岭商圈商业标的

23、图从制作的商业标的图上来看，步行街-东茅岭商圈的商业，主要以精品及休闲运动服饰为主，餐饮休闲为辅。但是，总体来说，商圈规划极不科学，人流车流动线较为混乱。步行街内部没有运作起来，百货经营惨淡。除百盛外，档次均偏低。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879步行街步行街- -东茅岭商圈东茅岭商圈-百货业态分析百货业态分析单击打开单击打开岳阳百货普遍经营状况一般。除百盛经营档次较高以外，其余各百货商场，无论从档

24、次还是从经营管理上，都不尽如人意。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879步行街步行街- -东茅岭商圈东茅岭商圈-商圈剖析商圈剖析1 1人气最旺商圈，中低档商人气最旺商圈，中低档商品为主品为主档次不高档次不高人气最旺人气最旺1.步行街-东茅岭商圈，是目前岳阳人气最旺的商圈。2.辐射范围全市1.百货商场多而集中，规模都不大；2.档次普遍偏低，中低档商品为主； 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下

25、载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879步行街步行街- -东茅岭商圈东茅岭商圈-商圈剖析商圈剖析2 2业态设计不合理，未来发业态设计不合理，未来发展有局限性展有局限性发展受局限发展受局限1.当前的软硬件设施条件将制约其未来的发展空间业态不全业态不全1.餐饮业态过少，没有特色美食2.休闲娱乐消费场所较少3.商业业态趋于雷同 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下

26、载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879商圈研究结论商圈研究结论对现有大型商圈的研究总结：对现有大型商圈的研究总结：通过对岳阳泰和商圈和商业步行街商圈的分析，我们发现通过对岳阳泰和商圈和商业步行街商圈的分析，我们发现以下几点问题：以下几点问题： 岳阳目前各商圈，商业功能定位不合理。业态组合互补性不强，功功能单一。能单一。 岳阳目前各商圈，规划设计落后规划设计落后，商圈配套设施落后，交通动线设计不合理。 岳阳目前各商圈，属于老城区，道路设施破旧，停车位不足，严重阻碍各商圈的发展，后续发展乏力。后续发展乏力。 目前岳阳的集中式商业少，档次较低

27、集中式商业少，档次较低，同岳阳目前的经济发展状况存在一定的脱节。注：具体分析详见附件注：具体分析详见附件 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目的成功必将建立在步行街-东茅岭瓦解的基础之上商业现状对项目的影响商业现状对项目的影响从“补缺”到“替代”是项目未来发展的必由之路项目商业总规模将超过10万平米，以目前岳阳的城市规模、经济和人口结构，不可能同时生存二个商业中心。商圈的形成，是长期历史和人文的积淀

28、结果，新商圈从打造到商业氛围的成形也不可能一促而就，因此短期内步行街-东茅岭商圈商业地位仍然难以动摇。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879问题聚焦一：业态定位问题？问题聚焦一：业态定位问题？项目业态定位项目业态定位I. I.岳阳商业现状分析岳阳商业现状分析II. II.案例研究：长沙黄兴路步行街案例研究：长沙黄兴路步行街III.III. 项目业态定位项目业态定位IV.IV. 项目业态功能规划布局及业态

29、细分项目业态功能规划布局及业态细分 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879长沙黄兴路步行街长沙黄兴路步行街-湖南最知名的步行街湖南最知名的步行街n区位区位：长沙黄兴路步行街，北起解放西路司门口，南至城南西路南门口n规模规模：全长838米，街面宽23-26米，包括近万平方米的黄兴广场，商业总面积25万平方米n外立面设计外立面设计：老式建筑改造n停车位停车位：周边沿路设置,数量少司门口司门口黄兴广场黄兴广场步

30、行街内步行街内 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879商业氛围营造商业氛围营造黄兴铜像黄兴铜像嬉戏嬉戏打油打油标志标志臭豆腐臭豆腐观光观光电梯电梯钱币钱币道中绿化道中绿化n建筑标杆突出建筑标杆突出, ,整体极具湖湘文化特色整体极具湖湘文化特色n具有丰富的建筑小品及绿化走廊具有丰富的建筑小品及绿化走廊 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：

31、房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879商业氛围营造商业氛围营造n 步行街区域商业业态组合完善，特点鲜明步行街区域商业业态组合完善，特点鲜明周边区域形成了差异性及特征性明显的商业，对步行街内部区域商业周边区域形成了差异性及特征性明显的商业，对步行街内部区域商业业态作出了补充，提升了步行街区域的商业氛围及功能性业态作出了补充，提升了步行街区域的商业氛围及功能性步行街步行街王府井百货王府井百货 高档百货高档百货 酒吧街酒吧街 经济酒店经济酒店 经经济济酒酒店店小吃街小吃街 美食街美食街 小商品小商品 平和堂百货平和

32、堂百货 酒吧街夜景酒吧街夜景坡子街坡子街淘淘街淘淘街 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879商业氛围营造商业氛围营造n 充分利用空间，立体全面的商业氛围营造充分利用空间，立体全面的商业氛围营造灯箱广告灯箱广告 户外及二楼门头户外及二楼门头 门头及二楼门头门头及二楼门头 户外及顶层造型户外及顶层造型 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房

33、商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879人流动线分析人流动线分析n 一条主动线一条主动线, ,保证商铺均好性保证商铺均好性n 次要动线数量多次要动线数量多, ,均衡人流均衡人流, ,惠及大量内部商业惠及大量内部商业n 每百米基本就有一个电梯或楼梯设置，带动二层以上每百米基本就有一个电梯或楼梯设置，带动二层以上商业商业入口入口人流动线人流动线周边停车区周边停车区电梯或楼梯电梯或楼梯消防通道消防通道 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网

34、海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879业态组合业态组合-北段外街北段外街1F1F8-20m麦当劳麦当劳美特斯邦威旗舰店美特斯邦威旗舰店 珠宝珠宝小吃街小吃街黄兴广场黄兴广场服饰珠宝餐饮鞋业8mn东段：开间东段：开间4-154-15米，一般米，一般8-128-12米，进深米，进深8-208-20米、米、n西段：开间西段：开间4-154-15米，进深米，进深10-1510-15米，向内过道米，向内过道8 8米米n一层业态以服饰为主，东段为主要休闲品牌服饰及运动品牌形象店，一层业态以服饰为主，东段为主要休闲品牌服饰及运动品牌形

35、象店，搭配有小吃街及珠宝首饰搭配有小吃街及珠宝首饰n西段整体商业业态品牌形象略次，夹杂有精品服饰、鞋业、运动装等西段整体商业业态品牌形象略次，夹杂有精品服饰、鞋业、运动装等主要商业品牌：主要商业品牌：休闲服饰：美特斯邦威休闲服饰：美特斯邦威 时尚男装：卡宾时尚男装：卡宾 快速餐饮：麦当劳快速餐饮：麦当劳运动品牌店：李宁、阿迪达斯、匡威、乔丹运动品牌店：李宁、阿迪达斯、匡威、乔丹男装：七匹狼男装：七匹狼 女装：歌莉娅女装：歌莉娅 韩流服饰：纯十三妹韩流服饰：纯十三妹鞋业：达芙尼、意尔康、奥康鞋业：达芙尼、意尔康、奥康 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全

36、房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879业态组合业态组合-北段内街北段内街1F1F服饰眼镜鞋业箱包n内街开间内街开间6-126-12米，进深米，进深5 5米，通道米，通道6 6米米n北段内街商业主要以其他品牌精品女装为主，其他混杂布置的商业业北段内街商业主要以其他品牌精品女装为主，其他混杂布置的商业业态包括箱包、鞋业、眼镜及少量运动品牌。态包括箱包、鞋业、眼镜及少量运动品牌。n内街部分商业档次次于外街，内街部分商业档次次于外街，1F1F没有对人流产生重大的影响的主力店没有对人流产生重

37、大的影响的主力店沃尔玛沃尔玛一楼电梯一楼电梯飞鸿电讯飞鸿电讯内街内街8m6m坡坡子子街街主要商业品牌：主要商业品牌：女装：粉蓝等其他女装品牌女装：粉蓝等其他女装品牌运动装：特步、安踏、李宁运动装：特步、安踏、李宁休闲装：班尼路休闲装：班尼路 床上用品：多喜爱床上用品：多喜爱 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879业态组合业态组合-北段北段2-3F2-3F服饰通讯运动品牌餐饮n北段二楼及以上楼层商业业态，东

38、段以餐饮为主，含部分休闲服饰北段二楼及以上楼层商业业态，东段以餐饮为主，含部分休闲服饰n西段二楼及以上楼层以运动品牌卖场，及通讯电子为主西段二楼及以上楼层以运动品牌卖场，及通讯电子为主n北段二层及以上楼层的业态组合相对纯粹，特性鲜明，其中也包含了北段二层及以上楼层的业态组合相对纯粹，特性鲜明，其中也包含了有影响力的主力店，东西段商业业态差异明显。有影响力的主力店，东西段商业业态差异明显。运动大本营运动大本营黄兴广场黄兴广场飞鸿电讯飞鸿电讯沃尔玛沃尔玛坡坡子子街街8-20m主要商业品牌：主要商业品牌：通讯：飞鸿通讯通讯：飞鸿通讯运动装：运动大本营、龙之杰运动装：运动大本营、龙之杰休闲装：潮流特区

39、、美特斯邦威休闲装：潮流特区、美特斯邦威餐饮：不了锅、巴西烧烤餐饮：不了锅、巴西烧烤 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879业态组合业态组合-南段外街南段外街1F1Fn东段：开间东段：开间4-154-15米，一般米，一般8-128-12米，进深米，进深8-208-20米米n西段：外街开间西段：外街开间4-204-20米，进深米，进深8-168-16米，向内街过道米，向内街过道8 8米米n一层业态以休闲服饰

40、、运动品牌及鞋业为主一层业态以休闲服饰、运动品牌及鞋业为主n东段含较多的形象店及鞋业的主力店东段含较多的形象店及鞋业的主力店服饰皮具运动品牌鞋业南门口南门口班尼路班尼路特步旗舰店特步旗舰店三福三福/ /森马森马通道入口通道入口8-20mK麦多F当喜 C劳爱 主要商业品牌：主要商业品牌：运动品牌：特步、阿迪达斯，运动品牌：特步、阿迪达斯，KAPPA休闲装：班尼路、佐丹奴、三福、森马休闲装：班尼路、佐丹奴、三福、森马鞋业：百信鞋业、达芙妮鞋业：百信鞋业、达芙妮餐饮：餐饮：KFC、麦当劳、麦当劳 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：

41、 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879业态组合业态组合-南段内街南段内街1F1FK麦多F当喜 C劳爱 n内街开间内街开间6-126-12米，进深米，进深8 8米，通道米，通道4 4米米n有大量的内外街通铺，含部分主力店有大量的内外街通铺，含部分主力店n商业以其他品牌女装、精品饰品及皮具为主，业态组合较混杂。商业以其他品牌女装、精品饰品及皮具为主，业态组合较混杂。服饰皮具精品及其他鞋业KFCKFC通道入口通道入口好又多出口好又多出口主要商业品牌：主要商业品牌：女装：时尚名堂、简女装：时尚名堂、简 韩流服饰：纯

42、十三妹韩流服饰：纯十三妹运动品牌：匡威运动品牌：匡威 情侣装：杉国演义情侣装：杉国演义 饰饰品：啊呀呀品：啊呀呀鞋业：达芙尼鞋业：达芙尼 其他：格子铺其他：格子铺 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879业态组合南段2-3F餐饮鞋业家电 电玩娱乐n北段二楼及以上楼层以餐饮为主，含部分鞋业及服饰北段二楼及以上楼层以餐饮为主，含部分鞋业及服饰n西段二楼及以上楼层以家电卖场及电玩娱乐为主，含好又多超市西段二楼及以

43、上楼层以家电卖场及电玩娱乐为主，含好又多超市n南段商业南北主力店相互呼应，二楼以上的楼层打造特色街区，吸引南段商业南北主力店相互呼应，二楼以上的楼层打造特色街区，吸引人流。人流。8-20m苏宁电器苏宁电器动漫动漫SKYSKY内部内部国美电器国美电器四喜馄饨四喜馄饨主要商业品牌：主要商业品牌：家电：苏宁电器、国美电器家电：苏宁电器、国美电器 电玩娱乐、动漫电玩娱乐、动漫SKY、真人、真人CS餐饮：格调烤肉、哈喽咖啡餐饮：格调烤肉、哈喽咖啡 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！

44、2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879整体业态分析整体业态分析n 大众品牌、中档消费为主大众品牌、中档消费为主n 服饰比例最高，其中女装比例最服饰比例最高，其中女装比例最高高n 各种业态丰富，商业功能齐全各种业态丰富，商业功能齐全 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879主力店分布情况主力店分布情况主力店人流焦点焦点人流导线n南北入口设置大型超市，吸引人流南北入口设置大型超

45、市，吸引人流n步行街接中部主力店引导人流，并多设置于西侧，充分惠及步行街接中部主力店引导人流，并多设置于西侧，充分惠及内街及二、三层商业内街及二、三层商业苏宁电器苏宁电器国美电器国美电器沃尔玛沃尔玛运动大本营运动大本营百信鞋业百信鞋业KFCKFC麦当劳麦当劳好又多好又多飞鸿电讯飞鸿电讯 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879重点品牌介绍重点品牌介绍美特斯威旗舰店美特斯威旗舰店店铺规格总面积15mX22mX

46、4F1500平米备注位于司门口西侧，相比其他区域司门口商业氛围更浓厚，利用外立面设置广告及门头，店铺昭示性强百信鞋业百信鞋业店铺规格总面积15mX30mX4F1800平米备注南段小古道巷侧，经营时间长，主要为中低端鞋业 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879重点品牌介绍重点品牌介绍店铺规格总面积12mX22mX4F1056平米备注位于黄兴广场南侧，4层建筑外立面作为橱窗展示店铺规格总面积22mX35mX4

47、F3000平米备注小古道巷北，绝对西罗亚一层，新兴商业体，占据转角位置，同时设计新颖。KAPAKAPA旗舰店旗舰店特步旗舰店特步旗舰店 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879重点品牌介绍重点品牌介绍店铺规格总面积3000平米备注位于黄兴广场东北角二楼，北侧靠近人民路，醒目便利店铺规格总面积20mX8mX2F300平米备注步行街南侧，临近南门口苏宁电器苏宁电器KFCKFCn 旗舰店、品牌主力店对商铺有更高要

48、求旗舰店、品牌主力店对商铺有更高要求 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879案例借鉴案例借鉴基本情况特征基本情况特征步行街规模适宜，利于业态规划，形成商业规模步行街规模适宜，利于业态规划，形成商业规模具有省会城市依托，商业街成为城市的商业中心具有省会城市依托，商业街成为城市的商业中心建筑以三至四层为主，充分发挥商业人流价值建筑以三至四层为主，充分发挥商业人流价值停车位不足，限制发展停车位不足，限制发展商业

49、氛围营造商业氛围营造建筑标杆突出，立面造型非富建筑标杆突出，立面造型非富绿化及小品丰富，极具湖湘特色绿化及小品丰富，极具湖湘特色充分利用空间，立体的全面商业氛围营造充分利用空间，立体的全面商业氛围营造区域业态组合完善，业态个性鲜明区域业态组合完善，业态个性鲜明 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879案例借鉴案例借鉴人流动线人流动线一条主动线一条主动线,保证商铺均好性保证商铺均好性开拓次要动线，均衡人流，惠

50、及内街及二楼商业开拓次要动线，均衡人流，惠及内街及二楼商业业态布置注意引导，内外街及入口处业态布置差异化业态布置注意引导，内外街及入口处业态布置差异化业态特征业态特征外街街铺开间外街街铺开间5-15米，进深米，进深8-20米米内接街铺开间内接街铺开间6-12米，进深米，进深5-8米米大众品牌、中档消费为主；服饰为主、其中女装为主大众品牌、中档消费为主；服饰为主、其中女装为主主力店、内街商户、二层商户及大宗娱乐餐饮业态对主力店、内街商户、二层商户及大宗娱乐餐饮业态对商铺面积、开间、进深、位置等有更苛刻的要求商铺面积、开间、进深、位置等有更苛刻的要求二、三层商业业态以快速餐饮及特色消费街区为主二、

51、三层商业业态以快速餐饮及特色消费街区为主每百米设置楼梯或扶梯解决竖向交通问题每百米设置楼梯或扶梯解决竖向交通问题 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目业态定位项目业态定位I. I.岳阳商业现状分析岳阳商业现状分析II. II.案例研究：长沙黄兴路步行街案例研究：长沙黄兴路步行街III.III. 项目业态定位项目业态定位IV.IV. 项目业态功能规划布局及业态细分项目业态功能规划布局及业态细分 房商网

52、房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目整体定位思考项目整体定位思考岳阳宏观经济基础好，商业发展看好岳阳各商圈功能单一，发展乏力项目占住城市中心，大型综合商业项目具备项目具备打造市级打造市级商业中心商业中心的条件与的条件与机会机会具备打造成为岳阳新的商业中心具备打造成为岳阳新的商业中心 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房

53、地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879超越传统超越传统 MALL MALL 概念，致力打造公园式购物概念，致力打造公园式购物 ，打造岳阳首家一站式体验型购物公园打造岳阳首家一站式体验型购物公园假日假日MALLMALL首席一站式体验型购物公园首席一站式体验型购物公园SHOPPING PARK MALLSHOPPING PARK MALL将购物中心与市民广场完美的结合，将购物中心与市民广场完美的结合，充分体现了在公园中购物，在购物中休闲这一理念，通过购物、充分体现了在公园中购物，在购物中休闲这一理念，通过购物、娱乐、休闲、餐饮、园

54、林、文化的完美组合，能充分满足各类消费人群一站式购物的需要，并为人娱乐、休闲、餐饮、园林、文化的完美组合，能充分满足各类消费人群一站式购物的需要，并为人们提供一个崭新的购物天堂，也将成为岳阳市民日常生活中心、聚会交友中心、商务服务中心和社们提供一个崭新的购物天堂，也将成为岳阳市民日常生活中心、聚会交友中心、商务服务中心和社会公益活动的中心。会公益活动的中心。项目定位：天伦项目定位：天伦MALL MALL 项目整体定位项目整体定位 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011

55、房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879商业功能定位商业功能定位: :集集“买、吃、玩买、吃、玩”于一体于一体 项目整体项目整体商业功能商业功能休闲功能休闲功能文化功能文化功能娱乐功能娱乐功能保健功能保健功能餐饮功能餐饮功能社区公共社区公共服务功能服务功能购物功能购物功能作为市级商业中心，应满足社区居民岳阳市民日常生活及周边市民特定的消费两方面的需求因此本项目商业功能包括：餐饮、休闲、文化、娱乐、健身、交流、公共服务、购物等多种功能 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！

56、海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879目标消费群体设定目标消费群体设定（一）、目标消费群体范围：（一）、目标消费群体范围：全市范围内客群全市范围内客群（二）、目标消费群体类型：（二）、目标消费群体类型：以青年消费群体为主以青年消费群体为主（三）、目标消费群体购物消费特征：（三）、目标消费群体购物消费特征： 15-25 15-25岁：岁：u 属于冲动消费心理，而且有很大的自主支配权，喜欢攀比，追求个性化新事物，追求个性化新事物，新潮流新潮流，带有一定消费盲目性，并主要以群体消费行为为主。u消费以中低档为主消费以中低档为主，以购买快速消耗商品为

57、主，包括服装、鞋类精品、快餐、小食、大众娱乐（看电影，等）、音像制品、IT 产品、体育用品为主。 25-35 25-35岁：岁：u具有一定的经济能力及支配权，追求品牌和享乐，消费心理较为成熟追求品牌和享乐，消费心理较为成熟。u消费力以中、高档为主消费力以中、高档为主，是主力消费群体，以购买中、高档实用型产品为主。包括：电器、 IT 产品、服装、鞋、化妆品、音像图书制品、钟表、家居用品、品牌餐饮娱乐。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策

58、划大全，QQ：1053527879岳阳消费者特点：岳阳人特点爱吃、爱玩，岳阳的餐饮业、休闲业发展相对较好岳阳消费特点：岳阳消费特点：岳阳人爱吃、爱玩，在餐饮、休闲茶楼发展形成自己鲜明的特色。“岳阳人平时比较喜欢打麻将，茶楼的生意非常好，平时大家休闲的方式就是在茶楼休闲打牌，也形成具有岳阳特色的茶楼文化。”王老板某茶楼经营商“岳阳餐饮业相当发达，形成了多个有影响力的特色餐饮区域，岳阳人比较爱吃，形成岳阳特色餐饮文化” 经营者刘文彬 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011

59、房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879购物购物餐饮餐饮休闲休闲娱乐娱乐：主体主体重点发展重点发展逐步增加逐步增加较少较少：从市场需求出发，购物类仍是商业主体，加入餐饮、休闲、娱乐，保证商从市场需求出发，购物类仍是商业主体，加入餐饮、休闲、娱乐，保证商业的稳健成功运营，符合未来商业的发展潮流业的稳健成功运营，符合未来商业的发展潮流打造岳阳第一个一站式购物中心打造岳阳第一个一站式购物中心市场竞争市场竞争商业趋势商业趋势消费者消费者开发商目标开发商目标功能定位功能定位 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：

60、房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879核心竞争商圈业态配比核心竞争商圈业态配比东茅岭商业步行街：东茅岭商业步行街：v 从目前步行街的业态分布来看，其中购物占注90%以上比例，主要表现为服饰类，其他功能相对较单一。v 其中休闲、餐饮才10%比例，造成商圈功能单一，只具备简单的购物功能。v 各业态大概比例：购物：餐饮：休闲=90：5：5系列1, 174, 69%11, 4%系列1, 27, 11%9, 4%21, 8%9, 4%服饰餐饮鞋业箱包首饰店休闲娱乐系列1, 33, 19%系列1, 80, 46%12,

61、7%系列1, 30, 17%19, 11%男装休闲女装休闲精品男装运动其他各商业业态商铺套数比 各类型服饰铺数比例 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879本项目业态配比本项目业态配比岳阳核心商圈业态比例：90：5：5本地人群的消费特征：对餐饮、休闲娱乐业态的需求呈上升趋势。业内认同的业态经营的黄金比例为:零售：餐饮：休闲娱乐=55：20：25结合城市发展趋向，至少保持一定时期内业态组合的先进性市场市场现状

62、现状黄金黄金比例比例消费消费特征特征发展发展趋势趋势考虑岳阳消费特征，结合发展趋势，本项目较适合的的零售、餐饮、休闲娱乐比例为70：20： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879业态定位业态定位主力超市：2万平方米折扣百货：3000平方米电器卖场：3000平方米集中式商业街区商业购物：5.6万平方米餐饮：1.6万平方米休闲+娱乐8000万平方米街区：3万平方米初步规划方案初步规划方案：A地块商业约1万（仅

63、步行街），B地块商业约5万，C地块商业约2万商业，商业总体量约8万 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目业态定位项目业态定位I. I.岳阳商业现状分析岳阳商业现状分析II. II.案例研究：长沙黄兴路步行街案例研究：长沙黄兴路步行街III.III. 项目业态定位项目业态定位IV.IV. 项目业态功能规划布局及业态细分项目业态功能规划布局及业态细分 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！

64、2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目地块条件分析和经济指标项目地块条件分析和经济指标v项目地块呈三角形，街道相对较短，不利于步行街的打造。v从项目地块条件来看，目前西面是步行街主体，商业氛围较好，北面与东面商业稍差。v项目定位为一站式休闲购物公园，但项目项目B B地块商业体地块商业体量有限，缺乏足够的集中商量有限，缺乏足够的集中商业体支撑。业体支撑。项目北临青年路，对面为项目C地块商业街，街长约170米，如何与B地块商业互补？项目西邻花板桥路，对面为

65、项目A地块商业街，为商业街主体部分，街长约街长约220220米米。项目东临建湘路，未来为南北向主干道，街长约160米。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879业态规划布局面临几个问题业态规划布局面临几个问题项目必需将项目必需将A/CA/C地块商业进行整体规划，才具备打造地块商业进行整体规划，才具备打造市级商业中心条件，但还需要解决以下问题：市级商业中心条件，但还需要解决以下问题：Q1:Q1:项目地块呈三角

66、形，街短，不利于步行街项目地块呈三角形，街短，不利于步行街的打造？的打造？Q2Q2：如何何有效结合：如何何有效结合A A、CC地块商业，到达地块商业，到达商业业态有效补充？商业业态有效补充？Q4Q4：内广场，商业内街、商业：内广场，商业内街、商业2F2F商业人流如何商业人流如何引导，实现商业价值最大化？引导，实现商业价值最大化？（国内外步行街的成功经验是步行街长度在米左右最适宜，而超过此长度的，其游客流动量会急剧下降，太短业态和业种的丰富度受限，影响商业氛围。） 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879v花板桥路步行街长仅花板桥路步行街长仅220220米，商业米，商业体量仅体量仅1.51.5万平米左右（含二层商万平米左右（含二层商业），业态与业种的丰富度相当业），业态与业种的丰富度相当有限，商业氛围难以形成，需要有限，商业氛围难以形成，需要将内街作为一个整体，打造一条将内街作为一个整体，打造