天津中兴北方基地配套住宅产品建议及销售推广策略报告

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1、中兴北方基地配套住宅项目中兴北方基地配套住宅项目市场研究市场研究产品建议产品建议以及销售推广策略报告以及销售推广策略报告 2008.01汇报思路汇报思路 第一部分第一部分 整体市场研究整体市场研究 第二部分第二部分 典型区域市场研究典型区域市场研究第三部分第三部分 项目综合分析及项目定位项目综合分析及项目定位 第四部分第四部分 销售排期以及推广策略销售排期以及推广策略附件一：公司介绍附件一：公司介绍附件二：取费标准附件二：取费标准第一部分第一部分 整体市场研究整体市场研究 l市场环境市场环境l行业环境行业环境整体市场研究整体市场研究城市环境城市环境行业环境l 天津市城市发展天津市城市发展l 天

2、津市天津市GDPGDP与人均与人均GDPGDP统计统计l 天津社会固定资产投资情况天津社会固定资产投资情况l 天津市人均收入与消费性支出天津市人均收入与消费性支出l 城市人口增长与外来人口城市人口增长与外来人口l 城市对比城市对比l 空港开发区空港开发区 环渤海经济圈确定天津新型城市定位：各经济圈各经济圈三类产业结构三类产业结构长三角4.1：55.3：40.6珠三角3.3：50.6：46.2环渤海7.07.0：45.345.3：47.647.6共计4.8：50.4：44.8城市发展潜力与持续动力显现城市发展潜力与持续动力显现区域范围区域范围京津唐、京津保双三角勾勒超大格局，确定“大京津”概念发

3、展方向发展方向核心城市有机疏散，与区域内重新集中结合发展战略发展战略区域空间经济一体化，京津双核、多中心整体市场研究整体市场研究城市环境城市环境天津市宏观经济天津市宏观经济行业环境城市发展中央直辖市中央直辖市北方最大的沿海开放城市北方最大的沿海开放城市中国北方第一大港中国北方第一大港 贸易金融、物流成为未来城市发展新兴动力贸易金融、物流成为未来城市发展新兴动力以港口为中心的海陆空相结合立体交通网络以港口为中心的海陆空相结合立体交通网络北方重要的经济中心，环渤海经济圈主要城市北方重要的经济中心，环渤海经济圈主要城市“十一五十一五”规划发展战略把天津定位为规划发展战略把天津定位为“北方经济中心北方

4、经济中心”成为继珠三角、长三角成为继珠三角、长三角后后。20062006年正式确立年正式确立天津市城市总体天津市城市总体规划（规划（2005-20202005-2020）。随着天津城市定位的明确，天津外来人口导入速度加快，中心城区建设、改造提速，为城市未来发展提供宏观基础。北方经济中心地位确立，市场迎来空前机遇北方经济中心地位确立，市场迎来空前机遇整体市场研究整体市场研究城市环境城市环境天津市宏观经济天津市宏观经济行业环境城市发展整体市场研究整体市场研究城市环境城市环境天津市宏观经济天津市宏观经济行业环境 天津市GDP与人均GDP统计自2003年开始经济增长速度始终在14%以上的高增长平台上稳

5、定运行。已进入经济增长高峰期。达到中等收入国家平均水平 ，成为国内经济最具活力、发展最为稳健的区域之一。成为继上海、北京之后第三个人均GDP达到5000美元以上的地区。 城市环境城市环境天津市宏观经济天津市宏观经济行业环境整体市场研究整体市场研究城市环境城市环境天津市宏观经济天津市宏观经济行业环境 天津社会固定资产投资情况03年后，天津市总体固定资产投资额以20以上的比例快速增长。 06年，再次实现高起步，全年共投资1850亿元，占当年GDP的42.64，投资结构进一步优化。GDPGDP的稳定增长促进城市建设步伐加快的稳定增长促进城市建设步伐加快l1999年至2006年间，天津市居民收支一直保

6、持1：0.74到1：0.78的比例，居民消费性支出与可支配收入间一直保持稳定保持稳定的相对性。随着经济的快速发展，企业退休人员养老待遇标准的提高和机关事业单位工资改革政策的出台，拉动了城市居民人均可支配收入增长提速。 l目前天津市民的收入与消费水平相比以往都有比较明显的提升，消费倾向性也越发明显，居住消费与教育消费居住消费与教育消费已经成为天津市民日常开支中除饮食外最重要的部分。整体市场研究整体市场研究城市环境城市环境天津市宏观经济天津市宏观经济行业环境天津市人均收入与消费性支出 整体市场研究整体市场研究城市环境城市环境天津市宏观经济天津市宏观经济行业环境 城市人口增长与外来人口 2006年天

7、津市常住人口达到1075万人，环比去年增长3%，而户籍人口数948.88万人，天津市人口的自然出生率仅为1.60，显示出天津常住外来人口的数量也在不断增长中。而天津中心城区中，常住人口最多的三个区域依次是南开区、河西区、河东区。 整体市场研究整体市场研究城市环境城市环境天津市宏观经济天津市宏观经济行业环境城市人口增长与外来人口 天津人口的几个特点：l 人口规模持续扩大，人口增长速度趋缓l 外来流动人口越来越成为天津人口总量增长的主要来源l 人口自然变动持续低水平增长，市中心区连续12年呈现负增长l 市中心地区人口向外扩散趋势明l 空港开发区、滨海新区与环城地区成为新的人口聚集地l 人口重心继续

8、向东、向南移动。“十一五”期间，随着城市布局的变化和滨海新区、空港开发区、城郊经济的发展，天津人口的空间分布呈现进一步向外扩散、和向东、南部聚集的显著特征。城 镇 居 民 收 入 水 平 （ 元 ）05 0 0 01 0 0 0 01 5 0 0 02 0 0 0 02 5 0 0 0 0 0 0 1 0 2 0 3 0 4 0 5 0 6上 海北 京天 津G D P 总 值 （ 亿 元 ）02 0 0 04 0 0 06 0 0 08 0 0 01 0 0 0 01 2 0 0 0 0 0 0 1 0 2 0 3 0 4 0 5 0 6上 海北 京天 津人 均 G D P （ 元 ）01 0

9、 0 0 02 0 0 0 03 0 0 0 04 0 0 0 05 0 0 0 06 0 0 0 07 0 0 0 0 0 0 0 1 0 2 0 3 0 4 0 5 0 6上 海北 京天 津 差距明显形成未来发展空间对比天津、北京、上海城市发展水平天津各经济指标持续上涨，但与上海、北京相比，目前还有一定差距，城市整体经济水平的落差受城市推动力的带动上扬空间较大，可进而引爆经济快速持续增长。l 差级为经济持续增长的提供充足空间与动力；差级为经济持续增长的提供充足空间与动力；l 经济运行环境良好，城市指标可持续上扬；经济运行环境良好，城市指标可持续上扬；整体市场研究整体市场研究城市环境城市环境

10、天津市宏观经济天津市宏观经济行业环境整体市场研究整体市场研究空港开发区 城市环境城市环境天津市城市发展契机天津市城市发展契机行业环境空港开发区，地处天津滨海国际机场东北侧，距市区3公里，距港口30公里，距北京110公里，是高度开放的外向型经济区域。空港开发区紧邻京津塘、京津塘二线高速公路，与京沈、唐津等六条高速公路直接贯通，规划的京津城际铁路及天津地铁二号线直通入区。空港开发区与滨海新区是环渤海经济圈中核心城市的核心区域，将促进天津经济重心东移。空港物流加工区高新纺织工业园区民航科技基地飞机制造区空客A320总装厂滨海国际机场机场扩建部分机场扩建部分飞机维修区空港国际物流区飞机维修区空港保税区

11、民航大学整体市场研究整体市场研究空港开发区以及临空产业区总体规划 城市环境城市环境天津市城市发展契机天津市城市发展契机行业环境现状：现状：产业情况产业情况 重点建设电子信息、机械制造、生物制药、汽车零部件、高新纺织、新材料、新能源等若干工业园。 目前一期入区企业为276家，园区总占地面积为2350万平方米，规划居住面积500万平方米，二期目前2家企业，占地面积为1850万平方米，规划居住面积380万平方米。就业人口情况就业人口情况 目前一期就业人口约为2万人，多为市区居民，乘班车上下班。二期目前尚处前期规划阶段。规划：规划： 规划一期在2010年基本建成，之后启动二期规划，直至2020年建成。

12、 预计明年一期入区企业将达到500家，就业人口将超过4万人。至至20102010年（一期）年（一期） 常住人口：10万人 流动人口：10万人 总就业人口：20万人空港物流加工区空港物流加工区高新纺织工业园区高新纺织工业园区民航科技基地民航科技基地空港保税区空港保税区空港投资服务中心空港一期空港一期空港二期空港二期汽车城汽车城整体市场研究整体市场研究空港物流加工区 城市环境城市环境天津市城市发展契机天津市城市发展契机行业环境现状：现状：产业情况产业情况 航空城的主体为天津国际机场，周边建有飞机维修及配套区，空港国际物流区.就业人口情况就业人口情况 目前航空城就业人口约为4500人，机场4000人

13、，空客项目及其配套为500人。外省市人占总体人口的70%，主要居住主要居住于丽苑板块，太阳城附近。于丽苑板块，太阳城附近。空客空客A320A320总装线项目总装线项目 2006年6月入区的空客项目，工作人员100多人。目前配套三家企业，就业人口约为400人。飞机制造区飞机制造区空空客客A320A320总装厂总装厂滨海国际机场滨海国际机场机场扩建二跑道机场扩建二跑道飞机维修区飞机维修区空港国际物流区空港国际物流区飞机维修区飞机维修区民航大学民航大学机场现有一跑道机场现有一跑道机场扩建三跑道机场扩建三跑道飞机维修区飞机维修区规划：规划： 天津机场正在进行扩建工程，目前规划及修建二、三跑道。 A32

14、0总装线项目配套企业预计会增加到10家，工作人口达到1000人。至至20202020年年 常住人口：27万人 暂住人口：6万人 就业人口：45万人 总人口为78万人整体市场研究整体市场研究空港临空产业区 城市环境城市环境天津市城市发展契机天津市城市发展契机行业环境空港空港一期一期企业数：企业数：276276家家就业人口：就业人口：2 2万人万人机场工作人员：机场工作人员：40004000人人空客空客A320A320人口：人口：400400人人一期全部建成一期全部建成常住人口：10万人从业人口：20万人空港空港二期二期二期全面启动二期全面启动企业数：企业数：2 2家家二期全部建成常住人口：12万

15、人流动人口：10万人即总就业人口：22万人ENDEND企业数：企业数：500500家家就业人口：就业人口：4 4万人万人企业数：企业数：10.10.家家就业人口：就业人口：10001000人人规划中规划中常住人口：27万人；暂住人口：6万人；就业人口：45万人；总人口为78万人。 来自空港、航空城大量的产业人口奠定了本项目来自地缘客户的坚实客户基础来自空港、航空城大量的产业人口奠定了本项目来自地缘客户的坚实客户基础 2007年年 2008年年 2010年年 2020年年临空临空产业产业区区整体市场研究整体市场研究产业带动需求 城市环境城市环境天津市城市发展契机天津市城市发展契机行业环境整体市场

16、研究整体市场研究城市环境城市环境天津市宏观经济天津市宏观经济行业环境小结小结：确立北方经济中心、环渤海经济圈核心、中国经济增长第三极的城市定位，确立北方经济中心、环渤海经济圈核心、中国经济增长第三极的城市定位，未来天津城市发展将极具发展潜力与持续动力未来天津城市发展将极具发展潜力与持续动力“一轴两带三区一轴两带三区”总体结构推动天津经济飞速发展，推动京津一体化发展总体结构推动天津经济飞速发展，推动京津一体化发展城市整体经济协调快速增长，综合实力显著增强；城市整体经济协调快速增长，综合实力显著增强；良好的投资环境，大量外来开发企业看好天津发展，进入天津房地产市场良好的投资环境，大量外来开发企业看

17、好天津发展，进入天津房地产市场轨道交通和快速路的建设将拉动天津市的经济发展，并进一步缩小天津市区的地域性差异轨道交通和快速路的建设将拉动天津市的经济发展，并进一步缩小天津市区的地域性差异滨海新区、空港开发区的规划受世人瞩目，滨海新区、空港开发区的规划受世人瞩目，将聚集大量商务人群，对高端居住市场具有较强的需求支撑将聚集大量商务人群，对高端居住市场具有较强的需求支撑 整体市场研究整体市场研究l 天津房地产市场发展历程天津房地产市场发展历程 行业环境行业环境城市环境l 天津房地产市场发展环境天津房地产市场发展环境l 房地产政策分析房地产政策分析l 天津房地产市场未来走势分析天津房地产市场未来走势分

18、析97-02年居住需求自然增长阶段u产品同质化特征明显u区域内需求构成市场需求主体u价格、销售量平稳增长03-04年刚性需求快速增长阶段u大规模拆迁形成刚性居住需求u二手房需求量增加，带动一手房市场改善型居住需求比例上升u跨区域置业趋势出现05-07年居住改善激增阶段u外来开发商进入，带动产品更新，品质明显提升u经济积累及家庭结构变化促使居住改善需求比例提高u中高端主力客群构成尚未细分u价格、销售量快速增长u土地获取方式导致成本提升，拉动商品房价格上涨u外来人口比例增加，补充高端购买力u中心城区土地稀缺，价格因素导致居住需求外迁u客户进一步细分08年-综合因素拉动阶段整体市场研究整体市场研究行

19、业环境行业环境城市环境u05年整体市场涨幅为26.8%，06年的市场涨幅达到21%的增涨比例。u03-06年价格平均涨幅25%u07年1-8月新增供应仅为06年的38%，而成交量却已经完成了去年总量的55%。同时，价格上涨近16%，数据来源 : 房地产信息网整体市场研究整体市场研究行业环境行业环境城市环境供需分析供需分析年度成交均价涨幅突破年度成交均价涨幅突破2020供应疲软情况下成交量增幅明显供应疲软情况下成交量增幅明显供应量滑坡，土地稀缺愈加凸显供应量滑坡，土地稀缺愈加凸显p供需分析供需分析： 成交量自2月份后随着新增供应的增大逐渐递增，5月虽然供应减少，成交量仍然保持较高增涨幅度。p成交

20、价格成交价格： 上半年天津（含市内六区及四郊五县）整体成交均价为5525元/平米。6月 比1月份均价上涨15%。n0707年上半年成交量和价格均逐月递增，但由于新增供应不足和价格拉升，整体年上半年成交量和价格均逐月递增，但由于新增供应不足和价格拉升，整体增长态势趋缓。增长态势趋缓。数据来源 : 房地产信息网整体市场研究整体市场研究行业环境行业环境城市环境供需分析供需分析数据来源 : 房地产信息网整体市场研究整体市场研究行业环境行业环境城市环境成交量、成交均价两项指标继续上扬，市场仍显惯性增长。 2007年天津市商品房成交量达到1242万平米，环比2006年上涨幅度约18%。成交均价达到6383

21、元/平米，环比上涨幅度约26%。其中商品住宅全年成交1019万平米，环比去年增加约11%，成交均价将达到5948元/平米，环比增长约22%。 成交分析成交分析整体市场研究整体市场研究行业环境行业环境城市环境空港开发区总建筑规模达44平方公里，其中住宅部分占7%，住宅部分总建面为310万平方米，大部分住宅土地储备尚未上市。以规划中常住人口10万人计算，开发区的人均住宅建面30平米左右。仅就区域内而言，供需合理空港土地供应n供应供应：2007上半年新增供应同比2006年下降20.6%，市场供应明显不足。市场供应明显不足。 n成交成交：市内六区成交面积为181.87万平米，2007年上半年较2006

22、年同期成交套数下降了7.11%，成交面积下降了7.16%。n价格价格：07年上半年全市商品房成交价格同比上升了15.48，在一定程度上也抑制了在一定程度上也抑制了成交量的增涨速度。成交量的增涨速度。n涨幅涨幅：05年整体市场涨幅为26.8%，06年的市场涨幅达到21%的增涨比例。天津近年市场平均涨幅为25%。整体市场涨幅呈现逐年趋缓的态势。整体市场涨幅呈现逐年趋缓的态势。天津行业市场发展天津行业市场发展小结小结 整体市场研究整体市场研究行业环境行业环境城市环境整体市场研究整体市场研究行业环境行业环境城市环境 扩大中低价位住房供应将是未来政策主旋律扩大中低价位住房供应将是未来政策主旋律非保障性住

23、房将采用市场调节手段为主非保障性住房将采用市场调节手段为主对于过度炒作投机，政府将通过紧缩金融政策予以打击对于过度炒作投机，政府将通过紧缩金融政策予以打击宏观调控未达到预期效果，“堵”的政策思想不利于楼市健康发展影响一：5月29日九部委颁布的关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见 “国六条”配套细则实施影响二：2007年9月中国人民银行、银监会共同发布通知要求严格住房消费贷款管理 典型区域市场研究典型区域市场研究行业环境行业环境未来未来城市环境住宅住宅成交量、成交均价两项指标继续上扬，市场仍显惯性增长。成交量、成交均价两项指标继续上扬，市场仍显惯性增长。老中心城区形成价格瓶颈，一定程度上影响成

24、交量，挤压居住人口外展。老中心城区形成价格瓶颈，一定程度上影响成交量，挤压居住人口外展。市内六区、滨海、空港，住宅土地储备有限，供不应求现象显著。市内六区、滨海、空港，住宅土地储备有限，供不应求现象显著。城市外扩显著，居住人群分布进一步泛化。城市外扩显著，居住人群分布进一步泛化。市政建设日益完善，郊县组团赢得更大发展空间。市政建设日益完善，郊县组团赢得更大发展空间。政策影响，旨在打击过度投机炒作，对天津的刚性需求市场影响不大。政策影响，旨在打击过度投机炒作，对天津的刚性需求市场影响不大。第二部分第二部分 典型区域市场研究典型区域市场研究 l典型区域环境分析典型区域环境分析l典型区域未来供应典型

25、区域未来供应l典型区域未来价格走势典型区域未来价格走势典型区域市场研究典型区域市场研究城市环境城市环境行业环境 l 区域的选择区域的选择l 典型区域主要在售项目列表典型区域主要在售项目列表l 典型个案研究典型个案研究 典型区域未来供应典型市场环境分析典型市场环境分析典型区域价格走势分析典型区域市场研究典型区域市场研究城市环境城市环境行业环境典型区域选择典型区域选择典型区域未来供应典型市场环境分析典型市场环境分析区域选择区域选择典型区域价格走势分析此次报告所选择的典型区域，包括空港开发区、东丽区（包括东丽湖板块、华明镇板块）、河东区（为国道两侧、津塘路两侧、以及两条路的中间区域，包括轻轨沿线区域

26、、外环内板块）空港开发区：本项目地处空港开发区内东丽区：空港开发区地处东丽区内，而且区内的一级市场、二级市场均表现活跃。如：华侨城新近在华明镇拿地、近期还会有地块上市、未来该区域项目与本项目会产生竞争关系。如：东丽湖项目，规模大、开发周期长、在天津房地产市场占据重要地位，与本项目产生竞争。目前，在东丽湖的购房客户中不乏在空港开发区工作的人员河东区：市内六区中与本项目所在地距离最近，区内项目大多以占据通往滨海、空港的交通要道作为推广策略之一，在目标客户方面，对市内外展的客户会有拦截现象，对空港内部客户也有一定的吸引力，与本项目产生竞争典型区域市场研究典型区域市场研究城市环境城市环境行业环境典型区

27、域主要在售项目列表典型区域主要在售项目列表东丽区主要在售项目东丽区主要在售项目典型区域未来供应典型市场环境分析典型市场环境分析项目列表项目列表典型区域价格走势分析板块板块项目项目名称名称总户数总户数户型区间与配比户型区间与配比主力户主力户型面积型面积（平方（平方米）米）社区配套社区配套车位车位配比配比东丽湖东丽湖板块板块东丽湖万科城约4000一居室60平方米10%二居室70-107平方米50% 三居室100-135平方米40%70-107幼儿园、小学、邻里中心和商业街1：1朗钜天域维尔兰堤1000一居室66平方米25%二居室88平方米65% 三居室150平方米10%88-90社区地上、温泉娱乐

28、场1：1典型区域市场研究典型区域市场研究城市环境城市环境行业环境典型区域主要在售项目列表典型区域主要在售项目列表河东区主要在售项目河东区主要在售项目典型区域未来供应典型市场环境分析典型市场环境分析项目列表项目列表典型区域价格走势分析板块板块项目项目名称名称总户数总户数户型区间与配比户型区间与配比主力户型面积主力户型面积（平方米）（平方米）社区配套社区配套车位车位配比配比卫国道卫国道 沿线沿线世纪泰达商务酒店 41840-60平方米40% 70-80平方米60%40-80中餐厅、西餐厅、酒吧1：0.5东尚 名居420一居室75平方米20% 一居室81平方米20% 二居室89平方米20% 二居室9

29、5平方米20% 二居室110平方米20% 75-110无配套1：0.7恋日 风尚600一居室58平方米10% 二居室100平方米50 三居室120平方米40%100-120休闲健身会所、4万平方米沿街商业1：0.9百合 春天802一居室56-60平方米10% 两居室96-102平方米70%三居室130平方米20%96-130运动主题公园休闲文化主题商业街1：0.4顺驰太阳城第5季297一居室58平方米15% 两居室100平方米50% 三居室132平方米35%1002个高档幼儿园，商业街等为社区服务1：1阳光 星期8二期共2200户一居室57平方米20%两居室96-102平方米50%三居室134

30、-141平方米20%四居室163平方米%10%96-1026000平方米的业主会所、800米商业街、五星级酒店1：0.6红城高层：一居室58-60平方米30%二居室70-90平方米70% 多层：二居室100 平方米20%三居室125平方米40%四居室160平方米40% 高层：60-90 小高层：125-160休闲娱乐会所、酒店、底商典型区域市场研究典型区域市场研究城市环境城市环境行业环境典型区域主要在售项目列表典型区域主要在售项目列表河东区主要在售项目河东区主要在售项目典型区域未来供应典型市场环境分析典型市场环境分析项目列表项目列表典型区域价格走势分析板块板块项目项目名称名称总户数总户数户型区

31、间与配比户型区间与配比主力户型主力户型面积（平面积（平方米）方米）社区配套社区配套车位车位配比配比津塘路津塘路 沿线沿线朝阳绿茵一二期895户一居室74-92平方米10%两居室95-130平方米55%三居室116-130平方米35%陶然庭院：8090； 怡然庭院：130底商、会所1：0.4米兰新干线1500一居室60平方米10% 两居室70-100平方米80%三居室120平方米10%70-100幼儿园、小学、邻里中心和商业街1：0.7格调竹境约1200户一居室60-70平方米20%两居室80-100平方米55%三居室120-140平方米25%80-120社区底商、会所都市亮点996一居室607

32、0平方米30%三居室137平方米35% 其他三室户型35%137无3:1典型区域市场研究典型区域市场研究城市环境城市环境行业环境典型区域主要在售项目列表典型区域主要在售项目列表空港主要在售项目空港主要在售项目典型区域未来供应典型市场环境分析典型市场环境分析项目列表项目列表典型区域价格走势分析板块板块项目项目名称名称总户数总户数户型区间与配比户型区间与配比主力户型面积主力户型面积（平方米）（平方米）社区配社区配套套车位车位配比配比空港板块空港板块远洋新干线一期1000一居70-80平方米10%二居85-90平方米80%三居90平方米10%85-90会所1：1典型个案研究典型个案研究远洋新干线远洋

33、新干线典型区域市场研究典型区域市场研究典型区域未来供应典型市场环境分析典型市场环境分析典型区域价格走势分析项目位置：项目位置：东丽区空港物流加工区中心大道与东七道交口 开发商：开发商：天津市远滨房地产开发有限公司 占地面积：占地面积：21万平方米建筑面积：建筑面积：45万平方米容积率：容积率：2绿化率：绿化率：40建筑形式：建筑形式：商务别墅、小高层、多层建筑层数：建筑层数：3层14层总户数：总户数：2700户车位比：车位比：1：1物业公司：物业公司：远洋基业物业费：物业费：2.2元/平方米/月开盘时间：开盘时间：商务别墅2007年11月18日 住宅预计2008年3月入住时间：入住时间：200

34、8年底典型区域市场研究典型区域市场研究典型区域未来供应典型市场环境分析典型市场环境分析典型区域价格走势分析典型个案研究典型个案研究远洋新干线基本情况远洋新干线基本情况天津空港即西雅图、图卢兹之后成为世界上第三个航空城，其利用航空产业带动发展的理念逐渐被人们所认同。从商务别墅到联排写字楼，该项目的定位无不借助这种理念，即从项目的体量和开发力度来看，该项目都力争成为空港的旗舰项目，争做空港的地标性建筑。联排写字楼为一条该项目的整体设计力图微观还原天津“万国建筑艺术大观园”五大道的建筑形态，典型区域市场研究典型区域市场研究典型区域未来供应典型市场环境分析典型市场环境分析典型区域价格走势分析典型个案研

35、究典型个案研究远洋新干线项目定位远洋新干线项目定位商务别墅商务别墅住宅小高层住宅小高层中心公园中心公园联排写字楼联排写字楼远远 洋洋 新新 干干 线线中中心心大大道道东东 七七 路路项目沿中心大道向东发展，沿主干线分布着写字楼及部分商业。较为有效的区隔了噪音干扰。典型区域市场研究典型区域市场研究典型区域未来供应典型市场环境分析典型市场环境分析典型区域价格走势分析典型个案研究典型个案研究远洋新干线项目规划远洋新干线项目规划商务别墅商务别墅 住宅一期住宅一期小高层及多层小高层及多层预计预计20082008年年3 3月开盘月开盘商务别墅商务别墅小高层小高层开盘时间未定开盘时间未定一期幢数一期幢数：2

36、3幢项目价格：项目价格： 均价18000元/平米 总价区间：总价区间：700万738万户型情况户型情况：389平米393平米住宅小高层住宅小高层 一期幢数：24幢项目价格：均价8000元/平米总价区间：6875万户型情况：70-90平米主力户型：二室一期商务别墅一期商务别墅共共2323栋别墅栋别墅联排写字楼联排写字楼项目价格：项目价格： 预计10000元/平米 户型情况户型情况：141350平米联排写字楼联排写字楼典型区域市场研究典型区域市场研究典型区域未来供应典型市场环境分析典型市场环境分析典型区域价格走势分析典型个案研究典型个案研究远洋新干线产品分布远洋新干线产品分布E E区区B B户型户

37、型 E E区区A A户型户型 E E区区D D户型户型 E E区区C C户型户型 392392平米平米389389平米平米393393平米平米393393平米平米灵动的商务空间，完善的商务配套条件，满足了大部分商务客户的置业需求。灵动的商务空间，完善的商务配套条件，满足了大部分商务客户的置业需求。典型区域市场研究典型区域市场研究典型区域未来供应典型市场环境分析典型市场环境分析典型区域价格走势分析典型个案研究典型个案研究远洋新干线商务别墅产品远洋新干线商务别墅产品C户型户型9090平米平米 B户型户型7070平米平米 二室户型基本做到全明，产品设计属于最常见户型，基本无创新。二室户型基本做到全明

38、，产品设计属于最常见户型，基本无创新。一期产品一期产品95%95%以上为以上为9090平米的两室户型。平米的两室户型。典型区域市场研究典型区域市场研究典型区域未来供应典型市场环境分析典型市场环境分析典型区域价格走势分析典型个案研究典型个案研究远洋新干线一期住宅产品远洋新干线一期住宅产品l 政策利好国家的滨海新区政策，直接刺激区域的高速发展；l 休闲娱乐未来周边将规划大型休闲商业区，产生聚集效应；l 紧邻两区周边CBD核心区及高科工业区，为项目提供现实客群；l 立体交通未来轻轨、铁路、飞机、快速路将形成现代立体式交通。典型区域市场研究典型区域市场研究典型区域未来供应典型市场环境分析典型市场环境分

39、析典型区域价格走势分析典型个案研究典型个案研究远洋新干线营销推广远洋新干线营销推广营销渠道及频次l 主流平面媒体：以报广为主（今晚报、每日新报、城市快报）。l 营销活动：11月11日远洋新干线高尔夫友谊赛在空港举行。典型区域市场研究典型区域市场研究典型区域未来供应典型市场环境分析典型市场环境分析典型区域价格走势分析典型个案研究典型个案研究远洋新干线营销推广远洋新干线营销推广l 受滨海新区建设的影响，政策利好。l 享受开发区减免税政策。l 升值潜力大，符合发展型小型企业的工作要求。l 受公司品牌影响。商务别墅商务别墅目前共认购8套商务别墅。l 以公司为主，主要为建筑、电子、贸易为主的小型私营企业

40、。l 个人客户极少，为市内的投资型客户。购买主体购买主体购买动机购买动机典型区域市场研究典型区域市场研究典型区域未来供应典型市场环境分析典型市场环境分析典型区域价格走势分析典型个案研究典型个案研究远洋新干线项目客户远洋新干线项目客户普通住宅普通住宅目前项目住宅部分正在接受登记咨询，未认购发售。项目自07年7月开始进行客户咨询登记，目前登记客户达到近1000组左右。客户区域客户区域70%的空港、机场客户，其中又以空港客户为主。大部分为本地员工，居住在市区各地。30%的市内客户，无集中区域，分布在市内各区。意向产品意向产品房型方正、南北通透的90平米左右的二室、少部分的三室二室、三室皆可客户层次客

41、户层次城市高端的客户，包含各行业的精英人群多为企业的中层管理人员和企业蓝领人群年龄层次年龄层次主要集中在4050岁左右，处于事业的成熟期多为2535的中青年，处于失业的上升期购房目的购房目的投资升值作为第一居所或是工作日的临时居所空港客户空港客户市区客户市区客户典型区域市场研究典型区域市场研究典型区域未来供应典型市场环境分析典型市场环境分析典型区域价格走势分析典型个案研究典型个案研究远洋新干线项目客户远洋新干线项目客户优势优势劣势劣势项目属于空港加工区内目前唯一个包含住宅类产品的综合性项目，受客户的关注度较高，先期引发了空港的购房需求。由于空港内基本无竞争项目，因此项目在空港内属于一只独秀。先

42、期入市的产品面积较小，能引起更广层面的客户关注。周边生活配套设施较少。临近工厂等工业设施，对于居住的品质有一定的影响。典型区域市场研究典型区域市场研究典型区域未来供应典型市场环境分析典型市场环境分析典型区域价格走势分析典型个案研究典型个案研究远洋新干线项目优劣势分析远洋新干线项目优劣势分析典型个案研究典型个案研究万科东丽湖万科东丽湖典型区域市场研究典型区域市场研究典型区域未来供应典型市场环境分析典型市场环境分析典型区域价格走势分析东丽湖项目东丽湖项目200200万平米远郊大盘万平米远郊大盘一期：北欧一期：北欧墅墅二期：城市天籁二期：城市天籁二期：城市街坊二期：城市街坊三期：湿地公园三期：湿地公

43、园别别 墅墅低密度洋房低密度洋房联排别墅联排别墅集合性住宅集合性住宅建立大盘标杆品质建立大盘标杆品质同产品线价值拉动同产品线价值拉动建立客户圈层基础建立客户圈层基础利润率逐级拉升利润率逐级拉升放化市场占有率放化市场占有率同产品线对比销售同产品线对比销售客户相互接力客户相互接力溢价空间逐级拉升溢价空间逐级拉升复合型产品线，独立的销售周期，品质逐级拉升，各产品价值相互借力复合型产品线，独立的销售周期，品质逐级拉升，各产品价值相互借力东丽湖东丽湖万科城占地万科城占地40954095亩亩开发预计为开发预计为8 81010年年一期别墅产品：独栋、联排、合院别墅一期别墅产品：独栋、联排、合院别墅二期洋房产

44、品：多层洋房、小高层洋房二期洋房产品：多层洋房、小高层洋房三期复合产品：联排别墅、双拼、精装公寓三期复合产品：联排别墅、双拼、精装公寓开发线开发线价格线产品线配套线营销线项目小结典型区域市场研究典型区域市场研究典型区域未来供应典型市场环境分析典型市场环境分析典型区域价格走势分析一期北欧墅二期城市天籁三期湿地公园二期城市街坊开发线价格线产品线产品线配套线营销线项目小结典型区域市场研究典型区域市场研究典型区域未来供应典型市场环境分析典型市场环境分析典型区域价格走势分析1、一期别墅建筑面积约6.4万平米产品形式为独体别墅、联排别墅、联排公寓2004年销售，2006年7月底全部入住。2、二期北低密度洋

45、房建筑面积约12万平米产品形式为46层多层、11层小高层2005年底开盘，2007年9月全面入住。3、二期北小高层洋房建筑面积约9.8万平米产品形式为1118层多层2007年3月开盘，2007年10月全面入住。4、三期联排别墅、公寓建筑面积约8万平米产品形式为联排别墅、双拼别墅、多层及小高层洋房2007年7月开盘，2008年底全面入住。开发线价格线产品线产品线配套线营销线项目小结典型区域市场研究典型区域市场研究典型区域未来供应典型市场环境分析典型市场环境分析典型区域价格走势分析多层二室户多层二室户（南入口）（南入口）南入户东端南入户东端D D户型户型南入户南入户D D中户型中户型横向厅室：打破

46、平层设计的惯例，设计出6.1米的巨大开间横向大厅，采光面极为宽敞，视野无比开阔；开发线价格线产品线产品线配套线营销线项目小结典型区域市场研究典型区域市场研究典型区域未来供应典型市场环境分析典型市场环境分析典型区域价格走势分析休闲化商业聚集注重特色大众消费商业聚集注重便捷实用高端商业聚集注重品质特色商业注重功能定位开发线价格线产品线配套线配套线营销线项目小结配套型商业聚集注重商业功能个性化服务典型区域市场研究典型区域市场研究典型区域未来供应典型市场环境分析典型市场环境分析典型区域价格走势分析住宅销售商业配套客户住宅销售商业配套客户住宅销售商业配套客户客群扩大客群扩大震荡上升震荡上升居住社区型商业

47、配套区域型商业配套主题特色型商业配套产品配套共振关系产品配套共振关系大盘产品、销售力、生活配套逐级发展，合力共生为可持续发展大盘大盘产品、销售力、生活配套逐级发展，合力共生为可持续发展大盘开发线价格线产品线配套线配套线营销线项目小结典型区域市场研究典型区域市场研究典型区域未来供应典型市场环境分析典型市场环境分析典型区域价格走势分析大盘线:07年城的配套成熟作为大盘推广主线以空港生活城作为主题诉求07年市场传播东丽湖万科生态大盘形象独栋别墅情景洋房瞰景洋房独栋别墅联排别墅情景洋房瞰景洋房三期公寓产品线:2007年15月2007年610月2007年推广路线图生态新品洋房形象入市以生态住宅概念导入，

48、湿地产品联动入市执行线:户外/报纸/网络短信/直投户外/报纸/软文/网络信息及时更新短信/直投开发线价格线产品线配套线营销线营销线项目小结典型区域市场研究典型区域市场研究典型区域未来供应典型市场环境分析典型市场环境分析典型区域价格走势分析l 品牌：品牌：企业品牌为先导，项目品牌效应放化，树立品牌形象基础； l 开发：开发：开发周期长，面临开发节奏的系统性风险，价格的持续增长；l 产品：产品：复合产品线，多元化产品价值叠加，扩大市场份额；l 客户：客户：多圈层客户构成，复合型客户形态；l 发展：发展：区域核心形象力，可自给自足，可持续发展l 配套：配套：产品与配套联动，与客户形成项目人文气质；l

49、 竞争：竞争：规避市场竞争风险，寻求差异化突破l 服务：服务：全程服务，提升客户满意度，实现客户升级开发线价格线产品线配套线营销线项目小结项目小结典型区域市场研究典型区域市场研究典型区域未来供应典型市场环境分析典型市场环境分析典型区域价格走势分析典型个案研究典型个案研究阳光星期八阳光星期八典型区域市场研究典型区域市场研究典型区域未来供应典型市场环境分析典型市场环境分析典型区域价格走势分析项目位置项目位置河东区卫国道开发商开发商天津阳光鑫地投资有限公司占地面积占地面积170000平方米建筑面积建筑面积460000平方米容积率容积率2.7绿化率绿化率45%总户数总户数2200户建筑形式建筑形式3栋

50、11层35栋24层 2栋32层典型区域市场研究典型区域市场研究典型区域未来供应典型市场环境分析典型市场环境分析典型区域价格走势分析典型个案研究典型个案研究阳光星期八基本情况阳光星期八基本情况数据来源 : 房地产信息网412844304380449946954569499945355194559453295073628759576386587666396289573062386274529752105517491849344922130051073714993120971042917318268717574607219501928466984536164225308108957150581014

51、14032329163071313110697128994000450050005500600065007000May-May-0505Jun-Jun-0505Jul-Jul-0505Aug-Aug-0505Sep-Sep-0505Oct-Oct-0505Nov-Nov-0505Dec-Dec-0505Jan-Jan-0606Feb-Feb-0606Mar-Mar-0606Apr-Apr-0606May-May-0606Jun-Jun-0606Jul-Jul-0606Aug-Aug-0606Sep-Sep-0606Oct-Oct-0606Nov-Nov-0606Dec-Dec-0606Jan-

52、Jan-0707Feb-Feb-0707Mar-Mar-0707Apr-Apr-0707May-May-0707Jun-Jun-0707Jul-Jul-070702000400060008000100001200014000160001800020000销售价格销售面积2005年年6月月7号楼全面推号楼全面推出出2005年年7月月23日日5号楼公开号楼公开2006年年2月月18日日 二期开盘二期开盘 2006年年4月月8日日17、18号楼正式公开号楼正式公开9#12#楼楼2007年年4月月15日正式公开日正式公开2007年年6月月2日日推出珍藏景观楼栋推出珍藏景观楼栋l销售期： 30个月，项目

53、销售周期较长，价格起点较低，价格攀升较其它项目困难较小。l价格策略：低开平走，整体波动较大，整体成交均价约在5700元/平米左右。采取集中开盘，迅速去化策略。l价格涨幅：05年5月-06年5月涨幅最为明显，上涨33.64%，06年4月-07年4月上涨27.8%，全盘涨幅达到52%,2007年上半年的涨幅仅为5.58%，呈递减之势。l成交情况：月均成交面积在约7500平米左右，月均成交套数约70套，成交面积与项目开盘相配合进行集中放量集中消化。l项目近况：阳光星期8目前剩余产品为少量大三居及四居，目前剩余可售房源88套， 为120和160平米的楼王大户型，目前对外报价8300元/。典型区域市场研

54、究典型区域市场研究典型区域未来供应典型市场环境分析典型市场环境分析典型区域价格走势分析典型个案研究典型个案研究阳光星期八销售分析阳光星期八销售分析l 客户区域：目前二期客户与一期相比泛化趋势并不明显，主要还是以区域内客户为主，外埠客户成交呈小量上浮，但不明显。l 年龄分布：目前二期大户型较多，成交客户年龄偏向35-55岁人群。l 职业特征：主要以政府公务员及私营业主为主客户主要以周边人群为主，主要为刚性改善性需求及少量投资需求，泛化态势不明显客户主要以周边人群为主，主要为刚性改善性需求及少量投资需求，泛化态势不明显典型区域市场研究典型区域市场研究典型区域未来供应典型市场环境分析典型市场环境分析

55、典型区域价格走势分析典型个案研究典型个案研究阳光星期八客户分析阳光星期八客户分析典型区域市场研究典型区域市场研究行业环境l 08 08年新增项目年新增项目l 未来竞争环境分析未来竞争环境分析 典型市场环境分析典型区域价格走势分析典型区域未来供应典型区域未来供应板块特点板块特点分布：分布：l主要竞争住宅项目分布于中心大道两侧，多为写字楼，别墅office，公寓综合体。l预计项目未来将会以中心大道为中轴线向两面扩散规模：规模：l大中小盘混杂l预计2008年开盘的项目为3个l预计2008年总量将超过70万平方米l有2至3个潜在项目板块主力客群板块主力客群l中高端、中端客群为主l中端客群以地缘性客户为

56、主l来自航空城、物流加工区一带皇冠国际广场远洋新干线津汉公路京津塘高速规划环外快速路中兴项目（潜在）空港国际中心中心大道温泉高尔夫万通空港项目空港投资服务中心典型区域市场研究典型区域市场研究典型市场环境分析典型区域价格走势分析典型区域未来供应典型区域未来供应典型区域典型区域0808年新增项目年新增项目空港开发区空港开发区典型项目均价(元/平米)总建面(万平米)建筑形式主力户型入市时间开发商远洋新干线800080004545多层，小高层，别墅多层，小高层，别墅二居二居70-9070-9020082008年初年初天津远滨房地产天津远滨房地产皇冠国际广场1000010000以上以上1515小高层小高

57、层一居一居606020082008年初年初天津圣光置业天津圣光置业空港国际中心未定未定6.76.7小高层小高层一居一居50-7050-70待定待定天津海津置地天津海津置地万通项目（潜在）待定待定待定待定待定待定待定待定待定待定万通置业万通置业主力价格区间： 80009000元/平米 空港板块价格区间为800010000元/平米 主力区间为80009000元/平米，以高端一、二居小户型项目为主。典型区域市场研究典型区域市场研究典型市场环境分析典型区域价格走势分析典型区域未来供应典型区域未来供应典型区域典型区域0808年新增项目年新增项目空港开发区空港开发区板块特点板块特点产品：产品： 主要以别墅

58、类产品为主 后期开发将会逐渐以洋房、小高层为主。规模规模 在售项目3个，总量约350万平方米 多为中大盘板块主力客群板块主力客群 中心城区东部的中高端客户。 东丽区的地缘性客户。 部分空港区、航空城客户。夏阳溪韵夏阳溪韵朗钜天域朗钜天域万科城万科城典型区域市场研究典型区域市场研究典型市场环境分析典型区域价格走势分析典型区域未来供应典型区域未来供应典型区域典型区域0808年新增项目年新增项目东丽区东丽湖板块东丽区东丽湖板块典型项目均价(元/平米)总建面(万平米)建筑形式主力户型销售情况入市时间开发商万科城三期85008500740074001.91.9联排别墅联排别墅洋房洋房170-210170

59、-210二居二居80-13080-13066%66%70%70%2007.92007.9天津万科房地产天津万科房地产夏阳溪韵 68006800850085005.45.4联排、独栋别墅联排、独栋别墅 203-230203-23097%97%2006.102006.10天津亿兆投资发展天津亿兆投资发展 朗钜天域二期58005800700070002121洋房洋房二居、三居二居、三居120-150120-15025%25%2007.112007.11天津朗钜地产天津朗钜地产主力价格区间： 70008500元/平米目前价格区间为58008500元/平米板块内全部为高端别墅，洋房低密度项目，配有少量小

60、高层。其中万科城代表了板块内目前项目的最高均价。典型区域市场研究典型区域市场研究典型市场环境分析典型区域价格走势分析典型区域未来供应典型区域未来供应典型区域典型区域0808年新增项目年新增项目东丽区东丽湖板块东丽区东丽湖板块回迁房、经济适用房回迁房、经济适用房铁路、高压线铁路、高压线配套设施缺乏配套设施缺乏典型项目典型项目均价均价( (元元/ /平米平米) )总建面总建面( (万平米万平米) )开发商开发商华侨城项目华侨城项目未定318600深圳华侨城房地产有限公司天房项目天房项目未定164400 天津市房地产发展(集团)股份有限公司住总项目住总项目未定279500 北京住总房地产开发有限责任

61、公司尚未形成商品房供应，未来与本项目同期入市项目包括3个商品房及限价房、经济适用房。典型区域市场研究典型区域市场研究典型市场环境分析典型区域价格走势分析典型区域未来供应典型区域未来供应典型区域典型区域0808年新增项目年新增项目东丽区华明镇板块东丽区华明镇板块板块特点板块特点分布分布 项目多分布于轻轨沿线，靠近河东区一带更为密集规模规模 在售项目3个，总量约166万平方米 大中盘混杂板块主力客群板块主力客群 中端地缘性客群为主 高端少部分改善型客户天一天一MALLMALL格调竹境格调竹境融科项目融科项目金地项目金地项目朝阳绿茵二期朝阳绿茵二期米兰新干线米兰新干线典型区域市场研究典型区域市场研究

62、典型市场环境分析典型区域价格走势分析典型区域未来供应典型区域未来供应典型区域典型区域0808年新增项目年新增项目河东区轻轨沿线河东区轻轨沿线典型项目均价(元/平米)总建面(万平米)建筑形式主力户型销售情况入市时间开发商米兰新干线800017.7多层二居60-80100%2007.9天津德亿达房地产朝阳绿茵二期70005多层二居100-140100%2007.6天津新型建筑材料房地产金月湾待定15高层待定无待定融科置地格调竹境待定15高层二居90-140无2008年上半年天津泰达建设集团格调房地产金地项目（潜在）待定33小高层、高层待定待定待定金地集团天一MALL待定81商业、住宅待定无待定天津

63、东泰世纪投资主力价格区间： 70008000元/平米目前价格区间为70007400元/平米以中、高端一、二居户型项目为主其中米兰新干线代表了板块内目前项目的最高均价典型区域市场研究典型区域市场研究典型市场环境分析典型区域价格走势分析典型区域未来供应典型区域未来供应典型区域典型区域0808年新增项目年新增项目河东区轻轨沿线河东区轻轨沿线汉拿项目汉拿项目天房项目天房项目百合春天百合春天板块特点分部 主要沿程林庄路和卫国道发展建设。规模 在售项目1个，总量约22万平方米，主要以洋房、小高层、高层产品为主。板块主力客群 项目周边地缘性、河东客户为主。 市内其他区域客户。典型区域市场研究典型区域市场研究

64、典型市场环境分析典型区域价格走势分析典型区域未来供应典型区域未来供应典型区域典型区域0808年新增项目年新增项目河东区外环内区域河东区外环内区域典型项目均价(元/平米)总建面(万平米)建筑形式主力户型销售情况入市时间开发商百合春天二期750022多层、小高层、高层一室、二室58-8567%2007.4天津滨海发展投资汉拿项目（潜在）待定23.4小高层、高层待定无待定汉拿地产天房项目（潜在）待定10.7小高层、高层待定无待定天津房地产发展集团主力价格： 7500元/平米 板块内全部为中端，中高密度小高层、高层，少量多层。 目前百合春天二期是唯一的在售项目，代表该地区的主力均价7500。典型区域市

65、场研究典型区域市场研究典型市场环境分析典型区域价格走势分析典型区域未来供应典型区域未来供应典型区域典型区域0808年新增项目年新增项目河东区外环内区域河东区外环内区域 0808年起，各板块均有新项目入市，项目多，总量大。同在年起，各板块均有新项目入市，项目多，总量大。同在70907090背景下，产品成为核心竞争力。背景下，产品成为核心竞争力。竞争激烈也是整个东部区域成为热点，随着城市建设的完善以及产业的带动，外来移民以及竞争激烈也是整个东部区域成为热点，随着城市建设的完善以及产业的带动，外来移民以及本地移民数量巨大。本地移民数量巨大。201020102007200720082008200920

66、09东丽湖板块东丽湖板块万科城朗钜天域夏阳溪韵空港板块空港板块远洋新干线外环内区域外环内区域百合春天轻轨沿线板块轻轨沿线板块米兰新干线朝阳绿茵别墅、洋房、小高层别墅、洋房别墅别墅洋房、小高层、高层多层多层别墅、洋房、小高层、高层洋房别墅别墅、多层、小高层小高层、高层多层多层持续别墅售罄持续新增洋房售罄持续持续别墅、洋房、小高层、高层洋房别墅、洋房别墅、多层、小高层无供应无供应无供应持续持续新增2期持续售罄售罄售罄别墅、洋房、小高层、高层无供应别墅、多层、小高层持续售罄持续别墅、洋房持续在售住宅产在售住宅产品供应预判品供应预判典型区域市场研究典型区域市场研究典型市场环境分析典型区域价格走势分析典型区域未来供应典型区域未来供应典型区域内未来竞争环境分析典型区域内未来竞争环境分析市场供应市场供应板块板块区位区位配套配套项目特点项目特点主要客户主要客户空港空港连接滨海与市区的中间地带商务配套较为完善，但生活配套很不完善以高新技术产业带动区域内市场的发展板块内客户及部分投资客户东丽区华明镇板东丽区华明镇板块块 位于津滨大道沿线，受空港高新产业区辐射。生活配套十分不完善以回迁房、限价房、经济适用房