保利集团 大型综合房地产项目开发的工程技术管理

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1、大型综合房地产项目开发的工程技术管理大型综合房地产项目开发的工程技术管理屈瑞福屈瑞福二九年三月中国保利集团公司中国保利集团公司 本文以集团大型综合房地产项目开发本文以集团大型综合房地产项目开发为例，将其开发流程按阶段、重点、要点为例，将其开发流程按阶段、重点、要点三个层次展开，结合价值论的基本观点浅三个层次展开，结合价值论的基本观点浅析开发过程中的工程技术管理，以探索保析开发过程中的工程技术管理，以探索保利集团房地产专业化管理之路。利集团房地产专业化管理之路。 一、大型综合房地产项目的特点、现状和发展趋势一、大型综合房地产项目的特点、现状和发展趋势1 1、大型综合房地产项目的定义及主要特点、大

2、型综合房地产项目的定义及主要特点 位于集团战略布局重点城市、对该城市建设发位于集团战略布局重点城市、对该城市建设发展有一定影响力、对集团企业形象及价值效益有明展有一定影响力、对集团企业形象及价值效益有明显建树力、建设规模较大且功能多样的城市综合体显建树力、建设规模较大且功能多样的城市综合体项目，我们称之为大型综合房地产项目。项目，我们称之为大型综合房地产项目。 这种项目往往呈现投资规模大、开发周期长、这种项目往往呈现投资规模大、开发周期长、功能复杂、技术难度高、影响力广泛等特点。功能复杂、技术难度高、影响力广泛等特点。2 2、大型综合房地产项目现状与发展、大型综合房地产项目现状与发展 集团大型

3、综合房地产项目起步较早，大集团大型综合房地产项目起步较早，大约经历了约经历了2020年左右的发展历史，可简单划分年左右的发展历史，可简单划分为启蒙期、开创期、发展期三个阶段。为启蒙期、开创期、发展期三个阶段。 统计情况见表统计情况见表1 1：表表1 1：保利集团大型综合房地产项目情况统计：保利集团大型综合房地产项目情况统计项目名称项目名称选址位置选址位置建筑面积建筑面积(m(m2 2) )投资总额投资总额（万元）（万元）建设周期建设周期启启蒙蒙期期北京保利大厦北京保利大厦北京东城区东直门南大街北京东城区东直门南大街1414号号9530095300股权收购股权收购19821982年年-1990-

4、1990年年广州中信广场广州中信广场广州天河北路广州天河北路3218003218003600003600001993.07-1997.051993.07-1997.05上海证券大厦上海证券大厦上海浦东南路上海浦东南路528528号号1048761048761173001173001993.08-1997.121993.08-1997.12保利白玫瑰大酒店保利白玫瑰大酒店武汉市武昌区民主路武汉市武昌区民主路360003600015000150001995.05-1997.091995.05-1997.09黄龙宾馆黄龙宾馆四川阿坝州松潘县四川阿坝州松潘县7000700010000100001997

5、.12-2000.091997.12-2000.09开开创创期期新保利大厦新保利大厦北京东城区朝阳门北大街北京东城区朝阳门北大街1099971099971370001370002003.05-2006.102003.05-2006.10广州保利国际广场广州保利国际广场广州琶洲地区广州琶洲地区PZB09PZB092 2地区地区2060412060411461001461002004.12-2006.122004.12-2006.12深圳保利文化广场深圳保利文化广场深圳南山商业文化中心区深圳南山商业文化中心区1480501480501175941175942004.11-2007.112004.1

6、1-2007.11发发展展期期上海保利广场上海保利广场上海浦东新区陆家嘴梅园地区上海浦东新区陆家嘴梅园地区1017601017602115282115282006.11-2009.112006.11-2009.11武汉保利文化广场武汉保利文化广场武汉武昌区民主路武汉武昌区民主路788788号号1490001490001590001590002007.08-2011.102007.08-2011.10启蒙期部分项目启蒙期部分项目开创期部分项目开创期部分项目发展期部分项目发展期部分项目 上述项目大多处于城市的黄金地段，由于其土地上述项目大多处于城市的黄金地段，由于其土地资源稀缺和不可替代的地理位置

7、，资源稀缺和不可替代的地理位置，大部分升值潜力较大部分升值潜力较大，租金回报比较稳定大，租金回报比较稳定。这类项目的开发，对于集团。这类项目的开发，对于集团社会效益和经济效益的提升、抗风险能力的提升、综社会效益和经济效益的提升、抗风险能力的提升、综合专业管理能力的提升以及专业化管理团队的建设均合专业管理能力的提升以及专业化管理团队的建设均起到了非常重要的作用。起到了非常重要的作用。 尽管如此，与发展起步较早且较成熟的房地产开尽管如此，与发展起步较早且较成熟的房地产开发商相比，保利集团大型综合房地产项目无论是在投发商相比，保利集团大型综合房地产项目无论是在投资规模、产品多样性、区域占有率，还是在

8、收入权重资规模、产品多样性、区域占有率，还是在收入权重比上仍存在一定差距。集团与香港主要房地产公司投比上仍存在一定差距。集团与香港主要房地产公司投资物业占整个公司物业收益比重的比较见表资物业占整个公司物业收益比重的比较见表2 2。序号单位名称投资物业(写字楼、商业和酒店）收入销售物业收入占整个公司物业收益的比重1长江实业地产263.56616.829.94%2新鸿基地产84.74168.833.42%3新世界地产11.0842.8420.55%4华润集团地产7.3943.314.58%5保利集团房地产8.28214.043.72%表表2 2：投资物业占整个公司物业收益的比重表（单位：亿港元）：

9、投资物业占整个公司物业收益的比重表（单位：亿港元） 集团不仅意识到大型综合房地产项目开发的重要性，集团不仅意识到大型综合房地产项目开发的重要性，也充分认识到当前存在的主要差距。从打造房地产开发企也充分认识到当前存在的主要差距。从打造房地产开发企业业“百年老店百年老店”的战略角度来看，集团有决心、有能力在的战略角度来看，集团有决心、有能力在未来房地产开发的产品结构中，逐渐增加大型综合房地产未来房地产开发的产品结构中，逐渐增加大型综合房地产项目的开发量，使持有物业的稳定收益不断增长。项目的开发量，使持有物业的稳定收益不断增长。 面对当今社会蓬勃发展而又复杂多变的形势，大型综面对当今社会蓬勃发展而又

10、复杂多变的形势，大型综合房地产开发项目由于其显著的社会性和相互间的差异化，合房地产开发项目由于其显著的社会性和相互间的差异化，其开发管理尤其是工程技术管理需要很强的创作性。其开发管理尤其是工程技术管理需要很强的创作性。管理管理者应将社会作为创作大背景者应将社会作为创作大背景，根据企业自身的文化与发展，根据企业自身的文化与发展要求，结合城市规划与区域环境、当地市场行情、相关业要求，结合城市规划与区域环境、当地市场行情、相关业态特征、建筑科技与艺术的水平，平衡品质、成本、进度、态特征、建筑科技与艺术的水平，平衡品质、成本、进度、销售之间的相互制约，协调设计和施工，全过程主导并实销售之间的相互制约，

11、协调设计和施工，全过程主导并实现项目的效益最大化，其复杂性和艰巨性是显而易见的。现项目的效益最大化，其复杂性和艰巨性是显而易见的。 我们把在工程管理中贯穿始终的技术应用我们把在工程管理中贯穿始终的技术应用与平衡称之为工程技术管理，其核心是工程技与平衡称之为工程技术管理，其核心是工程技术管理者对技术环节及要素的把控和对复杂技术管理者对技术环节及要素的把控和对复杂技术问题的预见与解决。术问题的预见与解决。二、大型综合房地产项目开发的二、大型综合房地产项目开发的 工程技术管理概述工程技术管理概述 站在项目管理的高度上，实现项目的价值站在项目管理的高度上，实现项目的价值目标是难事，难就难在不突破总体约

12、束目标是难事，难就难在不突破总体约束-资资源限制、时间限制、成本预算、质量标准、社源限制、时间限制、成本预算、质量标准、社会评价、行业制约等前提下达到既定的建设目会评价、行业制约等前提下达到既定的建设目标。而工程技术管理正是化解这些难题的重要标。而工程技术管理正是化解这些难题的重要手段之一。手段之一。三、大型综合房地产项目开发各阶段的三、大型综合房地产项目开发各阶段的 工程技术管理要点工程技术管理要点 大型综合房地产项目开发是一个十分庞大的大型综合房地产项目开发是一个十分庞大的系统工程，会遇到诸多问题，有些问题甚至非常系统工程，会遇到诸多问题，有些问题甚至非常棘手，且贯穿始终的各种技术问题常常

13、会关系着棘手，且贯穿始终的各种技术问题常常会关系着整个项目的成功与否，其不同阶段对应着不同的整个项目的成功与否，其不同阶段对应着不同的工作内容、重点和要点，下面根据工程的三个阶工作内容、重点和要点，下面根据工程的三个阶段以及相关实例予以简述。段以及相关实例予以简述。 ( (一一) )项目前期阶段项目前期阶段 该阶段的技术管理的要点是：根据项目市场定位、功能该阶段的技术管理的要点是：根据项目市场定位、功能布局、投资能力提出初步的设计构想，布局、投资能力提出初步的设计构想，编写概念设计任务书，编写概念设计任务书，组织专业设计单位完成概念设计方案及工程投资估算。从价组织专业设计单位完成概念设计方案及

14、工程投资估算。从价值管理的系统考虑，本阶段将完成项目价值取向的确定。关值管理的系统考虑，本阶段将完成项目价值取向的确定。关键取决于建设方在设计理念上的主导作用。键取决于建设方在设计理念上的主导作用。 项目前期阶段工作主要包括编制项目前期策划书、编写项目前期阶段工作主要包括编制项目前期策划书、编写项目建议书和项目可行性研究报告等。项目建议书和项目可行性研究报告等。工程技术管理的重点工程技术管理的重点是参与编写项目的可行性研究报告，组织并完成概念设计。是参与编写项目的可行性研究报告，组织并完成概念设计。概念设计举例概念设计举例1 1： 新保利大厦概念方案新保利大厦概念方案的选择的选择-基于国家精神

15、、基于国家精神、企业文化、总部基地三企业文化、总部基地三要素确定了该项目建筑要素确定了该项目建筑风格应体现出风格应体现出“恢宏、恢宏、霸气、内敛霸气、内敛”的气质。的气质。采取现代空间形象表现采取现代空间形象表现民族文化的建筑形式；民族文化的建筑形式；运用不对称与不均匀的运用不对称与不均匀的建筑表现手法，并将投建筑表现手法，并将投资重点放在建筑立面资重点放在建筑立面（节能环保）与室内装（节能环保）与室内装饰上。饰上。概念设计举例概念设计举例2 2： 广州保利国际广场概广州保利国际广场概念方案的选择念方案的选择- 充分利用珠江、琶充分利用珠江、琶洲岛的自然景观，打造洲岛的自然景观，打造“私家花园

16、私家花园”，将时间，将时间与空间、自然与人文有与空间、自然与人文有机结合，努力构建山水机结合，努力构建山水相依、楼塔呼应的优美相依、楼塔呼应的优美与和谐。与和谐。 建筑立面北柔南阳，建筑立面北柔南阳，极具震撼力。极具震撼力。 ( (二二) )项目实施阶段项目实施阶段 项目实施阶段工程技术管理可以进一步分项目实施阶段工程技术管理可以进一步分为工程勘察设计、工程施工、工程竣工验收三为工程勘察设计、工程施工、工程竣工验收三个阶段，个阶段，工程技术管理的重点是工程勘察设计工程技术管理的重点是工程勘察设计工作。工作。 1 1、工程勘查设计、工程勘查设计 工程勘察设计管理的宗旨是安全性、适用性、经工程勘察

17、设计管理的宗旨是安全性、适用性、经济性和艺术性的有机结合，以保障工程的质量、进度济性和艺术性的有机结合，以保障工程的质量、进度和投资三大控制目标的实现。和投资三大控制目标的实现。 工程勘察设计包括：地质勘察、方案设计、初步工程勘察设计包括：地质勘察、方案设计、初步设计、施工图设计。地质勘察为设计和施工提供地质设计、施工图设计。地质勘察为设计和施工提供地质构造、水文条件等科学可靠的依据；方案设计是对概构造、水文条件等科学可靠的依据；方案设计是对概念设计方案的进一步深化，主要是确定建筑方案和结念设计方案的进一步深化，主要是确定建筑方案和结构体系；初步设计是各专业技术方案的确定和优化，构体系；初步设

18、计是各专业技术方案的确定和优化，也是项目成本控制的关键阶段；施工图设计在初步设也是项目成本控制的关键阶段；施工图设计在初步设计基础上，综合建筑、结构、设备各工种，相互交底、计基础上，综合建筑、结构、设备各工种，相互交底、核实校对、深入了解材料的供应、施工技术及设备等核实校对、深入了解材料的供应、施工技术及设备等条件，把满足工程施工的各项要求图纸、文本化的过条件，把满足工程施工的各项要求图纸、文本化的过程。程。 本阶段技术管理工作的重点是方案设计和初步设本阶段技术管理工作的重点是方案设计和初步设计。计。A方案设计中的控制要点：方案设计中的控制要点： 方案设计中工程技术管理的要点是建筑方案和方案设

19、计中工程技术管理的要点是建筑方案和结构体系的选定。建筑方案要承袭概念设计方案的结构体系的选定。建筑方案要承袭概念设计方案的理念，围绕城市影响、建筑形态、立面材料、成本理念，围绕城市影响、建筑形态、立面材料、成本控制等因素综合分析、把握细节后予以确定。而结控制等因素综合分析、把握细节后予以确定。而结构体系的选定要以安全可靠、造价合理、施工方便构体系的选定要以安全可靠、造价合理、施工方便为主要标准。为主要标准。工程实例工程实例1 1：上海保利文化广场跌落式广场：上海保利文化广场跌落式广场 方案设计的选定方案设计的选定 原概念设计中原概念设计中“流水切割流水切割”的设计理念由两大特点组成。一的设计理

20、念由两大特点组成。一是是“一大四小一大四小”的建筑布局，二是面向黄浦江居高临下的跌落式的建筑布局，二是面向黄浦江居高临下的跌落式广场，而后者尤具特色。它以广场，而后者尤具特色。它以0.000.00标高为基准，向上标高为基准，向上6 6米、向下米、向下6.56.5米将米将“大大”楼二层商业、两楼二层商业、两“小小”楼首层和地下一层商业顺势楼首层和地下一层商业顺势连接，不仅可充分利用一线江景，而且合理的组织人流，益于商连接，不仅可充分利用一线江景，而且合理的组织人流，益于商业经营，是上海市前所未有的建筑亮点。进入方案设计阶段后，业经营，是上海市前所未有的建筑亮点。进入方案设计阶段后，设计师强调设计

21、师强调“小小”楼的独立性和消防规范的限制，建议取消楼的独立性和消防规范的限制，建议取消“广广场场”，我们从保留亮点和益于商业经营两个角度出发，坚持原创，我们从保留亮点和益于商业经营两个角度出发，坚持原创概念设计并组织设计单位反复研讨后实现了既定目标。概念设计并组织设计单位反复研讨后实现了既定目标。工程实例工程实例2 2：新保利大厦吊楼建筑形式的选定：新保利大厦吊楼建筑形式的选定 新保利大厦概念方案中，东北立面矩形门架内悬挂吊楼的设计新保利大厦概念方案中，东北立面矩形门架内悬挂吊楼的设计仅仅是一中规中矩的长方形的盒子，形式过于简单，仅仅是一中规中矩的长方形的盒子，形式过于简单， 也没有颜色表也没

22、有颜色表现。在方案设计时，我们明确要求现。在方案设计时，我们明确要求SOMSOM公司将吊楼的形式按中华民公司将吊楼的形式按中华民族风情进行强化。为此，设计师提出表面凹凸不一、尺度不同的五族风情进行强化。为此，设计师提出表面凹凸不一、尺度不同的五种方案，经过多次讨论后，才确定了现在的传统种方案，经过多次讨论后，才确定了现在的传统“纸灯笼纸灯笼”形式，形式，用现代建筑形式体现出了中国传统建筑用现代建筑形式体现出了中国传统建筑“寓装饰于结构之中寓装饰于结构之中”的思的思想。想。 对于其色彩的选定，我们尊重设计师提出的以红为主的基调。对于其色彩的选定，我们尊重设计师提出的以红为主的基调。但从内敛的角度

23、看，大红又稍显张扬。反复比较后，最终选用的是但从内敛的角度看，大红又稍显张扬。反复比较后，最终选用的是黄花梨木材中黄花梨木材中“油梨油梨”的深橘红色，因为黄花梨是中国明式家具的的深橘红色，因为黄花梨是中国明式家具的最佳材料，其油梨色体现着古代文人高雅含蓄的气质。最佳材料，其油梨色体现着古代文人高雅含蓄的气质。B初步设计中的控制要点：初步设计中的控制要点： 初步设计中工程技术管理控制的要点是各专初步设计中工程技术管理控制的要点是各专业技术方案的确定和优化、超越国家现行规范技业技术方案的确定和优化、超越国家现行规范技术难点的解决。术难点的解决。该阶段围绕成本控制、功能合理、该阶段围绕成本控制、功能

24、合理、节能环保等目标，对建筑细部、结构体系、机电节能环保等目标，对建筑细部、结构体系、机电系统、室内装修方案进一步优化。认真分析并确系统、室内装修方案进一步优化。认真分析并确定主要材料、设备的技术标准，并与设计单位共定主要材料、设备的技术标准，并与设计单位共同完成初步设计概算，提出工程投资分配方案。同完成初步设计概算，提出工程投资分配方案。工程造价约工程造价约85%85%的技术控制在这一阶段已基本完的技术控制在这一阶段已基本完成。成。工程实例工程实例3 3：广州保利国际广场塔楼结构方案的优化设计广州保利国际广场塔楼结构方案的优化设计 该结构优化设计的原则是：首先选择结构的控制目标，即结构该结构

25、优化设计的原则是：首先选择结构的控制目标，即结构5050年风荷载下年风荷载下Y Y方向层间位移角。初步设计的位移角为方向层间位移角。初步设计的位移角为1/8061/806，比较严格。，比较严格。在满足规范的基础上，可以降低到在满足规范的基础上，可以降低到1/7501/750。本工程结构优化目标是在。本工程结构优化目标是在降低结构造价的同时把位移角控制在降低结构造价的同时把位移角控制在1/7501/750左右。左右。 优化步骤：优化步骤： （1 1）端桁架、屋顶以上的外伸桁架断面优化；）端桁架、屋顶以上的外伸桁架断面优化； （2 2）南立面支撑布置和结构断面的优化；）南立面支撑布置和结构断面的优

26、化； （3 3）将原标准层单向板布置方式改为双向板布置；）将原标准层单向板布置方式改为双向板布置； （4 4）各层柱墙内钢骨进行调整，在满足轴压比限值及整体刚度的）各层柱墙内钢骨进行调整，在满足轴压比限值及整体刚度的条件下尽量减少钢材用量。条件下尽量减少钢材用量。 在满足结构安全的前提下，通过优化设计，节约钢材约在满足结构安全的前提下，通过优化设计，节约钢材约39003900吨，吨，节约混凝土约节约混凝土约32043204立方米。立方米。优化结果：优化结果：总重量总重量（KNKN）单位面积重单位面积重量量(KN/M(KN/M2 2) )混凝土用量混凝土用量(M(M3 3) )型钢用量型钢用量(

27、T)(T)初步设计初步设计1233134123313421.3321.334183141831约约74007400优化结果优化结果1043781104378118.0518.053862738627约约35003500节约混凝土节约混凝土约约3204(M3204(M3 3) )节约型钢节约型钢约约39003900吨吨 新保利大厦外立面主材经过设计推荐、样板比较、新保利大厦外立面主材经过设计推荐、样板比较、实地考察后定为意大利白色钙化大理石（即：意大利罗实地考察后定为意大利白色钙化大理石（即：意大利罗马洞石）。用它作为建筑物外装饰材料可以使建筑具有马洞石）。用它作为建筑物外装饰材料可以使建筑具有

28、沧桑感，进一步强化建筑物的恢宏与沉稳。但是，按设沧桑感，进一步强化建筑物的恢宏与沉稳。但是，按设计厚度计厚度5050毫米、约毫米、约3000030000平方米的石材用量，投资将高平方米的石材用量，投资将高达达50005000万元。为合理控制成本，我们从石材的切割方式万元。为合理控制成本，我们从石材的切割方式对强度的影响出发，按外立面不同位置对石材强度的要对强度的影响出发，按外立面不同位置对石材强度的要求，合理选择石材的切割方式并减小厚度，既保证了立求，合理选择石材的切割方式并减小厚度，既保证了立面效果，又节约了投资约面效果，又节约了投资约400400万元。万元。工程实例工程实例4 4：新保利大

29、厦外立面石材选配和百叶疏密度的优化新保利大厦外立面石材选配和百叶疏密度的优化 1 1、外立面石材面积：、外立面石材面积：12370 m12370 m2 2 厚度由厚度由50mm50mm变更为变更为40mm40mm； 优化后节约造价：优化后节约造价：176176万元万元2、石材百叶面积：、石材百叶面积：12506m212506m2 厚度由厚度由40mm40mm变更变更30mm30mm； 优化后节约造价：优化后节约造价：224224万元万元以上两项合计节约造价约以上两项合计节约造价约400400万元万元石材幕墙和遮阳百叶厚度优化结果石材幕墙和遮阳百叶厚度优化结果 石材百叶是建筑立面的一个亮点，由若

30、干单元模块组成，石材百叶是建筑立面的一个亮点，由若干单元模块组成，与外立面干挂石材墙面浑然一体，建筑效果极其独特，同时与外立面干挂石材墙面浑然一体，建筑效果极其独特，同时具有节能环保的功效。原方案百叶间宽距具有节能环保的功效。原方案百叶间宽距10001000毫米、窄距毫米、窄距500500毫米、进深毫米、进深600600毫米毫米, ,达到了方案设计的预期效果。但从达到了方案设计的预期效果。但从室内办公人员的视觉感受及采光要求来看，我们认为百叶密室内办公人员的视觉感受及采光要求来看，我们认为百叶密度过大过深。就此，我们与设计师进行了深入研究，并制作度过大过深。就此，我们与设计师进行了深入研究，并

31、制作出实体模型，反复体验和讨论，最终将百叶间距修改为宽距出实体模型，反复体验和讨论，最终将百叶间距修改为宽距15001500毫米、窄距毫米、窄距750750毫米毫米, , 进深进深450450毫米，不仅满足了立面效毫米，不仅满足了立面效果、视觉感受、采光要求，而且减少百叶根数约三分之一，果、视觉感受、采光要求，而且减少百叶根数约三分之一，节约投资约节约投资约600600万元。万元。 外立面石材的合理选配和百叶疏密度的优化，累计节约外立面石材的合理选配和百叶疏密度的优化，累计节约投资约投资约10001000万元。万元。原设计方案：百叶进深原设计方案：百叶进深600600，窄距，窄距500500，

32、宽距，宽距10001000优化后方案：百叶进深优化后方案：百叶进深450450，窄距，窄距750750，宽距，宽距15001500工程实例工程实例5 5：新保利大厦结构超限抗震审查：新保利大厦结构超限抗震审查 北京新保利大厦是钢框架北京新保利大厦是钢框架- -钢筋混凝土核心筒组合结构，为多项不钢筋混凝土核心筒组合结构，为多项不规则的复杂体型的超限高层建筑，属于新型的结构型式，应在初步设计规则的复杂体型的超限高层建筑，属于新型的结构型式，应在初步设计阶段进行国家级的抗震设防专项审查。阶段进行国家级的抗震设防专项审查。 大厦结构共有大厦结构共有3232项不规则或超规范的地方项不规则或超规范的地方，

33、主要表现在：（，主要表现在：（1 1）1212层平面上由一字型变为层平面上由一字型变为L L型，型，2222层又变为三角形，属平面不规则；（层又变为三角形，属平面不规则；（2 2）在在1212层以上存在连体结构，属竖向不规则；（层以上存在连体结构，属竖向不规则；（3 3）结构）结构8 8层、高层、高5050米、悬米、悬挑长度约挑长度约2525米、重约米、重约50005000吨的吊楼，由四根钢索和两侧巨型米字型支撑，吨的吊楼，由四根钢索和两侧巨型米字型支撑，形成悬吊结构，是国内外第一次使用的创新结构型式，超出了国家现行形成悬吊结构，是国内外第一次使用的创新结构型式，超出了国家现行规范的限制；（规

34、范的限制；（4 4）吊楼上部四根主钢索的下摇摆机构，是首次将机械）吊楼上部四根主钢索的下摇摆机构，是首次将机械装置用于结构抗震，属超规范的结构；（装置用于结构抗震，属超规范的结构；（5 5）东北立面的单层索网点支）东北立面的单层索网点支式玻璃幕墙，宽式玻璃幕墙，宽5858米，高米，高8787米，是世界上最大的索网幕墙，其抗震及抗米，是世界上最大的索网幕墙，其抗震及抗风性能必须单项研究。风性能必须单项研究。 按抗震审查的要求，新保利大厦的结构进行了特别加强，并通按抗震审查的要求，新保利大厦的结构进行了特别加强，并通过了国家抗震专项审查委员会和北京市人民政府抗震办公室的抗震过了国家抗震专项审查委员

35、会和北京市人民政府抗震办公室的抗震专项审查，其具体做法是专项审查，其具体做法是 ：（1 1）全部核心筒抗震等级由一级提高到特一级；）全部核心筒抗震等级由一级提高到特一级；（2 2）支撑吊楼的）支撑吊楼的3 3号核心筒是抗震的关键，其底部按烈度号核心筒是抗震的关键，其底部按烈度9 9度进行度进行 抗震设计；抗震设计；（3 3）钢框架提高抗震能力；）钢框架提高抗震能力；（4 4）进行幕墙风洞实验和结构整体震动台实验，以检验结构的抗）进行幕墙风洞实验和结构整体震动台实验，以检验结构的抗 震性能；震性能；（5 5）采用多个有限元程序进行结构计算复核，并进行结构非线性）采用多个有限元程序进行结构计算复核

36、，并进行结构非线性 计算。计算。 “方案设计和初步设计方案设计和初步设计”工程技术管理工作小结：工程技术管理工作小结： 从价值目标的确定上讲，工程勘察设计阶段由市从价值目标的确定上讲，工程勘察设计阶段由市场适应度、结构安全、建筑品质、成本控制、节能环场适应度、结构安全、建筑品质、成本控制、节能环保等多目标组成。建设方在工程技术管理过程中，必保等多目标组成。建设方在工程技术管理过程中，必须具备很强的判断和平衡能力，以协调建筑形式、结须具备很强的判断和平衡能力，以协调建筑形式、结构体系、机电系统、主要设备材料的确定等相互之间构体系、机电系统、主要设备材料的确定等相互之间的制约关系，化解矛盾，进而达

37、到最佳的契合点。的制约关系，化解矛盾，进而达到最佳的契合点。C施工图设计中的控制要点：施工图设计中的控制要点： 该阶段工程技术管理工作控制的要点是：组织该阶段工程技术管理工作控制的要点是：组织施工图自审和第三方审查；组织人防、消防、规划、施工图自审和第三方审查；组织人防、消防、规划、建设等管理部门的施工图报批准备工作；完成设计建设等管理部门的施工图报批准备工作；完成设计概算的审查工作。概算的审查工作。 施工图设计要落实各相关工种的技术要求，通施工图设计要落实各相关工种的技术要求，通过进一步深化设计解决初步设计技术文件中的错、过进一步深化设计解决初步设计技术文件中的错、漏、碰、缺，是一个广泛深入

38、的细化过程，是价值漏、碰、缺，是一个广泛深入的细化过程，是价值目标的进一步优化。目标的进一步优化。2 2、工程施工、工程施工 该阶段工程技术管理始终围绕以质量为目标、该阶段工程技术管理始终围绕以质量为目标、以造价为约束、以进度为主线的动态平衡过程而展以造价为约束、以进度为主线的动态平衡过程而展开，是价值目标产品化的实现过程。开，是价值目标产品化的实现过程。 工程技术管理工作主要有：组织设计交底和图工程技术管理工作主要有：组织设计交底和图纸会审；组织深化设计工作，协调解决深化设计中纸会审；组织深化设计工作，协调解决深化设计中重大技术问题；施工过程中设计变更的控制与签证；重大技术问题；施工过程中设

39、计变更的控制与签证；组织重大施工组织方案的技术讨论；参与招投标工组织重大施工组织方案的技术讨论；参与招投标工作。作。重点是深化设计工作的组织和重大施工组织方重点是深化设计工作的组织和重大施工组织方案的技术讨论。案的技术讨论。 工程实例工程实例6 6：柔索玻璃幕墙深化设计工作：柔索玻璃幕墙深化设计工作 新保利大厦东北立面柔索玻璃幕墙高新保利大厦东北立面柔索玻璃幕墙高8787米，宽米，宽5858米，米，面积约面积约45004500平方米，为当前世界之最。是以两根主钢索平方米，为当前世界之最。是以两根主钢索为龙骨，以高强度不锈钢拉索为次受力体系形成的空间为龙骨，以高强度不锈钢拉索为次受力体系形成的空

40、间棱锥索网玻璃幕墙。棱锥索网玻璃幕墙。 由于柔索幕墙和吊楼及主体结构紧密相连，结构体由于柔索幕墙和吊楼及主体结构紧密相连，结构体系极为复杂，为此我们把美国系极为复杂，为此我们把美国SOMSOM设计师、国内设计院设计师、国内设计院及有关专家、幕墙承包单位和幕墙设计顾问公司及钢结及有关专家、幕墙承包单位和幕墙设计顾问公司及钢结构材料供应商组织在一起，进行深化设计，解决了以下构材料供应商组织在一起，进行深化设计，解决了以下主要技术难题：主要技术难题： （1 1）规范调整的问题：由于国内幕墙新规范在）规范调整的问题：由于国内幕墙新规范在20042004年年1 1月月1 1日正式实行，在此之前国内规范针

41、对柔索幕墙没有日正式实行，在此之前国内规范针对柔索幕墙没有专门的安全系数规定，美国设计师套用的是美国规范，专门的安全系数规定，美国设计师套用的是美国规范，在普通玻璃幕墙安全系数规定上我国规范和美国规范之在普通玻璃幕墙安全系数规定上我国规范和美国规范之间相差间相差20%20%，此差异对幕墙设计有严重的影响，幕墙的主，此差异对幕墙设计有严重的影响，幕墙的主索需要加粗，而且对主体结构也有影响，同时也将造成索需要加粗，而且对主体结构也有影响，同时也将造成工程费用大幅增加，远远超出我们的预算。工程费用大幅增加，远远超出我们的预算。 （2 2）风压的问题：由于柔索幕墙对风压非常敏感，）风压的问题：由于柔索

42、幕墙对风压非常敏感，除了要做正常的大厦整体风洞试验外，还专门针对柔索除了要做正常的大厦整体风洞试验外，还专门针对柔索幕墙做了气动弹性试验。气动弹性试验结果表明，幕墙幕墙做了气动弹性试验。气动弹性试验结果表明，幕墙中间局部区域实际的负压和正压比原来设计采用的风压中间局部区域实际的负压和正压比原来设计采用的风压标准值都大，考虑最不利情况，需要重新计算调整。标准值都大，考虑最不利情况，需要重新计算调整。 （3 3）摇摆机构钢铸件加工和安装问题：摇摆机构铸）摇摆机构钢铸件加工和安装问题：摇摆机构铸钢件总重达钢件总重达6060余吨，其中余吨，其中4 4个马蹄钩每件重近个马蹄钩每件重近1010吨，强吨，强

43、度高达度高达750750兆帕，构件铸造和安装难度很大。兆帕，构件铸造和安装难度很大。 针对以上的问题，我们组织了近针对以上的问题，我们组织了近3030余次国内外专余次国内外专家会进行专题讨论，并和美国家会进行专题讨论，并和美国SOMSOM设计师保持每周一设计师保持每周一次的电话技术研讨。同时为了加快深化设计的速度，次的电话技术研讨。同时为了加快深化设计的速度，还要求美国还要求美国SOMSOM设计公司和美国设计公司和美国ASIASI幕墙公司来北京与幕墙公司来北京与国内幕墙顾问专家、幕墙施工企业共同工作了国内幕墙顾问专家、幕墙施工企业共同工作了2 2周时周时间，在不影响主体结构施工进度的情况下，解

44、决了主间，在不影响主体结构施工进度的情况下，解决了主要技术难点，最终还节约成本约要技术难点，最终还节约成本约200200万元。万元。工程实例工程实例7 7：新保利大厦新保利大厦550550吨主桁架液压提升施工方案吨主桁架液压提升施工方案 新保利大厦工程中新保利大厦工程中ST-50ST-50主桁架位于主桁架位于1 1号、号、3 3号核心筒号核心筒之间，高度之间，高度1616米，长度米，长度6363米，宽度米，宽度2.752.75米，总重量为米，总重量为550550吨。安装就位上标高点为吨。安装就位上标高点为104.875104.875米，下标高点为米，下标高点为88.87588.875米。米。

45、其特点是跨度大，提升高，结构形式复杂，采用高其特点是跨度大，提升高，结构形式复杂，采用高空散装法安装难以实现，因此采用了地面拼装整体提升空散装法安装难以实现，因此采用了地面拼装整体提升的施工工艺。整体提升法适用于高空安装的大跨度组合的施工工艺。整体提升法适用于高空安装的大跨度组合构件，在地面进行拼装，然后整体提升至安装部位。采构件，在地面进行拼装，然后整体提升至安装部位。采用整体提升法有两个特点：用整体提升法有两个特点： 一是主桁架须按高空安装位置在地面进行拼装，即高一是主桁架须按高空安装位置在地面进行拼装，即高空安装位置和地面拼装位置须在同一投影面上；二是主桁空安装位置和地面拼装位置须在同一

46、投影面上；二是主桁架高空对接处杆件必须预留，待主桁架提升完毕后，再进架高空对接处杆件必须预留，待主桁架提升完毕后，再进行补装。行补装。 新保利大厦新保利大厦ST-50ST-50主桁架提升设备采用主桁架提升设备采用2424台台LSD40LSD40型液型液压穿心千斤顶，在压穿心千斤顶，在104.845104.845米标高预留牛腿上设置四个提米标高预留牛腿上设置四个提升点，每个提升点安装升点，每个提升点安装6 6台千斤顶，通过电脑集中控制、台千斤顶，通过电脑集中控制、集群千斤顶组的同步往复伸缩，完成主桁架的提升就位。集群千斤顶组的同步往复伸缩，完成主桁架的提升就位。 新保利大厦主桁架与新保利大厦主桁

47、架与20052005年年2 2月月4 4日开始提升，于日开始提升，于2 2月月8 8日完成，总提升高度为日完成，总提升高度为88.27588.275米，主桁架就位，安米，主桁架就位，安装预留杆件，其错边量小于装预留杆件，其错边量小于3030毫米毫米, ,均在规范要求之内。均在规范要求之内。同时对主桁架的典型受力节点进行了应变检测，其数同时对主桁架的典型受力节点进行了应变检测，其数据满足设计要求。据满足设计要求。3 3、工程竣工验收、工程竣工验收 该阶段工程技术管理的主要内容：参与系统调试；该阶段工程技术管理的主要内容：参与系统调试；组织消防、人防、规划部门的验收工作；参与业主组组织消防、人防、

48、规划部门的验收工作；参与业主组织的四方竣工验收工作；组织竣工图的审查与确认；织的四方竣工验收工作；组织竣工图的审查与确认；组织设计单位编写竣工验收设计报告等。工作重点是组织设计单位编写竣工验收设计报告等。工作重点是组织消防、人防、规划部门的验收工作。组织竣工图组织消防、人防、规划部门的验收工作。组织竣工图的审查与确认。的审查与确认。 竣工图是项目的技术档案，是工程决算和未来运竣工图是项目的技术档案，是工程决算和未来运营管理的主要技术依据，更是同类项目开发的经验积营管理的主要技术依据，更是同类项目开发的经验积累。竣工图是工程完工状态的体现，必须完整、准确、累。竣工图是工程完工状态的体现，必须完整

49、、准确、规范。规范。4 4、项目销售、项目销售 该阶段工程技术管理的主要工作是配合项目该阶段工程技术管理的主要工作是配合项目销售提供技术支持：如销售人员的技术培训；编销售提供技术支持：如销售人员的技术培训；编制楼书的技术说明；销售单元图技术审查；销售制楼书的技术说明；销售单元图技术审查；销售面积的测量计算；对外宣传资料的技术审查等工面积的测量计算；对外宣传资料的技术审查等工作。其重点是技术培训和面积测量。作。其重点是技术培训和面积测量。( (三三) )项目收尾阶段项目收尾阶段 该阶段工程技术管理的主要工作是：项目交付；参该阶段工程技术管理的主要工作是：项目交付；参与项目决算工作；参与项目的后评

50、估工作；对物业管理与项目决算工作；参与项目的后评估工作；对物业管理单位的技术移交；技术资料归档等。重点是项目技术管单位的技术移交；技术资料归档等。重点是项目技术管理经验的总结。理经验的总结。 大型综合房地产项目个性鲜明，均具有不可重复性，大型综合房地产项目个性鲜明，均具有不可重复性，但就其工程技术管理而言是有共性的，对于这些共性的但就其工程技术管理而言是有共性的，对于这些共性的研究、归纳以及推广，将会为集团大型综合房地产项目研究、归纳以及推广，将会为集团大型综合房地产项目未来的开发提供经验借鉴。因此，在这个阶段，除了完未来的开发提供经验借鉴。因此，在这个阶段，除了完成基本任务，还需投入更多精力

51、进行工程技术管理总结。成基本任务，还需投入更多精力进行工程技术管理总结。四、大型综合地产项目工程技术管理小结四、大型综合地产项目工程技术管理小结 综上所述，大型综合房地产项目开发规模大、目综上所述，大型综合房地产项目开发规模大、目标多（安全、品质、进度、成本等）、技术难、周期标多（安全、品质、进度、成本等）、技术难、周期长。工程技术管理应始终遵循长。工程技术管理应始终遵循主导、判断、平衡、动主导、判断、平衡、动态态的原则，综合调动各种技术资源进行。的原则，综合调动各种技术资源进行。主导：主导：坚持以坚持以“我我”为主。根据项目的市场定位为主。根据项目的市场定位和投资能力从城市建设、企业文化与发

52、展、建筑和投资能力从城市建设、企业文化与发展、建筑科技与艺术的高度确定产品的设计理念、建筑品科技与艺术的高度确定产品的设计理念、建筑品质、投资重点等，并坚定不移的贯穿于开发的全质、投资重点等，并坚定不移的贯穿于开发的全过程。过程。 判断：判断：凭借具有综合专业技术素养、丰富工程凭借具有综合专业技术素养、丰富工程实践经验的技术团队，坚持项目确定的主导方实践经验的技术团队，坚持项目确定的主导方向，对于开发中随机出现的各种技术矛盾和冲向，对于开发中随机出现的各种技术矛盾和冲突，科学分析、准确判断、迅速决策。突，科学分析、准确判断、迅速决策。 平衡：平衡：要对技术管理的多元目标、多种专业间交要对技术管

53、理的多元目标、多种专业间交叉所产生的矛盾，界定轻重缓急，进行综合协调，叉所产生的矛盾，界定轻重缓急，进行综合协调，寻找最佳匹配度，求得项目整体价值的最大化。寻找最佳匹配度，求得项目整体价值的最大化。动态：动态：工程技术管理是一个不断去伪存真、去工程技术管理是一个不断去伪存真、去粗取精、舍小求大的循环往复。每一次循环、粗取精、舍小求大的循环往复。每一次循环、每一个往复都是开发效益的积累。每一个往复都是开发效益的积累。 主主 导导 保保 价价 值值 过过 程程 出出 效效 益益 判判 断断 定定 品品 质质 平平 衡衡 化化 矛矛 盾盾 本讲座仅供大家探讨交流，不妥本讲座仅供大家探讨交流，不妥之处请批评指正，谢谢各位！之处请批评指正，谢谢各位！