国际项目市场调研报告

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1、XX二期可行性研究报告目 录第一部分：项目概况1一、项目背景1二、宗地位置2三、宗地现状2四、项目周边配套3五、大市政配套4六、规划控制要点5第二部分：项目股权收购及分析9一、项目股权转让方基本情况9第三部分：市场分析11一、房地产市场总体行情11二、北京市房地产市场11(一)北京房市情况12（二）北京土地市场情况14三、区域市场调查与分析一五（一）区域市场调查分析结论16（二）居住项目市场调查一八（三）商业项目市场情况38（四）办公项目市场情况41四、项目初步定位43（一）物业定位43（二）目标客户定位45（三）价格定位47第四部分：规划设计分析48一、总平面设计（根据已审定的方案通知书）4

2、8（一）总平面布局48（二）绿化设计49（三）交通及停车组织50（四）人防出入口组织50（五）方案技术经济指标51二、建筑设计52（一）设计依据和基础资料52（二）设计说明52（三）建筑装修标准56（四）主要户型指标统计57第五部分：项目进度计划安排59一、项目获取计划59二、项目前期阶段计划59三、项目工程建设阶段计划59四、项目销售阶段计划60第六部分：投资收益分析61一、成本测算61二、税务分析61三、收入估算62四、经济效益分析63五、项目资金筹措64第七部分：管理资源配置65一、机构设置65二、人力资源需求65第八部分：综合分析与建议66一、优势分析66二、劣势分析66三、机会分析6

3、7四、威胁分析68五、结论和建议69第一部分：项目概况一、项目背景本项目名称为XX村二期5#地工程，规划用途为住宅、商业、办公。项目位于建国门外繁华的赛特商圈，长安街街上、东二环边，CBD国际商务中心为邻，紧靠第一使馆区。2001年12月，取得关于朝阳区规划建设住宅及配套项目意见书，获准立项，立项主体为*集团公司。规划意见书经续期后，在有效期内。2003年12月，取得审定设计方案通知书。2004年8月30日，签定土地出让合同。2004年12月，*有限公司与*投资有限公司签定合作开发协议，成立了项目开发公司*有限公司，持股比例分别为40%和60%。2005年6月17日，取得房屋拆迁许可证。200

4、7年3月，取得土地证。自2007年6月至今，完成72%拆迁量。二、宗地位置本项目位于朝阳区建国门外成熟的赛特商圈核心区内。赛特商圈是首都最早的涉外商圈和第一使馆区的发源地。长安街上，东二环边，东临CBD国际商务中心，紧靠第一使馆区。项目南邻市人大南路，西至长富宫东路，东邻鼎极公寓，北侧为XX村24层公寓。三、宗地现状1、四至范围本项目南邻市*南路，西至*东路，*公寓，北侧为XX村24层公寓。2、项目用地平坦、形状规整。项目用地为南、北两块，中间隔市政路。北侧地块东西宽约105m，南北长约120m，与XX村二期*路相望。建设用地范围内没有珍稀树木。3、地面现有居民情况本项目拆迁居民总计377户，

5、其中居民公房（平房）301户，居民楼房76户、单位2家。截止到2009年6月，已完成居民拆迁274户，2家单位已全部拆迁完毕，占总拆迁面积的72.7%。目前项目用地范围内剩余被拆迁人103户，拆除面积约7000平方米。103户被拆迁人中，平房户46户，拆除面积3600.4平方米；楼房户57户，拆除面积3396.6平方米。因受日照遮挡原因，项目东侧楼内有12户需在动工前解决另行安置。该房屋属直管公房，没有房改，暂按户均建筑面积75平方米测算，总面积900平方米。4、地下情况项目用地内无特殊管线、电缆、暗渠，地上原有建筑物没有桩基、没有地下构筑结构；地上没有受保护的历史文物古迹以及可利用的构建物。

6、通惠河在项目的南侧，预计会对地下车库的施工建设形成一定影响，但该影响完全在可控的范围内。6、代征城市用地项目用地完整，代征城市道路用地8800平米，现已基本完成。四、项目周边配套本项目位于城市核心区域，属赛特商圈的核心区，基础设施和公共配套系统十分发达、完整。休闲、购物、娱乐便利，出行极为方便，可享受的基础设施和公共配套资源极其丰富。1、交通交通路网畅通多维，长安街街旁，可快速通达二、三环，出行极为方便。驾车，向西由长富宫东路向北融入长安街，向南到通惠河北路及东二环。步行3-5分钟，一可到建国门地铁站，二可到长安街沿线的公交站（日坛路站）及东二环沿线的公交站（建国门站）。2、教育和医疗配套本项

7、目位于城市核心区域，可享受的教育和医疗资源极其丰富。3、银行项目区域银行系统发达，有中国银行、交通银行、中信银行、民生银行、建设银行、邮政银行、农业银行、招商银行（建设中）4、周边成体量的商业建筑方圆一公里内，云集各色高端娱乐、餐饮、商务楼宇，主要有赛特大厦、京泰大厦、北京广播大厦、北京国际大厦、长富宫饭店、赛特饭店、国际俱乐部等。五、大市政配套本项目大市政配套成熟完善。1、上水本地块西南侧已建有DN300D的市政上水管线，已建管线接自东二环路主干线，可从预留口直接接管。2、污水在本地块正南侧已建有DN880的市政污水管线，亦可就近接管，或可以直接接入通惠河北路市政污水管线。3、雨水本地块东侧

8、已建有DN400的雨水管线，该雨水管线经变径为DN1050后与东二环雨水管线相连，本工程可直接排入DN400的管线中。4、煤气可从本地块的西北侧市政煤气管线接管。5、热力可从京泰大厦东侧的热力管线中接管。六、规划控制要点1、项目总占地面积22812平方米，代征地面积8800平方米（代征道路），净用地面积14012平方米。2、规划总建筑规模90921平方米，其中地上建筑规模54970平方米。3、综合容积率3.92，控高70米，绿地率30%4、方案经济技术指标(审定方案通知书)规划建设用地面积：14012.66平方米；代征城市公共用地面积：8800平方米；总建筑面积：90921平方米；地上5497

9、0平方米，其中住宅39627平米，商业10247平米，办公5096平米；地下35951平方米，地下车库26010平米，设备及人防9941平米。居住总人数：857人；总户数：306户；建筑高度：70米；停车数量：机动车580辆，其中地上62辆，地下5一八辆；绿化率：30%。5、初步设计方案的技术经济指标初步设计阶段经济技术指标项目指标单位总用地面积22810平方米总建设用地面积14010平方米总建筑面积90921平方米地上建筑面积54970平方米住宅39627平方米办公5096平方米商业10247平方米无偿配套公建平方米有偿配套公建平方米地上车位62个地下建筑面积35951平方米地下停车位260

10、10平方米地下一层商业5044平方米地下配套公建4897平方米容积率3.92可销售面积(不含配套公建,含地下一层商业)60014平方米可销售车位(不含地上车位)300个建筑高度70米绿化率30%建筑高度：70米；停车数量：机动车580辆，其中地上62辆，地下5一八辆；绿化率：30%。5、项目前期手续情况项目现已取得土地证，土地证已经转到项目公司名下已经取得项目立项批复，办理了两次延期手续(目前手续2010年3月19日到期)项目规划意见书-2007规意条字0223号,办理了一次延期手续交通规划设计审查意见函-交审字200402一五（居住）项目环境影响报告批复-京环保评价审字2004743号人防工

11、程设计审核批准-（2004）京防工准字1483号建筑消防设计防火审核意见书-京消审（2004）第0994号教育配套方面2004年已经与朝阳区教委协商，可以交纳教育配套费方式解决,费用约为300万元。绿化方面暂时未做报批工作。第二部分：项目股权收购及分析一、项目股权转让方基本情况1、*有限公司该项目的立项主体单位是*集团公司，土地证已经过户到项目公司。2004年12月，*有限公司与*投资有限公司成立*有限公司负责本项目的开发建设，持股比例分别为40%和60%。项目公司注册资本金3000万元人民币（*1200万元，*一八00万元）。*为东方华源和银联公司的合资公司，持股比例分别为75%和25%。现

12、东方华源变更为北京立信投资有限公司。目前项目公司股权比例为如下图：*投资有限公司*集团*投资有限公司*投资有限公司*有限公司*置业有限公司2、北京置业和*中心北京*开发控股（集团）有限公司拥有北京置业房地产开发经营有限公司的100%股权，北京置业公司持有*中心项目（中华人民共和国国有土地使用证编号为京丰中外国用（93）字第00004号）及金城中心约5000平方米办公用房的现状资产。*中心项目位于北京市丰台区X庄英辉园三区，东临3#楼，南至10#楼，西临小区甬路，北至辉星路。土地面积约5000平方米，土地性质为国有出让，用途为商业、办公；总建筑面积约30860平方米，其中地上建筑面积约28000

13、平方米，地下建筑面积约2860平方米（以上数据以最终实测数为准）。地上34层，地下3层，标准层高3.3米，为北京南城的标杆性建筑。项目结构完后长期停工。高法第三部分：市场分析一、房地产市场总体行情以房地产拉动投资的政策意图很明显，主流开发商拿地趋活跃。宏观层面，宏观调控的基调是支持房地产投资，一段时期内，不会再有抑制房地产的政策出台。在外需萎缩、内需不振的情况下，主管部门一三年来首次下调房地产项目投资资本金比例。这传递了很明显的政策意图，即通过稳定和推动楼市稳定增长，实现提振内需、扩大社会投资规模，确保经济稳定增长的目的。行业和企业微观层面，主流开发商“去库存”进展顺利，资金回笼显著，加之信贷

14、放松和证券市场融资开闸，总体上开发商资金状况已有较大改善。在通胀预期的刺激下，为后续发展储备项目资源，成为扩张型开发商的主要取向。二、北京市房地产市场总体上，随着金融信贷的放宽，部分被压抑的刚性需求释放，上半年，主城区房价有所回升。(一)北京房市情况1、房地产开发投资下降趋势渐缓1-4月，北京市完成房地产开发投资额338.2亿元，降幅比一季度缩小3.7个百分点；全市建安工程完成投资一八0.2亿元，降幅比一季度缩小1.7个百分点；全市房地产开发企业支付土地购置费用75亿元，降幅比一季度缩小8.5个百分点。2、房地产开复工面积环比增加截至4月底，北京市房地产开发企业施工项目638个，新开工项目90

15、个，商品房施工面积为7405.2万平方米，比上年同期下降2.1%。本年新开工面积为464万平方米，其中4月份新开工面积一五2.1万平方米，比3月当月增长50.4%。1-4月，住宅新开工项目59个，新开工面积为269.9万平方米，其中4月份住宅新开工面积为105.4万平方米，比3月当月增长32.7%。3、商品房销售面积增长加快新建商品房销售面积翻倍。1-4月，全市商品房销售面积为542.1万平方米，比上年同期增长1.1倍，增幅比一季度提高26.4个百分点。其中，现房销售面积为124.6万平方米，期房销售面积为417.5万平方米，同比分别增长24.5%和1.6倍。全市商品住宅销售面积465.6万平

16、方米，同比增长1.6倍，增幅比一季度提高46.1个百分点。其中，住宅现房销售92.1万平方米，期房销售373.5万平方米，分别增长90.7%和1.8倍。4、北京市房价走势环比上涨4月份，房屋销售价格同比下降1%，降幅比上月缩小0.3个百分点。其中，新建住宅销售价格同比下降0.6%，降幅比上月缩小0.2个百分点，二手住宅同比下降2.9%，降幅比上月扩大0.2个百分点。新建住宅价格环比涨幅加快。4月份，我市房屋销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月提高0.3个百分点。其中，新建住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月提高0.2个百分点，新建住宅价格已连续两个月环比上涨。二手住宅价格有所回升。随着二手

17、住宅交易量的持续回升，4月份，全市二手住宅交易价格结束自08年8月份以来的连续8个月走低，本月价格有所回升，环比上涨0.1%。5、主城区的新盘成交价趋势如图所示，北京主城区房价经过08年的盘整及小幅下挫，09年伊始小步稳定增长。（二）北京土地市场情况北京土地市场的成交情况传递了市场回暖的信号。1、地块成交量环比剧增5月份，北京土地成交出现了久违的“井喷”现象，实际成交量超过了前4月的总和。据北京市土地整理储备中心的数据统计，5月份京城共成交土地28宗，成交土地面积167.9万平方米，规划建筑面积260.6万平米。其中住宅及含住宅项目用地为10宗，成交面积为101.3万平方米，建筑面积为127.

18、8万平方米。环比4月份，成交面积增加了91%，建筑面积增加了84%。其中，住宅及含住宅项目用地成交面积增加了402%，建筑面积环比增加了258%。2、住宅项目成交楼面价环比上涨土地，尤其是住宅及含住宅项目用地成交大幅上涨的同时，住宅及含住宅项目用地的楼面价环比也出现了明显的上涨。统计显示，5月成交的10宗住宅类用地楼面均价为3823元/平方米，环比4月份上涨了6%，比3月份上涨34%。 3、成交地块溢价显著多数地块溢价率走高。统计显示，5月份北京成交的住宅及商业用地整体溢价率（成交价高于底价的比例）达59.76%。其中，14块土地成交价高于底价。优质地块的成交价格普遍高出底价100%以上。三、

19、区域市场调查与分析建国门区域，虽然现房和存量房的价格水平略低于国际商务中心CBD，但现代的商业氛围不逊于东二环和东三环国际商务中心CBD，而且地块的稀缺性更甚于两者。因此，本项目的市场调查分析将东二环和东三环国际商务中心CBD项目作为同质可比项目。根据本项目所处的区域和地段，本报告目前选择了建国门、东二环和东三环三个区域的可比性项目一三个，如下图所示。（一）区域市场调查分析结论根据对一三个项目的调查分析，一个共同点就是在项目操作中突出地段的显赫，强调区域“尊富”的现代价值，充分挖掘稀缺地块的区域价值。1、居住项目市场建国门区域，项目少，市场供应匮乏。价格处于稳中有升的状态中，区域居住物业平均成

20、交价格集中在2300037000元/平米之间。2008年至今，区域周边共成交住宅面积约一三万平米，区域对住宅需求存在相当规模。东二环区域，三里屯SOHO强调了自己的历史价值，充分分挖掘了区域的现代价值，整个项目的定位是：建成北京的“国际化商务核心”、“国际化时尚区”、“24小时娱乐中心”。该项目的价格在35000元/平米左右，近期上涨到40000元/平米。东阙都的LOFT价格在40000元/平米左右。其他典型项目的成交价格基本集中于26000-35000元/平米水平。东三环区域，项目差异性较大。御金台以其无可比拟的位置及高度，部分产品实现了55000元以上的高价，最高达到80000元/平米；一

21、般性项目价格的水平维持于28000-40000元/平米的高位水平。2、商业市场在售商业项目仅有三里屯SOHO和御金台（财源国际中心）。前者因其良好的商业区位及自身独特的品牌价值，实现了64023元/平米的成交均价、月均4000多平米的销售面积；而后者的成交价格仅为前者的一半。区域中，具有一定商业规模的项目较少，租金因位置和物业形象的差异而存在巨大差距，一般集中在610元/天·平米左右，个别长期成功运营的老牌高档商业，如“赛特商场”，实现了1725元/天·平米的租金水平。按经验公式将租金水平折算成购买单价，设定投资周期为一五年，以经营成本为收入的20%计算，则区内商业平均单价

22、约为3500043000元/平米。3、办公市场区域的写字楼大多以企业持有为主，销售的写字物业非常少，三里屯SOHO写字楼的成交价约为3800040000元，财源国际中心的价格约为30000元/平米；租金报价在58元/ 天·平米之间，受国际金融危机导致的经济衰退影响，近期较去年10月报价有所下降。按经验公式将租金水平折算成购买单价，以经营成本为收入30%计算，投资周期一五年，则一般性平均单价约为1.5-2.6万元/平米。考虑房产的保值和增值因素，一五年后的单价以2-3万元/平米计，折现率0.08，则一五年后的售价现值为0.6-1万元/平米。综合上述两个方面，区域的办公房单价约为2.1-

23、3.5元/平米。（二）居住项目市场调查1、建国门区域在售居住项目概况长安驿（银钻公寓）（1）项目概况占地14764.64平米，建筑面积108962.65平米，容积率6，共883户。在售户型面积为44-107平米通透开间，物业费7.5元/平米/月，精装修送家电，2009年2月入住。（2）销售情况成交月份成交套数成交面积()成交均价成交总金额2008年1月857523486一三512008年2月3299232086932008年4月1611一八3304336952008年5月4175328975762008年6月3249306337622008年7月950431036一五652008年8月3一五2

24、274一八4172008年9月597342一五04209002008年10月95332689414332008年11月5354205957302008年12月219821944435合计67一三892 2343532557该项目的成交价格于08年4月猛增10000元，达33043元/平米，此后价格呈下降趋势，08年底至最低点，约21000元/平米。其中，9月价格大幅跳水，每平米下降约6000元，当月集中成交了近10000平米，据说是大的投资者集中购房。今年15月，该项目可能处于转现房销售的手续中，未能查到最近成交数据。贡院6号（1）项目概况贡院六号坐落于建国门内长安街北侧，总面积约为52081

25、平米，三栋22层塔楼，共168套，户型为一三0460平米之间，于2003年开盘。（2）销售情况成交月份成交套数成交面积()成交均价成交总金额2008年8月1245 376209232009年2月1354 282751000合计2599 32108 192308年至今，该项目仅成交2套，且价格变化较大，08年8月成交价为37620元/平米，09年2月的成交价仅为28275元/平米。2、东二环区域在售居住项目概况当代MOMA（1）项目概况当代万国城占地12.一三万平米，规划建筑面积60万平米，项目分为南北两个区，由20余幢建筑组成。当代MOMA为当代万国城的北区，共8栋25层板楼，最后一栋楼T10

26、号楼2008年10月25日开盘销售，户型面积128、一五2、一八9、200、360平方米，均价48000元/平方米，精装修，2008年12月入住。（2）销售情况成交月份成交套数成交面积()成交均价成交总金额2008年1月1一八4.22363006692008年4月3672.314390929522008年5月5一五37.63619155652008年6月1334.245044016862009年2月2497.4190009452009年4月3610.813820023332009年5月3909.8297382706合计一八3836.583688214一五008年上半，该项目年保持了36000元

27、/平米以上的高成交价，最高突破50000元/平米。09年2月以元平米成交2套，4月38000元/平米成交3套，5月成交价略有下降。东阙都(宇飞大厦)（1）项目概况位于东二环东直门桥往东200米路南侧，总建筑面积3.42万平米（产权40年），共一五层，其中1-5层底商，6层为平层，7-一五层为跃层。08年4月19日开盘，精装修，精装报价2500元/平米，户型面积为单层5090平米之间，平层均单价26000元/平米，LOFT均价39000元/平米。（2）销售情况成交月份成交套数成交面积成交均价成交总金额2008年4月241407.0941658 58622008年6月16948.7841932 3

28、9782008年7月4249.7534748 8682008年9月155.738447 2142008年10月155.726212 1462008年12月163.8226212 1672009年1月2106.473一五59 3362009年4月3 一八4 37649 693 2009年5月3 174 31710 553 合计553245.7639488 12817注：该项目成交中包含了平层和LOFT，目前两类产品08年10月前的成交情况尚无法区分。成交日期楼层价格(元/)面积()金额(万元)2009-5-814 45304 43 196 2009-4-30一三 37251 59 220 200

29、9-4-2811 360一八 61 221 2009-4-77 39581 64 253 2009-1-89 36488 63 229 窗体底端从09年的成交数据来看，其LOFT物业实现了3650045000元/平米的均价，平层物业实现了约2450026200元/平米的均价。瑞士公寓（1）项目概况瑞士公寓位于东城区工体北路六十六号，港澳中心东侧，占地面积6976平米，建筑面积40358平米，共198套精装酒店式公寓，14层局部16层板楼。瑞士公寓2007年8月中旬开盘，目前仅余60-90平米一居尾房，均价40000元/平米。（2）销售情况更新月份成交套数成交面积()成交均价成交总金额2008年

30、1月6633.233535022382008年2月3330.483875912812008年3月1143.9360005一八2008年4月1125.21290953642008年5月5548.953529519382008年6月186.81353043062008年7月2249.42375859372008年9月410112323023492008年10月196294.4616635104712008年11月105752.6988535093合计52一五176.一五1679925495该项目的主力成交期集中在2007年下半年，08年进入尾盘期，基本维持了29000-36000元/平米的价格水平

31、。2008年9-11月，项目所余商业部分为特殊的非正常集中成交，单价为11000元/平米甚至更低，不具备市场参考价值。三里屯SOHO（公寓）（1）项目概况三里屯SOHO项目位于北京市朝阳区工体北路南侧，南三里屯路路西，总规模465000平米，其中服务式公寓1一八000平米，4栋28层建筑，共658套，精装修，标准层高3.1米，顶层4.1米，户型区间约为108300平米，其中两居1一五一五5平米，三居140169平米，四居236276平米，均价40000元/平米左右， 09年年底入住。（2）销售情况成交月份成交套数成交面积()成交均价成交总金额2008年10月58694323437582008年

32、11月4591365052一五82009年1月914203452449022009年2月1193481059312009年3月1109369254022009年4月3572402432300合计2337543849314449项目的成交价格稳定在34000-36000元/平米。2009年1月开始，项目成交均价一路攀升，4月成交均价突破40000元，较前几个月上涨了约5000元/平米左右。3、东三环区域在售居住项目概况世界城（1）项目概况世界城位于朝阳区东大桥路10号，紧邻国贸商圈，为酒店式公寓和商业综合体，共12万平米。目前精装小户型现房销售，在售户型面积55、56、75、87平米，起价310

33、00元/平米，均价38000元/平米，含4000元/平米精装并且送家电。（2）销售情况成交月份成交套数成交面积成交均价成交总金额2008年1月10652.9428479一八602008年2月5594.342一三6412702008年3月51217.823一三0938一三2008年4月10893.553550731732008年5月3474.644006819022008年6月162175.033705080592008年7月122207.823816584262008年8月159.24270091602008年9月154.16301一五1632008年10月3231.4738004880200

34、8年11月2419.723496514682008年12月2111.913一八883572009年1月2143.93212793062009年2月155.127623一五22009年3月171079.052650028602009年4月2025002721768042009年5月172000311636233合计12714870.723220247886该项目2008年上半年表现了良好的量价齐升的态势，价格由年初的28000元大幅上涨至40000元左右；2008年下半年，尤其是10月份以后，价格下跌，2009年1月价格跌至低点约21000元，此后价格反弹维持在2700031000元/平米之间，

35、近期成交量有所上升，月均一八套左右。御金台（财源国际中心）（1）项目概况财源国际中心总建筑面积720000平米，二期御金台公寓位于199.9米高的主楼百米以上的其中一五层，共一八0户。户型面积110平米至800平米之间，其中以300-400平米为主，于2007年8月开盘，目前所剩套数不多，进入尾房期。（2）销售情况更新月份成交套数成交面积成交均价成交总金额2008年1月7一八22.一五39010 7108 窗体底端2008年3月1311.3244938 一三992008年4月41一三9.2533797 38502008年5月1252.7655329 一三982008年6月2一五72.93803

36、66 126002008年7月4一五86.8666731 106002008年8月1320.2654621 17492008年9月2654.3734117 22332008年12月1305.5534472 10532009年2月1375.4640020 一五032009年3月1322.一三37808 12一八合计258663.0451611 44711该项目2008年销售了近8000平米，上半年成交价格连续上涨，08年6月实现了80000元/平米的最高价。其后，价格下滑。自2008年9月以来，成交价格维持在3500040000元/平米之间。圣世一品（1）项目概况圣世一品为普通住宅项目，位于朝阳

37、区白家庄西里5号(京广中心北100米)，占地2.一五万平米，总建筑面积11.61万平米，板塔结合。目前现房销售，21层板楼，户型面积从77平米到85平米的一居、110平米到161平米的两居、175平米到267平米的三居、201平米到399平米的跃层，均价33000元/平米，物业费5.98元/平米/月，2009年9月入住。（2）销售情况成交月份成交套数成交面积成交均价成交总金额2008年1月1168.5425884 4362008年3月2355.0828224 10022008年5月110一五521.8828125 437002008年6月81110.2933032 36682008年7月596

38、2.8636880 35512008年8月5956.54300一五 28712008年9月11一三.4328602 3242008年10月46一三.1132030 19642008年11月1167.8829866 5012009年1月11一三.4327353 3102009年2月2457.7530575 14002009年3月7 1198 28880 3460 2009年4月7 一五00 30290 4544 2009年5月9 1700 32547 5533 合计16324938.8642230373264作为区域中唯一的普通住宅项目，2008年1月开始，价格持续上涨，5月以28000元的价格

39、集中成交了约1.6万平米，7月价格涨至37000元/平米，之后开始逐渐下滑。09年，成交量价都保持了小幅上涨的态势，价格维持在2800032000元/平米之间；。4、二手房报价情况二手房项目物业类型销售报价（元/平米）入住时间万豪君天下公寓/塔楼,板塔一五00020000（精装）2004*苑公寓/塔楼12500一五000（精装）1998通用时代国际公寓塔楼一八00032000（精装）2004东方瑞景塔楼一五00019000（精装）2004（三）商业项目市场情况1、在售商业项目概况财源国际中心（商业）（1）项目概况规划用地20325平米，建筑面积239603平米，地上36层（部分19层），地下5

40、层，由4栋超5A智能写字楼构成，其中东塔主体为“钢混”结构；西塔为“全钢+钢混核心筒”结构。 占地20325 平米，总建筑面积239603平米，共四栋。东双塔各19层，总面积932一八平米；西双塔各36层，总面积146385 平米（地下均5层）。地上13层为商业，4层以上为办公。地下1层为商业和设备用房，地下25层为车库及设备用房，地下停车位共1233 个。（1）销售情况仅在2008年7月有大宗成交，成交面积9462.5平米，套均面积为2365.63平米，实现均价为29251元/平米。更新月份成交套数成交面积成交均价成交总金额2008年7月49462.52925127678.76 三里屯SOH

41、O（商业）销售情况成交月份成交套数成交面积成交均价成交总金额2008年10月81722.16575819916.42008年11月324964.636一三2130443.72008年12月364876.547204735一三42009年1月283851.77一五0627541.82009年2月202240.596401614343.42009年3月172736.7168944一八8682009年4月619006.675861252789.92009年5月3612506893102合计2053001164023192一三9.2该项目自2008年10月以来销售近3万平米，且实现了600007000

42、0元/平米的较高均价；一层商业报价最高一五0000万元/每平米，近期实际最高成交价的户型约110000万元/平米，目前余量不多，进入尾盘期。2、区域商业租金现状项目位置规模(万平米)单间面积(平米)楼层状况租价(元/天·平米)赛特商场建外大街22号2.750500地下1层5层1725东方瑞景建外大街16号1.258030001、2层联合812建外SOHO东三环中路39号7一五012001、2、3层可联合可分开6.510*苑建国门桥东南不详5080013层46嘉华世纪建外大街22号0.8801001层，局部两层68（四）办公项目市场情况1、在售办公项目概况财源国际中心（办公）销售情况仅

43、在2008年7月有大宗成交，成交面积54380平米，套均面积为1754平米，实现均价为29251元/平米。更新月份成交套数成交面积成交均价成交总金额2008年7月3154380.0229251一五9067.00 三里屯SOHO（办公）销售情况更新月份成交套数成交面积成交均价成交总金额2008年10月1229.65375一八 861.62008年11月215893.2438331 22589.42008年12月113030.739851 12077.52009年2月41230.2338668 4757.12009年3月41025.9741一三4 4220.22009年4月102700.09406

44、49 10975.7合计5114109.8839321 55481.5该项目的写字楼成交价格自去年10月以来，保持了小幅持续上涨，价格维持在3750040500元/平米左右，过去的7个月中共成交了约14000平米。2、区域办公租金情况项目位置规模(万平米)单间面积(平米)08年10月租价(元/天·平米)近期租价(元/天·平米)涨幅LG大厦建外大街212号一五一八1-17178.67.5-一三%京泰大厦建外大街24号2.174-9055.569%新华保险大厦建外大街甲12号7170-100011.38-29%通用国际中心建外大街永安里5.9一五0-一三0044.6一五%长富宫

45、建国门桥东南侧0.944-11658.58-6%赛特大厦建外大街一八号2.760-8507.58.6一五%国际大厦建外大街19号632-2756.5-四、项目初步定位（一）物业定位1、项目物业定位根据对区域市场的调研分析，为有效建立和实现项目的差异化竞争优势，项目物业定位新一代贵族宅邸。只有财富的积累，不能体现厚重；惟有财富的积淀，方能有厚重：既富且贵新一代贵族的本质特证。2、对项目物业定位的分析说明传统与现代价值的融合产生了本区域不可替代和复制的时代价值继往开来、与时俱进，既富且贵。项目物业定位“新一代贵族宅邸”，充分利用了地段所具有的传统历史价值和现代价值，充分挖掘了传统和现代的融合所形成

46、的时代价值。本项目所处的地段为传统的城市区域和新兴的现代商业区域的融合之地。项目历史价值主要体现为：中国最神圣之城的最神圣的区域，权力的中枢，尊贵之地。现代价值主要体现为：最早的涉外商圈和第一使馆区的发源地，最有活力的现代国际商务核心区，尊富之地。项目定位，既强调尊贵，也强调尊富，切合时代精神。三里屯SOHO，注意了挖掘历史和现代价值，但项目用地远离传统权力中枢，富而不贵，相较本项目而言，区域不具备尊贵的价值。国际商务中心区CBD的国际财源中心，本质上仅有现代价值，而无历史价值沉淀，相较本项目而言，富而不贵，更是缺乏历史沉淀。西长安街上的项目，如西单上国阙、西戎26号院、长安尊府等项目，强调了

47、“尊贵”，而“尊富”不足，没有切合时代精神。贵族必定是既富且贵的时代精英群体。每一个时代必定有那个时代的精英，但精英未必是贵族。在历史的长河中，贵族必定是精英。正是贵族秉承了时代的特有精神和理念，使每一个时代的特有精神和理念在历史的长河中不断沉淀，形成了人类文明的厚重，不断推动时代前进、社会发展。但贵族一定是既富且贵的时代精英群体。任何一个时代，任何一个国家和民族，如果没有政治根基，其财富是不具有持续性的，最多只能体现为财富的积累，而非财富的积淀。而若有政治资本，而无财富的积累，其政治基础是不具有持续的。既有财富积累，又有政治根基，则财富积累就变成了积淀，有了厚重，才有了既富且贵。既富且贵，新

48、一代贵族的本质特征。（二）目标客户定位1、住宅客群概述本项目所处的地段具有东二环、东三环、西长安街等显赫区域所不具备的时代价值，差异化优势显著，地块的稀缺性极其突出。本项目的目标客户，不再局限于地缘性的目标客群国际商务中心、建外、东二环商圈的人群；购买动机也不再局限于方便工作需要和投资需要的人群。根据项目物业的定位分析，本项目的目标客户群是：45岁上下的人群，有相当的财富积累和人生积淀，具有一定的社会身份和地位，属自身领域的成功人士。这群人的投身参与，创造了中国经济的奇迹，他们当属时代的精英，他们铸造了这个时代特有的理念和精神。社会应该认可他们，他们需要标志性的东西彰显自己的成就，满足自我实现

49、的最高需求。家对于他们，不仅是安身休息之处，更是精神的回归之处。拥有贵族宅邸，不仅是这群人的需要，更是社会应该给予他们的认可和回馈。对于他们，在中国最神圣之城的神圣地段拥有一个110-140平米的家，其象征意义大于使用的功能价值。2、商业客群概述本项目的主力物业是居住，商业物业的定位服从于居住物业定位。商业物业的目标可群主要有三类：大型集团或投资机构；部分中小业主；以西餐、精品购物为主要商业业态。（三）价格定位根据批准过的规划方案，考虑一定程度的市场不确定性，本报告对项目的定价采用审慎的定价策略。1、住宅目标均价住宅全案目标价格30000元/平米；2、商业目标均价：36000元/平米（地上）2

50、0000元/平米（地下一层）3、办公33000元/平米4、地下车位价格：20万元/个，销售率60%。第四部分：规划设计分析一、总平面设计（根据已审定的方案通知书）（一）总平面布局本项目用地为南、北两块，中间隔市政路。北侧地块东西宽约105m，南北长约120m，与XX村二期*苑隔路相望。北区1#、2#、3#塔楼呈“品”字型布置，塔楼底部通过三层裙房相连接，建筑整体布局为倒U型，1#、2#、3#楼围合出中心庭院。东侧规划路设小区机动车出入口，通过3#楼北侧过街楼进入内院。1#、2#、3#楼的住宅入口设在中心庭院内。商业、会所、餐饮入口设在小区沿街面，与住宅入口分离，便于管理。过街楼两边及1#楼裙房

51、北侧设三个地下汽车库坡道，2#、3#楼朝向庭院的内侧设有两个自行车坡道。1#楼由于对北侧*苑有遮挡，高度控制在北侧檐口49.55m（14层），南侧檐口52.7m（一五层）。2#、3#楼层数为21层，局部22层，总高度为70米。南侧地块东西宽约46m，南北长约49m，仅布置一个塔楼4#楼及其裙房。北侧规划路设机动车出入口，住宅入口在院内，商业入口沿街布置。4#楼层数为一五层，总高度为51.6米。（二）绿化设计本地段寸土寸金，建筑密度较大，设计中利用所有可做绿化的位置。北区建筑围合出的中心庭院为小区集中绿化。中心庭院局部为实土，其余部分为地下车库顶板，覆土深度大于3米，按照100%计算绿化面积。南

52、、北区室外停车场均做绿化停车，车位间种植不少于三排的乔木，株距不大于6mX6m。区内绿化率为30.0%。为丰富区内景观，北区三层裙房顶拟布置屋顶绿化，屋顶绿化现阶段未计入绿化率。（三）交通及停车组织1、机动车交通组织根据规委规划意见书中的交通规划要求，机动车出入口分别限定在北侧地块的东侧和南侧地块的北侧。机动车停车指标为住宅1.3辆/户，公共部分65辆/万平方米。北区地面停车31辆，地下停车476辆；南区地面停车17辆，地下停车50辆。总停车数量为574辆。2、人行交通组织住宅人行入口布置在院内；商业、会所、餐饮入口设在小区沿街面，与住宅入口分离，便于管理。（四）人防出入口组织人防出入口结合人

53、防规划确定的人防功能设置。两个人防物资库共用一个室外出入口，设置在1#楼南侧的绿化内，出入口内设电葫芦，临战时安装。2#楼、3#楼各自设置一个人防室外出入口，2#楼的室外出入口与主体脱离，3#楼的室外出入口因受到场地及消防车道的限制，与主体贴建。（五）方案技术经济指标总用地面积： 1.401公顷其中北区： 1.一八9公顷 南区： 0.212公顷建筑面积总计：90921平米其中地上面积：54970平米地下面积： 35951平米容积率： 3.92绿化率： 30.0%总户数： 326户自行车库面积:2599.08平方米住宅停车:668辆分摊面积:1一八4.30 平方米配套公建:80辆141.83 平

54、方米非配套公建:7一八辆1272.95 平方米总计:1466辆机动车库面积:24112.99平方米住宅停车:435辆分摊面积:一八273.78 平方米配套公建停车:17辆714.一五 平方米非配套公建停车:122辆5125.06 平方米总计:574辆二、建筑设计（一）设计依据和基础资料建筑耐火等级为一级1#楼为二类高层建筑，2-4#楼为一类高层建筑建筑抗震设防烈度为八度地下工程防水等级北区为一级，南区为二级居住建筑节能设计执行三期节能（节能65%），居住建筑节能设计标准（DBJ 01-602-2004）北京市消防局建筑消防设计防火审核意见书（京消审2004第0994号）国家、北京市现行的相关法

55、规、规范。（二）设计说明1、功能布局XX村二期5#地项目是以商住功能为主的，集商业、餐饮、娱乐、健身、公寓为一体的建筑综合体。北区北区裙房为综合性商业、餐饮、会所功能。商业、餐饮共用北侧入口大堂，面向赛特南路。大堂两层通高，东侧为餐厅入口；西侧为超市、商业入口；南侧设有咖啡厅及休息厅。商业部分通过一组自动扶梯作为-23层的垂直交通联系。各功能分区另有各自的疏散楼梯（结合防火分区设置）。健身会所入口位于建筑西侧，面向长富宫东路。会所设2层高的中庭，设置两部专用电梯及疏散楼梯。住宅、办公入口与商业入口分开，设置在内院。住宅楼电梯在2、3层不开门，与商业部分分开，便于管理。裙房地下一层、二层局部为超

56、市，设有一组内部的步道梯，并通过一组扶梯到达首层。地下二层超市还可直接通向汽车库地下一层设快餐厅和厨房，厨房为与一层、二层餐厅共用，快餐厅可改做职工食堂。2#、3#楼地下一层、二层布置自行车库。设备、电气用房均布置在2#、3#楼地下一、三层。地下二、三、四层设汽车库，共停车476辆，设置三个汽车坡道。地下四层为人防层，设两个五级人防人员掩蔽所（平时为人员活动）和两个六级人防物资库（平时为汽车库）。1#、2#楼五层及以上为住宅层。3#楼由于受到南侧建国公寓的日照遮挡，六层及以上为住宅层。1、3#楼标准层各设置一组剪刀楼梯和3部电梯；其中一部消防电梯下到地下四层，另两部普通电梯只下到地下二层。电梯载重量均为1000kg，速度为2.0m/s。根据市场定位，1、3#楼标准层按照小面积办公设计，每层分为面积不等的六个单位，可分可合，户内厨房、卫生间尽可能紧凑，空间尽可能完整，为今后留有改造余地。户内的厅、室划分不以真正的住宅使用合理性为原则，而是结合办公使用的灵活性布置，以达到灵活改造的目的。1、3#楼顶层布置一定数量的跃层大户型以增加产品种类，满足不同客户的需求。南区南区为一个独立的塔楼4#楼及其裙房。裙房首层为商业，入口设在西侧临街面；住宅、办公入口设在东侧院内。地下一层为自行车库及设备用房。地下二、三层为汽车库，停车数量为50辆。由于场地条件紧张，