【广告策划PPT】美克美家(北京)设店全案策划

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1、美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示汇报体系汇报体系p市场调研报告市场调研报告p市场定位报告市场定位报告p产品建议报告产品建议报告p招商推广报告招商推广报告管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示市场调研报告市场调研报告管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示相关指标分析相关指标分析l2004年城市居民人均可支配收入为年城市居民人均可支配收入为15637.8元，比上年增长元，比上年增长12.6%，人均消费支，人均消费支出为出为12200.4元，比上年增长元，比上年增长9.7%l人均住

2、房面积近人均住房面积近19平方米，比上年增加平方米，比上年增加0.3平方米平方米l商品房空置有所下降。商品房空置有所下降。2004年全市商品房年全市商品房空置率为空置率为13%，比上年同期下降了，比上年同期下降了3.8个百分个百分点点 l2004年，北京市住宅施工面积年，北京市住宅施工面积6759万万平方米，其中新开工面积平方米，其中新开工面积2207万平方米；万平方米；住宅竣工面积住宅竣工面积2344万平方米；住宅销售万平方米；住宅销售面积面积2286万平方米万平方米,增长增长29.1% ，北京别，北京别墅、公寓交易面积为墅、公寓交易面积为134.6万平米万平米l商品房平均售价小步上涨，全年

3、商品房每商品房平均售价小步上涨，全年商品房每平方米平均售价为平方米平均售价为5053元，其中商品住宅为元，其中商品住宅为4747元，分别比上年末增长元，分别比上年末增长6.7%和和6.5%。3 6 1259.6%2 8 182 4 795997 098 641 0 841 3 951 6 161 8 102 0 112 1 741 2 .41 0 .51 0 .41 1 .2111 0 .29 .89 .69 .21 3 .51 2 .11 1 .69 .505 001 0 001 5 002 0 002 5 003 0 003 5 004 0 001 9 911 9 921 9 931 9

4、941 9 951 9 961 9 971 9 981 9 992 0 002 0 012 0 022 0 030246810121416GDP（亿元）增长率（%）管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示对家居市场的影响对家居市场的影响l国家政策及土地的不可再生性导致国家政策及土地的不可再生性导致了开发成本上升，房价不断上涨，高了开发成本上升，房价不断上涨，高档住宅大量涌现，从而加大了对高端档住宅大量涌现，从而加大了对高端家居产品的需求家居产品的需求l过高的价格使部分人放弃了购买第过高的价格使部分人放弃了购买第二套住宅的想法，而转向对现有住宅二

5、套住宅的想法，而转向对现有住宅的升级（如装修、家具的更新换代等）的升级（如装修、家具的更新换代等）l2002年，北京高档房地产项目开始年，北京高档房地产项目开始大规模建设，按照房地产界大规模建设，按照房地产界“三年三年”的建设周期，至的建设周期，至2005年，高档房产将年，高档房产将大幅度投放市场大幅度投放市场 管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示北京市北京市“十五十五”时期商业发展规划时期商业发展规划繁荣三圈，即发展三环路周边以零售商业繁荣三圈，即发展三环路周边以零售商业为主的商业圈，四环路周边以大型专业市为主的商业圈，四环路周边以大型专

6、业市场、批发市场和新型零售业为主的商业圈，场、批发市场和新型零售业为主的商业圈，公路一环周边以大型多功能购物中心和现公路一环周边以大型多功能购物中心和现代化商业物流配送区为主的商业圈代化商业物流配送区为主的商业圈 北京市未来发展规划北京市未来发展规划管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！下载自管理资源吧美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示北京市家居建材市场分布北京市家居建材市场分布管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示环线位环线位置置名称名称北二环北二环北京建材经贸大厦，怡和阳光饰家家居市场北京建材经贸大厦，怡和阳光饰家家居市

7、场南二环南二环百安居九龙店百安居九龙店北三环北三环大钟寺蓝景丽家，宜家家居，曲美家具，好家居建材装饰市场，大钟寺蓝景丽家，宜家家居，曲美家具，好家居建材装饰市场，福丽特家具建材装饰城福丽特家具建材装饰城东三环东三环曲美家具，保佳家装建材市场，伊力诺依丽都精品馆，伊力诺依曲美家具，保佳家装建材市场，伊力诺依丽都精品馆，伊力诺依东三环东三环sohusohu馆，伊力诺依爱家精品馆，美克美家馆，伊力诺依爱家精品馆，美克美家南三环南三环东方家园精品家具建材家装城，居然之家十里河店，居然之家玉东方家园精品家具建材家装城，居然之家十里河店，居然之家玉泉营店，家世界分钟寺店，玉泉营建材装饰市场，家和家美家居泉

8、营店，家世界分钟寺店，玉泉营建材装饰市场，家和家美家居市场，环三环家居广场，北京名流爱心家居装饰中心，爱家世界市场，环三环家居广场，北京名流爱心家居装饰中心，爱家世界家居汇展中心，美克美家家居汇展中心，美克美家西三环西三环西三环丽泽建材城，蓝景丽家六里桥店，曲美家具，北京碧溪家西三环丽泽建材城，蓝景丽家六里桥店，曲美家具，北京碧溪家居市场，北京金加金家居市场居市场，北京金加金家居市场北四环北四环居然之家北四环店，曲美家具，曲美大屯店，东方家园大屯店，居然之家北四环店，曲美家具，曲美大屯店，东方家园大屯店，爱家家居，正时家居广场，北四环灯具批发商城，北京万家灯火爱家家居，正时家居广场，北四环灯具

9、批发商城，北京万家灯火装饰城，德易家，伊力诺伊，天坛家具，伊力诺依亚运村生活馆装饰城，德易家，伊力诺伊，天坛家具，伊力诺依亚运村生活馆东四环东四环爱家家居，东郊建材批发市场，东四环双龙家居，北京城外诚家爱家家居，东郊建材批发市场，东四环双龙家居，北京城外诚家居文化广场，天隆家园建材批发市场，伊力诺依东四环生活馆居文化广场，天隆家园建材批发市场，伊力诺依东四环生活馆南四环南四环东方家园十八里店店，伊力诺依东方家园十八里店店，伊力诺依西四环西四环居然之家世纪金源店，爱家家居，五棵松集美家具城，百安居金居然之家世纪金源店，爱家家居，五棵松集美家具城，百安居金四季店，京美家园建材批发市场，红星美凯龙，

10、好美家四季青店，四季店，京美家园建材批发市场，红星美凯龙，好美家四季青店，家世界西四环店，伊力诺依西四环生活馆家世界西四环店，伊力诺依西四环生活馆北五环北五环爱家家居来广营店，东方家园西三旗店，百安居来广营店，好美爱家家居来广营店，东方家园西三旗店，百安居来广营店，好美家西三旗店，伊力诺依清仓中心店家西三旗店，伊力诺依清仓中心店东五环东五环香河家具城香河家具城管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示家居市场的分类家居市场的分类l品牌专卖店品牌专卖店l建材家居超市建材家居超市l家居零售市场家居零售市场l专业细分市场专业细分市场l建材批发市场建材批

11、发市场管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示物业名称物业名称规模（规模（）地理位置地理位置序号序号丽泽建材城丽泽建材城14000西三环丽泽桥东1碧溪家居碧溪家居165000丰台北路2东方家园东方家园26000丽泽桥3红星美凯龙红星美凯龙3000正阳大街4家世界家世界40000正阳大街5名流爱心家居名流爱心家居40000丰益桥南6东方家园东方家园11000京开高速7玉泉营建材家装市场玉泉营建材家装市场10000京开高速8环三环家居环三环家居50000菜户营南路9天和建材装饰市场天和建材装饰市场15000玉泉营环岛10三兴家居三兴家居4000京开

12、高速11居然之家居然之家40000玉泉营环岛12京开五金建材批发市场京开五金建材批发市场13000京开高速13家和家美家和家美16000珠市口东大街14温州灯具城温州灯具城6000革新南路15洋桥家居布艺市场洋桥家居布艺市场4000洋桥16才华窗帘布艺市场才华窗帘布艺市场5000南苑路17时代风采布艺城时代风采布艺城2000大红门路18木樨园家居城木樨园家居城7000木樨园桥南19城外诚建筑装饰商城城外诚建筑装饰商城100000成寿寺路20家世界超市家世界超市18000分钟寺21古典古玩家具市场古典古玩家具市场20000成寿寺路22城外城家居文化广场城外城家居文化广场50000南四环东路23家

13、和家美家居家和家美家居60000十里河24居然之家居然之家30000十里河25十里河灯具批发城十里河灯具批发城2600十里河26东方汇美家居广场东方汇美家居广场60000十里河27保佳建材城保佳建材城20000十里河28双龙家居双龙家居7000十里河29南城家居建材市场概述南城家居建材市场概述管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示区域名称区域名称家居类家居类建材类建材类布艺类布艺类灯饰类灯饰类综合类综合类木樨园家具布艺市场木樨园家具布艺市场10300西南三环家居建材商业中心西南三环家居建材商业中心43001成寿寺家居建材商业带成寿寺家居建材商

14、业带21001十里河家居建材市场十里河家居建材市场41010碧溪家居专业广场碧溪家居专业广场11001南城家居建材供应特点南城家居建材供应特点l总体供应量大，形成了较强的区域影响力l分布密集，业态齐全，专业氛围较成熟管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示项目交通分析项目交通分析管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示区域竞争现状区域竞争现状管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示中高档家居产品商户调研中高档家居产品商户调研管理资源吧（），提供海

15、量管理资料免费下载！美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示独体商业楼（含商独体商业楼（含商场）场）家居市场家居市场临街店铺临街店铺写字楼写字楼家饰类家饰类42%10%22%26%家具类家具类60%15%23%12%灯饰类灯饰类35%52%8%5%厨卫类厨卫类34%24%30%12%画廊画廊/会展会展90%0%0%10%商户开店意向商户开店意向管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示对本项目的看法对本项目的看法业态业态可承受租金区间（元可承受租金区间（元/ /天天* *天方米）天方米）家饰类3-6家具类5-7灯饰类4-6厨卫类3-6画廊

16、会展1.5以下管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示样本来源样本来源调研方式调研方式数量（份）数量（份）美克美家店内美克美家店内调研问卷120高档公寓、别墅售楼处高档公寓、别墅售楼处调研问卷、访谈350伟业成交客户资料库伟业成交客户资料库随机抽取170合合 计计640消费者调研（针对高收入人群）消费者调研（针对高收入人群）管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示各类商户进如本项目的意向各类商户进如本项目的意向管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报

17、演示市场定位报告市场定位报告管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示美克大厦美克大厦. .基础技术指标基础技术指标. .占地面积占地面积5265平方米建筑面积建筑面积18500平方米建筑结构建筑结构内部钢结构,外部玻璃幕墙层高层高东区:4.8米 西区4.3米层数层数A A座座地上三层1870平方米/层B B座座地上七层1304平方米/层电梯电梯A A座座数量:1部(奥迪斯牌)分布:一至三层B B座座数量:2部(蒂森牌)分布:三至七层步行梯步行梯旋转式步行梯 分布：一至三层绿化率绿化率37%使用率使用率78%停车位停车位地上停车位6080个美克大

18、厦美克大厦. .各层功能划分各层功能划分. .经营区域面经营区域面积积5610平方米招商区域面招商区域面积积2608平方米各层功能划各层功能划分分地下一层:仓库地上一至三层:美克美家产品经营区(其中三层西区为待招商区域)地上四层:招商区域地上五、六层:外租写字间地上七层:美克美家办公区、贵宾室、餐厅管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示优势优势(strength):(strength):机会机会(opportunity)(opportunity)：1.美克集团实力雄厚，市场竞争力强大。2.地理位置优越、交通发达、展示性好3.本项目物业条件优越

19、1.北京高档住宅市场销售体量可观,为本项目带来无限商机2.西南板块步入升值阶段，丽泽板块打造商务商圈劣势劣势(weakness)(weakness)：威胁（威胁（threatthreat）：）：1.物业内部规划设计不合理2.美克美家自身的档次对于招商的影响3.经营业态比较单一1.高端家具市场竞争激烈，国外品牌纷纷登陆2.受南城整体商业档次影响,区域内家居建材类市场租金水平难以提升本项目的本项目的SWOT分析分析管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示“Other life , 实景美克实景美克” -寻找自我的家居购物场所寻找自我的家居购物场所本

20、项目的主题定位本项目的主题定位本项目经营主题的塑造主要强调的是体现消费者个性、本项目经营主题的塑造主要强调的是体现消费者个性、品位的购物场所，这是对于客户需求的细化以及购物品位的购物场所，这是对于客户需求的细化以及购物习惯的精确定位，然后通过产品组合和产品互动达到习惯的精确定位，然后通过产品组合和产品互动达到提升品牌，促进销售的作用。提升品牌，促进销售的作用。管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示根据市场现状，家居装修资金投入比例，根据市场现状，家居装修资金投入比例，厨房厨房第一。第一。按平方米计算，通常厨房资金投入占总投入的四分按平方米计算

21、，通常厨房资金投入占总投入的四分之一到三分之一；其次是卫生间，约占五分之一；之一到三分之一；其次是卫生间，约占五分之一；再次是再次是客厅客厅(不包括不包括家具家具)。也就是说厨卫产品接近占。也就是说厨卫产品接近占家庭总装修费用的一半家庭总装修费用的一半 业态选择的依据业态选择的依据管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示l具有一定实力、在专业市场上有一定市场占有率的具有一定实力、在专业市场上有一定市场占有率的品牌商户品牌商户 l所经营产品的档次要与美克集团

22、所经营产品的档次所经营产品的档次要与美克集团所经营产品的档次相匹配相匹配 l在一定程度上是为了充分展示自己的产品，与美克在一定程度上是为了充分展示自己的产品，与美克产品产生互补、互动，不是单纯从获利角度考虑的商产品产生互补、互动，不是单纯从获利角度考虑的商户户 l具备相当的市场潜力，急于提高自己的品牌形象，具备相当的市场潜力，急于提高自己的品牌形象，能承受一定的租金压力能承受一定的租金压力 l较高端的知名品牌，租金较低，但可提升本项目的较高端的知名品牌，租金较低，但可提升本项目的品牌形象，聚集商气品牌形象，聚集商气 经营商户定位经营商户定位管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！美克美家全案

23、策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示客户类型客户类型特征特征代表人群代表人群金领阶层高学历、高收入、有境外教育背景CEO、外企高管精英阶层较高学历、高收入、社会经验丰富演艺人员知识英才高学历、中高收入教授、专家中产阶层中等学历，中高收入公务员小白领高学历、中等收入、年轻外企公司职员暴发户低学历、高收入、资源优势强包工头消费人群定位消费人群定位管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示产品建议报告产品建议报告管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示产品设计的主题定位产品设计的主题定位l首先，美克美家

24、自身将风格定位于美式家具，包含传首先，美克美家自身将风格定位于美式家具，包含传统、现代、休闲三个系列，在产品风格上已经迎得了市统、现代、休闲三个系列，在产品风格上已经迎得了市场上的普遍认可场上的普遍认可 l其次，招商区意向商户的产品风格未来也将以欧美风其次，招商区意向商户的产品风格未来也将以欧美风格为主，总体上与美克美家产品风格保持一致格为主，总体上与美克美家产品风格保持一致 l第三，美克美家产品以高档家具为主，招商区产品以第三，美克美家产品以高档家具为主，招商区产品以高档厨卫为主，两者在商品内容上形成了同质互补高档厨卫为主，两者在商品内容上形成了同质互补 l第四，为了保证美克美家与招商区作为

25、一个整体物业第四，为了保证美克美家与招商区作为一个整体物业的整体性，我们需要打造一个能够面对消费者的共同的的整体性，我们需要打造一个能够面对消费者的共同的消费理念消费理念 管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示外部交通导引外部交通导引门前广场门前广场美克大厦美克大厦美克绿化区美克绿化区东方家园东方家园西西 三三 环环北北管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示门前指示牌：明确表示出商业楼内部各产品业态的分布，及内部人流走向。道杆指示：主要分布在本项目三环附路，要求明确表明物业的名称、位置，色彩

26、鲜明管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示4F直梯B11F2F3F直梯内部交通组织内部交通组织管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示内部指示牌布置内部指示牌布置l东侧主入口处：标明美克美家综合物业的东侧主入口处：标明美克美家综合物业的经营主题、风格及各楼层业态简介经营主题、风格及各楼层业态简介 l前台东北侧休息区：大型商户的产品宣传前台东北侧休息区：大型商户的产品宣传 l一至三层电梯外：各层分别标明上一楼层一至三层电梯外：各层分别标明上一楼层内的主要产品及风格内的主要产品及风格 l营业区电梯

27、内：美克美家综合物业各楼层营业区电梯内：美克美家综合物业各楼层产品业态产品业态 l营业区步行梯：标明美克美家各楼层业态营业区步行梯：标明美克美家各楼层业态及具体品牌及具体品牌 l三层通往招商区入口处：标明招商区的三层通往招商区入口处：标明招商区的LOGO l招商区一、二、三层电梯外：一层电梯外招商区一、二、三层电梯外：一层电梯外标明各层主要产品，二层与三层分别标明上标明各层主要产品，二层与三层分别标明上一楼层内的主要产品及风格一楼层内的主要产品及风格 l招商区电梯内：三至四层业态简介招商区电梯内：三至四层业态简介 管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策

28、划汇报演示室内广告位的设计原则室内广告位的设计原则l不要影响采光的通透性（如租赁区内的玻璃不要影响采光的通透性（如租赁区内的玻璃幕墙上不要设立广告位）幕墙上不要设立广告位） l要充分利用各种设施设备的外展示面要充分利用各种设施设备的外展示面 l广告位的尺寸大小要比例协调广告位的尺寸大小要比例协调 l要保证各个广告位的形象统一性要保证各个广告位的形象统一性 l不要影响美克集团的品牌形象不要影响美克集团的品牌形象 管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示室内广告位的设立位置室内广告位的设立位置l租赁区域内的柱子四周 l设备用房的周边外墙 l消防分区

29、墙面 l卫生间、消防楼梯门的装饰 l电梯的内部 管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示室外广告位的设立室外广告位的设立从从2004年年10月月1日开始，户外广告设施须由市、日开始，户外广告设施须由市、区广告处统一规划、统一监督管理，未在规划之区广告处统一规划、统一监督管理，未在规划之内的地区严禁设置广告位，在规划之内可以设置内的地区严禁设置广告位，在规划之内可以设置的广告位的具体形式、具体尺寸由广告处决定，的广告位的具体形式、具体尺寸由广告处决定，即使是自有产权的建筑物也须依照此规定即使是自有产权的建筑物也须依照此规定 管理资源吧（），提供海

30、量管理资料免费下载！美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示关于三层防火分区门的设计方案关于三层防火分区门的设计方案L O GO主 题定 位液 晶显 示屏两侧门加高，采两侧门加高，采用防火卷帘门，用防火卷帘门，南门加宽，门两南门加宽，门两侧做引导设置侧做引导设置管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示三、四层业态规划三、四层业态规划厨柜卫浴卫浴厨柜厨柜厨柜卫浴卫浴四层三层管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示招商推广报告招商推广报告管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！美克美家全案

31、策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示必要的法律文件的准备必要的法律文件的准备l客户确认书客户确认书：主要是我司在招商过程中将意向商户的：主要是我司在招商过程中将意向商户的名单与贵司进行确认时签署的文件；名单与贵司进行确认时签署的文件；l认租意向书认租意向书：主要是在商户确定进驻意向时与贵司签：主要是在商户确定进驻意向时与贵司签署的确认文件，其中包括意向租金、面积及位置等；署的确认文件，其中包括意向租金、面积及位置等；l商铺租赁经营合同商铺租赁经营合同：商户与贵司签署的最终租赁合同，：商户与贵司签署的最终租赁合同，其中包括租赁期限其中包括租赁期限、起租期、免租期、管理費、水、起租期、免租期、管理

32、費、水、电电、空空调调、电话电话、保证金、共同经营基金（用于宣传、建立并维持、保证金、共同经营基金（用于宣传、建立并维持市场形象等）、其他（如广告牌使用、续约等）市场形象等）、其他（如广告牌使用、续约等）及违约责任及违约责任等等；l管理公约管理公约、装修协议装修协议：这两类合同协议将作为：这两类合同协议将作为商铺租赁经营合同商铺租赁经营合同的附件与商户签字确认。的附件与商户签字确认。管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示招商必要的准备招商必要的准备l招商推介书招商推介书l商户的进场流程商户的进场流程l各项管理规章制度各项管理规章制度l人员的培

33、训人员的培训管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示招商的实施策略招商的实施策略管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示面积（平方米）面积（平方米）位置位置业态业态品牌号召力品牌号召力100以下0A区0厨卫10%无010029910%B区2%厨卫10%30049915%强5%500以上20%C区3%厨卫20%招商的价格策略招商的价格策略四层三层管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示l根据前期根据前期项目定位报告项目定位报告的结果的结果,厨卫厨卫

34、商户可承租价格的范围商户可承租价格的范围.l待招商区域所处的层数待招商区域所处的层数(三、四层三、四层)限制。限制。l为了有效地吸引品牌商户的加入。为了有效地吸引品牌商户的加入。l各层不同区位影响产品展示、人流动向各层不同区位影响产品展示、人流动向的要求。的要求。招商价格制定的依据招商价格制定的依据管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示经济效益分析经济效益分析业态业态分布分布套内核算套内核算各类铺位租金合计各类铺位租金合计（元（元/天）天）建筑面积建筑面积 （平方米）（平方米）铺位数量（个）铺位数量（个）租金租金 （元（元/天方米天方米*天）

35、天）厨卫类四层60013.42205230024.32259210014.62462合计5106厨卫类三层60013.99239430025.04302410015.39539合计5957方案一方案一 租金计算公式：租金计算公式：租金租金=各层基础租金各层基础租金*1-（“面积面积”折扣折扣% +“位置位置”折扣折扣% +“业态业态”折扣折扣%）管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示楼层楼层建筑面积（平方米）建筑面积（平方米）租金（元租金（元/天天*平方米）平方米）各层年租金合计（元各层年租金合计（元/年）年）四层13003.121,480,

36、4401,480,440三层13003.641,727,1801,727,180本项目每年租金总计（元本项目每年租金总计（元/ /年）年）3，207，620方案二方案二 租金计算公式：租金计算公式：租金租金=各层基础租金各层基础租金*1-（20% + 3% + 20% + 5%）面积位置业态品牌号召力面积位置业态品牌号召力管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示楼层楼层建筑面积（平方米）建筑面积（平方米）租金（元租金（元/天天*平方米）平方米）各层年租金合计（元各层年租金合计（元/年）年）四层13002.81 1,332,396三层13003.

37、46 1,640,821本方案平均租金（元本方案平均租金（元/天天*平方米）平方米）3.13本项目每年租金总计（元本项目每年租金总计（元/年）年）2，973，217方案三方案三 四层租金计算公式：四层租金计算公式：租金租金=3.12 * 90 三层租金计算公式：三层租金计算公式：租金租金=3.64 * 95%整层出租平均租金整层出租平均租金=（四层租金（四层租金+三层租金）三层租金）/招商区域总建面招商区域总建面管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示租赁方案租赁方案经济效益比较（万元）经济效益比较（万元）招商情况预测招商情况预测方案一方案一拆

38、分出租404作为拆分出租，商户由于承租面积小，因此，租金承受能力强，但由于面对商户较多，因此，招商周期长，且难度大，当然，在后期经营管理中，其管理难度也将被提升。方案二方案二分层出租321作为分层出租，商户由于承租面积较大，因此，租金承受能力较低，但是，招商周期短，招商压力较小，同时，在后期经营管理中，贵司面对两家商户，其管理难度最低。方案三方案三整租297作为整租商户，对于本项目招商压力最小，周期也最短，未来经营风险也最低，但承租能力较低，同时，对于这类商户的选择，必须本着与美克产品形成完全互补的原则。租赁方案比较租赁方案比较管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！美克美家全案策划汇报演示

39、美克美家全案策划汇报演示推广计划表推广计划表 时间节点项目时间节点项目招商工招商工作作正式启正式启动动主力商主力商户户签约签约基础商基础商户户签约签约开业开业前前23个个月月开开业业媒体选择媒体选择推广方式推广方式形象推广消费引导瑞丽家居、精品购物报、直投DM目标广告、庆典软性文章、专题活动经营形象美克网页、瑞丽网站作相应的链接、户外软文、硬广招商推广主力商户北京青年报、美克网页、门户网站（如新浪）、招商推介会等硬广、专题、活动基础商户管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示后期的商业物业管理后期的商业物业管理l纯物业的管理（如公共区域的保洁、

40、纯物业的管理（如公共区域的保洁、保安、绿化、秩序的维护、设备的维保保安、绿化、秩序的维护、设备的维保等）等）l整体的促销推广活动整体的促销推广活动l二次招商的准备二次招商的准备l其他配合商户的工作其他配合商户的工作管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示第四讲第四讲 品牌创建的营销策略品牌创建的营销策略美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示一、品牌创建的产品策略一、品牌创建的产品策略（一）感知质量与品牌创建一）感知质量与品牌创建 1 1、感知质量的含义、感知质量的含义 感知质量是指消费者对一种产品或服务的整感知质量是指消费者对一种产品

41、或服务的整体质量或优势的感知。体质量或优势的感知。 2 2、影响感知质量形成的因素影响感知质量形成的因素 （1 1）大卫）大卫伽文（伽文（David GarvinDavid Garvin）的七维度质）的七维度质 量模型量模型 美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示A A、业绩：即产品的主要工作特性。、业绩：即产品的主要工作特性。B、特征：即对产品主要特性起补充作用的次要特征：即对产品主要特性起补充作用的次要因素因素C、达标质量：即产品达到规格和无缺点的程度达标质量：即产品达到规格和无缺点的程度D、可靠性：即在一段时间内产品使用的稳定性可靠性：即在一段时间内产品使用的稳定性（或一致性）

42、（或一致性）E、耐用性：即产品预期的经济寿命耐用性：即产品预期的经济寿命F、服务性：即、服务性：即产品的服务能力产品的服务能力G G、适宜与完美：即外观或质量的感觉、适宜与完美：即外观或质量的感觉 美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示（2）Parasuraman. A，V. A . Zeithaml L. Berry的的服务质量的概念模型服务质量的概念模型A、有形性：即经营者能否提供看得见、摸得着的设备、有形性：即经营者能否提供看得见、摸得着的设备和条件。和条件。 B、可靠性：即能否准确地、可靠地、可靠性：即能否准确地、可靠地提供服务。C、信任性：即工作人员是否具备服务所需要的知识

43、和、信任性：即工作人员是否具备服务所需要的知识和技巧，他们是否自信。技巧，他们是否自信。 D、反应能力：即服务人员能否快速地帮助顾客提高服、反应能力：即服务人员能否快速地帮助顾客提高服务。务。E、换位思考、换位思考 ：即服务人员能否从顾客的角度来考虑问：即服务人员能否从顾客的角度来考虑问题和解决问题，关心顾客，提供个性化服务。题和解决问题，关心顾客，提供个性化服务。美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示（3）Brucks,M. V. Zeithaml的六维度质量模型的六维度质量模型A、使用的简易性：即顾客能否迅速读懂产品说明书，、使用的简易性：即顾客能否迅速读懂产品说明书，能否迅速开

44、始使用产品。研究发现，像微波炉、汽车、能否迅速开始使用产品。研究发现，像微波炉、汽车、计算机、摄像机、录音机和割草机等产品，使用的容易计算机、摄像机、录音机和割草机等产品，使用的容易度被看作是感知质量的重要方面。度被看作是感知质量的重要方面。B B、功能性：即产品功能的数量和复杂性。功能性：即产品功能的数量和复杂性。C C、服务性：即顾客获得维修服务的容易程度服务性：即顾客获得维修服务的容易程度( (包括服务包括服务中心是否接近顾客、顾客能否自我维修等中心是否接近顾客、顾客能否自我维修等) )；服务人员的；服务人员的反应反应( (包括顾客得到服务约定的容易程度、维修人员是否包括顾客得到服务约定

45、的容易程度、维修人员是否愿意听从顾客的意见等愿意听从顾客的意见等) )；服务的可靠性；服务的可靠性( (是否能够在第是否能够在第一时间得到服务一时间得到服务) )。D D、耐久性：即产品的寿命，包括正常条件下工作的持续、耐久性：即产品的寿命，包括正常条件下工作的持续时间，以及在不利条件下的运作情况。时间，以及在不利条件下的运作情况。 美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示E、性能：即产品作用如何，产品性能的稳定性怎样。、性能：即产品作用如何，产品性能的稳定性怎样。以汽车为例，马力大小，噪音大小，是否舒适与安全，以汽车为例，马力大小，噪音大小，是否舒适与安全，都是性能的表现。都是性能的

46、表现。F、声誉：即产品本身是否让消费者觉得的确有其自身、声誉：即产品本身是否让消费者觉得的确有其自身的优势。的优势。3、感知质量形成的机理感知质量形成的机理 内在线索外在线索产品质量维度的抽象思维 感知质量美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示4 4、感知质量的作用、感知质量的作用（1 1）是消费者购物主要考虑的因素）是消费者购物主要考虑的因素 （2）是形成品牌竞争优势的重要源泉）是形成品牌竞争优势的重要源泉 （3）增加附加值）增加附加值（4 4）赢得分销渠道）赢得分销渠道 （5 5）有利于品牌延伸）有利于品牌延伸 （6 6）降低保留顾客的成本）降低保留顾客的成本 美克美家全案策划汇

47、报演示美克美家全案策划汇报演示5 5、提高品牌感知质量水平的思路、提高品牌感知质量水平的思路 （1 1）命名好的品牌名称）命名好的品牌名称 （2 2）提高产品的感知价值）提高产品的感知价值 （3）提高产品的包装水平）提高产品的包装水平 （4 4）加强有效的广告传播）加强有效的广告传播 （5）提供优质服务）提供优质服务（6）其它。如产品的创意、时尚性、产品的）其它。如产品的创意、时尚性、产品的原产地、产品的专业性等原产地、产品的专业性等 美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示（二）产品体验与品牌创建（二）产品体验与品牌创建 1 1、在产品的开发与设计过程中要转变观念、在产品的开发与设计

48、过程中要转变观念从传统从传统的的技术导技术导导向导向提供体验提供体验 。2、从营销美学的角度来讲从营销美学的角度来讲 ，生产具有审美价值的产品，生产具有审美价值的产品，创造美好的感觉体验。创造美好的感觉体验。3 3、企业在提供产品和服务的过程中，增强产品、服务与、企业在提供产品和服务的过程中，增强产品、服务与消费者之间的互动。消费者之间的互动。 4 4、企业可以组织产品俱乐部，让顾客体验产品，同时培、企业可以组织产品俱乐部，让顾客体验产品，同时培养品牌忠诚顾客。养品牌忠诚顾客。5 5、企业在提供产品和服务的过程中，要力争做到在每个、企业在提供产品和服务的过程中，要力争做到在每个接触点上都与顾客

49、发生联系，让顾客在咨询、购买和使接触点上都与顾客发生联系，让顾客在咨询、购买和使用产品的过程中得到全面的客户体验。用产品的过程中得到全面的客户体验。 美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示二、二、品牌创建的定价策略品牌创建的定价策略 （一）消费者对品牌的价格感觉的表现（一）消费者对品牌的价格感觉的表现 1、更多的是与产品本身联在一起更多的是与产品本身联在一起 2、常常将产品的感知质量与感知价格结合起来推断产常常将产品的感知质量与感知价格结合起来推断产品的感知价值品的感知价值 3、消费者常常根据同类产品的价格阶梯来排列品牌的消费者常常根据同类产品的价格阶梯来排列品牌的质量质量 （二）（

50、二）企业定价与品牌创建企业定价与品牌创建 1、价值定价策略价值定价策略 价值定价策略就是指以适当的价格销售适宜的产品价值定价策略就是指以适当的价格销售适宜的产品满足消费者需要的定价策略满足消费者需要的定价策略 美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示2、每日低价策略每日低价策略 每日低价策略就是为了避免每日低价策略就是为了避免“高高/低价格政策低价格政策”所造成的商品价格经常上下变动的不利影响，使所造成的商品价格经常上下变动的不利影响，使产品建立更加一致的产品建立更加一致的“每日每日”基础价。基础价。 【案例分析【案例分析】 每日低价策略造就世界零售巨商沃尔玛每日低价策略造就世界零售巨

51、商沃尔玛 美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示三、三、品牌创建的渠道策略品牌创建的渠道策略 （一）营销渠道的重要性（一）营销渠道的重要性 1、与其它三个因素相比，营销渠道最有利、与其它三个因素相比，营销渠道最有利于获得持久的竞争优势于获得持久的竞争优势 2、零售商地位的不断提高和市场竞争重心、零售商地位的不断提高和市场竞争重心的转移的转移 3 3、营销渠道领域存在着较大的挖掘利润的、营销渠道领域存在着较大的挖掘利润的机会机会 4、新技术的广泛使用，大大提高了渠道的新技术的广泛使用，大大提高了渠道的运行效率运行效率 【案例】营销渠道成就可口可乐【案例】营销渠道成就可口可乐美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示（二）品牌创建的营销渠道策略（二）品牌创建的营销渠道策略 1 1、品牌创建的直接渠道策略、品牌创建的直接渠道策略 （1）开设自营商店）开设自营商店 （2）开设专卖部）开设专卖部 （3）直销直销 2、品牌创建的间接渠道策略、品牌创建的间接渠道策略 （1）拉动策略拉动策略 （2）推动策略推动策略 美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示