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1、最新 精品 Word 欢送下载 可修改番禺区龙歧地块投资可行性分析恒昌地产研究部 前言 2003年12月2日，番禺区国土局发布了国有土地使用权挂牌出让公告，公开挂牌出让五宗国有土地使用权，竞价日期自2003年12月12日至2003年12月22日上午10时正止。本次土地挂牌有三个新亮点：第一，地价提升；第二，教育配套设施由政府统一配置；第三，拍卖地块集中于南区、钟村。番禺区政府决定从2021年起重点开发市桥南区，并把南区定位为“具有南国水乡特色，融精品商业、休闲度假和文化娱乐于一体的生态型生活园区。本次土地挂牌出让就有两块地块位于南区，以下就其中沙湾镇龙岐村地块作一个初步的开发投资可行性分析，粗
2、俗之处请行家指正。 本次分析主要分为：根底分析、市场分析、工程定位、本钱效益、结论及思考五个局部。 一、根底分析 1.地块背景资料 2.区位分析 1)随着德兴大桥的通车、西丽大桥的开工，阻碍南区社会开展的交通问题得到缓解，规划中的路网、桥梁的建设也正如火如荼地顺利进行，令市民可充分享受市桥城区的生活环境，使该区域的城市化进程加快。 2)南区及沙湾是市民公认的教育资源配置最丰富、最完善的区域，番禺的“高等学府根本上都在该区域范围内，教育配套从省一级幼儿园、中小学到职业技术学院等完全是“一条龙，这使该区域住宅的吸引力有较大提升。 3)该区域近两年开展快速，生活气氛日渐成熟，大型的批发市场、花卉市场
3、、综合市场等的启用，辖区内的楼盘以大型工程或别墅工程为主，而且新建楼盘在整体规划上都有较高标准，使该区域的生活设施和住宅配套日益完善，促使该区域成为番禺未来居住中心区。 4)目前工程周边的公共配套尚未完善，除中小学和一些中小型商铺外，其他方面的配套有待改善，特别是公共交通、市场、医院等方面。 二、市场分析 1.区域住宅市场分析 1)供给量：以旧盘新货为主 由表2可以看出，南区及沙湾的楼盘的供给情况可分为两大局部，一局部为一、两年前的产品，现剩余少量尾货在售，另一局部为大型楼盘的新组团。 单从市场供给角度分析，估计现时该区域一手住宅的总供给量约为1500套。 2)产品： 大盘大户型占主导 现时该
4、区域市场上以小高层和多层两种住宅为主，高层住宅的供给量较少，而且番禺的别墅也较集中于该区域，因此住宅小区的密度较低，楼盘占地面积和建设规模较大，多在740万平方米。 楼盘建设较有特色，如番奥以运动为主题、海伦堡和御院以欧洲水景为主题，内部依靠造景能形成较好的社区人文环境，使该区域的整体素质得到提升。 住宅户型偏大，100平方米以上的单位占六成；以100120平方米的3房为主，约占五成；其次是2房和4房单位，这反映出客户在该区域购房是以自住为主。 资料来源：珠江恒昌代理三部实地调查 注：上述数据以户型的面积为量化标准 3)价格： 上下两极明显，中档盘少 南区及沙湾现时在售的一手住宅，单价集中在2
5、0002500元/m2的范围内，总价集中在2030万元的范围内，分别约占三成。 该区域的楼价两极分化明显，单价最低低于1600元/m2，最高价高于3500元/m2 ，相差超过2000元/m2，例如御院和华荟南景园、番奥和朗陶居，都是相隔一条马路但均价却拉差1000元/m2，使同户型住宅的总价相差1020万，令该区域集中了大量高端和低端的客户。 2.目标住宅市场分析 本区域住宅目标市场分为二类： 第一类为高质素楼盘目标客户：客源分布区域广，包括本区域及市桥、周边各镇等地区的中、高收入人群，他们对住宅质素要求高，对价格考虑少，住宅消费潜力大。可接受楼价在2800元以上，对户型需求那么从两房到四房均
6、有一定比例。 第二类为低价楼盘目标客户：客源主要集中在本区域，主要考虑价格优惠，对户型需求偏小。 三、工程定位分析 优劣势分析 s优势: 享有河涌绿化带资源，周边环境良好；位处重点开展区域南区；周边生活配套规划前景好，教育资源丰富；邻近旧区，四周均有40米或50米的规划路,交通方便。 w劣势： 南郊偏西方向，存在一定区域门槛；现时交通不便，生活配套设施未完善;四周规划主干道造成噪音污染;河涌绿化带横穿地块,影响规划布局;工程规模小。 o时机：南区规划建设全面铺开，有力促进房地产开发；南郊居住气氛日益浓厚，置业前景理想；区域存在中档楼盘缺口。 t威胁：御苑、番奥、金沙湾等大型成熟楼盘存量较大，阻
7、碍工程开展；南郊尚有较多待开发土地，竞争剧烈，而本次拍卖北斗大桥地块规模大、本钱相对较低，对工程构成直接威胁；工程地价本钱高，利润空间不大。 市场定位 根据上述SWOT分析，工程应以自身规模及河涌绿化带为根本立足点，从弥补区域中档市场空白点，寻求楼盘差异化出发，确立工程市场定位。 产品定位：中偏高档的生态、高尚精品社区；住宅类型以六层、九层洋房为主，并可利用良好景观资源配置少量叠层别墅；户型以二房、三房为主，主力户型面积75平方米110平方米，充分考虑小二房、小三房配置。 消费者定位：本区、市桥及周边各镇有稳定收入的中产阶层买家为主，户型要求实用，楼盘质素、品味要求高。 价格定位： 六层洋房均
8、价2600元/M2，九层电梯洋房均价2900元/M2，又叠层别墅均价3500元/M2，洋房总价主要控制在2530万元之间市场空白点，别墅总价控制在60万元左右。 形象定位： 中产者的高尚社区城市中心水岸家园 四、本钱效益分析 1.工程方案建议 工程建议由10%叠层别墅、50%多层住宅、40%高层住宅组成。地上建筑面积为92065平方米，设置1层地下室，面积为10000平方米。配置2500平方米会所面积含规划指定的公建配套。车库分别设在地下室和地面空地，共24300平方米。 工程由2021年1月假设时间开始进入筹建阶段，2021年7月2022年6月为工程建设阶段，预计在2022年1月开始预售。
9、注：1、利用河涌绿化带建设小局部别墅，可增加工程经济效益； 2、考虑电梯洋房为大势趋向，因此后建建议以九层电梯洋房为主，且可节约用地营造绿化空间，提升楼盘档次； 3、设置一定规模的主题会所，增加工程附加值。 2.工程本钱及效益分析 本钱估算： 根据初步估算，工程开发所需投入本钱约为21871万元，其中竞买土地的支出占总本钱的32.87以上，土地本钱明显提高。为营造工程质素，园林绿化及广场本钱应适当增加，因此红线内外工程费适当增加，但对工程总体本钱影响不大。 工程销售总收入约3.1亿不包括会所经营收入和车位的租金收入。多层洋房均价为2600元/平方米，九层洋房均价为2900元/平方米，后者均价高
10、300元，其一为电梯房，其二为后期销售，因地价拍卖本钱提高，估计后期楼价会逐步提升。 效益分析： 工程在前述建议的开发方案与售价的前提下，税前、税后的资本收益率尚属理想，在扣除所得税、贷款利息后利润约为3328万元。 3.盈亏平衡分析/敏感性分析 1忽略售价变动因素，且考虑销售率为90的情况下，当地价为8780万元时，资本收益率等于零，投资刚好保本。 2忽略地价、建筑本钱变动因素及车位、商铺售价变化，只考虑洋房均价的变化，当六层洋房均价为2600元，九层洋房均价为2900元时，销售率为82.6%时，资本收益率为零，盈亏平衡。当洋房均价下降200元，销售率为90%时，工程勉强保持盈利，具备一定抗
11、风险的能力，但抗击力较弱，特别是目前地价尚有可能提升。盈亏平衡分析表略 五、结论及思考 结论 总结以上分析，按目前6980万元拍卖底价，该地块进行住宅开发存在一定利润空间，但抗击风险能力不高，因此，地价不宜再大辐提升，最好能控制在10%的升辐范围，以减少投资风险、增加利润空间。同时提高工程质素，创造差异性产品，提升工程价值，是开展商能获取更多利润的最正确方法。 思考 纵观本次分析并结合土地拍卖的经济效果得出以下几点： 首先，本次土地拍卖价较之前大辐提升，说明在众多利好政策的支持下，番禺土地已明显增值。地价本钱提高，为创造更多利润空间，必然要求开展商提升楼盘质素，增加楼盘附加值，而楼价随之上升是必然趋势。 其次，土地拍卖提高了房地产开发的门槛，对于实力较弱的开展商难以单独开发，加快他们被市场淘汰的速度；但对于一些有丰富实操经验、系统管理手段和充足资金的大型开展商，如果能够合理控制本钱是可以获得一定利润，这也促成了房地产开发向更高更强的领域开展。 另外，实行土地拍卖后，进一步加大市场对工程的发言权，并使开展商利润与他们的市场触觉直接挂钩。 客观而言，这次土地拍卖活动使番禺房地产的开发向市场化、标准化迈进一大步。
广州番禺区龙歧地块投资可行性分析
