绍兴唯美品格市场.2

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1、绍兴唯美品格绍兴唯美品格市场动态市场动态2011年年2月月壹壹全国宏观政策全国宏观政策1、房产税、房产税城市城市重庆重庆上海上海试点范围试点范围 渝中、江北、沙坪坝、九龙坡、大渡口、南岸、北碚、渝北、巴南渝中、江北、沙坪坝、九龙坡、大渡口、南岸、北碚、渝北、巴南 上海市行政区域上海市行政区域税率税率 0.5%、1%和和1.2% 暂定为暂定为0.6%应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。本地居民本地居民1.个人拥有的独栋商品住宅。个人拥有的独栋商品住宅。2、个人新购的高档住房。、个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到

2、上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房家庭第二套及以上住房家庭第二套及以上住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）外地居民外地居民 在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套） 以上的普通住房非本市居民家庭在本市新购的住房。计税依据计税依据 应税住房的计税价值为房产交易价。 条件成熟时，以房产评估值作为计税依据参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。计算缴纳。税收减免税收减免 (一一)对

3、农民在宅基地上建造的自有住房，暂免征收 (二二)在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人拥有的普通应税住房 如纳税人在重庆市具备有户籍、有企业、有工作任一条件的，从当 年起免征税，如已缴纳税款的，退还当年已缴税款。 (三三)因自然灾害等不可抗力因素，纳税人纳税确有困难的，可向地方税 务机关申请减免税和缓缴税款。 家庭全部住房面积人均不超过家庭全部住房面积人均不超过60平方米；平方米；本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房；子女成年后,因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的；符合国家和本市有关规定引进的高层次人才；持有本市居住证满3年并在本市工作生

4、活的购房人,其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的重庆、上海房产税细则对比（重庆、上海房产税细则对比（1月月28日实施）日实施）全国全国智威分析：智威分析：总体而言，此次房产税重庆相对凶悍，而上海略显温柔总体而言，此次房产税重庆相对凶悍，而上海略显温柔从短期来看，房产税能对高涨的房地产价格起到威慑作用。但从长期来看，影响从短期来看，房产税能对高涨的房地产价格起到威慑作用。但从长期来看，影响房地产价格的主要因素在于供求关系和后市预期，遏制高房价不能寄希望于房产税房地产价格的主要因素在于供求关系和后市预期，遏制高房价不能寄希望于房产税“一剑封喉一剑封喉”。房产税对房价的影响取决于最终税率。但

5、从目前来看，上海和重庆出台的方案并房产税对房价的影响取决于最终税率。但从目前来看，上海和重庆出台的方案并不是十分严格，因此在需求没有大幅减少的情况下，目前出台的房产税对房价影响不是十分严格，因此在需求没有大幅减少的情况下，目前出台的房产税对房价影响幅度很有限。幅度很有限。房产税将影响刚需购房，其中上海按照人均房产税将影响刚需购房，其中上海按照人均60平方米的征收起点，这对首套自住平方米的征收起点，这对首套自住家庭影响甚微，但会给改善型置业需求带来诸多影响。二套房首付升至六成对改善家庭影响甚微，但会给改善型置业需求带来诸多影响。二套房首付升至六成对改善型需求打击也比较严重。人们对政策需要一个适应

6、期，未来购房人肯定会更加谨慎。型需求打击也比较严重。人们对政策需要一个适应期，未来购房人肯定会更加谨慎。重庆比上海的方案更加严厉。首先，重庆对独栋住房存量增量都增收；此外，重重庆比上海的方案更加严厉。首先，重庆对独栋住房存量增量都增收；此外，重庆的税率也比上海高，是超额累进税，最低的一档是庆的税率也比上海高，是超额累进税，最低的一档是0.5%，最高档，最高档1.2%，而上海，而上海最高也只有最高也只有0.6%。但重庆的征收面积比不上上海，重庆只对超出均价两倍的住房的。但重庆的征收面积比不上上海，重庆只对超出均价两倍的住房的房屋征收。而重庆目前的均价为房屋征收。而重庆目前的均价为5000左右，三

7、倍才开始征即左右，三倍才开始征即15000元，统计显示，元，统计显示，目前重庆超过目前重庆超过15000元的房屋不超过元的房屋不超过15%，因此，因此85%的房子不会受到影响。的房子不会受到影响。全国全国宏观政策宏观政策2、新国八条再度让楼市迅速降温、新国八条再度让楼市迅速降温 “国八条国八条” 政策核心内容政策核心内容(出台时间：出台时间：2011.1.26) 二套房首付比例二套房首付比例首付款比例不低于60%。 非本地居民购房非本地居民购房拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。 三限购三限购对

8、已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭暂停购房。 税费税费对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。分析：分析：2010年年12月的全国楼市集体爆发，招致了月的全国楼市集体爆发，招致了1月份国家出台更为严厉的第三月份国家出台更为严厉的第三次调控政策次调控政策“国八条国八条”，该政策重点从银行信贷、户籍、限购和税收等方面，利用，该政策重点从银行信贷、户籍、限购和税收等方面，利用行政化的强硬手段限制投资炒房及投机行为，打击面之广已经在很大程度上限制了行政化的强硬手段限

9、制投资炒房及投机行为，打击面之广已经在很大程度上限制了改善型需求，特别是高端改善型物业，对目前已经拥有改善型需求，特别是高端改善型物业，对目前已经拥有2套以上的本地购房者和在套以上的本地购房者和在本地拥有本地拥有1套的外地户口购房者而言，在限购期限内购房权利受到了限制，而二手套的外地户口购房者而言，在限购期限内购房权利受到了限制，而二手交易营业税的全额征收又将使得二手房市场呈现出观望氛围。交易营业税的全额征收又将使得二手房市场呈现出观望氛围。智威分析：智威分析：“新国八条新国八条”对市场的影响，将进一步挤出投资投机性需求，当然也同时对市场的影响，将进一步挤出投资投机性需求，当然也同时会会 误伤

10、到改善性需求。误伤到改善性需求。对个人房贷的约束史上最严厉，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比对个人房贷的约束史上最严厉，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。房地产投资金融杠杆几倍。房地产投资金融杠杆几乎消失，依靠银行信贷炒房几乎不可能，相信将来对于民间的房地产融资、乎消失，依靠银行信贷炒房几乎不可能，相信将来对于民间的房地产融资、对于房地产信托将有严格管控。如此一来，自有资金不足的投资者将被排挤对于房地产信托将有严格管控。如此一来，自有资金不足的投资者将被排挤出房地产市场。鉴于民间资金充裕，仍有能力提高房价

11、，相信未来房产税还出房地产市场。鉴于民间资金充裕，仍有能力提高房价，相信未来房产税还会陆续出台，扩大到全国范围，使自有资金充足者知难而退。会陆续出台，扩大到全国范围，使自有资金充足者知难而退。与限制房贷相配套的是限购成为常态，本地居民不可能购买两套以上的住与限制房贷相配套的是限购成为常态，本地居民不可能购买两套以上的住房，没有缴税或者社会保险证明的，失去在异地投资的资格。这是严厉的行房，没有缴税或者社会保险证明的，失去在异地投资的资格。这是严厉的行政手段，也许最被人诟病，在中国房地产市场逐步稳定、健康之后有必要排政手段，也许最被人诟病，在中国房地产市场逐步稳定、健康之后有必要排除出政策工具的行

12、列。除出政策工具的行列。2011年房地产市场仍可能在市场内生动力的无形之手和政府的有形之手共年房地产市场仍可能在市场内生动力的无形之手和政府的有形之手共同作用下平衡前行，随着国家不断的动用金融手段，再加息同作用下平衡前行，随着国家不断的动用金融手段，再加息2-3次之后，次之后，2011年的房地产市场前景将不容乐观。年的房地产市场前景将不容乐观。宏观政策宏观政策3、北京等、北京等10城市目前已经出台限购令城市目前已经出台限购令n目前，全国已有目前，全国已有北京、上海、广州、南京、青岛、济南、成都、南宁、贵阳、太北京、上海、广州、南京、青岛、济南、成都、南宁、贵阳、太原和长春原和长春等等10余个城

13、市出台了贯彻余个城市出台了贯彻“新国八条新国八条”的实施意见，推出各种版本的限的实施意见，推出各种版本的限购令或者升级版限购令。按照相关要求，未来几天还会有购令或者升级版限购令。按照相关要求，未来几天还会有20几个城市密集推出限几个城市密集推出限购政策。购政策。n从目前已出台限购令的从目前已出台限购令的10余个城市看，可分为三种类型：第一种是严厉型，以北余个城市看，可分为三种类型：第一种是严厉型，以北京为代表，对外地人购房的京为代表，对外地人购房的5年大限，比新国八条要求更高，与原来的限购政策相年大限，比新国八条要求更高，与原来的限购政策相比严上加严；第二种是温和型，对限购的时间、范围等有所调

14、整，如贵阳，比严上加严；第二种是温和型，对限购的时间、范围等有所调整，如贵阳，3套房套房限购范围圈定在市区人口密集、房价过高的一环内住房，济南对二手房是否限购没限购范围圈定在市区人口密集、房价过高的一环内住房，济南对二手房是否限购没有明确规定；第三种是原汁原味型，如长春、南宁等，本地人限购有明确规定；第三种是原汁原味型，如长春、南宁等，本地人限购2套房，外地人套房，外地人限购限购1套，基本拷贝了套，基本拷贝了“新国八条新国八条”限购要求。限购要求。分析：分析：由于目前各限购城市由于目前各限购城市“卖出一套再买进一套卖出一套再买进一套”不算作第三套，因此，限购的口子尚不算作第三套，因此，限购的口

15、子尚未完全掐死，但拥有多套住房的居民再买房（卖掉多套再买一套）将变得很被动，未完全掐死，但拥有多套住房的居民再买房（卖掉多套再买一套）将变得很被动，高端改善型需求将形成明显抑制。杭州的限购细则近日即将出台，预计将与北京、高端改善型需求将形成明显抑制。杭州的限购细则近日即将出台，预计将与北京、上海等一线城市的细则相类似。上海等一线城市的细则相类似。宏观政策宏观政策4、央行年内首次加息（、央行年内首次加息（2月月9日）日）中国人民银行中国人民银行8 8日晚间宣布，自日晚间宣布，自9 9日起上调金融机构一年期存贷款基准利率日起上调金融机构一年期存贷款基准利率0.250.25个百分点，其他各档次存贷款

16、基准利率相应调整。调整后，一年期存个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。调整后，一年期存款利率达到款利率达到3%3%，一年期贷款利率达到，一年期贷款利率达到6.06%6.06%。这是央行今年以来首次上调。这是央行今年以来首次上调利率，也是利率，也是20102010年以来第三次上调利率。央行曾于去年年以来第三次上调利率。央行曾于去年1010月份和月份和1212月份两月份两次上调利率。国内外两方面因素使得央行加息：一是国内通胀水平日益高次上调利率。国内外两方面因素使得央行加息：一是国内通胀水平日益高涨，央行抗通胀压力增大；此外，央行今年回收流动性的任务也较重。二涨，央行抗通胀压力增大；此外，

17、央行今年回收流动性的任务也较重。二是英国央行和欧洲央行未来或迫于通胀压力提前退出宽松货币政策，这也是英国央行和欧洲央行未来或迫于通胀压力提前退出宽松货币政策，这也为中国央行加息提供支撑。为中国央行加息提供支撑。分析：分析：n加息叠加效应逐渐明显，过去一年来已经加息多次，虽然前几次加息的直接影响加息叠加效应逐渐明显，过去一年来已经加息多次，虽然前几次加息的直接影响都不明显，但是逐渐将出现叠加效应，特别是贷款优惠利率的取消，给市场的影响都不明显，但是逐渐将出现叠加效应，特别是贷款优惠利率的取消，给市场的影响将逐渐由量变到质变。相比严格的限购措施，目前支持购房者依然入市的主要原因将逐渐由量变到质变。

18、相比严格的限购措施，目前支持购房者依然入市的主要原因就是通货膨胀及货币供应多，无更好的投资渠道。第三轮调控更加严厉打击投资需就是通货膨胀及货币供应多，无更好的投资渠道。第三轮调控更加严厉打击投资需求。而对于投资者来说，相比限购，加息将使得投资成本非常明显地上涨求。而对于投资者来说，相比限购，加息将使得投资成本非常明显地上涨,而且贷款而且贷款的难度也将加大。这将使得后市的供应量和需求量受到双重限制。的难度也将加大。这将使得后市的供应量和需求量受到双重限制。宏观经济宏观经济5、1月份全国月份全国CPI涨涨4.9，消费价格持续高位运行，消费价格持续高位运行分析：分析：2010年第年第4季度楼市的回暖

19、与居民对通胀的预期密不可分，而目前消费价季度楼市的回暖与居民对通胀的预期密不可分，而目前消费价格依然持续高位运行，通胀压力依然较大，但随着加息等紧缩政策的影响，格依然持续高位运行，通胀压力依然较大，但随着加息等紧缩政策的影响，多数专家预测今年年中通胀压力将得到缓解。多数专家预测今年年中通胀压力将得到缓解。贰贰全国宏观市场全国宏观市场全国市场全国市场1、宏观新政出台后，主要城市成交量普遍回落、宏观新政出台后，主要城市成交量普遍回落对照春节前后对照春节前后2周的主要城市商品房成交情况，成交量普遍出现了周的主要城市商品房成交情况，成交量普遍出现了回落态势，该形势其中与春节后的传统淡季有关，但回落态势

20、，该形势其中与春节后的传统淡季有关，但1月底出台的月底出台的“国八条国八条”和各地细则的纷纷出台也是成交量回落的重要原因，由和各地细则的纷纷出台也是成交量回落的重要原因，由于政策的严厉程度和两会的预期召开，各地楼市的观望氛围日渐浓于政策的严厉程度和两会的预期召开，各地楼市的观望氛围日渐浓厚。厚。全国市场全国市场主要城市春节前后两周成交量对照情况主要城市春节前后两周成交量对照情况主要城市主要城市1月第月第4周成交量周成交量2月第月第2周成交量周成交量环比增幅环比增幅北京北京21501384-35.6%上海上海47771720-64.0%广州广州2532993-60.8%深圳深圳614611-0.

21、5%南京南京2081572-72.5%天津天津20141528-24.1%杭州杭州1660689-58.5%苏州苏州1271399-68.6%宁波宁波1330928-30.2%叁叁绍兴市场动态绍兴市场动态新政后市场陷入低迷新政后市场陷入低迷l2010年4月份新政过后，投资型、改善型需求受到严重抑制，观望情绪逐渐加重，房地产销售形势持续低迷，但是，5月份一部分中小户型楼盘的集中放量，使得结婚类刚性需求的大量释放，部分开发商得到解渴。进入7月份成交量回落明显，8月份由于开发商折扣较多，并部分调低了开盘价格，市场逐渐回暖。在2010年12月成交量、成交均价到达顶点。l继2010房地产政策调控年之后，

22、进入2011年，1月份的商品房市场交易并没有延续去年后几个月逐月走高的态势，国家宏观调控以及绍兴市政府对绍兴市区商品房市场的调控措施效果开始逐渐显现。2011年1月份，绍兴市区商品房市场总体成交557套，较2010年12月份成交量下滑38.8%。2月份截止到20日仅成交101套，日均成交6套，十分低迷。 1、绍兴市商品房成交情况、绍兴市商品房成交情况绍兴市场绍兴市场2、绍兴市商品房供求情况、绍兴市商品房供求情况新政后成交量供应量齐跌新政后成交量供应量齐跌2010年12月成交量达到了最高的925套，供需比仅为0.14，随着限购、二套房贷款提高等宏观调控的出台，2011年1月成交量开始明显下滑，1

23、月28日新国八条的出台更是雪上加霜，2截止到20日，只成交了101套，而无新增供应量，市场观望情绪浓厚。绍兴市场绍兴市场新政后总体呈现量跌价滞的局面新政后总体呈现量跌价滞的局面 最近30天绍兴新房共成交了238套，成交均价：13951元/。春节期间无成交，受“新国八条”影响，节后表现依然低迷，每日成交量基本10套左右徘徊。3、绍兴近一个月楼盘走势情况（、绍兴近一个月楼盘走势情况（1.22-2.20）绍兴市场绍兴市场肆肆竞争项目市场竞争项目市场楼盘楼盘物业类型物业类型主力户型主力户型（平米）（平米）目前均价目前均价（元（元/平米）平米）主力总价主力总价（万元）（万元）嘉华嘉华馥园馥园小高层、排屋

24、400-600未定预计400-1000瓜渚景园瓜渚景园 别墅 410-500 20000 800-1000润泽大院润泽大院高层、排屋88、140-180公寓7500排屋未推60-140，排屋未定恒源恒源清和园清和园排屋230-28010000240-260围炉别墅围炉别墅别墅360-60017000-18000350-800Q1、Q2地块地块排屋290-350/金地自在城金地自在城高层、平层等/未售未定湖畔春秋湖畔春秋排屋430-5006500280-300蓝天玫瑰园蓝天玫瑰园别墅一期五六月开盘未开未定n区域内排屋市场竞争研究区域内排屋市场竞争研究楼盘楼盘物业类型物业类型总套数总套数（排屋）（

25、排屋）已售套数已售套数总存量总存量目前可售目前可售2011年新推年新推2011年供给年供给瓜渚景园瓜渚景园别墅1151051010010围炉别墅围炉别墅别墅384603244095135润泽大院润泽大院高层、排屋3403403434馥园馥园小高层、排屋278027805252清和园清和园排屋1681608808金地自在城金地自在城高层、排屋总112万方0/0未定未定湖畔春秋湖畔春秋排屋1851523333033蓝天玫瑰园蓝天玫瑰园别墅约220022008080Q1、Q2地块地块排屋2330233000小计小计/1617477114061291352n据不完全统计，据不完全统计，20112011

26、年唯美品格主要竞争项目（排屋、别墅）年唯美品格主要竞争项目（排屋、别墅）2-122-12月份供应总量为月份供应总量为352352套左右套左右. .整个排屋、整个排屋、别墅市场供应量相对充足，因此对唯美品格来说具有一定的竞争。而与唯美品格相邻的馥园和围炉项目供应别墅市场供应量相对充足，因此对唯美品格来说具有一定的竞争。而与唯美品格相邻的馥园和围炉项目供应量在量在187187套左右，会对唯美品格造成一定的冲击。套左右，会对唯美品格造成一定的冲击。n自在城、蓝天玫瑰园、自在城、蓝天玫瑰园、Q1Q1、Q2Q2地块作为新项目，在地块作为新项目，在20112011年年-2012-2012年将形成供应量。年

27、将形成供应量。n瓜渚景园、清和园尾房销售，威胁不大。而湖畔春秋最后一期未开，总价相对较低。瓜渚景园、清和园尾房销售，威胁不大。而湖畔春秋最后一期未开，总价相对较低。唯美品格主要竞争项目唯美品格主要竞争项目2011年年2-12月份供应量月份供应量n区域内排屋市场竞争研究区域内排屋市场竞争研究瓜渚景园瓜渚景园项目总共项目总共115115套房源，面积套房源，面积410-500410-500方，目前湖景房已售罄，剩余方，目前湖景房已售罄，剩余1010套左右房源在售，均价套左右房源在售，均价2 2万万/ /平米，约平米，约800-1000800-1000万万/ /套。套。润泽大院润泽大院项目二期项目二期

28、9#9#、10#10#余房在售，主要位于余房在售，主要位于2 2楼和顶楼，面积有楼和顶楼，面积有8888、141141，最低价最低价76007600元元/ /平米，最高价平米，最高价1000010000元元/ /平米。平米。目前一次性付款可享目前一次性付款可享9.69.6折，按揭折，按揭9.89.8折。下批房源将与三月份推出。折。下批房源将与三月份推出。34套排屋要在公寓全部推出以后推出。套排屋要在公寓全部推出以后推出。在售排屋组团排屋组团组后推出组后推出嘉华嘉华馥园馥园n馥园占地约230亩，总用地面积约为15万平方米，项目建筑面积约为19万平方米。排屋别墅建筑面积约9万平方米，排屋别墅223

29、套、双拼和独幢别墅55套.n一期白鹭郡共推出约52套房源，面积400-600方，价格预计380-1000万，现已开始登记选房，预计3、4月份开盘。效果图效果图效果图效果图清和园清和园位于鉴湖位于鉴湖柯岩旅游核心区块，距绍兴市区柯岩旅游核心区块，距绍兴市区8 8公里，占地公里，占地3190231902平方米，平方米，总建筑面积总建筑面积5 5万余平方米，容积率万余平方米，容积率1.301.30，户型面积在，户型面积在181-303181-303平方米。平方米。目前项目还剩几套房源在售，主力面积在目前项目还剩几套房源在售，主力面积在230-280230-280之间，总价之间，总价240240万万-

30、260-260万左右，一房一价。叠排楼下户送车库跟花园，楼上户送车库跟两露台。万左右，一房一价。叠排楼下户送车库跟花园，楼上户送车库跟两露台。123456789101112131415161718围炉别墅围炉别墅南北用地总长约700米，东西用地总长约700米。占地20万平方米，总建筑面积为18.6万平方米。一期总用地面积89468平方米，净用地面积82658平方米。一期总建筑面积88852.4平方米，总绿化率达70%。 项目规划项目规划384384套房源套房源, ,将分二期推出将分二期推出. .其中一期共其中一期共195195套房源套房源, ,一期第一批推一期第一批推出的独栋、双拼和联排别墅共

31、有房源出的独栋、双拼和联排别墅共有房源100100套，目前剩套，目前剩4040套左右。面积在套左右。面积在360-360-600600平米之间，总价平米之间，总价350-800350-800万万/ /套。套。一次性付款享受一次性付款享受9.89.8折优惠，按揭无折扣。折优惠，按揭无折扣。交付时间为交付时间为20112011年年底。年年底。金地自在城金地自在城项目总建筑面积约项目总建筑面积约112112万，含有约万，含有约1414万方的高端商业，项万方的高端商业，项目规划分五期开发目规划分五期开发以新都市主义规划原理形成的开放式混合功能社区。项目包含公寓、电梯花园洋房、大平层等多种业态，预计将于

32、5月份开盘，2012年将交付使用湖畔春秋湖畔春秋项目三期已于项目三期已于2010年年11月月28日开盘，共日开盘，共46套房源，现只剩最后套房源，现只剩最后3套，面套，面积积418平米和平米和440平米，均价平米，均价300万万/套，起步价套，起步价280万左右，交付时间预计万左右，交付时间预计为为2013年。年。四期四期30套房源即将推出，具体开盘时间未定。套房源即将推出，具体开盘时间未定。Q1、Q2地块地块 本项目位于绍兴柯岩，距北面绍兴县城2.5公里，东面绍兴市中心11公里，西面杨汛桥5公里，与柯岩风景区相临，地块大的地理位置非常优越。地块北侧为湖中路，西为柯岩大道，南为湖南路，东为项里江，地块中间部位穿插茶家景娄底。规划用地总面积：88833（Q1:47089，Q2：41744），总建筑面积：103483 建筑密度：33%容 积 率： 1.0绿 地 率： 28%停 车 位： 393 户 数： 233项目具体开盘时间未定。