惠阳昊康裙楼商业营销推广方案演示稿

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1、 房地产商域网房地产商域网策划思路昊康裙楼商业昊康裙楼商业关于商铺营销推广的关于商铺营销推广的二二OO五年六月五年六月 房地产商域网房地产商域网我们的出发点是什么？ 房地产商域网房地产商域网非常一致的销售 房地产商域网房地产商域网从销售出发，我们面临什么问题？ 房地产商域网房地产商域网招商问题？招商问题？经营问题？经营问题？销售问题？销售问题？ 房地产商域网房地产商域网从招商角度出发：从招商角度出发：当前是否最佳的招商时机？当前是否最佳的招商时机？ 房地产商域网房地产商域网从经营角度出发：从经营角度出发：当前是不是经营进入的时机？当前是不是经营进入的时机？当前经营风险大？当前经营风险大？ 房地

2、产商域网房地产商域网从销售角度出发：从销售角度出发：能否有吸引力的投资方案？能否有吸引力的投资方案？能否有说说服力的包装主题？能否有说说服力的包装主题？能否有有效的宣传推广？能否有有效的宣传推广？ 房地产商域网房地产商域网我们的解决方案。是不是鱼与熊掌兼得的完全方案？ 房地产商域网房地产商域网我们不是完美主义！ 房地产商域网房地产商域网我们只能从销售的角度出发寻找解决方案 房地产商域网房地产商域网招商/经营/销售三者中，我们只能尽量寻找平衡点 房地产商域网房地产商域网对项目三大核心价值理解对项目三大核心价值理解：1.1.地段前景价值地段前景价值当前市场所认知和认同的地段未来价值以及对项目前瞻性

3、定位，当前市场所认知和认同的地段未来价值以及对项目前瞻性定位，未来的商业所具有的长远经营生命力，会给到既定投资客户足未来的商业所具有的长远经营生命力，会给到既定投资客户足够的市场信心和期望值够的市场信心和期望值2.2.商铺的高成长性商铺的高成长性新中心区的商业具有高成长性是投资客最为关注的要点，当前新中心区的商业具有高成长性是投资客最为关注的要点，当前购买的既得利益是最为主要的驱动因素购买的既得利益是最为主要的驱动因素3.3.当前购买的投资性能当前购买的投资性能通过销售方案所赋予的通过销售方案所赋予的“零风险零风险”、“高回报高回报”、“低门槛低门槛”。紧紧抓住了商铺买家的要害。紧紧抓住了商铺

4、买家的要害。 房地产商域网房地产商域网惠阳市政广场首席主题风情步行街惠阳市政广场首席主题风情步行街 项目定位项目定位 房地产商域网房地产商域网 定位依据定位依据市场调研数据显示，惠阳经营者拟租用的商铺形式以街铺为最多，从主题式出发，迎合经营者的租用喜欢。步行街的商铺价值比一般集中式铺位的价值表现要高，更容易受到追捧。主题式商业发展尚属空白，有利于与已经成熟的商业物业竞争。 房地产商域网房地产商域网 目标市场目标市场本土市场本土市场：立足惠阳，启动本地消化为项目销售的：立足惠阳，启动本地消化为项目销售的主要指导思想。主要指导思想。外围市场外围市场：辐射惠阳周边，包括惠东以及深圳龙岗：辐射惠阳周边

5、，包括惠东以及深圳龙岗坪山、坑梓等镇。坪山、坑梓等镇。 内外市场比例：预计在内外市场比例：预计在7070：3030 房地产商域网房地产商域网 经营主题定位经营主题定位“目的性消费明确目的性消费明确”的商业类型的商业类型“目的性消费明确目的性消费明确”的商业类型的商业类型 房地产商域网房地产商域网鲜明主题定位的保障鲜明主题定位的保障 原则原则 ：项目的价值在于前景，不论招商还是经营当前的时项目的价值在于前景，不论招商还是经营当前的时机都不是最佳，因此：机都不是最佳，因此：1.1.主题定位也应该立足于未来，基于未来商业竞争主题定位也应该立足于未来，基于未来商业竞争的市场空白以及立足未来的与其它商业

6、形式的错位的市场空白以及立足未来的与其它商业形式的错位经营前景以及共生性。经营前景以及共生性。2.2.主题定位已经满足销售需要为前提。商铺的销售主题定位已经满足销售需要为前提。商铺的销售与经营招商是存在矛盾的，我们的立场取向倾向于与经营招商是存在矛盾的，我们的立场取向倾向于从销售出发。从销售出发。 房地产商域网房地产商域网定位方案一：定位方案一：依托当前以及未来发展市场预测，作为女性主题的商业步行依托当前以及未来发展市场预测，作为女性主题的商业步行街的市场需求大，以及立足未来商业旺区的差异性定位。街的市场需求大，以及立足未来商业旺区的差异性定位。昊康昊康时尚女人街时尚女人街惠阳唯一女性主题一站

7、式消费步行街惠阳唯一女性主题一站式消费步行街 房地产商域网房地产商域网功能组合：功能组合：1.1.女性服饰及小商品：女性服饰及小商品：女性服饰用品女性服饰用品/ /化妆品化妆品/ /工艺首饰工艺首饰/ /装饰品装饰品/ /家居摆设家居摆设/ /手机饰手机饰品品2.2.儿童玩具及小商品：儿童玩具及小商品：3.3.儿童游乐设施：儿童游乐设施：4.4.女性休闲类场所：女性休闲类场所：Spa/Spa/美容美容/ /纤体纤体 房地产商域网房地产商域网围绕销售的招商配合：围绕销售的招商配合：1.1.引进女人世界。引进女人世界。品牌输出，满足销售需要品牌输出，满足销售需要2.2.由发展商本地招租。由发展商本

8、地招租。（在前两年利用极其优惠的招租条件，吸引商家进驻，比如（在前两年利用极其优惠的招租条件，吸引商家进驻，比如前半年免租、保底租金前半年免租、保底租金+ +扣点）扣点）3.3.发展商自行经营，裕华女性精品长廊发展商自行经营，裕华女性精品长廊 房地产商域网房地产商域网定位方案二：定位方案二：依托广场的硬件优势，定位现在和未来的强大夜依托广场的硬件优势，定位现在和未来的强大夜场消费客源，打造一条高级别的场消费客源，打造一条高级别的“惠阳国际酒吧惠阳国际酒吧文化步行街文化步行街”昊康昊康兰桂坊兰桂坊让惠阳居民充分体验异域酒吧文化的风情酒吧街让惠阳居民充分体验异域酒吧文化的风情酒吧街 房地产商域网房

9、地产商域网 房地产商域网房地产商域网功能组合：功能组合：1.异域异域风情酒吧风情酒吧2.休闲咖啡馆休闲咖啡馆 房地产商域网房地产商域网定位方案三：定位方案三：瞄准当前的高档次特色餐饮市场空白以及未来外瞄准当前的高档次特色餐饮市场空白以及未来外来人口的多元化饮食需求。来人口的多元化饮食需求。昊康昊康汇食街汇食街品位环球美食的特色餐饮街品位环球美食的特色餐饮街 房地产商域网房地产商域网功能组合：功能组合：1.1.美食广场（精品小食）：美食广场（精品小食）：类似深圳太阳百货顶楼美食广场类似深圳太阳百货顶楼美食广场/ /东莞鸿福楼，属于主动吸引人流的东莞鸿福楼，属于主动吸引人流的业态类型，缺点是对租金

10、的承受能力低。业态类型，缺点是对租金的承受能力低。2.2.特色餐饮店：特色餐饮店：类似深圳彩田食街、东莞雍华庭步行街，对租金的承受能力较高，类似深圳彩田食街、东莞雍华庭步行街，对租金的承受能力较高，只要交通便利、停车位足够，对周边人流要求低。但是必须要求商只要交通便利、停车位足够，对周边人流要求低。但是必须要求商业排烟、排污设施到位。业排烟、排污设施到位。3.3.儿童设施：儿童设施：由于美食广场较大程度上瞄准特定的消费人群，尤其是带小孩的家由于美食广场较大程度上瞄准特定的消费人群，尤其是带小孩的家庭娱乐休闲之余消费行为，因此内街必须有充足的儿童游乐设施。庭娱乐休闲之余消费行为，因此内街必须有充

11、足的儿童游乐设施。4.4.生活配套设施生活配套设施（超市、便利店、药店等）：（超市、便利店、药店等）：作为业态补充，同时满足周边的居民需要作为业态补充，同时满足周边的居民需要 房地产商域网房地产商域网裕华超市裕华超市标志标志美食广场美食广场（台湾小食、潮式小食、麻辣烫、桂林米粉台湾小食、潮式小食、麻辣烫、桂林米粉）特色餐饮店特色餐饮店（日本菜日本菜/韩国菜韩国菜/川菜川菜/湘菜湘菜/台式涮涮锅台式涮涮锅）1F美食广场标志美食广场标志儿童游乐设施儿童游乐设施业态布局提示：业态布局提示： 房地产商域网房地产商域网围绕销售的招商配合：围绕销售的招商配合：1.1.针对深圳进行大客户招商。针对深圳进行大

12、客户招商。2.2.由发展商本地招租。由发展商本地招租。（在前两年利用极其优惠的招租条件，吸引商家进驻，比如（在前两年利用极其优惠的招租条件，吸引商家进驻，比如前半年免租、保底租金前半年免租、保底租金+ +扣点）扣点）保障：在项目正式开售前确定保障：在项目正式开售前确定“美食广场美食广场”的经营主体，具的经营主体，具备对外宣传的条件，以及外街及二楼部分的备对外宣传的条件，以及外街及二楼部分的2-32-3家商户进驻，家商户进驻，如对外招商不成功，则由发展商自行经营，以确保投资客户如对外招商不成功，则由发展商自行经营，以确保投资客户市场信心。市场信心。 房地产商域网房地产商域网 最优方案建议最优方案

13、建议建议选择方案二配合方案三建议选择方案二配合方案三 定位于定位于环球美食环球美食+ +休闲娱乐城休闲娱乐城 房地产商域网房地产商域网 操作思路操作思路招商先行招商先行一二层明确商家进驻意向达至一二层明确商家进驻意向达至3050可销售入市可销售入市 房地产商域网房地产商域网1F小区生活配套小区生活配套美食广场美食广场酒吧美食广场美食广场休闲咖啡海鲜港露天食区露天茶座次入口次入口次入口主入口次入口人流人流人流人流人流人流人流次 入口露天酒吧座露天食座 业态组合业态组合注明：具体的商户组合根据实际招商情况可调整。注明：具体的商户组合根据实际招商情况可调整。 房地产商域网房地产商域网 酒吧楼梯 酒吧

14、楼梯 酒吧楼梯 裕华酒楼楼梯2F入口入口入口入口注明：具体的商户组合根据实际招商情况可调整。注明：具体的商户组合根据实际招商情况可调整。 房地产商域网房地产商域网 项目命名项目命名昊康昊康 兰桂坊酒吧步行街兰桂坊酒吧步行街 房地产商域网房地产商域网 形象主题形象主题体验国际酒吧文化一站式休闲消费步行街体验国际酒吧文化一站式休闲消费步行街 房地产商域网房地产商域网 价格定位价格定位建议：建议： 采用采用“收益还原法收益还原法”推导项目销售价格，推导项目销售价格， 先先 通通过市场比较确定项目的租金基准值，按照一般的商过市场比较确定项目的租金基准值，按照一般的商业投资回报率作为计算的贴现率，推导项

15、目售价。业投资回报率作为计算的贴现率，推导项目售价。 房地产商域网房地产商域网 基准租金的确定基准租金的确定租金参照标准南门大街南门大街白云路白云路人民路人民路中铭中铭50-9050-6060-8050-70单位：元单位：元/ / 房地产商域网房地产商域网 外街铺基准租金的确定外街铺基准租金的确定依据：依据：项目是新区唯一商业物业，周边生活以及商业氛项目是新区唯一商业物业，周边生活以及商业氛围处于开始形成阶段，因此企业确定项目租金参照围处于开始形成阶段，因此企业确定项目租金参照值为值为5050元元/ / /月。月。按照新区商业租金的一般发展规律判断，五年内按照新区商业租金的一般发展规律判断，五

16、年内的新区商铺的租金呈每年的新区商铺的租金呈每年20%20%递增。递增。 房地产商域网房地产商域网第一年第一年第二年第二年第三年第三年第四年第四年第五年第五年50607286.4103.7外街铺五年租金情况预测：外街铺五年租金情况预测： 单位：元单位：元/ / /月月五年平均租金预测为：五年平均租金预测为： 房地产商域网房地产商域网第一年第一年第二年第二年第三年第三年第四年第四年第五年第五年3643526275内街铺五年租金情况预测：内街铺五年租金情况预测： 单位：元单位：元/ / /月月五年平均租金预测为：五年平均租金预测为： 房地产商域网房地产商域网项目项目计算计算结果结果1计算计算结果结

17、果2单单位位备注备注基础数据基础数据建筑面积建筑面积11根据产权资料根据产权资料 收收益年数（益年数（n） 6767年年按照土地使用年限按照土地使用年限2002年起年起资本化率（资本化率（r）8%7%根据利率根据利率+风险系数确定（一般商业风险系数确定（一般商业投资项目贴现率投资项目贴现率7%-8%）月租金月租金 单价单价74.574.5元元/预测五年内平均租金水平预测五年内平均租金水平空置率空置率0%0%假设假设0空置空置收益年限收益年限（n)n) 外街铺定价外街铺定价 房地产商域网房地产商域网收益测算收益测算月租金收益月租金收益74.574.5元元月租金单价月租金单价建筑面积建筑面积年租金

18、收益年租金收益892.8892.8元元月租金收益月租金收益12(1-空置率空置率)扣减项目扣减项目73.3881673.38816元元综合税率综合税率8.22；含房产税、营业税、；含房产税、营业税、印花税、城建税、教育费附加等印花税、城建税、教育费附加等年纯收益年纯收益 (a) 819.4118819.41184元元收益总值收益总值10386.1811871.47804元元经验公式：经验公式：a/r1-1/(1+r)n估价结果估价结果评估单价评估单价10386.1811871.47804元元/收益总值收益总值/建筑面积建筑面积 房地产商域网房地产商域网 外街铺定价修正外街铺定价修正 按照收益还

19、原两种估价结果，考虑到街铺的价值空按照收益还原两种估价结果，考虑到街铺的价值空间比较易于被当地市场接受，并利于平衡销售，修正外间比较易于被当地市场接受，并利于平衡销售，修正外街铺均价为：街铺均价为： 12000元元/ 房地产商域网房地产商域网项目项目计算结果计算结果1计算结果计算结果2单位单位备注备注基础数据基础数据建筑面积建筑面积11根据产权资料根据产权资料收益年数收益年数（n） 6767年年按照土地使用年限按照土地使用年限2002年起年起资本化率资本化率（r）8%7%根据利率根据利率+风险系数确定（一般风险系数确定（一般商业投资项目贴现率商业投资项目贴现率7%-8%）月租金单价月租金单价5

20、555元元/预测五年内平均租金水平预测五年内平均租金水平空置率空置率0%0%假设假设0空置空置 内铺定价内铺定价 房地产商域网房地产商域网收益测算收益测算月租金收益月租金收益5555元元月租金单价月租金单价建筑面积建筑面积年租金收益年租金收益648648元元月租金收益月租金收益12(1-空置率空置率)扣减项目扣减项目53.265653.2656元元综合税率综合税率8.22；含房产税、营；含房产税、营业税、印花税、城建税、教育业税、印花税、城建税、教育费附加等费附加等年纯收益年纯收益(a) 594.7344594.7344元元收益总值收益总值7538.3598616.395355元元经验公式：经

21、验公式：a/r1-1/(1+r)n估价结果估价结果评估单价评估单价7538.3598616.395355元元/收益总值收益总值/建筑面积建筑面积 房地产商域网房地产商域网 内铺定价修正内铺定价修正 按照收益还原两种估价结果，考虑到内铺当前的价按照收益还原两种估价结果，考虑到内铺当前的价值市场表现有较大难度，按照低值取值，修正内铺均价值市场表现有较大难度，按照低值取值，修正内铺均价为：为： 7500元元/ 房地产商域网房地产商域网 总体实收均价总体实收均价按照现有铺位资料面积情况来测算，预计项按照现有铺位资料面积情况来测算，预计项目能实现的总体销售底价为：目能实现的总体销售底价为：10041元元

22、/注明：查丈报告出具后可根据实际情况微调。注明：查丈报告出具后可根据实际情况微调。 房地产商域网房地产商域网 总体实收总额总体实收总额按照现有铺位资料面积情况来测算，预计完按照现有铺位资料面积情况来测算，预计完销实现的总实收销售额度为：销实现的总实收销售额度为： 3186.3万万元元/注明：查丈报告出具后可根据实际情况微调。注明：查丈报告出具后可根据实际情况微调。 房地产商域网房地产商域网销售模式销售模式第一种销售模式第一种销售模式 ： 发展商拥有商场的经营权和管理权，发展商拥有商场的经营权和管理权，小业主拥有商铺的所有权和小业主拥有商铺的所有权和6767年固定年固定投资回报。投资回报。 房地

23、产商域网房地产商域网第二种销售模式第二种销售模式 ： 发展商拥有物管权和商场的统一收发展商拥有物管权和商场的统一收银权，并拥有一定年限的经营权以便银权，并拥有一定年限的经营权以便提供足够吸引力的返租年限回报及降提供足够吸引力的返租年限回报及降低首期款；小业主有商铺的所有权和低首期款；小业主有商铺的所有权和返租年限后的经营权。返租年限后的经营权。 房地产商域网房地产商域网第三种销售模式第三种销售模式 ： 发展商拥有物管权，并拥有一定年发展商拥有物管权，并拥有一定年限的经营权以便提供足够吸引力的返限的经营权以便提供足够吸引力的返租年限回报及降低首期款；小业主有租年限回报及降低首期款；小业主有商铺的

24、所有权和返租年限后的经营权。商铺的所有权和返租年限后的经营权。 房地产商域网房地产商域网销售模式建议销售模式建议采用第三种销售模式比较适合本项目采用第三种销售模式比较适合本项目 房地产商域网房地产商域网操作建议操作建议在实际执行上，建议发展商采用：在实际执行上，建议发展商采用： 运用返租手段运用返租手段 1）外街铺两年返租销售，第一年回报率为7，第二年为8；前两年回报一次性在首期内返还，以便减小首付支出。 2）内街铺五年返租销售，第一年回报7，第二年回报8，第三年回报9，至第四年至五年回报9。前三年一次性返还。 返租后对销售价格的拉升返租后对销售价格的拉升 建议将一次性返租部分打入销售价格，即

25、外街铺在实收价格12000元/平方米的基础上提高15；内铺在实收7500元/平方米的基础上提高三年返租部分24%。调整后对外销售价格：调整后对外销售价格： 街铺：街铺：13800元元/平方米平方米 内铺：内铺： 9300元元/平方米平方米 房地产商域网房地产商域网效益分析效益分析项目项目金额金额备注备注1销售总额（按对外价格表）销售总额（按对外价格表）3757.5万元万元按照目前提供项目资料按照目前提供项目资料查丈报告出具后有微调查丈报告出具后有微调2实收额（按照实收价格表）实收额（按照实收价格表）3186.3万元万元3销售收入差额销售收入差额571.2万元万元4返租返租支出支出内铺后内铺后5

26、年返租年返租支出支出539.7万元万元内铺：内铺： 7%、8%、9、9、9（前三年一次性返租）（前三年一次性返租）5街铺街铺2年返租支出年返租支出370.9万元万元街铺：街铺： 7%、8%（一次性返租）（一次性返租） 房地产商域网房地产商域网6 6租金租金收入收入内铺内铺5 5年的租金年的租金收入收入441.0441.0万元万元五年租金预计：五年租金预计：3636、4343、5252、6262、7575元元/ /7 7街铺街铺2 2年租金收入年租金收入236.5236.5万元万元第一年租金预计第一年租金预计5050元元/ /第二年租金预计第二年租金预计6060元元/ /8 8租金收入及返租差额

27、租金收入及返租差额233.1233.1万元万元9 93 3项项8 8项（项（销售收入增加值销售收入增加值实际租金与返租减少值实际租金与返租减少值）338338万元万元经过测算，假设内铺前两年、街铺经过测算，假设内铺前两年、街铺前一年全部空租，项目销售利益损前一年全部空租，项目销售利益损失为零，即达到一个平衡点，考量失为零，即达到一个平衡点，考量到前两年完全空租的机会很低，发到前两年完全空租的机会很低，发展商实际风险很低。展商实际风险很低。 房地产商域网房地产商域网【结论】：【结论】： 运用该销售方案，给到市场受众一个更具吸引力运用该销售方案，给到市场受众一个更具吸引力的投资方案，对发展商而言没

28、有增加风险和实际利的投资方案，对发展商而言没有增加风险和实际利益损失，且可以增加销售速度快速回笼资金。益损失，且可以增加销售速度快速回笼资金。方案方案可行度高。可行度高。 房地产商域网房地产商域网确保实现销售的确保实现销售的8大保障体系大保障体系：1.价值提炼的保障价值提炼的保障2.鲜明主题定位的保障鲜明主题定位的保障3.销售方案的保障销售方案的保障4.招商配合的保障招商配合的保障 房地产商域网房地产商域网确保实现销售的确保实现销售的8大保障体系大保障体系：5.有效宣传炒作的保障有效宣传炒作的保障6.品牌进驻的信心保障品牌进驻的信心保障7.现场销售力保障现场销售力保障8.补充性客源渠道保障补充

29、性客源渠道保障 房地产商域网房地产商域网宣传推广总体策略宣传推广总体策略 强调项目的未来升值前景及区位优强调项目的未来升值前景及区位优势、打造惠阳新型主题商业街、低投势、打造惠阳新型主题商业街、低投入零风险。入零风险。 房地产商域网房地产商域网宣传卖点组合宣传卖点组合区位前景价值区位前景价值 投资性能价值投资性能价值 特色主题定位特色主题定位 主力品牌进驻，信心保障主力品牌进驻，信心保障 房地产商域网房地产商域网广告创意表现广告创意表现市场预热期：市场预热期： 炒热区位前景炒热区位前景炒热项目主题形象炒热项目主题形象强化新区商业高成长性的价值强化新区商业高成长性的价值 房地产商域网房地产商域网

30、推广主题：推广主题： 投资惠阳投资惠阳, ,朝这里朝这里 辅助主题：辅助主题： 买铺就买高成长铺买铺就买高成长铺 房地产商域网房地产商域网 房地产商域网房地产商域网认筹期：认筹期：强化区位以及产业前景强化区位以及产业前景强化项目主题形象强化项目主题形象 房地产商域网房地产商域网推广主题：推广主题： 淡水不夜城，打开年过百亿酒吧业的金库淡水不夜城，打开年过百亿酒吧业的金库 辅助主题：辅助主题： 买铺就买高成长铺买铺就买高成长铺 房地产商域网房地产商域网 房地产商域网房地产商域网强销期：强销期： 强调超值价格和无风险投入，表明发展商强调超值价格和无风险投入，表明发展商打造惠阳商业旗帜的决心，使惠阳

31、人认同项打造惠阳商业旗帜的决心，使惠阳人认同项目。目。 房地产商域网房地产商域网推广主题：推广主题： 7 7万元，抢定酒吧业旺铺万元，抢定酒吧业旺铺 辅助主题：辅助主题： 零风险、低投入、高回报、高成长零风险、低投入、高回报、高成长 房地产商域网房地产商域网 房地产商域网房地产商域网推广费用分类安排推广费用分类安排序号序号项目项目金额（元）金额（元）备注备注1现场包装现场包装10万万此预算已包含相关公司设计、此预算已包含相关公司设计、制作（施工）、发布等费用制作（施工）、发布等费用2销售工具销售工具12万万3媒体宣传媒体宣传30万万4公关活动公关活动8万万合计合计60万万项目总体宣传推广费用为项目总体宣传推广费用为6060万万 房地产商域网房地产商域网THANKSTHE END