呼和浩特新西蓝·商品房营销推广方案

《呼和浩特新西蓝·商品房营销推广方案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《呼和浩特新西蓝·商品房营销推广方案（86页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、 新西蓝商品房 2010年年度营销推广方案合众利亨机构2010-07- 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879方 案 框 架一、2010年年度营销目标二、2010年年度产品分析三、2009-2010年目标客户分析四、2010年竞争项目分析五、2010年营销推广策略六、2010年营销推广计划和预算一、一、20102010年度营销目标年度营销目标1. 1. 20102010年年度销售指标年年度销售指标 总体指标总体指标 销售面积：销售面积：1.871.87万平米万平米商品房小高层指标：商品房小高层指标： 预计销售

2、面积：预计销售面积：1.51.5万平万平米米 预计销售金额：预计销售金额：48004800万元万元 预计回款金额：预计回款金额：20002000万元万元 预计实现均价：预计实现均价：32003200元元/ /平米平米2. 2.20102010年推盘计划及工年推盘计划及工程进度程进度 全年开工总面积约全年开工总面积约2.42.4万平万平米，涉及米，涉及1#1#、2#2#、3#3#、4#4#楼。楼。1）20102010年推盘年推盘计划计划8月下旬9月下旬10月下旬推出栋数：1栋推出面积：8700平米物业类型：11F小高层推出栋数：1栋推出面积：5000平米物业类型：11F小高层1#1#楼楼4#4#

3、楼楼2#2#楼楼推出栋数：1栋推出面积：5000平米物业类型： 11F小高层3. 3. 20102010年工作重点年工作重点 1#1#楼楼8 8月下旬开盘工作月下旬开盘工作 4#4#楼楼9 9月下旬开盘工作月下旬开盘工作 2#2#楼楼1010月下旬开盘工作月下旬开盘工作 新西蓝南区经适房封顶庆典新西蓝南区经适房封顶庆典 场地营销的策划与实施场地营销的策划与实施 商铺的营销策划与销售工作商铺的营销策划与销售工作 楼盘交付工作（年底）楼盘交付工作（年底）二、 2010年项目分析 2010年项目依次推出三类产品1#楼宽景阳房4#楼创新小错层2#楼挑空错叠跃层 小高层住宅：宽间距、大开间、双阳台等；创

4、新设计，空间利用率高；紧临景观河、亲水公园和4大景观广场，35%高绿化率；紧邻二环、成吉思汗大街，出入便利。1、项目价值分析项目价值分析+ +新产品新产品“品质、产品质、产权权”双升级；双升级；新推出的小错层、空中小复式新推出的小错层、空中小复式等产品，丰富了产品的形态同时更提升了等产品，丰富了产品的形态同时更提升了产品品质和价值认可度；产品品质和价值认可度； 开发商优势：随着南区经适房的封顶与交付，彰显开发商整体实力景观优势明显。景观优势明显。 景观优势：水上公园，四大风情广场等规划2. 2.项目整体项目整体SWOTSWOT分析分析S优势目前商业配套缺乏，社区内小学、卖场等社区生活配套建设滞

5、后，交付后短期内会成为购房的不利因素；社区没有巴士，目前仅3条公交线路通往市区，且到达公交站的时间成本较大；今年新推出的产品属商品房，与早期同一区域经适房价格有一定差距，单价总价抗性均高。W劣势 政策规划利好回民区新区规划方案日趋完善，本案处于规划的核心位置； 刚性需求释放2010年婚房等需求旺盛，刚性需求将再度释放；相对的低价对购房者具有极强的冲击力。O机会 宏观政策影响颇重2010年初，数次宏观调控、政策发力一定程度造成消费者的观望状态加剧，购房需求被压抑，购房更为理性和谨慎。 竞争对手威胁加剧大量新房源上市，冲击市场。2010年周边的时代天骄、景凯花园、新街坊、大溪地竞争楼盘将会推出大批

6、新房源，必然分流大量购房客户。 区域价格战打响今年中期一线城市各大楼盘竞相打折降价，下半年预计会波及到二线城市，此刻呼市房地产市场变化微妙，前景不明朗。T威胁20102010年本项目机遇与威胁并存，新产品的推出为销年本项目机遇与威胁并存，新产品的推出为销售带来了一定保障；但受区域市场的价格、整体市售带来了一定保障；但受区域市场的价格、整体市场的低迷等影响，场的低迷等影响，20102010年的项目价格提升将形成稳年的项目价格提升将形成稳步长线的涨幅通道；步长线的涨幅通道；因此今年在营销推广上建议，以新产品的品质为核因此今年在营销推广上建议，以新产品的品质为核心诉求，配合浩源地产品牌进行推广。同时

7、配合工心诉求，配合浩源地产品牌进行推广。同时配合工程节点和配套落成等，建议以体验式营销的方式对程节点和配套落成等，建议以体验式营销的方式对产品价值进行证言，促进销售任务顺利完成。产品价值进行证言，促进销售任务顺利完成。结结 论论三、 2009-2010年目标客户分析 1. 2009-20101. 2009-2010年成交客户分析年成交客户分析 就年龄分析来看,成交客户集中在26-30岁n 2009-2010年成交客户年龄分析n 2009-20102009-2010年客户居年客户居住区域分布分析住区域分布分析就居住区域分析来看，成交客户集中外地。n 就学历分析来看，成交客户集中在大专就学历分析来

8、看，成交客户集中在大专/本科本科n 2009-20102009-2010年客户成年客户成交途径分析交途径分析就成交途径分析来看，客户主要来自于介绍。 n 就学历分析来看，成交客户集中在大专就学历分析来看，成交客户集中在大专/本科本科n 2009-20102009-2010年客户年客户购买面积分析购买面积分析 就购买面积来看，成交面积主要集中在90-110平米。 n 就工作区域分析来看，成交客户集中在城中和江北就工作区域分析来看，成交客户集中在城中和江北n 就学历分析来看，成交客户集中在大专就学历分析来看，成交客户集中在大专/本科本科n 2009-20102009-2010年客户年客户购买动机分

9、析购买动机分析就购买原因看，成交客户集中在自住。n 就工作区域分析来看，成交客户集中在城中和江北就工作区域分析来看，成交客户集中在城中和江北 n 就学历分析来看，成交客户集中在大专就学历分析来看，成交客户集中在大专/本科本科n 2009-20102009-2010年影响购买年影响购买因素分析因素分析 就影响购买因素看，价格是影响购买的首要因素。n 就工作区域分析来看，成交客户集中在城中和江北就工作区域分析来看，成交客户集中在城中和江北 小 结 u 从2010年看，外地和附近郊县仍然是主要的客户来 源区域，占65%；u 客户需求主要为改善居住和结婚，占74%；u 客户成交途径以介绍为主，占65%

10、；u 购房面积主要集中90-110平米，占41%；u 影响购买的因素中，价格还是起着决定性的作用.2. 2. 20102010年产品特色及目标客户年产品特色及目标客户倾向倾向 就年龄分析来看就年龄分析来看, ,成交客户集中在成交客户集中在31-3531-35岁岁创新产品n 就学历分析来看，成交客户集中在大专就学历分析来看，成交客户集中在大专/本科本科n 小错层小错层n 就工作区域分析来看，成交客户集中在城中和江北就工作区域分析来看，成交客户集中在城中和江北 特色 90-12090-120平米的小错层，产品具有空间感独特性和平米的小错层，产品具有空间感独特性和创新性；具有超值的空间优势；方正户型

11、实用简创新性；具有超值的空间优势；方正户型实用简洁。洁。适用客群适用客群 由于产品的创新性，且户型面积适中，总价不高，加上超高的性价比，比较适合新潮时尚、追求品质的年轻阶层；客群主要以解决刚性需求（如婚房）的一次置业者，年龄层次相对偏年轻化。n 就学历分析来看，成交客户集中在大专就学历分析来看，成交客户集中在大专/本科本科n 小复式小跃层小复式小跃层n 就工作区域分析来看，成交客户集中在城中和江北就工作区域分析来看，成交客户集中在城中和江北 特色 与小错层不同，小复式小跃层追求空间增值度所与小错层不同，小复式小跃层追求空间增值度所带来的生活舒适性，如中庭挑空可加层，同时可带来的生活舒适性，如中

12、庭挑空可加层，同时可赠送大露台等。赠送大露台等。适用客群适用客群 以35岁以上的有一定经济实力的人群为主，精明能干，具有一定文化素养，在购房需求上，更看重产品的附加值。3. 3. 整体客群定位及各片区客群整体客群定位及各片区客群描摹描摹 客群来源前期仍前期仍以回民区为主，并逐步以回民区为主，并逐步转向新城区为主要客源转向新城区为主要客源地。地。 客户年龄层次以以3535岁为分界，分为两大岁为分界，分为两大年龄层次，小高层小户年龄层次，小高层小户型偏向于年轻群体，小型偏向于年轻群体，小复式小跃层大户型等偏复式小跃层大户型等偏向于向于3535岁以上的成熟客岁以上的成熟客群。群。 客群文化层次北区商

13、品房的客群文化层北区商品房的客群文化层次相对较高，有一定的文化品味和生活追求次相对较高，有一定的文化品味和生活追求, ,如教师、公务员等，对社区文化氛围有一定如教师、公务员等，对社区文化氛围有一定要求。要求。 客群购房动机自住和改善居住仍将是消自住和改善居住仍将是消费者购房的主要目的，由于受城中的高房价费者购房的主要目的，由于受城中的高房价挤压，刚性需求仍将继续向二环移动，其中挤压，刚性需求仍将继续向二环移动，其中小户型产品可针对如新婚夫妇等。同时，由小户型产品可针对如新婚夫妇等。同时，由于产品的品质及高附加值，仍将吸引部分投于产品的品质及高附加值，仍将吸引部分投资客群。资客群。n 20102

14、010年整体客群年整体客群定位定位 28-3528-35岁左右，以岁左右，以“二人世界二人世界”自住和自住和“三口之家三口之家”改善居住为主要目的，思改善居住为主要目的，思想活跃，有一定经济实力和文化层次，想活跃，有一定经济实力和文化层次，对产品品质和居住品质有要求，是企事对产品品质和居住品质有要求，是企事业的中层及以上骨干。业的中层及以上骨干。4. 20104. 2010年产品目标客群定位年产品目标客群定位平层产品： 客户特征：客户特征：25-3525-35岁左右的岁左右的年轻群体，如公司骨干职员、年轻群体，如公司骨干职员、事业单位的人员、年轻公务事业单位的人员、年轻公务员以及在呼市打工的中

15、层以员以及在呼市打工的中层以上群体为主，或单身或两口上群体为主，或单身或两口之家，学历大专及以上，购之家，学历大专及以上，购房需求以自住为主，含少量房需求以自住为主，含少量投资。投资。 产品需求：产品需求：以经济实用为考以经济实用为考虑前提，对户型考虑以虑前提，对户型考虑以2 2房房2 2厅为主，对价格比较敏感；厅为主，对价格比较敏感；对生活空间要求较高，讲究对生活空间要求较高，讲究生活的个性；喜欢明亮动感生活的个性；喜欢明亮动感的阳光感受。的阳光感受。错跃层产品： 客户特征客户特征：35-4535-45岁左右，三岁左右，三口之家为主，具有一定的生活口之家为主，具有一定的生活品味，购房需求以改

16、善居住兼品味，购房需求以改善居住兼自住为主，有一定的投资意识。自住为主，有一定的投资意识。在注重生活质量的同时，对文在注重生活质量的同时，对文化精神等也有一定的追求，如：化精神等也有一定的追求，如：地方政府人员、大学教师、文地方政府人员、大学教师、文艺工作者、中小私营业主等。艺工作者、中小私营业主等。 产品需求产品需求：以改善居住条件为以改善居住条件为主，对主，对120-130120-130平米左右户型平米左右户型的产品抗性较小，其主要看重的产品抗性较小，其主要看重产品的附加值，如挑空中庭、产品的附加值，如挑空中庭、赠送大露台等，对家庭内空间赠送大露台等，对家庭内空间要求较高，对入户花园等提升

17、要求较高，对入户花园等提升居住品质的特色比较感兴趣。居住品质的特色比较感兴趣。四、2010年竞争项目分析1、2010年竞争项目年竞争项目阳光诺卡呼和佳地城市维也纳大溪地蒙鑫国际名城维多利金色华府左右城香槟美景时代天骄 新街坊嘉德国际好室成双景凯花园新西蓝 2、2010年竞争项目市调分析市 调 报 告案名案名大溪地大溪地电话电话0471-3301888/9990471-3301888/999项目地址项目地址新城区成吉思汗大街与通道北路交汇处西行新城区成吉思汗大街与通道北路交汇处西行200200米米开发商开发商呼和浩特市华仁世纪房地产开发有限责任公司呼和浩特市华仁世纪房地产开发有限责任公司代理销售

18、代理销售开发商开发商建筑设计单位建筑设计单位京澳凯芬斯设计有限公司京澳凯芬斯设计有限公司物业管理物业管理北京均豪北京均豪费用标准费用标准1.351.35元元/ /开盘日期开盘日期20102010年五月年五月竣工日期竣工日期20092009年年6 6月（别墅）月（别墅）工程进度工程进度小高层起到小高层起到6 6层左右层左右交付日期交付日期2011.52011.5月月 2011.92011.9月月总建筑面积总建筑面积200200亩亩容积率容积率1.251.25绿化率绿化率37%37%规划户数规划户数600600户户面积范围面积范围69-15369-153主力户型主力户型两室两厅两室两厅主力面积主力

19、面积100100证照情况证照情况五证齐全五证齐全销售率销售率95%95%银行贷款银行贷款额度额度首付首付30%30%车车 位位未定未定年数年数5-205-20年年车位价车位价未定未定银行银行中信、招商中信、招商项目情况：只有项目情况：只有4 4栋小高层，（栋小高层，（1111层），目前只销售层），目前只销售1 1栋，均价栋，均价40004000元。元。周边配套：交通便利，周边有北郊公园和体育场广电厅的入住可提升人气。周边配套：交通便利，周边有北郊公园和体育场广电厅的入住可提升人气。市 调 报 告案名案名时代天骄时代天骄电话电话0471-36733330471-3673333项目地址项目地址草原

20、明珠北侧草原明珠北侧开发商开发商大同石众鑫房地产开发公司大同石众鑫房地产开发公司代理销售代理销售北京亚投有限公司北京亚投有限公司建筑设计单位建筑设计单位呼市规划局呼市规划局 物业管理物业管理未定未定费用标准费用标准1.51.5元元/ /开盘日期开盘日期20112011年年6 6月月竣工日期竣工日期20112011年底年底工程进度工程进度交付日期交付日期20112011年底年底总建筑面积总建筑面积7.77.7万万容积率容积率3.53.5绿化率绿化率39%39%规划户数规划户数16001600户户面积范围面积范围60-12060-120主力户型主力户型三室两厅三室两厅主力面积主力面积100-117

21、100-117证照情况证照情况五证齐全五证齐全销售率销售率20%20%银行贷款银行贷款额度额度首付首付40%40%车车 位位未定未定年数年数5-205-20年年车位价车位价未定未定银行银行中行中行项目情况：项目情况：7 7栋高层栋高层2323层、层、2626层，目前只售两栋层，目前只售两栋1 1号楼起到二层，号楼起到二层，2 2号楼出地面，塔楼两梯八号楼出地面，塔楼两梯八户，起价户，起价26002600元，均价元，均价34003400元，板楼一梯中户起价元，板楼一梯中户起价34003400元最高元最高37003700元。元。周边配套：紧临成吉思汗大街，交通便利，市政设施完善，教育：二十中、四十

22、中、秋实周边配套：紧临成吉思汗大街，交通便利，市政设施完善，教育：二十中、四十中、秋实中学，商业：京源港汽配城、利丰汽车城。中学，商业：京源港汽配城、利丰汽车城。市 调 报 告案名案名城市维也纳城市维也纳电话电话89298888929888项目地址项目地址赛马场北路内蒙古体育场南侧赛马场北路内蒙古体育场南侧开发商开发商呼和浩特市名城房地产有限公司呼和浩特市名城房地产有限公司代理销售代理销售联合创展联合创展建筑设计单位建筑设计单位湖北工业湖北工业物业管理物业管理第一太平戴维斯第一太平戴维斯 费用标准费用标准未定未定开盘日期开盘日期20102010年年8 8月中旬月中旬竣工日期竣工日期201120

23、11年年1010月月工程进度工程进度起到起到1010层层交付日期交付日期20112011年年1010月月总建筑面积总建筑面积2525万万容积率容积率3 3绿化率绿化率41%41%规划户数规划户数14001400户户面积范围面积范围89-14689-146主力户型主力户型两室两厅两室两厅主力面积主力面积100-130100-130证照情况证照情况五证齐全五证齐全销售率销售率银行贷款银行贷款额度额度车车 位位未定未定年数年数10-2010-20年年车位价车位价未定未定银行银行建行建行项目情况：分两期开发，一期项目情况：分两期开发，一期6 6栋，栋，18-2518-25层，二期层，二期6 6栋，住宅

24、、酒店，栋，住宅、酒店，1.41.4万平米的商业，万平米的商业，先开始排号，先开始排号，1 1万元抵万元抵2 2万元，均价万元，均价51805180元，一梯元，一梯4 4户。户。周边配套：项目周边配套完善，成吉思汗广场、北郊公园、赛马场、体育场，学校有八一周边配套：项目周边配套完善，成吉思汗广场、北郊公园、赛马场、体育场，学校有八一小学、成吉思汗小学、土中、工大，项目自带配套：双语幼儿园、多功能会所、小型小学、成吉思汗小学、土中、工大，项目自带配套：双语幼儿园、多功能会所、小型运动场。运动场。市 调 报 告案名案名新街坊新街坊电话电话38206663820666项目地址项目地址新华西街回民区政

25、府站新华西街回民区政府站开发商开发商内蒙古金石蒙荣房地产开发有限公司内蒙古金石蒙荣房地产开发有限公司代理销售代理销售开发商开发商建筑设计单位建筑设计单位青岛兴都市青岛兴都市物业管理物业管理金石蒙荣金石蒙荣费用标准费用标准1.51.5元元/ /开盘日期开盘日期20092009年年竣工日期竣工日期20112011年年1212月月工程进度工程进度起到起到1010层层交付日期交付日期20112011年年1212月月总建筑面积总建筑面积2020万万容积率容积率1.61.6绿化率绿化率36%36%规划户数规划户数23002300户户面积范围面积范围80-14080-140主力户型主力户型两室一厅两室一厅主

26、力面积主力面积100100证照情况证照情况两证两证销售率销售率80%80%银行贷款银行贷款额度额度50%50%车车 位位未定未定年数年数5-155-15年年车位价车位价未定未定银行银行未定未定项目情况：项目情况：2424栋住宅，对外销售栋住宅，对外销售1111栋，其中栋，其中3 3栋小高层（栋小高层（9 9层、层、1111层），多层为砖混结构，层），多层为砖混结构，层高层高2.92.9米，坡顶，落地阳台米，坡顶，落地阳台3030公分，南侧窗台公分，南侧窗台5050公分，北侧窗台公分，北侧窗台9090公分，车位地上公分，车位地上150150个，地下个，地下376376个，外立面，一层墙砖，个，外

27、立面，一层墙砖，2-62-6层涂料，独立下水，小高层为框剪结构，层涂料，独立下水，小高层为框剪结构，起价起价28002800元，均价元，均价41004100元。元。市 调 报 告案名案名嘉德国际嘉德国际电话电话3972777 89497773972777 8949777项目地址项目地址新华大街长城医院向西新华大街长城医院向西300300米路北米路北开发商开发商内蒙古德鑫置业有限公司内蒙古德鑫置业有限公司物业管理物业管理费用标准费用标准1.351.35元元/ /开盘日期开盘日期20092009年年5 5月月竣工日期竣工日期20102010年年8 8月月工程进度工程进度起到起到1010层层交付日期

28、交付日期20102010年年8 8月月总建筑面积总建筑面积3 3万万容积率容积率1.81.8绿化率绿化率30%30%规划户数规划户数144144户户面积范围面积范围55-10255-102主力户型主力户型两室两厅两室两厅主力面积主力面积55-10355-103证照情况证照情况五证齐全五证齐全销售率销售率50%50%银行贷款银行贷款额度额度30%30%车车 位位未定未定年数年数5-155-15年年车位价车位价未定未定银行银行中信银行中信银行项目情况：一期项目情况：一期1 1栋高层（栋高层（1515层）住宅，层）住宅，1 1栋商业（栋商业（9 9层）未动工，未销售，住宅面积层）未动工，未销售，住宅

29、面积55-10255-102平米，平米，1-71-7层为层为34503450元，元，8-128-12层层36503650元，一次性付款优惠元，一次性付款优惠2%.2%.周边配套：呼市技工学校、长安医院、一团火超市、农行、建行。周边配套：呼市技工学校、长安医院、一团火超市、农行、建行。周边环境评价：交通便利，生活配套不完善，对面是电厂，环境差、辐射大。周边环境评价：交通便利，生活配套不完善，对面是电厂，环境差、辐射大。客源分析：附近居民、回迁户、中低收入者。客源分析：附近居民、回迁户、中低收入者。市 调 报 告案名案名好室成双好室成双电话电话89022228902222项目地址项目地址成吉思汗大

30、街东段成吉思汗大街东段开发商开发商内蒙古莲禾房地产开发有限公司内蒙古莲禾房地产开发有限公司建筑设计单位建筑设计单位澳洲格意建筑设计澳洲格意建筑设计 物业管理物业管理北京万连恒德北京万连恒德费用标准费用标准1.51.5元元/ /开盘日期开盘日期20102010年年7 7月初月初竣工日期竣工日期20112011年年1212月月工程进度工程进度地上二层地上二层交付日期交付日期20112011年年1212月月总建筑面积总建筑面积1616万万容积率容积率3 3绿化率绿化率30%30%规划户数规划户数12001200户户面积范围面积范围72-9272-92主力户型主力户型三居三居主力面积主力面积8080证

31、照情况证照情况一证一证销售率销售率20%20%银行贷款银行贷款额度额度30%30%车车 位位100100个个年数年数2020年年车位价车位价12-1312-13万万银行银行中行、建行中行、建行项目情况：共项目情况：共6 6栋，栋，3 3栋栋1818层，层，3 3栋栋2121层，按套卖，最低层，按套卖，最低1 1套套3838万，平均万，平均1 1套套5050万，最高万，最高1 1套套5858万。万。周边配套：交通方便，成吉思汗公园，阿尔泰游乐场，周边配套：交通方便，成吉思汗公园，阿尔泰游乐场，8080路公交车。路公交车。周边环境评价：周边生活配套不完善，交通比较便利，紧邻榕洞公园。周边环境评价：

32、周边生活配套不完善，交通比较便利，紧邻榕洞公园。客源分析：附近居民、外地，年轻人居多。客源分析：附近居民、外地，年轻人居多。市 调 报 告案名案名景凯花园景凯花园电话电话0471-5291212/13130471-5291212/1313项目地址项目地址海西路与附件厂路交汇处北海西路与附件厂路交汇处北100100米米开发商开发商呼和浩特市景凯房地产开发有限公司呼和浩特市景凯房地产开发有限公司建筑设计单位建筑设计单位宜居已园地产运营机构宜居已园地产运营机构物业管理物业管理未定未定费用标准费用标准未定未定开盘日期开盘日期20102010年年3 3月月竣工日期竣工日期20102010年年1212月底

33、月底工程进度工程进度主体封顶主体封顶交付日期交付日期20102010年年1212月底月底总建筑面积总建筑面积4.64.6万万容积率容积率1.91.9绿化率绿化率35%35%规划户数规划户数面积范围面积范围80-15480-154主力户型主力户型两室两厅两室两厅主力面积主力面积80-9080-90证照情况证照情况两证两证销售率销售率80%80%银行贷款银行贷款额度额度30%30%车车 位位未定未定年数年数未定未定车位价车位价未定未定银行银行未定未定项目情况：共项目情况：共1010栋，栋，5 5栋多层，栋多层，5 5栋高层（栋高层（1515层），多层起价：层），多层起价：29502950元元/ /

34、，最高价：，最高价：35503550元元/ /，高层起价：，高层起价：31603160元元/ /，均价：，均价：35003500元元/ /，一次性付款优惠，一次性付款优惠3%.3%.周边配套：交通方便，多路公交车直达项目（周边配套：交通方便，多路公交车直达项目（5757、6060、5252、7070、8989），教育），教育: :二十五中、十二十五中、十三中、海西路小学。三中、海西路小学。市 调 报 告案名案名香槟美景香槟美景电话电话22767772276777项目地址项目地址新华西街回民区政府斜对面新华西街回民区政府斜对面开发商开发商内蒙古欧星房地产开发公司内蒙古欧星房地产开发公司建筑设计单

35、位建筑设计单位开发商开发商物业管理物业管理开发商开发商费用标准费用标准0.80.8元元/ /开盘日期开盘日期20072007年年竣工日期竣工日期20112011年年5 5月月工程进度工程进度现房现房交付日期交付日期20112011年年5 5月月总建筑面积总建筑面积2222万万容积率容积率1.751.75绿化率绿化率38%38%规划户数规划户数18001800户户面积范围面积范围77-13977-139主力户型主力户型两室两厅两室两厅主力面积主力面积80-10080-100证照情况证照情况两证两证销售率销售率70%70%银行贷款银行贷款额度额度30%30%车车 位位地上地上500500个个年数年

36、数5-205-20年年车位价车位价银行银行农行农行项目情况：共有项目情况：共有2020栋多层，栋多层，8 8栋高层，分三期开发建设，一期已入住，现销售二期，多层起栋高层，分三期开发建设，一期已入住，现销售二期，多层起价：价：36003600元元/ /，均价，均价50005000元元/ /左右，高层未开盘，只有左右，高层未开盘，只有110110平米。平米。周边配套：教育：建校、七中、八中、一中、铁一中、铁二中，巴彦淖尔北路小学；购物：周边配套：教育：建校、七中、八中、一中、铁一中、铁二中，巴彦淖尔北路小学；购物：美特好、联华、通达建材城；公交：美特好、联华、通达建材城；公交：4 4、8 8、72

37、72、7 7、4141、5151、5 5路；医院：附院、中蒙医院、路；医院：附院、中蒙医院、世纪男科医院；银行：中行、建行、农行、工行、邮政；电信三分局。世纪男科医院；银行：中行、建行、农行、工行、邮政；电信三分局。市 调 报 告案名案名阳光诺卡阳光诺卡电话电话项目地址项目地址成吉思汗大街以南，兴安路以西成吉思汗大街以南，兴安路以西开发商开发商淞江集团淞江集团建筑设计单位建筑设计单位天津天元天津天元物业管理物业管理梅江物业梅江物业费用标准费用标准0.90.9元元/ /开盘日期开盘日期20092009年年8 8月月竣工日期竣工日期20112011年年1010月月3131日日工程进度工程进度二期二

38、期交付日期交付日期20112011年年1010月月3131日日总建筑面积总建筑面积17.8617.86万万容积率容积率1.21.2绿化率绿化率42%42%规划户数规划户数13001300面积范围面积范围76-15076-150主力户型主力户型三室两厅三室两厅主力面积主力面积130-150130-150证照情况证照情况五证齐全五证齐全销售率销售率40%40%项目情况：共项目情况：共3131栋多层，起价：栋多层，起价：45004500元元/ /，均价，均价51005100元元/ /，最高价：，最高价：52185218元元/ /，一次性，一次性付款优惠付款优惠3%.3%.周边配套：周边配套较齐全，交

39、通便利。周边配套：周边配套较齐全，交通便利。周边环境评价：周边环境较好，紧邻成吉思汗大街，外立面美观大方，交通方便，生态环周边环境评价：周边环境较好，紧邻成吉思汗大街，外立面美观大方，交通方便，生态环境较好。境较好。市 调 报 告案名案名维多利金色华府维多利金色华府电话电话项目地址项目地址成吉思汗大街北侧成吉思汗大街北侧开发商开发商维多利置业维多利置业建筑设计单位建筑设计单位北京华特北京华特物业管理物业管理维多利物业公司维多利物业公司费用标准费用标准1 1元元/ / 0.60.6元元/ /开盘日期开盘日期20072007年年1212月月竣工日期竣工日期20092009年年4 4月月工程进度工程

40、进度现房现房交付日期交付日期20092009年年4 4月月总建筑面积总建筑面积3232万万容积率容积率1.51.5绿化率绿化率36%36%规划户数规划户数520520户户面积范围面积范围98-14798-147主力户型主力户型三室两厅三室两厅主力面积主力面积140140证照情况证照情况五证齐全五证齐全销售率销售率95%95%银行贷款银行贷款额度额度30%30%车车 位位地上地上500500个个车位价车位价项目情况：共项目情况：共1515栋，有多层、小高层，起价：栋，有多层、小高层，起价：41004100元元/ /，均价：，均价：46004600元元/1/1元元/ /，最高价：，最高价：5100

41、5100元元/ /元元/ /，一次性付款优惠，一次性付款优惠2%.2%.周边配套：紧邻成吉思汗大街，配套齐全，交通便利。周边配套：紧邻成吉思汗大街，配套齐全，交通便利。市 调 报 告案名案名蒙鑫国际名城蒙鑫国际名城电话电话项目地址项目地址成吉思汗大街与通道街交汇处成吉思汗大街与通道街交汇处开发商开发商紫越房地产紫越房地产建筑设计单位建筑设计单位山西凯的建筑工程设计事务所山西凯的建筑工程设计事务所物业管理物业管理费用标准费用标准1.61.6元元/ /开盘日期开盘日期20092009年年6 6月月竣工日期竣工日期20102010年年1111月月3030日日工程进度工程进度现房现房交付日期交付日期2

42、0102010年年1111月月3030日日总建筑面积总建筑面积1515万万容积率容积率2.42.4绿化率绿化率40%40%规划户数规划户数10001000户户面积范围面积范围96-18796-187主力户型主力户型三室两厅三室两厅主力面积主力面积98-12698-126证照情况证照情况五证齐全五证齐全销售率销售率75%75%银行贷款银行贷款额度额度车车 位位地上地上400400个，地下个，地下600600个个车位价车位价项目情况：共项目情况：共1212栋，起价：栋，起价：39003900元元/ /，均价：，均价：43004300元元/ /，最高价：，最高价：48004800元元/ /，一次性付

43、，一次性付款款1%.1%.周边配套：紧邻成吉思汗大街，配套齐全，交通便利。周边配套：紧邻成吉思汗大街，配套齐全，交通便利。市 调 报 告案名案名呼和佳地呼和佳地电话电话89811118981111项目地址项目地址呼伦北路呼伦北路2626号号开发商开发商呼和浩特市佳地房地产开发有限责任公司呼和浩特市佳地房地产开发有限责任公司建筑设计单位建筑设计单位山西建筑设计院山西建筑设计院物业管理物业管理费用标准费用标准1.01.0元元/ /开盘日期开盘日期未开盘未开盘竣工日期竣工日期20112011年年工程进度工程进度期房期房交付日期交付日期20112011年年总建筑面积总建筑面积597597亩亩容积率容积

44、率2 2绿化率绿化率35%35%规划户数规划户数20002000户户面积范围面积范围80-31880-318主力户型主力户型两室两厅两室两厅主力面积主力面积90-10090-100证照情况证照情况五证齐全五证齐全销售率销售率银行贷款银行贷款额度额度30%30%车车 位位20002000个个年数年数2020年年车位价车位价租金：租金：500500元元/ /月月银行银行四大银行四大银行项目情况：共项目情况：共4040栋小高层（栋小高层（8F8F、12F12F），），2 2栋高层（栋高层（18F18F），起价：），起价：56005600元元/ /，均价：，均价：58005800元元/ /，高层均价，

45、高层均价60006000元元/ /. .按揭优惠按揭优惠1%1%，一次性付款优惠：，一次性付款优惠：3%.3%.周边配套：配套齐全，交通便利，地段好。周边配套：配套齐全，交通便利，地段好。市 调 报 告案名案名左右城左右城电话电话4931111/22224931111/2222项目地址项目地址新城区政府西侧新城区政府西侧开发商开发商天津淞江集团天津淞江集团建筑设计单位建筑设计单位北京中诚建北京中诚建物业管理物业管理梅江物业梅江物业费用标准费用标准1.21.2元元/ / 1.41.4元元/ /开盘日期开盘日期20102010年年6 6月月1414日日竣工日期竣工日期20112011年年9 9月月

46、2020日日工程进度工程进度期房期房交付日期交付日期20112011年年9 9月月2020日日总建筑面积总建筑面积2929万万容积率容积率左城左城1.28 1.28 右城右城1.321.32绿化率绿化率左城左城38% 38% 右右城城40%40%规划户数规划户数18001800多户多户面积范围面积范围138-392138-392主力户型主力户型三室两厅三室两厅主力面积主力面积130-210130-210证照情况证照情况五证齐全五证齐全销售率销售率已销售完，只剩别墅已销售完，只剩别墅银行贷款银行贷款额度额度30%/50%30%/50%车车 位位900900个，地下车库个，地下车库年数年数2020

47、年年车位价车位价租金：租金：101101元元/ /月（地月（地上）上）银行银行中行、建行、华夏中行、建行、华夏项目情况：一期项目情况：一期4343栋，二期栋，二期3131栋，小高层栋，小高层6 6栋，起价：栋，起价：53005300元元/ /，均价：，均价：56005600元元/ /，最高，最高价价62006200元元/ /. .一次性付款优惠一次性付款优惠2%.2%.市 调 报 告案名案名筑福城筑福城电话电话0471-89533330471-8953333项目地址项目地址光安北路与爱民路交汇处向东光安北路与爱民路交汇处向东400400米米开发商开发商内蒙古世纪华盛房地产开发有限公司内蒙古世纪

48、华盛房地产开发有限公司开盘日期开盘日期20102010年年7 7月月竣工日期竣工日期20112011年年9 9月月工程进度工程进度期房期房交付日期交付日期20112011年年9 9月月总建筑面积总建筑面积103103万万容积率容积率2.312.31绿化率绿化率38%38%规划户数规划户数面积范围面积范围82.56-14882.56-148主力户型主力户型三室两厅三室两厅主力面积主力面积122122证照情况证照情况五证齐全五证齐全销售率销售率银行贷款银行贷款额度额度车车 位位车位价车位价项目情况：共项目情况：共1717栋小高层（栋小高层（1111层），起价：层），起价：32003200元元/ /

49、，均价：，均价：45004500元元/ /. .周边配套：地理位置较好，配套齐全，交通便利。周边配套：地理位置较好，配套齐全，交通便利。客源分析：中等收入者。客源分析：中等收入者。市 调 报 告案名案名华侨新村华侨新村电话电话6490333/5556490333/555项目地址项目地址成吉思汗大街东段成吉思汗大街东段开发商开发商内蒙古国太房地产内蒙古国太房地产物业管理物业管理费用标准费用标准1.61.6元元/ /开盘日期开盘日期20082008年年7 7月月竣工日期竣工日期工程进度工程进度交付日期交付日期总建筑面积总建筑面积2222万万容积率容积率2.312.31绿化率绿化率38%38%规划户

50、数规划户数面积范围面积范围主力户型主力户型主力面积主力面积100100证照情况证照情况五证齐全五证齐全销售率销售率银行贷款银行贷款额度额度车车 位位车位价车位价项目情况：共项目情况：共1010栋高层，起价：栋高层，起价：36803680元元/ /，均价：，均价：43004300元元/ /，最高价：，最高价：48004800元元/ /. .周边配套：紧邻成吉思汗大街，生活配套不齐全，交通便利。周边配套：紧邻成吉思汗大街，生活配套不齐全，交通便利。客源分析：中低收入者。客源分析：中低收入者。市 调 报 告案名案名思罕公寓思罕公寓电话电话8900666/19998900666/1999项目地址项目地

51、址兴安北路与成吉思汗大街交汇处向西兴安北路与成吉思汗大街交汇处向西100100米米开发商开发商内蒙古怡禾房地产开发有限责任公司内蒙古怡禾房地产开发有限责任公司建筑设计单位建筑设计单位物业管理物业管理开发商开发商费用标准费用标准1.51.5元元/ /开盘日期开盘日期20092009年年7 7月开始内部认购月开始内部认购竣工日期竣工日期20102010年年底年年底工程进度工程进度期房期房交付日期交付日期20102010年年底年年底总建筑面积总建筑面积2.42.4万万容积率容积率2.9982.998绿化率绿化率无无规划户数规划户数174174面积范围面积范围50-6250-62主力户型主力户型对跃对

52、跃 主力面积主力面积50-6250-62（单层面积）（单层面积）证照情况证照情况四证齐全四证齐全销售率销售率40%40%银行贷款银行贷款额度额度30%30%车车 位位54005400平米平米车位价车位价未定未定项目情况：共项目情况：共1 1栋小高层复式公寓，均价：栋小高层复式公寓，均价：79007900元元/ /. .周边配套：紧邻成吉思汗大街，配套齐全，交通便利。周边配套：紧邻成吉思汗大街，配套齐全，交通便利。客源分析：中低档投资者。客源分析：中低档投资者。市 调 报 告案名案名名都枫尚名都枫尚电话电话0471-89348880471-8934888项目地址项目地址海拉尔东路与爱民路交汇处海

53、拉尔东路与爱民路交汇处开发商开发商内蒙古名都房地产开发有限责任公司内蒙古名都房地产开发有限责任公司建筑设计单位建筑设计单位物业管理物业管理枫华物业枫华物业费用标准费用标准1.01.0元元/ /开盘日期开盘日期20102010年年竣工日期竣工日期20112011年年8 8月月工程进度工程进度现房现房交付日期交付日期20112011年年8 8月月总建筑面积总建筑面积2727万万容积率容积率1.851.85绿化率绿化率35%35%规划户数规划户数10001000户户面积范围面积范围80-12080-120主力户型主力户型两室两厅两室两厅主力面积主力面积80-12080-120证照情况证照情况五证齐全

54、五证齐全销售率销售率90%90%银行贷款银行贷款额度额度车车 位位地下地下车位价车位价未定未定项目情况：共项目情况：共1818栋高层，起价：栋高层，起价：42004200元元/ /. .周边配套：配套齐全，交通便利、地段好。周边配套：配套齐全，交通便利、地段好。市场调研总结 可将市调项目分为两部分,一部分为成吉思汗大街东段项目，另一部分为成吉思汗大街西段项目。其中西段项目主力户型以80-100为主，项目均价在3720元/左右，所调研项目都有11-15层的小高层产品；东段项目主力户型以100-130为主，项目均价在5050元/左右，所调研项目除阳光诺卡外，其余项目全都有小高层、高层产品。其中最有

55、特色的为好事成双项目，它的创新复式结构，市场认可度较高，在同质化市场中独树一帜，销售良好。 综上所述，现有市场情况下，为了提高项目容积率，实现更高的开发利润是市场公认的发展趋势，市场的抗性在不断减弱，因此本项目的商品房选择做部分小高层的产品是能够适应市场需求的，只是在销售过程中，现阶段销售速率会相对较慢，而且一定要将产品做出差异化、特色化，能在同质化市场中占有一席之地。开盘价格一定要突出性价比，所以在开盘时特色的产品，平民的价格是商品房操盘的重点。五、2010年营销推广策略1. 1. 20102010年营销推广总目标年营销推广总目标 以销售任务为核心，量、价平稳应对市以销售任务为核心，量、价平

56、稳应对市场，组织推广，稳步地、有梯度地保障场，组织推广，稳步地、有梯度地保障和实现销售任务；和实现销售任务； 升级浩源地产品牌及新西蓝品牌，坚定升级浩源地产品牌及新西蓝品牌，坚定购房者品牌信心；购房者品牌信心； 20102010年产品创新年产品创新+ +品质升级品质升级+ +配套落实，配套落实，坚定购房者品质和生活信心。坚定购房者品质和生活信心。2. 2. 20092009年营销推广诊断年营销推广诊断靠低价格经适房定位过于直白，无法适应2010年项目新起点，项目产品创新品质的需要，另外从经适房到商品房的过渡需要，所以必须调整定位；09年视觉形象已经运用1年，且消费者已产生了视觉疲劳，之前的经适

57、房产品形象已有一定知名度，现北区商品房即将推出，所以需要更新视觉形象，来配合新起点、新定位、新形象；09年活动较少，对老客户的挖掘不够深入，活动亲民程度不够；09年场地营销落实不足，2010年落实后应加强场地体验；09年媒体运用侧重小众媒体，因此2010年的媒体运作策略向大众渠道的拓展。2010年营销推广新使命新西蓝新起点产品创新，品质升级2010年宏观市场背景定位新形象视觉新创造策略再创新整体定位商品房定位表现新形象演绎新生活主线策略3. 3. 20102010年营销推广总精神与营年营销推广总精神与营销推广主线销推广主线产权品质双升级生活新升华n核心目标核心目标：n 就学历分析来看，成交客户

58、集中在大专就学历分析来看，成交客户集中在大专/本科本科n 新形象定位要件新形象定位要件n 就工作区域分析来看，成交客户集中在城中和江北就工作区域分析来看，成交客户集中在城中和江北 品牌品质双升级的要求 能反映出2010年新产品的过硬品质与社区配套逐步成熟 能符合2010年年轻一族的新目标客群的生活理念和习惯n 就学历分析来看，成交客户集中在大专就学历分析来看，成交客户集中在大专/本科本科n 新形象定位新形象定位n 就工作区域分析来看，成交客户集中在城中和江北就工作区域分析来看，成交客户集中在城中和江北 35万平米新西蓝生活城n 就学历分析来看，成交客户集中在大专就学历分析来看，成交客户集中在大

59、专/本科本科n 定位调整说明定位调整说明n 就工作区域分析来看，成交客户集中在城中和江北就工作区域分析来看，成交客户集中在城中和江北 与原定位“四大广场水上公园”强调周边规划相比，以“新”代表着年轻客群的个性追求、新产品的创新品质、新西蓝的全新形象与追求，体现了积极向上的内涵。u项目概念上的提升项目概念上的提升3535万平米新西万平米新西蓝生活城蓝生活城 从平民社区到新西蓝生活城的完美过渡u建筑内涵上的提升建筑内涵上的提升新美颂新美颂 是将现代都市的生活情调与简约建筑的内涵完美融合u产品品质上的提升产品品质上的提升生活城生活城 新产品的产品利益融入到消费者的生活中u客群定位上的提升客群定位上的

60、提升新新 是新客群、新产品、新西蓝的统一结合n 就学历分析来看，成交客户集中在大专就学历分析来看，成交客户集中在大专/本科本科n 主流推广语主流推广语n 就工作区域分析来看，成交客户集中在城中和江北就工作区域分析来看，成交客户集中在城中和江北 多姿多彩，我的新西蓝生活n 就学历分析来看，成交客户集中在大专就学历分析来看，成交客户集中在大专/本科本科n 推广语的阐释推广语的阐释 n 就工作区域分析来看，成交客户集中在城中和江北就工作区域分析来看，成交客户集中在城中和江北 u延续了原广告语延续了原广告语“新西蓝来了新西蓝来了”的表达方式与风格，同时又赋的表达方式与风格，同时又赋予了新的内涵，寓意更

61、加丰富。予了新的内涵，寓意更加丰富。u以以“我我”诉求，是以第一人称诉求，是以第一人称为角度，以为角度，以“我我”为主，符合为主，符合当代年轻人当代年轻人“追求自我，以我追求自我，以我为核心为核心”的现代生活态度，能的现代生活态度，能更贴切的迎合目标客群的生活更贴切的迎合目标客群的生活口吻。口吻。u多姿多彩，既能体现目标客群多姿多彩，既能体现目标客群追求缤纷生活的向往，又能展追求缤纷生活的向往，又能展示独特的建筑风格，同时将新示独特的建筑风格，同时将新西蓝西蓝“买得起的舒适生活买得起的舒适生活”理理念蕴含其中念蕴含其中。 规划价值双重空间体验我的自由领地，我的美颂生活社区生活空间/个人居住空间

62、，以构建舒适度最大化为核心，现代简约风格，将建筑空间艺术极限放大 景观价值四大景观体系我的风情万种，我的美颂生活街景/园景/家景/风景，四景一体，打造原汁原味的现代风情，真实再现现代生活情境n 新推广语下的主题新推广语下的主题价值延展价值延展 产品价值精致品质建筑我的个性艺术，我的新西蓝生活个性建筑、多彩立面、人性空间、精细品质浪漫享受主义与建筑艺术的完美组合，生活中处处体现出艺术的个性 配套价值完善便捷配套我的有度奢侈，我的美颂生活新西蓝新生活氛围，从规划到产品，从景观到配套，生活与世界同步产品定位及产品推广语： 一期产品三类产品组合一期产品三类产品组合平层小高层平层小高层2 2栋，栋，错层

63、小高层错层小高层1 1栋，空中小复式小高层栋，空中小复式小高层1 1栋，以栋，以特色鲜明的错层小复式为核心，是整个项目特色鲜明的错层小复式为核心，是整个项目实现产品品质升级的关键产品。实现产品品质升级的关键产品。n 项目定位及推广语项目定位及推广语空中叠加情趣小错层 跃动生活，随我掌控 产品定位产品定位 推广语推广语 4. 4. 20102010年营销推广总策略年营销推广总策略总体策略思路 2010年是新西蓝“产权”与“品质”双升级之年；同时南区顺利入伙为项目品牌形象提升提供了有利契机；同时答谢会的运作以及场地营销将在今年全面落实。以新产品为核心，以品牌理念为精神，以文化为背景以新产品为核心，

64、以品牌理念为精神，以文化为背景围绕一个核心围绕一个核心“产权、品质产权、品质”双升级双升级一个核心主题下，三种产品的各自定位，层层递进一个核心主题下，三种产品的各自定位，层层递进居住特色，构建居住特色，构建“多姿多彩的新西蓝生活多姿多彩的新西蓝生活”运用两条推广主线运用两条推广主线品牌概念造势品牌概念造势+ +产品体验增值产品体验增值2010年整体策略思路品牌概念造势 下半年，新形象推出，围绕下半年，新形象推出，围绕“3535万平米万平米新西蓝生活城新西蓝生活城”的核心定位，以的核心定位，以“多姿多姿多彩，我的新西蓝生活多彩，我的新西蓝生活”为沟通主题，为沟通主题，结合商品房的推出，有效整合媒

65、体，通结合商品房的推出，有效整合媒体，通过秋季房展会、答谢会活动、开盘活动过秋季房展会、答谢会活动、开盘活动等，进行整合推广，品牌造等，进行整合推广，品牌造“城城”。n 两条推广策略主线两条推广策略主线 以销售促进为目的，以销售促进为目的，通过多种形式进行针通过多种形式进行针对性地促销活动，短对性地促销活动，短时间内迅速促进销售时间内迅速促进销售 抽奖促销抽奖促销以开盘、以开盘、房展会、答谢会为主房展会、答谢会为主要节点要节点n SPSP活动活动 客户答谢会是今年发展客户管理和客户客户答谢会是今年发展客户管理和客户营销的核心，结合场地营销，一方面，营销的核心，结合场地营销，一方面，增加和强化项

66、目口碑传播；一方面，充增加和强化项目口碑传播；一方面，充分发挥分发挥“以老带新以老带新”的客户关系营销。的客户关系营销。n 客户答谢会活动客户答谢会活动 为保障为保障20102010年销售目标顺利完成，实现年销售目标顺利完成，实现快速去化和价格提升，建议以答谢会为快速去化和价格提升，建议以答谢会为核心，结合项目地块开盘等节点进行，核心，结合项目地块开盘等节点进行，通过场地营销、价格控制、促销鼓动等通过场地营销、价格控制、促销鼓动等手段，吸引关注，引发兴趣，刺激欲望，手段，吸引关注，引发兴趣，刺激欲望，达成购买，从而保障销售顺利完成。达成购买，从而保障销售顺利完成。20102010年营销推盘建议年营销推盘建议以产品为核心的体验线以产品为核心的体验线 结合形象更新和产品品质升级，以感恩为主题，结合形象更新和产品品质升级，以感恩为主题，将客户请到售楼处、项目地，将产品的将客户请到售楼处、项目地，将产品的“跃层、跃层、错层、挑高空间、大阳台错层、挑高空间、大阳台”等信息传达给消费等信息传达给消费者，并以产品的高附加值打动消费者，促进购者，并以产品的高附加值打动消费者，促进购买。买。以客户为核心