房地产上市公司财务绩效实证研究—以阳光城集团为例

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1、本科论文摘 要房地产行业在我国国民经济建设中起着举足轻重的作用，对该行业上市公司的财务绩效评价也得到了国家及社会的广泛关注。利益的驱动加速了房地产企业数量的增长，而企业间的剧烈竞争却放缓了房地产的发展速度，形势的骤变给企业的财务管理和经营管理带来更多挑战。因此，房地产企业在寒潮之下如何做好财务绩效的评价工作，对企业的发展具有重要战略意义。研究发现，国内外学者对房地产上市公司财务绩效研究的广度和深度都存在一定的不足，本文则是在充分阅读相关文献之后，对阳光城上市公司的财务绩效展开实证研究。文章介绍了财务绩效的相关理论和国内外文献综述，结合我国出台的有关房地产行业的政策，以阳光城上市公司为案例，借助

2、Spss统计软件对样本数据进行财务分析，运用比率分析等方法对企业的财务绩效展开评价，力图发现整个房地产行业发展过程中存在的共同问题，并提出合理化建议，以期为房地产行业上市公司的财务管理提供理论参考。 关键词：房地产，财务绩效，实证研究，问题对策 AbstractThe real estate industry plays an important role in Chinas national economic construction, and the financial performance evaluation of Listed Companies in this industry

3、has also been widely concerned by the state and society. Driven by interests, the number of real estate enterprises has increased, while the fierce competition among enterprises has slowed down the development of real estate. The sudden change of situation brings more challenges to the financial man

4、agement and operation management of enterprises. Therefore, how to evaluate the financial performance of real estate enterprises under the cold wave is of great strategic significance to the development of enterprises.It is found that scholars at home and abroad have some deficiencies in the breadth

5、 and depth of financial performance research of real estate listed companies. This paper is to carry out empirical research on the financial performance of Listed Companies in sunshine city after fully reading the relevant literature. This paper introduces the related theory of financial performance

6、 and literature review at home and abroad. Combined with the policies of real estate industry issued in China, it takes the listed company of sunshine city as an example, makes financial analysis of sample data with the help of SPSS statistical software, and evaluates the financial performance of en

7、terprises with ratio analysis and other methods, trying to find common problems in the development of the whole real estate industry In order to provide theoretical reference for the financial management of Listed Companies in the real estate industry.Key words: Real estate, Financial performance, E

8、mpirical research, Question solution 目 录1绪论11.1研究背景及意义11.1.1研究背景11.1.2研究意义11.2研究内容及方法21.2.1研究内容21.2.2研究方法31.3文献综述31.4论文创新点41.5论文框架42 财务绩效评价基本理论与方法62. 1基本理论62.1.1委托代理理论62.1.2利益相关者理论62.1.3权变管理理论62.1.4战略管理理论72.2财务分析方法72.2.1比率分析法72.2.2比较分析法72.3财务绩效评价方法72.3.1沃尔评分法82.3.2杜邦分析法83 阳光城集团财务绩效评价指标体系构建93.1集团概况93

9、.1.1企业简介93.1.2企业组织架构93.1.3企业财务状况103.2数据来源123.3财务绩效评价指标体系的构建123.3.1评价指标选取的原则123.3.2财务绩效评价指标的分析134阳光城集团财务绩效评价实证研究204.1研究假设204.2变量选择与变量定义204.3统计分析214.3.1描述性统计分析214.3.2相关性分析225阳光城集团财务绩效问题及对策255.1 问题分析255.1.1偿债能力薄弱255.1.2营运效率低下255.1.3盈利能力疲软255.1.4资产利用率不足265.2 发展建议265.2.1规避风险，提高偿债能力265.2.2充分利用资产，提高营运能力265

10、.2.3降低成本，提高盈利能力265.2.4合理运用资金，提高发展能力276 结 论28致 谢29参考文献30本科论文1绪论1.1研究背景及意义1.1.1研究背景房地产行业作为现阶段的热门行业之一，它的持续性与稳定性受到了政府及有关部门的共同关注。房地产行业在发展过程中逐渐与金融行业挂钩，不仅推动了城市化进程，还带动了相关产业发展，对社会进步作出了不可磨灭的贡献。2003年出台的18号文件使房地产行业进入十五年的黄金发展期，但2008年金融危机之后，政府开始采用货币降息、首付降低等手段对房地产市场展开宏观调控，这一举措促使房价快速上涨，并触发了新一轮的投资热潮。直到2011年新“国八条”的出台

11、，继续强化限购、限贷，启动房价调控问责机制，这在一定程度上遏制了房价的快速上涨。另一方面，土地出让制度使地价的涨幅明显高于房价，这也迫使企业中止囤地坐等盈利的经营模式，转向快速开发、迅速销售的高效模式，从“量”上获取盈利。国家为了防控房地产泡沫的出现，于2018年提出了以“维稳”为主题的政策管理。市场的调整，导致商品房的成交量下降，房价环比指数下跌，为此，顺应政策的变化，改善经营管理模式、降低生产成本成为房地产企业的不二选择。总之，房地产行业在发展的道路上不仅有机遇，还有无法避免的挑战，只有不断改善企业的经营管理模式、提升自身产品优势，才不会被市场淘汰。本文通过对阳光城集团财务绩效的评价分析，

12、帮助其在房地产行业健康长效发展。1.1.2研究意义上市公司的数量和质量在很大程度上会影响我国经济的发展速度，而近几年热度不减的房地产行业就在其中扮演着重要的角色。房地产行业是一个充满暴利的新领域，人们对房产的投资需求不断扩大，这进一步刺激了房地产行业的发展，而企业的财务绩效水平则直接决定了企业的发展走向。本文以阳光城的房地产业为研究对象，拟选取其2014年-2018年五年的财务指标，通过构建财务绩效评价指标体系和开展实证研究，分析影响其财务绩效的相关因素及各指标与财务绩效之间的影响程度，以发现阳光城集团存在的问题，并根据具体的问题提出相关对策。本文从理论和实践两个角度切入，对阳光城集团的财务绩

13、效进行科学的评价，这有助于优化企业管理模式、规避企业财务风险。1.2研究内容及方法1.2.1研究内容本文围绕阳光城集团的财务绩效展开研究，以企业2014-2018年的基本财务数据为基点，采用恰当的财务分析方法，力图找到企业在经营管理过程中存在的问题，并针对问题提出对策。具体章节的内容如下：第一章是绪论。首先介绍了我国房地产行业的研究背景，阐述了上市公司财务绩效的研究意义；其次概括了本文的研究内容及方法、总结了创新点；最后分析了国内外文献并制作了论文写作框架。第二章为财务绩效评价的相关理论与方法。整理与财务绩效评价有关的基础理论，简单介绍财务分析方法，阐述适合财务绩效评价的方法，以此为下文的研究

14、做准备。第三章是阳光城集团的概述和财务绩效评价指标体系的构建。根据阳光城集团近五年的财务报告，把握集团财务的实际情况，计算与财务绩效相关的财务指标，通过纵向分析，找出企业在发展过程中影响财务绩效的因素。第四章是对阳光城集团的实证研究。该章节在提出假设后，对与财务绩效密切相关的十个财务指标逐个进行变量定义，接着利用Spss统计软件进行统计分析，研究阳光城集团资产负债率、总资产周转率等指标与财务绩效水平的关系，以确保研究假设与实证结果的稳健性。第五章是发现问题，提出建议。针对研究结果，总结影响阳光城集团财务绩效的因素，并结合当前政策、市场条件及其自身的管理状况提出合理的发展建议。第六章是结论。对阳

15、光城集团的财务绩效做总结分析。1.2.2研究方法 （1）理论分析与实证研究相结合在理论分析方面，充分阅读与房地产行业上市公司财务绩效有关的文献资料，学习借鉴国内外学者关于房地产财务绩效的研究思想，并据此整理本文的研究框架；再者，搜集查阅与财务绩效相关的专业知识。在实证分析方面，结合阳光城集团的经营管理状况与财务状况，根据假设，选取2014-2018年的十个财务指标数据为样本，借助Spss统计软件进行统计分析。（2）定量与定性结合的分析方法在本文的研究中，前三章主要是通过具体的财务管理知识对阳光城集团的财务绩效展开分析。到了第四章，则是在定性分析的基础上，结合具体的财务数据，通过描述性统计分析和

16、相关性分析探索各财务指标对阳光城集团财务绩效的影响程度。1.3文献综述通过搜集与查阅资料发现，有关上市公司财务绩效的实证研究，尤其是涉及房地产行业财务绩效的实证研究寥寥可数。国内外学者主要是针对股权激励、薪酬制度等非财务指标因素展开研究，其中有部分学者是针对偿债能力、营运能力等财务指标因素展开的研究，还有部分学者则是把财务指标和非财务指标结合起来展开研究。尽管学者们选取的指标不同，但研究方法却有异曲同工之处。New man（1995）研究得出企业的财务绩效与资产周转率成正比。Thrassou A.和Vrontis D.（2011）就运用统计法来测量财务绩效的实施效果。张舒晴（2017）借助因子

17、分析法，以大连市26家A股上市公司的财务绩效为分析样本，得出周转期与资产管理能力呈反比等结论。邱婷婷（2018）运用层次分析法研究阳光城集团的经济状况，并得出该模型具有可信度的结论。顿晓斯（2018）运用熵值赋权法、多元回归分析法，借助Eviews统计软件分析了上市公司财务指标及非财务指标与财务绩效的关系。孙天宇（2019）运用比率分析法，对阳光城集团的财务比率进行不同角度的对比分析，发现企业财务绩效存在的问题，并提出针对性对策。吴秋桐（2019）通过描述性统计和相关性分析研究了我国高新技术企业的财务绩效，并得出变量关系结论。综上而言，学者们对于财务绩效的研究多停留在A股上市公司，尽管房地产行

18、业是近些年的热门话题，但由于房地产行业有其独特的特点，对于该行业的财务绩效研究也只停留在表面。所以，构建财务绩效评价指标体系、探究财务绩效的影响因素，对房地产行业上市公司的发展有深远意义。1.4论文创新点本文以阳光城集团2014-2018年五年的财务报表为依据，选取与财务绩效有关的财务指标，首先运用比率分析法，从时间跨度上纵向分析阳光城各个财务指标的变化情况；其次构建财务绩效评价指标体系，借助Spss统计软件，对阳光城集团的财务绩效展开统计分析；最后，结合当前政策的变化和市场的调整，找出企业在发展过程中存在的问题，并针对问题提出建议。这样可以在一定程度上减少主观因素对研究结果的影响，使结果更具

19、有说服性。1.5论文框架本文的技术路线图如下所示：绪论内容及方法背景及意义文献综述创新点论文框架比率分析法比较分析法理论方法基本理论绩效评价方法沃尔评分法杜邦分析法财务分析方法基于财务分析的绩效评价指标研究集团概况数据来源财务绩效指标体系的构建研究假设变量选取与定义阳光城财务绩效实证研究描述性分析相关性分析统计分析检验阳光城集团存在的问题与对策问题分析发展建议图1-1 论文结构框架图Figure 1-1 structure Diagram of the paper2 财务绩效评价基本理论与方法2. 1基本理论2.1.1委托代理理论委托代理理论在企业管理方面应用广泛，包括企业内部之间和企业与外部

20、之间。随着专业化程度的提高，企业的管理层次也发生了变化：为了帮助企业协调发展，避免出现独权专制的局面，越来越多的企业推行所有权与经营权相分离的管理模式，而委托代理理论正好符合企业当下的管理理念。但是，该理论在实际应用中却出现了信息不对称这一难题，比如：经营者可能会为了自身利益而损害所有者的利益，所有者无法准确判断影响企业发展的因素。2.1.2利益相关者理论现代的企业管理已经不是那个唯股东独大的时代，而是更加注重利益相关者的权益。企业的利益相关者不仅包括所有者、经营管理人员，还包括职工、消费者、合作商等，凡是参与企业的生存发展、对企业做出贡献的人员都不容忽视。企业价值的提升不仅依靠高层管理者，其

21、他的利益相关者也与企业的财务绩效息息相关，企业要想走持续稳定的发展路线，就必须权衡好各利益相关者之间的关系，合理分配企业权益。2.1.3权变管理理论社会在发展，时代在进步，一家企业若想在激烈的竞争中生存下去，就应该遵循权变管理理论，根据政策的变化、市场的调整以及自身的实际状况作出相应的改变，对其所处内外部环境之间的联系展开研究，具体问题具体分析，认识到没有绝对好的东西、一切随条件而定的现状。采用这种思想制定的管理模式，有助于提升企业管理的灵活性、系统性和高效性。2.1.4战略管理理论企业的可持续发展离不开战略规划的制定。一份好的战略思想，能够避免企业少走弯路，帮助企业明确发展方向，指引企业建立

22、系统的财务绩效评价指标体系。调整企业的战略目标，并不是让企业丢失企业文化，而是结合企业内部环境和当下局势的变化，将短期的经营目标与长远的战略规划相结合，以制定可行的实施方案。只有出现问题，迅速解决问题，增强随机应变的能力，才能让企业走得更加长远。2.2财务分析方法财务分析是以真实的财务报表为切入点，选取与企业财务绩效有关的财务数据，通过专门的分析方法，对企业在一定周期内的经营活动进行分析。2.2.1比率分析法比率分析法是按照财务报表使用者的需求，从报表中选取有用的财务指标，根据计算公式得出相应的财务比率，以此作比较，帮助信息使用者了解并掌握企业经营财务状况的一种分析方法。2.2.2比较分析法比

23、较分析法是通过对比企业不同年份的财务数据，结合其发展趋势及存在的差异进行分析，从而揭示企业在某一时间段经营管理状况的一种方法。比较分析一般分为绝对比较和相对比较，包括计划与实际的比较、历史与现实的比较以及本企业与同行业之间的比较，它是财务分析中最基本的一种分析方法。2.3财务绩效评价方法2.3.1沃尔评分法沃尔评分法是企业分析自身财务绩效最常用的方法之一。首先，信息使用者在财务报表中选择若干能够反映企业运营状况和财务状况的指标，按特定公式计算出财务比率，再依据线性关系及指标对财务绩效的影响程度进行赋权；其次，以同行业的均值为标杆确定被研究企业的标准财务比率，再将其乘以赋权比率，得到相对比率；最

24、后，与实际比率相比较，算出累计得分，从而对企业的财务绩效进行综合评价。该评分法简单易懂、操作方便，但是随着科技的进步，沃尔最初选择的七项财务比率已经不能完全满足当前的需求，所以人们在运用此方法时，需要做进一步改进。 2.3.2杜邦分析法杜邦分析法一般用于评价企业的偿债能力和盈利能力，它是以企业的权益净利率为核心，将各财务指标比率逐级进行分解的一种综合分析方法。其核心表达式为：权益净利率=资产净利率权益乘数（式2.1）杜邦分析法层级分明、条理清晰，易于理解、方便操作，信息使用者借助该方法能够清楚地看到各个财务指标之间的内在联系，更直观地了解到企业的财务状况，利于实现股东权益最大化。但是，杜邦分析

25、法只反映一家企业短期的财务状况，往往忽略了企业的长期价值创造，并且它所运用的财务指标都是过去事项形成的，所以不能从整体上反映企业的经营管理状况。因此，企业需完善企业的财务会计工作，并适时对之进行合理地调整，这有助于企业对近期目标与长期战略目标实现共同的经营管理。3 阳光城集团财务绩效评价指标体系构建3.1集团概况3.1.1企业简介阳光城集团是一家集教育、旅游、房地产、金融等多项产业为一体的综合上市公司，它于1995年在福州创立，2002年在深圳证券交易所上市（股票代码：000671），2012年，将总部迁至上海，开启了全国化发展的新征程。2014年，集团摘得“中国房地产开发企业运营效率10强”

26、和“中国房地产百强企业成长性TOP10”的双冠。集团的规模从百亿扩大到千亿，以高速度实现了高质量的成长，2016年集团的综合实力首进中国房企20强。截止2018年末，集团的产业遍布全国28大区域近100座城市，匠心建筑300个精品项目，土地储备超4400万方，总资产规模达2634亿元。2019年，集团真正成长为业界的明星企业。 阳光城集团在高速发展的过程中也浮现出一些问题。自2011年，集团的资产负债率一直处于较高的状态，更是在2013年至2016年达到80%以上的资产负债率，而高杠杆和高负债也成为阳光城集团扩张的主要方式。如何处理好发展与风险的矛盾，将成为阳光城集团的关注点之一。3.1.2企

27、业组织架构阳光城集团采用集分权管理模式，历来重视对经营管理和业务创新的探索，目前已成长为一家多元化、大规模的房产企业。2018年，经集团董事局会议审议，新增了一个名为“新区域管理中心”的部门，主要负责皖、甘、贵等七大仍处于孵化阶段的新区域。该部门的成立，打破了组织边界，实现了资源、人才、技术的共享，强化了职能管控力度。集团调整后的组织架构如下：财务管理中心营销管理中心合约管理中心审计检查部产品研发中心投资发展中心信息部建筑事业部营运管理中心图3.1 阳光城集团组织架构图Figure 3.1 organization chart of Sunshine City Group3.1.3企业财务状况

28、本文以阳光城集团2014-2018年的财务指标为依据，对企业财务状况展开分析。具体分析情况如下所示：表3.1 阳光城集团2014-2018年资产状况（万元）Table 3.1 assets position of Sunshine City Group 2014-2018(RMB10,000)指标名称2014年2015年2016年2017年2018年资产总额负债总额所有者权益4622943.663915083.74707859.927017329.665643119.451374210.2012043052.1710150616.321892435.8521325007.0318268048.

29、793056958.2426339662.6422236682.204102980.44由表3.1可以看出，阳光城在2014-2018年间的资产总额和负债总额都呈稳步上升趋势，这与企业的发展策略脱不开关系。扩大企业规模、追求利益是一个企业的发展动力，阳光城通过大量的融资负债囤购土地，使其光鲜亮丽的财务报表下隐藏巨大的负债。当然，这与房地产行业自身的发展特点也有很大关系，稍微走错一步，就会让企业陷入被动的局面。这也提醒企业不要一味地追求利益，可持续发展才是一个企业的生存之道。表3.2 阳光城集团2014-2018年存货状况（万元）Table 3.2 Yangguangcheng Group 20

30、14-2018 inventory position (10,000 yuan)指标名称2014年2015年2016年2017年2018年存货3505199.164238268.907472074.8812649051.0514217168.62房地产行业的“春暖花开”促进了阳光城集团的极速扩张。表3.2显示，阳光城集团的存货由2014年的350亿元发展到2018年的1421亿元，增加了4.06倍。阳光城通过增加土地投资来扩大自身规模，但随着房地产行业的饱和，泡沫也逐渐出现，大量的存货导致企业资金周转困难，经营管理出现漏洞。表3.3 阳光城集团2014-2018年经营状况（万元）Table 3

31、.3 operating status of Sunshine City Group 2014-2018(RMB 10,000)指标名称2014年2015年2016年2017年2018年营业收入营业成本营业利润利润总额净利润1389412.57984527.03187656.74183885.41128179.032237996.921665963.05234896.34236041.23173271.791959802.011503056.41206601.77205340.34143136.703316313.022484671.13367544.86360376.93222835.235

32、647009.074175474.63643344.58638919.46390636.40阳光城集团这几年间通过大量购买土地而不断扩张自身的经营规模，通过建立分公司将业务拓展到全国，但是从表3.3的数据来看，它的盈利能力并没有得到多大的提高。从2014年发展至2018年，阳光城集团的经营状况出现了惊人的变化：营业收入增长306%，营业成本增长326%，营业利润增长237%，净利润增长2，这些非正常的高比例数字显然是对阳光城集团发展的警示。3.2数据来源本文所运用的数据主要来源于以下几个方面：（1）国泰安金融数据库关于2014-2018年的数据（2）阳光城集团发布的2014-2018年的年度报

33、告（3）中国房地产业协会关于2003-2019年的房产政策（4）国家统计局发布的2014-2018年的统计年鉴3.3财务绩效评价指标体系的构建3.3.1评价指标选取的原则科学评价房地产行业上市公司的财务绩效，须审时度势，结合其自身独有的特点，建立一套能够反映企业经营管理状况和财务状况的、可操作性强的财务绩效评价指标体系。所以，在筛选财务指标时应遵循以下原则：（1）相关性原则信息使用者构建财务绩效评价指标体系时所选的指标应该与绩效评价的目标高度相关，同时选取的指标要从各利益相关者的角度出发，能够全面反映企业的财务状况，指标之间也应相互影响、彼此制约，这样研究结论才更具有科学性。（2）可比性原则从

34、不同角度对财务绩效评价会有不一样的结果。纵向的财务绩效评价，可以体现一家企业在不同发展阶段的财务状况；通过与同一经营时期不同企业之间的横向对比，能够体现财务绩效的优劣程度。所以，在进行财务绩效评价研究时，不仅要进行纵向对比，还要进行横向对比，只有从多方面、多角度出发，才会对企业的财务绩效作出真实、客观地评价。（3）可行性原则在进行财务绩效评价时要考虑方式的可行性。选择财务指标，不仅要考虑企业的客观条件，还要遵循价值规律，一味追求完美可能只是理想主义，并不能在现实中实现，所以本文排除了难以量化且获取难度大的非财务指标，选取了时间成本低、易于获取的财务指标进行绩效研究。（4）重要性原则在选取企业财

35、务绩效评价指标时要择优选取，因为全部选取的话不仅处理起来有困难，而且结果也不一定准确。选取有代表性的财务指标，能够抓住企业的核心，找出关键点，更有利于企业的发展提建议、谋策略。3.3.2财务绩效评价指标的分析基于财务指标选取的原则，本文以阳光城集团2014-2018年五年的财务数据为基点，从偿债、营运、盈利和发展四个维度评价集团的财务绩效，具体财务指标分析如下所示：财务指标发展能力盈利能力营运能力偿债能力总资产报酬率销售增长率应收账款周转率长期偿债能力短期偿债能力存货周转率净资产收益率总资产周转率流动比率资产负债率净利润增长率流动资产周转率销售净利率速动比率产权比率销售毛利率固定资产周转率现金

36、流量比率图3.2 财务指标分析图Figure 3.2 analysis of financial indicators（1）偿债能力指标分析企业的偿债能力可以从短期和长期两个维度来分析，用来反映企业短期偿债能力的常见指标有流动比率（Current Ratio）、速动比率（Quick Ratio）和现金流量比率（Cash Flow Ratio），反映企业长期偿债能力的指标有资产负债率（Total Debt Ratio）与产权比率（Equity Ratio）。（计算公式详见表3.8）房地产行业不同于一般的行业，它主要是采用高负债的经营形式，与银行建立长久合作关系，依靠信托、债券等方式获取周转资金。

37、举债经营可以使企业增加盈利，但是过多的负债则会让企业面临财务风险，甚至走上破产清算的道路，为此，企业的利益相关者会更加关注其偿债能力。阳光城2014-2018年偿债能力指标如表3.4所示：表3.4 阳光城2014-2018年偿债能力指标Table 3.4 sunshine city 2014-2018 Solvency Indicators指标名称2014年2015年2016年2017年2018年趋势流动比率速动比率现金流量比率资产负债率产权比率1.460.340.130.856.101.690.640.340.804.702.200.760.360.847.691.690.610.310.8

38、69.541.500.590.340.865.97由表3.4可以看出，阳光城集团在2014-2018年的流动比率整体在1.5-2.0之间，唯独2016年的比率值达到了2.2。查看资产负债表得知，阳光城2016年的流动资产比2015年增加了40%，其中存货增加了90%，而流动负债仅增加30%，所以直接导致2016年的流动比率骤升至2.2。阳光城集团的速动比率在0.5上下，远低于速动比率的一般值1,说明阳光城集团剔除存货后的偿债能力在减弱。现金流量比率在2014至2018年间呈稳步上升状态，从13%增至34%，现金偿付能力增强。但是与现金流量比率在20%左右的整个行业相比较，阳光城的这项比率还是较

39、高，说明企业的现金及现金等价物并没有得到合理地利用。房地产行业把资产负债率作为偿债能力的核心指标。截至目前，市场上其它行业的资产负债率约在60%，而阳光城集团的资产负债率竟高达80%，说明阳光城仅有20%的自有资金。同时产权比率的值也较高，间接表明该企业的财务风险在加大，这无疑与企业长期通过融资债务的经营方式有关。（2）营运能力指标分析反映营运能力的指标有：应收账款周转率（Receivables Turnover）、存货周转率（Inventory Turnover）、流动资产周转率（Current Assets Turnover）以及固定资产周转率（Turnover Of Fixed Asse

40、ts）。（计算公式详见表3.8）对于房地产行业而言，营运能力指标是衡量其资产利用率的关键，具体的财务数字可以更直观地看出企业的经营管理状况。阳光城2014-2018年偿债能力指标如表3.5所示：表3.5 阳光城2014-2018年营运能力指标Table 3.5 operating capacity indicators for Sunshine City 2014-2018指标名称2014年2015年2016年2017年2018年趋势应收账款周转率存货周转率流动资产周转率固定资产周转率3.8330.3460.40278.9814.6350.4340.39562.7982.9650.2570.3

41、7449.6883.2350.2470.33440.8863.1800.3110.26016.450由表3.5可以看出，阳光城在2014-2018年的应收账款周转率从3.833降至3.180，总体呈波动下降趋势，这表明阳光城集团的资金流动性较弱，偿债能力较差，产生的坏账损失增多。对于房地产行业而言，存货周转率不低于0.4才算合理，而阳光城这五年间的存货周转率整体低于行业值，只有2016年高于0.4，另外其存货周转天数分别为1040天，829天，1401天，1457天，1158天，这说明阳光城在这五年期间的存货变现能力变弱、周转速度降低。导致这一现象的原因除了阳光城自身有大量存货以外，还可能受政

42、策的影响。流动资产周转率和固定资产周转率同样走下坡路。从集团年报得知，企业这几年的极速扩张是其一直在大量囤储土地的直接原因，再加上房地产行业的不景气，导致企业的资产周转率过低，负担加重。（3）盈利能力指标分析反映盈利能力的指标有：总资产报酬率（Return On Assets）、净资产收益率（Reurn On Equity）、销售毛利率(Gross Profit Margin)以及销售净利率（Profit Margin）。（计算公式详见表3.8）企业的盈利能力是其生存与否的重要标识，对盈利指标的综合分析可以更加客观地剖析一个企业的财务状况。阳光城2014-2018年盈利能力指标如表3.6所示：

43、表3.6 阳光城2014-2018年盈利状况指标Table 3.6 sunshine city 2014-2018 profitability indicators指标名称2014年2015年2016年2017年2018年趋势总资产报酬率净资产收益率销售净利率销售毛利率4.82%27.30%9.23%29.14%8.38%15.38%7.74%25.56%6.25%9.76%7.30%23.31%6.27%12.75%6.72%25.08%6.70%9.52%7.92%26.06%由表3.6可以看出，阳光城的总资产报酬率在2014-2018年这五年期间呈上升状态，且已超过行业内的均值，足以证明

44、阳光城在资产投资方面的能力在不断加强。 阳光城的净资产收益率受其总资产报酬率、资本结构和所得税率等因素的影响。纵向观察2014-2018年五年的变化，可以发现净资产收益率从2014年的27.30%降至2018年的9.52%，说明阳光城集团的盈利能力在不断下降。从表3.4和表3.6得知，集团的资产负债率和总资产报酬率都呈上升状态，根据因果关系，若其他因素不变，净资产收益率也应是上升状态，可事实上该比率不增反降，造成这一现象出现的原因可能是阳光城大量的融资负债造成的。销售净利率和销售毛利率在2014-2017年呈下降趋势，2017-2018年再次升高。结合表3.3，可以看出阳光城集团2018年的营

45、业收入是2017年营业收入的1.70倍，2018年的营业成本是2017年营业成本的1.68倍。由于集团的营业成本较营业收入的增幅小，所以阳光城集团2018年的销售净利润增加。这侧面反映了2018年政府加强了对房地产行业的宏观调控，阳光城在2018年的成本控制能力稍有加强，但从长远的发展来看，阳光城还需进一步加强自身的成本控制能力，合理投资。（4）发展能力指标分析反映发展能力的指标有：销售增长率（Sales Growth Rate）、总资产增长率（Total Assets Growth Rate）和净利润增长率（Net Profit Growth Rate）。（计算公式详见表3.8）目前的房地产

46、行业正面临“寒潮”过境，形势的严峻性，促使企业不得不根据自身状况对未来的发展作出战略性预测。阳光城2014-2018年发展能力指标如表3.7所示：表3.7 阳光城2014-2018年发展能力指标Table 3.7 sunshine city development capacity indicators 2014-2018指标名称2014年2015年2016年2017年2018年趋势销售增长率总资产增长率净利润增长率86.64%41.33%96.11%61.08%51.79%87.06%-12.43%71.62%9.89%69.22%77.07%45.04%70.28%63.52%75.30%

47、由表3.7可以看出2014-2018年，阳光城集团的销售增长率和净利润增长率呈大幅度波动变化，甚至2016年的销售比率出现了负增长，净利润也出现了增长最低点。查看阳光城2016年的年报得知，该年企业的销售金额为487亿元，认筹未签约销售额超过400亿元，结算金额为196亿元，故导致了2016年出现了销售负增长，企业预收账款的增多才使得2017年的销售额由负转正。总资产增长率和净利润增长率在2014-2017年呈稳步上升状态，但是到2018年增长率却有所下降。前期，阳光城为了快速成长，将企业规模扩展到全国范围，采用大量购买土地的方式增加了总资产；2018年“寒潮”下的房地产行业已经不如以前，加上

48、政策的调控，企业不得已才通过抛售土地的方式周转资金，总资产拥有量自然就降低了。表3.8 财务绩效评价指标体系Table 3.8 financial performance evaluation indicator system序号变量名称计算公式1234567891011121314流动比率速动比率现金流量比率资产负债率产权比率存货周转率流动资产周转率固定资产周转率总资产报酬率销售净利率销售毛利率总资产增长率销售增长率净利润增长率流动资产/流动负债（流动资产-存货）/流动负债经营活动产生的现金流量净额/流动负债负债总额/资产总额负债总额/股东权益总额销售成本/存货平均余额销售收入/流动资产平均

49、余额销售收入/固定资产平均余额（利润总额+利息收入）/资产平均总额（净利润/销售收入）100%（销售收入-销售成本）/销售收入100%（本年总资产增长额/年初资产总额）100%本年销售收入增长额/上年销售额（当期净利润-上期净利润）/上期净利润100%4阳光城集团财务绩效评价实证研究房地产行业从过去的黄金时代到现在经历“寒潮”，说明企业只有顺应市场发展趋势、改善经营管理模式，才不会被社会淘汰，而财务绩效则是企业经营管理状况与财务状况的重要表现形式。本章节以阳光城集团为例，在前文理论分析的基础上作出研究假设、设置变量、统计分析，以具体有力的证据来说明财务指标与财务绩效的关系。4.1研究假设假设一

50、：流动比率与财务绩效呈负相关假设二：速动比率与财务绩效呈负相关假设三：现金流量比率与财务绩效呈负相关假设四：资产负债比率与财务绩效呈负相关假设五：存货周转率与财务绩效呈正相关假设六：流动资产周转率与财务绩效呈正相关假设七：总资产报酬比率与财务绩效呈正相关假设八：销售净利率与财务绩效呈正相关假设九：总资产增长率与财务绩效呈正相关假设十：销售增长率与财务绩效呈正相关4.2变量选择与变量定义通过分析财务指标对财务绩效的影响程度，在财务绩效评价指标体系的14个财务指标中选取了10个指标进行实证研究，具体的变量定义如下所示：表4.1 变量定义表Table 4.1 variable definition

51、table变量类别变量名称变量符号变量定义因变量财务绩效ROE设定净资产收益率为代理变量自变量流动比率速动比率现金流量比率资产负债率存货周转率流动资产周转率总资产报酬率销售净利率总资产增长率销售增长率CRQRCFALITCAROASNPTAGSG流动资产/流动负债（流动资产-存货）/流动负债经营活动产生的现金流量净额/流动负债负债总额/资产总额销售成本/存货平均余额销售收入/流动资产平均余额（利润总额+利息收入）/资产平均总额（净利润/销售收入）100%（本年总资产增长额/年初资产总额）100%本年销售收入增长额/上年销售额4.3统计分析4.3.1描述性统计分析描述性分析适用于描述定量数据的整

52、体情况。通过对选取的10个财务指标的数据分析，计算出其平均值和标准差，这样可以更加直观地了解数据的基本情况。具体分析见下表：表4.2 描述性统计一览表Table 4.2 summary of descriptive statistics变量最小值最大值 平均值标准差中位数ROE0.0950.2730.1490.0730.128CR1.462.21.7080.2951.69QR0.340.760.5880.1540.61CF0.130.360.2960.0940.34续上表：AL0.80.860.8420.0250.85IT0.2470.4340.3190.0760.311CA0.260.402

53、0.3530.0580.374ROA0.0010.0840.0550.0320.063SNP0.0670.0920.0780.0090.077TAG0.4130.7710.6110.1460.635SG-0.1240.8660.550.3880.692图4.1 平均值分布图Figure 4.1 average distribution从表4.2可以看出，数据中没有异常值的出现，则可以直接对其平均值进行描述性分析。由图4.1得知，选取的所有财务指标中，均值最大的是流动比率，最小的是总资产报酬率，而均值越大意味着重要性越高，权重也会越高。这一现象暗示了存货在企业中发挥的重要作用，存货过量会引发资金

54、链紧张；存货过少，则会导致营运效率低下。整体来看，选取的这10项指标的标准差波动较大，说明阳光城的财务状况不够稳定。4.3.2相关性分析相关性分析是指信息使用者通过对多个具有相关关系的变量进行统计分析，并根据分析结果得出相关关系的的一种分析方法。其中，相关系数一般用表示，它代表变量相关关系的强弱情况，其取值范围是-1到1之间，|值越大，相关性越好。相关系数的正负号表示相关性的方向：正值，说明两个变量之间存在正相关关系；负值，说明两个变量之间存在负相关关系。p值代表显著性，一般以0.05为判断标准。表4.4 相关性分析一览表Table 4.4 summary of correlation ana

55、lysisPearson相关0.1494CR相关系数-0.517p值0.373QR相关系数-0.889p值0.044*CF相关系数-0.952p值0.012AL相关系数-0.863p值0.919IT相关系数0.408p值0.895CA相关系数0.622p值0.363ROA相关系数-0.839p值0.076SNP相关系数0.805p值0.310TAG相关系数-0.824p值0.087SG相关系数0.554p值0.332*p0.05 *p0.01从表4.4可知，相关性分析研究了ROE分别和CR,QR,CF,AL,IT,CA,ROA,SNP,TAG,SG之间的相关关系，具体分析可知： ROE和CR之

56、间并没有相关关系；ROE和QR之间有着显著的负相关关系；ROE和CF之间有着显著的负相关关系；ROE和AL之间存在负相关关系；ROE和IT之间有显著的正相关关系；ROE和CA之间有低度相关关系；ROE和ROA之间存在正相关关系；ROE和SNP之间存在低度相关关系；ROE和TAG之间有正相关关系；ROE和SG之间呈低度相关关系。5阳光城集团财务绩效问题及对策5.1 问题分析5.1.1偿债能力薄弱阳光城集团通过大量融资负债、大量囤储土地等方式扩大企业经营规模，这导致企业资产负债率增加，企业负债压力增大。截止2018年12月底，阳光城集团的负债总额达2223亿元，比2014年增长了5.68倍；201

57、8年的营业收入为565亿，而净利润仅仅39亿。这些数字告诉我们，阳光城目前面临着巨额负债，且短期内无法偿还的财务问题。5.1.2营运效率低下对于有独特经营特点的房地产企业而言，存货的数量直接影响到企业的营运效率。存货是一个企业资产的体现，同时也是企业运行状况的表现。截止2018年底，阳光城的存货达1422亿元，存货数量过高，意味着企业积压的商品房过多，无法出售就不能带来盈利，企业只出不进，对资金链造成严重威胁；存货数量过少，就会影响企业的营运效率，从而削弱销售收入。5.1.3盈利能力疲软从2014至2018年的盈利状况来看，集团营业成本的增长速度略快于营业收入的增长速度，而其销售净利率和销售毛

58、利率却在走下坡路，尤其是2018年“限购”等相关调控政策的出台，使阳光城净资产收益率的增长速度逐渐放缓，盈利能力出现疲软状态。另外，企业为了达到扩张的目的，大量抢夺地王，高溢价拿地导致房屋的建造成本增加，盈利能力下降。阳光城集团可以通过提升销售净利率、销售毛利率、净资产收益率来改善企业的现状。5.1.4资产利用率不足阳光城集团的资产是在其过去的交易或事项中形成的，由集团拥有或控制的、未来会给集团带来经济效益的众多资源。资产利用效率的高低，反映了企业经营状况的能力。阳光城的流动资产周转率自2014年的0.402下降至2018年的0.260，固定资产周转率也从2014年的79.981下降至2018

59、年的16.450，这两组数字清楚地表明了集团的资产利用率存在严重不足。5.2 发展建议“因城施策”是近几年来政府对房地产调控的主要方式，根据当地楼市状况实施“一城一策”的管理办法，为企业发展给予不同程度的灵活性政策支持。故针对当前的社会状况，本文为阳光城集团提出以下发展建议：5.2.1规避风险，提高偿债能力房地产行业不同于一般的行业，它有自身独有的经营模式，所以房企在经营管理过程中要做好详细全面的可行性研究方案，做到精准市场定位，避免因不了解政策或者行情盲目投资带来风险隐患。另外，高负债的债务结构对于一家房企来说是不健康的，资金链断裂会导致企业走向破产。因此，阳光城应该适当调整长、短期的负债比

60、例，合理增加长期负债，减少短期负债，从而降低偿债压力。还应该加强对预收账款的精细化监管，尽量减少财务风险。5.2.2充分利用资产，提高营运能力加快对库存商品房的销售，是房地产上市公司提高自身营运能力的关键所在。2018年，国家陆续出台关于房地产调控的政策，面对政策的驱赶和市场行情的变化，阳光城集团应该在不过于影响企业盈利的前提下，应该合理储备土地数量，并对购买商品房的消费者给予部分优惠。5.2.3降低成本，提高盈利能力阳光城集团要想提高盈利能力，就必须严格把控成本。首先应该加强对核心部门工作人员的成本意识宣传，吸引高素质人才，运用高新技术，坚持创新；其次，要建立健全企业综合管理制度，严抓严惩，争取做到开源节流；最后，企业应当与合作商签订细致化的合同，避免日后能够妥善处理产生经济纠纷，降低风险成本。5.2.4合理运用资金，提高发展能力国家对房地产行业的宏观调控无疑加快了市场的“洗牌”进程，房企的行业竞争力加强的同时，更要提高自身的发展能力。走在房地产发展前沿的阳光城集团，应该增强研发创新力和资源整合力，把资金投入到科研领域，创造更多户型和建筑外观设计，从根本上打动消费者。其次要制定长远的发展战略规划，顺应国家政策，适当开展租房业务。发展能力与企业的销售业绩息息相关，调整经营管理策