泉州笋江项目市场调研及物业发展建议51p

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1、笋江项目市场调研及物业发展建议笋江项目市场调研及物业发展建议集团营销中心集团营销中心-策划部策划部2011.04.13第二部分第二部分笋江项目物业发展建议笋江项目物业发展建议第一部分第一部分笋江项目市场调研分析笋江项目市场调研分析本报告阶段内容划分本报告阶段内容划分2 21 1江南片区概况江南片区概况江南片区项目个案分析江南片区项目个案分析3 3江南片区潜在市场分析江南片区潜在市场分析泉州城市概况区域定位及规划建设江南区域概况江南核心区组团分析一、地理位置地理位置泉州市地处福建省东南部，是福建省三大中心城市之一。北承省会福州，南接厦门特区，东望台湾宝岛，西毗漳州、龙岩、三明，形成海西城市群二、

2、行政区划二、行政区划市域面积1.1万平方公里，辖4区3市4县及经济技术开发区。而本案所处的东海片区为泉州未来行政文化中心区、商务办公及信息交流中心、大型外商投资开发港口区。 三、人口规模三、人口规模2009年泉州市常驻人口782.5万，其中中心城区人口77.6万人，其中户籍人口47.17万人，非户籍常住人口30.5万人，城镇居民总户数13.67万户，达到中等城市规模。 四、历史文化四、历史文化泉州是国务院首批公布的24个历史文化名城之一，古代海上丝绸之路的起点， 素有“东方第一大港”，被誉为“世界宗教博物馆”，联合国教科文组织全球第一个世界多元文化展示中心。泉州概况泉州泉州 东南沿海东南沿海

3、历史悠久历史悠久 文化沉淀文化沉淀 海西经济圈的重要城市。海西经济圈的重要城市。城市定位：海峡西岸经济圈，经济枢纽城市，东南沿海对外贸易的主要港口城市城市定位：海峡西岸经济圈，经济枢纽城市，东南沿海对外贸易的主要港口城市，海西经济，海西经济圈的划定为泉州未来的发展带来了极大的机遇。圈的划定为泉州未来的发展带来了极大的机遇。 海西经济圈：与长三角、珠三角并肩的、与长三角、珠三角并肩的、发展中的经济区域；发展中的经济区域； 泉州目前全省经济首位城市，拥有大量私拥有大量私营企业，以鞋帽、服装、箱包、机械加工营企业，以鞋帽、服装、箱包、机械加工等行业为主；等行业为主； 泉州，中国丝绸之路的起源，泉州湾

4、曾经中国丝绸之路的起源，泉州湾曾经一度为全国第一大港，作为一度为全国第一大港，作为“海西经济区海西经济区中经济首位城市中经济首位城市”，着力建设，着力建设“半小时城半小时城市群市群”的区域一体化大泉州；的区域一体化大泉州； 与台湾一水之隔，中国著名的“侨乡”，依托于依托于“三通三通”实现、两岸关系缓和，未实现、两岸关系缓和，未来海西经济发展潜力巨大。来海西经济发展潜力巨大。泉州概况泉泉州规划战略：发挥泉州在对台交流中的州规划战略：发挥泉州在对台交流中的“五缘五缘”优势，以差异化发展为战略核心，突出产优势，以差异化发展为战略核心，突出产业的龙头作用、港口的支持作用、城市的载体作用和文化的纽带作用

5、，以业的龙头作用、港口的支持作用、城市的载体作用和文化的纽带作用，以“多轮驱动多轮驱动”全面全面提升泉州对海峡西岸经济区的支撑带动作用。提升泉州对海峡西岸经济区的支撑带动作用。 城市战略定位城市战略定位建设全国重要的先进制造业基地和海峡西岸经济区的中心城市；构建具有国际影响力的产业集群，先进制造业基地；建设海峡两岸交流合作的前沿平台，培育创业中心、文化中心、旅游名城和宜居城市。 城市空间布局城市空间布局形成“一湾两翼三带”的总体空间布局结构。从沿江时代走向环湾时代，建成海湾型生态城市。“一湾”：环泉州湾地区，是城市职能培育的主要地区、提升区域地位的战略核心中心城区；“两翼”分别是北翼环湄州湾南

6、岸地区和南翼环围头湾地区。“三带”指战略提升带、战略预留带和战略辐射带，是支撑带动的纽带 中心城区规模中心城区规模根据泉州市城市总体规划(20082030），到规划期末，形成“特大城市1个、中等城市7个、中心镇21个、一般建制镇约80个”的市域规模结构。泉州城市规划整体规划整体规划组团名称规划功能中心组团行政、文化、金融、生活、商贸行政、文化、金融、生活、商贸中心中心城东组团高新技术产业区、市级文化体育高新技术产业区、市级文化体育中心、第三产业新区和健康型居中心、第三产业新区和健康型居住新城住新城东海组团行政文化中心区、商务办公及信行政文化中心区、商务办公及信息交流中心、大型外商投资开发息交流

7、中心、大型外商投资开发港口区港口区北峰组团依托清源山风景名胜区的娱乐游依托清源山风景名胜区的娱乐游览区和居住宅区览区和居住宅区江南-浮桥组团商贸物流中心区、电子产业、高科技轻工业基地、乡镇企业和民营企业为主体的工业商贸区清蒙-池店组团洛秀组团服务于都市区支柱产业研发基地、服务于都市区支柱产业研发基地、依托秀涂港发展的港口工业区依托秀涂港发展的港口工业区中心城区以中心城区以“一湾四山两江一湾四山两江”为依托，形成为依托，形成“多中心、多组团多中心、多组团”的空间布局模式，组团之的空间布局模式，组团之间以水体、山体间隔，使每个组团具有良好的近山和亲水性间以水体、山体间隔，使每个组团具有良好的近山和

8、亲水性;同时，组团公共服务设施布局同时，组团公共服务设施布局的中心逐步向规划区核心地带泉州湾口位移，打造区域服务中心。的中心逐步向规划区核心地带泉州湾口位移，打造区域服务中心。泉州城市规划中心城区发展规划中心城区发展规划中心城区以中心城区以“多中心、组团式多中心、组团式”的空间布局模式，形成的空间布局模式，形成“一湾四区、多组团一湾四区、多组团”的空间布的空间布局结构，实现沿江发展、跨江发展，走向面海环湾。局结构，实现沿江发展、跨江发展，走向面海环湾。泉州城市规划中心城区发展规划中心城区发展规划 在环泉州湾地区精心打造面向区域的高端服务职能中心； 重点发展金融保险、现代物流、国际商务、技术研发

9、、信息咨询、文化创意、中介服务等现代服务业，打造区域性服务中心； 主体是环湾的五大区域性功能中心（东海行政中心、洛秀科技创新中心、仙石企业决策中心、西滨生产服务中心、蚶江商贸会展中心）和市域商业中心。以打造全国重要的先进制造业基地为目标，以信息化带动工业化，调整产业结构，优化产业布以打造全国重要的先进制造业基地为目标，以信息化带动工业化，调整产业结构，优化产业布局，提高自主创新能力，构建现代化工业体系，局，提高自主创新能力，构建现代化工业体系，基本建成全省乃至全国重要的先进制造业基地基本建成全省乃至全国重要的先进制造业基地、物流中心、亿吨大港。、物流中心、亿吨大港。泉州城市规划产业发展规划产业

10、发展规划 产业结构优化升级，其中纺织服装、鞋材、建筑建材、机械制造、食品饮料、工艺制品等传统产业持续提升，石油化工、汽车及配件、船舶修造、电子信息、生物医药及装备制造、光伏电子等新兴产业加快发展，轻重工业比重日趋合理，重工业比重2015年达42%、2030年达55%以上； 建设全国最重要的先进制造业基地方面，规划期内要建成全国重要的石化工业基地、纺织服装基地、鞋业基地和建材基地，建成省级装备制造、船舶修造、汽车及配件、光电信息、食品饮料、生物医药基地。 以产业为导向整合城市，以经济联系打破行政壁垒，以快速交通通道加强泉州湾城市群内各城市之间的联系，最终形成一体化现代化工贸港口城市。 民航：民航

11、： 近期适度扩建泉州晋江机场，尽快开展海西区域性枢纽机场专项规划选址工作； 高速公路：高速公路： 规划形成“一环、两纵、三横、五联”的市域高速公路骨架 铁路：铁路： 形成“沿海环湾放射、内陆网状纵横”为基本骨架的市域快速通道网络（福厦高铁） 港口建设：港口建设： 规划形成肖厝、斗尾、泉州湾、深沪湾、围头湾五大港区。 另将完善由轨道交通、快速公交（另将完善由轨道交通、快速公交（BRTBRT）、）、常规公交干线、支线等共同构成中心城区常规公交干线、支线等共同构成中心城区公交系统公交系统通过以港口为重点的现代化输运体系建设，打造海西通过以港口为重点的现代化输运体系建设，打造海西“西进东出西进东出”的

12、重要通道，同时构建以铁的重要通道，同时构建以铁路、高速公路、海空港为骨架的市域交通网络，路、高速公路、海空港为骨架的市域交通网络，建立现代化、可持续的绿色交通系统。建立现代化、可持续的绿色交通系统。泉州城市规划基础建设规划基础建设规划江南区域概况“吹响五大战役号角”，重点抓好东海、城东、北峰、江南组团和晋江滨江总部经济区、泉州台商投资区、泉州软件园、泉州经济技术开发区等八大片区建设，今后每年投入的建设资金要达70亿元以上。 江南组团位于环泉州湾中心增长区，是泉州市“南扩”战略的重要组成部分，城市规划对江南组团有巨大的推动作用。将江南新区功能定位为：以产业发展为龙头，以交通便捷、环境优美、就业充

13、足、配套完善的综合功能为方向的城市次中心。用地规模为52.4平方公里，规划区人口控制规模约30万人。鲤城区相关负责人介绍，6宗商住、商业、酒店用地已全部“招、拍、挂”出让，目前已完成建筑设计方案，待方案审批，争取9月份动工。据悉：鲤城区近期将启动笋江路沿线469亩地块建设，主要包括高山社区危房改造，该区域还将加大教育设施建设，泉州七中江南校区、鲤城第三实验小学、鲤城第二实验幼儿园等将充实该地校园队伍，此外，鲤城公共卫生服务中心也纳入规划。配套：目前江南新区配套还比较薄弱，未来政府将大力投入基础设施配套建设，将快速催熟区域，“城熟”时代即将来临。江南区域概况已有配套规划配套教育泉州十五中（省级达

14、标）、经贸学院、惠群小学、培新小学泉州七中分校、鲤城第三实验小学、第二实验幼儿园、医疗浮桥医院、江南医院鲤城公共卫生服务中心商业新华都、永辉超市新宇城市综合体其他农村信用社、建设银行、中国银行企业总部、五星级酒店南方医院十五中浮桥医院江南医院新华都永辉超市信用社培新小学惠群小学南方医院新宇城市综合体企业总部七中分校、实验小学、实验幼儿园已有配套规划配套江南区域概况产业导入泉州高新技术产业园区入驻企业233家，176家企业创税。世界500强艾默生入驻，强生、宝洁也即将入驻清濛经济技术开发区特步、九牧、亚泰制药、辉盛防火、红孩儿光电信息产业基地规划用地面积7.5平方公里，至2020年将成为全国最具

15、影响力的新能源产业基地之一，实现年产值1000亿元。国家电子科技园、南安三晶硅品精制有限公司滨江汽配基地建成后将是福建省最大、最具专业水平的汽车配件，工程机械、机械装备产业园区。首期引进42家企业，年产值超50亿江南区域概况交通完善江南板块对外交通发达，已经形成现代化的交通网络，区域经济发展硬性条件已基本成熟。田中大桥、延陵大桥和站前大桥，三座大桥已经纳入该片区的规划蓝图，据悉，站前大桥已于2010年3月份开工，将与2012年3月交付使用。站前大桥正在施工规划交通性主干道：是规划区通过田中大桥与北峰组团联系的重要通道。在泉州市轨道交通线网规划方案二中轻轨交通3号线与之平行。道路红线宽 50 米

16、。 ：规划区内繁荣大道和江滨路等，道路红线宽40-60 米。可保证规划区内道路交通的通畅。 江南区域定位及规划建设区域属性：集商业服务、商务办公、文化娱乐与大型居住区于一体的新城市次中心，助推区域房地产的发展。根据泉州的产业结构布局，泉州分为八大城市组图，本案隶属江南组团，是一个正在全新规划的新组团，是“东进、南下、西拓”的重点建设城市新区，具有泉州“新浦东”的美誉。大力发展商贸和物流服务业，形成以产业重构为主导的新区建设模式。新区设计的总体思路 “整体规划、成片开发”，把江南新区建设成为生态环境优美、空间形态丰富、建筑造型典雅的现代化新城区。江滨片区中心公园乌石山片区高新园区江南新区三大片区

17、江南新区功能发展方向江南新区前期定位城市次中心，开发模式是：居住区为主，旅游结合地产的模式区域属性：未来随着交通的完善和学校企业的导入，区域面临快速发展契机。泉州七中江南校区10月动工建设泉州七中江南校区及周边项目包括泉州七中江南校区、鲤城区第三实验小学、鲤城区第二实验幼儿园，地址选在江南高峰社区西侧至池峰路段，规划用地157亩（中学114亩、小学30亩、幼儿园13亩），计划投资1.8亿。江南总部经济区呼之欲出，目前已经有15家商会报名入住新天城市广场江南区域定位及规划建设新天城市广场江南核心区组团分析建设规划发展如下：建设规划发展如下：l兴贤路和笋江路交叉口西南角安排大型商业建筑大型商业建筑

18、，笋江路沿街以商贸和服务业为主（为目前的“福隆星城”、待开发的“新天城市广场“）；l池峰路两侧以高层公共建筑为主，用地考虑电力、烟草、海关、税务、交警、法院等部门办公用地及部分配套项目；l新步社区安排体育、教育及文化设施；l区域内规划笋江公园和江南中央公园；l笋江路和池峰路沿街将考虑设置2-3个星级酒店；l其他用地建设内容原则上以江南组团分区规划和江南浮桥组团北区控规为依据，允许做局部调整。其中区域内已批五宗用地（笋江路安置小区、石崎安置小区、福隆星城、蔬菜批发市场和80亩仙景工业区），用地范围和用地性质不再调整。 北至池峰路，南至南环路、大官路，西至江滨路，总计北至池峰路，南至南环路、大官路

19、，西至江滨路，总计5800亩。整个亩。整个规划片区东部通过笋江大桥与古城相连。规划片区东部通过笋江大桥与古城相连。片区的功能定位是：集商贸、高尚居住、片区的功能定位是：集商贸、高尚居住、公建中心等为一体的江南组团核心。公建中心等为一体的江南组团核心。江南片区概况发展结论土地大量出让，知名开发商开始介入，未来将成为开发热点区域，区域关注度将迅速提升。政府规划政府规划产业导入产业导入交通完善交通完善房地产市场发展房地产市场发展未来政府将大力投入基础设施配套建设，将快速催熟区域，“城熟”时代即将来临。规划已经完成，产业导入迅速。江南产业园、经济技术开发区、光电信息产业基地、滨江汽配基地。江南板块对外

20、交通发达，已经形成现代化的交通网络，区域经济发展硬性条件已经基本成熟。江南新区将在项目开发周期内逐步成熟，城市次中心即将形成。2 21 1江南片区概况江南片区概况江南片区个案分析江南片区个案分析3 3江南片区潜在市场分析江南片区潜在市场分析江南片区房地产市场江南板块个案分析 江南板块江南板块江南板块江南板块新天城市广场新天城市广场位于泉州市鲤城区笋江路南侧，该广场建设用地面积约13万m2，总建筑面积约50万m2，规划建设多层、高层、超高层（约150m）建筑，其中商住楼约40万m2和大型购物中心约10万m2。 南益鲤景湾南益鲤景湾位于鲤城南滨江板块，总建筑面积28万平米，其中配套占6万平米，建筑

21、密度仅20%。内揽30000平米私家休闲公园，95平米2+1、138-139平米3+1经典户型。 新加坡城新加坡城坐落于桥南核心片区，占地面积56016平米，建筑面积219176平米，容积率为2.8，建筑密度30%以下，绿地率35%以上。摩卡小镇摩卡小镇位于鲤城区政府旁，总用地24598.7平米，建筑面积61370平米。规划一座2000平米的超市，户型规划丰富，38-138平米的精品户型辉映江山二期辉映江山二期位于江滨板块，占地23亩，总建筑面积45793.80， 由三栋2831层现代简约风格的高层建筑，呈品字形布局而成，每户皆可270度观景。76平米二房、95平米三房、137平米四房等不同产

22、品类型。 片区供应项目片区供应项目江南板块江南板块项目名称项目名称项目规模项目规模（亩）（亩）总户数总户数（户）（户）户型配比概况户型配比概况辉映江山辉映江山2期期约约23约约75076 二房、95 三房、137 四房，以二房、三房居多摩卡小镇摩卡小镇约约36约约61538 -138 一、二、三房皆有，小户型居多中央领地中央领地约约30约约56471 -87 两房、三房户型（最大赠送面积可达30）新加坡城新加坡城2期期约约35约约80045 -106 户型产品（最大赠送面积可达32 ），64 一房获赠8 ，77 两房获赠8 ，115 三房获赠16 新天城市广场新天城市广场约约194待定待定据了

23、解，新天城市广场除开商住楼及别墅外，商品房规划为2-5房户型、面积最大达到180平米，大户型产品数量居多 。南益南益-鲤景湾鲤景湾约约19.5约约36091 为“2+1”户型，数量170套左右 ；138 为”3+1“户型，数量160套左右；复式户型约30套从目前市场供应产品情况来看，中小户型产品居多，在户型设计方面，绝大多数的户型含从目前市场供应产品情况来看，中小户型产品居多，在户型设计方面，绝大多数的户型含有有“凸窗、结构板凸窗、结构板”等方面的赠送面积。等方面的赠送面积。D D栋栋C C栋栋摩卡小镇：利用隶属鲤城区的辖区优势，依靠便利的交通网络，寻求产品差异化突破，主推低总价紧凑小户型，在

24、新政下成功突围。占地面积：24598.7 总建筑面积：61370容积率：2.49 绿化率：30%总套数（C、D栋）：244 套 车位：369个价格：起价5100元/，均价5450元/户型户型面积范围面积范围套数套数套数比套数比未售套数未售套数占比占比一房42568714.16%33.7%两房607716727.15%67.4%小三房8711013421.78%22.4%三房11513622736.91%7086.5%合计615100%81100%摩卡小镇所处的江南片区6600亩的规划建设是未来泉州发展的次中心，拥有顺济新桥、笋江桥、市民公园、展览城、鲤城区政府，以及桥南3000亩的规划建设等诸

25、多交通及配套利好。项目不仅接受桥南片区的一级辐射、拥有浮桥片区的同等资源，而且5分钟即可到达市中心繁华地带。从前三期的销售率上看第一期推出的时间节点，在房地产销售时间相对较冷的时间点，针对投资客的大量广告投入取到部分效果。第二期在有第一期的铺垫的基础上产品以针对自住型的客户为主，销售时间选在房地产销售旺季公开，所以能达到全部销售。第三期在有前两期口碑上，中小户型能尽快的去化。目前成交的客户群以鲤城区居民和浮桥的客户群为主，丰泽区一小部分；摩卡小镇针对居家户型的设计，有附赠部分免费的面积（35不等）。附赠面积只达套型面积的5%；小区规划有小型商场能购对日常生活基本满足；主组团（B区）局部底层架空

26、增加绿化面积；摩卡小镇综合分析摩卡小镇综合分析从目前剩余在售的户型上看，以三房从目前剩余在售的户型上看，以三房120以上的余屋量最多，在以往该面积是市场的主力销售面积。以上的余屋量最多，在以往该面积是市场的主力销售面积。但在政府多方调控措施和规划限制，在但在政府多方调控措施和规划限制，在2010.11月后泉州出现了多个高赠送面积的楼盘如（三盛四季月后泉州出现了多个高赠送面积的楼盘如（三盛四季公园）、（冠亚凯旋门）等。主流媒体对江南片区未有大规模的关注，摩卡小镇所附赠面积不够吸引公园）、（冠亚凯旋门）等。主流媒体对江南片区未有大规模的关注，摩卡小镇所附赠面积不够吸引无发引起购房者的关注。在调控新

27、政的影响下大部分自住的客层都选择观望，摩卡小镇在销售价格没无发引起购房者的关注。在调控新政的影响下大部分自住的客层都选择观望，摩卡小镇在销售价格没有太大优势，剩余户型面积偏大和配套不占优势形成目前的销售停顿。有太大优势，剩余户型面积偏大和配套不占优势形成目前的销售停顿。新加坡城：坐落于桥南核心片区，占地面积56016平米，建筑面积219176平米，容积率为2.8，建筑密度30%以下，绿地率35%以上。楼号楼号单元号单元号面积面积（）（）赠送面赠送面积（）积（）赠送赠送面积面积比例比例套数套数（套）（套）套数比例套数比例1#01单元97247%02、03、05单元47 7219%06单元7724

28、7%07单元80247%08单元1061817%247%09、10单元861214%4812%11单元45613%247%12单元681015%247%5#01、02、05单元871821%7520%03单元871821%257%总计总计364100%备注：该数据通过多次详细跟进后，误差基本可忽略，但后续还需继续完善部分内容。1#、5#楼楼注： 该色块为赠送空间当期产品规划为26-28层高层住宅，其中1#楼1-3层规划商业、4层为架空层以空中花园形式出现，5层起为住宅产品，5#楼底层为架空层泛会所配套；5#楼共有3小栋住宅，均为2梯4户设计，本次仅推出1小栋26层住宅，约100套左右，剩余2小

29、栋28-30层，约224套预计将于5月份过后再考虑是否推售。在标准层规划上1#楼属于（L形）连廊式格局，产品基本以小户型为主，单身公寓及2房产品占绝大多数。当期最大户型面积为106，该户型可由“11单元+12单元”以“2+1”形式组合而成。从户型赠送面积表现形式来看，主要以“花池及凸窗”形式体现，赠送面积较小。该项目就目前预定情况来看，5#楼87预约情况较为理想，其原由为赠送面积较多，且朝向及景观面较佳。新加坡城综合分析新加坡城综合分析楼号楼号单元号单元号面积面积（）（）赠送面积赠送面积（）（）赠送面积比赠送面积比例例套数套数（套）（套）套数比例套数比例1#01、05单元872933%5810

30、%02、03单元711623%5810%2#01、09单元892022%5410%02、08单元861517%5410%03、05、06、07单元861517%11620%3#01、09单元892022%5410%02、08单元861517%5410%03、05、06、07单元861517%11620%总计564100%备注：该数据通过多次详细跟进后，误差基本可忽略，但后续还需继续完善部分内容。百捷-中央领地：位处桥南3000亩规划片区，占地面积约30亩，建筑面积约80000平米，容积率为3.0，绿地率40%左右，起价： 约6500元/m,均价：约7450元/m 。备注：该套户型建筑面积87平

31、方，实得116平方，赠送面积为29平方，赠送面积采用结构板形式。小区规划3栋30-32层高层住宅，1-3层规划底商、4层起为住宅产品；虽在楼栋标准层布局设计为2梯4户，但通过连廊的方式做到户户均有通透的布局；规划产品面积基本以90以下为主；在户型设计方面均以赠送的面积为主要宣传点，最高赠送面积近30（1#01、05单元“2房变4房”）；户型套内空间布局还算合理，但部分户型客厅面宽相对较小。面积赠送的空间基本围绕整改“结构板”的方式表现；后期交房“结构板”的做法将以约80CM高的砌墙形式交付，砌墙与倒板费用不计，业主如想更改为居住房间，建议可由业主自行采用玻璃墙体封闭墙体。百捷百捷-中央领地综合

32、分析中央领地综合分析从各个项目整体规划分析来看，从各个项目整体规划分析来看，在商业配置方面，基本以底商、夹层连廊式在商业配置方面，基本以底商、夹层连廊式商业或集中商业体现，商业或集中商业体现，在住宅标准层设计方面，基本以在住宅标准层设计方面，基本以2梯梯4户的形式出现，底户的形式出现，底层采取架空形式做泛会所配套，或者在底商与住宅过度楼层采取架空做空中花层采取架空形式做泛会所配套，或者在底商与住宅过度楼层采取架空做空中花园形式出现；园形式出现；由于该区域属于泉州城市南扩开发片区，从本区域的居民群体特征来看属于由于该区域属于泉州城市南扩开发片区，从本区域的居民群体特征来看属于中层阶级的代表群体较

33、多，中层阶级的代表群体较多，从本区域在售楼盘分析，置业的客户大多数是本区从本区域在售楼盘分析，置业的客户大多数是本区域辐射周边乡镇县市的刚性需求群体较多，因此在本区域销量最好的户型域辐射周边乡镇县市的刚性需求群体较多，因此在本区域销量最好的户型90平平米以内的户型；米以内的户型；该区域项目的户型面积配置基本较为平均，该区域项目的户型面积配置基本较为平均，90平米与平米与100平米以上的户型比例平米以上的户型比例相差不大，但中小户型有一个较为明显的相差不大，但中小户型有一个较为明显的共性为赠送面积居多，按赠送面积与共性为赠送面积居多，按赠送面积与销售面积分析占比来看，赠送面积范围基本有在销售面积

34、的销售面积分析占比来看，赠送面积范围基本有在销售面积的13%-33%（如一套（如一套80平米的户型，赠送空间在平米的户型，赠送空间在11平米平米-27平米之间）；平米之间）； 项目个案分析总结如下项目个案分析总结如下 2 21 1江南片区概况江南片区概况江南片区个案分析江南片区个案分析3 3江南片区潜在市场分析江南片区潜在市场分析中心市区土地消耗殆尽，江南成为近几年土地成交的重点区域之一。知名开发商已经开始试探性介入，江南板块将成为未来房地产开发的热点区域。江南板块地块出让情况江南板块地块出让情况2005-2010年泉州江南片区出让用地信息汇总年泉州江南片区出让用地信息汇总年份序号编号空间范围

35、土地面积（平方米）总建筑面积土地性质容积率成交人2005年12005-08号江南街道办事处赤土社区11303.628259商住用地2.522005-09号江南街道办事处赤土社区12059.230148商住用地2.5中升房地产32005-10号江南街道办事处赤土社区21719.865159.4商住用地3中升房地产42005-11号江南街道办事处赤土社区3585.88964.5商业2.52006年52006-02号鲤城区江南街道火炬社区2457561437.5商住用地2.5庄双全62006-06号鲤城区江南新区笋江路南侧18762.256286.6商住用地3福建联昌投资72006-07号鲤城区江南

36、新区笋江路南侧15427.669424.2酒店4.5吴志强8676.630368.1商住混合3.582006-12号省道307以南、旧泉永公路以东21127.352818.25住宅2.5泉州丰泽清源房地产92006-15号江南新区笋江路南侧18407.551541商住混合2.8泉州市金利来房地产102006-17号展览城北侧42137.4117984.72商住混合2.82006-17号展览城西南侧42137.4117984.72商住混合2.82006-17号展览城西南侧41335.9115740.52商住混合2.82009年112009-3号江南商贸（物流）中心项目规划区内44587.2133

37、761.6商业、住宅3陈成志122009-4号江南街道锦美社区35718.5107155.5商业、住宅3132009-5号江南街道锦美社区29363.173420.25商业2.5142009-10号鲤城区常泰街道新塘社区8619.125857.3商贸办公3泉州江南高新产业园区开发建设有限公司152009-11号江南高新技术电子信息产业园区5370.921483.6商贸办公4162009-15号鲤城金龙街道古店社区223317.8401972.04商业1.8佰诚（泉州）实业投资2010年172010-1号鲤城区江南新区笋江路南侧18762.256286.6商住混合3陈成志182010-2-（1）

38、号鲤城区浮桥街道新步社区13019.641662.72商住混合3.2泉州南海建设开发有限公司2010-2-（2）号鲤城区浮桥街道新步社区25891.762140.08商业旅游业2.42010-2-（3）号鲤城区浮桥街道新步社区72638.9174333.36商住混合2.4192010-3号鲤城区浮桥街道新步社区81407.7260504.64商住混合3.2吴志榕注：信息来源泉州国土局从以上表格分析来看，商住混合产品建筑面积的体量大致在从以上表格分析来看，商住混合产品建筑面积的体量大致在1448613平米左右，纯商业、平米左右，纯商业、写字楼、酒店等产品建筑面积的体量大致在写字楼、酒店等产品建筑

39、面积的体量大致在663261平米左右，目前按市场情况放量预估已平米左右，目前按市场情况放量预估已投放投放40%左右，因此在后期市场供应量有可能会在短期内造成井喷的局面。左右，因此在后期市场供应量有可能会在短期内造成井喷的局面。 接上表供应情况：土地集中放量，后续房源供应量大。项目高层住宅将面临密集竞争，择机入市是关键。预估市场未来供应时间200920102011201220132014南益地块卓辉地块新宇地块福隆二期百捷中央公园2010-2地块，计容积率总建2828万平米2010-3地块，计容积率总建2626万平米住宅总建筑面积3030万平米，规划已做从新调整。占地200亩，规划2000户，约

40、2020万平米120万平米城市综合体，后续住宅供应量约7070万平米左右桥南城市中心新加坡城22万平米，后续约有1818万平米的体量海丝锦城、南天裕景、锦州瑞苑共1000套现房，约1515万平米市场未来供应量至少市场未来供应量至少200200万平米万平米第二部分第二部分笋江项目物业发展建议笋江项目物业发展建议第一部分第一部分笋江项目市场调研分析笋江项目市场调研分析本报告阶段内容划分本报告阶段内容划分项目自身属性项目自身属性-四至四至1 12 23 34 45 56 67 78 81 12 23 34 45 56 67 78 8本本案案目前本案缺少现有的生活配套，即使是目前本案缺少现有的生活配套

41、，即使是1公里以外的公里以外的“兴贤路兴贤路”，也只是一些杂乱无序的低层次基本生活，也只是一些杂乱无序的低层次基本生活配套，但从交通方面来看，现有的路网规划相对比较完善，在路通的前提下，自然奠定了区域未来发展的配套，但从交通方面来看，现有的路网规划相对比较完善，在路通的前提下，自然奠定了区域未来发展的前景，从地块周边规划配置来看，江南中央公园的自然景观资源，新天城市广场的大型商贸购物中心等，前景，从地块周边规划配置来看，江南中央公园的自然景观资源，新天城市广场的大型商贸购物中心等，也将为后期片区成型展现标志性的建筑形态。也将为后期片区成型展现标志性的建筑形态。区域属性：目前区域形象较差，配套薄

42、弱，生活不方便，片区较为陌生。周边低矮民房和工厂，较为嘈杂，影响区域形象。目前生活配套少，生活不便。交通出行不便，公交线路少。近距离生活配套少，新华都、永辉超市都距离本案较远。金融网点少；缺乏大型餐饮娱乐休闲场所；市政配套有待进一步完善。项目自身属性项目自身属性-配套配套正确认识项目地块的资源条件和限制因素，因地制宜，充分利用良好的城市规划及有利条件，发展与之相适应的物业。项目自身属性项目自身属性-资源资源交通便利交通便利远景规划远景规划项目周边目前已建成、规划中的交通系统完善，沿笋江路进入泉州主城区仅需3分钟，沿兴贤路至泉州大桥仅需5分钟。江南组团目前成为“鲤城区”进行版图扩张的唯一出路，因

43、此，除目前在家所了解的其“商贸”定位之外，还将成为泉州都市感很强的居住社区。依托大盘依托大盘项目地块被另一大型房地产开发项目所“包围”，与其形成统一的大社区。并且在产品、物业形态方面相互依托、相互补缺、共存共荣。项目现状及新政影响情况不利，但未来发展远景相对较为可观。项目现状及新政影响情况不利，但未来发展远景相对较为可观。项目自身属性项目自身属性-优劣势优劣势项目优势项目优势项目劣势项目劣势大盘已将江南房地产市场推向了高潮，嘉龙地产10年运营，积累了丰富的开发经验、成熟的团队。可谓“天时、地利、人合”。泉州用10年的时间将“丰泽区”由郊区变成了目前城市核心区域，并在不断的向东海、洛江发展。让市

44、民看到了城市变迁带来的生活变化。那么鲤城将是泉州未来10年的新焦点。位于城市未来的商务核心发展区，随着鲤城区南拓，江南区域将担负起泉州繁华的“十里洋场”。江南组团，特别是“笋江片区”，依托晋江沿岸生态段、紫帽山系，将成为泉州不可多得的生态与商务并存的区域。周边近期生活配套有待完善，居住气氛不浓。客户对江南片区的更深层的认知有待引导。地块总面积较小，控规指标要求较高，同时规划物业类型多样。是否规划超高层建筑，是否做第一个吃“螃蟹”的人。在经济收益与投资风险方面如何来权衡，并找到解决的方法。嘉龙虽然在泉州市场已有较好口埤，但一直已开发中低端市场产品为主。未建立起较高端的企业形象，其市场认知度及品牌

45、力较弱。用地面积：8674建筑高度：6080米容积率：3.5以下建筑密度：22%绿化率：35%以上套型建筑面积90以下比重应达商品住房总面积70%以上建筑底层采取架空绿化，不论其层高是否大于2.2米，容积率指标核算时可不计底层架空绿化面积用地面积：15428.6建筑高度：90-150米容积率：4.5以下建筑密度：22%（可调至35%）绿化率：35%以上标准层建筑面积宜控制在1500以内项目经济技术指标及规划要点项目经济技术指标及规划要点商商住住用用地地酒酒店店商商业业用用地地 地块的特殊性，要尽量发挥其优点。紧邻建设中的江南公园，以公园地产为地块的特殊性，要尽量发挥其优点。紧邻建设中的江南公园

46、，以公园地产为主题对项目进行塑造。因此主题对项目进行塑造。因此,本案的本案的主轴核心定位主轴核心定位建议可为建议可为:项目思路项目思路五星酒店和商业中心大楼是我家的会所五星酒店和商业中心大楼是我家的会所酒店商业规划酒店商业规划 针对五星酒店设计需先聘请专业的酒店咨询管理公司提供意见，在请专业的有五星级酒店设计经验的团队进行规化设计；酒店客房按综合建筑面积50/间，总套数200套，（同多位专业人士的访谈得出，此类建筑规模的酒店对于是公司自己持有经营、引进战略伙伴共同经营或将来整体出售都相宜）；裙楼建议规划5层包含酒店大堂和商业办公大堂（地块周边规划有一个80000的大型综合商场，本项目商业裙楼以

47、酒店客房为依托，定位经营餐饮休闲娱乐业。）设计裙楼时因考虑预留能满足酒店配套的场所，其余部分可分割出来独立销售后；规划设计要以能最大部分销售消化为主要原则。商业价值最高路段是笋江路和繁荣路，要争取商业利益价值最大化，设计上将两条住路的优势发挥到最大（要考虑品牌旗舰店规模）。酒店用房位置需要重设计（充分考虑日照情况下），建议安放在规划路这一侧（星级酒店本身就是地标，客人入住后不会去在意外面景观是否能见到公园）。商住用地商住用地商住项目以小面积商住项目以小面积“豪宅豪宅”为方向进行塑造设计，要求户型方正，动静分离，为方向进行塑造设计，要求户型方正，动静分离，房间摆设要合理。房间摆设要合理。套型面积

48、配比建议：套型面积配比建议： 三房两厅120（建筑面积）占85% 四房两厅135（建筑面积）占15% 备注：由于该项目目前已确定由之前设计院着手开展后续户型产品设计调整修改，因此，备注：由于该项目目前已确定由之前设计院着手开展后续户型产品设计调整修改，因此，营销中心项目组成员目前待设计院下次提交户型修改稿后，再做细致商讨。营销中心项目组成员目前待设计院下次提交户型修改稿后，再做细致商讨。 在开发进度上，建议商业地块的先行入市，抢占因新政影响而造成目前市场在开发进度上，建议商业地块的先行入市，抢占因新政影响而造成目前市场投资客户与异地客户的购房心理，同时由于周边各个项目的一并启动，在本案酒投资客

49、户与异地客户的购房心理，同时由于周边各个项目的一并启动，在本案酒店商业地块的店商业地块的“类住宅类住宅”产品本身由于产权年限的劣势，在面市的时候价格上必产品本身由于产权年限的劣势，在面市的时候价格上必定优于周边项目的定优于周边项目的“准住宅准住宅”产品，这就恰好为本案创造了在产品开发同时加快产品，这就恰好为本案创造了在产品开发同时加快了资金回笼速度，也为二期商住用地提供有利的硬件支持，为二期销售开展奠定了资金回笼速度，也为二期商住用地提供有利的硬件支持，为二期销售开展奠定了有利的形象展示效果。了有利的形象展示效果。 本次报告总结本次报告总结笋江项目销售中心选址建议笋江项目销售中心选址建议销售中

50、心的定义销售中心的定义蓄客期蓄客期强销期强销期持销期持销期提供项目前期形象展示面，为开盘积累良好的客户资源；通过销售中心与项目工地的距离感，让客户更简单的了解到项目；项目工地的形象展示，增强后期续推产品意向客户的置业信心；因此，营销中心项目组成员结合以上项目销售三大营销节点，结合实地考察因此，营销中心项目组成员结合以上项目销售三大营销节点，结合实地考察情况，展开对笋江项目销售中心选址工作。情况，展开对笋江项目销售中心选址工作。本案本案方案一方案一方案二方案二方案三方案三以上为营销中心项目组成员实地踩点给出的三个与项目周边相对较为适合销售中心的点位，以下将为各建议方案的优劣势阐述。方案一：南环路

51、与笋江路交汇处城市公园内方案一：南环路与笋江路交汇处城市公园内 本案本案方案一方案一优势：优势： 位置明显易于早期项目形象树立； 位于三条干线交叉路段，有设置红绿灯滞停区，且该路段过往车流大有助于项目宣传；劣势：劣势： 距离项目工地约900米，相对较远； 售楼处设于此处因周边都在拆建中会在客户心理层面形成一种周边项目还是一片空地，开发速度较慢的感觉； 笋江路车流量大不利带看工地； 方案二：方案二：项目酒店商业地块右上角项目酒店商业地块右上角 优势：优势： 位置明显易于项目推广和形象树立； 便于后期销售过程中，客户带看项目工地； 同新宇项目售楼处紧邻可共同营造销售氛围；劣势：劣势： 距离项目太近

52、会影响到地下室的开挖工程； 售楼处建筑占地面积如过大，将会影响到地下停车场的停车位规划；本案本案方案二方案二新宇售新宇售楼处楼处方案三：方案三：项目地块江南公园左上角项目地块江南公园左上角 优势：优势： 位置明显易于项目推广和形象树立； 同新宇项目售楼处紧邻（相隔一条小河）可共同营造销售氛围； 在地块对面可让客户共同见证项目“层长”的脚步； 面向繁荣路便于客户临时停车；劣势：劣势： 公园用地上土方会多一点；本案本案方案三方案三新宇售新宇售楼处楼处小结：小结：在营销中心项目组针对笋江项目就以上三个销售中心地点选址方案综合评述，建议在营销中心项目组针对笋江项目就以上三个销售中心地点选址方案综合评述

53、，建议项目公司可参考方案三执行，理由如下：项目公司可参考方案三执行，理由如下：l本案销售中心紧依新宇售楼部，由于两个项目产品的差异化相对比较明显，有利于后期蓄客过程中目标客群定位比较准确；l销售中心不放置于项目规划用地红线内，有利于后期工程规划建设；l借助自然景观（水渠，市政整改工程），有利于诉求项目康居生活生态配套的宣传；l项目销售中心沿笋江路旁建立，据营销中心成员定点测试，该路段在下午2：30-3：00时间段内，车流量约87辆/10分钟，过往车辆相对比较集中，有利后期项目宣传。（由于笋江路车流量大的因素，不建议选择方案一做销售中心）谢谢聆听！谢谢聆听！集团营销中心集团营销中心-策划部策划部2011.04.13