常州星河国际推广执行提报168p

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1、2011,红动常州2011常州星河国际年度推广执行提报目标：引领常州国际生活观两大重点：20112011年年1212亿总销，跨入常州单盘销售前三亿总销，跨入常州单盘销售前三销售品牌常州地产界独树一帜，以独有风格领航常州常州地产界独树一帜，以独有风格领航常州定义两大目标的基础武宜路板块已知供应量为580万，大盘云集，百花齐放，竞争惨烈。武宜路地段重点楼盘预计上市量武宜路地段重点楼盘预计上市量楼盘名称楼盘名称预计上市量（万）预计上市量（万）绿地外滩绿地外滩1 1号号3434绿地白金汉宫绿地白金汉宫3636万博城市广场万博城市广场8080普今项目普今项目（常发）（常发）9090紫金城紫金城6060星

2、河国际星河国际180180绿城项目绿城项目100100总计总计5 58080武宜路沿线武宜路沿线竞争分布竞争分布绿城项目绿城项目常发项目常发项目本项目竞争对手 竞争对手的锁定楼盘名楼盘名称称创业紫创业紫金城金城新城万博广场新城万博广场绿地外滩绿地外滩1 1号号绿地白金绿地白金汉宫汉宫莱蒙城莱蒙城新城公馆新城公馆御城御城建筑面建筑面积积( (万万) )608034.883610046.490物业类物业类型型高层住宅高层住宅、商业、酒店式公寓别墅、多层、高层；带部分商业高层住宅、别墅 商铺多层、高层、别墅别墅、高层小高层、高层、别墅容积率容积率34.52.72.521.81.8楼层状楼层状况况一期

3、共计15栋高层，16-33层高层。层高3.15米1#楼38层，2#楼32层，4#为5层底商，5-7#楼33层，8#、9#楼32层，10#楼31层一期，1-5栋，2栋24层，其余的31-34F一期6栋高层，31-34层，户型89/120陆续有公寓产品推出，月23日推出60套福田别墅，售罄，后期还有空中别墅、别墅、公寓产品推出前期陆续推出别墅、精装公寓，目前三期没有多少产品在售，4期规划未定，明年推出前期推出别墅和公寓，目前，整体为高层，及小高层产品一期主一期主要户型要户型140-29097-15988-14289/120公寓80-130为主，空中别墅175-295，福田别墅225目前剩余部分房源

4、，公寓81-207，主要剩余大面积或者边户119-143主要配主要配套套商业购物中心、双会所、公寓、酒店大型购物超市、百货商场、高星级酒店、高端酒店式公寓）、嘉禾影视绿地会所、沿街商业配套品牌幼儿园武进区政府、假日酒店、人民公园区政府、南田公园、大润发、会所花园街商业中心、大润发、春秋淹城、文慧公园、brt等优势优势地段、景观综合体、价格景观、品牌、价格品牌、价格大盘大盘、配套、品牌地段优势价格价格1300076506500-75008200公寓7200-8500，别墅15000公寓13000-140007500剩余货剩余货量量12月会有首次开盘，推出114套精装12月首次开盘推出5-10#楼

5、，共881套10月30日首次推出203套，内部认购，基本售罄，12月将推出1#、2#楼，200多套11年初将推出6栋高层精装户型12月加推27#楼，景观楼王，面积194/275在售前期剩余房源，4期规划未定，时间未定12月推出21#、22#楼，200多套，21#为小高层、22#楼为高层，92折优惠直接竞争楼盘直接竞争楼盘从地段及楼盘定位来看，主要竞争对手为:创业紫金城、新城万博广场、绿地外滩1号、绿地白金汉宫。以大盘气度、规划前瞻而领先市场竞争，以大底盘式创新规划与牺牲容积率等提升社区整体舒适度与价值。新太平洋现代、简约的风格。大底盘的设计毗邻淹城与区政府，区域成熟项目产品线丰富，内含低密度别

6、墅与景观高层。新城万博广场新城万博广场星河国际星河国际创业紫金城创业紫金城Artdeco风格，会所较为完善。12月底首次开盘，精装大平层。总体打大豪宅，入户大堂豪华舒适。面积为141-170的大户型豪宅的9大标准绿地外滩绿地外滩1 1号号Artdeco风格大运河旁边，周围配套较为完善。10月底开盘推出233套，12月18日开盘推出200多套。一期首推沿路户型，二期推沿河景观大平层与本项目竞争的四个项目处于武进中心区，商业配套日渐成熟，借助整体商圈规划，政府以及与本项目竞争的四个项目处于武进中心区，商业配套日渐成熟，借助整体商圈规划，政府以及周边的公园等景观优势，价格较高。周边的公园等景观优势，

7、价格较高。绿地白金汉宫绿地白金汉宫Artdeco帝王风格，精装修标准。面积88-144平米的主力户型装修标准报价2000元/，对外报价平均8200元/。规划规划点对点分析点对点分析新古典风格2月底首次开盘，武宜路综合体项目，自身及周边配套较好。本土新城品牌开发商，客户基础好，受认可度高。容积率较大。商业和住宅紧密相连，安静和私密度较差。0 0505070709090110110户型面积（）外滩外滩1 1号号新城万博新城万博白金汉宫白金汉宫两房三房四房130130144144160160180180200200五房两房两房紫金城紫金城星河国际星河国际外滩外滩1 1号号白金汉宫白金汉宫250250

8、三房三房四房及以上四房及以上户型户型点对点分析点对点分析中小户型的竞争集中在万博和绿地，大户型的竞争锁定创业。特征总结：特征总结：（1 1）8080140140平米的中小户型：平米的中小户型： 主要竞争对手为新城万博和绿地两个项目。 属于市场上的主流产品，无太多亮点，赠送空间略多于竞争对手，属于市场上的主流产品，无太多亮点，赠送空间略多于竞争对手，属抗风险和主流跑量产品。属抗风险和主流跑量产品。（2 2）170170260260平米的大户型平米的大户型：主要竞争对手为创业，创业走的是2T2长进深的传统绿地式豪宅户型，为了维持户型的奢侈感而牺牲了实用性。坚持走大面宽短进深的设计原则，及保持了大户

9、型的奢侈享受，又兼顾了坚持走大面宽短进深的设计原则，及保持了大户型的奢侈享受，又兼顾了实际居住的舒适度与实用性。如双厅同宽、双厅大开间、实际居住的舒适度与实用性。如双厅同宽、双厅大开间、4 4房朝南、多套房、工人房等标准。房朝南、多套房、工人房等标准。户型户型点对点分析点对点分析具体户型对比详见附件具体户型对比详见附件现有产品搭配适当，在不确定的市场下首开，宜组合推出以确保销量。楼盘名称楼盘名称开始报价开始报价（元/平米）成交均价成交均价（元/平米）推量及成交推量及成交（套）（套）入市时间入市时间创业紫金城（精装）15000元/平米13000元/平米114/402010.12.26绿地白金汉宫

10、（精装）均价8200元/平米预计8200元/平米未开盘预计2011.1新城万博广场第一步：不高于外滩1号第二步：6000-8000多元/平米第三步：7000-8000元/平米7650元/平米509/4742010.12.18绿地外滩1号6088元/平米起6700元/平米233/2012010.10.30价格策略价格策略点对点分析点对点分析万博：低价吸客，低开高走。万博：低价吸客，低开高走。成功成功创业：高调吆喝，高开低走。创业：高调吆喝，高开低走。触破价格敏感点触破价格敏感点绿地：低开低走，缓步拉升。绿地：低开低走，缓步拉升。一般一般本项目价格策略应秉承尊重市场、领先市场、不脱离市场的原则。既

11、不冒进，亦不以低价搏量。楼盘名称楼盘名称主推广语主推广语创业紫金城原常州之美而创大业（高端住宅的9大标准）新城万博广场80万平米超级城市生活中心（重新定义 武进核心）绿地外滩1号龙城新坐标 ，海派风情城（一期丁香花园预售价6068元/平米起）绿地白金汉宫十里武宜缔王家 （精装豪宅均价8200元/平米）市场上推广仍以产品和价格等硬性指标为主导，本项目宜采取差异化推广，以软性主题引领市场。推广推广点对点分析点对点分析万博：利用商业配套优势主打综合体、中心概念；万博：利用商业配套优势主打综合体、中心概念；创业：贴金贴银的豪宅的概念；创业：贴金贴银的豪宅的概念；绿地绿地2 2个项目：略拔调性（海派风情

12、和帝王家），更多的是直击价格。个项目：略拔调性（海派风情和帝王家），更多的是直击价格。创业绿地星河星河企业品牌实力够强，但仍缺乏本土认知，以项目美誉度逐步树立品牌的全城影响力是持续要坚持的动作。新城新城作为本地开发企业，已在常州开发多个项目，目前拥有众多粉丝。星河前期李连杰活动、国际人居调研、壹基金活动已为星河地产建立品牌影响力；星河地产来自深圳，中心区运营专家逐渐为常州市民接受，随着常州星河国际开发，星河品牌强势影响力逐渐显现。绿地虽在常州相继开发3各项目，绿地世纪城及外滩1号多以小面积刚需产品为主，只在常州市场上有一定声音，但未能建立非常强势的品牌影响力。创业作为本地开发商，在本土有1-2

13、个经典项目，紫金城项目打造精装豪宅路线，是首次进军豪宅市场，希望通过该项目将品牌影响力提高。品牌品牌点对点分析点对点分析项目项目星河国际星河国际 新城公馆新城公馆 华润国际社区华润国际社区创业紫金城创业紫金城新城万博城市广新城万博城市广场场绿地外滩绿地外滩1 1号号总建面总建面180180万平方万平方米米46.446.4万平方米万平方米 135135万方万方6060万平方米万平方米100100万平方米万平方米 34.8万平方米 规划规划多会所多会所小区商业小区商业3 3号地块文号地块文化地标化地标西班牙建筑风格。1.5万入口广场。5000会所，室内恒温游泳池，1000米湖岸线，10000生态湖

14、泊。双幼儿园，含宋庆龄幼儿园；中学小型高尔夫球场多运动会所华润商业及物业以大户型豪宅为主，50-100米楼间距，含部分精装产品城市综合体，先期商业规划引入嘉禾影院，大型超市，商场小区步行至欧尚仅10分钟，地理位置佳，内部小商业街景观景观别墅社区景别墅社区景观；景观河观；景观河小区景观；小区景观；运河景观运河景观小区景观小区景观小区景观小区景观运河景观运河景观产品产品别墅、高层、别墅、高层、复式复式别墅、高层别墅、高层花园洋房、高层花园洋房、高层一期一期1818万方纯高层，万方纯高层，后期可能推出别墅后期可能推出别墅高层高层高层高层户型户型公寓公寓85-23085-230平米；复式平米；复式26

15、0260平平以以126176m2126176m2左右的左右的三房为主，部分三房为主，部分8181平平两房，以及两房，以及204204平四平四房房花园洋房：花园洋房：140-220140-220平平140-240140-240平大平层，平大平层，全南北通透全南北通透8888、101101、118118、142142平平推售策略推售策略以高端别墅以高端别墅起势，高层起势，高层主力回现主力回现近期推出近期推出507#507#景观楼景观楼王，户型全王，户型全160160平三平三房，共房，共6666套套一期以东南角临运河一期以东南角临运河6F6F花园洋房启势花园洋房启势 ，加，加推高层。洋房约推推高层。

16、洋房约推187187套。套。一期以东南角一期以东南角1#16F1#16F高层启势高层启势 ，共，共6464套，套，陆续往北陆续往北2#2#、3#3#加加推。推。正在考虑是否以正在考虑是否以100-100-160160平启势平启势一期以沿武宜路北面一期以沿武宜路北面5 5栋高层启势。共栋高层启势。共500500多套。多套。价格价格-9000-100009000-10000稍高于周边楼盘价格稍高于周边楼盘价格市场高价市场高价待定待定前期释放价格前期释放价格85008500品质品质品质高品质高品质一般品质一般品质高品质高品质高品质高 品质高品质高品质较高品质较高点对点分析点对点分析总结总结大盘规划所

17、带来的领先理念是项目的核心竞争力。线上差异化放大软性优势，线下踏实扎根市场是关键。对手面前寻求突破一座大山： 新城地产经营常州十余年，二十余项目同时操盘常州，建立常州空间建筑形制标准，区域老大地位难以撼动。新城在售项目： 新城公馆 新城公园壹号 新城首府 新城清水湾 新城风尚 新城南都 新城帝景 新城长岛 新城蓝钻 新城上街 新城域 新城金郡 新城万博广场 新城首府国际公寓 新城尚东区 新城逸境 新城华府 对手分析：新城地产优势：1、本土第一品牌，区域影响力深入常州2、体量制胜，全体系产品满足全线购房需求劣势：1、“超市类”品牌，大而全，缺乏个性2、以货卖货，满足“居住”需求，缺乏品质生活观念

18、提升与其说“新城”是地产开发商，不如说是“建筑提供商”一片山峦：全国性品牌开发商常州作为“长三角”地产开发热点，全国地产大鳄逐鹿常州。华润、绿地、龙湖、九龙仓、郎诗、常发、莱蒙、宝龙常州地产界知名地产企业以自己独特的产品开发体系，建立自有品牌价值与标准。对手分析: 全国性品牌开发商优势：1、品牌知名度占先，并带动产品知名度上升。2、具有鲜明特色，产品价值明晰。阻碍：品牌的地域认可度低，常州本地客群依旧以产品衡量品牌价值结论：多数产品屈从于“新城”标准，品牌本土化现象严重，逐渐丧失品牌个性。突破者参考：龙湖1、产品资历宣导，改变客群“择居观念”参照标准。2、产品实景背书，“新标准”样板区建立，为

19、产品突破实现认可。改变将是星河的唯一突破！革命星河国际的突破机遇：带给常州一场生活方式革命生活方式将是星河国际树立品牌以及产品价值透析的绝佳途径以独特的视角与态度，创立星河国际的品牌性格。以全新的生活观念，引领常州对于居住价值的认可。树立常州居住方式的旗帜，引领全新的居住态度。解读引领意义的国际化生活价值，成为常州地产一种独特的价值标准。圈定星河对象项目所在的武进中心区板块以区域注重城市资源和产品品质的改善和投资客户为主。湖塘湖塘中心区中心区大学城大学城区域特征区域特征对应人口对应人口湖塘区是武进的老中心，离市区距离最近，面临城镇改造本地及城南本地及城南拆迁户拆迁户第三产业发达，专业市场云集小

20、业主小业主城镇人口占绝大多数，且流动人口占该镇的50%民工、生意民工、生意人士人士武进区的中心城区，区政府所在地，各类机构齐全（如医院、大学城等）公务员、老公务员、老师、医生、师、医生、新闻工作者新闻工作者等等武进区拥有10000多家民营企业 ，主要为纺织业、服装加工业 、灯具、制造业、种植业、雨具加工业、机械零部件加工业 和模具制造业等私营企业主私营企业主 客户分析客户分析首改+刚需多改+投资刚需+投资竞争项目的客户多来源于周边的地缘性客户。新城万博、绿地外滩1号、绿地白金汉宫、创业紫金城武进区湖塘镇私营企业主、私企管理层武宜路沿线拆迁客户市中心、新北区私营业主、企业管理层地缘性客户地缘性客

21、户市中心、新北区市中心、新北区外溢客户外溢客户改善居住条件，提高生活品质，改善型置业多次置业，经济实力较强，对片区认可在武进区工作、认可武进区域升值潜力。周边乡镇客户喜欢本区域，向往城市生活，改善型置业其他客户其他客户其他区域游离客户江苏、安徽等外省市置业者投资为主，经济实力强武进区教师、公务员、银行工作人员武进区域内工作，经济实力较强，对片区认可 武进湖塘镇的私企业主、乡镇客户、拆迁客及区域内中高级职业者同武进湖塘镇的私企业主、乡镇客户、拆迁客及区域内中高级职业者同本项目的重要发力点，同时要积极引导市中心、新北区等外区域客户。本项目的重要发力点，同时要积极引导市中心、新北区等外区域客户。客户

22、分析客户分析核心客户核心客户重要客户重要客户次要客户次要客户1、核心客户、核心客户区域内私营业主区域内私营业主目标客户身份：武进区湖塘的私营业主，他们实力较强，以多次改善和投资客户为主，比较关注项目户型、品牌及升值空间目标客户身份1：他们多是高管，泛公务员，企业中高层管理，医生教师等，注重提升生活质量，并对区域认可2、重要客户、重要客户区域内区域内高端人群高端人群/周边乡镇居民周边乡镇居民3、次要客户、次要客户外区域客户外区域客户目标客户身份：主要是市中心、新北区的财富阶层，他们支付能力强，对武宜路发展潜力认可，有很强投资意识客户锁定客户锁定 目标客户锁定区域内中高端客群，逐步向区域外辐射。目

23、标客户身份2：周边乡镇居民对武宜路湖塘中心区认可，渴望过城市生活，且具备支付能力切入点：树立常州生活方式的大旗国际观带给常州居住观念的革命品质体验推广原则：1、一期=整体，以整体形象起势。2、战略前瞻，占位全城，深耕区域。5、大步快跑，脉冲式爆发，以持续引爆市场的影响力快速落地品牌。3、线上：高举高打，做足展示体验。4、线下：稳扎稳打，深耕区域市场。营销标杆：2011 星河 销售计划 项目一期产品项目一期产品项目一期指标项目一期指标规划总用地总建筑面积容积率 总户数4#地块 52798 1419523.097995#地块 28755140320.49436#地块 29751806183.356

24、09项目总平图项目一期有4号5号6号地块组成，共计1451户，可售住宅面积227847.3平米4号地块5号地块6号地块6号地块户型配比85-89 , 29%115-120, 14%139, 29%170-175, 28%高层产品配比高层产品配比面积段面积段9090以以下下120120140140170-190170-190200200以上以上套数套数1 116161 14545174174332332132132面积段面积段9090以下以下1201201 13939160-160-170170套数套数17417487871741741741744号地块170平米以上的占52%，整体定位偏中高端

25、，含200以上的明星产品。6号地块为市场主力面积，120以下的也占到了40%及含过冬产品面积段。4号及6号地块各自户型配比 推售策略制定背景推售策略制定背景土方开挖土方开挖正负零正负零样板区展示样板区展示封顶封顶4#4#地块地块20112011年年6 6月月1010日日20112011年年9 9月月1 1日日20112011年年1111月月20122012年年3 3月月5#5#地块地块施工已出地面施工已出地面20112011年年6 6月底月底6#6#地块地块20112011年年3 3月月1111日日20112011年年6 6月月1010日日20112011年年3 3月月（售楼处三楼）（售楼处三

26、楼）20122012年年1 1月月项目工程节点推售策略推售策略2011年预计分三大批次推售，推售的制定原则是结合工程节点实现销量与价格的最佳平衡。6号地块作为一期主力推出，工期快，户型段丰富，抗风险能力强，市场主流产品多，适宜冲量。5号地块低密度别墅作为价值标杆，由于样板展示区工期略晚，在高层开盘后推出，首批20套冲量后，拔高价格持续销售。4号地块是6号地块的升级版，是2012年的销售重点，为保证2011年度目标的实现，必须进行销售，且由于样板房需2011年12月具备展示条件，因而4号地块前期销售无新的样本房展示，即可在9月开始陆续推出。6号地块+5号地块+4号地块 1、5月底推售6号地块，共

27、计609户，80618平米，开盘清盘。 2、7月初推售5号地块别墅20户，7月剩余23套持续销售，年底清盘，共计43户，14032平米。 3、9月推售4号地块3#、5#、11#三栋共计259户;10月推售1号楼共计116户，11月推售2号楼共计87户，共462户。推售节奏推售节奏 4号地块5号地块6号地块1113255月7月8月9月10月11月6号地块6095号地块20234号地块259116872011 星河价格策略参考市场、领先市场、不脱离市场总原则项目价格制定原则项目价格制定原则参考区域市场，参考实际成交均价高层定价原则参考全市双拼和联排，参考实际成交总价别墅定价原则高举高打，树立价值标

28、杆报价原则高预期，适度价格（适当拔高心理预期，以持平客户敏感点价格入市）报价原则高层价格占位： 第二梯队与第一梯队之间。创业紫金城创业紫金城新城公馆新城公馆绿地白金汉宫绿地白金汉宫新城万博广场新城万博广场绿地外滩绿地外滩1号号莱蒙城莱蒙城天隽峰天隽峰弘建一品弘建一品御城御城景城名轩景城名轩德禾豪景德禾豪景随园锦湖公寓随园锦湖公寓典型的楼盘典型的楼盘单价区间单价区间9000元元/平米以平米以上上7000-9000元元/平米平米7000元元/平米平米以下以下第二梯第二梯队队第第一一梯梯队队第一梯第一梯队队第三梯队第三梯队130009500110008200780074007200720072007

29、000650065004880竞争项目竞争项目78009000龙湖原山龙湖原山湖畔春秋湖畔春秋万泽太湖庄园万泽太湖庄园龙湖香醍漫步龙湖香醍漫步莱蒙城福田别墅莱蒙城福田别墅香树湾花园香树湾花园典型楼盘典型楼盘总价区间总价区间600万以万以上上400500万万250300万万第二梯队第二梯队第一第一梯队梯队第一梯队第一梯队第三梯队第三梯队60012006002000650起起470400450250300竞争项目竞争项目目前别墅市场的独栋、类独栋产品较少，但以龙湖原山为代表的第一梯队产品价格已经开始拔升，总价维持在600万及以上。双拼价格占位： 第一梯队。6001200九龙仓时代上院九龙仓时代上院

30、溪湖小镇溪湖小镇溪福院十二园溪福院十二园青枫公馆青枫公馆长兴秀江南长兴秀江南水韵江南水韵江南湖滨一号湖滨一号万泽太湖庄园万泽太湖庄园典型楼盘典型楼盘总价区间总价区间350万以万以上上250350万万250万以万以下下第二梯队第二梯队第一第一梯队梯队第一梯队第一梯队第三梯队第三梯队400600300350250300350200250180180220竞争项目竞争项目双拼联排类产品为别墅市场主要物业形态，产品总价集中在250350万，处于第一梯队的九龙仓，则远远领先其他梯队，总价达到400400万。联排价格占位： 第一梯队。400600星河国际项目星河国际项目1 1期价格期价格总销金额约合12亿

31、元套数面积去化率均价总销额度4号地块高层4626716270%84003949125605号地块联排351080490%190001847484005号地块双拼8322890%21000610092006号地块高层6098061890%8000580449600总计1114161812 1221119760价值标杆：2011 星河国际推广核心让国际方式向星河看齐星河国际化生活将成为常州旗帜超越竞争对手，树立于常州地产营销行列的峰端革命常州的“国际观念”他需要一个强而有力的口号他需要有可以振奋人心的色彩他将代表一种新的开始他将代表激情与奋进他将代表一次对于居住态度的变革红 精神超越 进步 热烈引

32、领 潮流 时尚奔放 激情 斗志红运动红 旗帜1.确立红为线上、线下推广中必须贯穿的整年度使用元素2.确立红为星河与常州其他地产项目的区别第一元素3.确立红为新城市中心生活的代表红运动执行概述切合星河国际2011推售节点计划成为每一次营销高潮启动的序曲“红运动”为星河2011年整体运作的核心纲领，也是每一次重要营销节点的起势动作，红运动的主题始终围绕“国际生活方式体验”为基本准则，引导客群在认知项目时的前置导向。红运动传播框架红运动传播价值体系地标法则绝对中心论。中心区的生活，正如：六本木之于东京，维多利亚之于香港，曼哈顿岛之于纽约，城邦法则每一座城市的中心都是由一个规模化的片区所构成，包罗万象

33、，为居民们提供了便捷与多元化的生活配套。而星河国际正是这样一个航母级的超级社区。精筑法则降容计划：我们牺牲容积率，只为让您拥有更高品质的空间享受。低密度岛居别墅区；仅28层的设置，抬高12米后的生活风景；领先规划：中大平台花园与架空层会所共同营造的生活氛围星河式建筑：星河标准所坚持的生活品质保障；新空间感所带来的生活新享受。精彩法则集中商业：COCOPARK式的繁华与格调，与国际品牌的直接驳接。滨水特色风情商业：国际著名城市水岸生活的转接，赛纳河畔的法国香颂，泰晤士河边的悠扬乐声，服务商业：社区便捷的社区商业配套，均等分布涵养法则国际俱乐部：营造高端圈层的生活格调全年龄教育文化体系：学校、文化

34、设施城市广场：打造的城市中心区社交空间体贴法则引入丽思卡尔顿的服务理念售楼现场、样板服务区的服务标准，并以线下传播的形式面向客群传播定制法则全国星河会会员尊享的权益常州星河会会员定制的权益与活动入住后享有定制化的物业服务同步法则星河移民计划开启：星河国际护照星河体验计划：全方位感受国际化生活红运动八大法则，定义星河国际推广核心三大榜样国际生活方式正式亮相，星河价值观的首次展示，必须树立星河三大榜样。奋进、激情榜样：红元素的深入贯彻红色主题包装霸气、领航榜样：红人物代言生活方式领军人物态度、气质榜样：红生活展示城中大盘面面俱到，深入细节的居住服务奋进、激情榜样：红元素的深入贯彻红色主题包装星河“

35、红”文化的首要传播阵地，通过“红”营造活动的气场，展示星河国际的项目奋进、激情、活力的气质。红元素将作为星河国际2011价值传播的主要载体，在报纸、户外、围板、网络、活动现场、宣传物料、人物包装等方面全方位贯彻应用。将“红”形成星河国际形象识别的第一元素。霸气、领航榜样：红人物代言生活方式领军人物一个人物代表一种气质，话语领军人物将会使项目价值实现快速跃升。星河气质霸气、领航、高端推荐人物：姜文因让子弹飞而快速走红的新锐导演，其国际知名度、个人形象均体现出强势、引领的气质，同时其代言的多种奢侈品、也足以体现其高端身价。态度、气质榜样：红生活展示城中大盘面面俱到，深入细节的居住服务大盘价值分析：

36、标杆价值宜居价值服务价值规划价值空间价值生活方式的宣导必然需要展示国际化生活的状态，社区的国际化服务功能，将为星河项目国际观念的树立，增加辅助价值。星河国际生活服务品牌集中亮相：教育服务标杆湖塘镇中心小学。首创品牌引进cocopark旗下品牌引进及展示画面风格表现我们用旗帜的纹理代表星河的激情我们用鲜红的色彩代表星河的热情我们用红色的元素代表国际的品位我们用质感、沉稳的画面衬托星河国际的logo，表达星河才是国际风尚的领航设计方向一设计方向二户外设计风格星河国际执行细则八旗威风 攻城略地推广战略人城市红歌创霓红东方红运动推广路线图123456789101112峰红尚盛典承红色记忆山红色领袖水红

37、梦水岸婚纱活动奢侈品样板间星河故事云红玫之约潮红行常州4号地块开盘别墅开盘6号地块开盘样板房开放营销中心开放加推加推样板区开放主题样板活动红运动红运动 红起势红起势红运动红运动 红展望红展望红运动红运动 红体验红体验阶段推广手段红运动起势：云、峰、潮 三板斧红云旗：星河红玫之约八旗威风之一星河红玫之约执行构想：1、2月26-27日，组织5组男女模特，以红色盛装及红色面具进行包装，于常州核心商业区内，展示情侣间的生活场景。红人在进行表演的时候，可有专业摄影师进行拍照，为后期活动公布提供素材，同时也可以引导周边客群参与拍照活动2、红人模特展示同期，由星河组织志愿者，在红人展示当地发送玫瑰花，共计一

38、万朵，让红色的玫瑰铺陈成红色彩云，在常州城市中心弥漫。红人装扮构想男女各着红色礼服或道具服、面带红色面具、手持红色饰品，全身包装以此为主题。场景设置活动区域：南大街、花园街活动时间：2天参与人数：5男5女事件传播：由化龙巷起头，炒作本次活动中抓拍的照片，不建议用专业相机，甚至可采用手机拍摄、上传的形式，增加帖子的真实度。场景及行为建议：6、冠军溜冰场 娱乐7、亚历山大谨慎会所 运动8、粗糙摄影工厂 化妆9、范思特台球俱乐部 台球活动10、古典玫瑰园 品茶1、南大街星巴克咖啡馆用餐 2、常州购物中心购物3、春秋淹城散步4、南大街路边求婚场景5、芭芘酒吧热舞活动细节1、派送红玫瑰，都会绑有一个红色

39、的星星装手链或挂饰，饰品代表星河，饰品上刻有一个时间3月18日，表示“红峰-红尚盛典”发布仪式的约定。2、事件炒作：邀请网络媒体对此次事件以旁观者的角度，开贴释放，以猎奇者的态度，报道本次事件。合作媒体：化龙巷红峰旗：星河红尚盛典八旗威风之二红尚盛典2011年3月19日 星河“红宝书”国际红法典暨生活方式发布仪式地点：武进体育馆内容： 国际化生活方式体验星河“红宝书”国际红法典发布红尚盛典氛围布置红尚盛典发布仪式核心动作：1、星河“红宝书”国际红法典发布仪式2、星河双周刊客通发布3、星河红品牌秀（星河合作品牌）4、微博营销平台发布通过盛典的红色盛宴，开启2011常州红色风尚的浪潮国际红法典示意

40、 星河双周刊示意发布仪式关键人物信息发布官：姜文其将作为本次发布活动的嘉宾主持人，贯穿整场活动。并正式邀请其作为星河国际形象代言。核心动作：主持星河与合作第三方的签约仪式。签约仪式：教育：湖塘镇中心小学签约仪式星河红品牌秀时尚联合星河coco park旗下知名商业品牌，集中进行一场红色主题品牌发布会，将深圳城市的精彩生活真实演绎在常州本土，以不一样的视角展示“红”的魅力。星河红品牌秀服务丽兹品位秀活动形式：结合丽兹卡尔顿服务体系的引入，以物业成员的实际形象，举行走秀活动，通过整体形象的展示，将星河物管团队正式推出。红尚盛典参与人物主题建议到场嘉宾，以红色主题装束为主。现场也可提供红色元素饰品。

41、现场礼品包装，全部采用红色主题。红色盛典炒作结合项目首期开盘目标，释放商业及教育配套的全面进驻信息，增加项目的认购信心。传播渠道：报纸软文、网络软文炒作。炒作主题：时尚未来，星河让常州与世界同样精彩！武进教育资源再度升级，给予未来更多机遇！微博营销微博：当下社会信息传递最快渠道，通过每日更新项目信息，与受众产生互动，实现项目营销的目的。微博优势：1、立体化 2、高速度 3、便捷性 4、广泛性 传播方式：1、活动报道：星河2011活动报道全程文字直播、现场照片实时传送2、营销信息：项目楼盘促销信息、开放信息、工程开工信息3、平面传播：项目阶段报广、画册图片与线上同期放送4、动作跟踪：星河日常营销

42、事件准备工作、流程亮点事件发布红潮旗：星河红行常州八旗威风之三星河红行常州执行思路：3月27日 邀约奥运冠军，启动星河低碳健身活动。活动主题：追随健康之红，接力世界强者执行方式：联合常州相关体育部门，并邀请江苏籍奥运冠军，共同举办此次全民健身活动。邀约人群：陈若琳 女子跳水 陈艳青 女子举重 黄旭 男子体操陆春龙 男子蹦床 邱 健 男子射击 肖钦 男子体操 仲 满 男子佩执行思路：公众以组织或报名形式行程一千人的活动团队、参与集体巡游活动，倡导当今提出的健康、低碳、环保“生活理念，让城市美好，让生活美好。执行计划：启动仪式：自南大街出发，发表启动讲话，由奥运冠军领队，进行南大街广化街巡游活动，

43、终点为人民体育场。红潮环节：参与活动团队，自人民体育场出发，至星河国际项目地，举行城市自行车赛。并依据到达顺序，由奥运冠军进行颁奖。同时宣告星河国际营销中心正式开放。阶段次级动作2011爱马仕红色寻梦红色装饰主义样板结合爱马仕2011寻梦主题，以红色装饰，对样板房内空间进行全面软装饰或情景布置，打造常州首个国际品牌、红色性格向结合的样板房。执行价值：国际高端生活与高端文化品位的融合展示方式：艺术相框挂至于墙面静态展示小结群众包围客群，先立势，再立志，启动红色风潮。红云：星河红玫之约红峰：星河红尚盛典红潮：星河红行常州星河新春三板斧，启动星河国际红色生活年。红运动体验：山、水、人 三体验红山旗：

44、丹堤红色领袖汇八旗威风之四红山：丹堤红色领袖汇别墅样板区开放之前，配合首批别墅营销计划，启动本次新闻爆点事件。执行思路：积累首批推广量150%以上数量，有明确别墅购买意向的客户，以参观团的形式对星河集团及星河丹堤进行实际体验，感受项目高端、成熟的居住氛围。届时举办星河丹堤业主与常州客群生活对话活动，由丹堤实实在在的人群，讲述丹堤的生活品质，交流生活状态，搭建对话平台。丹堤红色包装建议传播计划新闻：1、红色旅程 从常州到深圳星河创新样板区参观活动2、看红色样板，看星河生活星河首开实景体验售房软文：品质之红，千里风尚体验内容：以活动报道为起点，解读星河生活方式的本质，结合营销手段的首创性，展示星河

45、为城市树立生活方式样板的投入与实力，同时以开放的态度，展示企业的实力和真诚。l延续活动 别墅开盘专设别墅销售组，一对一的礼宾式服务。别墅销售组服装建议红水旗：星河红梦水岸八旗威风之五红水：星河红梦水岸岸上盛情 梦幻之红活动时间：6月样板区开放活动地点：售楼处前庭广场活动形式：整场活动以歌剧选段贯穿，通过水景、灯光与观众之间的互动使活动达到高潮活动执行：大型水上歌剧费加罗的婚礼。会场功能及节目示意主会场：设置红色主舞台及座椅区。氛围会场：设计氛围类节目，项目LED屏幕，展示项目氛围及产品特性。会场功能及节目示意活动安排：活动启幕推介、宣讲环节歌舞类近景节目星河秀独奏节目歌剧选段星河国际样板区“红

46、”主题包装红艺术区在星河国际样板展示区中（营销中心前庭广场）设置“红艺术展示区”。展示内容:1、红生活状态2、红装置艺术3、红城市文化方式一红生活状态样板区设置红色主题人物雕塑及于高品质生活状态向参照的物件，由此展示成星河国际生活方式在红主题下的演绎方式二红装置艺术从纯艺术角度定制或设计红色主题装置艺术，增添项目样板区的独特性、先锋性体验红导视以红色为主色调，设置区域导视系统，同时对于区域规划及未来定位，也可以导视的形式进行展示。武宜中路“红”主题包装道路沿线包装星河落常州武宜路星河国际段，道路沿线行道树，以LED灯光进行外部包装，展示星河国际主场氛围，同时与星河主题向映衬。沿线装置艺术国际城

47、市 红色未来以城市BRT（城市快速公交站台）为载体，装置红色艺术装置。装置设计：双层玻璃密封箱体，内部灌注红色液体，置于站台广告牌内，或独立设置密封箱体于人行斑马线一旁，观众通过红色装置，观察城市被赋予红色后的未来形象。红人旗：城市红歌八旗威风之六前置活动少儿钢琴大赛邀请上海爱乐乐团以名誉评委的形式，举办常州少儿钢琴大赛，采取公开报名，现场演奏的方式募集参赛者，经过两天报名比赛，决出优胜者10名，由朗朗亲授钢琴课一堂，并通过现场展示，评出前三名。红人：城市红歌献给常州的歌红色钢琴会邀请结合上海爱乐乐团首席钢琴师资源，于星河国际现场举办“夏日水岸钢琴会”，邀请目标客群到达现场感受音乐魅力之外，也

48、是对星河国际生活方式、城市中心生活形态的解读。演奏会当天可邀请钢琴比赛优胜者与大师合奏。活动举办时间：2011年7月底或8月初。活动报道：结合常州电视媒体，对本活动进行全程电视转播，活动影响力覆盖全常州。活动核心星河国际风尚走廊剪彩星河国际品牌走廊：于售楼处或建筑架空层（泛会所）内设置，以品牌橱窗的形式展示星河旗下及合作商业团体的形象与产品，解读星河的商业服务文化，品牌资源等。同时也可展示武进中心区全面的商业配套分布，让客群直观了解星河周边配套资源。后续动作邀请钢琴师为“星河湖塘镇中心小学”名誉客座老师，并颁发“聘书”，一次为契机推出“星河312岁精英教育计划”，解读星河国际优质教育资源配套。

49、星河312岁精英教育计划凡入住星河国际家庭，其适龄子女皆可优先进驻星河国际内配套教育资源，并可享受由星河企业组织的相关“夏令营”“深常教育交流活动”等服务。线上宣传计划契合9月推盘计划，将商业与教育体系价值再度落实，除了实体呈现（名品生活走廊+精英教育计划公布）之外，线上宣传着重体现国际生活形态价值。宣传主题：1.商家联合进驻星河国际，先行感受国际品质风尚。2.“素质教育”到“品德教育”，星河地产助力常州教育模式升级传播渠道：武进日报、搜房网、化龙巷、微博平台等阶段次级动作国际红 通世界 星河红护照发布会产品体验项目升级说明会在开盘前3周内，举行大型项目解析活动，将星河国际户型、景观、规划等与

50、客群直接发生利益关联的产品特质进行全面解析，促进客户对星河国际项目的深度了解，促进成交。主题：星河红护照发布会目的：配合推介会的活动形式，直观传达出项目国际化主题风格，实现星河国际“国际身份”传播用整体的活动效应，助力市场销售的开篇，为项目板块奠定实质意义上的购买人群活动思路以飞机首度起飞，为核心包装点，整合专属品质立现星河国际生活格调超越境界，演绎过的生活制高点，以大LED显示城市图景引爆生活风尚场现场氛围体系所有客服人员均着空乘服装，佩戴专属形象铭牌现场位置摆放尽量参照飞机内仓风格邀请函以登机牌形式设计，制作入口设计引入机场安检元素，客群进入以火漆印章宣布客户登机说明会核心1、整体规模解读

51、、自然资源、会所配置、教育系统配置2、产品价值利益点解读：泛会所规划、12米挑空设计、户型解读、入户花园配置等3、产品营销计划解读：优惠政策、入会积分政策等。红人风尚剧红人风尚剧 星河大片拍摄计划跨界合作：以星河国际实景样板资源为基础，整合平面、电台、网络、电视资源，实现星河国际生活方式的全面传播。活动规模：5集生活情景剧拍摄、传播活动整合方式：升级星河生活故事，以人物实景的形式，将星河场景故事化，通过多媒体平台全面释放项目信息。操作方式组建星河虚拟家庭（4-6位模特）撰写星河生活剧本：每年以“季”的方式，拍摄星河故事连续短片，通过人物冲突，场景事件，传递星河社区价值观，展示星河景观场景。传播

52、渠道：报纸平面：摘取最具画面冲突的人物场景，作为主画面，配合文字展示星河卖点，标注醒语：故事冲突核心点，及全片观影地址，引领客群后续追踪。网络、电视、现场：按期投放星河故事短片，作为项目宣传主阵地。户外媒体：待人物关系成熟后，人物成为形象代言。现场活动：小范围客群活动，模特以星河第一业主形式出现红色女主角，生活秀场核心虚拟家庭常家人：世居常州，深解常州本土文化的传统家庭，长为尊是家族的第一准则。武家人：留洋而来，新世纪回归祖籍，生活观、价值观完全西化。2010年两家人成为邻居，共同生活在星河国际，日常出入，楼下偶遇，生活就在此逐渐发生。基础人物关系：三口之家，子女20出头，各自有丰富的家族关系

53、成员，不在常州就在海外。活动炒作1、姜文名誉导演事件：本片拍摄前，即释放姜文作为本片名誉导演的信息，从根本上提升本片的知名度。并邀请其参演其中的一个角色，为本片增加明星效应。2、微博传播：本片拍摄全过程，通过微博进行发布，每日更新当日拍摄现场照片与故事，通过网络让本片于受众产生互动，在影片正式投放之前，既可以得到常州市民的全程关注。21年，红色之恋21年，红色之恋 别墅样板区开放珍重21年 红色之恋到永远执行时间：2011年6月 样板区开放执行构思：20年对于星河是从无到有的成长历程，对于家庭则是对当年那句承诺的坚守与相伴。星河来到常州，预示着新的开始，对于新婚的佳人，也预示着幸福的到来。用星

54、河最美丽的景色记录这段美好，让洁白的婚纱见证这份承诺。邀约目标：结婚21周年夫妻21对 2011年新婚夫妻21对婚纱摄影秀执行步骤招幕渠道及对象20年夫妻：报纸、网络渠道，通过网络宣传，自由报名的形式寻找目标。新婚夫妻：常州影楼客户。活动执行：1、42对红色主题夫妻集中亮相2、“说出心中对ta的爱”宣誓活动。3、自由拍摄活动宣传新闻传播：42对佳人在星河中心区见证幸福与承诺传播渠道：常州日报常州晚报搜房网、新浪网、化龙巷后续传播：取得部分新人照片，以个人形式在化龙巷网站进行贴图传播，除传达活动本身外，也是对星河国际样板区的软性宣传。同时也在已经建立的微博群体中传播活动婚纱照片，持续本次活动的长

55、效热议。小结落实红色体验，用星河真实的场景打动客群。红山：丹堤红色领袖汇红水：星河红梦水岸红人：城市红歌红色国际通行证发布会红人风尚剧21年，红色之恋星河仲夏六幕生活场景，展示星河国际红色体验风潮。红运动展望：承 创 双丰收红承旗：红色记忆星河首映礼八旗威风之七辛亥百年 红色历程 星河革命常州首映礼推荐电影：辛亥革命 上映日期： 2011-09 （辛亥革命100周年纪念日之前）影片简介：讲述了近代中国第一次历史性巨变 推翻清朝政府，结束统治中国几千年君主专制制度的辛亥革命的整个过程。以孙中山的革命历程为主线，围绕中国同盟会成立、武昌起义、中华民国成立以及革命成果被袁世凯窃取后进行二次革命、护国

56、战争到取消帝制等一系列重大历史事件展开。演员阵容赵文瑄 成龙 孙淳 姜武 李冰冰 王亚楠 胡歌 章子怡 余少群 房祖名等共计70余人执行思路联合常州院线，以冠名的形式赞助影片于常州首映，现场以赠票给购房业主的形式，体现星河对于客群居享生活的体现，同时也令客群感受星河圈层的专属感与价值感。首映当天，邀请主要演员启动常州首映礼，以名人效应引起全城哄动。影院主题包装红创旗：霓红东方 大美常州八旗威风之八红创：Discovery国际摄影合作计划霓红东方 大美常州 星河城市映像计划联合discovery，以城市映像为题，围绕常州城市风景、城市发展为主题，进行专题拍摄发布活动。邀请discovery签约摄

57、影师1-2名，围绕“霓红东方 大美常州”为主题进行为期一个月的拍摄计划，并于11月中旬，星河当年最后一批房源开放为节点进行正式展出。活动意义：通过大牌机构的影响力、星河企业的社会责任感的展示，二者结合体现星河国际的高端定位，价值观引导等软性价值，强化项目的圈层附加值。样片示意阶段次级动作红色宴会场红色样板房主题变更法拉利红色激情盛宴结合法拉利经销商，于样板区展示2012年度法拉利新车，将样板区整体包装为法拉利与品质文化的展示场所，体现星河国际高品质生活感。同期也可结合试驾活动、车友会活动，促进星河与高端客群之间的联络。样板情景建议：配合车展，室内氛围布置为奔驰车友聚会活动场景，贯彻样板是生活概

58、念的延伸与提升。样板区展示计划将车包装于样板区建筑门前，意向为星河别墅区主人座驾，虚拟真实的高品质生活环境。样板房展示计划用法拉利主题产品元素包装样板房主题，延续红色概念，但倡导超越，创新，进步的主题小结酝酿红色文化情调，积蓄红色力量，高唱星河国际红色主题，迎战2012红承：红色记忆星河首映礼红创：霓红东方 大美常州红色宴会场星河金秋双启，传承城市理想，酝酿星河国际洪流。八面威风旗 震撼常州红云旗：星河红玫之约红峰旗：星河红尚盛典红潮旗：星河红行常州红山旗：丹堤红色领袖汇红水旗：星河红梦水岸红人旗：城市红歌红承旗：红色记忆星河首映礼红创旗：霓红东方 大美常州2011爱马仕红色寻梦红色国际通行证发布会红人风尚剧21年，红色之恋红色宴会场总结：红色是星河国际的精神与生命，也是星河开创、奋进理想的最直接表达，我们用红色的激情与活力，感动常州，感动常州人，树立星河国际化生活的大旗，迎风飘扬，伫立在常州地产行业的峰端。2011 常州国际年满城尽是星河红2011.1.22