北京回龙观文园项目定位建议55P

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1、在房地产领域 我们一直在帮助客户成功20092009年年4 4月月北京思源经纪北京思源经纪 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功项目详情项目详情市场定位市场定位产品建议产品建议区域环境区域环境目目 录录 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功目目 录录项目详情项目详情市场定位市场定位产品建议产品建议区域环境区域环境 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功回龙观回龙观上地上地中关村中关村亚北亚北区域位置区域位置永丰永丰望京望京到上地大约8公里到亚运村大约17公里到中关村大约15公里到望京大约20公里到永丰大约10公里 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功八八D02D02F06F06达达岭岭高高八八速

2、速龙泽站龙泽站回龙观站回龙观站霍营站霍营站地块位置地块位置 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功回龙观社区公交线路回龙观社区公交线路回龙观到市区各大商圈均有公交路线，公交总站紧邻龙泽地铁站和本项目F06地块，社区内外出行均十分便捷。 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功区域公交线路区域公交线路始发站点终点距离历时回龙观站西直门7站地大约21分钟东直门8站地大约27分钟霍营站西直门8站地大约24分钟东直门7站地大约24分钟地铁13号线：始发站到达区域终点车次回龙观亚奥安定门407安定门805德胜门345德胜门344德胜门919支2丰台巴沟村307月坛618肖村桥西996富丰桥西811东四环郎辛庄

3、753 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功育知东路（周庄东街） D02D02地块四至地块四至D02D02地块地块同成街（黄土店路）文化西路（站前西街）龙腾苑南路（龙腾苑五区 ） 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功F06F06地块四至地块四至F06F06济远街（黄平东路） 科星路（黄平西侧路） 龙跃街（黄土店北路） 科星西路（良庄街） 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功地块价值对比分析地块价值对比分析霍营站D02D02F06F06龙泽站回龙观西大街回龙观东大街育知东路回龙观站八达岭高速黄平西侧路车程距离3公里左右物美超市华联超市京客隆超市美联美超市物美超市大中电器苏宁电器天鸿家具华联商厦港

4、龙商业中心三合商厦北店时代广场育知西路餐饮街育知东路餐饮街 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功地块价值对比分析地块价值对比分析影响因素影响因素D02D02F06F06规划设计规划设计住宅、办公、商场、公交场站住宅、办公、商业、学校、医院交通交通紧邻回龙观站、距离八达岭高速相对较近紧邻13号线和8号线换乘站、距离八达岭高速相对交远配套配套附近商业氛围较好、靠近商业中心区附近无商业氛围、商铺空置率较高外部环境外部环境无不良影响住宅楼东南侧有高压线支塔，周边环境混乱 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功D02：具有短期优势，因此开发时序上可以考虑先动本地块，户型上更大程度的面向年轻人群。F06：

5、具有很强的后发优势，如果先建设配套学校、医院等，未来目标人群会和D02产生良好的分化。地块价值对比分析地块价值对比分析有效规避两地块内部竞争，实现利益最大化有效规避两地块内部竞争，实现利益最大化 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功经济技术指标经济技术指标地块物业类型建筑面积（）地上面积（）地下面积（）栋数F06住宅149800126900（办公76140）229006行政办公848770001487医疗卫生200020000商业金融310601806013000学校11802118020小计20314916576237387D02住宅8637466140202342办公70453521801

6、82733商业572403816019080小计21406715648057587总计41721641721632224294974 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功地块地块可售住宅建面（可售住宅建面（）纯住宅建面（纯住宅建面（）类住宅建面（类住宅建面（）D021183206614052180F061266605052076140合计244980244980116660128320经济技术指标经济技术指标注：以上建筑面积不含地下部分 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功经济技术指标经济技术指标总建面（）总建面（）住宅建面住宅建面（）（）办公建面办公建面（）（）商业建面商业建面（）（）医疗卫

7、生医疗卫生（）（）学校（）学校（）417216306627848788300200011802土地出让金：99680万元折合楼面地价：折合楼面地价：25242524元元/ /平米平米总建筑面积总建筑面积（）（）住宅（）住宅（）商业（）商业（）39492730662788300注：含住宅、办公（类住宅）、非配套商业及地下建筑面积 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功配套设施配套设施地块D02F06商业配套5724031060教育配套11802医疗配套2000行政办公配套8487D02D02： 商业配套规划为单体商业楼；F06F06： 商业配套规划为综合商业广场 教育配套规划为36个班级的小学 行

8、政办公配套为法院等政府部门 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功SWOTSWOT分析分析优势：优势：S S紧邻地铁站，交通便利，为区域内地段价值最高地块。社区配套完善，医疗、学校、商业等。劣势：劣势：WW机会：机会：OO威胁：威胁：T T较大体量办公用房，居住成本比较高，户型设计难度和市场风险较大。F06住宅区东南侧有高压线，影响居住品质。本区域主要以经济适用房为主，市场形象较差；区域内基本没有可开发商品房用地。区域内缺乏高品质的项目。 区域内创新类产品较少。陆续有大量低价位二手房上市，将会对项目销售造成一定的客户分流。13号线以南等周边区域商品房的供应会对本项目构成一定的市场威胁。地块具有极

9、强的交通优势，地块具有极强的交通优势，且受关注度高，完全可以且受关注度高，完全可以 成为区域内综合品质最好成为区域内综合品质最好 的项目的项目 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功目目 录录项目详情项目详情市场定位市场定位产品建议产品建议区域环境区域环境 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功区域概况区域概况 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功市场概况市场概况规划总建筑面积约规划总建筑面积约850850万平方万平方米米 ，已建成，已建成442442万平米。万平米。经济适用房经济适用房商品房商品房 区域内未来规划人口数量将超过区域内未来规划人口数量将超过4545万人，目前已入住人口数量已经达到约

10、万人，目前已入住人口数量已经达到约3030万人。万人。建设用地面积建设用地面积11.2711.27平方公里，东西平方公里，东西长长6.26.2公里，南北宽公里，南北宽2 2公里的长方形。公里的长方形。龙泽苑、流星花园、东亚上北等商品房龙泽苑、流星花园、东亚上北等商品房项目。项目。周边的万润家园、新龙城、吉盛别墅等周边的万润家园、新龙城、吉盛别墅等项目项目 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功市场分析市场分析紫金新干线紫金新干线 东亚上北中心东亚上北中心 F06 新龙城新龙城 动动街区街区 富力桃园富力桃园 尚城尚城 矩阵矩阵橡树湾橡树湾D02 旗胜家园旗胜家园 在房地产领域 我们一直在帮助客户

11、成功竞品分析竞品分析项目用地性质住宅体量最近开盘时间08年销售均价08年销售套数销售率套均面积套均总价主力户型东亚上北办公24万平米2007年12月8498.23 1488当期80%57.84 491540 30-60尚城办公15万平米2008年7月9061.06 99956%54.00 489310 40-70紫金新干线住宅67万平米2008年4月8533.17 1406当期80%95.67 816392 82-108矩阵住宅23万平米2007年4月5309.99 3898%88.90 899044 67115动街区住宅1.8万平米2008年7月8679.19 15890%99.64 864

12、797 76-142旗胜家园住宅30万平米2008年9月6351.49 317876%87.49 555683 73-90富力桃园住宅36万平米2008年3月、6月10773.05 111579%108.27 1166378 70-100新龙城住宅60万平米2008年1月10072.64 21480%113.09 1139120 100-130橡树湾住宅56万平米2007年12月14903.1474当期70%102.90 153348071-136注：富力桃园为精装交房，装修标准1200元/平米 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功0808年竞品项目成交量价分析年竞品项目成交量价分析u橡树湾距

13、市区最近，但较高的单价导致较低成交率；橡树湾距市区最近，但较高的单价导致较低成交率；u动街区、矩阵、新龙城已是尾房销售阶段，故成交量低；动街区、矩阵、新龙城已是尾房销售阶段，故成交量低；项目销售套数销售均价旗胜家园31786351.49 东亚上北14888498.23 尚城9999061.06 紫金新干线14068533.17 动街区1588679.19 矩阵385309.99 富力桃园111510773.05 新龙城21410072.64 橡树湾47414903.11 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功0808年竞品项目套均面积和套均总价分析年竞品项目套均面积和套均总价分析区域内住宅项目套

14、均面积主要集中在区域内住宅项目套均面积主要集中在80110平米；平米；类住宅项目东亚上北中心与尚城套均面积较小，面积区间为类住宅项目东亚上北中心与尚城套均面积较小，面积区间为5060平米；平米；项目套均面积套均总价旗胜家园87.49 555683 东亚上北57.84 491540 尚城54.00 489310 紫金新干线95.67 816392 动街区99.64 864797 矩阵88.90 899044 富力桃园108.27 1166378 新龙城113.09 1139120 橡树湾102.90 1533480 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功竞品分析小结竞品分析小结区域内住宅项目目前销

15、售状况最好的户型是二居室和小三居，面积在区域内住宅项目目前销售状况最好的户型是二居室和小三居，面积在8080110110平米，类平米，类住宅项目热销户型是住宅项目热销户型是40604060平米的一居室和两居户型；平米的一居室和两居户型；住宅项目与类住宅项目单价区间在住宅项目与类住宅项目单价区间在800080001100011000元元/ /平米；住宅项目总价区间在平米；住宅项目总价区间在8080110110万，类住宅项目总价区间为万，类住宅项目总价区间为50507070万；万；主力户型主力户型主力价位主力价位以上9个项目中，住宅项目6个（新龙城、紫金新干线、橡树湾、矩阵、动街区、 富力桃园），

16、其中新龙城、矩阵、动街区为尾盘销售数据代表性不强，主要以富力桃园和紫金新干线销售数据为主；类住宅项目2个（东亚上北中心、尚城）；限价房项目1个（旗胜家园） 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功后市供应量分析后市供应量分析项目后期供应面积（）后期供应套数旗胜家园1019621507套东亚上北中心1893803410套尚城52027947套紫金新干线539374 一期428套，后期产品待定 富力桃园99070660套橡树湾370192一二期201套，后期产品待定矩阵两套尾房，无后期供应一套240平米左右复式、一套155平米左右三居动街区227216套新龙城679352套小计13610707221套

17、，产品待定未算 区域内商品住宅后市供应主要来自紫金新干线、富力桃园与橡树湾，类住宅供应来自尚城与东亚上北中心，本区域暂无新项目上市。未来未来1至至2年，区域内年，区域内商品住宅供应量将达商品住宅供应量将达150万平米左右。万平米左右。 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功商业分析商业分析矩阵矩阵底商底商F06D02 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功商业分析商业分析根据回龙观的规划，商业用地较多，但分布相对零散，未来规划的商业金融综合用地建筑面积将超过50万平方米。因西侧开发较早，目前区域内人口主要集中在西侧，东侧因为开发时间靠后，人口密度不大，配套设施相对较少。核心商圈核心商圈未来规划未来

18、规划 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功主要商业业态分析主要商业业态分析以低档及中低档专业市场为主，约90万平方米，占区域总商业的82%。其他商业业态只占18%。除大型专业市场外，区域商业业态以百货和超市为主，约占49%，其次是餐饮，休闲娱乐，约占10%。区域内除社区底商外，其他独立商业规模约110万平方米。商业分布主要集中在区域西侧，商业体量虽大，但商业分布和结构不合理。 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功商业分析小节商业分析小节结论：后市商业供应量较大，大商业主要集中于西北部，其它区域商业以临街底商结论：后市商业供应量较大，大商业主要集中于西北部，其它区域商业以临街底商为主，经营档次低

19、，出租率不高，东部区域目前缺乏大商业配套。为主，经营档次低，出租率不高，东部区域目前缺乏大商业配套。回龙观地区共规划商业配套面积140万平米左右，在十里长街两侧还有24万平米的商业用地待开发，未来供应量较大。 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功本区域是以经济适用房为主的大型社区，区域市场形象受到一定影响本区域是以经济适用房为主的大型社区，区域市场形象受到一定影响区域商业发展不平衡，以餐饮和中低端社区商业为主，东部地区缺乏高端商业配套区域商业发展不平衡，以餐饮和中低端社区商业为主，东部地区缺乏高端商业配套实用型的户型和低总价的产品在区域内成为主流实用型的户型和低总价的产品在区域内成为主流区域内

20、可售住宅未来区域内可售住宅未来1-2年内的供应量达到年内的供应量达到150万平米以上万平米以上 区域环境结论区域环境结论 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功目目 录录项目详情项目详情市场定位市场定位产品建议产品建议区域环境区域环境 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功客户定位客户定位目标客户的分布区域？目标客户的分布区域？目标客户的基本特征？目标客户的基本特征？目标客户的置业原因？目标客户的置业原因？ 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功回龙观区域客户发展分析回龙观区域客户发展分析2006年以后，商品房价格快速上涨，回龙观区域所具有的的中小户型、低总价、快捷交通等优势，成为城市西北部区域年轻

21、人群置业的首选区域。2003年以后随着区域内交通条件的逐步改善，以及商品房开发的带动，客户逐步多元化，价格、产品也随之有所提升。2000年开始，经济适用房的大规模开发吸引了大量城市拆迁户、中低收入人群居住于本区域。 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功客户来源区域客户来源区域上地上地中关村中关村回龙观回龙观亚奥亚奥1313号线沿线号线沿线八达岭沿线八达岭沿线昌平区南部昌平区南部其它区域的其它区域的自住客户自住客户投资客户投资客户注：本结论来源于上述9个项目现场销售人员和四个二手房门店及回龙观住户访谈的结论。 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功客户特征客户特征客户特征客户特征区域特点区域特点城

22、市公共交通城市公共交通靠近产业中心靠近产业中心居住氛围浓厚居住氛围浓厚完善生活配套完善生活配套产品满足需求产品满足需求依赖公共交通依赖公共交通居住和工作便利居住和工作便利满足低总价要求满足低总价要求中低端的形象中低端的形象年轻及养老人群年轻及养老人群初次或者升级置业初次或者升级置业满足生活需求满足生活需求 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功客户特征描述客户特征描述年龄特征：2635岁，北漂族居多职业特征：白领阶层，多为IT、贸易、其它服务行业人士家庭特征：多为两口之家或小孩上幼儿园的三口之家需求特征：偏好低总价户型，经济实用为主区域特征：工作区域泛北部区域出行特征：依赖公共交通购房目的：多数

23、为首次置业、购买婚房，部分改善置业与投资 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功客户描摹客户描摹客户姓名： 刘先生性 别： 男年 龄： 30家庭结构： 两口之家教育程度： 本科家庭年收入： 8-15万 工作区域： 中关村所在行业： IT从事职业： 软件工程师居住区域及现状： 丰台交通状况： 公共交通第几次置业： 第1次购房动机： 自住（婚房） 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功客户描摹客户描摹客户姓名： 唐女士性 别： 女年 龄： 28家庭结构： 两口之家教育程度： 本科家庭年收入： 1015万 工作区域： 亚运村所在行业： 房地产从事职业： 行政人事居住区域及现状： 回龙观交通状况： 公共交

24、通与私家车第几次置业： 第2次购房动机： 打算照顾父母，再次购房，同时改善居住品质 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功客户定位客户定位自住型客群自住型客群27、8岁左右，在上地、中关村、亚奥等北部区域工作。业务骨干，经济收入处于上升期。生活态度积极，富于进取精神，对未来的发展充满信心。生活、工作压力仍然较大。改善型客群改善型客群有一定经济实力的城市中产、私营业主等，有主动的投资理财意识。可用于投资的资金有限，看中区域发展特别是轨道交通带来的升值潜力。客户特征：泛北部区客户特征：泛北部区/ / 首次置业首次置业/ /改善置业改善置业/ /投资投资/ /实用户型实用户型 / /低总价低总价投资型

25、客群投资型客群事业处于上升期，收入稳定，有改善居住条件的愿望。现居住户型较小，准备购买较大户型改善居住品质。愿与父母同住或居住临近父母，便于照顾。 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功产品定位产品定位兼具经济性和功能性的兼具经济性和功能性的活力型活力型和和时尚型时尚型产品产品 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功目目 录录项目详情项目详情市场定位市场定位产品建议产品建议区域环境区域环境 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功办公用地办公用地分类分类居住居住办公办公商业商业水费（元/立方米）中水：1市政水：3.75.45.6电费（元/度）0.480.76-0.80.322-1.077契税1.5%3

26、%3%住宅按揭标准住宅按揭标准9090平米以下平米以下8 8成成3030年，年，9090平米以上平米以上7 7成成3030年年办公、商业按揭标准5成10年或者5成5年，贷款利率是基准利率的1.1倍住宅土地使用年限住宅土地使用年限70年年办公土地使用年限50年办公用房的居住成本比普通住宅高办公用房的居住成本比普通住宅高30%左右，有一定的市场抗性！左右，有一定的市场抗性！ 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功办公用地办公用地方法二：方法二：产品创新，产品创新，功能性小户型或者功能性小户型或者loftloft方法一：方法一：价格制胜价格制胜，单价比纯住宅低成功案例：尚城、智地香蜜湾、西山洋房成功案

27、例：东亚上北、明天第一城 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功注：尚城08年7月份开盘销售办公改住宅的案例办公改住宅的案例销售速度较快，能够释放一部分市场风险。销售速度较快，能够释放一部分市场风险。 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功办公改住宅案例办公改住宅案例区域内平层类住宅单价比住宅低区域内平层类住宅单价比住宅低10001000元左右，元左右，loftloft单价则比住宅高单价则比住宅高30%30%左右。左右。 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功产品建议产品建议如果两个地块的规划指标如果两个地块的规划指标可以调整可以调整：建议一：建议一：F06地块学校用地和西边的住宅用地局部进行调换。

28、地块学校用地和西边的住宅用地局部进行调换。规避高压线给住宅人群心理上的影响，提升住宅价值。建议二：两个地块办公用地上的产品重新进行规划，实现小户型和建议二：两个地块办公用地上的产品重新进行规划，实现小户型和LOFT产品。产品。从产品形态上规避办公用房在营销上的诸多弊病。建议三：建议三：F06地块商业产品中局部规划一部分地块商业产品中局部规划一部分LOFT产品。产品。降低一部分商业风险，加快回款进度。 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功产品建议产品建议 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功地块价值对产品的影响因素分析地块价值对产品的影响因素分析 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功D02：具有

29、短期优势，因此开发时序上可以考虑先动本地块，户型上更大程度的面向年轻人群。F06： 具有很强的后发优势，如果先建设配套学校、医院等，未来目标人群会和D02产生良好的分化。地块价值对产品的影响因素分析地块价值对产品的影响因素分析有效规避两地块内部竞争，实现总体利益最大！有效规避两地块内部竞争，实现总体利益最大！ 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功 由于地块在规划条件上的局限，加之区域总体形象不高，真正的较高收入人群对区域的认同感有限，故建议在户型设计上多考虑110平米以下小三居、80平米两居、40-60平米一居产品，本次先给出一个户型配比方向建议，具体细化工作下一步再深入。产品线总体建议产品线

30、总体建议 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功D02D02地块产品线建议地块产品线建议户型户型两居室两居室(m)(m)三居室三居室(m)(m)合计合计户型面积70-90100-110 面积配比80%20%100%建筑面积529121322866140户 数634634126126760760住住 宅宅办公小户型办公小户型户型户型零居室零居室(m)(m)一居室一居室(m)(m)两居室两居室(m)(m)合计合计户型面积30-4040-5560 面积配比35%55%10%100%建筑 面积1826328699529152180户 数521521574574888811831183 在房地产领域 我们

31、一直在帮助客户成功户型户型两居室两居室(m)(m)三居室三居室(m)(m)合计合计户型面积 70- 90100m-110 面积配比80%20%100%建筑 面积404161010450520户数540540100100640640住住 宅宅办公办公loftloft户型户型一居一居loft(m)loft(m)两居两居loft(m)loft(m)三居三居loft(m)loft(m)合计合计户型面积35-4040-6065-80 面积配比35%50%15%100%建筑 面积26649380701142176140户数70270276176115815816211621F06F06地块产品线建议地块产

32、品线建议 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功产品竞争力小结产品竞争力小结产品类型产品类型面积面积格局格局单价单价总价总价首付款首付款区域主流总价区域主流总价区域供应量区域供应量市场竞争力市场竞争力住宅平层90平米两居或三居1000090万18万80-110万稀缺很强很强办公LOFT50平米两居或小三居1300065万33万50-70万没有很强很强产品优势产品优势交通优势交通优势配套优势配套优势回龙观区域内地铁沿线最后两副商品房社区，交通优势极强！D02处于回龙观核心区，周边配套成熟、齐全；F06自身配套完善，小学、医院等配套优势突出。 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功谢谢！北京思源经纪北京思源经纪20092009年年4 4月月