东莞市凯东新城项目前期定位108p

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1、七、项目租金定位七、项目租金定位优势分析优势分析地理位置优势；地理位置优势；周边资源优势；周边资源优势；交通优势；交通优势；规划优势；规划优势；政策支持；政策支持；未来潜在消费力优势。未来潜在消费力优势。劣势分析劣势分析市场培育需要一定时间；市场培育需要一定时间；项目周围高端消费群较少；项目周围高端消费群较少；项目周围没有公交停靠站；项目周围没有公交停靠站；项目周围缺少大型品牌主力店。项目周围缺少大型品牌主力店。项目周边消费习惯分析项目周边消费习惯分析（消费者问卷调查）（消费者问卷调查）大岭山镇的消费者逐渐由原来老商圈(华润商圈)向新商圈(天和百货商圈) 转移；消费者对日常生活用品的消费注重价

2、格、交通及品种丰富；在服饰的消费上比较明显是对品牌的注重，其次是商品的特色；品种的丰富性及交通的便利性是快餐风味小吃消费时所考虑的主要因素；在进行文化休闲娱乐、餐饮及品味餐饮消费时大岭山镇被访者所考虑的极其重要的因素是“服务”。从问卷调查中发现，大岭山镇被访者的收入（平均从问卷调查中发现，大岭山镇被访者的收入（平均24692469元元/ /月）属于中等城镇的收月）属于中等城镇的收入水平，消费者在服饰及品味餐饮上的支出较少，但对休闲娱乐、日常生活用品入水平，消费者在服饰及品味餐饮上的支出较少，但对休闲娱乐、日常生活用品及餐饮的支出稍高；及餐饮的支出稍高；项目周边规划状况分析项目周边规划状况分析

3、项目紧邻传统商业区周边资源丰富，人流密集。项目周边未来规划有行政商务区，包括提供政府、社会服务的行政小区和商务办公区，是城市环境提升区和城市建设示范区。项目良好的运营不仅能让商家获利，同时能提升整个大岭山镇商业的档次和环境。大岭山商业区大岭山商业区大岭山商业区大岭山商业区镇政府办公大楼镇政府办公大楼文化中心文化中心文化广场文化广场大岭山公园大岭山公园天和百货天和百货考虑到以下几个方面的因素，商业风格的走向必须有一定的方向及内涵：考虑到以下几个方面的因素，商业风格的走向必须有一定的方向及内涵：v 整体楼盘风格为现代风格（罗马主题风格园林除外）；整体楼盘风格为现代风格（罗马主题风格园林除外）；v

4、项目周边空间开阔、大开大合，富于气势；项目周边空间开阔、大开大合，富于气势；v 古典风格成本较高，维护费用亦将居高不下。古典风格成本较高，维护费用亦将居高不下。因此，建议整体商业街的风格宜走现代路线。因此，建议整体商业街的风格宜走现代路线。商业步行的营造从整体角度综合考虑，可以有商业步行的营造从整体角度综合考虑，可以有三种方式：三种方式：做法：做法：仅仅考虑完成项目的基本装修，满足基本的营业要求仅仅考虑完成项目的基本装修，满足基本的营业要求成本投入：成本投入：最低最低市场反映：市场反映：仅仅是一个商品买卖的地方而已，往往经营惨淡仅仅是一个商品买卖的地方而已，往往经营惨淡方式一：满足最基本的铺位

5、装修要求方式一：满足最基本的铺位装修要求在完成基本装修理的基础上，营造一定的独特风格及主题，其典型做法如下：在完成基本装修理的基础上，营造一定的独特风格及主题，其典型做法如下：v 营造喷泉等景观小品；营造喷泉等景观小品；v 地面铺装有一定的色彩图案、材质及造型；地面铺装有一定的色彩图案、材质及造型；v 一般以传统文化作为小品主轴（适合具有一定历史传统的步行街）。一般以传统文化作为小品主轴（适合具有一定历史传统的步行街）。成本投入：成本投入：相对较大相对较大市场反映：市场反映：相对较好，依托其历史文化等成为区域的商业核心相对较好，依托其历史文化等成为区域的商业核心 例证一：长沙黄兴南路步行街例证

6、一：长沙黄兴南路步行街 黄兴南路连接南北，正处于五一广场商业圈内，与友谊名店、友谊广场、平和黄兴南路连接南北，正处于五一广场商业圈内，与友谊名店、友谊广场、平和 堂、东汉名店、万代广场、新大新时代广场等商业网点组成了长沙现今最具活堂、东汉名店、万代广场、新大新时代广场等商业网点组成了长沙现今最具活 力和时代特征的商圈。力和时代特征的商圈。方式二：具有一定的风格及主题方式二：具有一定的风格及主题当然，也有本来打算营造文化氛围，但由于实际规划时瞻前顾后，各方当然，也有本来打算营造文化氛围，但由于实际规划时瞻前顾后，各方面做的均不到位，使整体的市场反响不够理想的步行街例证，如：东莞面做的均不到位，使

7、整体的市场反响不够理想的步行街例证，如：东莞南城富民商业街等南城富民商业街等.方式二：具有一定的风格及主题方式二：具有一定的风格及主题后语：后语：方式三：拥有独一无二的主题概念并将其做到位方式三：拥有独一无二的主题概念并将其做到位风格独特，主题鲜明，有其系统的做法，整体主题营造极其到位，典型做法如下：风格独特，主题鲜明，有其系统的做法，整体主题营造极其到位，典型做法如下：成本投入：比较大成本投入：比较大市场反映：由于其具有不可替代性，在成为商业核心的同时成为外来必游的景点市场反映：由于其具有不可替代性，在成为商业核心的同时成为外来必游的景点例证：上海新天地上海新天地是一个具上海历史文化风貌的都

8、市旅游景点，它以上海独特的石库门建筑旧区为基础， 改造成具国际水平的集餐饮、商业、娱乐、文化于一体的休闲步行街。 位于市中心、淮海中路南侧的上海新天地就是由石库门建筑与现代建筑组成的时尚休闲步行街。它占地三万平方米，建筑面积为六万平方米。每座建筑内部则按照21世纪现代都市人的生活方式、生活节奏、情感世界度身定做，成为国际画廊、时装店、主题餐馆、咖啡酒吧。 综合上述分析，我们必须明确以下几点：综合上述分析，我们必须明确以下几点：当我们在定出一个具体的整体主题风格时，一定要当我们在定出一个具体的整体主题风格时，一定要结合开发商业项目时我们想到达结合开发商业项目时我们想到达到的目标和深度到的目标和深

9、度，如果我们打算让本商业项目成为区域中心商业街，同时客观上我，如果我们打算让本商业项目成为区域中心商业街，同时客观上我们又没有可供借鉴的文化传统，那么我们必须在整体的主题上做到特点鲜明、营造们又没有可供借鉴的文化传统，那么我们必须在整体的主题上做到特点鲜明、营造到位，如果仅仅考虑到简单的现代风格，到位，如果仅仅考虑到简单的现代风格，而没有具体主题的话，则必然缺乏灵魂，而没有具体主题的话，则必然缺乏灵魂，缺乏能够保持长期吸引力的核心。缺乏能够保持长期吸引力的核心。因此，我们建议：因此，我们建议：整体项目保持整体项目保持现代风格现代风格，同时用一定的，同时用一定的主题主题来进行整体的包装，来进行整

10、体的包装，此主题必须达到如下几个方面的要求：此主题必须达到如下几个方面的要求：v 富于渡假或者放松的情调；富于渡假或者放松的情调；v 富于异国风情或某一种特定的环境；富于异国风情或某一种特定的环境；v 包含元素丰富、造型富于特征；包含元素丰富、造型富于特征；v 富于参与及互动性；富于参与及互动性；v 整体施工成本不算太高；整体施工成本不算太高；v 可以留下丰富的空间为今后的营销活动做准备。可以留下丰富的空间为今后的营销活动做准备。经过综合考虑之后，我们建议有以下几个方向可以考虑：经过综合考虑之后，我们建议有以下几个方向可以考虑： v 音乐主题音乐主题（富于参与性）；（富于参与性）；v 冬季主题

11、冬季主题（富于异国异地情调）；（富于异国异地情调）；v 海洋主题海洋主题（表现力足、元素丰富）；（表现力足、元素丰富）；v 爱情主题爱情主题（特征明显、对年青人的吸引力较强）；（特征明显、对年青人的吸引力较强）；v 童话王国主题童话王国主题（集中吸引儿童及家庭式消费）（集中吸引儿童及家庭式消费）以上主题举例，仅为沧海一粟，在此仅对鲜明主题进行抛砖引玉的阐释以上主题举例，仅为沧海一粟，在此仅对鲜明主题进行抛砖引玉的阐释以海洋主题为例：以海洋主题为例： 此主题延展起来元素丰富，海洋生物、海生植物、航海船舶、海员衣着及习惯此主题延展起来元素丰富，海洋生物、海生植物、航海船舶、海员衣着及习惯等均可用上

12、，包罗万象，不一而足，表现力极丰富，感染力超强。等均可用上，包罗万象，不一而足，表现力极丰富，感染力超强。 另外，音乐主题的参与和互动特别强，对人的吸引非常强，如下图：另外，音乐主题的参与和互动特别强，对人的吸引非常强，如下图：如果可以在楼梯间营造富于互动的光线、音响交织效果，使人在上楼的时候享如果可以在楼梯间营造富于互动的光线、音响交织效果，使人在上楼的时候享受到互动的乐趣，在营造了吸引点的同是也必然加大二楼的人流，是具有实用受到互动的乐趣，在营造了吸引点的同是也必然加大二楼的人流，是具有实用性的设计。性的设计。 以上海洋等主题，仅为其中一个例证想法，具体采用何种风格，规划以上海洋等主题，仅

13、为其中一个例证想法，具体采用何种风格，规划设计部门及装饰公司在专业水平上更加精到，宜在符合前述四个原则的设计部门及装饰公司在专业水平上更加精到，宜在符合前述四个原则的基础上进行规划。基础上进行规划。凯东凯东“中央街中央街”凯东凯东“城市广场城市广场”根据以上推论的结论，美格行建议：项目打造成为：根据以上推论的结论，美格行建议：项目打造成为： “中央街”表明项目在城市中的地位，表明项目的重要性。同时也体现了项目在特色和经营上都有别于大岭山甚至在东莞市、珠三角区域目前所存在的商业；凯东凯东“城市广场城市广场”是未来本项目的推广定位，其目的是为了使本项目在消费者心中更突显它的时尚和品位，更加符合现代

14、商业的发展要求。消费群定位消费群定位满足大岭山镇全体居民的生活、休闲购物需求；大岭山现阶段唯一现代化综合型商业设施；城市传统商业区；城市商业发展核心区。 结论如下：结论如下：按项目区域划分：按项目区域划分： 综上所述，项目未来的消费群将含盖大岭山整体镇区居民（包括广综上所述，项目未来的消费群将含盖大岭山整体镇区居民（包括广大蓝领一族），预计辐射总人口数量将超过大蓝领一族），预计辐射总人口数量将超过3838万人。万人。 针对项目是大岭山城市传统及未来商业发展核心区域的特点，美格行认针对项目是大岭山城市传统及未来商业发展核心区域的特点，美格行认为：项目消费群应包含了全体大岭山居民为：项目消费群应包

15、含了全体大岭山居民;针对项目是大岭山现阶段唯一现代化综合型商业设施及项目是满足大岭针对项目是大岭山现阶段唯一现代化综合型商业设施及项目是满足大岭山镇全体居民生活、休闲购物需求等特点，美格行认为：项目消费群也山镇全体居民生活、休闲购物需求等特点，美格行认为：项目消费群也应包含了全体大岭山居民。应包含了全体大岭山居民。年龄年龄人均收入人均收入/ /月月/ /元元消费特点消费特点消费类型消费类型所占比例所占比例15-2515-251000以下时尚化、潮流化精品、快餐40%40%26-3526-351000-2000高消费、年轻、时尚、潮流化服饰精品、餐饮、休闲娱乐30%30%36-4536-4520

16、00-3000高收入、高消费、理性化日常生活用品、餐饮、休闲娱乐20%20%4545岁以上岁以上3000以上公务性、家庭性日常生活用品、餐饮、休闲10%10%按年龄区域划分：按年龄区域划分：符合项目现阶段建筑设计要求符合项目未来销售要求符合消费群的消费需求符合商家基本的经营要求 结论如下：结论如下：业态定位业态定位时尚生活商业组团时尚生活商业组团综合城市商业组团综合城市商业组团根据以上项目周边消费群的初步分析，根据以上项目周边消费群的初步分析， 美格行认为，项目商业部分整体可分为美格行认为，项目商业部分整体可分为两大组团，包括：两大组团，包括： 时尚生活商业组团，该组团主要是为时尚生活商业组团

17、，该组团主要是为 了满足项目以东北面聚集了一定消费了满足项目以东北面聚集了一定消费 群，进而带动项目整体的人流量；群，进而带动项目整体的人流量； 综合城市商业组团，该组团主要为了综合城市商业组团，该组团主要为了 提升项目整体的档次及形象感，同提升项目整体的档次及形象感，同 时也为了满足城市精英日常消费需时也为了满足城市精英日常消费需 求。求。A区区大卖场大卖场业态：业态：生活超市生活超市（12,00012,000）+ +开放式店铺开放式店铺（3,0003,000） 主要经营中高档黄金珠宝玉器化妆品主要经营中高档黄金珠宝玉器化妆品 品牌皮具品牌服品牌皮具品牌服饰精品饰精品 理由：理由：1 1、依

18、附大商家，开放式铺位设计形成与项、依附大商家，开放式铺位设计形成与项 目大商家一体；目大商家一体； 2 2、现规划的设计定位正是现规划的设计定位正是“主力店主力店”的经营的经营 弱项，能和超市内大商业经营上互补，弱项，能和超市内大商业经营上互补， 又能实现较高的租售价值。又能实现较高的租售价值。 大卖场大卖场E区区内街内街1FD区区内街内街1FC区区街铺街铺1FB区区街铺街铺1F业态：中档服饰精品类业态：中档服饰精品类（特色店零食专卖特色店零食专卖 精品饰品礼品插花电脑画像工艺精品饰品礼品插花电脑画像工艺 品女士正装靓女装淑女装女休闲装品女士正装靓女装淑女装女休闲装 中老年装孕妇装睡衣女士内衣

19、女中老年装孕妇装睡衣女士内衣女 鞋手袋等鞋手袋等 理由：理由：本区域的规划是凯东商业步行街本区域的规划是凯东商业步行街 的核心部分，也是体现特色街区重的核心部分，也是体现特色街区重 要部分，其业态设置必须吸引人流，要部分，其业态设置必须吸引人流， 所以在业态上必须突出特色及产品所以在业态上必须突出特色及产品 的丰富性，的丰富性，中档服装中档服装中档精品中档精品E区区外街外街1FD区区外街外街1F业态：高业态：高品牌服饰旗舰店、男装、品牌服饰旗舰店、男装、 休闲、运动服饰休闲、运动服饰 理由：理由：1 1、旗舰店的店面装修形象好旗舰店的店面装修形象好 ； 2 2、男装的经营利润相对高可承受较高的

20、男装的经营利润相对高可承受较高的 租金价位租金价位 ； 3 3、提高男装的档次，正好填补市场的空提高男装的档次，正好填补市场的空 白点，迎合强烈的中高端消费需白点，迎合强烈的中高端消费需 求求 。面积：面积：2029.40 2029.40 （建筑面积） 高高品牌服饰旗舰店、男装、品牌服饰旗舰店、男装、 休闲、运动服饰休闲、运动服饰E区区街铺街铺2FD区区街铺街铺2FC区区街铺街铺2FB区区街铺街铺2F业态：业态：魅力风尚街魅力风尚街（婴幼妇女用品、时尚潮（婴幼妇女用品、时尚潮 流用品、外贸服装、鞋类、箱包等）流用品、外贸服装、鞋类、箱包等）理由：理由：1 1、B B区区设置婴幼妇女用品业态是为

21、了设置婴幼妇女用品业态是为了 达到与大卖场的经营氛围协调一达到与大卖场的经营氛围协调一 致致 ； 2 2、与教育路的服饰、时尚街铺可形成与教育路的服饰、时尚街铺可形成 业态上的互补业态上的互补 ； 、DEDE两区以两区以时尚潮流服饰、鞋类、时尚潮流服饰、鞋类、 美容美甲、精品饰品等为主美容美甲、精品饰品等为主 ； 面积：面积：3081 3081 （建筑面积） v通道宽度：通道宽度：3Mv横向通道（两条）宽度：横向通道（两条）宽度：4Mv铺位进深：铺位进深：3Mv铺位面宽：铺位面宽：3.3Mv退台宽度：退台宽度：3M23M23M20M20M铺位铺位铺位铺位 退台退台E区区2FD区区2F通道通道铺

22、位铺位铺位铺位铺位铺位通道通道23M23M20M20M铺位铺位 退台退台E区区2FD区区2Fv外铺位进深：外铺位进深：15M外铺位开间：外铺位开间：5M或或10Mv内铺位进深：内铺位进深：9M内铺位开间：内铺位开间：34Mv 外柱网规格：外柱网规格： 10M15Mv 内柱网规格：内柱网规格： 10M9M15 M15 M9 M9 M铺位铺位魅力风尚街魅力风尚街业态规划青少年游戏休闲区1、游戏机室约500平米2、桌球城/网吧/影吧约836平米特点：吸引青年蓝领及学生业态规划儿童用品区1、儿童游戏城约200平米2、婴童用品约1545平米特点：与附近的青少年休闲区相协调DE楼层业态单铺面积原因备注1F

23、手机城街铺：100200内铺/柜台：5-20 手机消费较高、承受租金能力强扶手电梯2F家电/电脑数码及软件内铺：8-20柜台：2-10与手机、步行街等形成配套，可划分成为小铺进行销售扶手电梯3F购书中心(音像体育用品乐器图书等)2,900需主力店吸引人流一楼直达扶手电梯、货梯注：3F业态备选方案为电器品牌店（国美、苏宁、顺电等），前期接触表达了一定意向，且无特殊的建筑要求。 经过对目前大岭山及其周边镇区在手机数码商家的调查结果表明，广大手机数码商家对于十五号楼首层以经营手机数码产品为主的业态表现出肯定的态度。但主力品牌商家需求面积较大，同时需要较好的展示面，如临街区域。根据这一要求，美格行建议

24、： 在未来该区域铺位的划分形式上采用在临街处以独立大铺、透明玻璃、内外相通形式，在区域内部采用独立开放式柜台形式。具体铺位划分，需待设计院图纸完完善后再进行调整。家电主力店家电主力店琴行、书店、培训琴行、书店、培训G区区街铺区街铺区业态：业态：中餐茶座湘菜粤菜川菜中餐茶座湘菜粤菜川菜 东北菜西北菜快餐店等东北菜西北菜快餐店等理由：理由：1 1、现代的商业地产项目在功能规现代的商业地产项目在功能规 划方面餐饮、娱乐的比重越来越大划方面餐饮、娱乐的比重越来越大 ； 2 2、现有的餐饮铺位结构设计能够现有的餐饮铺位结构设计能够 有效的提升大岭山中档餐饮档次，有效的提升大岭山中档餐饮档次， 满足市场需

25、求；满足市场需求； 3 3、兰花路现有的餐饮商业氛围有兰花路现有的餐饮商业氛围有 利于本区域快速做旺。利于本区域快速做旺。 面积：面积： 29462946 （建筑面积） 特色餐饮特色餐饮H区区街铺区街铺区业态：业态：服务配套服务配套（音像、干洗、冲印、面包店等）（音像、干洗、冲印、面包店等）理由：理由：1 1、可以方便业主平时生活可以方便业主平时生活 需要需要； 2 2、能、能表达了本项目集购物、表达了本项目集购物、 休闲、娱乐为一体的完整休闲、娱乐为一体的完整 性性。面积：面积： 29462946 （建筑面积） 服务配套服务配套业态：业态：1F1F：服装精品、中西式快餐等：服装精品、中西式快

26、餐等 （22682268） 2-3F2-3F：大型商务酒楼：大型商务酒楼（35863586）理由：理由：1 1、该区域具有良好的展示面，、该区域具有良好的展示面， 适合品牌餐饮及较高档次的商适合品牌餐饮及较高档次的商 务酒楼的进驻；务酒楼的进驻； 2 2、与项目以北区域的餐饮区形、与项目以北区域的餐饮区形 成互补，进一步吸引不同层次成互补，进一步吸引不同层次 消费群进入项目；消费群进入项目；中西式快餐、大型商务酒楼等中西式快餐、大型商务酒楼等七、项目租金租金定位七、项目租金租金定位影响项目租金的因素影响项目租金的因素 区域特点；区域特点；铺位面积；铺位面积；经营业态类型；经营业态类型；商家需求

27、面积大小；商家需求面积大小；商家品牌影响商家品牌影响; ;区域商业环境及规模；区域商业环境及规模；商家租金承受能力等。商家租金承受能力等。 项目租金定位参考数据项目租金定位参考数据 项目周边租金水平比较项目周边租金水平比较（实地调查）；（实地调查）； 项目业态类型商家基本承受能力项目业态类型商家基本承受能力（美格行品牌资源部提供数据）（美格行品牌资源部提供数据）七、项目租金租金定位七、项目租金租金定位项目周边租金水平比较项目周边租金水平比较 ：区域区域 振华路振华路 教育路教育路 中兴中路中兴中路 天和百货天和百货（1F内街铺位）内街铺位）租金（元租金（元/） 8014080120701101

28、10150注：以上为2006年3月份临街（外街）一层租金水平，以建筑面积计算（90%以上使用率） 经过以上对项目周边区域的临街租金调查，美格行认为：教育路与振华路的街铺特点经过以上对项目周边区域的临街租金调查，美格行认为：教育路与振华路的街铺特点与项目具有一定的可比性，可作为项目租金定位的参考数据之一。与项目具有一定的可比性，可作为项目租金定位的参考数据之一。七、项目租金租金定位七、项目租金租金定位商家租金承受能力商家租金承受能力注：以上租金水平以建筑面积计算，未包括其他相关费用 商家类型商家类型楼层楼层租金承受能力租金承受能力餐饮140-70/元/月/2（大型餐饮）25-40/元/月/服饰精

29、品180-120/元/月/250-70/元/月/社区配套180-100/元/月/家电1/225-45/元/月/家居1/220-40/元/月/生活超市1/2/315-30/元/月/七、项目租金租金定位七、项目租金租金定位铺位类型铺位类型楼层楼层位置位置租金建议租金建议/元元/月月/项目外街项目外街1F教育西路1001301F广场路801001F兰花路5070项目内街项目内街1F临大卖场70901F临教育西路6080项目大商场内街项目大商场内街1F大商场内街801001F大商场外街90110项目二层项目二层2F临街铺位（内、外街）4050大卖场大卖场1、2、3F规划路1525家居家居1F教育路20

30、40家电专卖家电专卖2F教育路2030大型餐饮大型餐饮2F、3 F规划路2535注：以上租金水平以建筑面积计算，未包括其他相关费用 项目区域租金建议项目区域租金建议七、项目租金租金定位七、项目租金租金定位2.1在未来给经营者及炒家以较大的成长空间在未来给经营者及炒家以较大的成长空间 在市场培育期，宜将租金定在一个合适的水平，给租金未来的成长留下空间，同时也可以鼓励炒 家持有，使整体商家有利可图，能够使商业的经营快速成长起来。2.2市场培育期的投入市场培育期的投入 美格行认为市场培育期是项目未来经营重要的环节，市场培育期所针对的对象主要是广大经营商 家，其手段以优惠租金为主（免租期）。 就项目而

31、言，美格行认为在免租期上可根据开发时期进行划分，具体如下： 一期部分：建议免租期至项目整体开业后8-10个月，大面积商家12-18个月 二期部分：建议免租期为10-12，大面积商家12-18个月 项目对商家面积越长，将有效的增加商家进驻项目的信心，同时在一定的程度上可减轻商家的经营成 本。进而带动未来长期经营的良好效应。 另外，项目在市场培育期的推广也十分重要，所以在未来的市场培育期期必须增强项目整体的经营 推广力度。2.3买铺自营客户买铺自营客户 买铺自营客户能够同时起到购买和经营的双重作用，在其实力较强、品牌较好的情况，应该鼓励这种客户的出现，对其进行政策倾斜； 目前项目的主力店已基本确定

32、，那么项目未来次主力店的介定主要有下两点来进行衡量，即u 需求面积的大小；u 品牌号召力。根据以上次主力店的衡量标准及结合项目本身的特点，美格行认为项目未来的次主力店可分为大型餐饮类、中西式快餐类、家店、休闲娱乐类等。具体目标商家如下：类型类型目标商家目标商家大型餐饮类大型餐饮类海港海鲜酒楼、“珠海”大酒楼、天天海鲜、潮江春、 金悦轩、小肥羊、巴乡川菜连锁店、林记鱼、沁园中园家村、小竹园等中西式快餐中西式快餐KFC、麦当劳、真工夫、面点王、永和大王等家电或通讯家电或通讯天地通讯、国美、苏宁、永乐、时尚电器、协亨手机连锁专卖、鸿志信手机数码超市、远望数码通讯城等休闲娱乐类休闲娱乐类百莲凯美容美体

33、国际连锁机构、美神沐足休闲中心、太平洋休闲中心、玛莎纤体、中华院线、新南国院线等56789101112123467891011广场路街铺西)广场路街铺(东)教育路街铺教育路内铺及二楼教育路住宅底商大商业一层大商业后步行街兰花路街铺15号楼裙楼月中旬4月1日12月1日10月1日公开发售 开业招商进程 销售进程 5月1日商家类型商家类型数量数量/家家代表商家代表商家备注备注粤式酒楼粤式酒楼约15海港海鲜酒楼、“珠海”大酒楼、天天海鲜、潮江春、 金悦轩。根据前期招商的情况显示，粤式酒楼对于项目的意向性相对较弱中西式快餐中西式快餐约10KFC、麦当劳、真工夫、面点王、永和大王等目前中西式快餐部分商家已

34、对项目表现出一定的意向性。具体可在进服装类服装类约70黑与白、摩登妈咪、真怡美、阿呀、无间道、MARINO QRLANDI、FP2专卖、张扬个性、荆苑内衣、YYT 、Y.M.S等服装类商家以女装、休闲装为主，品牌档次属中等。精品精品40供销社珠宝行、钻石世家、茂光眼镜、百骏珠宝、周大福珠宝、玉绿堂、千色店等精品类商家以珠宝、眼镜为主，品牌档次属中等。运动用品运动用品约30时尚运动、鸿星尔克、特步、龙浩、NIKE、ADIADAS等运动类商家以可分为两种类型，分别为区域代理商和品牌经营商。各自需求的面积大小不同特色餐饮特色餐饮约100小肥羊、巴乡川菜连锁店、林记鱼、沁园中园家村、小竹园等特色餐饮类

35、商家以可湘菜、川菜为主。档次属中等档次儿童用品儿童用品5好孩子儿童连锁商场、宝乐娃儿童世界、哺康富。目前该类型商家较少，所以目前可选择商家数量较少。休闲娱乐休闲娱乐约80百莲凯美容美体国际连锁机构、美神沐足休闲中心、卓丽美容机构、大地院线等该类型商家以美容、休闲足浴为主，品牌档次中等本草药店、黄振龙凉茶、一品西饼店、中立文具、艺科影音等该类型商家以药店、音像、花店、面包店为主，品牌档次中等月月份内容7891011121-23-4第一阶段：招第一阶段：招商启动商启动1、资料准备(包括招商手册、租赁条款等) 2、广告配合（以销售广告、形象广告为主）3、招商外包装（配合销售形象）4、招商人员联系商家

36、5、其他事项第二阶段：招第二阶段：招商执行商执行1、品牌商家招商政策及认租合同确定2、次主力品牌商家招商工作安排3、意向商家品牌评估工作4、一期次主力品牌商家签约5、普通商家招商执行及签约6、商家进场装修时间安排7、开业销售前品牌招商主要配合项目销售形象推广，提升商业品牌形象，促进销售。同时通过品牌进驻带动普通商家的的招商，品牌招商工作成功与否是项目商业品牌档次提销售前品牌招商主要配合项目销售形象推广，提升商业品牌形象，促进销售。同时通过品牌进驻带动普通商家的的招商，品牌招商工作成功与否是项目商业品牌档次提升的关键，美格行将和凯东商业部共同完成，为一期销售和今后的招商工作打下坚实基础，在正式招

37、商前必须完成项目招商资料的准备。升的关键，美格行将和凯东商业部共同完成，为一期销售和今后的招商工作打下坚实基础，在正式招商前必须完成项目招商资料的准备。招商类型招商类型区域区域目标商家名录目标商家名录时间时间执行项目执行项目数量数量签约面积签约面积/次主力店餐饮商家西南角（一层）（468m2）西南角酒楼（二层1300m2）(三层2000m2)海港海鲜酒楼、“珠海”大酒楼、天天海鲜、潮江春、金悦轩、湘妃阁、KFC、上岛咖啡、麦当劳、喜万年、名兰坊酒楼、春园、面点大师、明香海鲜酒楼、民间瓦缸煨汤、老乡村湖南大碗菜、晶都鱼翅海鲜酒楼等2006.72006.9拜访及联络商家30-50约3000确定意向

38、商家46争取签约商家2次主力店及品牌商家大商业（2800m2）商业内街（3000m2）二期商业街（20000m2）百骏珠宝、鸿星尔克、龙浩、鞋桂李宁、特步、大地通讯、新世界数码城、日兴通讯、六福珠宝、钻石世家、永正购书中心、漂亮宝贝、诺基亚、摩托罗拉、美宜佳、7-11、伊丽湖畔、浪漫名鞋店、光威洋服、季候风、巴黎春天、战龙、哺康富、流行美啄木鸟、佐丹奴、好孩子儿童连锁等2006.8.12006.8.31拜访及联络商家60-80约1500确定意向商家20-25争取签约商家15182006.9.12006.10.30拜访及联络商家60-80约1000m2确定意向商家15-18争取签约商家10-12

39、2006.10.12007.3拜访及联系商家150-1803000-10000m2确定意向商家50-80争取签约商家40-50拜访及联系商家300-500第三部分：销售策略篇第三部分：销售策略篇一、项目可销售铺位分析一、项目可销售铺位分析二、项目整体推售或分期推售分析及建议二、项目整体推售或分期推售分析及建议三、项目销售模式分析及建议三、项目销售模式分析及建议四、项目销售价格分析及初步测算四、项目销售价格分析及初步测算五、项目销售推广概要建议五、项目销售推广概要建议一、项目可销售铺位分析一、项目可销售铺位分析1、项目商业部分显著特点、项目商业部分显著特点项目商业体量大项目商业体量大商业面积约商

40、业面积约5万平方米万平方米项目区域独立项目区域独立大岭山镇相对封闭大岭山镇相对封闭铺位类型多铺位类型多有街铺有街铺;内街铺内街铺(一一.二层二层);集中商业内铺和外铺集中商业内铺和外铺;铺位楼层和结构差异大铺位楼层和结构差异大商业价值相对较低的楼层和异型铺商业价值相对较低的楼层和异型铺位占有较大比例位占有较大比例2、项目商业可销售铺位分析、项目商业可销售铺位分析 由于项目总体商业体量较大，约5万平方米。项目具有外街铺、内街铺、封闭式内铺、开放式内铺、二楼内铺等多种铺位类型。铺位类型的多样性、铺位位置和不同楼层及结构的差异、主力店带动、销售模式差异(返租)等因素，导致项目铺位商业价值差异较大。在

41、此我司按照项目铺位销售难易程度将铺位大致分为以下五种类型： 商业价值高铺位：位置佳商业价值高铺位：位置佳;一层街铺一层街铺;铺位结构规整实用铺位结构规整实用;铺位面积相对适中铺位面积相对适中(100平方米以下平方米以下); 商业价值较高铺位：位置较好商业价值较高铺位：位置较好;街铺结构方正，面积适中；街铺结构方正，面积适中；一层内铺与主力店相连；一层内铺与主力店相连； 商业价值一般铺位：外街铺或内街铺，面积较大，位置一般；商业价值一般铺位：外街铺或内街铺，面积较大，位置一般； 商业价值较低铺位：街铺面积大，结构差；二楼内铺结构比较方商业价值较低铺位：街铺面积大，结构差；二楼内铺结构比较方正，面

42、积比较适中，但二楼商业价值不高；正，面积比较适中，但二楼商业价值不高； 商业价值低铺位：部分街铺面积大，结构差，总价高；二楼内铺商业价值低铺位：部分街铺面积大，结构差，总价高；二楼内铺结构差，面积大结构差，面积大;1 1）项目铺位详细分析）项目铺位详细分析商业价值高铺位商业价值高铺位商业价值较高铺位商业价值较高铺位铺位价值铺位价值商铺位置商铺位置面积面积( () )套套 数数铺位特征及说明铺位特征及说明商业价值商业价值 较高铺位较高铺位广场路小商业:S143 S146 S152 S153 S155298.035临广场路，结构方正,面积适中广场路东:S165 S168 S171 S173A201

43、.834临广场路，铺位方正，面积小大商业一楼街铺:101-1061896位于主力店旁，铺位方正，面积小，但位于步行街内，实用率与内铺分开计算并达到90%以上大商业一楼内铺112359铺位方正，面积小，位于主力店旁，条件实行返租销售商业价值一般铺位商业价值一般铺位铺位价值铺位价值商商 铺铺 位位 置置面积面积( () )套套 数数铺位特征及说明铺位特征及说明商业价值商业价值一般铺位一般铺位H区广场路小商业:S145 S147 S148 S149 S153A S141 S127 S129-S1381201.1617临广场路,面积较大,结构一般;位于社区内,人流量一般广场路东:S161 S167 S

44、169 S170 S173 326.635临广场路，面积适中，结构较为方正凯旋阁一楼街铺:S101 S111-S113 S118-S126647.4213内街铺，铺位方正教育路内街 2328.6635位于内街，铺位全部方正，面积适中，投资自营两相宜兰花路街铺239222临主干道，唯一能够经营餐饮区域，铺位进深较深，目前周边经营状况一般商业价值较低铺位商业价值较低铺位铺位价值铺位价值商商 铺铺 位位 置置面积面积( () )套套 数数铺位特征及说明铺位特征及说明商业价值商业价值较低铺位较低铺位广场路小商业：S142 S143A S150 S151476.064面积大,结构差、门面窄,进深深广场路

45、二楼：S229-S242529.9414位于二楼，面积适中，结构较为方正广场路东：S162 S163 S163A S166 S172 S175552.736临广场路，面积较大，结构差凯旋阁一楼街铺：S102 S109 S103A-S106 S115 S117357.897内街铺，面积小但不方正，不太适合经营凯旋阁二楼：S201 S211-S213 S218-S228 S202 S209 S203A S206 S215713.620面积较小，不太方正教育路二楼独立铺位711.8214二楼，铺位结构方正，面积小于一楼，并与旁边小商业相连商业低价值铺位商业低价值铺位铺位价值铺位价值商商 铺铺 位位

46、置置 面积面积( () )套套 数数铺位特征及说明铺位特征及说明商业低价值铺位商业低价值铺位广场路小商业：S128328.811位于社区内，结构差，面积大广场路小商业：S243 S243A1308.662位于二楼，面积很大广场路东：S176 S177 S178646.493面积大，结构差凯旋阁一楼街铺：S103 S107 S108 S110 S113A S116659.586临内街，面积大，结构差，总价高凯旋阁二楼：S203 S205 S207 S208 S210 S213A S216 S217709.098结构差，面积大2 2）项目可销售铺位分类统计表）项目可销售铺位分类统计表各区域铺位按面

47、积占比统计表各区域铺位按面积占比统计表铺位价值铺位价值面面 积积（ ）面积比率面积比率面积累积比率面积累积比率商业价值高铺位商业价值高铺位3325.1913%13商业价值较高铺位商业价值较高铺位3787.8614%27商业价值一般铺位商业价值一般铺位6895.8726%5353商业价值较低铺位商业价值较低铺位8738.0433%86商业低价值铺位商业低价值铺位3652.6314%100合合 计计2640026400100%100%各区域按楼层所占面积统计表各区域按楼层所占面积统计表区区 域域 价价 值值一楼面积（一楼面积（ ）二楼面积（二楼面积（ ）商业价值高铺位商业价值高铺位3325.190

48、商业价值较高铺位商业价值较高铺位3787.860商业价值一般铺位商业价值一般铺位6895.870商业价值较低铺位商业价值较低铺位1386.687351.36商业低价值铺位商业低价值铺位2943.54709.09合合 计计18340（70）8060（30）各区域铺位按铺位类型统计表各区域铺位按铺位类型统计表区域价值区域价值街铺（街铺（ ）内内 铺（铺（ ）封闭式铺位封闭式铺位开放式铺位开放式铺位商业价值高铺位商业价值高铺位3325.1900商业价值较高铺位商业价值较高铺位688.8611231876商业价值一般铺位商业价值一般铺位6895.8700商业价值较低铺位商业价值较低铺位1386.681

49、955.365396商业低价值铺位商业低价值铺位1634.882017.750合合 计计1393250967372占占比比5319%28%二、项目整体推售或分期推售分析及建议二、项目整体推售或分期推售分析及建议1 1、适合整体推售的项目概要特点、适合整体推售的项目概要特点项目推售量相对较小；项目商业价值均好的铺位占主体；产品是市场比较稀缺的；对销售速度要求较低且经营后对销售影响小；对项目销售价格、速销和实现整体销售有比较大的把握；项目所处地段商业价值高；2 2、分期推售优势、分期推售优势分期推出能够稳扎稳打，降低风险；使铺位销售相对均好。在分期销售过程中，通过销售手段，解决难点铺位问题；便于调

50、控营销策略，更接近市场需求；3 3 、其它需要考虑的重要因素、其它需要考虑的重要因素政策方面：今年以来国家对房地产市场调控越趋严厉，政策的不确定性，增加了项目营销风险（主要体现在：对集中商业分割小铺销售的限制和市场中投资者普遍持观望态度）；市场方面：周边区域市场的商业项目将分流部分项目目标客户；销售时间截点：春节是销售的“断点”，项目二期商铺具备销售条件时间接近春节，导致整体推售难以协调；招商、销售、工程进度和项目形象与营销的关系；4 4、项目特点概要、项目特点概要区域市场有限；商业规模相对较大；以区域目标客户为主体，客户相对较少；投资客户对项目少量商业价值较高的铺位需求相对比较集中；项目商业

51、价值较低的铺位按销售面积占比达47；项目以销售为主，期望整体速销并实现价值最大化；销售期需在开业前；项目工期进程不同，难以统一销售；目前市场租金对销售价格支撑有限； 5 5、项目推售方式建议、项目推售方式建议1 1）项目推售方式建议）项目推售方式建议 建议：建议： 采取分期推售的方式销售采取分期推售的方式销售2 2）项目具体分期销售截点建议）项目具体分期销售截点建议分分 期期销售对象销售对象销售时间截点销售时间截点认筹时间认筹时间公开发售（解筹）公开发售（解筹）商业一期商业一期广场路社区街铺、大广场路社区街铺、大商业可销售商铺、凯商业可销售商铺、凯旋阁商业内街旋阁商业内街20062006年年9

52、 9月中旬至月中旬至1111月中下旬月中下旬第一批销售（首次解筹）第一批销售（首次解筹）时间：时间：20062006年年1111月中下旬月中下旬商业二期商业二期东北角小商业、兰花东北角小商业、兰花路餐饮街铺、教育路路餐饮街铺、教育路商业街铺商业街铺第一次解筹完后，就开始第二第一次解筹完后，就开始第二次认筹活动，直到二次解筹。次认筹活动，直到二次解筹。第二批销售（二次解筹）第二批销售（二次解筹）时间：时间：20072007年年“五五一一”尾盘阶段尾盘阶段商业一期和商业二期商业一期和商业二期未售出铺位未售出铺位通过优惠促销、老业主带新业主促销、带租约销售和节假通过优惠促销、老业主带新业主促销、带租

53、约销售和节假日活动营销等多种促销方式的运用力争使项目商业整体销日活动营销等多种促销方式的运用力争使项目商业整体销售在售在20072007年年8 8月底之前实现。月底之前实现。三、项目销售模式分析及建议三、项目销售模式分析及建议1 1、项目商业一期分析、项目商业一期分析1 1）大商业铺位）大商业铺位 临规划路（天和百货对面）的街铺部分，约900 与天和百货相对； 自然人流多； 商业展示面强； 街铺价值高，市场容易接受；建议：直接销售建议：直接销售 临内街的街铺部分，约200 项目内街人流相对较弱； 市场认同度较低； 投资回报较低；建议：返租销售，建议：返租销售，3 3年返租年返租2525 大商业

54、一楼内铺，约1100 市场接受难度比较大； 经营业态、时间受到限制； 使用率较低；建议：返租销售，建议：返租销售，3 3年返租年返租25252 2）广场路铺位）广场路铺位 临广场路街铺，约3300 连接小区大门口； 紧邻镇政府； 街铺接受度比较高；建议：直接销售建议：直接销售 广场路小商业社区街铺，约1000 内街、通道人流相对较弱； 市场认同度较低； 投资回报较低；建议：返租销售，建议：返租销售，3 3年返租年返租2525 广场路小商业二楼内铺，约1800 市场接受难度比较大； 人流难以到达，价值比较低；建议：返租销售，建议：返租销售，3 3年返租年返租25253 3）凯旋阁商业内街）凯旋阁

55、商业内街 一楼街铺，约1700 内街人流相对较弱； 市场认同度较低； 投资回报较低；建议：返租销售，建议：返租销售，3 3年返租年返租2525 二楼内铺，约1400 市场接受难度比较大； 人流难以到达，价值比较低；建议：返租销售，建议：返租销售，3 3年返租年返租25254）项目商业一期分析总表）项目商业一期分析总表销售模式销售模式区区 域域销售面积（）销售面积（）占占比比直接销售直接销售大商业临规划路的部分街铺、临广场路街铺420042003737返租销售返租销售大商业临内街街铺、大商业一楼内铺、广场路小商业社区街铺、小商业二楼、凯旋阁一、二楼720072006363合合 计计1140011

56、4001001002 2、项目商业二期分析、项目商业二期分析1）教育路外街铺位）教育路外街铺位 临教育路街铺，约2350 临主要干道且靠近商业老区； 自然人流多； 商业展示面强； 街铺价值高，市场容易接受；建议：直接销售建议：直接销售 临教育路二楼内铺，约3000 市场接受难度比较大； 人流难以到达，价值比较低；建议：返租销售，建议：返租销售，3 3年返租年返租25252 2）教育路步行街铺位）教育路步行街铺位 教育路步行街一楼街铺，约2350 内街人流相对较弱； 市场认同度较低； 投资回报较低；建议：返租销售，建议：返租销售，3 3年返租年返租2525 教育路步行街二楼内铺，约700 市场接

57、受难度比较大； 人流难以到达，价值比较低；建议：返租销售，建议：返租销售，3 3年返租年返租25253）教育路小商业）教育路小商业 教育路小商业一楼街铺，约600 临主要干道且靠近商业老区； 自然人流多； 商业展示面强； 街铺价值高，市场容易接受；建议：直接销售建议：直接销售 教育路小商业一楼内铺，约1300 虚拟铺位，市场接受难度比较大； 使用率比较低；建议：返租销售，建议：返租销售，3 3年返租年返租2525 教育路小商业二楼内铺，约2300 市场接受难度比较大； 人流难以到达，价值比较低；建议：返租销售，建议：返租销售，3 3年返租年返租25254 4）兰花路铺位兰花路铺位 兰花路临街街

58、铺，约2400 铺位方正实用，且临主干道； 商业展示面强； 街铺价值高，市场容易接受；建议：直接销售建议：直接销售5 5）项目商业二期分析总表）项目商业二期分析总表销售模式销售模式区区 域域销售面积（）销售面积（）占占比比直接销售直接销售临教育路街铺、教育路小商业一楼街铺、兰花路街铺535053503636返租销售返租销售临教育路二楼内铺、教育路步行街一楼街铺、教育路步行街二楼内铺、教育路小商业一楼内铺、教育路小商业二楼内铺965096506464合合 计计15000150001001003 3、项目销售模式统计、项目销售模式统计销售模式销售模式区区 域域销售面积（）销售面积（）占占比比直接销

59、售直接销售大商业临规划路的部分街铺、临广场路街铺、临教育路街铺、教育路小商业一楼街铺、兰花路街铺955095503636返租销售返租销售大商业临内街街铺、大商业一楼内铺、广场路小商业社区街铺、小商业二楼、凯旋阁一二楼、临教育路二楼内铺、教育路步行街一楼街铺、教育路步行街二楼内铺、教育路小商业一楼内铺、教育路小商业二楼内铺168501685064644 4、项目商业示意图、项目商业示意图A区大商区大商业街铺业街铺D、E区教育街铺区教育街铺F区教育路小区教育路小商业街铺商业街铺G区兰花区兰花路街铺路街铺H区广场路街铺区广场路街铺直接销售商业都为街铺；（为左图图标示意）返租销售商业主要由 全部二楼内

60、铺、一楼 内铺、步行街内街铺 组成；（为左图未标商业部分）1）前期由开发商统一控制招商和经营能确保即定的）前期由开发商统一控制招商和经营能确保即定的商业主题定位和规划的有效实施，体现项目商业商业主题定位和规划的有效实施，体现项目商业形象，为经营做旺奠定良好的基础。形象，为经营做旺奠定良好的基础。2）帮投资者坚守住前三年守业期，更加坚定了投资）帮投资者坚守住前三年守业期，更加坚定了投资者的投资信心。者的投资信心。6、返租回报率分析建议、返租回报率分析建议建议：建议：返租返租3年年25回报回报每年依次回报率为每年依次回报率为7、8、10 3年返租期较为适中，在年返租期较为适中，在3年内有很大的机会

61、将项目整体商业年内有很大的机会将项目整体商业做旺。另外，每年做旺。另外，每年8%的回报率在市场中被普遍认同。的回报率在市场中被普遍认同。 3年年25与通常与通常3年年24的区别：多了这一点，给投资者感的区别：多了这一点，给投资者感觉投资回报高。觉投资回报高。 每年回报率有递增与通常每年每年回报率有递增与通常每年8的区别：给予投资者租金的区别：给予投资者租金增值期望，确保投资者信心。增值期望，确保投资者信心。四、项目销售价格分析及初步测算四、项目销售价格分析及初步测算1 1、价格策略、价格策略 项目铺位的价格策略为： 分期推出；分期推出；分区定价，分区促销；分区定价，分区促销；价格控制，逐步提升

62、；价格控制，逐步提升；2 2、价格制定流程及原则、价格制定流程及原则1）根据（租金）收益还原法，测算出各区域商业均价；2）根据市场比较法，测算出商业各区域销售均价；3）综合以上两种价格制定法，制定出商业各区域实收均价；4）根据各区域不同的价格促销方式，考虑优惠及返租风险后，确定商业制表均价；5）以各区域制表均价的基础上，根据商铺的位置、面宽进深比、商铺方正实用性、层高等确定各铺位具体均价；3、销售价格测算、销售价格测算1）（租金）收益还原法）（租金）收益还原法各区域租金预测分分 期期销售模式销售模式区区 域域可售面积（）可售面积（）租金预测（元租金预测（元/ /）商业商业一期一期直接销售A区大

63、商业临规划路街铺844150H区临广场路街铺3141.3280返租销售A区大商业内街街铺18980A区大商业一楼内铺112370H区广场路小商业社区街铺1025.9970H区广场路小商业二楼1838.640B区凯旋阁一楼1674.970B区凯旋阁二楼1435.6940商业商业二期二期直接销售D、E区临教育路街铺2349150F区教育路小商业一楼街铺60080G区兰花路街铺239260返租销售D、E区临教育路二楼内铺308140C、D、E区教育路步行街一楼街铺2328.770C区教育路步行街二楼内铺711.8240F区教育路小商业一楼内铺137670F区教育路小商业二楼内铺231535销售价格测

64、算 按照目前东莞市场的租金与价格比参考标准，以及综合项目各方面因素，项目投资回报率比较合理范围为6 6，税金及租赁营运费占租金的15。 价格（租金税金营运费）价格（租金税金营运费）12投资回报率投资回报率根据租金还原法，制定销售价格如下：分分 期期区区 域域可售面积（）可售面积（）租金预测（元租金预测（元/ /）销售价格（元销售价格（元/ /）商业一期商业一期A区大商业临规划路街铺8441502560025600H区临广场路街铺3141.32801360013600A区大商业内街街铺189801360013600A区大商业一楼内铺1123701190011900H区广场路小商业社区街铺1025

65、.99701190011900H区广场路小商业二楼1838.64068006800B区凯旋阁一楼1674.9701190011900B区凯旋阁二楼1435.694068006800商业二期商业二期D、E区临教育路街铺23491502560025600F区教育路小商业一楼街铺600801360013600G区兰花路街铺2392601020010200D、E区临教育路二楼内铺30814068006800C、D、E区教育路步行街一楼街铺2328.7701190011900C区教育路步行街二楼内铺711.8240680068002 2）市场比较法测算市场比较法测算目前大岭山不存在可比商业楼盘，但从大朗

66、镇、中堂镇、长安镇等商业项目作为可比项目，运用市场比较法，推导出项目市场销售参考均价。参考项目综合系数评估表参考项目综合系数评估表比较因素比较因素权重权重比比 较较 项项 目目新世纪新世纪长盛步行街长盛步行街长安长安阳光国际阳光国际中堂中堂东港城东港城本项目本项目周边有效消费周边有效消费人口人口2518201718人流量人流量2018181616周边租金周边租金107977交通条件交通条件12991110商业气氛商业气氛1513121012升值潜力升值潜力108889商业档次商业档次33322主力店及发展主力店及发展商品牌商品牌55433合合 计计1001008181838374747676 根据可比项目实收价格（即去掉优惠及促销比例），通过市场比较法，测算项目市场价格如下表：计算内容计算内容新世纪新世纪长盛步行街长盛步行街长安长安阳光国际阳光国际中堂中堂东港城东港城本项目本项目合计权重值合计权重值81837476一层外街销售均价一层外街销售均价290003100023000一层内街销售均价一层内街销售均价140001600014000权重植比例权重植比例0.93830.91571.0