山东临沂君道聚才路项目提案报告

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1、君道君道聚才路项目提案报告聚才路项目提案报告定位梳理定位梳理营销策略营销策略项目特性项目特性项目定位项目定位目录n项目特质项目特质n项目面临核心问题项目面临核心问题项目特性项目特性规模规模 ： 适中的体量使本项目开发风险适中的体量使本项目开发风险较小，具备快速销售的条件。较小，具备快速销售的条件。项目特质 占地：占地：24473平米（平米（36.71亩）亩） 容积率：容积率：2.53.0 限高：限高：100米米项目特质项目特质 1总建面：总建面：6.17.3万平米万平米城市空间规划城市空间规划 ： 紧邻紧邻北至聚才路聚才路、南临市交警支队东至区间路、西邻观河院小区项目特质项目特质 2 依托老城

2、沿河发展两岸依托老城沿河发展两岸开发北上东进开发北上东进 兰山区继续兰山区继续向西、西北方向向西、西北方向发展发展 批发市场改造提升稳步推进，批发市场改造提升稳步推进，西郊商贸城将北迁西郊商贸城将北迁。澳龙国。澳龙国际物流城、香江物流园、鲁信际物流城、香江物流园、鲁信钢材物流城、立晨国际物流中钢材物流城、立晨国际物流中心等物流园区前期项目均已投心等物流园区前期项目均已投入运营。入运营。四至：四至：城市发展格局：城市发展格局： 该区域将成为临沂最为活跃该区域将成为临沂最为活跃集中的商贸中心，为本项目集中的商贸中心，为本项目创造极佳的开发环境。创造极佳的开发环境。项目特质景观价值景观价值 ： 临临

3、滨河大道住宅已确立临沂高档次居滨河大道住宅已确立临沂高档次居住板块地位住板块地位，地段优势明显；，地段优势明显； 本项目距离滨河大道本项目距离滨河大道仅仅100米米，祊河，祊河及三河交汇，自然环境较好；及三河交汇，自然环境较好； 受东侧水岸兰亭项目影响，可能受东侧水岸兰亭项目影响，可能观景观景性收到一定影响性收到一定影响。项目特质项目特质 3项目特质本案本案 近景祊河，中高品质属性突出。近景祊河，中高品质属性突出。项目核心价值梳理：项目核心价值梳理：具备一定景观价值的高密度城市公寓项目。具备一定景观价值的高密度城市公寓项目。东有祊河、西有物流商贸中心，工作休闲东有祊河、西有物流商贸中心，工作休

4、闲瞬间转换。瞬间转换。项目特质n项目特质项目特质n项目面临核心问题项目面临核心问题项目特性项目特性快快 销销 面临的核心问题面临的核心问题 突出重围突出重围创创 新新核心问题定位梳理定位梳理营销策略营销策略项目特性项目特性项目定位项目定位目录n区域价值认知区域价值认知n市场环境认知市场环境认知定位梳理定位梳理区域价值认知区域价值认知临沂鲁东南中心城市临沂鲁东南中心城市 区域价值城市空间格局城市空间格局“依托老城沿河发展两岸开发北上东进依托老城沿河发展两岸开发北上东进” 以沂河为轴线，发展具有滨水特色的宜居城市 构建“一河五片”组团式空间布局结构 兰山区继续向西、西北方向发展，并重点向北发展南坊

5、新区；本项目所在区域是城市重点发展区域，潜力巨大。本项目所在区域是城市重点发展区域，潜力巨大。区域价值“全国性商贸物流中心之一全国性商贸物流中心之一”区域价值认知区域价值认知 二十多年来，历经“大棚底大棚底”“专业批发市场专业批发市场”“临沂批发城临沂批发城”“中国临沂商城中国临沂商城”的发展过程 到现在，已经发展成为具有专业批发市场69 处 市场占地约8000 亩，总建筑面积600 多万平方米，经营摊位4.6 万个，从业人员近10 万人 高峰期日客流量达30 多万人次，商品交易辐射全国26 个省、市、自治区。 2006年商品交易额450 亿元，市场综合效益连续16 年位居全国同类市场前列的全

6、国性商品集散地和人流、物流、资金流、信息流中心。临沂汽摩配城临沂家电厨卫城华东装饰板材市场华丰服装市场鲁南汽车城临沂灯具城鲁南家具城区域价值临沂临沂中国商贸城中国商贸城天下物流，中国临沂天下物流，中国临沂区域价值认知区域价值认知 计划用三年的时间完成现有69 处市场的改造提升任务，截至2006 年底临沂商城市场改造提升已累计完成投资约40 亿元人民币，新建市场建筑面积200 万平方米。目前，临沂文化用品城、澳龙服装城、香江机电城、板材市场、化工市场一期，临沂家电厨卫城、临沂汽摩配城已建成开业，并呈现出繁荣景象。 2007年是临沂商城市场改造提升的年是临沂商城市场改造提升的关键年。关键年。 20

7、07 年，临沂商城重点搞好板材、化工二期工程、东宏板材、兰田物流基地、临沂小商品城、凯歌图书城、天源货运市场、华丰国际服装城、美多超市等九大工程项目建设，配套设施宏大路、临西九路等商城主要路网建设。批发市场改造提升稳步推进，西郊商批发市场改造提升稳步推进，西郊商贸城将北迁，将提升本项目所处聚才贸城将北迁，将提升本项目所处聚才路等周边区域的快速发展及人口聚集。路等周边区域的快速发展及人口聚集。该区域未来将成为全市的活力所在，为本项目创造极佳的开发环境。该区域未来将成为全市的活力所在，为本项目创造极佳的开发环境。区域价值认知区域价值认知本项目所在兰山区西北部区域本项目所在兰山区西北部区域临沂市重点

8、发展城区，商贸物流中心云集临沂市重点发展城区，商贸物流中心云集区域价值基本情况 项目区位：位于兰山区滨河大道中段西侧,东至区间路与水岸华庭相邻，西邻观河苑小区, 南邻是交警支队家属院,北邻； 可建设用地面积： 2.45万平米； 最大总建筑面积：6.1万平米； 容积率：2.5-3.0 建筑密度：20% 绿化率：35% 用地性质：居住用地 宗地现状：现状看守所，尚未拆迁区域价值认知用地分析区域价值认知用地分析项目微观用地项目微观用地用地分析地块四至东侧东至区间路紧邻地块边界，与正在施工中的水岸华庭项目相邻；水岸华庭项目为四栋高层建筑，对项目的观景影响较大；同时促成了本区域的成熟；用地分析区域价值认

9、知用地分析区域价值认知用地分析项目微观用地项目微观用地地块四至南侧南邻是交警支队家属院，小区为多层建筑，形象比较陈旧，对本项目影响相对较小。用地分析区域价值认知用地分析区域价值认知用地分析项目微观用地项目微观用地西与观河苑小区相邻；观河苑小区为新建小区，形象相对较好，而且楼层不是很高，对本项目有一定的正面影响;用地分析地块四至西侧区域价值认知用地分析区域价值认知用地分析项目微观用地项目微观用地 北至区间路，连接滨河大道与通达路，距离大约300米，为聚才路延长线； 现状道路状况较差;北侧道路对面为普通的民用建筑，形象较差，目前不知道此地块的用地性质，未来可能影响到本项目的视觉的开阔性。用地分析地

10、块四至北侧区域价值认知用地分析区域价值认知用地分析项目微观用地项目微观用地观景价值挖掘滨江大道与祊河景观 滨河大道为城市主要道路，路面平坦开阔,便利性强，沿路景观秀美； 沿河以形成滨河景观带，而且有小型的广场。本项目东北部具备一定观景价值，同时北向视野开阔。用地分析区域价值认知用地分析区域价值认知用地分析项目微观用地项目微观用地地块内部 地块内部现状为看守所； 地型方正,，但不是正南北，倾斜角度不大。用地分析区域价值认知用地分析区域价值认知用地分析项目微观用地项目微观用地主要优势：地块方正，地势平坦有利于规划；东北侧能看见河，视野开阔；北侧临聚才路延长线，与滨河大道距离短，易于人流与车流的组织

11、，交通可达性强；滨河大道绿化层次丰富，为小区提供了良好的外部环境；主要劣势：用地东西两侧都有新建住宅，对本项目有一定的压迫感，尤其是东侧项目楼高影响本项目的景观视野；地块南侧有陈旧的居民住宅，形象欠佳；容积率较高，建筑密度高。用地分析区域价值认知用地分析区域价值认知用地分析项目微观用地小结项目微观用地小结n区域价值认知区域价值认知n市场环境认知市场环境认知q供应特征供应特征竞品研究竞品研究滨河居住板块供应研究滨河居住板块供应研究典型中小户型项目研究典型中小户型项目研究主要结论主要结论q需求特征需求特征定位梳理定位梳理核心竞争区域划定： 以本项目为中心辐射半径0.5公里，所有房地产项目 目前本区

12、域在售东方花苑，观河苑，潜在供应为水岸兰亭项目 由于项目相对较少，下面将对每个项目做个案重点分析东方花苑东方花苑观河苑观河苑水岸兰亭水岸兰亭竞品研究竞品研究供应市场供应市场认知供应市场认知基本信息基本信息占地面积：27000建筑面积：54000总户数：150套容积率：2.1产品描述：紧邻我地块西部，一期4栋13层板楼，目前二期2栋17层板楼，1-3层为商业 均价：3300元/主力户型面积：160190开盘时间：2006年10月18日入住时间：2007年10月车位：1：1，可租可售，售6万竞品研究竞品研究观河苑二期观河苑二期供应市场认知供应市场认知供应市场产品信息产品信息三三居居比比例例四四居居

13、比比例例复复式式比比例例主主力力户户型型130-16065%19030%200-3005%160-190空间面积浪费较大南北不通透，居住品质有所降低较为平常户型，没有明显亮点供应市场竞品研究竞品研究观河苑二期观河苑二期供应市场认知供应市场认知销售及客户情况销售及客户情况目前均价：3300元元/主力户型总价：55-65万万销售率：80%月均销售套数：15-20套项目点评项目点评观河苑位于本项目西侧，目前处于尾盘性销售，与本案的直接竞争关系相对较小。项目开发较早，一期已入住，二期也即将现房，带动区域在人们心中的认识，使本项目的地块接受度较高。该项目户型较大，整体销售速度月均较慢；此外据了解项目产权

14、为40年，加上东侧水岸兰庭项目即将入市，使该项目观景受限，故其整体均价在现房阶段仍较低。供应市场竞品研究竞品研究观河苑二期观河苑二期供应市场认知供应市场认知客户描述：客户描述： 生意人，从事小商品批发人群 企事业高层管理人员 年龄多集中在30-45岁 3口之家 多次置业追求“滨河大宅”的客户对地块的观景性要求较高，君道项目同样受到水岸兰亭项目影响，大户型需慎重。基本信息基本信息占地面积：40000建筑面积：100000总户数：600余套容积率：2.5产品描述：2栋30层板楼，2栋32层板楼 1万平米花园 均价：30层层3600元元/ 32层层3800元元/开盘时间：2006年年12月月入住时间

15、：2008年1月车位：地下车位1：1，可租可售，售5-6万物业费：1元供应市场竞品研究竞品研究东方花苑东方花苑供应市场认知供应市场认知产品信息产品信息优点： 全景观设计，设有多角度景观窗 分区明确，户型方正 明厨明卫，南北通透三室两厅两卫三室两厅两卫158.23158.23平米平米供应市场竞品研究竞品研究东方花苑东方花苑供应市场认知供应市场认知三室两厅两卫三室两厅两卫129.92129.92平米平米优点： 布局合理，全明设计 主卧有景观窗，品质有所提高 转角异型，纯南向设计，增加观景效果缺点： 入户门正对主卧门，风水不佳 厨房异型，使用不便销售及客户情况销售及客户情况目前均价：3600-380

16、0元元/主力户型总价：46-60万元万元 大户型总价：76-80万元销售率：50%月均销售套数：30-40套畅销户型：畅销户型：101 ，其次为160项目点评项目点评东方花苑北向可观祊河风景，观景优势较明显户型多样，二居户型和舒适三居，主力面积从100-158平米该项目位于聚才路口，对于整体聚才路的发展起到推进作用紧凑户型销售较好，剩余在售户型主要为较大户型。供应市场竞品研究竞品研究东方花苑东方花苑供应市场认知供应市场认知客户描述：客户描述： 做生意人群，部分南方生意人 大型垄断企业管理人员 年龄多集中在30-50岁 多次置业2008年初与本项目的竞争关系较弱。年初与本项目的竞争关系较弱。紧凑

17、户型相对畅销，本项目可借鉴。紧凑户型相对畅销，本项目可借鉴。基本信息基本信息占地面积：24700建筑面积：78000总户数：534余套容积率：2.5产品描述：紧邻滨河路，4栋栋31层层风车状塔楼楼型：一梯四户、五户一梯四户、五户，户户三面采光主力户型：107-130平米平米均价：未定开盘时间：预计2007年下半年工程进度：目前正在打桩本项目地块本项目地块供应市场竞品研究竞品研究水岸兰亭水岸兰亭供应市场认知供应市场认知规划点评规划点评优点： 紧邻滨河大道观景性较好 楼型为高层，设计每个户型皆三面采光缺点： 用地较局促，内部园林较小正南北向户型较少，其中142平米大户型倾斜角度超过45度外墙较多，

18、增加建造成本，外墙保温较差供应市场竞品研究竞品研究水岸兰亭水岸兰亭供应市场认知供应市场认知户型点评户型点评供应市场竞品研究竞品研究水岸兰亭水岸兰亭供应市场认知供应市场认知面积区间套数比例户型83-92平米11621.7%二居 C户型107-115平米11922.3%三居 B2户型120-131平米平米23844.6%三居三居 B1户型户型142平米6111.4% 四居 A户型合计合计534水岸兰亭项目户型面积主要集中在83-130平米，比例超过88%。超过140平米的户型为最东侧的A户型，2个单元约61套。水岸兰亭项目以紧凑型户型为主，户型从二居到四居。水岸兰亭项目以紧凑型户型为主，户型从二居

19、到四居。户型点评户型点评142平米 四室二厅二卫 入户花园，观景最大化，阳台、转角窗 但倾斜角度45 餐厅面宽较小厨房、卫生间采光通风较差对视较为严重对视较为严重供应市场竞品研究竞品研究水岸兰亭水岸兰亭供应市场认知供应市场认知户型点评户型点评厨房采光通风较差阳台距离较近，安全阳台距离较近，安全性差，对视严重性差，对视严重卧室对视卧室对视较为严重较为严重供应市场竞品研究竞品研究水岸兰亭水岸兰亭供应市场认知供应市场认知项目点评项目点评紧邻滨河大道，观景条件优越。观景条件优越。体量7万平米，与君道项目相仿，四栋塔楼，户型以紧凑的三居为主，面积在80-130平米之间，且户型平面较好，属滨河大道沿线少有

20、的紧凑产品滨河大道沿线少有的紧凑产品。但由于受到用地的局限，楼型设计为风车型，在保证多面观景的同时，户型间的相互对视及隐私户型间的相互对视及隐私性不好的弊端凸显出来性不好的弊端凸显出来。同时也加大外墙面积从而使项目的建造成本增加，建造成本增加，项目的经济性不够。项目的经济性不够。供应市场竞品研究竞品研究水岸兰亭水岸兰亭供应市场认知供应市场认知水岸兰亭是君道项目最直接的竞争对手！水岸兰亭是君道项目最直接的竞争对手！n区域价值认知区域价值认知n市场环境认知市场环境认知q供应特征供应特征竞品研究竞品研究滨河居住板块供应研究滨河居住板块供应研究典型小户型研究典型小户型研究主要结论主要结论q需求特征需求

21、特征定位梳理定位梳理 本案地处祊河沿岸，具有可观水景优势 临沂可观水景的中高档房地产项目以滨河大道沿线为主 滨河大道沿线项目具有一定的参考及竞争性竞争项目以本案为核心沿滨河大道辐竞争项目以本案为核心沿滨河大道辐射、品质中高端的在售及存射、品质中高端的在售及存有潜在竞争威胁的项目有潜在竞争威胁的项目供应市场滨河居住板块供应特征滨河居住板块供应特征供应市场认知供应市场认知q祊河沿线：观河苑、东方花苑、*水岸兰亭q三河交汇：蘭亭水岸、*外滩明珠q沂河沿线：开元上城、滨河国际、清水湾观河苑观河苑滨河国际滨河国际清水湾花园清水湾花园开元上城开元上城外滩明珠外滩明珠水岸兰亭水岸兰亭东方花苑东方花苑蘭蘭亭水

22、岸亭水岸项目名称项目名称占地占地（万平方米）（万平方米）总建总建（万平方米）（万平方米）容积率容积率在售面积在售面积潜在面积潜在面积物业类型物业类型总户数总户数东方花苑东方花苑4102.5402栋栋30层板楼层板楼2栋栋32层板楼层板楼600观河苑二期观河苑二期2.75.42.11.802栋栋17层板楼层板楼150150水岸兰亭水岸兰亭2.477.82.507.84栋栋31层板楼层板楼534蘭亭水岸蘭亭水岸1.176.64.406.64栋栋30层板楼层板楼344外滩明珠外滩明珠10464.604611栋栋33层板楼层板楼一期一期485开元上城开元上城10.523.52.241014栋栋6层，层

23、，16层层19层，层，24层层1400滨河国际滨河国际23.5，一期，一期850，一期，一期161.81034已开已开8栋叠拼别墅栋叠拼别墅2栋栋12层，层，2栋栋19层板楼层板楼1000叠拼叠拼160清水湾清水湾12262.57.514.35二期二期3栋栋26层板楼层板楼1360二期二期540total66.34175.322.627.3118.75 本区域近年总供应量已达到175万平方米，其中目前在售面积约27万平米，潜在供应面积近120万平方米，滨河大道沿线集中放量，未来竞争日趋激烈。 外滩明珠项目未来供应量相对巨大 区域内多以26-33层的高层板楼为主，滨河国际和清水湾有少量叠拼产品。

24、供应市场滨河居住板块供应特征滨河居住板块供应特征供应量供应量供应市场认知供应市场认知 滨河沿线高层产品均价多集中在3500-4000元/平米之间 滨河国际项目叠拼别墅5000-6000元/平米，总价超过130万。 清水湾独栋别墅均价在10000元/平米项目名称项目名称开盘日期均价主力总价东方花苑东方花苑2006年12月2栋30层36002栋32层380050-63观河苑二期观河苑二期2006年10月330055-65水岸兰亭水岸兰亭未定未定蘭亭水岸蘭亭水岸2007年7月预计400055-68外滩明珠外滩明珠未定预计4000-420056-75开元上城开元上城2006年6月开盘8栋4100-42

25、0060-75滨河国际滨河国际2007年5月高层4000别墅6000别墅130-140板楼52-60清水湾清水湾二期2006年10月350052-60供应市场滨河居住板块供应特征滨河居住板块供应特征价格水平价格水平供应市场认知供应市场认知观河苑观河苑滨河国际滨河国际清水湾花园清水湾花园开元上城开元上城外滩明珠外滩明珠水岸兰亭水岸兰亭东方花苑东方花苑蘭蘭亭水岸亭水岸q祊河沿线： 3300-3600元/平米q三河交汇： 4000-4200元/平米q沂河沿线： 3500-4000元/平米项目名称项目名称一居比例二居比例三居比例四居比例复式比例东方花苑东方花苑10115%130-15860%19520

26、%1905%观河苑二期观河苑二期130-16065%19030%200-3005%水岸兰亭水岸兰亭83-9222%107-13169%1429%蘭亭水岸蘭亭水岸85-9120%137-16855%20220%1805%外滩明珠外滩明珠80-10615%134-18060%208-21020%270-3005%开元上城开元上城5020%150-17040%18030%180-29010%滨河国际滨河国际12015%130-14060%17020%别墅220-300板楼200100%5%清水湾清水湾6910%116-14425%150-16960%2105% 滨河居住板块户型供应量超过5000套，

27、同质化严重。 其中本区域户型供应以三居、四居为主，三居套数超过2700套，比例达到55%以上；二居供应约630套，其中距离本项目最近的水岸兰亭项目户型供应中增加紧凑的二居（约120套)及三居产品，与现有市场产生差异化。供应市场滨河居住板块供应特征滨河居住板块供应特征户型特征户型特征供应市场认知供应市场认知二居13%一居7%复式5%四居20%三居55% 本区域户型面积偏大，超过130平米以上的户型超过4200套，比例超过80%以上； 主力户型多集中在130-180平方米低于120平米的户型套数，比例约19%供应市场滨河居住板块供应特征滨河居住板块供应特征面积区间供应结构面积区间供应结构供应市场认

28、知供应市场认知180-200平米14%200平米以上9%80-120平方米13%130-180平米58%80平米以下6% 滨河大道区域主力三居户型总价多集中在50-65万元 二居总价在35-45万元 四居总价在60-75万元 超大户型总价超过80万，区域最高价150万。供应市场滨河居住板块供应特征滨河居住板块供应特征居室居室& &总价总价供应市场认知供应市场认知一居室总价区间（20-25万元/套20-25万元/套）20222225051015202530开元上城清水湾二二居居室室总总价价区区间间（35-45万万元元）363432484138374051500102030405060东方花苑蘭亭

29、水岸外滩明珠滨河国际清水湾三居室总价区间（三居室总价区间（50-65万元万元）5055555660525263656875756060020406080东方花苑观河苑二期蘭亭水岸外滩明珠开元上城滨河国际清水湾复式及别墅大户型总价区间（复式及别墅大户型总价区间（80-150万元万元）10090110958090120150150100120110135180050100150200东方花苑观河苑二期蘭亭水岸外滩明珠开元上城滨河国际四居室总价区间（四居室总价区间（60-75万元万元）7468748580637076727695856674020406080100东方花苑观河苑二期蘭亭水岸外滩明珠开

30、元上城滨河国际清水湾临沂本市客户占绝大多数，有较少部分来自9县 外地比例较低 多为30-50岁人群 3口、4口之家居多，三代同堂较少； 绝大多数属于自住客户，投资客户很少 多为多次置业人群按揭较多，七成贷款做批发生意的小老板和其他生意人占据最大比例，大致占到2/3 企业中高管、公务员和效益较好的事业单位人员也占有部分比例供应市场滨河居住板块供应特征滨河居住板块供应特征客户构成客户构成供应市场认知供应市场认知客户来源特征客户来源特征客户职业特征客户职业特征客户主体特征客户主体特征客户消费特征客户消费特征滨河大道沿线已确立临沂高端居住板块，未来1-2年供应量集中放量，市场竞争将更加激烈；各项目均瞄

31、准滨河景观大宅，户型以三居、四居为主，面积偏大，集中供应在130-160平方米，超过180平米的大户型比例也较高，同质化严重沿河各项目均价在3500-4200元左右，部分项目个别产品价格已超过5000元/平米，北段祊河沿线项目价格略低；整体销售率一般，较小面积及观景位置最佳户型最为畅销客户多为临沂本地从事物流生意人群，一次性付款较少，七成按揭较多供应市场滨河居住板块供应特征滨河居住板块供应特征小结小结供应市场认知供应市场认知n区域价值认知区域价值认知n市场环境认知市场环境认知q供应特征供应特征竞品研究竞品研究滨河居住板块供应研究滨河居住板块供应研究典型中小户型研究典型中小户型研究主要结论主要结

32、论q需求特征需求特征定位梳理定位梳理根据目前市场特征及初步分析 我司针对临沂房地产市场小户型及紧凑型户型市场项目进行初步解析 现筛选销售速度较优，品质较高，户型相对有特点项目进行个案分析 小户型为主：阳光高第 紧凑型户型为主：台北新城供应市场典型中小户型特征研究典型中小户型特征研究供应市场认知供应市场认知基本信息基本信息占地面积：52000建筑面积：120000总户数：2000余套，其中小户型1000套左右容积率：2.26产品描述：4栋29层塔楼，2栋27层板塔楼。地下两层停车场，地上三层裙楼为商贸，四层以上为住宅，1600空中花园 起价：3000元/开盘时间：2006年9月入住时间：2007

33、年9月供应市场典型中小户型特征研究典型中小户型特征研究阳光高第阳光高第供应市场认知供应市场认知产品情况产品情况 4栋29层小户型一梯10户，多为40-60 2栋27层以160为主，二梯二户41.84供应市场典型中小户型特征研究典型中小户型特征研究阳光高第阳光高第供应市场认知供应市场认知销售及客户情况销售及客户情况目前起价：3000元/小户型总价：10-20万销售率：80%，小户型基本售罄月均销售套数：60-80套 多为本地人投资行为，比例占60-70% 也有少量外地批发商置业，短住行为 本地单身人群购买小户型自住比例较低客户描述：客户描述：项目点评项目点评该项目为临沂为数不多的小户型市场典型代

34、表，在5月热销期曾达到日销售130套的优秀佳绩前期定位全部为160左右的大户型，根据市场重新分割调整为小户型本地人不喜小户型自住，客户多为偏好低总价投资人群，以及外地来临沂做生意的人，短住特征明显，随着项目封顶，达到一定较好效果。临沂本地人对小户型自住偏好较弱，但投资意识较强。供应市场典型中小户型特征研究典型中小户型特征研究阳光高第阳光高第供应市场认知供应市场认知基本信息基本信息占地面积：30000建筑面积：90000总户数：700余套容积率：3产品描述：2栋11层，3栋19层板塔楼均价：3400元/，开盘时3000元/开盘时间：2006年12月入住时间：2007年10月物业费：1元车位：地下

35、1：1供应市场典型中小户型特征研究典型中小户型特征研究台北新城台北新城( (一期一期) )供应市场认知供应市场认知产品情况产品情况三室两厅三室两厅130.47优点： 南北双阳台，通透性好 卫生间设计飘窗，增加生活雅趣 四明设计 户型方正缺点： 主卧及厨房面宽较小一一居居比比例例二二居居比比例例三三居居比比例例四四居居比比例例主主力力户户型型302%70-10025%130-14063%17010%130-140供应市场典型中小户型特征研究典型中小户型特征研究台北新城台北新城( (一期一期) )供应市场认知供应市场认知二室两厅二室两厅72.74户型方正紧凑，使用合理卧室设有飘窗，提高生活品质客厅

36、连通阳台厨房与餐厅相连，规划人性化销售及客户情况销售及客户情况项目点评项目点评目前起价：3400元/主力总价：44-46万销售率：85%，基本售罄月均销售套数：80套左右该项目为临沂市场上较为多元化的项目之一，二居、三居为主，较为受到欢迎主力户型面积80-140平米，开盘时均价3000元，总价相对控制属百万平米开发的一期项目，受关注程度较高该项目在市场受到需求客群的认可，房型科学、功能分区明晰、总价控制的紧凑型户型未来受宠程度将更加提高供应市场多为本地人，多喜爱二室户型自住较多新婚夫妇备用婚房客户描述：客户描述：典型中小户型特征研究典型中小户型特征研究台北新城台北新城( (一期一期) )供应市

37、场认知供应市场认知n区域价值认知区域价值认知n市场环境认知市场环境认知q供应特征供应特征竞品研究竞品研究滨河居住板块供应研究滨河居住板块供应研究典型小户型研究典型小户型研究主要结论主要结论q需求特征需求特征定位梳理定位梳理供应特征供应特征主要结论主要结论供应市场认知供应市场认知竞品研究竞品研究滨河居住板块滨河居住板块典型中小户型市场典型中小户型市场市场成熟，最大竞争水岸兰亭120-130平米观景大宅，130平米以上大户型放量超过4000户，竞争白热总价低，利于销售；紧凑二居、三居自住&投资两相宜。紧凑户型紧凑户型控制总价控制总价90-120平米平米30-50万元万元/套套供应市场n区域价值认知

38、区域价值认知n市场环境认知市场环境认知q供应特征供应特征q需求特征需求特征定位梳理定位梳理需求特征研究需求特征研究调查问卷调查问卷& &访谈访谈需求市场认知需求市场认知需求调研说明调查目的：为准确把握临沂市潜在购房者对君道聚才路项目所在区位的认可程度，以及对在次购房愿意承受的价格、偏好的户型和面积等需求特征，我司特意在有限的时间内对意向客户进行问卷调查和深入访谈，为本项目定位服务。调查对象：以临沂市个体工商户为主，涵盖各行业不同职位调查样本：94份需求市场供应市场需求分析需求分析需求分析通过市调发现：u超过七成的被访者对本项目所在区域很了解，认为本项目所在的位置周边环境好，处于涑河、沂河及祊河

39、三河交界处，距凤凰广场近，具有打造高品质住宅的优势。区域认可高，交通可达性强，具有打造高品质住宅的基础需求特征研究需求特征研究u48%的被访者认为本项目所在位置交通便利，可达性好，距离他们的店铺较近，由于有私家车距离不会成为阻碍购房的主要因素。u对观景的偏好比例在22，多数被访者感觉该地块距离滨河大道挺近，属于临沂市高档住宅区，在家里是否能看到景观并不是最主要因素。区域认知度：区域认知度：优先看重的因素：优先看重的因素：需求分析单价承受力：单价承受力：通过市调发现：u50%的被访者认为均价在3000-3500元/平方米可以接受；u44%的被访者认为均价在3000元/平方米以下可以接受；u只有6

40、%的被访者认为均价在3500-4000元/平方米可以接受；需求分析需求分析需求特征研究需求特征研究被访者选择的接受价位大都以低于目前价格水平为出发点，根据10-15%的幅度计算，被访者对本项目所在地块的价格接受在3450-3850元/平米。需求分析面积偏好：面积偏好：通过市调发现：u100-120平方米是 主力需求面积区间，占总需求的38%；u120-140平方米次之，占总需求的29%；u超过140平米的被访者只占17%。u被访者对80-100平米的户型也表现出一定偏好，比例在13%u而小于80平米的偏好较少。需求分析需求分析需求特征研究需求特征研究被访者对面积的偏好主要集中100-140平方

41、米之间，100平米以下的偏好16%。需求分析需求分析需求分析户型居室偏好：户型居室偏好：通过市调发现：u三居室是主力需求户型，其中1卫比2卫更受偏好;u3室2厅1卫和3室2厅2卫各占总需求的39%和24%，和占73%；u二居室也占总需求的25%；四居室和占总需求的12%。u临沂对一居的接受度低。被访者表现出较明显的务实性，偏好紧凑型，功能房多的住宅。需求分析需求分析需求特征研究需求特征研究定位梳理定位梳理营销策略营销策略项目特性项目特性项目定位项目定位目录n市场定位市场定位q项目项目SWOT分析分析q市场定位市场定位n产品定位及概念设计方案产品定位及概念设计方案n客户定位客户定位n价格定位价格

42、定位项目定位项目定位本项目本项目SWOT分析分析T1. 未售出的存量房及潜在项目对未来市场形成巨大的潜在威胁T2. 住房消费日趋理性化 O1. 紧凑产品差异化使得本案在市场独树一帜，直接竞品项目较少O2. 产品的创新设计，可赋予项目更多内O3. 潜在客户偏好实用户型O4. 个性化精致产品是市场空缺W1. 由于地块关系，外部祊河景观较弱W2. 项目容积率高，舒适性程度降低W3. 水岸兰亭项目的直接竞争S1. 城市重点发展区域，临近商贸物流区，潜在购房群体庞大S2. 开发商君道品牌，高端项目外滩明珠的拉动优势S3. 区域认可高，交通便利，配套完善S4. 地处滨河高端居住板块内，中高端属性明显Wea

43、knesses劣势分析劣势分析 Strengths优势分析优势分析 Threats威胁分析威胁分析 Opportunities机会分析机会分析 市场定位项目定位项目定位核心价值整合君道于城市中心打造的精品新锐项目君道于城市中心打造的精品新锐项目关键词：中心、滨河、小盘、新锐、实用核心问题提炼：该项目与外滩明珠在运作上的差异、互补、衔接放大萃取为形象定位放大萃取为形象定位本项目本项目市场定位市场定位项目定位项目定位市场定位整体开发理念整体开发理念新精明主张新精明主张 & 新生活哲学新生活哲学q优势资源：都市生活新锐q物业组合：实用与创新的和谐q开发目标：实现经济效益最大化q定位要求：高价值形象塑

44、造项目定位项目定位市场定位新精明主张新精明主张舒适性舒适性实用性实用性建筑的精明建筑的精明景观的精明景观的精明户型的精明户型的精明空间的精明空间的精明“日子是过给自己的日子是过给自己的”“合适的，才是最好的合适的，才是最好的”“Fit is Best”整体开发理念整体开发理念项目定位项目定位市场定位精简的建筑现代简约的典范建筑，简约中透出城市的尊贵感。亲切的景观居住与景观环境的融合，充分发挥景观的观赏价值，提升居住品质。可以参与的实用景观园林，使社区有了生命力。经典的户型创新产品：错跃产品，隔层挑空露台紧凑户型80-130平米，二居三居物超所值的样板空间，满足都市新贵的城市居住理想。便利的商业

45、家门口的生活配套，实现商业升级的体验梦想。建筑建筑景观景观户型户型商业商业整体开发理念整体开发理念项目定位项目定位新精明主张新精明主张 将将“实用主义实用主义”最大化最大化市场定位新生活哲学新生活哲学“共生社区共生社区”的最优化的最优化功能的共生功能的共生人群的共生人群的共生交通的共生交通的共生空间的共生空间的共生整体开发理念整体开发理念项目定位项目定位市场定位 居住的生活哲学：居住建筑的城市感，增强对中高阶层的吸引力小户型建筑的魅力化，增强对中收入阶层的吸引力组团共享，提供多样化的邻里交往空间 居住人群的温和共生：中收入者 中高收入者实现的是中收入者和中高收入者的混合共生，而不是相对极端的穷

46、人和富人的混合共生。 交通的共生：通达性好，工作与休闲瞬间转换。 空间的共生：共享空间，多样化邻里交往空间重视公共空间的作用，给人们提供各种休闲、娱乐和各种交流的共享空间，提供多样化的邻里交往场所。新生活哲学新生活哲学 将将“共生社区共生社区”最优化最优化居住居住人群人群交通交通空间空间整体开发理念整体开发理念项目定位项目定位市场定位都市的都市的“壳壳”新精明主张新精明主张 & 新生活哲学新生活哲学实用的实用的“芯芯”实用性实用性都市化都市化建筑建筑景观景观户型户型商业商业整体开发理念整体开发理念项目定位项目定位市场定位n市场定位市场定位n产品定位及概念设计方案产品定位及概念设计方案n客户定位

47、客户定位n价格定位价格定位项目定位项目定位总体规划设计建议总体规划设计建议规划指导思想 规划设计注重内部景观的营造， 使内部尺度更加符合人居生活要求; 外部景观利用最大化;处理好与周边建筑的关系;楼型选择上，考虑建造成本的控制，提高产品的性价比; 户型设计方正实用，提高其舒适性； 丰富产品形式，突出产品亮点，增强其附加值; 南北通透，提升户型均好性; 从规划及产品设计上提高其项目的综合竞争力，最终达到快速销售;产品定位产品定位产品定位经济技术指标:q可建设用地面积： 2.45万平米；q容积率：3.0q总建筑面积：7.35万平米万平米；住宅部分：6.99万平米一梯四户(18F)：2.84万平米一

48、梯八户(33F)：2万平米一梯四户(33F)：1.55万平米一梯四户(18F)：0.6万平米商业及会所：0.36万平米总平面图总体规划设计建议总体规划设计建议产品定位18F18F18F18F18F18F33F33F产品定位产品定位总体规划设计建议总体规划设计建议鸟瞰示意图 产品定位产品定位产品定位总体规划设计建议总体规划设计建议鸟瞰示意图 产品定位产品定位产品定位产品定位一梯四户(18F)：2.84万平米一梯八户(33F)：2万平米一梯四户(33F)：1.55万平米一梯四户(18F)：0.6万平米18F18F18F18F18F18F33F33F楼型及户型分布建议：一梯八户，约一梯八户，约2万平

49、米万平米二居为主，少量一居二居为主，少量一居平跃结合平跃结合全部户型全部户型80-90平米平米一梯四户，约一梯四户，约1.5万平米万平米三居为主，平层三居为主，平层强调观景及开阔视野强调观景及开阔视野110-135平米平米一梯四户，约一梯四户，约2.8万平米万平米二居、二居半二居、二居半100-110平米平米端单元端单元110三居，南向三居，南向101平米小跃层平米小跃层总体规划设计建议总体规划设计建议产品定位产品定位产品定位18F18F18F18F18F18F33F33F户型配比：总体规划设计建议总体规划设计建议面积区间面积区间套数套数套数比套数比面积面积套数比套数比90-100平米平米28

50、141.6%2529036.3%100-110平米平米27040.0%2880041.4%110-120平米629.2%713010.2%135平米629.2%837012.0%675100.0%69590100.0%产品定位产品定位18F18F18F18F18F 一梯四户（1F)v 隔层挑空露台设计，增强了空间的丰富隔层挑空露台设计，增强了空间的丰富v 空调机位的处理，保证了立面的完整性空调机位的处理，保证了立面的完整性产品定位户型规划及平面设计建议户型规划及平面设计建议v 107107平米，二居半平米，二居半v 空间方正空间方正v 露台、阳台露台、阳台产品定位产品定位 一梯四户（1F)产品

51、定位户型规划及平面设计建议户型规划及平面设计建议v 101101平米，二居平米，二居v 小跃层，空间方正小跃层，空间方正v 南向挑空露台南向挑空露台产品定位产品定位v挑空露台设计，增强空间的舒适度，跃层，动静分区明确。产品定位 一梯四户（1F)户型规划及平面设计建议户型规划及平面设计建议产品定位产品定位产品定位33F户型规划及平面设计建议户型规划及平面设计建议 一梯四户（31F)v 角窗、阳光房改善采光，增加生活情趣，角窗、阳光房改善采光，增加生活情趣，赋予户型赋予户型“半居半居”等附加价值的同时，增等附加价值的同时，增加项目卖点。加项目卖点。v 南北通透，南北通透，135135平米，三居平米

52、，三居v 南向，南向，115115平米，紧凑三居平米，紧凑三居产品定位产品定位 一梯四户端单元变化v 端单元户型面积可适当放大，设计做到多样性，端单元户型面积可适当放大，设计做到多样性，三面采光，四明设计。三面采光，四明设计。产品定位户型规划及平面设计建议户型规划及平面设计建议产品定位产品定位ABCD復式單元-下層DUPLEX (LOWER LEVEL)产品定位33F户型规划及平面设计建议户型规划及平面设计建议 一梯八户（31F)復式單元-上層DUPLEX (LOWER LEVEL)产品定位产品定位户型亮点建议户型亮点建议“紧凑户型紧凑户型”的创新性和魅力化的创新性和魅力化让紧凑空间创造舒适生

53、活让紧凑空间创造舒适生活流动的流动的空间空间趣味的趣味的空间空间延伸的延伸的空间空间产品定位产品定位产品定位流动的流动的空间空间趣味的趣味的空间空间延伸的延伸的空间空间“紧凑户型紧凑户型”的创新性和魅力化的创新性和魅力化让紧凑空间创造舒适生活让紧凑空间创造舒适生活户型亮点建议户型亮点建议产品定位产品定位产品定位流动的流动的空间空间趣味的趣味的空间空间延伸的延伸的空间空间户型亮点建议户型亮点建议产品定位产品定位“紧凑户型紧凑户型”的创新性和魅力化的创新性和魅力化让紧凑空间创造舒适生活让紧凑空间创造舒适生活产品定位建筑风格及立面建议建筑风格及立面建议 建议采用简约的现代风格简约的现代风格 需体现建

54、筑的价值感价值感，材料不宜全部用涂料，尽量使用面砖或局部石材、金属面砖或局部石材、金属等，尽量避免用过于跳跃的、亮丽的色彩，可通过不同材质的搭配形成自然的色调区分 立面造型简约又不失美观，可通过阳台、窗户、百叶等，使简约的立面同样有好的光影效果 高层高层可使用相对浅色色调相对浅色色调，局部可出现弧形阳台或窗户，使其显得更为轻松和随意。产品定位产品定位产品定位 楼型设计与建筑外观楼型设计与建筑外观 此立面整体轻盈，体块关系协调性强； 建筑的个性色彩表达强烈，立面纵向关系的处理整体，色彩干净有生气； 分割分段较均质，屋顶的处理与立面的形式感结合紧密。产品定位概念方案概念方案产品定位 楼型设计与建筑

55、外观楼型设计与建筑外观概念方案概念方案环境设计亮点环境设计亮点情趣化情趣化都市化都市化立体化立体化参与化参与化交流化交流化注意事项：注意事项：产品亮点应分批分步推出，以求具备产品亮点应分批分步推出，以求具备“持续性超越持续性超越”的能力。的能力。产品定位产品定位园林景观设计建议园林景观设计建议产品定位都市化都市化立体化立体化产品定位产品定位园林景观设计建议园林景观设计建议产品定位交流化交流化情趣化情趣化产品定位产品定位园林景观设计建议园林景观设计建议产品定位参与化参与化产品定位产品定位园林景观设计建议园林景观设计建议产品定位产品梳理产品梳理区位解读城市价值：老城区/滨河大道/商贸物流/聚才路/

56、配套齐全/成熟便利未来价值：城市中心/商贸繁荣/祊河景观/无限生活/都市核心规划解读产品价值：现代时尚/创新设计/较高品质/开放型商业/未来价值：同城市和谐共生/都市无限生活产品定位产品定位产品定位建筑解读建筑价值：与时代共生/与客群共生/与商业共生/ 与发展共生未来价值：都市有机生活空间附加价值：君道品牌/个性产品/精装生活/ 高质物业服务n市场定位市场定位n产品定位及概念设计方案产品定位及概念设计方案n目标客户定位目标客户定位n价格定位价格定位项目定位项目定位市场 定位目标客户定位目标客户定位目标客群细分城市青年白领阶层城市青年白领阶层首要目标客群首要目标客群城市投资购买者城市投资购买者首

57、要目标客群首要目标客群其他区域散客其他区域散客主要发展客群主要发展客群周边区县财富阶层周边区县财富阶层主要发展客群主要发展客群根据市场调研结果以及项目自身产品情况表明，临沂市区工作的青年白领阶层以及一部分投资者构成了本项目的主力客群。市场 定位目标客户定位目标客户定位目标客群特征首要目标客群：城市青年白领阶层首要目标客群：城市青年白领阶层p 区域来源：家在城市中心或到城市工作的客群，以本地人为主，目前主要在市区各企事业单位工作； p 年龄结构：主要集中在24-35岁之间，家庭生命周期处于建立期或初期；p 工作特征：处于事业的初期，主要为各企事业单位的职员或中层管理者；p 特征综述：为首次购房或

58、换代升级的中青家庭，对总价较为敏感，属于城市务实主义。市场 定位目标客户定位目标客户定位首要目标客群：城市投资购买者首要目标客群：城市投资购买者目标客群特征p 区域来源：主要以本市人群为主。p 客户特征：主要为本市企业管理层、私营企业主等，收入较高，生活条件优越；p 购房因素：多次置业经验，看重区域价值提升空间，房屋户型面积不宜过大。市场 定位目标客户定位目标客户定位主要发展客群：周边区县财富阶层主要发展客群：周边区县财富阶层目标客群特征主要发展客群：其他区域散客主要发展客群：其他区域散客特征描述：主要为由于业务关系，在本市区常驻的客群，以私营企业主居多。他们大多收入较高，家庭结构简单，主要倾

59、向于中小户型。因此，作为“临时性住宅”，他们大多对项目的区域位置以及升值潜力较为看中。特征描述：主要为临沂本市人，看好区域的发展前景，购房主要动因为换代升级或为子女购房，对项目的户型以及小区氛围比较看重。n市场定位市场定位n产品定位及概念设计方案产品定位及概念设计方案n客户定位客户定位n价格定位价格定位项目定位项目定位市场 定位价格定位价格定位通过上述分析，得出本项目的单价为：3600元左右，元左右，总价控制在28万万-48万之间万之间项目均价系数测算表项目均价系数测算表项目本项目本项目东方花苑东方花苑观河苑二期观河苑二期开元上开元上城城滨河国滨河国际际沂龙湾沂龙湾平均价格（元/m2）3595

60、.7538003300420040003300权重（）22%19%22%17%20%位置20%1414141789周边配套15%1212121357外部景观15%675583交通环境15%1313131478项目规模20%9109171518工程进度10%488978开发商品牌5%433544总分总分100%626764805457通过市场比较法，选择典型竞争楼盘进行各项权重对比，预测得出本项目价格注：此参考价格主要根据现行市场情况制定，最终价格需随着市场的变化以及自身情况，由双方共同调整确定定位梳理定位梳理营销策略营销策略项目特性项目特性项目定位项目定位目录n形象定位形象定位n销售策略销售策

61、略n推广策略推广策略营销策略营销策略形象定位形象定位对项目的认识项目卖点梳理滨河区滨河区临沂城市新中心 潜力发展板块滨河路主干道交通便利四通八达低总价 高品位享受 高性价比交通交通价格价格80-130两居三居 实用户型 产品产品定位自我，需从认识自我开始定位自我，需从认识自我开始营销策略形象定位形象定位滨河首席高性价比宜居社区滨河首席高性价比宜居社区 关键词：关键词：低总价低总价 高性价比高性价比 宜居宜居 实用户型实用户型 通过对卖点的层层梳理，我们对本项目在市场上的形象定位有了清晰的判断从卖点着手，直击客户最敏感部位。营销策略n形象定位形象定位n销售策略销售策略q销售目标销售目标q销售阶段

62、划分销售阶段划分q价格策略价格策略q促销策略促销策略n推广策略推广策略营销策略营销策略销售策略销售策略营销策略2008年年4月月-2008年年10月初，计划完成销售率月初，计划完成销售率90，销售总金额为销售总金额为2.268亿元。亿元。销售目标销售目标业绩业绩盈盈利利销售策略销售策略营销策略销售阶段划分销售阶段划分客户积累p07年9月-08年3月p完成客户积累1000组开盘强销p08年4月-08年6月p完成60的销售率持续强销售p08年7月-08年9月p完成90的销售率有效的销售控制保证高效的销售业绩！本项目销售阶段划分收尾期p08年10月-08年11月p完成剩余户型销售营销策略价格策略：价

63、格策略：低开平走，快速销售，迅速回款的销售总策略低开平走，快速销售，迅速回款的销售总策略 首先以低总价吸引客群，并根据销售节奏，对销售价格进行上调，形成项目热销氛围，促进成交。销售策略销售策略营销策略促销策略：促销策略：低折扣、大实惠的开盘销售策略低折扣、大实惠的开盘销售策略开盘实行及具震撼力的促销措施，前100名签约客户享受购房最低折扣，且享有高中奖率的抽奖机会，奖品按等级可设置为空调、冰箱、电视机、洗衣机、电磁炉、电饭锅、豆浆机、吹风机等各种家电，中奖率达80%，迅速吸引市场眼球。销售策略销售策略n形象定位形象定位n销售策略销售策略n推广策略推广策略q推广总思路推广总思路q推广费用推广费用

64、营销策略营销策略营销策略营销策略营销策略一拳重击一拳重击+ +五指发力五指发力+推广总思路：推广总思路：营销策略营销策略营销策略一拳重击一拳重击以以低总价策略低总价策略占领市场，实现快速销售占领市场，实现快速销售项目目标客群对总价的高敏感度项目目标客群对总价的高敏感度项目面临快速消化、迅速回款的艰巨任务项目面临快速消化、迅速回款的艰巨任务周边市场项目的竞争压力周边市场项目的竞争压力营销策略营销策略营销策略五指发力五指发力活动战略活动战略窄众战略窄众战略客户战略客户战略联动战略联动战略大众战略大众战略高性价高性价比宜居比宜居社区社区营销策略营销策略营销策略联动战略：联动战略：借势借力，合纵联横；

65、一箭双雕，实现共赢借势借力，合纵联横；一箭双雕，实现共赢“外滩明珠”项目经过一段时间的宣传推广，在临沂市场上积累了较高的知名度和美誉度。因此，本项目需要充分利用外滩明珠的各方面资源，一方面可大大节省自身推广成本，另一方面则可借助外滩明珠的肩膀，成就项目的快销热销。营销策略营销策略营销策略联动战略：联动战略：客户资源调动拥有客户，就拥有了一半的胜利！拥有客户，就拥有了一半的胜利！截至到目前为止，“外滩明珠”已经积累的上千组客户。通过来访客户分析，本项目来访客群呈现以下几个特点：p90%以上为兰山区本地人群；p年龄在25-35岁之间，以个体、私营企业主居多；p户型需求为80-150左右的两居或三居

66、；p对价格、环境等因素最为重视。由此可见，外滩明珠来访客群与本项目的客群存在一定的重叠性。但由于外滩明珠项目为本市高端项目，价格较高，诸多客群因其实力问题而望尘莫及，因此，可充分调动这部分客户资源为我所用，将目标客群一网打尽。营销策略营销策略营销策略联动战略：联动战略：配套共享外滩明珠作为临沂首席高档住宅，拥有高档次的会所配套以及知名的双语幼儿园，本项目可充分利用其配套优势吸引客户。对于本项目的购房客户，可享受外滩明珠高档会所贵宾级的服务以及子女优惠入学等极具诱惑力的条件，以“低投入，高享受”的，作为本项目的一大亮点和卖点。一间普通的房子，帮你圆一个奢华的梦一间普通的房子，帮你圆一个奢华的梦营销策略营销策略营销策略联动战略：联动战略：渠道利用渠道利用为节省本项目推广成本，可充分利用外滩明珠的宣传渠道进行推广。p售楼处：充分利用外滩明珠市中心售楼处的有利资源，专设接待台以及项目展架等； p报广：在外滩明珠的平面报广上，以信息条的形式发布本项目情况介绍，直接追诉项目卖点。 如：滨河区 80-130精品两居、三居限量抢购中。君子性非异也，善假于物也！君子性非异也，善假于物也！营销策略营销策略