成都蓝山美树定位总报告 100页

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1、成都三佳房地产开发有限公司成都三佳房地产开发有限公司20052005年年1 1月月234项目宗地地处人南延线终点，占地面积项目宗地地处人南延线终点，占地面积400余亩；有浅丘平地，毗邻麓山高档住宅余亩；有浅丘平地，毗邻麓山高档住宅区；项目地块优劣势明显，区域内竞争较为激烈。客户希望：区；项目地块优劣势明显，区域内竞争较为激烈。客户希望： 项目启动快，在项目启动快，在2005年前半年登记年前半年登记 销售速率好，能较快速回收资金销售速率好，能较快速回收资金 产品能从周边大盘的竞争包围中脱颖而出产品能从周边大盘的竞争包围中脱颖而出 符合市场主流需求条件并能在引导市场中做出房地产价值符合市场主流需求

2、条件并能在引导市场中做出房地产价值策划部将采用策略化的市场研究手段：策划部将采用策略化的市场研究手段： 在显现数据方面解决递进挖掘，关联解读，并结合其他背景资料进行分析，在显现数据方面解决递进挖掘，关联解读，并结合其他背景资料进行分析，以更好满足客户在数据解读等策略利用方面的行动需要。以更好满足客户在数据解读等策略利用方面的行动需要。策划部将同时采用推广性的市场研究手段：策划部将同时采用推广性的市场研究手段： 在定位研究的同时，围绕项目的速率追求和后期行销储备一批目标诚意购房在定位研究的同时，围绕项目的速率追求和后期行销储备一批目标诚意购房客户，为项目的客户，为项目的“接触式接触式”营销构建核

3、心与价值客源。营销构建核心与价值客源。5提供正确甚至准确的市场定位，并要为销售速率的实现构建和储备核心客源。提供正确甚至准确的市场定位，并要为销售速率的实现构建和储备核心客源。准确把握项目依托的区位环境、准确把握项目依托的区位环境、 板块地产比对竞争环境及目标市场微观环境。板块地产比对竞争环境及目标市场微观环境。包括目标市场规模、结构、三角差异定位（市场定位、自我条件定位与竞争定包括目标市场规模、结构、三角差异定位（市场定位、自我条件定位与竞争定位）、有效购买力、目标细分群体行为、心理、利益追求等综合状况及支持理位）、有效购买力、目标细分群体行为、心理、利益追求等综合状况及支持理由或障碍。由或

4、障碍。明确市场与产品方向定位。明确市场与产品方向定位。 包括项目的市场渗透度、产品类型细分、面积大小、包括项目的市场渗透度、产品类型细分、面积大小、建筑风格、外观立面、建筑形态功能、价格区间、核心卖点挖掘与发现、产品建筑风格、外观立面、建筑形态功能、价格区间、核心卖点挖掘与发现、产品包装与营销推广等包装与营销推广等指导项目的产品策划和物业形态设计指导项目的产品策划和物业形态设计为强化三佳公司开发新形象、提升地产与房产价值、制定价格策略提供市场回为强化三佳公司开发新形象、提升地产与房产价值、制定价格策略提供市场回应依据应依据为产品营销推广提供利益与吸引点为产品营销推广提供利益与吸引点通过前述问题

5、的组合研究，构建目标项目的市场有效需求的客源支撑条件。通过前述问题的组合研究，构建目标项目的市场有效需求的客源支撑条件。6 区位环境研究区位环境研究 研判南沿线及华阳的房地产供求现状与趋势及市场竞争力研判南沿线及华阳的房地产供求现状与趋势及市场竞争力 比对城南、城东板块，比对不同产品档次的供求与竞争，明确本项比对城南、城东板块，比对不同产品档次的供求与竞争，明确本项目的市场位置目的市场位置 市场定位研究市场定位研究 考量相对较大的机会市场空间考量相对较大的机会市场空间 明确项目的细分目标群体明确项目的细分目标群体 挖掘并发现项目与目标客户最近的距离点和最大的价值点、利益点挖掘并发现项目与目标客

6、户最近的距离点和最大的价值点、利益点 提出符合目标细分市场需求的产品规划设计要点提出符合目标细分市场需求的产品规划设计要点 寻求在区位认同方面的市场障碍突破寻求在区位认同方面的市场障碍突破7泛城南区域购房者定性座谈会：泛城南区域购房者定性座谈会： 总场次：男女共总场次：男女共4场，场，25-55岁岁泛城南定量调查泛城南定量调查 定量入户调查定量入户调查 300样本样本 在城南三环路外购房，能承受在城南三环路外购房，能承受3000元元/平米的价格平米的价格 购房者特定楼盘售楼处拦截访问购房者特定楼盘售楼处拦截访问 100样本样本 共访问共访问10个楼盘，每个楼盘个楼盘，每个楼盘10个样本个样本区

7、域板块和竞品研究区域板块和竞品研究 相关区域板块比对分析相关区域板块比对分析 区域内可类比楼盘个案研究（区域内可类比楼盘个案研究（3个）个）89中国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业中国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业，在，在2003年中国年中国GDP增增长的长的9.3个百分点中，有个百分点中，有1.8个百分点是由房地产业直接贡献的。个百分点是由房地产业直接贡献的。中国房地产直接带动了中国房地产直接带动了57个相关产业的产出增长，没有一个其它行业有个相关产业的产出增长，没有一个其它行业有如此广泛的行业推动力。如此广泛的行业推动力。1998年以来，中国房地产开发、投资、竣工面年以来，中

8、国房地产开发、投资、竣工面积、销售面积始终保持了年均积、销售面积始终保持了年均20%左右的增长。左右的增长。2003年中国住宅投资占年中国住宅投资占GDP比例超过了美国，已经达到了比例超过了美国，已经达到了5.7%.而且在美而且在美国房地产业作为国民经济的三大支柱产业（汽车、医药、房地产），已国房地产业作为国民经济的三大支柱产业（汽车、医药、房地产），已经持续了经持续了50多年。多年。2020年，中国的城镇人口将达到年，中国的城镇人口将达到10.2亿人，年增长亿人，年增长4%，城镇住宅存量面，城镇住宅存量面积将达到积将达到330亿平米，比亿平米，比2004年将净增长年将净增长198.5亿平方米

9、，每年平均需要亿平方米，每年平均需要增长增长12.4亿平方米。亿平方米。正如正如SOHO老总潘石屹所说，现在城市中的置业者就跟老总潘石屹所说，现在城市中的置业者就跟70-80年代那些等年代那些等待包产到户的农民心里想得差不多，他们内心深处梦想着有一套自己的待包产到户的农民心里想得差不多，他们内心深处梦想着有一套自己的不动产住宅（二亩三分地）才觉得心里踏实。因此，不动产住宅（二亩三分地）才觉得心里踏实。因此，巨大的住房需求依巨大的住房需求依旧在成都市有强大的源源不断的支撑，房地产至少还需要高速发展旧在成都市有强大的源源不断的支撑，房地产至少还需要高速发展10年年左右才能趋于平衡状态。左右才能趋于

10、平衡状态。10开发投资开发投资291.41亿元，继续保持强劲势头亿元，继续保持强劲势头2004年成都市住宅完成投资年成都市住宅完成投资185.60亿元亿元 ，住宅在建规模达到，住宅在建规模达到2252.92万平米。万平米。其规模和水平无论是在西部城市还是在全国大中城市中均处于中上水平其规模和水平无论是在西部城市还是在全国大中城市中均处于中上水平 商品房销售商品房销售1129万平米，保持旺销势头万平米，保持旺销势头商品房销售连续几年保持旺盛的销售势头，商品房销售连续几年保持旺盛的销售势头，2004年比上年增长年比上年增长16.8%。商品房销售。商品房销售额达到额达到306.27亿元，增长亿元，增

11、长51.2% 个人住房贷款消费迅速增长，年末个人住房贷款余额达到个人住房贷款消费迅速增长，年末个人住房贷款余额达到338.93亿元，增长亿元，增长28.3%。房价每平米上涨房价每平米上涨356元，平均房价元，平均房价2452元元/平米平米全市含经济适用房在内的商品房平均房价为全市含经济适用房在内的商品房平均房价为2452元，每平米上涨元，每平米上涨356元，涨幅为元，涨幅为16.98%。房价上涨是成本推动、商品房品质提升和消费需求共同作用的结果。房价上涨是成本推动、商品房品质提升和消费需求共同作用的结果。商品住宅空置大幅下降，处于供求基本平衡、供销两旺发展轨道商品住宅空置大幅下降，处于供求基本

12、平衡、供销两旺发展轨道在开发规模不断扩大的情况下，空置商品房大幅下降。在开发规模不断扩大的情况下，空置商品房大幅下降。2004年年12月末，住宅空置月末，住宅空置58.82万平米，比去年同期下降万平米，比去年同期下降59.1%；结合竣工和销售看，空置率处于较低水平结合竣工和销售看，空置率处于较低水平,已处于适量空置区间下限，反映出成都已处于适量空置区间下限，反映出成都房地产市场仍处于供求基本平衡、供销两旺的良性发展轨道。房地产市场仍处于供求基本平衡、供销两旺的良性发展轨道。11整体房价会稳中有升整体房价会稳中有升 受开发成本和市场供求关系等原因的影响，今年成都的房价将继续保持上涨受开发成本和市

13、场供求关系等原因的影响，今年成都的房价将继续保持上涨的趋势。的趋势。 从开发成本上看，今年的房产开发成本没有出现下降，土地、钢材、水泥、从开发成本上看，今年的房产开发成本没有出现下降，土地、钢材、水泥、玻璃等建筑材料价格也出现上涨，这将推动房价走高。玻璃等建筑材料价格也出现上涨，这将推动房价走高。 从市场供求看，供应仍然吃紧；随着政府经营城市成绩的显现，成都的城市从市场供求看，供应仍然吃紧；随着政府经营城市成绩的显现，成都的城市形象提升，区域集聚力增强。越来越多的外地人到成都购房，又增大了房产形象提升，区域集聚力增强。越来越多的外地人到成都购房，又增大了房产的需求，这也将导致房价上涨。的需求，

14、这也将导致房价上涨。 从整体上看，成都的房价还没有达到大家不能承受的程度。因此，我们预测从整体上看，成都的房价还没有达到大家不能承受的程度。因此，我们预测今年的房价仍将保持上涨的趋势，并且是稳中有升，全年涨幅不会超过今年的房价仍将保持上涨的趋势，并且是稳中有升，全年涨幅不会超过10%。住宅房价不会像住宅房价不会像2004年疯长年疯长 由于中央政府及央行等不断在采取措施，限制炒房抑制房价上涨，而在土地由于中央政府及央行等不断在采取措施，限制炒房抑制房价上涨，而在土地供应方面，由于去年下半年成都土地市场集中放量，使得全年的供应量超过供应方面，由于去年下半年成都土地市场集中放量，使得全年的供应量超过

15、5000亩。亩。 虽然这些土地未必在今年全部进行开发，但加上以往的存量土地开发，今年虽然这些土地未必在今年全部进行开发，但加上以往的存量土地开发，今年上市的商品房不会少于去年，而在购房需求日益紧缩的成都，上市的商品房不会少于去年，而在购房需求日益紧缩的成都，2005年成都楼年成都楼市的整体房价将不再如市的整体房价将不再如2004年般疯涨！年般疯涨！1213郊县购房者首选双流郊县购房者首选双流/华阳华阳/中和（中和（34%），其次是龙泉），其次是龙泉/十陵十陵/同安（同安（21.3%）和温江（和温江（19.3%）。项目区域是购房者的首选区域。）。项目区域是购房者的首选区域。双流/华阳/中和34%

16、龙泉/十陵/同安21%温江19%都江堰/青城山11%郫县/犀浦9%新都3%新津1%青白江1%大邑1%其他3%资料来源：本公司2004年12月郊区县购房相关调查 N=30014双流/华阳/中和34%其他66%按成都市按成都市140万户计算，未来两年内已确定在三环路以外郊县买房的共有万户计算，未来两年内已确定在三环路以外郊县买房的共有79800户。户。成都市居民有成都市居民有2.7万户会选择未来两年在双流万户会选择未来两年在双流/华阳华阳/中和购房。中和购房。未来两年内没购房打算84%未来两年内有购房打算16%三环路外的郊区县38%未定6%三环路内的成都市区56%郊县94%未定/郊区6%资料来源：

17、本公司2004年12月郊区县购房相关调查 N=30015北北东东西西南南成都成都市区市区龙泉龙泉/十陵十陵/同安同安21.33%（32人）人）双流双流/华阳华阳/中和中和34%（51人）人）温江温江19.33%（29人）人）青城山青城山/都江堰都江堰11.33%(17人人)郫县郫县/犀浦犀浦8.67%(13人人)新都新都2.67%(4人人)新津新津2.67%(4人人)空气好空气好自然环境好自然环境好交通方便交通方便离成都近离成都近交通方便交通方便居住环境好居住环境好交通方便交通方便离成都近离成都近发展前景好发展前景好交通方便交通方便空气绿化好空气绿化好离成都近离成都近交通方便交通方便离成都近离

18、成都近居住环境好居住环境好交通方便交通方便离成都近离成都近居住环境好居住环境好自然环境好自然环境好/绿化好绿化好经济发展快经济发展快16北北东东西西南南上风上水上风上水餐饮、休闲娱乐集中餐饮、休闲娱乐集中 开发成规模、无断层开发成规模、无断层资源接近饱和，选择范围较小资源接近饱和，选择范围较小不少人依旧看好城西不少人依旧看好城西被拒绝的领地被拒绝的领地安全是困扰城北最大的问题安全是困扰城北最大的问题政府的发展策略启动了城东发展政府的发展策略启动了城东发展但起步晚、基础差，但起步晚、基础差，“东穷东穷”面面貌还未得到明显改变貌还未得到明显改变居住环境正在改善，但变化只是居住环境正在改善，但变化只

19、是开始，成熟尚需时日开始，成熟尚需时日基础好、起点高基础好、起点高生活配套齐全生活配套齐全政府南迁给予更多信心和希望政府南迁给予更多信心和希望居住人口素质高，中产以上阶层聚集地居住人口素质高，中产以上阶层聚集地城南是他们理想的居住区域城南是他们理想的居住区域17核心城区：商业中心核心城区：商业中心/ /第一代老小区，已无选第一代老小区，已无选择空间择空间中心城区：第二代老小区中心城区：第二代老小区/ /老商品房小区，选择空老商品房小区，选择空间极有限间极有限新城区：未来的居住趋新城区：未来的居住趋势，选择范围最大势，选择范围最大主城区：新商品房小区集主城区：新商品房小区集中，目前的居住热点，选

20、中，目前的居住热点，选择空间日益缩小择空间日益缩小一环路内一环路内一二环之间一二环之间二三环之间二三环之间三环路外三环路外18老城南老城南新城南新城南分界线分界线生态生态绿化率低、空气质量较差、噪音大 绿化率低、空气质量较差、噪音大 绿化率高、空气清新、噪音小 绿化率高、空气清新、噪音小 治安治安治安良好治安良好地处成都与双流交界处，存在治安空白 地处成都与双流交界处，存在治安空白 居民素质居民素质 居民素质参差不齐 居民素质参差不齐 中产聚集地，居民素质高中产聚集地，居民素质高环境氛围环境氛围 热闹、繁华、餐饮、休闲娱乐发达 热闹、繁华、餐饮、休闲娱乐发达 冷清，缺乏都市感冷清，缺乏都市感生

21、活配套生活配套 就医、就学方便 就医、就学方便 缺少医院、学校 缺少医院、学校 居住档次居住档次 楼盘档次高低不一楼盘档次高低不一 高档楼盘集中、成规模高档楼盘集中、成规模老城南与新城南的分界线是三环路老城南与新城南的分界线是三环路19 60%以上购房者认为项目所在区域是以上购房者认为项目所在区域是“快速发展的新快速发展的新城区城区”。 各有各有40%购房者认为区域适合第一居所和目前第二居购房者认为区域适合第一居所和目前第二居所，今后第一居所。所，今后第一居所。 区域的障碍性主要表现在离城太远、上下班不方便，区域的障碍性主要表现在离城太远、上下班不方便，因此，对于在市区工作的人来说，交通成本将

22、不仅是因此，对于在市区工作的人来说，交通成本将不仅是本项目而且是区域所有项目面临的最大障碍。本项目而且是区域所有项目面临的最大障碍。20绝大多数购房群体看好人南延线三环外两侧区域房屋绝大多数购房群体看好人南延线三环外两侧区域房屋其原因首先是其自身自然条件因素（如绿化环境、道路条件、空气条件），其原因首先是其自身自然条件因素（如绿化环境、道路条件、空气条件），其次是政策因素（市政府南迁、向东向南发展政策、将成为城市副中心），其次是政策因素（市政府南迁、向东向南发展政策、将成为城市副中心），第三是自身配套条件因素（如优越的交通条件等）第三是自身配套条件因素（如优越的交通条件等）他们走访过的楼盘有左

23、岸花都、御府花都、怡丰新城、远大都市风景、亲水他们走访过的楼盘有左岸花都、御府花都、怡丰新城、远大都市风景、亲水湾、黄金海岸、融城理想、府河菁华、雅俊、城南春天、天府长城等湾、黄金海岸、融城理想、府河菁华、雅俊、城南春天、天府长城等他们心目中已有理想楼盘的占他们心目中已有理想楼盘的占48%，还有近一人心目中尚未有理想楼盘。因，还有近一人心目中尚未有理想楼盘。因此，这对本项目速战速决将是一个极大的利好。此，这对本项目速战速决将是一个极大的利好。心目中理想楼盘打动他们的原因首先是房屋本身（如户型设计、价格等），心目中理想楼盘打动他们的原因首先是房屋本身（如户型设计、价格等），其次是小区外周边环境（

24、交通、周边环境），第三是次小区内环境的营造其次是小区外周边环境（交通、周边环境），第三是次小区内环境的营造（绿化面积、物管等）（绿化面积、物管等）他们对房屋外观的喜好比较分散，但相对来说怡丰新城（他们对房屋外观的喜好比较分散，但相对来说怡丰新城（13%）、左岸花都）、左岸花都（11%）、万科城市花园（）、万科城市花园（11%）楼盘的房屋外观的比例最大）楼盘的房屋外观的比例最大他们购房主要是作为第一居所，本区域中有一成的购房者将其作为第二居所。他们购房主要是作为第一居所，本区域中有一成的购房者将其作为第二居所。21 政策优势：政府南迁，今后的新城市区政策优势：政府南迁，今后的新城市区 生态优势：

25、自然生态好，绿化条件好生态优势：自然生态好，绿化条件好 交通优势：交通便捷，适合做第一居所交通优势：交通便捷，适合做第一居所 需求优势：购房绝对热点区域，离购房者心理距离近需求优势：购房绝对热点区域，离购房者心理距离近 档次优势：高起点、规划超前、高尚社区集中、居住档次高档次优势：高起点、规划超前、高尚社区集中、居住档次高 价格优势：消费者认同同样品质的住房南边要比其它区域高价格优势：消费者认同同样品质的住房南边要比其它区域高200-300元元/平米有市场认同度和支撑平米有市场认同度和支撑 因此，策划部认为，城南是目前和今后的最理想居住区域，因此，策划部认为，城南是目前和今后的最理想居住区域，

26、有强烈的市场追捧力量和需求支撑。比市区传统板块更有优有强烈的市场追捧力量和需求支撑。比市区传统板块更有优势，高起点的规划设计、开发理念和建筑品质。同时兼有居势，高起点的规划设计、开发理念和建筑品质。同时兼有居住和投资、第一居所和第二居所等的双重价值。住和投资、第一居所和第二居所等的双重价值。22 交通障碍：的确离城区较远，交通成本较高交通障碍：的确离城区较远，交通成本较高 配套障碍：医院、学校配套尚未跟上，缺乏成熟配套配套障碍：医院、学校配套尚未跟上，缺乏成熟配套 氛围障碍：较为冷清，缺乏都市繁华氛围，没有都市感氛围障碍：较为冷清，缺乏都市繁华氛围，没有都市感 策划部认为，区域的三大障碍是暂时

27、的，会随着居民入住而策划部认为，区域的三大障碍是暂时的，会随着居民入住而得到改善，从未来看，这些障碍均会得到较好解决。得到改善，从未来看，这些障碍均会得到较好解决。2324成都新城南的发展规划，将新城南确定为成都新城南的发展规划，将新城南确定为“分担成都市中心城区交通物分担成都市中心城区交通物流、商贸服务、休闲娱乐、生态居住、高新产业等城市功能流、商贸服务、休闲娱乐、生态居住、高新产业等城市功能”，以解决，以解决城市的可持续发展问题。城市的可持续发展问题。城南板块向来是房地产开发商必争之地，和城东一起是今年的今年开发城南板块向来是房地产开发商必争之地，和城东一起是今年的今年开发最活跃的区域。目

28、前，大城南以玉林、神仙树、棕树为主的城市区域为最活跃的区域。目前，大城南以玉林、神仙树、棕树为主的城市区域为纽带，向外扩张到华阳、牧马山、中和镇、东升镇等几大片区，呈现出纽带，向外扩张到华阳、牧马山、中和镇、东升镇等几大片区，呈现出百花争艳的局面。百花争艳的局面。 在在2004年，成都政府与众多强势发展企业将目光焦点齐齐锁定在人南延年，成都政府与众多强势发展企业将目光焦点齐齐锁定在人南延线至华阳的广阔地域这块天生注定要成为成都新中心的城南福地，线至华阳的广阔地域这块天生注定要成为成都新中心的城南福地，在区位上因为紧靠老城南，经济动脉的延续变得简单，政府大手笔的宏在区位上因为紧靠老城南，经济动脉

29、的延续变得简单，政府大手笔的宏图规划为发展提供了空间与可能。图规划为发展提供了空间与可能。2005年，城南副中心将初具规模，大批企事业单位将陆续进驻新城南，年，城南副中心将初具规模，大批企事业单位将陆续进驻新城南，这将带动房地产业的迅猛发展，在天府大道两侧有天府长城、御府花都、这将带动房地产业的迅猛发展，在天府大道两侧有天府长城、御府花都、远大都市风景、心怡左岸花都、城南名著，以及和记黄埔的远大都市风景、心怡左岸花都、城南名著，以及和记黄埔的“地王地王”项项目等，社区开发规模普遍都比较大，其中不乏面积上千亩的楼盘。目等，社区开发规模普遍都比较大，其中不乏面积上千亩的楼盘。 25南地王南地王和记

30、黄埔地块和记黄埔地块 21亿元的总成交额亿元的总成交额“天价天价“拿下南部新城拿下南部新城“地王地王”，预示着南部新城的住宅开，预示着南部新城的住宅开发进入了一个更加火热的时期。开发成本将在发进入了一个更加火热的时期。开发成本将在4500元平方米左右，这也意味元平方米左右，这也意味着该区域住宅的价格将会超过着该区域住宅的价格将会超过5000元平方米。元平方米。 但是在但是在2005年推出量估计不是年推出量估计不是很大。很大。天府长城天府长城 在开发商解决了在开发商解决了2-3期的土地问题后，估计期的土地问题后，估计2005年会推出同年会推出同1期同样的体量期同样的体量会展府河明珠会展府河明珠

31、住宅住宅20万平米，产品形态为空中别墅，清水房均价万平米，产品形态为空中别墅，清水房均价5000元元/平米精装修均价平米精装修均价7000元元/平米平米 。左岸花都左岸花都 2005年开发年开发200亩，上千套住宅，主要是多层和小高层，花园洋房做多少未定亩，上千套住宅，主要是多层和小高层，花园洋房做多少未定 麓山国际社区花园洋房麓山国际社区花园洋房 走高端路线，估计价格不会低于走高端路线，估计价格不会低于4000元元/平米，体量有平米，体量有800-1000户户26除远大都市风景、左岸花都外，区域内在售或近期开盘的楼盘主要有以除远大都市风景、左岸花都外，区域内在售或近期开盘的楼盘主要有以下下6

32、家，从物业形态上看，以多层和小高层为主，花园洋房较少，整体体家，从物业形态上看，以多层和小高层为主，花园洋房较少，整体体量均不大。量均不大。区域内在售楼盘多层价格从区域内在售楼盘多层价格从2500-3500元元/平米，均价在平米，均价在3000元元/平米，米，小高层电梯价格在高层电梯价格在3000-4000元元/平米，均价在平米，均价在3600-3800元元/平米。平米。项目名称位置价格段占地规模户数项目类别构成均价户型区间泛林格澜晴天武侯大道外3000-350021亩3102栋16层高层320073-145融城理想三环外南都路3500-4000170亩70011层小高层360080-180锦

33、绣阳光南三环琉璃立交桥外2500-300040013栋多层250085-125御府花都南部新区天府大道以东65亩250左右3栋小高层380088-180商环境武侯立交桥附近2500-3000-低层、小高层2730100-300怡丰新城天府大道怡丰路2300-3600400亩2000多层280090-12027计划投资额：3亿多1期设计户数380总占地面积：400亩（5期）1期90亩房屋类型多层总建筑面积：1期12万平方米建筑结构形式框架容积率：1.5设计户数380绿化率：40%最高层数6层跃7公摊率：8-10%每梯几户2设计总户数：2000户（5期）平/错/跃比例平40%、错40%、跃20%暂

34、定物管费用：0.85元总面积区间90-240主要房屋类型多层主力户型的套型三室、四室、双厅、双卫总期数5期主力户型的面积120,16028组团布局形式5个组团，13个围合院落单价区间2300-3600交通组织形式人车分流，进出口分道平均价2800景观设计水景最高价3600建筑风格现代最低价/起价2300建筑材料石材、涂料层差价格10-300元墙壁颜色黄色1期开盘时间：2004.12整体造型现代1期交房时间：2005.8设 施游泳池、网球场、休闲设施销售周期1个月智能化设施红外线监控，近户单元对讲目前售出率85%停车库特点地面停车位总车位数地面380个29项目定位与档次中、高档项目主题概念居住、

35、投资项目主要优势与特点小区绿化、城南森林住宅项目独特之处森林式小区、坡地、水景目标群体定位白领职员、退休养老、二次置业投资主要年龄区段2060岁，比较平均主要职业类型白领、医生，退休10%主要工作区域主要成都工作、自驾车为主家庭主要背景大专、年收入4万以上，三口之家主要的购房信息来源报纸、电视、房交会、广告宣传来源比例成都70%，华阳25%，外省：5%主要选择的付款方式一次付款付款为主购房的主要追求原因大环境，价格合适，地理位置，交通方便，离南延线近流失客户未购房原因资金，地理位置，可选性少畅销户型及原因90-150，F1-4，F6，面积中型适用，楼层低，6层选跃层滞销户型及原因F5，170，

36、楼层不合适，面积太大30主要投资商：成都武城实业股份公司共3期期期计划投资额：8亿多开盘时间：2005.1.302005.1.27总占地面积：170亩交房时间：2006.42006.4.30总建筑面积：20万设计户数350(10栋)483（10栋）容积率：2.43主要房屋类型多层小高层绿化率：35%价格区间4200-45003080-5100公摊率：12-15%平均价格43003600-3800设计总户数：833（1、2期）销售周期1个月半年暂定物管费用：1.2元目前售出率预定100%600户排号设计单位：清华大学专家组31房屋类型小高层组团布局形式建筑结构形式框架交通组织形式设计户数483景

37、观设计最高层数11建筑设计风格每梯几户2-4户建筑材料平/错/跃比例平90%，跃10%墙壁颜色复合灰色窗户颜色彩铝总面积区间80-192整体造型主力户型的套型三室双厅双卫户 内主力户型的面积120大 堂单价区间3080-5100样板房目前售出率排号设 施平均价3600-3800服 务最高价5100智能化设施最低价/起价3080停车库特点层差价格402个组团，1期水云间，2期花香里，3期物华天宝人车分流，进出分道水景，花景现代风格面砖，外石材现代风格清水精装地下，地面有，全功能样板展示老年活动中心，健身中心，运动休闲设施一条龙服务，咨询安全保障，高科技安防系统，红外线监控，对讲32项目定位与档次

38、中、高档次项目主题概念居住、投资、健身项目主要优势与特点产品品质，户型设计，小区居住功能配套，外环生态圈，滨河公园项目独特之处地理位置，城南延线，高新区，新行政办公中心，地铁规划区目标群体定位中产阶层主要的交通出行方式自贺车为主主要年龄区段30岁左右占多数主要职业类型律师、高新区政府、教师、退休主要工作区域（具体）成都工作可能占多数主要背景大专以上、年收入10万元左右主要的购房信息来源报纸、电视广告宣传、路牌、DM单居民所占比例成都80%：华阳20%33主要投资商：远大集团开盘时间：2004.9.3建筑结构形式框架砖混计划投资额：4亿多交房时间：2004.9.15设计户数719总占地面积：21

39、5亩设计户数719最高层数6层总建筑面积：98000主要房屋类型花园洋房每梯几户2户容积率：0.89价格区间2500-4600平/错/跃比例平层绿化率：68%平均价格3500总面积区间100-200公摊率：10%销售周期1天售完主力户型的套型三房二厅双卫设计总户数：719户目前售出率95%主力户型的面积120组团布局形式单价区间2500-4600交通组织形式总价区间25-160万景观设计目前售出率95%建筑风格平均价3500/建筑材料最高价4600墙壁颜色最低价/起价2500设 施层差价格50-300元服 务朝向差价格不等“围而不合”的创新布局人车分流景观设计好，绿化率高，风景化建筑材料自然，

40、色彩丰富木材，面装，涂料灰色、黄色健身娱乐、高档餐饮亲情化服务34项目主题概念居住为主项目主要优势与特点品质好、户型好、绿化率高项目独特之处风景好、远大风景绿化好目标群体定位中等阶层、年薪8万以上家庭主要年龄区段35-55岁主要职业类型上班族为主主要工作区域（具体）成都市区为主主要背景大专以上为主、3口人为主家庭年收入月收入5000元以上的家庭为主主要的交通出行方式私家车为主，有公交车在住宅区门口主要的购房信息来源广告、楼书、房交会居民所占比例成都70%：其他30%主要选择的付款方式 一次性付款50%，按揭50%购房的主要追求原因居住为主，风景好，绿化好流失客户未购房原因价格，路程的原因达不到

41、要求畅销户型及原因均好销，品质好，绿化好，造型好35怡丰新城怡丰新城 项目的布局较为古板，面积设置过大，大户型在项目的布局较为古板，面积设置过大，大户型在5楼有一定滞销楼有一定滞销 由于有由于有5期期2000户的体量，对本项目的低端客户有一定分流户的体量，对本项目的低端客户有一定分流远大都市风景远大都市风景 知名开发商开发，品牌知名度高，操作模式先进，宣传和创意好知名开发商开发，品牌知名度高，操作模式先进，宣传和创意好 产品较好、小区绿化好，自己配套一部分商业，对客户打动力度强产品较好、小区绿化好，自己配套一部分商业，对客户打动力度强 远大都市风景是本项目在产品和创意宣传上重点模仿和学习的榜样

42、远大都市风景是本项目在产品和创意宣传上重点模仿和学习的榜样融城理想融城理想 用多层吸纳中年群体，用小高层吸纳相对高端的年轻客户，产品线用多层吸纳中年群体，用小高层吸纳相对高端的年轻客户，产品线丰富丰富 整体价格较高，价格从低往高是通过产品形态来区隔整体价格较高，价格从低往高是通过产品形态来区隔 趋于相对较偏，不会与本项目形成近距离竞争。趋于相对较偏，不会与本项目形成近距离竞争。3637政策性机会政策性机会 近期：政府南迁、新会展中心落成给项目带来实质性利好近期：政府南迁、新会展中心落成给项目带来实质性利好 远期：地铁一号线开通从根本上解决交通障碍远期：地铁一号线开通从根本上解决交通障碍竞争性机

43、会竞争性机会 项目区域内众多较高品质楼盘的开发，相互拉动，使得区域更为成熟，项目区域内众多较高品质楼盘的开发，相互拉动，使得区域更为成熟，成为近郊购房的热点区域成为近郊购房的热点区域 各个楼盘均带有商业，加上政府配套的商业，使得项目的生活配套问题各个楼盘均带有商业，加上政府配套的商业，使得项目的生活配套问题得到根本改观得到根本改观需求性机会需求性机会 项目区域被购房者认同为项目区域被购房者认同为“快速发展的新城区快速发展的新城区”，并且成为近郊购房的，并且成为近郊购房的首选和热点区域，在此区域开发，风险相对较低，房地价收益相对较大，首选和热点区域，在此区域开发，风险相对较低，房地价收益相对较大

44、，可展示的预期和操作空间较大。可展示的预期和操作空间较大。38竞争性威胁竞争性威胁 区域内楼盘众多，选择余地大，项目又相对离城区最远，产品个性和差区域内楼盘众多，选择余地大，项目又相对离城区最远，产品个性和差异性定位显得更为需要异性定位显得更为需要配套性威胁配套性威胁 交通是收入颇丰但在城内上班的潜在购房群体产生实际购买行为的最大交通是收入颇丰但在城内上班的潜在购房群体产生实际购买行为的最大障碍障碍 医院、学校等配套是作为第一居所定位的最大障碍医院、学校等配套是作为第一居所定位的最大障碍 价格威胁价格威胁 区域内房价上涨较快，作为第一居所，面积不能修得过小，因此，总价区域内房价上涨较快，作为第

45、一居所，面积不能修得过小，因此，总价承受是阻碍较为市区低端客户和华阳客户的较大障碍承受是阻碍较为市区低端客户和华阳客户的较大障碍 心理距离威胁心理距离威胁 处于城南新区的边缘地带，一是购房者的心理距离感较强，二是容易被处于城南新区的边缘地带，一是购房者的心理距离感较强，二是容易被比本项目近的其他楼盘拦截和分流。比本项目近的其他楼盘拦截和分流。39由于完整的由于完整的SWOT分析需要对内部资源和地块条件做深入分析，本次分析需要对内部资源和地块条件做深入分析，本次研究对这方面研究甚少，因此，这里只做出外部机会和威胁的分析，研究对这方面研究甚少，因此，这里只做出外部机会和威胁的分析，建议客户可按照自

46、身条件做出内部优劣势分析。建议客户可按照自身条件做出内部优劣势分析。从外部分析看，客户需要在策略上关注以下定位要点：从外部分析看，客户需要在策略上关注以下定位要点： 差异性定位差异性定位 跟随策略跟随策略 市场空档策略市场空档策略 借势策略（借用其他大盘的生活配套等）借势策略（借用其他大盘的生活配套等）4041群体背景特征群体背景特征 从三个层面调查的项目意向群体背景特征从三个层面调查的项目意向群体背景特征 项目目标群体共同特征、群体总规模项目目标群体共同特征、群体总规模 目标群体细分后差异化特征、细分群体规模目标群体细分后差异化特征、细分群体规模需求特征需求特征 从三个层面调查的项目意向群体

47、需求特征从三个层面调查的项目意向群体需求特征 项目目标群体总体需求特征项目目标群体总体需求特征 项目细分目标群体需求差异项目细分目标群体需求差异项目测试项目测试 从三个层面反映出购房者对项目的购买意向和认同从三个层面反映出购房者对项目的购买意向和认同购房信息获取购房信息获取4243拦截访问的群体特征拦截访问的群体特征 年龄：更趋于年轻化，年龄：更趋于年轻化，25-35岁占岁占52% 文化程度：具有典型的文化程度：具有典型的“知识型知识型”群体特征，大专以上占到八成群体特征，大专以上占到八成 职业：以公司职业：以公司/企业中层管理人员为主，占企业中层管理人员为主，占44% 平均家庭月总收入：属于

48、较高收入群体，平均家庭月总收入：属于较高收入群体，4000-6000元的占元的占61%，平均为，平均为6000元元 置业特征：多数为多次置业（置业特征：多数为多次置业（62%），他们本次购房属于升级换代型，），他们本次购房属于升级换代型，所以对房屋的品质要求较高。所以对房屋的品质要求较高。与定量入户群体相比，拦截访问的群体特征在以下方面有明显差异：与定量入户群体相比，拦截访问的群体特征在以下方面有明显差异： 拦截访问的购房者年龄稍小，平均年龄只有拦截访问的购房者年龄稍小，平均年龄只有36岁，而入户的平均年龄为岁，而入户的平均年龄为39岁，拦截访文的购房者更年轻化。岁，拦截访文的购房者更年轻化。

49、 拦截访问的购房者收入更高，平均家庭月收入达到拦截访问的购房者收入更高，平均家庭月收入达到6000元，而定量入户元，而定量入户只有只有4000多元。多元。 拦截访问的购房者文化程度更高，职业以中层管理人员为主，而定量入拦截访问的购房者文化程度更高，职业以中层管理人员为主，而定量入户购房者以个体经营户为主。户购房者以个体经营户为主。 拦截访问的购房者多次职业的特征明显（拦截访问的购房者多次职业的特征明显（62%），而定量入户的购房者），而定量入户的购房者有有85%的属于首次购买商品房。的属于首次购买商品房。44平均年龄平均年龄39岁，岁，40岁以上群体占岁以上群体占50%。个体个体/私营老板占私

50、营老板占42%，其他主要是一般职员和中层管理人员，其他主要是一般职员和中层管理人员，目前私家车拥有率目前私家车拥有率20%，2年内私家车拥有率年内私家车拥有率44%平均家庭月收入平均家庭月收入4540元，家庭月收入元，家庭月收入5000元以上占元以上占40%。大专以上文化程度的群体占意向户的大专以上文化程度的群体占意向户的50%，属于，属于“知识型知识型”群体群体有有3/4的意向户目前住在的意向户目前住在50-70平米的住房里，平均居住面积平米的住房里，平均居住面积60平米。增加平米。增加居住面积是他们购房的主要原因。居住面积是他们购房的主要原因。有有50%住在房改房或租单位公房，对目前居住环

51、境的不满意主要集中在对住在房改房或租单位公房，对目前居住环境的不满意主要集中在对居住社区的不满意上，尚没有住在居住社区的不满意上，尚没有住在“有物管和小区环境有物管和小区环境”的新型社区。的新型社区。有有85%意向户属于首次购房，改善居住环境和增加居住面积的目的明显意向户属于首次购房，改善居住环境和增加居住面积的目的明显将所购房屋作为第一居所，因此，对交通便利、工作上班、小孩上学的关将所购房屋作为第一居所，因此，对交通便利、工作上班、小孩上学的关注度较为明显。注度较为明显。对价格的追求相对较弱，属于对价格的追求相对较弱，属于“非价格追求者非价格追求者”对未来收入增长更信心，乐于参加社交活动、很

52、容易同别人交上朋友，而对未来收入增长更信心，乐于参加社交活动、很容易同别人交上朋友，而且在朋友圈子中的且在朋友圈子中的“意见领袖意见领袖”。他们更喜欢住在人文环境好的社区，只。他们更喜欢住在人文环境好的社区，只要是好房子，价格贵一些都愿意购买。要是好房子，价格贵一些都愿意购买。45 企业管理人员、一般职员、个体经营户、专业技术人员企业管理人员、一般职员、个体经营户、专业技术人员 有一定经济基础，事业有成有一定经济基础，事业有成 有较丰厚的经济基础，支付能力较强有较丰厚的经济基础，支付能力较强他们希望在离城市他们希望在离城市稍远的区域购房，作为第二居所，或现在的第二居所、今稍远的区域购房，作为第

53、二居所，或现在的第二居所、今后的第一居所后的第一居所4647按照泛城南按照泛城南70万户的总量计算，泛城南区域内万户的总量计算，泛城南区域内2年内有年内有14万户有购买商品房万户有购买商品房的打算。的打算。其中，区域内的区域有效、产品有效、价格有效、项目有效的本项目意向其中，区域内的区域有效、产品有效、价格有效、项目有效的本项目意向群体规模有群体规模有1万户左右。按照万户左右。按照1年计算，将会有年计算，将会有5000户的有效市场容量。户的有效市场容量。另外，本项目还可以对另外，本项目还可以对8000多户不确定群体进行营销拉动。多户不确定群体进行营销拉动。项目项目计算结果计算结果推总人数推总人

54、数2年内购房比例2年内购房比例27%27%190146190146泛城南区域泛城南区域2年内在城南年内在城南2环外购房比例环外购房比例20%20%141799141799泛城南区域泛城南区域2年内在城南年内在城南2环外购买价格在环外购买价格在3000元元/平米以上比例平米以上比例5%5%3599035990泛城南区域泛城南区域2年内在城东年内在城东2-3环能承受环能承受3000元以上群体中本项目的意向群体比例元以上群体中本项目的意向群体比例1.5%1.5%1043710437泛城南区域泛城南区域2年内在城东年内在城东2-3环能承受环能承受3000元以上群体中本项目的不确定群体比例元以上群体中本

55、项目的不确定群体比例1.2%1.2%83988398泛城南区域泛城南区域2年内在城东年内在城东2-3环能承受环能承受3000元以上群体中本项目的非意向群体比例元以上群体中本项目的非意向群体比例2.5%2.5%171551715548 年龄细分年龄细分 近距离群体近距离群体40岁以上中壮年群体岁以上中壮年群体 远距离群体远距离群体40岁以下中青年群体岁以下中青年群体 区域细分区域细分 泛城南：华阳：市区其他：省市外泛城南：华阳：市区其他：省市外 其他细分其他细分 按照第一居所：第二居所细分按照第一居所：第二居所细分 按照自住：投资细分按照自住：投资细分49近距离群体近距离群体 40岁以上中壮年群

56、体：岁以上中壮年群体： 典型特征：典型特征： 事业有所成就、收入稳定，家庭积蓄较多，有投资实力事业有所成就、收入稳定，家庭积蓄较多，有投资实力 空巢或即将空巢家庭，孩子即将已经上大学或已参加工作空巢或即将空巢家庭，孩子即将已经上大学或已参加工作 有时间和条件享受闲暇时光有时间和条件享受闲暇时光 二次购房、目前第二居所今后第一居所的特征较为明显二次购房、目前第二居所今后第一居所的特征较为明显 更关心是否离原居住地较近、有强烈的更关心是否离原居住地较近、有强烈的“恋旧恋旧”情结。情结。 对环境的关注度也较强，喜欢周边环境没有污染。对环境的关注度也较强，喜欢周边环境没有污染。 更看重实际，对价格较为

57、敏感，部分为价格追求者更看重实际，对价格较为敏感，部分为价格追求者 群体规模：群体规模： 总体规模：占泛城南能承受总体规模：占泛城南能承受3000元元/平米的购房群体（平米的购房群体（300样本）样本）的的48%，规模为，规模为35990户户*48%=17275户。户。 项目意向户规模：占项目意向户规模的项目意向户规模：占项目意向户规模的52%，即，即10437户户*52%=5428户。户。50远距离群体远距离群体 40岁以下中青年群体：岁以下中青年群体： 典型特征：典型特征： 事业有成、提前富裕事业有成、提前富裕 对未来事业和收入有较好预期对未来事业和收入有较好预期 文化程度高，懂得享受、追

58、求高品质生活文化程度高，懂得享受、追求高品质生活 绝对有车家庭，不存在上下班赶时间的问题绝对有车家庭，不存在上下班赶时间的问题 对成都楼市和城南未来发展有敏锐感觉，有一定投资想法对成都楼市和城南未来发展有敏锐感觉，有一定投资想法 群体规模：群体规模： 总体规模：占泛城南能承受总体规模：占泛城南能承受3000元元/平米的购房群体（平米的购房群体（300样本）样本）的的52%，规模为，规模为35990户户*52%=18715户。户。 项目意向户规模：占项目意向户规模的项目意向户规模：占项目意向户规模的48%，即，即10437户户*48%=5010户。户。51根据区域内相关楼盘的个案研究得出，在区域

59、内各楼盘的群体来源大概有根据区域内相关楼盘的个案研究得出，在区域内各楼盘的群体来源大概有如下比例：如下比例： 成都市区：华阳：其他区域成都市区：华阳：其他区域=70%：25%：5%因此，按照区域细分，本项目目标客户来源大概有如下比例：因此，按照区域细分，本项目目标客户来源大概有如下比例： 主流区域主流区域 泛城南区域：泛城南区域：50-55% 近辐射区域近辐射区域 华阳：华阳：10% 虽然客户公司在华阳有相当广泛的消费者基础，项目地块又离华阳较近，虽然客户公司在华阳有相当广泛的消费者基础，项目地块又离华阳较近，因此，华阳将是项目的近辐射区域，但是由于华阳的高端客户已经被稀因此，华阳将是项目的近

60、辐射区域，但是由于华阳的高端客户已经被稀释，保守估计应该在释，保守估计应该在10% 远辐射区域远辐射区域 城区其它区域：城区其它区域：20%-25% 附加区域附加区域 省市外购房入户者或投资者：省市外购房入户者或投资者：10-15%52有关群体对第一居所、第二居所和投资需求特征有关群体对第一居所、第二居所和投资需求特征 定量入户调查中意向户对本项目的需求为：第一居所：第二居所：定量入户调查中意向户对本项目的需求为：第一居所：第二居所：投资投资=70%：20%：10% 定性座谈会中购房者较大比例人群将本项目作为第二居所来考虑定性座谈会中购房者较大比例人群将本项目作为第二居所来考虑 拦截访问中，意

61、向户对本项目的需求为：第一居所：第二居所拦截访问中，意向户对本项目的需求为：第一居所：第二居所=43%：42%：10%第一居所：第二居所细分第一居所：第二居所细分 由于定量入户的群体对项目区域缺乏较为直观亲身体验，其第一居由于定量入户的群体对项目区域缺乏较为直观亲身体验，其第一居所的需求较为主观，项目期望通过第一居所来吸引所的需求较为主观，项目期望通过第一居所来吸引50%的客户，因的客户，因此，把项目作为第一居所目标客户可能最多占一半，另少一半此，把项目作为第一居所目标客户可能最多占一半，另少一半（40%）目前第二居所，今后第一居所。）目前第二居所，今后第一居所。自住：投资细分自住：投资细分

62、自住：投资自住：投资=9：15354房屋需求房屋需求 对房屋类型的选择大多为普通多层（对房屋类型的选择大多为普通多层（73%） 三室两厅双卫仍为其主力需求套型（三室两厅双卫仍为其主力需求套型（65%） 对房屋面积的选择多在对房屋面积的选择多在120-129平米（平米（20%）、）、130-139平米（平米（16%）和和100-109平米（平米（14%）。平均面积为）。平均面积为124平米平米 交房标准大多需要完全不装修的清水房（交房标准大多需要完全不装修的清水房（88%） 对房屋外观风格的要求有四成为现代简洁风格对房屋外观风格的要求有四成为现代简洁风格与定量入户访问相比，特定购房群体在以下方面

63、趋势更为明显：与定量入户访问相比，特定购房群体在以下方面趋势更为明显： 对花园洋房的需求较为明显，有对花园洋房的需求较为明显，有10%的花园洋房购房需求比例。的花园洋房购房需求比例。 对错层和跃层的需求比例上升，各有对错层和跃层的需求比例上升，各有18%和和17%的错层需求比例的错层需求比例 需求面积普遍较大，定量入户平均需求面积需求面积普遍较大，定量入户平均需求面积100平米，而拦截平均平米，而拦截平均需求面积需求面积124平米。平米。55价格与付款方式价格与付款方式 价格价格 从总价看，无论是本区域还是外区域购房群体，他们可承受的总价平均为从总价看，无论是本区域还是外区域购房群体，他们可承

64、受的总价平均为41万元，他们购房的实力相当万元，他们购房的实力相当 从单价看，本区域平均单价为从单价看，本区域平均单价为3049元元/平米，外区域平均单价为平米，外区域平均单价为3510元元 通过通过1.2系数的技术调整，他们可承受的单价分别为系数的技术调整，他们可承受的单价分别为3660元和元和4210元元 付款方式：付款方式： 银行按揭仍是目前付款的主要方式，只有银行按揭仍是目前付款的主要方式，只有18%的选择现款一次付清的选择现款一次付清 首付与月供：首付与月供：20年年7成为主要的按揭方式，首付款平均为成为主要的按揭方式，首付款平均为14万元，月供款万元，月供款平均为平均为1800元元

65、 物管：购房群体能承受的平均物管费为物管：购房群体能承受的平均物管费为0.9元元/平米平米/月月拦截访问的购房者与定量入户的购房者在以下方面有较明显差异：拦截访问的购房者与定量入户的购房者在以下方面有较明显差异： 付款方式方面：拦截访问的购房者现款一次付清的比例只有付款方式方面：拦截访问的购房者现款一次付清的比例只有18%，而定量入，而定量入户现款一次付清的比例达到户现款一次付清的比例达到40%。 单价承受方面：拦截访问心理承受平均单价为单价承受方面：拦截访问心理承受平均单价为3049元元/平米，而定量入户心理平米，而定量入户心理承受单价为承受单价为3189元元/平米，高出近平米，高出近200

66、元元/平米。平米。56有有3/4的群体选择多层住宅，选择电梯的有的群体选择多层住宅，选择电梯的有16%，有，有11%对电梯和多层对电梯和多层均可接受，在没有提示情况下，没有人选择花园洋房。均可接受，在没有提示情况下，没有人选择花园洋房。100平米以下占平米以下占40%，面积需求比例段为：，面积需求比例段为：60-80：80-100：100-110：120-130：130-140=15%：25%：25%：30%：5%有有3/4的群体准备一家三口居住，三代人同住只占的群体准备一家三口居住，三代人同住只占17%，因此，有，因此，有40%的群体需的群体需要要2房房2厅单卫，有厅单卫，有34%需求需求3房房2厅双卫。厅双卫。生活阳台成为必需，意向户对书房的需求更为强烈（生活阳台成为必需，意向户对书房的需求更为强烈（44%）80%以上购房者需要购买清水房以上购房者需要购买清水房在同区域，特别好的房子比普通房子高出在同区域，特别好的房子比普通房子高出200元元/平米有较强承受力支撑平米有较强承受力支撑价格承受方面：有价格承受方面：有3/4购房者实际承受单价购房者实际承受单价3600-4100元元