办公楼物业管理方案

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1、您的需要 我们的责任您的满意 我们的追求郑州市公路局办公楼物业管理方案目 录第一章 河南国基物业管理有限公司简介第二章 郑州市公路局办公楼概况及管理特点分析第三章 郑州市公路局办公楼物业管理服务思路第四章 物业管理服务承诺第五章 前期物资装备一览表第六章 物业管理服务费用测算第七章 护管服务方案第八章 保洁服务方案第九章 几点说明结束语第一章 河南国基物业管理有限公司简介1.1 我们的实力Ø 河南国基物业管理有限公司（以下简称国基物业）成立于2001年8月，注册资金500万元，管理面积逾180万平方米，现为国家一级资质物业管理企业（河南省仅有两家一级资质物业管理企业）。Ø

2、国基物业现为中国物业管理协会会员单位，河南省物业商会理事单位，河南法制经济参考议政建议委员会会员单位，中国方圆认证中心会员单位。Ø 国基物业在河南省物业行业内率先通过ISO9001和ISO14001国际质量环境管理体系双认证，成功导入TPM全面生产维修模式，并建立起了融“末位淘汰制”和“目标责任制”为一体的国基绩效考核模式，拥有物业管理企业经理人近40余名，全员持证上岗率高达100%。Ø 国基物业管理服务项目涵盖了住宅、高档别墅区、写字（办公）楼、高校后勤、商业地产、会展中心等所有物业类型，并以中原区域文化为核心，融全程托管、顾问输出和营销代理于一体，以高端物业为前瞻，自2

3、003年实行市场拓展以来，几乎以每年50万平方的速度拓展着自己的管理服务领域。Ø 国基物业先后与深圳国贸、深圳先达威、上实发展、决策资源等知名企业形成战略联盟，广泛汲取其他企业的先进管理经验，以规范化、科学化、互动化为核心，全力打造国基物业发展战略平台，构造独具国基特色的复合型生态发展系统。Ø 国基物业管理服务项目中，先后有多个项目荣获国家、省、市级荣誉称号，公司也先后被评为“郑州市房地产行业青年文明号”和“郑州市物业管理名企20强”，2004年度国内权威物业管理期刊中国物业管理第四期（总第十九期）更是以1+1带给了我们什么为题，报道了国基物业的成长哲学，也是河南省唯一获此

4、殊荣的物业管理企业。1.2 我们的理念Ø 服务宗旨：尽心、尽力、尽责，善待每位客户。Ø 质量方针：为业主创造价值，让客户持续满意。Ø 团队精神：企业的命运就是个人的命运，企业的发展就是个人的发展。Ø 发展目标：以“生态型发展体系”为依托，致力于打造中原物业第一品牌。1.3 我们的目标Ø 立足基础服务，树立国基物业诚信高效形象。Ø 强化服务意识，打造一流物业管理服务品牌。Ø 细化服务质量，倡导“温馨畅想颠峰体验”。1.4 我们的项目物业名称物业类型建筑面积托管类型河南省公安厅省直机关复合物业200000包干制郑州会展中心会议、

5、展览综合物业210000包干制平顶山市市政大厦政府办公楼（17层）50500包干制郑州市建委办公楼政府办公楼（22层）27000包干制金融广场超高层商务楼（31层）67000包干制紫金城高层商务楼（28层）86000前期介入郑州大学城（北区）高校后勤生活园区230000包干制家和万世花园高档别墅区120000全程托管嘉和园小区多层住宅小区80000全程托管锦绣江南高档住宅社区130000佣金制京城花园高档住宅社区200000佣金制金科苑高层住宅（18层）30000顾问制兴华公寓公务员公寓110000全程托管黄河美邸高档住宅社区110000全程托管1.5 我们的荣誉国基物业： 通过ISO9001

6、国际体系认证通过ISO14001环境管理体系认证中国物业管理协会会员单位郑州市物业管理名企20强郑州市房地产行业“青年文明号”郑州市物业与房地产协会会员单位河南物业商会常务理事单位法制经济议政委员会会员单位家和万世花园： 全国物业管理示范住宅小区河南省优秀住宅小区郑州市绿化达标先进单位郑州市首批旅游观光小区金水区绿化达标先进单位嘉和园小区 郑州市优秀住宅小区金水区绿化达标先进单位金水区文明生活小区锦绣江南 郑州市优秀住宅小区 1.6 重点推荐项目一览表项 目 名 称物业类型建 筑面 积概 况河南省公安厅省直机关后勤复合型物业20万位于金水路，包括其办公区域、二级机构、住宅区等全部后勤管理，设有

7、地下停车场，室外停车场，监控系统，电梯系统，中央空调系统，变配电系统，给排水系统，消防系统等，设施设备众多，且投入使用时间较长，为河南省省直机关后勤改革典范，业主满意率高达100%。郑州市建设委员会办公楼高 层办公楼27000位于淮河路，地上22层，地下1层，设有地下停车场，室外停车场，监控系统，电梯系统，中央空调系统，变配电系统，给排水系统，消防系统等，设施设备庞大，为郑州市建设系统标志性建筑，业主满意率高达100%。金 融 广 场超高层商住楼67000位于花园路，地上29层，地下2层，设有地下停车场，弱电系统（包括四大系统：中央空调自控系统、安放监控系统、消防监控系统和水、电、气、暖远程抄

8、表系统），电梯系统，中央空调系统，锅炉系统，变配电系统，给排水系统，消防系统等，设施设备体系复杂，为河南省金融系统标志性建筑，业主满意率高达99.5%。平顶山市市政大厦政 府办公楼50500位于平顶山市新城区，地上16层，地下1层，设有地下停车场，设施设备包括供配电系统、弱电系统、中央空调系统、供水系统、安（消）防系统和电梯系统六大模块，为平顶山市标志性建筑，业主满意率高达100%。37 / 38文档可自由编辑打印第二章 郑州市公路局办公楼概况及管理特点分析2.1 郑州市公路局办公楼概况Ø 郑州市公路局办公楼雄踞郑州西郊黄金地段-航海西路。东起工人路，南望帝湖花园，交通便利，地理位置

9、极其优越。Ø 郑州市公路局办公楼坐拥完善的社会配套资源，与帝湖花园、市广播电视局、建材大世界共构绿城“西部之窗”。地缘优势突出，具有成熟的办公、政务等文化生活氛围，能够无限提升办公品质。Ø 郑州市公路局办公楼的整个建筑造型新颖别致，采用国际前沿建筑设计理念，并采用玻璃幕墙及高级石材作为装修主料，整体建筑结构庄严肃穆，同时又不乏强烈的时代感和现代气息。Ø 郑州市公路局办公大楼地上9层为公路局办公用房，主要包括办公室、会议室等，地下一层为停车场，整体建筑面积逾9000平方米。2.2 郑州市公路局办公楼物业管理特点l 需要品牌物业管理为之装扮好的物业需要好的物业管理呵护

10、，需要好的物业管理品牌为之装扮，只有这样才能充分展示物业的特点，才能使物业物有所值。河南国基物业管理有限公司是河南国基集团的全资子公司，现为国家一级资质物业管理企业。公司以发展求生存，通过先进的管理策划，规范的操作实施，国际标准的导入，科学与系统的培训，有效的监督、评估和调整等步骤，广泛借鉴其他知名企业的先进经验，并结合自身的资源优势，实施以关怀员工、关注顾客的需求，关注环境的温馨和谐，关注物业整体氛围为特征的物业管理，形成具有鲜明特色的国基物业文化及其雄心勃勃的主体发展规划。如今，国基物业已顺利通过了ISO9001和ISO14001国际质量体系双认证，并发展成为融住宅、商业、写字楼、政府办公

11、楼和复合型物业为一体的多元化全程物业管理服务公司，先后有多个项目获得国家、省、市级优秀住宅小区（小区），园林式单位的荣誉称号。国基物业人有实力、有决心、有信心，在郑州市公路局办公大楼的物业管理上再创佳绩。l 安全管理是重中之重郑州市公路局办公大楼地理位置的特殊性和使用功能的综合性决定了其人流的复杂性，因此安全管理是物业服务的重中之重。国基物业以ISO9001和ISO14001质量环境管理体系中制定的护管工作程序文件及其作业指导书为标准，严格按照作业程序文件进行管理，对护管人员采用“培训考试抽查考核”的PDCA循环控制体系，确保环境安全有序，并根据各项记录及时调整人员和管理范围，做到防范区域无盲

12、点。公司还针对办公大楼的特点，在护管员定岗方面，按照内外相分离的基本原则，因地设岗，因区设岗，严格控制人流走向，重点加强居住区域安全力量，使领导放心。l 需对办公大楼的整体运作具有丰富的经验和优势郑州市公路局办公大楼一举将公共秩序维护、绿化、保洁委托给物业公司。足以彰显郑州市公路局各级领导的魄力和决心，对整个中原地区机关后勤社会化改制具有极强的典范作用。国基物业现管理物业面积逾180万平方米，其中办公楼为20万平方米，会展中心为21万平方米。在我公司管理的项目中与公路局有异曲同工之处的省公安厅办公楼及市建委办公楼均多次迎接国家、省市各级领导参观考察，并受到上级单位的好评。从高档办公楼的日常服务

13、，到温馨细致的客户服务，国基人形成了融“第一责任制”和“一站式服务”为一体的物业管理服务体系，并将在郑州市公路局办公楼的管理上再创佳绩。l 塑造良好的外在形象郑州市公路局办公楼在某种程度上承担着有效维护郑州市公路系统公务形象的义务，而社会各界所首先接触到的，很大程度上是作为服务者的物业管理企业，这，就要求物业管理企业必须具备强烈的形象服务意识。郑州市公路局办公楼一方面承担着保障正常办公秩序的重任，另一方面还代表着郑州市公路系统的对外形象，作为服务者的物业管理企业，就必须严格贯彻落实各项服务要求，尤其是服务意识的培养，规范各种操作程序，并通过持续性培训学习树立良好的外在公务形象，无论是言行举止，

14、还是作业服务，都必须紧密配合郑州市公路局的形象需求，进而将郑州市公路局办公楼打造成为郑州市一流行政办公大楼。国基物业始终以“源于心诚 始于完美”为核心，将礼仪化服务系统融入到ISO9001和ISO14001质量环境管理体系中去，并制订了国基物业文明礼貌用语100句等诸多礼仪服务程序，各项目客户满意率始终在95%以上，必将有效满足郑州市公路局形象性这一需求。第三章 郑州市公路局办公楼物业管理服务思路经过详细的现场勘察和交流沟通，秉着“强力保障 优化形象”的指导思想，针对郑州市西郊的规划特点和郑州市公路局的物业需求特点，我们的物业管理服务整体思路是：“一个中心、两个基本点”。“一个中心” 是指我们

15、的一切工作全部围绕“服务于郑州市公路局”这个工作中心；“两个基本点”是指以强力保障为基本点，以优化形象为基本点。根据郑州市公路局办公楼的物业特点和项目需要，我们将提供“专业化系统物业服务公路局办公楼特色服务”的一体化模式，在做好日常物业管理服务工作的基础上，时刻做好应急服务的准备，有效树立郑州市公路系统的对外窗口形象，并强力保障郑州市公路局的正常办公秩序。Ø 优化形象 专业与政治共建作为郑州市公路系统的最高行政机构，郑州市公路局拥有良好的社会口碑，其各级领导勤奋务实的工作作风更是给我们树立了榜样，而公路局的工作特性就要求我们必须拥有良好的外在形象和过硬的政治素质。针对郑州市公路局的这

16、一特点，结合国基物业完善的礼仪化服务体系，我们提出了“优化形象 专业与政治共建”的物业管理服务思路。“优化形象 ”是指先强化外部形象，从工作着装、文明用语等基础层面开始抓起，严格按照国基物业关于工装的相关规定和国基物业文明用语100句的相关规定执行，然后再通过持续性培训机制加强公关礼仪培训，强化从业人员礼仪服务意识，全面提升从业人员素质，逐步建立起具有郑州市公路局工作特点的礼仪化服务系统。“专业与政治共建”是指根据郑州市公路局的工作特点和工作需要，在强化从业人员专业技能的基础上，加强思想政治教育，以班组为基本单位，以党员为核心，以内部思想政治教育为主，建立起具有郑州市公路局鲜明特点的“专业技能

17、和政治思想共建型”礼仪化服务系统。 “优化形象 专业与政治共建”将国基物业成熟的礼仪化服务系统和郑州市公路局的行政角色有效结合起来，逐步建立起具有鲜明特色的郑州市公路局办公楼物业管理服务礼仪体系。Ø 节能降耗 清洁与养护互补清洁服务作为物业管理服务的一部分，其核心价值同样在于有效促进物业保值升值，不仅仅包括要延长装饰装修材料使用寿命，还要通过精心养护保障各种材质的光洁如新，且在此基础上尽量节能降耗，针对郑州市公路局办公楼各项建筑指标，结合国基物业成熟的质量运行控制体系，我们提出了“节能降耗 清洁与养护互补”的清洁服务思路。“节能降耗”是郑州国际会展中心清洁服务的基础目的，而“清洁与养

18、护互补”则是达到这一目的的核心工作模式。 “节能降耗 清洁与养护互补”是针对郑州市公路局办公楼装修高档的特点所提出的服务思路，有效解决了由此产生的清洁程序繁琐不易控制的问题，更将清洁突破至新的层面，不仅仅要做到整洁如新，还要有效延长材质的使用寿命，而国基物业完善的ISO9001和ISO14001质量环境管理体系必将为这一指导思想的实施提供良好的核心保障。Ø 细化服务 考核与培训并重物业管理服务的核心在于强化细节管理，对于郑州市公路局办公楼这样的智能物业更应如此，针对该办公楼的特点，我们提出了“细化服务 考核与培训并重”的物业管理服务思路。“细化服务”是指细化物业管理服务的各项工作程序

19、，尤其是公共秩序维护和保洁服务，不仅仅要量化工作程序，还要从服务礼仪上逐步细化。一方面，严格按照国基物业ISO9001和ISO14001质量环境管理体系各项管理程序和作业指导书进行操作，另一方面，还要结合郑州市公路局的工作特点，积极与相关领导沟通，细化各项客户服务程序。“考核与培训并重”是细化服务的重要保障，一方面，要针对各项考核标准对各区域、各从业人员进行考核，另一方面，还要加强培训工作，采用集中培训、观摩学习、互动交流等方式逐步提升服务意识，进而细化服务，全面提升设施设备服务品质。“细化服务 考核与培训并重”是郑州市公路局服务的重要内容，也是全面提升公共秩序维护品质 的核心部分，这必将促进

20、其服务工作不断优化，形成良好的服务循环体系。第四章 物业管理服务承诺国基物业力争接管郑州市公路局一年内使其成为郑州市办公楼物业管理的典范：² 一年内客户满意率达到95以上。² 质量环境管理体系运行规范有效。² 一年内达到市级的物业管理示范办公楼标准。4.1 管理承诺暨要求达到的最终效果序号指标名称承诺指标完成承诺指标的措施1区内治安案件发生率1以下实行24小时监察制度，明确保安员职责，层层防卫。2保洁率99以上保洁员十二小时保洁工作，按保洁标准进行操作，保洁工作落实到人，监督检查得力，严格考核。3客户有效投诉率2以下采取措施，加强与客户沟通，定期走访客户，征求管理

21、意见，强化服务意识，及时为客户排忧解难。做到投诉处理有结果，有记录和回访。客户投诉处理率100投诉回访率1004客户对管理服务满意率95以上实行人性化管理，增强服务意识，加强与客户沟通，完善社区服务。在日常工作中注意广泛收集客户意见。4.2 其他承诺4.2.1关于招投标的有关承诺 国基物业管理公司完全同意和接受郑州市公路局的招标要求，并承诺如下：l 公司中标后，将立即派人进驻郑州市公路局办公楼，开展前期准备工作。l 在合同有效期内本公司违约，给企业造成损失，国基物业管理有限公司将对此予以责任补偿。l 合同期内，本公司决不会向第三方转让中标项目，对部分可能分包或非关键的分包项目，管理处一定事前告

22、知郑州市公路局相关部门。4.2.2 物业管理公司管理服务合同履行承诺如果国基物业管理公司中标后，有关委托管理合同规定的内容全部由郑州市公路局办公楼管理处负责实施，管理处将严格履行合同中规定的有关乙方应承担的责任和义务，具体承诺如下：l 根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业管理制度。l 对办公楼的公用设施如需整改、扩建或完善配套项目，必须与郑州市公路局协商，并经过相关部门同意，报请有关部门批准后方可执行。l 本合同终止时，管理处将向郑州市公路局移交全部管理用房、物业管理物资装备及物业管理全部档案资料。第五章 前期物资装备一览表5.1 办公物资装备项目数量备注办公桌椅3套文件柜2组其中一组内含

23、保险柜1个电脑1台打印机1台有复印功能为佳传真机1台电话机1部5.2 护管装备 项目数量备注对讲机5部警棍、机套等13副防毒面具13副灶具及厨具1套5.3 保洁物资装备项目数量备注玻璃水刮9套喷雾器2台更衣储物柜2组手推垃圾车2部室内清洁车2部垃圾运输车1辆尘推5把第六章 物业管理服务费用测算6.1 物业管理服务费用测算6.1.1人工费用目项用费人员数量（人）工资标准（元/月）社会统筹（元/月，工资标准的24.4%）医疗保险（元/月，工资标准的8%）工装（元/月）合计（元/月）管理处主任12000488160672715护管队长190022072361228护管班长370000362208护管

24、员965000366174厨师16500036686保洁班长16500020670保洁员655000203420不可预见费按照以上项目费用总和的2%计算342集团管理费按照以上项目总和的5%计算872管理利润按照以上项目总和的5%计算916税金按照以上项目总和的5.5%计算1058合计20289元/月6.1.2 其他费用序号项目测 算 依 据月支出（元）一办公费11001通讯费管理处主任200元/月护管队长100元/月管理处固定电话300元/月6002低值易耗品综合测算3003办公水电未计04业务费综合测算200二保洁、消杀费11131物料费按人均50元/月计算4502垃圾清运14.5元/车&

25、#215;1车/天×25天/月3633消杀费综合测算300三住宿费用8001房租300元/间×2间=600元6002水电气费综合测算200四不可预见费按以上项目费用总数的2%计算60五集团管理费按以上项目费用总数的5%计算154六利润按以上项目费用总数的5%计算161七税金按5.5%缴交186合计3574元/月因此郑州市公路局办公楼物业管理成本为：20289元/月+ 3574元/月 = 23863元/月年费用为：23863元/月×12月 = 286356元/年测算说明：1. 按照国家相关法律法规规定，社会保险中包含社会统筹和医疗保险，其中社会统筹占工资总额的24.

26、4%（养老保险23%，工伤保险0.4%，失业保险1%），医疗保险占公司总额的8%，此项费用仅用于管理人员、护管队长，不含普通作业人员；2. 该测算中办公水电费用未计，待中标后双方根据实际情况另行协商；3. 工装按两年折旧，其中管理人员每人冬装两套，标准为600元/套，夏装2套，标准为200元/套；保洁人员冬装两套，标准为160元/套，夏装两套，标准为80元/套；护管人员冬装2套，标准为200元/套，夏装2套，标准为100元/套。4. 按照国家相关法律法规规定，税金组成：营业税所有费用总和的5%；城建税营业税的7%；教育附加费营业税的3%；则税金共计所有费用总和的5.5%。6. 依据行业标准，管

27、理利润一般按照5%计算。欢迎订阅 2011年东方管家杂志东方管家杂志是以“关注物业经理人成长与发展”为办刊宗旨，兼顾“物业用品采购商情，管理服务经验交流”等内容，涉及到管家精英榜、管家修炼、管家心声、管家轶事、物业使用的政等，融政策、新闻、理论、实务与信息等方面；以大视野、大容量、大纵深的角度报道市场、透析中国物业经理人现状，为物业服务行业内提出新方法、新思路、新理念、服务于全国物业经理人，引导物业服务行业健康发展，促进中国物业服务行业的繁荣，推动中国物业服务市场的发展。发行覆盖面遍及全国各物业管理协会，物业管理公司，房地产开发公司、企事业单位后勤部门，街办社区、业主服务组织，是物业从业人士必

28、读之刊。全年定价360元 需挂号每年另附18元挂号邮寄费咨询电话：010- Q Q: 516400063 139757804 E-mail: 汇款方式：1、邮局汇款 2、银行卡汇款 3、网上支付2011年东方管家杂志 订阅回执卡订户名称邮 编收件地址收件人单位电话传 真电子邮箱在线QQ订阅日期数 量 （ ）册合计金额汇款方式备注事宜注：如地址不详无法收到杂志可办理挂号或快递，费用自理。（挂号费每期3元由邮局收取，我方提供邮局发票。如快递，费用为到付）第七章 护管服务方案7.1 岗位设置与职责说明7.1.1岗位设置岗 位人员配备数量要求小 计队 长（兼机动岗）1人，值勤时间为7：30 12：00

29、13：30 18：30 大专以上学历，转业军人，有三年以上工作经验，身高1.75m以上，品貌端正，有良好组织协调能力，责任心较强1人固定岗白班4个固定岗，每班1人（7：0015：00，15：0023：00），晚班2个固定岗，每班1人（ 23：007：00）高中以上学历，退伍军人，有三年以上工作经验，身高1.75m以上，品貌端正，责任心较强10人巡逻岗1个巡逻岗（白班），每班1人，值勤时间为7：3012：00和13：3018：30，共2人同上2人7.1.2 职责说明 固定岗定岗位置人员配备数量职责区域办公楼大院入口每班1人，共3人区内车辆、人流进入管制办公楼大院出口每班1人，共2人区内车辆、人流

30、出行管制办公楼一楼大厅每班1人，共2人区内人流进出管制、安全防范地下停车场每班1人，共3人区内车辆疏导，车辆管理安全防范 巡逻岗定岗位置人员配备数量职责区域办公大楼内白班1人，共1人巡查安全状态广场区域白班1人，共1人区内车辆停放、进出指挥、安全防范 机动岗定岗位置人员配备数量职责区域公路局办公楼大院白班1人，共1人应付处理突发事件检查各岗位的状况7.2 护管服务细则7.2.1 安全管理职责巡查监督-防止罪案发生。车辆管理-维护交通秩序，确保车辆安全7.2.2 广场管理工作内容：公共秩序管理，车辆进出管理，物品进出管理。工作要点：l 礼貌注视往来行人，发现可疑人员及时向机动岗报告；l 作好车辆

31、进出登记，严禁违规车辆进入区内。l 有货物进出，必须查验，严格禁止可疑物品进出。l 巡逻岗认真巡视、检查广场内各区域交通情况，严禁任何有碍公共秩序的活动和行为。l 有大型活动时，积极配合有关部门，按要求作好交通疏导、维护秩序等工作。l 发生盗抢案件要积极协助处理，保护现场，快速报案，协助堵截、擒拿犯罪嫌疑人。7.2.3 交通车辆管理l 交验有关证件。l 严禁车辆在场内维修、加油、清洗，乱丢垃圾。l 注意提醒车主关好车门窗，贵重物品随身携带。l 对在地下车场内由车辆搬运进出的货物按照有关规定进行严格查验。l 指挥车辆按位泊车，保持交通顺畅。l 对VIP人员的预留车位进行监督管理，确保VIP的正常

32、停车。l 冬季下雪天，及时清理路面积雪，保证区内交通顺畅。7.2.4 区内管理工作内容：巡逻管理，登记管理，日间管理，夜间管理。工作要点：l 严密巡查，根据制定所有巡逻路线，并按规定路线和时间实行24小时巡逻守卫制度。l 完善区域内安全技防管理，合理利用护管设备设施，配合人防确保安全。l 重点区域，重点管理。对大厅外围、地下停车场等区域加强防范。l 按要求做好日常安全管理工作记录及交接班记录。l 各安全岗职责和安全责任区域明确，确保日间和夜间安全管理。日间重点在广场、车场区域，夜间重点在广场进出区域和地下停车场区域等。l 非常气候时，注意防风、防水等问题，宣传、检查、关好大楼门窗，检查室外广告

33、牌的稳固情况，检查排污沟渠是否顺畅。7.2.5 紧急事件处理程序工作内容：各种紧急事件和突发事件的处理，及时协调各方关系和力量，确保正常办公秩序。工作要点：l 各安全岗遇紧急突发事件，应作出快速反应，并与机动岗取得联系，以求同伴的快速支援，并通知相关固定岗加强戒备，密切注意事态发展。事件处理后，相关的安全岗也应及时将处理结果反馈上级并做好质量记录。l 经支援人员赶至事件现场，如仍不能得以控制，机动岗应立即向上级报告作整体调度，通知其他备勤人员迅速支援。l 如调动增援人员仍不能控制或解决，则需向社会机构求助，并迅速向业主有关领导和公司相关领导汇报。l 事件处理后，所有人员必须做好详细的质量记录备

34、查。l 固定岗发现非本区域情况，应根据情况报告机动岗或巡逻岗处理，在未经许可下不得擅离岗位。l 参与处理紧急事件的各安全管理人在事件处理过程中要注意随时保持与机动岗联系，以便机动岗及时作出安排和决策。7.3 护管服务工作标准7.3.1 日常工作标准项目内 容着 装1、 上岗须着公司统一的护管员制服，戴好帽子，系正领带，扎紧武装带，衣领钮扣全部扣好。2、上岗须佩戴好工作牌。工作牌统一佩戴在外衣左上衣袋上方。3、制服领口、袖口处不得显露个人衣物，制服外不得显露个人物品（如纪念章、笔、BB机、锁匙扣等），制服衣袋不得装过大过厚物品。4、非当值班时间，除因公或经批准外，不得穿着或携带制服离开辖区。行为

35、举止1、 上岗时举止应文明、大方。2、头发要整洁，不留长发。3、精神振作，姿态良好，抬头挺胸。不得东倒西歪、前倾后靠，不得伸懒腰，不袖手、背手、插腰或将手插入衣袋。4、值勤时不得抽烟、吃零食，不得看小说杂志、报纸、会客闲聊、吹口哨等与工作无关的事情，不得随地吐痰、乱丢杂物。5、注意检查和保持仪表，但不得当众整理个人衣物。6、不得将任何物件夹于腋下，不得敲桌椅或玩弄其他物品。内 务1、 保持宿舍清洁卫生，不随地吐痰、乱扔果皮、纸屑、烟头等杂物。2、床位铺面保持干净平整，不摆放杂物，被子按要求折叠方正，床下的鞋子摆放整齐。3、帽子、腰带、口杯、水桶等物均按指定的位置摆放，保持内务的统一。4、室内严

36、禁存放易燃、易爆、剧毒及其他危险品。5、室内应保持安静，不得在室内喧哗、打麻将，以免影响其他队员休息。作息规定1、 护管实行24小时值班制，每班提前10分钟进行交接班。2、每晚零时之前熄灯就寝。3、每周二、四下午二时至四时军训，无特殊情况，不得无故缺席。4、严格执行备岗制度，下岗后外出3小时以上的需向有关领导请示。5、休息（假）期间，发生紧急情况，一经召唤必须立即归队，听候调遣。军 训1、 立正：脚跟靠拢并齐，自然挺胸，两臂自然下垂，两眼平视前方。2、 稍息：左脚须脚尖方向伸出全脚的2/3，上体正直。3、 向右（左）转：右（左）脚跟为轴，向右（左）转90°，重心移向右（左）脚，左（右

37、）脚迅速靠拢右（左）脚，成立正姿势。4、 向后转：要求同向右（左）转，向后转180°。5、 齐步走：左脚向正前方迈出约75厘米，重心前移，右脚相同。上体正直，两臂前后自然摆动。6、 敬礼：右手指并拢抬起微接帽沿右前角，腕直臂平，同时注视受礼者。7、 注目礼：面向受礼者成立正姿势，注视受礼者，并目迎目送。护管器材1、护管器械包括有对讲机、警棍等，它是护管人员执行任务的工具和武器，属公司的公共财产，每个护管员都有责任和义务将其保管好，防止遗失或损坏。2护管器械只供护管员执行公务时使用，严禁用作其他用途。3护管器械严禁转借他人，严禁个人携带外出，如因工作需要须报管理处批准。4对讲机使用应严

38、格按规定频率正确操作，严禁护管员私自乱拆、乱拧、乱调其它频率。若有损坏视情节赔偿。5执勤中禁止使用对讲机聊天、说笑、以及谈一些无关工作的话题。严禁在检查时通风报信。6警棍是护管员制服犯罪分子以及自卫的武器，严禁用来当作斗殴或威吓他人的工具。7护管员交接班时，应做好护管器械的交接验收记录，防止出现问题时互相推卸责任。8护管器械不用时，应由当事人交管理处统一保管。固定岗位1、悉本岗位职责，熟悉大厦业主基本情况，包括业主职业、相貌特征、常规进出时间等。2、当发现双手提（拿）着重物的顾客进出大门有困难时，应主动提供帮助。3、若遇领导或前来指导、参观的社会各届人士，应立即起立敬礼。4、外来人员进出，值班

39、人员填写来访登记表，谢绝推销和其他闲杂人员进入。5、当用户搬出物品时，应区分不同情况，必要时值班人员查验用户出入物品申报表后予以放行，同时收回出入物品申报表。6、 要给邮局办理签收的邮件，应参照信件收发管理程序处理，及时将邮件送给用户签收。7、 于出现的紧急情况，应参照紧急事件处理程序处理。8、协助管理处其他班组（部门）做好有关管理工作（参见相关程序文件）。流动岗位1、护管巡查参见护管巡查细则。2、当业主、顾客有困难求助时，应及时提供热情的帮助。3、若遇领导或前来指导、参观的社会各届人士，应敬礼、致谢。4、巡逻时要多走、多看、多听、多嗅。重点检查治安、防火、防盗等情况，消防等公共设备、设施是否

40、完好，防盗门是否关好等。发现问题立即处理，做好值班记录表，并上报护管班长或管理处主任。5、巡逻中发现可疑人员，要前往盘查，必要时检查其所带物品。属三无人员，应驱赶出辖区；属推销、摆卖人员，应劝其离开辖区。6、对于出现的紧急情况，应参照紧急事件处理程序处理。7、协助管理处其他班组（部门）做好有关管理工作（参见相关程序文件）。7.3.2 交通车辆管理标准项目内 容着 装1、上岗须着公司统一的护管制服，戴好帽，系正领带，扎紧武装带，穿好皮鞋，衣领钮扣全部扣好。2、上岗须佩戴好工作牌。工作牌统一佩戴在外衣左上衣袋上方。3、制服领口、袖口处不得显露个人衣物，制服外不得显露个人物品（如纪念章、笔、BB机、

41、锁匙扣等），制服衣袋不得装过大过厚物品。4、非当值班时间，除因公或经批准外，不得穿着或携带制服离开辖区。行为举止1、上岗时举止应文明、大方。2、头发要整洁，不留长发。3、精神振作，姿态良好，抬头挺胸。不得东倒西歪、前倾后靠，不得伸懒腰，不袖手、背手、插腰或将手插入衣袋。4、值勤时不得抽烟、吃零食，不得哼歌曲、吹口哨、跺脚，不得随地吐痰、乱丢杂物。5、注意检查和保持仪表，但不得当众整理个人衣物。6、不得将任何物件夹于腋下，不得敲桌椅或玩弄其他物品。工作纪律1、爱业敬业，服从指挥；遵纪守法，严于律己；文明服务，礼貌待人；积极主动，勇敢无畏。2、按规定着装上岗。3、提高警惕，坚守岗位。4、认真参加培

42、训和消防演习。5、严格执行交接班制度，不迟到、早退，更不能误班、漏班。（出入口）固定岗位1 车辆进出1.1 内部车辆进场：敬礼，发车辆出入卡给车主（或核对车牌号，输入电脑或记录）。1.2 内部车辆出场: 敬礼，车主交回车辆出入卡（或核对车牌号码，确认无疑后放行车辆）。1.3 外来临时车辆进入：敬礼，确认是办事人员，在临时停车卡上填写车牌号码、车辆进场时间，交车主（或输入车牌号码）放行，其他闲杂车辆严禁进入。1.4 外来临时车辆出场：敬礼，核对车牌号码无误后放行。1.5 未经批准，大货车、泥头车、集装箱车、拖拉机及其他作业车辆不得进入辖区；禁止载有剧毒、易燃、易爆和其他危险品的车辆进入辖区；出租

43、车进出不得无故停留拉客，属搬家物品，值班人员查验用户出入物品申报表后予以放行，同时收回出入物品申报表。1.6 军警车辆进场时，敬礼，在临时停车卡上填写车牌号码、车辆进场时间后放行。1.7 军警车辆出场时，敬礼，凭临时停车卡核对车牌号无误后放行。1.8 军警车辆进出，应严格记录，有疑问要求出示行驶证，下半夜进出场的军警车，要实行跟踪管理。1.9 所有车辆进出，必须在车辆出入记录表上详细填写车牌号码，进、出场时间。2. 人员进出控制2.1 建委系统领导职工:礼貌问好，遇指定人员时敬礼或行注目礼.2.2 外来办事人员:礼貌询问，及时与相关部门(人员)联系，经相关部门(或人员)允许后放行并发放出入证，

44、出门时予以收回.2.3 其他人员:严禁社会闲杂人员入场，遇突发时间及时向值班队长汇报，并严格按照各种作业程序进行处理.流动岗位1、按规定每半小时巡视所负地下室车辆情况，每15分钟巡视广场临时停车情况，发现漏水、漏油、未关好车门窗、未上锁等现象及时处理并通知车主，并在停车场交接班记录表上做好记录。2、清点车场内车辆及停放位置，随时与岗亭联系，以核对车辆数量，确护管全。3、发现无关人员或可疑人员到车场（库），要及时劝其离开，若有紧急情况按有并规定进行处理。4、引导车辆有序停放，严密注视车辆情况和驾驭员的行为，若遇酒后或疲劳驾车者，应及时劝阻，并报告值班队长及时处理，避免交通意外的发生。5、检查车场

45、内设备设施是否完好，发现异常情况在停车场交接班记录表记录并及时上报，以便及时处理。6、协助保洁班维护好车场（库）内的清洁卫生，保持停车场（库）的整洁。第八章 保洁服务方案8.1 人员定岗正常保洁服务期间人员安排根据实际情况可能会有所调整。保洁员7人： 外围2人，负责日常保洁，兼外围及地下车场保洁，垃圾清运； 办公楼大堂1人 办公楼2-9层每2层1人，共4人，负责楼内公用部位的走廊、大厅、楼梯、楼梯扶手、门窗、墙壁、厕所、标识、电梯层门及轿箱等日常保洁； 8.2 保洁工作内容、要点8.2.1 大厅保洁范围：大厅 工作内容：指示牌、信报箱、烟灰桶、电制开关、天花、灯饰、消防设施、公共走道地面、公共

46、走道墙身、地脚线、垃圾清理等。工作要点：n 集中清洁工作一定在办公开始之前完成。n 严格遵守郑州市公路局有关规定，一切行动听指挥。n 清洁工作业期间注意礼节礼貌，尽量减低作业引起的噪音，注意清洁工具的摆放位置。n 擦玻璃、灯饰、天花、电制开关等处时要注意安全，严格遵守操作规程。n 定时巡回检查，勤于打扫。8.2.2 会议室保洁范围：会议室工作内容：会议台、椅、室内玻璃、门、室内设备设施、地面、间隔玻璃、地毯、墙身、地脚线、灯饰、天花、电制开关、烟灰盅、卫生间、茶水间、书桌、垃圾清运等。工作要点：n 会议室除每日正常打扫外，使用后必须立即清理。n 清洁会议台、椅、书桌台面、健身器材等使用的毛巾与

47、擦拭其他部位的毛巾严格区分，严禁混用。n 擦玻璃、灯饰、天花、电制开关等处时要注意安全，严格遵守操作规程。n 卫生间、茶水间的清洁频度要根据使用情况作调整，注意积水的清洁和提示。n 定时巡回检查，勤于打扫。8.2.3 消防楼梯、电梯、天台工作内容：走火楼梯地面、扶手、墙身、玻璃、电制开关、天花、消防设备、电梯地面、镜面、四周墙身、天台。工作要点：n 严禁锁住消防楼梯门，确保消防门的正常开启。n 平日注意楼梯间的通风，保持空气新鲜，风雨天注意关好门窗。n 电梯的巡回保洁要回避人群，不妨碍客人使用电梯。n 擦玻璃、灯饰、天花、电制开关等处时要注意安全，严格遵守操作规程。n 天台定期打扫，雨天注意排

48、水，雪天及时清理积雪，风天检查附属设备设施的稳固性。8.2.4 地下停车场、外围广场工作内容：设备层地面、墙身、天花、地脚线，停车场地面、管道、消防设施、下水道、排水沟、灯饰、电制开关，外广场广告牌、灯饰、地面、雕塑等装饰品、休闲椅等、大楼外墙。工作要点：n 设备层清洁一定在技术人员监督下进行，严格遵守操作规程。n 地下停车场保洁时应注意安全，注意清洁工具停放。n 擦玻璃、灯饰、天花、电制开关等处时要注意安全，严格遵守操作规程。n 发现公用设备设施等有问题及时向有关人员反映。n 外广场打扫时，雨天注意排水，雪天及时清理积雪，风天检查附属设备设施的稳固性。n 定期清理下水道、排水沟，保持卫生。8

49、.2.5 洗手间注：本大楼公用洗手间较多，洗手间的保洁工作非常重要。工作要点：n 楼内员工负责洗手间的清洁工作。n 洗手间的保洁频度根据人流量确定，人流量少的洗手间为1次/2小时，人流量多的为1次/小时。n 1-7层的洗手间保洁时间须遵守有关规定要求。n 注意节约用水管理。n 除勤力保洁外，应适时喷洒空气清新剂，保持洗手间无异味。n 作业时注意礼节礼貌，不对客户造成任何不便。n 擦地时，应有“小心地滑”字样的提示。8.2.6 垃圾收集及清运工作范围:公共区域垃圾桶、箱内垃圾的收集、清运，垃圾中转站的垃圾清运。工作要点：n 根据情况定时对垃圾桶、箱的垃圾清理，注意保持垃圾桶、箱的外观整洁。n 垃

50、圾中转站的垃圾清运每天保证1-2次，垃圾清运后，要对垃圾中转站进行清洁。n 及时处理垃圾桶、箱的异味，保持空气清新。n 清洁人员应定时清洗垃圾车。第九章 几点说明l 物业管理本身是微利行业，物业公司介入后，须投入大量人力物力，如果物业管理合同只签订一年，对物业公司来说风险太大。建议物业管理合同签订三到五年，这样也便于创建优秀示范大厦。l 根据国家物业管理条例及其相关法律法规规定，开发建设单位应为物业管理企业提供必要的物业管理用房和相关物资装备，但其产权归开发建设单位所有，物业管理合同终止时，物业管理企业应将其全部交还开发建设单位。l 由于郑州市公路局办公楼目前尚未完全竣工，且绿化工程还未开始实

51、施，本方案仅根据前期考察和沟通情况进行估算，具体绿化费用测算可等具体数据明确后再另行测算。l 本方案版权为河南国基物业管理有限公司所有，任何个人、单位未经许可不得擅自摘抄、复印、扫描，如未中标，国基物业将对本方案予以收回。结 束 语高品味的设计策划、高标准的建设施工、高水平的物业管理必将给办公生活带来质的变化。创建国际文明办公标准区是国基物业人的奋斗目标。我们相信，有郑州市公路局办公楼优越的硬件条件作保障，有郑州市公路局各级领导的大力支持，有国基人对办公楼管理的深入了解，通过国基物业人细致入微的管理与服务，通过广大工作人员的大力配合，定能成为郑州西区最亮丽、最温馨、最舒适、最宜人的办公区。由于现阶段对郑州市公路局办公楼的了解未够充分和细致，本方案可能会有各方面的缺陷和不足，若双方合作成功，待国基物业全面、深入的考察完后，将再次提供更加完善和具体的物业管理服务实施方案。谨望各位领导能从本方案中了解国基物业的实力以及与郑州市公路局合作的强烈愿望。其它未尽事宜，双方另行协商。衷心感谢各位专家领导百忙之中对本物业管理服务方案予以审阅。