河南焦作市博爱项目前期产品定位建议

《河南焦作市博爱项目前期产品定位建议》由会员分享，可在线阅读，更多相关《河南焦作市博爱项目前期产品定位建议（98页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、博爱项目前期产品定位建议 【沟通版】宏观环境概述 项目定位规划建议产品建议营销关键点分析 整体定位 发展方向 档次形象定位 容积率 规划布局 开发节奏 客户敏感点分析 景观建议 总体营销思路 单体建议 户型建议 配套建议 其他品质提升建议 价格初步策略 售楼处建议景观示范区及 样板间建议报告思维导图 焦作市场概述 博爱市场简析宏观环境概述 焦作市场概述 博爱市场简析u焦作市位于河南省西北部，辖4个市辖区和一个省级高新技术产业开发区、4个县，代管2个县级市，市区面积约为426.8平方公里；u焦作市隶属中原城市群，属于距离郑州1.5小时车程的紧密联系圈层，2009年郑州到焦作的城际公交开通，最高日

2、客流量达万人次；u2010年初，郑州至焦作城际轨道开工建设，成为中原城市群第一批次轨道交通项目，预计2013年可通车。郑焦城际公交政治地位焦作是中原城市群主要组成部分，属于郑州紧密联系圈层，随着郑焦融城加速，城市地位逐步攀升。 焦作市场概述启示启示焦作市本身经济实力处于前列，随着中原城市群的发展和郑焦融成的进行，城市经济增长得到进一步保证，为城市房地产市场发展打下坚实基础，促使其快速发展。经济水平焦作市整体经济水平处于全省第二方阵，增长速度中等，整体来看，经济实力较强，为城市建设和房地产发展提供坚实支撑。 焦作市场概述u焦作市城镇固定资产投资增长曲线基本呈直线状态，2010年投资总额达到841

3、亿元，但同比增长率有所降低；u城市三次产业结构发展稳定，高度依赖第二产业发展；同时也可看出第三产业增长势头不强，由此说明城市地产行业发展也较为缓慢。投资及产业发展焦作市固定资产投资总量高速增长，年均增速25%以上；三次产业结构稳定，第二产业为城市经济增长的绝对支柱。 焦作市场概述u2009年，焦作人均GDP 31356元，仅次于洛阳，年均增长率15%以上；u2010年，焦作市城镇居民人均可支配收入预计达到15781元，略高于全省平均水平，同时增长强劲。收入水平焦作市人均GDP水平处于全省高位，人均可支配收入也处于全省前10行列，2010年全市城镇居民人均可支配收入约达到15781元，收入的稳定

4、增长为城市消费和第三产业发展提供保证。 焦作市场概述u焦作市城镇居民人均消费性支出年均增幅约在15%，增长快速；u近年，焦作市社会消费品零售总额年均增速也在17%以上，2010年总量更达到321.8亿元，增速18.3%；u城市居民消费意愿强烈，将为大众消费行业及房地产业的发展提供拉动作用。消费水平焦作市城镇居民历年人均消费性支出均低于全省平均水平，处于较低状态；但社会消费品零售总额总量增长迅速，年均增长率约在17%左右，消费潜力较大。 焦作市场概述焦北商住组团焦北商住组团老城区老城区焦新科技组团焦新科技组团 焦南行政组团焦南行政组团 焦东综合组团焦东综合组团 东部工业组团东部工业组团 焦西综合

5、组团焦西综合组团 西部工业组团西部工业组团 未来根据焦作市总体规划，城市居住功能区外扩，根据焦博一体化战略的发展需要，本项目所在的博爱县板块将受益于此。u焦北商住组团：焦作市商贸、金融与都市旅游综合服务中心u焦南行政组团：焦作市行政居住与现代休闲娱乐服务中心u焦新科技组团：焦作市高科技工业中心和科技教育创新中心u焦西综合组团：焦作市次级行政居住中心u焦东综合组团：焦作市物流中心u西部工业组团：焦作市先进制造业与生产性服务业中心u东部工业组团：焦作市重型制造业中心u老城区：将老城中心的部分职能向新区疏解，原有老城中心保留传统商业、文化娱乐、旅游服务等功能。 焦作市场概述城市房地产投资热度、商品房

6、成交总量不高，为未来发展增加一定不确定性；近几年城市商品房价格迅速拉升，促使房地产市场步入快速发展期；城市商品房销售主要集中在山阳区，量、价引领全市；城市消费产品特点鲜明，以80-130平方米舒适两房、三房为主；城市土地供应量不大，影响未来供应和房价，同时为周边县区提供机会；焦博一体化战略不断强化，发展趋势明显。城市房地产市场整体容量不大，目前行业整体发展水平较低，但增长迅速，多板块同时发展，未来随着行业快速发展及居民消费和投资观念的转变，房地产业务势必不断的扩大，周边的县区将受到辐射。市场小结河南省行政区图博爱概况-博爱县位于河南省西北部，太行山南麓，豫晋两省交界处，隶属焦作市管辖。全县面积

7、484平方公里，其中北部山区约占三分之一，南部平原约占三分之二，全县耕地32.7万亩，人口45万，辖7镇3乡，233个行政村。地理交通： 郑太、焦枝、侯月三条铁路在县城北部交汇，月山车站是华北地区大型铁路编组站之一，是以晋煤外运为主的亿吨货物通道。三条高速公路横贯全境，焦晋高速途经北部，长济、焦温高速在城南互通。郑常、新济、焦温、焦克等4条省道纵横交错，交通区位优势明显。经济情况： 博爱县是全省首批对外开放县和扩权县。2011年，全县生产总值完成187.4亿元，增长14%；限额以上工业增加值完成116.8亿元，增长19.6%；全社会固定资产投资完成106亿元；财政一般预算收入完成5.4亿元；社

8、会消费品零售总额34.5亿元，增长17.7%。启示博爱县自古素有“金博爱”和“太行山下小江南”的美誉。“博爱”一词也源于孙中山先生倡导的“自由、民主、平等、博爱”。 目前，博爱县拥有三条发展迅速的经济带，对于本项目开发而言，正好位于中部工商业经济带，是全县人口密度最大、人均耕地最少、工商业最发达、经济最活跃的板块，该经济带占全县经济总量的60%，是博爱经济发展的发动机。 博爱市场简析城市概况-博爱县可划分三条经济带为中部工商业经济带，南部高效农业经济带，北部山区旅游矿产资源经济带。随着城市总体规划的发展需求（2011-2030年），强力实施“焦博一体化”的战略要求。 悠久的历史秦时属野王邑，汉

9、时属河内郡，唐时曾设太行县，之后长期属河内县。1927年冯玉祥将军主豫时，根据吉鸿昌将军的呈请，取孙中山先生倡导的“自由、民主、平等、博爱”中的“博爱”两字，设置博爱县。 能源矿产资源丰富占全县总面积三分之一的北部山区，拥有储量丰富的粘土、铝矾土、铁矿、石灰石、硫铁矿等二十余种矿产资源。与煤炭大省山西毗邻而居，是豫北地区重要的煤炭集散地。拥有蓄水量达2070万立方米的青天河水库，水资源供应充足。西气东输、南水北调两个国家级重点工程均途经博爱。支柱产业目前已经形成汽车零部件、生物化工、服装纺织、食品加工四大产业集群规模不断壮大，新能源、新材料、节能环保装备制造等战略性新兴产业快速发展。旅游业不断

10、壮大青天河风景区是首批世界地质公园、国家重点风景区、国家5A级风景区和国家水利风景名胜区，被誉为“北方小三峡”；建于金代的八极拳发祥地月山寺是中原四大名寺之一，曾与少林寺齐名，乾隆皇帝三次来此巡游。 关键词：历史、资源丰富、旅游业、支柱产业 博爱市场简析旅游概况-博爱县依托独特的历史人文资源，充分发挥青天河国家“5A”级旅游景区品牌优势，规划建设青天河文化旅游产业集聚区，积极推进青天河综合服务中心等项目建设，加快文化旅游业融合发展，努力打造全国知名休闲度假旅游目的地。 博爱县旅游业不断壮大。青天河风景区是首批世界地质公园、国家重点风景区、国家5A级风景区和国家水利风景名胜区，被誉为“北方小三峡

11、”；建于金代的八极拳发祥地月山寺是中原四大名寺之一，曾与少林寺齐名，乾隆皇帝三次来此巡游；在县城西部，有我国纬度最高、面积最大的1.3万亩人工栽培型竹林，不仅具有重要的生态保护、科学研究价值，还有独特的景观价值。正在规划建设的寨卜昌文化旅游区，是集明清民居、怀商文化、红色旅游、绿色生态旅游为一体的综合性旅游区，发展前景广阔。 博爱市场简析博爱的发展-北移东扩，向心发展博爱县地处中原经济区核心区、主体区，同时毗邻合作区，位于新焦济产业带中心位置，区位优势明显，随着焦博一体化，20分钟的车程，将便于房地产市场吸引更多的外地客户，这是有得天独厚的比较优势。博爱的经济-四大产业集群博爱县汽车零部件、生

12、物化工、服装纺织、食品加工四大产业集群规模不断壮大，新能源、新材料、节能环保装备制造等战略性新兴产业快速发展，为经济发展提供了强有力的支撑。博爱的房地产-现代城镇博爱县人口45万，2011年城镇化率预计达40.7%，2012年计划提高1.5%，随着焦博一体化的发展战略的不断强化，势必将加快新型现代城镇的建设进程，同时为城市房地产行业带来巨大的潜在需求。博爱的旅游-5A级风景区博爱县依托独特的历史人文资源，充分发挥青天河国家“5A”级旅游景区品牌优势，努力打造全国知名休闲度假旅游目的地。 博爱市场小结项目定位 整体定位 发展方向 档次形象定位紧抓城中村改造浪潮，在符合地方需求、合理成本投入的前提

13、下，树立县城住宅认可度，带动县城城市化进程； 强化内外部优势，形成差异化：紧抓外部政务核心的特殊优势， 塑造内部产品优势，确保市场竞争力！形成品牌价值增值力，通过前景和生活高度的打造，以品牌带动良性滚动发展。 本项目占据博爱县核心地段，承担着提升县城人居、形成名片的功能 项目角色层面 资源层面 品牌层面发展方向整体定位n地块价值：项目地块处于县政府周边，属于政务核心地块，且临城区干道n客户定位：自住型客户为主流客群；客户生命周期预计为小太阳家庭三代同堂家庭n产品定位：主力产品为改善型产品，同时部分产品满足刚需首次置业客户，面积段符合市场主力需求，单体复制效应强本项目整体定位：打造县城标杆作品，

14、城市改善型现金牛项目档次形象定位中等产品品质，高端档次形象n中等品质项目地块形状过于狭长，加之容积率要求较高，影响产品实现成果的品质，单体进深、单体布局、景观节点等均受到地块形状和容积率制约，很难实现高品质产品标准；只能在用足指标的情况下，最大限度实现户型、日照条件、景观节点的合理性。n高端档次项目地段价值突出，今后潜力显而易见，具有绝对稀缺性，鉴于项目在地块和容积率条件下品质较难突破，在不损失指标的情况下，项目可利用高调的推广包装策略、以及超定位的现场卖场、样板区展示刺激客户感知的敏感点，实现高端档次的塑造。规划建议 容积率 规划布局 开发节奏容积率问题开发决策过程中的最核心问题之一，他反映

15、的问题不仅仅是数字那样简单容积率对应的不同的产品，决定了项目不同的客户层面，进而决定了不同的竞争格局。容积率技术层面，谁在影响容积率？容积率在一定程度上反映了社区的舒适度指标和地块的开发强度，但是容积率的高低与社区舒适度并不是简单的线性比例关系，开发商的开发水平、策划人员的决策判断、设计师对地块的把握和理解程度都影响容积率的指标。容积率容积率的确定模型结合开发风险、市场实现、利润额度及实现难异度的问题来确定利润最大化和市场可实现度是确定物业组合和容积率的追求目标；企业自身资源状况和资金状况是限定条件；企业战略导向和项目品牌因素是兼顾因素。基准方案推荐合理方案推荐确定主推组合方案并进行优化进行经

16、济效益对比进行市场实现评估上下极限方案对基准测算方案进行变量分析满足容积率上下指标下的组合方案依据战略、定位产品品质容积率范围可能的建筑组合高品质低于2.6板楼+部分一梯两户点楼较高品质2.63.2板楼为主，较为舒适较高容积率3.23.8一梯多户的联体+少量板楼高容积率高于3.8高密度，户型设计难出彩较高品质的高层住宅，一梯两户的户型占据一般户型比例；地块用地面积为红线内用地，地块资源及形状较利于出面积；项目户型定位基本为大户型，较利于出面积；高品质高层住宅的容积率指标实现度案例分析深圳中信红树湾总用地16.3万，总建筑面积65万，地上容积率3.18，南侧在建设的高层区域容积率约3.5。建筑形

17、式为一体两户的板楼为主，少量的一梯三户板楼和一梯两户的点楼，建筑层数2832层。为提高容积率，采用了“v”型的楼梯布局，倾斜角度38度，即兼顾了日照，有充分考虑了景观，内部的空间感略感压抑。中信红树湾即偷面积，又偷价值较高品质高层住宅的容积率指标实现度案例分析深圳天悦龙庭地块形状狭长，总用地面积51825，总建筑面积21万，其中计容积率面积17.1万，容积率3.3。13栋28层的点楼围合而成，空中院馆的户型设计，平均进深较小，户型面积适中。户型舒适度和朝向兼顾度较好，偷面积比例达到10%，实际容积率在3.5以上。容积率参照给我们的启示项目可能实现的容积率指标参照以上高层住宅的案例、经验，结合项

18、目定位及博爱县房地产开发水平等因素，项目在不同档次可能实现的容积率指标可能如下：高品质：3.2以内，基本为一梯两户的户型设计，户型舒适度较高；较高品质：3.8左右，户型舒适度较高，需设计师在规划手法和布局上合理处理；较高容积率：5左右，是基于博爱县房地产开发现状、开发商容积率预期的基础上的方案，按照如此容积率，产品形式将基本为一梯三户及以上的联体楼，纯住宅部分的建筑密度达到1920%，品质较低。项目容积率确定较符合市场和项目定位的物业组合方案推介一在满足图示物业功能配比的情况下，推介方案基准容积率4；从市场角度以及项目的整体战略角度，本方案基本符合项目定位。产品类型建筑面积（平方米）功能分析一

19、梯两户住宅56080高端形象，价值标杆一梯三户住宅55540提高土地开发强度住宅111080商业30360利用商业，提高开发强度合计141440容积率4占地面积35360不计容积率，车库功能+人防核算假设条件：T2=140+160T3=120+110+130F=26层T2双单元整栋面积：15600 约3栋双单元，1栋单单元T3双单元整栋面积：18700 约3栋双单元项目容积率确定较符合市场和项目定位的物业组合方案推介二产品类型建筑面积（平方米）功能分析一梯两户住宅46000高端形象，价值标杆一梯三户住宅47400提高土地开发强度商业29360利用街区，提高开发强度配套会所1000提升项目品质合

20、计123760容积率3.5占地面积35360不计容积率，车库功能+人防核算假设条件：T2=140+160T3=120+110+130F=26层T2双单元整栋面积：15600 约3栋T3双单元整栋面积：18700 约2栋双单元，1栋单单元方案主要规划技术指标对比产品类型方案一方案二极限值计容积率面积141440123760176800其中：住宅11108093400146440 商业303602936030360会所1000地下车库（不计）200002000020000容积率43.55产品评述舒适度较高高品质难以实现项目总投资4.1亿3.9亿4.4亿开发毛利1.2亿1.1亿1.2亿税前利润率28

21、.99%28.98%26.22%累计净现值0.76亿0.71亿0.64亿项目运作资金预估2亿 2亿2.2亿对比显示：在产品可实现及市场可实现的前提下，项目的经济指标综合对比方案一相对最佳（主要参考指标为净现值，净现值最大最佳），但差异不明显。极限方案容积率的限定下，产品规划设计的技术可行性难度大。项目容积率的选定过程中，经济效益的对比仅仅是一个因素，市场可项目度、项目开发战略因素同样重要。综合考虑倾向选择：方案一；次选方案二。 说明：以上方案的容积率可实现度都是经过案例参考和设计师咨询得到；规划过程中，由于设计处理手法的不同，即使同样的容积率也会导致产品形态和产品品质之间的差异。 以上财务策划

22、仅为初步估算值，后期需以开发公司财务专业核算为准。规划布局社区底商集中式商业(购物中心）住宅区开发节奏开发节奏建议：建议项目分两个标段开发，以地块中间道路为界，暂称路北为一标段，路南为二标段。两标段住宅部分可同时开工，有利于项目短平快操作，亦可分期开工，具体视开发商自身施工团队及资金情况而定；商业部分待住宅后期集中开发销售；前期集中式商业位置作为售楼处及景观示范区用地，对项目营销起到支撑作用；销售节奏:建议北部一标段先行上市销售，随着项目知名度和热销不断，再行启动二标段上市，因为一标段价值略低于二标段价值，以此有利于实现项目整体均价拉升，实现利润最大化。产品建议 客户敏感点分析 景观建议 立面

23、建议 户型建议 配套建议 其他品质提升建议规划1公建设施布局2公共场地布局3组团庭院布局4交通道路布局景观5软质景观6硬质景观7水体景观住宅单体8住宅平面9住宅立面10住宅公共部位12样板房配套13商业街铺14会所15停车场地示范区16示范区17室外水电设备水暖电设备18住宅水暖电设备建筑结构19住宅结构10建筑物理技术建筑技术21环境生态技术 从客户价值感知角度，不在同一个维度1规划2景观3公共部位4立面5平面（户型）6会所7配套商业8材料设备9新技术与智能化10工艺和质量 产品价值树的10个主干 代表了我们产品打造的价值取向产品体系 价值体系 基于市场比较，我们提出了产品价值取向设想产品价

24、值规划景观公共部位立面户型样板房会所配套及商业材料设备新技术与智能化工艺及质量 及格线标准线标杆线 ：策略最优价值树 ：价值树(预期) 最重要的六大价值点： 景观 公共部位 立面 精装修 会所 工艺质量住宅外立面 现代简约住宅外立面 现代简约住宅外立面 现代简约 在单体细节中，讲究线角的丰富细腻，使建筑在转折、进退、高低缩落中增强了动感和光影的和谐变化。 特别是晓园的建筑总体轮廓呈竖向线条，外立面则采用住宅产品中少见的天然石材干挂，典雅、稳重、大气，历经时间淘洗，而更具时间感，经得起岁月的洗礼。 （参考建筑：锦江饭店、锦江饭店、芝大厦） 碧云国际社区晓园传承流行于上海二十世纪二、三十年代的“A

25、RT DECO”风格，向线条的挺拔向上，塔楼式的退台，利用整体凹凸形成高立挺拔，简洁流畅竖向线条，显现建筑高贵而内敛，优雅而不动声色的文化气息。晓园再次体现了上海城市风貌，经久不衰，至今仍能令人引以自豪的“ART DECO”风格。 ART DECO风格风格和平饭店 淮海公寓 福州大楼 东湖宾馆 上海12个ART DECO建筑经典淮海大楼 新城饭店圆弧窗转角窗六角窗八角窗落地窗立面装饰细部户型以110-130和三房二厅及140-160私访两厅为主流户型。户型设计以一梯两户+一梯三户为主，由二单元组合成一栋。各户型根据园区景观位置的不同作独立设计，使得各户型朝向、景观尽量均衡，并做到明室、明厨、明

26、卫、明厅设计，与开阔通透的阳台相结合，形成户内户外的对景效果，使室外的自然景观和园区的生活氛围能有效延伸进室内。 户型建议户型特点户型特点户型两房两厅两卫 面积区间110-120 典型户型平面户型特点设置玄关；南北通透；双阳台；餐厅独立采光；设置储藏室、主卧衣帽间。 户型建议户型特点户型特点户型三房两厅两卫 面积区间120-130 140-160 典型户型平面户型特点南北通透；部分餐厅独立采光；设置储物室或主卧衣帽间，端头户型客厅六角窗设计，270度观景。户型建议入户带独立玄关入户带独立玄关 设置玄关，提高私密性。并预留储物空间。南北通透，双阳台【三房两厅两卫140】 南北通透设置玄关【两房两

27、厅一卫96】户型建议窗户的变化窗户的变化 【两房两厅一卫94+88】 八角窗窗户局部造型变化，改变立面平板的形象八角窗户型建议端头户型设计端头户型设计：增加南向房间 【四房两厅两卫175】 【三房两厅两卫133】 主要功能区全部南向设计客厅设置在东面或西面，采用六角窗设计，扩大景观面。卧室全部朝南向户型建议采用六角窗设计，丰富立面造型增加东西向采光面，以扩大观景视野【四房两厅两卫167】 端头户型设计端头户型设计：增加采光面 户型建议单体设计特色 飘窗入户花园错层自由组合空间复合式厨房步入式阳台户型建议飘窗窗未落地，不计入建筑面积，但室内空间却有所扩大，窗台可以小坐，可以摆放陈设，也可以通过焦

28、距调整成为梳妆台或写字台，具有很大的使用价值露台层高6米的大露台，不计建筑面积，为住户提供更多活动空间的同时，又可形成立体绿化丰富立面造型入户花园以入户花园为特色，即改善了不规则平面对户型的影响，又为户内外提供了一个过渡性空间，也适合汇刻、小憩、绿化等多种功能的使用，丰富了居民的生活内容个性多用间多用间设计，使居室使用增添灵活性，提供多种实用可能，读书、家务、健身、临时居住可变的空间体现居住的个性复合式厨房厨房空间分开设置，功能动线完整合理，并可以较好的解决中国传统烹饪中油烟对住宅其他生活空间的污染问题，是开敞部分的厨房空间更具实用性，同时通过橱具、设备的装饰功能，使其成为住宅空间内一道亮丽的

29、风景自由组合空间步入式阳台 步入式景观凸窗室内地面步入式阳台步入式景观凸窗步入式阳台利用落地凸窗的特性，设置步入式阳台，模糊的阳台同房间区分，步入式阳台的设置可根据使用者的喜好选择安装，抛弃传统的居家模式园林风格园林风格江南名园风格：江南名园风格：园区内建筑、水系、植物、道路互相交错融合，设计了小桥流水、亭、台、石凳、石桌、藤架等景观，营造充满情趣的公共活动空间。同时，也结合西方园林的现代感，应用成片草坪和湖泊、喷泉、雕塑等。 景观建议组团庭院强调识别性：组团庭院强调识别性：通常在楼盘各组团中心建造不同风格的邻里公园，有的以乔木为主题，有的运用丰富变化的水系，有的则布置卵石、雕像等小品，为居民

30、提供更多可观、可游、可赏的参与性空间。 景观设计特点景观设计特点景观建议观赏性与参与性兼备：观赏性与参与性兼备：景观规划不仅具有观赏性，更注重参与性，通过大草坪、游泳池、景观花园等园林设施，构造出多样丰富的游乐场所，且注重悠闲和邻里交往的尺度，以水面、坡地、草坪、乔木、灌木、小品、花台等加以点缀，在观赏上的基础上，更适宜于游玩。 景观设计特点景观设计特点景观建议 会所：会所：配置高标准的生活服务设施，包括室内外会所、安防系统、智能数据系统等设施。 会所设施会所设施游泳池安防系统安防系统安防报警系统乒乓球室楼宇对讲系统棋牌室周界报警系统健身房篮球场智能数据系统智能数据系统园区背景音乐系统网球场宽

31、带数据网儿童游戏区双向有线电视网配套服务设施广场：1、增加可参与性（休憩长椅、遮阳伞） 2、体现生态、自然，多布置植物 3、完善导示系统广场可作为公众休憩场所，提供小型表演舞台和临时的展示空间/给街区公民提供一种“人居人聚”的双优空间，为他们创造一种差异化城市生活体验的价值。配套服务设施营销关键点分析 总体营销思路 渠道建议 售楼处建议景观示范区及 样板间建议n如何用国际化的视野，赋予项目独特的人文价值内涵，在形象上占位高端？n如何把握市场契机，跳出区域价值凹地，保证足价快销？n客户基础面大，如何精准直效打击目标客群？项目营销关键点解读：项目营销关键点解读：总体营销思路之目标【营销总攻略】策略

32、总纲强化并扩大项目唯一性，依托及挖掘强势资源，通过大事件品牌起势，配合开展一系列主题活动,树立项目都市化、国际化形象。提前锁定客户，行销先行，制造病毒扩大影响。以客户为中心，让客户眼见为识的体现产品与服务品质、创造差异化的营销体验 形象策略： 高举高打，品牌升华入市，升级项目形象 推广策略： 品牌起势, 分阶段推广体系构建蓄客策略：行销先行，病毒渗透，提前转化推售策略： 物业价值持续增长原则，价值整体最大化总体营销思路之部署直效营销渠道定向客户资源营销短信发送DM单张直邮立体化营销渠道特色活动大型户外广告牌（主体形象）网络先行启动（印象和口碑）报纸广告（反复信息灌输）建立完全直效的低成本营销渠

33、道首期媒体策略电视广告（形象和信息传递）总体营销思路之渠道传播战略思路品牌规划 1、品牌定位：新贵族领地2、品牌文化卖点：新贵族生活方式3、核心价值：享受国际化高品质的生活4、品牌主题语：开创名门生活新时代强调尊贵感：雍景天下强调国际感：丽都国际强调高品质生活：翡丽湾案名建议：案名确定开创名门生活新时代定位语是：广告定位确定第一阶段传播思路（2012年68月）前期推广的指导思想是“闪亮出击，抓住业内眼球，引爆媒介新闻，吸引新贵阶层的关注。” 举行“国际化体验式生活方式中心（售楼处开放）”的大型体验及研讨活动，并辅助新闻炒作，充分预热市场，同时进行地盘包装。各种公关活动，针对“新贵阶层”展开。推

34、出期待型报纸广告、户外、围挡等领地包装，引发大众的注意，为楼盘品牌树立形象。强势推广开发商品牌，树立客户购买信心。第二阶段传播思路（2012年911月）强势推出大型开盘主题活动“豪车名乐酒会”或大型珠宝展，报纸、电视、户外、DM等强势炒作。同时推出“展望焦作经典名宅”系列广告，树立本项目品牌形象。广告以树立品牌形象为唯一目标。建立客户资料库，并有针对性地开展公关活动。第三阶段传播思路：2012年122013年3月n全面体现高城市新兴贵族生活的含义，广告集中于核心卖点的诉求同时，体现品质感、尊贵感n推出系列软文和公关活动，让人群感受到本项目的尊崇生活氛围，将售楼处卖场、样板房、景观示范区、全程五

35、星级接待服务等尊贵感塑造完整展示。n联合政府及当地商会，推出“博爱新贵风云之夜”活动，邀请商界著名人物参加。第四阶段传播思路：2013年4月6月n“2012海南风情之旅”促销活动，从业主中抽出n广告配合活动，集中于报纸、DM直邮形式n加强“一对一”的营销力度n投放本项目现楼全景广告，进一步提升楼盘品牌美誉度报广风格示意楼书风格示意楼书风格示意楼书风格示意 极品酒会、名人沙龙、名车展示等造势阶段活动示意 与其它著名品牌如手表、银行信用卡、时装、中国移动等联合举行PR活动，利用合作伙伴的数据库或者是客户资源来进行联合推广达到双赢。 如主题时装SHOW造势阶段活动示意具体战术从线上推广与线下渠道两方

36、面考虑一、线上推广主要解决推广核心、内容与节奏的问题二、线下渠道主要寻找更多的客户来源渠道。短信短信持续进行短信广告投放，提升点对点营销的效能。户外户外 工程围挡：项目本体的昭示性是宣传项目的最有利途径，视楼体进度增加楼挂，定期更换围挡，充分释放项目价值； 市内交通枢纽户外大牌：快频率更换，树立形象，提升项目知名度。网络网络硬广配合销售节点周期性投放；高频次软文、活动报道；高频次与网站互动活动。广播广播锁定私家车及打车群体，进行项目信息及价值点覆盖。报广报广以项目产品及相关销售信息释放为主要传播要点。主要线上媒介主要线上媒介线上推广线上推广渠道行销渠道行销派派单单常态化以月度为周期的派单行动。

37、主动覆盖目标客群，与公益结合，在传播效益和经济效益上双赢。圈圈层层活活动动全年制定暖场活动计划，当地市场竞品目前此观念落后，是我们突破塑造项目品牌及积累客户的强有力的支撑点。制定与目标客户相符的圈层种类：商会/大型企事业单位/网站各个论坛（美食、摄影、体育爱好等）/微博/宠物/旅游/车友会/大众媒体圈。企业企业推介推介以行业及就职单位为线索梳理客户群，进行定向推介，促成团购。CAllCAll客客以电话营销形式，主动覆盖目标客群，扩大回访队伍，对客户意向进行梳理。常态主要渠道常态主要渠道营销动作： 向商场会员发送项目宣传短信，设置回复功能，对回复客户告知到访售楼处的礼品激励； 在商场向会员寄送促

38、销导购手册时，夹带项目宣传DM，投递至商场会员家中，提升信息到达率。非常态渠道非常态渠道11商超巡展商超巡展非常态渠道非常态渠道营销动作：利用开发商优势，针对商会进行宴请，进行产品推介；凡成交会员均可归类为此客户客带客成交，享受客带客奖励，充分挖掘其人际关系网络，结交新的圈层，增加经济利益。非常态渠道非常态渠道33行业协会行业协会营销动作：很对主要客户来源：北部山区村民及博爱大型企业级500强企业。 大型DM直投针对北部山区矿区村镇，由我方安排人手进行入户投递，DM投递同期向片区覆盖发送短信。 电话陌拜回访购买大型企业及500强企业在职人员电话资料，销售人员对大型企业在职人员电话陌拜回访。非常

39、态渠道4大型定向推广售楼处建议 德式建筑风格售楼处 欧式地中海风格售楼处 简欧风格售楼处 现代主义售楼处客户体验概念展厅概念展厅关键点：1、保证有足够的空间摆放展品2、考虑没有展示活动时，展厅的布置植物造景，避免过于空旷3、开辟时光展板，展示御用摄影大师随时拍摄的记录项目历程的照片VIPVIP服务区服务区关键点：1、高档家私、增加品质感2、配置电脑，方便网络查询 3、提升服务品质，体现尊贵感售楼处服务人员类别工作服装置业顾问接待客户，介绍项目，销售深色西装1、工牌售楼处大堂经理负责整个售楼处服务人员的管理和安排深色西装2、工牌售楼处保安人员（停车场、入口接待人员）引导客户停车、前往售楼处和带领客户就座统一制服1、工牌售楼处保洁人员整个售楼处的清洁工作统一制服2、工牌售楼处吧台服务人员专门负责洽谈区及VIP区的酒水餐饮服务统一制服3、工牌样板房保洁人员负责样板房的清洁工作统一制服2、工牌样板房示范大使负责样板房内的接待和讲解统一制服6、工牌客户服务中心接待大使负责接待业内、相关行业参观团职业套装、工牌销售服务专业团队售楼处的圣诞晚会。 第二场 过场。胡桃夹子带着玛景观示范区的圣诞晚会。 第二场 过场。胡桃夹子带着玛景观示范区的圣诞晚会。 第二场 过场。胡桃夹子带着玛景观示范区的圣诞晚会。 第二场 过场。胡桃夹子带着玛景观示范区样板房 欧式田园样板房 现代简约 THANKS