财务会计专业 房地产公司营运能力分析以万科集团为例

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1、目 录【内容摘要】1一、绪论1（一）研究背景1（二）研究意义2二、相关概念3（一）营运能力概念3（二）营运能力分析的方法3（三）营运能力相关国内研究综述3三、万科集团营运能力现状分析4（一）万科集团简介4（二）万科集团营运能力的特点41.较高的营运资本比例52.长期的流动资金周转期53.存货和应收账款占营运资金的很大比例5（三）营运能力现状分析51.流动资产营运能力分析52.固定资产资产营运能力分析123.总资产营运能力分析12四、万科集团营运能力分析发现的问题及原因分析14（一）存在问题141.存货量过大制约着资金使用效率142.资产收益率偏低14（二）针对问题所提出的建议151.改善企业生

2、产条件，缩短项目生产时间152.制定相关政策提升企业营运能力15【结束语】15【参考文献】16Abstract12房地产公司营运能力分析以万科集团为例【内容摘要】 在中国的房地产中，万科集团居于前列。对万科集团的有关运营水平进行分析，有着重要的意义，能够帮助大家由某一公司的发展来探究某一行业的壮大。在最近几年里，房地产发展十分的迅速。所以，房地产在我国的国民经济领域中占据越其重要的位置，也对市场经济的发展产生重要的作用。万科集团要想在市场中占据更为重要的位置，获得更为充足的发展，一定要促使自己的运营效果，对原来的管理方法以及运营方式都要进行适当的整改，充分发挥公司的实力，充分利用其有效的资源，

3、打造出自身的优秀核心竞争能力，促使公司得到最大的价值。 笔者站在运营水平的角度上，通过有关理论和实践的结合，在有关实际例子的基础上，首先简介了运营水平的有关的含义，叙述了有关的指标；接下来就对万科集团的一些根本的情况进行了简介，探究了在最近五年里的运营水平，深入地探究其在管理过程中出现的状况以及影响云隐；最后，对发生的又挂的问题进行了总结，并给出了有关的意见。 【关键词】 营运水平；万科集团；案例研究1、 绪论（一）研究背景当下，中国进一步实行改革开放，市场经济发展迅速，全球经济联系更为密切。长久以来，中国的国民经济呈现高速增长。各行各业都显示出强劲的发展势头，但随着中国进入路易斯转折点，人口

4、红利将很快消失。为了实现财富最大化，中国的公司要转变发展经济的模式，尽最大的努力来促使资源利用率的提升，减少成本。笔者把万科集团当成研究的目标，着手于其经营水平的探究，由此探究，发现万科集团的运营水平中的缺点，找到有关的吹办法。房地产对中国的经济腾飞有着重要的价值，也是国家安全的保障。房地产不单单会对自己产生影响，而且可以带动有关产业的腾飞。有关产业有着较为复杂的链接，会带动国民经济的腾飞。所以，对房地产的探究不单单要得到学术界的关注，也要得到经济领域的高度关注。尤其是最近几年，我国大众的生活水平不断上升，城市化发展迅速，大众在居住当面的需求也是不断增加。站在这些需求的角度，中国的房地产发展十

5、分迅速。能够得到，在我国，房地产行业在规模和资本投入方面都在不断扩大，回收期也逐渐延长，其发展特点也越来越明显，如经营日益复杂，对金融机构的依赖性日益增强，产业带动日益强烈。面对当前房地产业的热点形势，万科集团开始寻求通过提高经营能力来大幅度提高成本管理与控制能力，实现经营效益，增强核心竞争力的办法。所以，探究有关的业务水平问题是当下公司的管理中的火热课题之一。万科集团经营能力分析涉及流动资产、库存管理和应收账款进行管理是最为重要的方面。通过这些资本的使用情况，能够了解公司的全部的经营成本的分配情况。为了促使万科的运营水平，一定要进一步综合管理所有的成本，协调各项资源的运用。此外，在房地产领域

6、也包含了众多的指标。所以，笔者着重对万科的经营水平指标进行了分析，针对万科集团在经营和生产过程中存在的问题，提出了一些切实可行的建议，旨在实现利润最大化，提高企业经营能力的有效性，为房地产业的有序壮大给予了依靠。此外，在探究万科集团的基础上，希望可以找到提高企业经营能力的方法，可以在别的范围内也能够被运用。（二）研究意义笔者探究了万科集团的运营水平，不但具有一定的理论价值，也具备一定的实践意义。对它 研究能够促使公司由库存以及应收账款方面着手于平常的工作计划，给予公司一定的指导，促使其更为科学地进行管理，帮助公司更为合理地运用有关的资源，在市场经济的有关的规律基础上，促使公司具备更强的竞争水平

7、，获得更多的收益。笔者通过理论探究与实证研究相结合的途径，探究了万科的经营水平，尤其着重分析了那些能够展现万科经营水平的所有的资产数据，找出它们之间的关系，从而提高万科集团的经营能力。从营运资金管理的角度看，其他行业的营运资金今后应该调整。本文对提高企业经营能力具有重要的参考作用。对万科集团如何规范库存管理，最大限度地利用资产，合理选择营运资金管理政策，提高企业经营能力的有效性提出了意见。二、相关概念（一）营运能力概念所谓的经营能力即为公司的经营水平，也就是公司通过所有的成本能够创造出收益的能力。在公司的财务报表中，像经营、偿债、获利以及发展的能力是重要的方面。有的研究者指出：公司的运营能力是

8、志公司在最少的资源基础上，在最短的时间内，产出最多的产品，创造出最多的收益。在真正的实际中，对公司的经营水平进行探究，也就是探究公司自己的资产效率问题，掌握到它们资产的周转期以及产生了怎样的贡献效率，对其进行计算，了解其是不是会对公司达成增值目标产生影响。企业的经营能力决定了企业的偿付能力和盈利能力。它是整个财务会计和企业分析的核心。（二）营运能力分析的方法本文主要采用文献研究、比较分析、比率分析、趋势分析和案例分析等五种方法对企业经营能力进行分析。通过对万科集团近五年的相关数据的研究，对企业的经营能力进行了直观的分析和评价。对万科集团之前五年内的年度报告进行了查看，在此基础上，能够了解到现存

9、的资料数据。之后，在有关的书籍、杂志等的基础上，整体上探究了万科集团的运营水平，并做出了评估。本文主要对财务报表中的主要数据进行分析，比较五年来具体项目的指标，找出隐患，对经营活动的成果进行评估，由此，有关的决策者就能够在此基础上做出有关的决定。通过比率分析的办法来对万科集团的资产进行探究，由此评估其经营水平，运用趋势分析的办法，分析探究万科集团的在最近五年里的各项情况，比如探究其应收账款的周转效率、流动和固定资产的周转效率，也分析其存货周转效率以及总自汗的周转效率等。通过有关的图表进行展示，这样就能够较为清晰的了解到公司的改变。经营水平，通过对公司资产进行评估，由此公司的壮大能够得到可行的参

10、考数据。（三）国内外营运能力相关综述在中国，对公司运营水平的探究比较晚，对公司经营能力的研究大多集中在概念和主要指标上。近年来，我国出现了一些新的声音，主要是对企业经营能力问题的研究。在新经济体制下，企业面对残酷的市场竞争得到了帮助和引导。朱玲认为，在企业的经营发展过程中，高层管理者往往只把公布的财务数据以及其自身的预算探究放在重要的位置，却把对公司经营水平的探究避而不谈，这样就对不同资产的份额忽略了，没有认识到企业的价值也会受到不同类型资产比例的影响；姚光裕认为在企业中在财务管理方面，经营能力是财务管理的主要目标之一。资金是财务管理的主要对象，经营能力是企业通过经济活动获取资金的能力。为了保

11、证企业良好的财务状况，有必要对企业的资金分布、资金结构、资金总量进行分析，以保证企业的资金总量和资金总量。应避免资金在各个领域的均衡分配，因为资金分配不均，有些部分太多，有些部分太少。因此，经营能力的强弱对企业的财务管理至关重要。由于企业经营能力的定义比较复杂，受多种因素的影响，在不同的情况下、不同的时间段，不同的因素对企业经营能力的影响也不同，因此在不同的评价期望下对企业经营能力的评价会采用不同的方法和倾向。评价内容。企业经营能力评价的结果不是一成不变的，而是不断变化的。它们应该随着生产要素的变化和新项目投入产出操作的变化而变化。运用经济技术指标，定性与定量相结合，对企业经营水平做较为完善、

12、科学的探究。对公司经营水平的探究对企业的长远发展具有非常深远的意义。三、万科集团营运水平现实情况探究（一）万科集团简介在1984年，万科集团创建，其总部坐落于深圳，在我国的房地产规模中占据首位。在1991年，其发展成为上市企业，是中国第一家年销售额1000亿元的房地产公司。近年来，万科集团收益飞速增加，从房地产行业逐步扩大自己的发展范围，向商业地产进发，同时在全国多处建立商业公司，如万科广场、万科大厦等。2013年，万科成为中国房地产行业的领军企业，销售面积14899000平方米，销售额1709.4亿元。在2013年，万科集团也第一次打开了海外市场，进入香港、新西兰以及美国，也融入新加坡等（地

13、区）已经开发了一些著名的本地开发商的项目，如香港荃湾项目、美国旧金山的LUMNA项目和新加坡的临西馆项目。万科集团作为中国具有里程碑意义的房地产企业，发展海外市场着重是为了增多企业在海外市场中的比重，加强对完善的海外市场以及较为科学的管理的掌握，吸收国外更为合理的公司发展形式。（二）万科集团营运能力特征对资金的使用以及管理是公司运营水平的着重研究点。本文对万科的管理能力水平进行了研究，首先分析了万科集团的运营资本。营运资本是企业从会计角度对流动资产进行投资的资本，包括现金、证券、存货、应收账款和其他经营所需的资金。其主要目的是维护公司的有序运转，在达到某些条件时就能够辅助公司偿还流动的负债。一

14、个公司的运营水平和其资产的管理是密不可分的。对万科的运营水平进行探究之前，就掌握其资产的特点。1.较高的营运资本比例在万科集团中，一般其发展项目的规模都很大，动辄就数千万或是几亿美元。因而，其需要较多的资本。在建设有关项目中，运营的资本也一直促使别的物质形态发生改变。在最近的五年时间中，在全部的资产中，百分之八十多的都属于流动资产。因而，流动资金对万科来说是急需的。2.长期的流动资金周转期和普通的公司相比，万科的库存是不一样的。其项目建设要历经好几个阶段，首先是征地，之后开发土地，接下来就是建造住房，完善配套设施等。由最开始的基础铺设，直至最后的交付需要2-3年或更长时间。房屋销售的大部分以分

15、期付款完成。在类似万科的房地产企业少不了一定的费用来进行房屋的维护，这样在较短的时间中就不容易回收到资金。并且，在刚刚销售房屋的时候是不能回收成本的。万科是房地产开发企业，开发周期长，回收期长，资金的周期比较长。3.存货和应收账款占营运资金的很大比例在万科中，其研发项目具有很高的价值，完成和出售房子通常要花很长时间。它受到市场需求的影响：只有当需求强劲时，资金才可以快速的流转。所以，在整个的运营成本中，存货长时间占据较高的比重。不仅如此，大部分房屋都实行分期付款来实现交付，以此来实现更多的交易。但是在某方面来说，这就造成了更多的应收账款。假设不能按时恢复，那么公司会增加短时间内的财务风险。（三

16、）营运能力现状分析1.流动资产营运能力分析本文对万科集团的营运资金进行了横纵两个方向的探究。纵向的探究为一个公司中在各种时期的数据探究。它通常将同一企业的数据从纵向上进行了三到五年的排列，由此得到公司在各种时候的经营绩效以及财务情况。笔者着重对2013-2017年万科集团的经营能力进行比较，以掌握万科在不同时候的业务情况，促使公司的领导者能够制定出更符合将来公司发展的蓝图。在相同的时间内，对各种公司中的有关数据进行分析即为横向分析，即同一行业内多个企业的交叉比较。通过此种办法进行分析能够更清楚的对目标进行探究，分析其发展情况以及将来的方向。特别通过横向上的分析来探究财务报表，由此能够更为简单的

17、了解公司的财务情况，对公司的发展进行评估。所以，笔者通过横向分析，探究了万科以及它的竞争者恒大、桂碧园等的财务数据。（1）万科集团存货周转率探究在本文中，对万科在2013年到2017年之间的五年里的销售成本和期末存货做了对比研究，指出该集团在这五年中的存货周转率依次是36%， 26% , 25%, 26% ,35%。图1万科集团2013-2017年销售成本和存货变动图(单位:亿元)从图1可以看出，万科的销售成本支出从2013年的415亿元增加到2017年的近960亿元，增加了170%。除了宏观政策调控的影响外，2014年住房市场低迷，企业项目数量有所减少，成本略有下降，全年余下时间都受到房地产

18、材料及营销成本的增长以及企业规模的加速扩大的影响，全部成本费用支出增加。库存从2013年的920亿元，在2017年上升到了3356亿元，上升了百分之二百七十四。在最近几年里，中国发布了众多的房地产政策，以此来对市场进行调整规范，但需求群体仍相对较大。这一政策并没有减缓商品房和住房的发展。万科依旧有着活跃的活动。众多的商品房原材料、建造中的商品房、尚未开发的商品房和项目都早已竣工。在众多的库存中，众多的公司资产都被使用。所以，库存处于不断上升的趋势。通过表1可以看出，万科不管是销售成本还是库存在2013到2017年中持续3年都处于上升的趋势。然而，一定要重视对比增长速度：首先，万科于2015年的

19、销售成本最少，国家的宏观调控为主要原因，尤其是其严格调整控制房地产的数量。由此，万科集团的销售深受影响，导致了相应的销售下降。图中这些数据指出：政策会对公司产生深重的影响，众多的商品房都被滞留，特别是在2015年，存货增长率是万科公司历史上的最高值。2016年和2017年，企业规范和限制采购政策，这种影响才逐渐被消化。而且上市市场依旧有着很高的需求量。某些城市有着比较宽松的政策，像银行等一些金融单位再一次实行优惠的贷款政策。所以，万科进一步对其业务发展扩充了广度。和之前的两年作比较，它的库存储量显著降低，比较平稳。由此表明万科集团比较恰当的对库存进行了掌控，克服了市场中的某些诱惑。表1万科在2

20、013-2017年存货周转率相关数据表（单位：百万元）项目20132014201520162017销售成本35,243 33,592 44,395 69,433 95,382期初存货88,561 91,447 138,345 209,996 269,394期末存货91,394 137,018 211，345 259,423 337,831平均存货88,173 110,225 171,966 240,392 291,021存货周转率3828252933最后，由于房地产业的宏观调控由监管部门进行整顿，导致2015年房地产市场不景气，企业占用的库存过高，库存周转率急剧下降。公司一定要恰当的处置库存，

21、不管是原材料还是项目都要进行一定的掌控。超多或是太少的库存都会给公司产生不好的作用，严重的会造成公司切断资本。到2016年，由于房地产实行较为宽松的政策，能够较为恰当的处置库存。由2013-2017年，销售成本每年都处于增长的态势。在我国的整体综合政策的基础上，依据现在的经济态势以及现在行业发展的方向，能够对之后数年后的销售成本进行预估，其可能将继续上升，企业成本压力将继续加大。表2计算了万科集团、恒大集团和保利集团从2013年到2017年的业绩。通过把房地产行业中库存周转率做对比，得到万科的库存周转境地比较艰难，其指标值一直在25%40%之间。合理选择投资领域、扩大投资规模、重新定位产品和服

22、务、把客户需求作为管理的普遍理念，更快地进行年度内的库存周转，要进行更为恰当的公司管理。在2015以及2016年，万科有着比较多的库存，这样就造成公司有着较长的存货周转时期，公司不能充分利用其资产，导致资产的结构不恰当，这就阻碍了公司的壮大，影响了其经营的效率。此为万科的库存周转较低的因素。表2万科和相同行业竞争者存货周转率对比表（单位：%）年份/集团名称2013年2014年2015年2016年2017年万科集团3726252934恒大集团1628342427保利集团2537223810碧桂园2737323521（2）万科集团应收账款周转率分析探究了万科的应收账款周转情况，得到了其在这五年中的

23、应收账款周转率。通过表2能够得知，该集团在2013年到2017年中，应收账款上升的速度比较慢，并且上升的额度也比较小。由2014年的年底直到2015年，其应收账款由二十五亿元增加到2017年的34亿元，增长了30%。在2017年，由于政策放宽和住房企业存货增加，导致当年应收账款急剧增加65%。与此同时，万科的销售收入稳步增长，年均增长约300亿元，这表明万科集团对销售的控制相对及时，能够根据市场变化调整销售模式。图2万科集团2013-2017年销售收入与应收账款变动图（单位：亿元）表3万科2013-2017年应收账款周转率相关数据表（单位：百万元）项目/年份2013年2014年2015年201

24、6年2017年销售收入49,28152,83272,755115,663137,652期初应收账款9327221,5641,5651,669期末应收账款7261,6351,5831,8893,094平均应收账款8291,2491,5561,6922,442应收账款周转率次61.2345.8847.3161.7956.04应收账款周转率反映了万科集团应收账款的现金流量和企业管理能力。通常而言，应收账款有着比较高的周转率的话，其就有着较快的应收，由坏账带来的影响就比较小，平均下来，其偿还的周期也是比较短的，流动资产就相对富足，所以具有比较强的短期还款能力。通过表3能够得到，万科在2013年到201

25、7年的销售收入不断上升，由此说明不管是产品还是服务都具有比较优质的质量。对应收账款的余额来说，在2017年其应收账款上升，这是因为该领域的特点，并且该年需要更多的刚性住房，公司的规模也不断发展。众多的公司都是先签署了有关的意向书或者是签署了采购合同，直到约定的时期，再把账款收回。因而，在2017年有着较高的应收账款。然而也必须认识到概念的应收账款周转情况并不乐观。由此可见，企业盲目签订销售合同，但账务不能按时收回来，或许会出现坏账情况。同时，2014和2015年最低的应收账款周转率仍然深受政策的影响。销售压力较大，应收账款的提取期限较长。2013年、2016年和2017年，国内房地产市场相对容

26、易发展，政府鼓励购买房屋，并提供优惠政策，促进了万科集团销售的提升。收入增长飞速，应收账款也能够通过较短的时期回收，公司能够充分使用其资产，获得了较高的市场成效，并提升了利润。表4万科与同行业竞争者应收账款周转率对比表（单位：%）年份/集团名称2013年2014年2015年2016年2017年万科集团61.7845,8148,9462,3459,73恒大集团33.8128,9630,0138,6435,82保利集团61.8828,3756,2945,8139,62碧桂园56.3335,6939,0724,5744,71一般情况下，越能较快的进行应收账款的周转，公司就能更快的回收账款，就会更少的

27、发生坏账。换言之即为，平均而言，应收账款有着更短的周期，那么资产就能够进行更快的流动，公司的解决方案就越好。当实际应收日期超过规定应收日期时，坏账损失的发生概率就会提升。不仅如此，应收账款越能较快的进行周转，就表明公司实施较为严谨的信贷。因而，恰当的对应收账款进行把控有着重要作用。如表4所示，万科在这五年中的相同领域的应收账款周转率。这个数值比较高，说明公司能够较快的回收账款，就会有比价少的坏账情况。在所有资金中，应收账款的比重较低，流动资产就能够被充分使用。（3）万科流动资产周转率分析通过流动资产的周转率能够了解到其在总的资产中的周转速度。通过表3能够得知万科在2013年到2017年中流动资

28、产不断增多。在2012年，其流动资产的总量上升了百分之五十九，2013年增长37%，和2015年作比较，2016年上升了百分之二十七点四五。而和2016年相比，2017年又上升了百分之二十一点九。这一年上升的幅度下降，这是因为公司更为严格的管理预付款，预防坏账以及死账的发生，由此促使了应收账款总体水平的上升。图3万科2013-2017年流动资产变动表（单位：亿元）表5万科2013-2017年流动资产周转率相关数据表（单位：百万元）项目2013年2014年2015年2016年2017年销售收入49,65553,17873,224105,372134,213期初流动资产115,623137,927

29、207,282287,331367,281期末流动资产130,384210,384287,336365,382445,332平均流动资产125,382165,331243,305324,281408,294流动资产周转率%4030273335通过表5能够得到，万科的流动资产在2013年到2017年中一直呈现增长态势。然而，同一时期下流动资产的增长率却一直呈现降低的趋势。这主要是因为万科把其流动的资金用在了库存的处置上，这就造成流动资产上升。在2015年，该集团有着最低的流动资产周转率。而在2013年，达到最高值。在2015年的1到6月份，流动资产都用来库存的处置。另外，尤其还没有扩大规模，也没

30、有进行商业地产的开发的时尚，流动资产的作用就是对库存进行处置。所以，在2015年，其流动资产的周转率严重下降。在后期，万科集团的管理者需要更重视其发生因素。表6万科与和相同行业竞争者流动资产周转率对比表（单位：%）年份/集团名称2013年2014年2015年2016年2017年万科集团0.410.30.270.320.37恒大集团0.350.360.330.480.25保利集团0.440.30.270.380.18碧桂园0.550.340.320.470.32通过表6能够明确的了解到，在2016年，万科有着最低的资产周转。主要的原因是其发展壮大飞速，深受我国有关政策的作用，造成居多的存货。如果

31、存货太多，就会占据公司大部分的流动资产，由此就会对万科的营运水平产生负面影响。2017年，万科集团流动资产周转率在同行业竞争对手中名列前茅。这主要是因为万科集团2017年对应项目不会占用企业过多的流动资产。所以，公司的流动资产的运用处于一种良好的态势。2. 固定资产资产营运能力分析能够通过固定资产的资产周转率了解固定动资产的管理效率。他的价值与管理效率成正比。表7分析了万科集团2013年至2017年的固定资产数据。万科集团对于固定资产的管理方法值得学习。当政策不利于房地产企业发展时，其固定资产仍能维持在一个较高的水平。表7万科2013-2017年固定资产资产周转率相关数据表（单位：百万元）项目

32、20132014201520162017销售收入49,22450,81273,931 105,889 134,014初期固定5,812761811,29115,22412,569期末固定资产7,44110,29216,02315,33138,921平均固定资产6,5518,22913,71915,01224,921固定资产周转率%756573546549552表8，与竞争对手相比，万科集团能更好地利用固定资产，这是因为万科集团能很好地控制固定资产，同时还能保持较高的回报率。表8万科和同行业竞争者固定资产资产周转率对比表（单位：%）年份/集团名称2013年2014年2015年2016年2017年

33、万科集团767589540701538恒大集团234471349433377保利集团458634560469628碧桂园2301782415605783.总资产营运能力分析从表9中可以看出，万科集团的资产总额逐年增加，尽管每个资产都有所增加，但年增长率略有下降，但此为公司自己的调节控制，更为恰当的对资产进行使用是主要目的。此外，发展也比较安稳。在相同领域中竞争者的平均总资产周转情况的基础上，万科有着较高的周转效率，能够较为恰当的使用资源，进行管理。表9万科2013-2017年总资产周转率相关数据表（单位：百万元）项目20132014201520162017销售收入49,22450,81273,

34、931 105,889 134,014期初总资产 120,391 136,392 217,981 287,014 380,618期末总资产 139,912 213,665 301,381 387,291 451,338平均总资产 129,391 185,117 245,881 341,024 456,912总资产周转率（%）3728273031表10万科和同行业竞争者总资产周转率对比表（单位：%）年份/集团名称2013年2014年2015年2016年2017年万科集团3728273031恒大集团3433343837保利集团336263015碧桂园3634371525在探究该集团总资产周转情况的

35、基础上，能够促使大众更为恰当的对企业的财务安全以及资产盈利进行评估，由此进行更为合理的投资。此外，也能够探究了解到企业具备多大的能力来进行物质担保，并在此基础上做出相应的信用决策。在要说明，假设某一公司并不具备较大变化的销售收入，这个公司的总资产周转率就会急剧上升，这并不意味着该企业的资产利用效率提高，而是意味着有大量的非固定资产。如果总资产的周转率很低，能够较长时间的维持住较低的周转效率，公司应该实行有效的举措，促使不同的资产都能够被充分利用，像完善经营等。促使流动资产获得更高的利用率，促使公司整体资产的周转速度。从表10可以看出，万科面对同行业的主要竞争者，其并不具备较高的总资产利用里，比

36、保利以及碧桂园稍微高一点，但要比恒大低。由结果能够得知，万科的资产从投资到财富创造需要较长的时间，销售收入与投资成本的比值不高。万科目前的最大发展阻碍是决策者没能提升企业的营运能力。表11中显示的是万科集团资产收益率的情况，2013年和2014年，该指数最高，公司借助债权人以及一些投资者生产出更多的利润，提升其盈利水平。在2013年，资产的投放有着最少的回报，这是由于公司于今年在不少地区都有注资，打造出了颇具商业气息的商店增加企业的运营成本，导致整体效益的提升。效益低下，其经营水平降低，现在尚未找到合适的方法来提升其管理能力，造成公司该年份的资产效益显著降低。表11万科2013-2017年资产

37、收益率相关数据表项目20132014201520162017净利润总额861711941158062107024291期初总资产119236137609215638296208378802期末总资产137609215638296208378802479205平均总资产128423176623255923337505429003资产收益率%6.76.86.186.245.7四、万科集团营运能力分析发现的问题及原因分析（一）存在问题1.存货量过大制约着资金使用效率通过表一能够得知，五年以来，万科的存货呈上升趋势，即从2013年的415亿元到2017年的960亿元，增长率为170%，也体现在库存从2

38、013年的920亿元增加到2017年3356亿元，增长了274%，尤其是国家对房地产业的控制和银行中利率的变动，造成大部分要买房的人群仅仅进行观望，很多闲散的楼房尚未销售出去。公司的ss颇受影响，库存增加。此外，因为在前期，万科投入了很多的资产，其绝大多数资产都用来建筑以及一些成品房，公司的资本周转需要较长的时间。所以，和别的竞争者作比较，万科有着巨大的库存。特别就全部的财务报表以及有关的报告而言，通过表一能够得知在2017年，万科拥有最多的库存。深受有关政策的作用，很多的楼房建筑被滞留，这就造成了该年份有着最为低下的存货周转。公司不能恰当的处理有关的存货，这就使公司有着很低的资产使用率。2.

39、资产收益率偏低由图表2、表4、表6、表8、表9对房地行业中部分企业，与万科集团进行在存货周转率、流动资产周转率、固定资产周转率、总资产周转率之间的对比，还有探究其资产的收益情况，并对相同领域中的别的房地产公司进行对比，能够了解到万科其实有着较低资产收益。万科并不具备较为清楚详尽的收益方案能够实施。刚刚开发有关项目之初，万科仅仅派遣有关的专制人员进行调查。着重对项目周围的商业圈的现实情况，有关的盈利效果、大众的购买力以及存在的竞争者进行探究分析。之后，在得到的有关市场信息的基础上，对该项目进行评估，并且没有根据调查形成令人信服的结果。该计划不能够作为项目发展的充分依据，公司会深受风险的限制。（二

40、）针对问题所提出的建议1.改善企业生产条件，缩短项目生产时间这主要是指万科集团需要升级施工的有关装备，提升科技水平，对有关设施进行完善，在正规的招标基础上挑选出施工单位，促使公司能够更快的周转资金，防止公司深受研发能力的阻碍。在企业条件允许、工程质量不受损害的情况下，建设单位的设计水平低下，施工效率滞后不利于流动资金的正常使用。2.制定相关政策提升企业营运能力因为对营运水平的探究集中在资金的利用以及管理上，因而由此也能够了解到该公司的运营水平。运营的资产由会计立场来掌控流动资产及负债。其为对公司平常经营发展的全部实行项目的掌控。营运资本政策包含两大方面，一方面是营运资本的投资政策，另一个即为营

41、运资本的融资政策。它主要是为了促使公司的有序经营，一方面通过加强流动资产的掌控，促使其利用率增强，由此进一步促使公司运营水平的提升；除此之外，在合理融资政策的基础上，促使融资的成本更少。真正提升公司的运营水平，实行恰当的运营资金政策是至关重要的。【结语】中国房地产业的发展起步较晚，企业的相关管理方法也比较粗糙。特别是管理水平还远远没有达到精细计算的时期。现在的市场环境处于不断的变化之中，竞争也更为激烈，这种管理理念和这个大背景是不相符的。所以，对于房地产而言，提升其运营水平，掌控好成本是至关重要的，是其根本。所以，本文从营运资金管理的角度出发，采取严谨、认真的态度，对万科集团的营运能力进行了研

42、究和分析。本文着重简述了当下公司在运营中对资金管理的重要作用。探究了万科各项经营指标，站在成本管理的立场上，对公司的经营能力进行了探究。本文从与企业能力密切相关的基本概念出发，围绕企业能力的各个指标进行横向和纵向分析，并结合具体事件较为详尽的对公司能力的探究经过以及办法进行看叙述，并揭示出公司能力之后包含的一些问题，并提出了具体的解决办法，以供今后学者在相关研究中借鉴。然而，由于自身能力和实践经验的限制，没有对别的方面进行探究。在以后的学习工作中，依旧会不断学习，争取更为全面的探究。【参考文献】1苗天青.我国房地产业结构、行为与绩效M.北京:经济科学出版社，2014.2迈克尔波特.竞争优势M.

43、北京:华夏出版社，2016.3汪平.中级财务管理M.上海:上海财经大学出版社，2014.4张鸣.公司营运资金运作方略M.上海:立信会计出版社，2015.5王化成.财务管理研究M.北京:中国金融出版社，2017.6庞皓.计量经济学M.北京:科学出版社，2016.7王竹泉、孙建强.国内外营运资金管理研究的回顾J.会计研究,2017(2):85-90.8辜玉璞.我国上市公司营运资本政策的实证分析D.首都经济贸易大学，2016.9Kato,Yutaka,Boer,Germain,Chow,Cheew.TargetCosting-AnintegrativeManagement Process, Jour

44、nal of Cost ManagementJSpring 2015.10Robun Cooper, W. Bruce Chew. Control Tomorrows Costs through Design. Todays Harvard Bassinets ReviewJ，2016:January-February.11Thompson A, Strickland A. J, Strategic management M.Concepts and cases.北京:机械工业出版社，2014.第 20 页 共 16 页Vanke group operating capacity analys

45、isAbstract Vanke group is the leading enterprise of real estate enterprises in China. Studying the operating capacity of vanke group can help us see the development situation of an industry from an enterprise. In recent years, the rapid development of the real estate industry makes its share in the

46、national economy more and more important, and the real estate industry has more and more influence on the market economy and the people. In order to gain more market share and gain more space for development, vanke group must improve its operating efficiency, change its previous management and opera

47、tion mode, deeply explore its own resources and potential, reshape its core market competitiveness, and realize the maximum value of the enterprise.Operating capability study is an important financial work of enterprise daily management, for real estate enterprises operating capacity research will n

48、eed to involve inventory turnover ratio, total asset turnover, etc, to how to promote the capital use efficiency, strengthen the ability of the enterprise operation and improve enterprise profitability, become the primary task of the current real estate enterprises. At present, most enterprises are

49、still in the initial stage of relevant research. Most enterprises do not have a thorough analysis of capital capacity, pay little attention to the study of operating capacity, and have poor internal operating capacity, which seriously hinders the development of enterprises.From the perspective of wo

50、rking ability index analysis, this paper USES the theory of operating capacity and practical way of combining cases, the first elaborates the related concepts of operating capacity and index, secondly introduces the basic situation of vanke group, its nearly five years of operation ability index has carried on the analysis and evaluation, deeply dig up enterprise capital management problems and the influencing factors; Finally, some conclusions and Suggestions are given. Key words Operational capacity; Vanke group; A case study2