深圳华强北某大厦一楼商铺物业之价值解析及风险评估4191244778

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1、中航鼎诚国际大厦一楼商铺物业之价值解析及风险评估一.物业基本数据：物业位置：深圳福田区振中路与中航路的交汇处产权年限：2002.11.112072.11.10物业用途：商业交易状况：二手房买卖过户竣工时间:2006-06-30 开 发 商:深圳中航地产公司；投 资 商:深圳市中航集团 物业管理:深圳中航物业公司 建筑单位:越众集团 设计单位：美国SOM公司规划，深圳清华苑及中航建筑设计公司担纲设计、香港仲量行担纲商业统筹。策划代理:深圳市德思勤置业有限公司。 周边配套：学校：实验学校、外国语学校、百花小学、深圳艺术学校实验学校、长城幼儿园。商场: 天虹、百佳、免税珠宝、群星广场购物中心、东方时

2、尚广场、曼哈商业城、紫荆城商业广场、铜锣湾购物广场、万佳百货华强店、新大好时装城、茂业百货华强店、女人世界、女人世界名店、儿童世界等。医院: 福田人民医院、中医院、妇儿医院 。邮局: 福华路邮局。 银行: 深发展、中国银行、农行、工商银行、招商银行。宾馆：上海宾馆、格兰云天。餐饮：湘鄂情、明香酒楼、巴蜀风、面点王、肯德基、振兴路振华路华发路美食街。 其他: 图书馆、书城、中心公园、市民中心轴线景观。项目介绍：鼎诚国际位于深圳福田区振中路与中航路的交汇处，其东紧接华强北黄金商圈，南接上海宾馆商务区，商业气氛浓厚，西邻深圳市中心公园，风景秀丽，景观怡人。“中航鼎诚国际”占地面积8549，总建筑面积

3、84026，其中办公面积42499，共30层，364个单位，有400个停车位,是一个建设在繁华都市中央的创新商务空间。项目数据：占地面积:8548.92 总建筑面积：84026.017 商业面积：20999.208 办公面积：42498.836 会所面积：594.885 架空层花园：1122.926 覆盖率：80% 地下设备用房：3510.180 地下车库：14341.245 停车位：400个 总套数：364套 容积率：7.5二.铺位及商业街现状描述：1.铺位地处中航鼎诚国际一楼，.地处华强北成熟商圈，商机无限；政府及企业共同打造中国华南地区“电子产品第一街”，产品稀缺。2.面朝振中路；门面宽

4、度6米，层高5.8米，门面方正，使用率达到70%；可餐饮；3.广告位面积9平米，展示面及其广告效果明显。4.门口街面宽度10米，其中人行道2米，机动车道8米；无绿化带及绿化树木，有充足斑马线，人流量大（日均30万人次），能形成较强商业氛围，打造高端品牌步行街。5.品牌租客一条街，除天虹商场外，星巴克咖啡、戴俩尔钻饰、耐克(中航路专卖店)、味千拉面、亚洲眼睛、阿迪达斯(中航路专卖店)、一品轩、（本物业租客）“中航V尚街”售楼处等等。6. 公共交通：地铁1、2、3、（未来7号线），公交3、4、6、6快、8、9、10、12、13、14、25、32、33、38、41、50、62、63、64、65、67

5、、75、80、95、101、103、103A、103B、104、107、108、113、123、202、203、204商圈内近百条公交穿行。A、地铁一号线B出口距本项目仅5分钟路程。B、地下二层与地铁2号线华强北出口相连。C、地铁3号线华新站距本项目约5-10分钟。D、地铁7号线与2号线的接驳站华强北站与项目地下二层相连。7. 铺位对面的中航苑拆迁工程已经启动（三期），中航步行街规划就在此铺位门前。铺位所处于中航地产于总投资70亿元的中航苑改造的中航城一期中心打造区域。按照这一计划，中航城将成为一个集商业、办公、商务公寓和酒店于一体的，深圳最大规模的综合性商贸建筑群“深圳中航城”。 “深圳中航

6、城”分三期进行。一期项目包括集零售商业、商务公寓于一体的“鼎诚国际”项目和“中航广场”项目。鼎诚国际是深圳中航城改造的第一步，被称为深圳中航城的1号作品。二期项目包括大型购物中心、甲级写字楼及大型购物娱乐互动式休闲广场。三期项目包括五星级商务大酒店、酒店式服务公寓及临街步行商业街。中航城以及鼎诚国际示意图三.商圈详解：华强北商圈中国电子第一街 位于福田区的华强北原是个厂房集中的工业区，是一个自发性质的电子产品买卖交易场所。到上世纪九十年代末，华强北已成为令人瞩目的深圳主打商业旺区。其商圈范围东起燕南路，西至华富路，南接南园路，北达红荔路，深圳大动脉深南大道横贯其中，面积达1.6平方公里。商圈内

7、拥有50多万居住人口，大小企业一千多家，工薪白领10多万人，交通四通八达，20多路公交车穿行其中，辐射全市各地，每日人流涌涌，日人流量高达100万人次。目前已形成以电子专业市场为特色，集百货服装、餐饮、文娱等多元业态于一体的市级三大商业中心之一，为中国最大的电子产品、技术集散地。华强北，现在已经发展成为亚洲最大的电子产品贸易集散地。发展中的华强北是深圳“业态最全”的商圈：拥有全国最有影响的电子信息、钟表、珠宝、服装等20多家专业市场；有铜锣湾、华强电子世界、紫荆城等30多家商业品牌大型商场，其中面积在一万平米以上的就达14家；拥有大小商家560多家，各式门店3400多家；有金融和证券机构40多

8、家；保龄球馆、迪厅、酒吧等60多家；同时又是达声、桑达、华发等20多家上市公司的总部所在地。整个商圈年销售总额逾200亿元，已成为全国客流、物资、资金流、信息流量最大的商业区之一。华强北沿街商业经营单位717家，其中：大型商场20多家（经营面积在一万平方米以上的有21家）；个体纳税户一万多户；年销售额230亿元；从业人员13万。华强北作为全国首批购物放心一条街于2000年获得国家工商局授牌。在717家商业经营单位中，汇集了电子、电器、通讯、钟表配套、服装、百货、金饰、银行证券、保险、房地产、酒楼宾馆等几十个行业。其中：电子通信业48家，银行证券业27家，服装百货业145家，餐饮业192家，家电

9、业7家，其他行业298家。从而使华强北成为多业种、多业态、综合功能齐全的商业集合体华强北商圈已发展成为深圳最大的市民消费中心和旅游购物中心之一，其消费基础主要来自于高购买力的福田区居民消费、办公人群消费，以及从全国各地慕名而来的旅游消费。用当地人的话说：华强北：政府把福田作为新的市政建设区，带动了福田经济的整体繁荣，华强北也随之受益。它带动了周边的物业向商业化的转型。在福田区政府将在年底出台的规划方案中，华强北商圈将在2年内形成8大专业街区和9条特色街格局，这一新方案无疑使华强北商圈的竞争力和吸引力大大增加。2010年1月29日，“深圳国际采购交易中心”落户华强北，将意味着深圳继电子元器件、电

10、脑、3、手机等数码消费类产品之后，又一电子信息产品产品集散地的形成。2007年10月13日，华强开始编制中国电子行业唯一的电子产品市场价格指数“华强北中国电子市场价格指数”，成为反映国内电子元器件和产品交易情况的重要经济指标。在华强集团电子信息发布指数大厅，我们看到了比股票交易市场还要壮观的景象，这里产生的数据，正指导并影响着全国乃至全球的电子产品交易。 目前，华强北正在不断升级扩容。一是政府对华强北进行二期改造完成，进一步完善交通、人行系统，加强步行街的合理规划设计；二是电子市场进一步扩大，新建40000平米的新亚洲电子商城开业运营；三是国美、苏宁、顺电3家家电巨头的进入，使华强北专业化经营

11、趋势越来越明显；四是茂业百货进驻华强北，已填补了华强北路缺少大型综合百货的空白，将进一步带动华强北百货业的发展，同时茂业百货的进驻，已使曼哈、俪人世界、东方时尚进行重新调整、定位，形成良性的错位经营优势互补的格局；五是铜锣湾将投巨资打造铜锣湾新干线，将把振中路建设成购物、娱乐、饮食一条街。可以预见，未来几年内，华强北将变得更加繁荣。为了实现产业升级与城市更新，福田区政府和市规划局成立了联合城市更新课题组。课题组在研讨方案，提出将华强北打造成在全国最具影响力、辐射海内外的高端电子信息服务、展示和交易中心、多元业态混合的高品质商业中心和高新技术研发中心，兼有商务办公、居住等功能的城市综合型片区。初

12、步确定华强片区合理的空间容量规模约为万平方米（目前该片区建设总量约万平方米），毛容积率为。华强北的交通问题一直是人们关注的焦点之一。此次，方案提出，该片区交通系统要关注以步行为主要的活动方式，强调步行交通由街道向街区内部的渗透，在大型商业、 市场和轨道站点之间加强直接路径的设计以提高步行效率。同时鼓励公交轨道与大型公共设施之间建立步行直接联系，带动街区内部提升人气，集中停车和地下交通贯通的方式改善地面交通压力，创造更多地面公共空间。对于地下交通组织，应当扩展地下商业街和轨道站点、地下停车场之间建立可步行直接联系的公共空间通道，发展二层步行系统打造立体化的交通体系。交通更新方案提出，华强北更新后

13、的道路密度由现状的公里平方公里提高至公里平方公里。通过强化单向交通组织提高内部支路利用率，加强支路的微循环以缓解城市干道交通压力，改善整体交通效率。深圳市政府已批准成立华强北街道办事处，这个办事处就是致力将华强北打造国内一流、影响亚太的商业街。为保障华强北商业秩序稳定，集约利用资源，避免一味地拆除重建所带来的资源浪费，应鼓励改旧再利用的开发模式。围合空间开发模式较之于裙房加塔楼的开发模式，能满足同样的开发容量需求，并可以形成更多的城市公共空间，提供更多的城市商业界面，也更适用于华强北片区工业建筑的改造更新再利用，实现资源集约利用的目的。在街区结构方面，源自原工业区的空间结构使得“街道纵横”成为

14、华强北街区结构的最典型特征，延续特征性的街区结构是尊重城市历史记忆和城市文化的基础。四.华强北“地产+产业”的财富脉动华强北业主情况：华强北商业街区的大业主，多为深圳市属的集团公司，主要是8大集团。它们是赛格集团、华强集团、中航集团、深纺集团、莱英达集团、华发集团、桑达集团、中电集团，以及华联发、京华、鹏基、南方纺织公司、宏大公司。华强集团总部所在的华强北，是全国电子信息产品展示、交易的集散地，这里日均客流量达到100万人次，走在华强北街，人流摩肩接踵，南来北往的中外客商以及穿着时尚的潮流青年组成如同演唱会一般的人流大潮在街上流动，站在二十三楼的酒店大堂俯视，可以真切地感受到人流如蚁的胜景；走

15、进电子商场，每一个柜台前均聚集着十多个或询问价格或试机的客户，一个三尺柜台一年的现金流可能过亿元，单从成交额来说可能比得上一个大型工厂。伴随电子信息产业的发展，对展示及交易场所的需求也呈现出爆炸式状态，这也在很大程度上催生了地产业的繁荣，走访过程中，我们还了解到，2010年华强北附近公寓的价格已经达到40000元/，目前深圳华强广场30-40的公寓租价达到8000元/月，售价已超过48000元/。而华强北一个只有7.8的商铺，售价就达到了240万元，而随着华强北电子信息产业的不断发展和升级，这种出售与出租的商铺与公寓产品更是一室难寻。这种产业与地产互相带动的发展模式已然成为华强北财富脉动的源动

16、力。华强北区域一楼商铺物业近半年成交数据对比图物业位置面积（平米）成交价格租金状况9元/月)备注中航V尚街10-702040万元/平米无一手新楼，未入伙现代之窗890万46004楼柜台铺新亚洲国利大厦451600万4500050年产权，89年批地赛格广场401600万36000潮流前线10.7250万750040年产权，地下二楼铺位五.深圳商业地产迎来“新淘金时代”在楼市“双限令”下，住宅市场一片风声鹤唳，然而商业地产却在国家严厉调控政策下走出独立行情，业内认识也高度统一，商业物业已然迎来新一轮的“发展春天”，投资商业地产的淘金狂潮已经开始显现。不少资金流向商业地产，许多投资者的投资热情高涨，

17、由于国内投资机会比较少，不动产投资自然成为众多投资客的首选，商业地产一直是不错的渠道。深圳大运会的举办，其交通及环境均大大得到提升，尤其是中心区作为深圳市心脏地带，区内交通网络最为密集，地铁覆盖密度最大，加上广深港福田站临近项目周边，商业物业是目前投资保值的重要渠道。在商铺方面，包括街铺和里铺，在有供应的情况下应及时入手。在商业地产投资方面,“地段为王”是永恒的真理。就一楼商铺来说，成熟的华强北商圈街铺绝对是资源性濒临灭绝产品。目前来说，商业物业的回报在2.5到4.5个点的区间被市场认可，超过5个点回报率的商业物业已经很少。投资客开始关注商业地产，商业物业升温势头明显，而随着后市供应不断减少的

18、情况下，加上持有物业的增加，深圳可售商业地产价格冲高在即，商业地产市场将进入新一轮的淘金时代。 深圳未来商业物业的上升和发展都会比较理性。六.物业SWOT分析 Strengths(优势分析)S1、铺位形象好，有广告位、停车位等硬件配套；S2、地处亚洲最大电子产品交易基地，成熟商圈，资源稀缺产品；S3、板块价值提升，土地不可再生性标志土地增值潜力巨大；S4、项目周边银行、医院、学校商场等基础配套齐全，商业氛围有浓厚沉淀；S5、有稳定租约，风险系数降低； S6、纯商业用地产权年限70年，02年到72年，成熟商业区仅此一例。Weakness(劣势分析)W1、铺位单价高，总价高，投资成本增加；W2、目

19、前国内房产市场受到调控性政策影响；W3、街区发展竞争同质化加剧；W4、现租约租金不高，回报率低于市场回报，租约偏长；Opportunity(机会分析)O1、城市快速发展，政府及其市场对片区追捧，高质量的规划必将大大提升板块价值；O2、人均收入增长，可支配消费额增加，商业消费观念转变带动商业市场火爆，品牌零售终端市场（选址）开始对优质物业局部争夺，大幅度拉升租赁市场价格；O3、人民币升值压力大，市场通胀明显大于预期；国际资本市场受到欧债危机冲击，资本市场风险增加，实业经济面临新的考验。资本信贷信用评估风险加大，证券、黄金、期货、艺术品、国债等等投资风险加剧，保障型需求投资者资本逐利商业地产；O4

20、、住宅类不动产投资市场受到国家相关政策打压，商业地产持续走热；O5、政府明确本区域规划走向，投资此物业长线和短线皆无大风险，保值增值潜力巨大，可操作空间无限。Threat(威胁分析)T1、市场同类产品教多，差异性不大；T2、银行贷款利率增加；银根紧缩，贷款难度加大，融资能力降低； T3、不动产物业变现不易，流通能力差；T4、投资者因高额投资而对预期收益期望值不相符。 八.投资商业地产1. 投资商业地产需要关注的问题1、未来发展潜力：投资商业地产要选择成熟商圈和未来规划商圈，各种业态成行成市，互相支持，易于持续经营。并要考虑到所在商圈的消费能力与规划布局、交通规划、竞争对手等，评估其是否具有发展

21、的潜力。2、定位准确：定位是商业的灵魂，如果商业定位有偏差，成功的概率会很低。3、合理规划：包括整体规划和内部的业态规划：是否有主力商家或主题，能否形成集聚力，合理的业种配比及人流、车流、货流安排等。4、开发商实力及品牌：因为商业地产是资金要求高、专业整合能力要求强的房地产高难度产品。要考虑开发者实力与品牌的综合能力，最主要是考虑其有没有过往同类产品的成功项目。有没有政府、战略合作者的支持。 5、经营管理公司能力：商业地产后续经营是最关键的环节，是否能获取长期稳定并不断攀升的投资回报，专业的、富有经验的招商、经营管理团队是必不可少的。俗话说：“一铺养三代”。从近年来深圳商业地产的投资者比例来看

22、，个人投资占50%以上，已成为商业地产的主要购买者。众所周知，在房地产投资中，商铺是投资风险最大，投资回报最为丰厚的物业类型，这也正是近年来商铺个人购买投资升温的重要原因。如何选择一个投资收益高、投资风险较小的商铺，成为投资商业地产成功与否的关键。 商业地产投资与其他投资途径的比较1、 商业地产投资与证券投资商业地产投资作为房地产投资形式的一种，具有房地产投资普遍的低风险特点，尤其在当前国内商业房地产所处的发展初期，其收益能力明显较高。一方面商业房地产市场逐步走向成熟，阶梯式推进商铺的增值；另一方面，中国商业零售业保持高速发展，助推商业房地产市场的发展。以上各项因素最大限度降低商铺的投资风险，

23、保证了商铺的投资收益率。证券投资需要具有较多的金融知识和对各方面信息、政策敏锐的判断能力。就目前而言，虽然股市处于牛市，但波动频繁，真正赚到钱的散户又有多少。国内证券市场的不成熟，导致投资风险大，收益率低。2、商业地产投资与住宅投资商业地产投资和住宅投资相比，商铺的投资收益率、投资回报率明显高于住宅，在目前的市场情况下，住宅投资收益率约为2%-3%左右，商铺的投资收益率约为3%6%。另外，商业房地产投资的稳定性优于住宅投资。商铺的客户租用商铺之后往往都要进行装修改造，并配备必要的设施，这些都意味着比较大的投入，鉴于客户资金投入的原因，投资回收目标需要较长的租约。3、商业房地产投资与写字楼投资写

24、字楼投资的收益率就深圳写字楼市场而言，从整个市场来看，投资收益率可以达到5%左右，但问题是目前市场的供应量比较大，有些地方呈现饱和的状态，而且写字楼升值空间有限，投资对资金的要求比较高。对于一个供需均衡或饱和的市场，其投资灵活性值得商榷。七 区域经济环境分析一、宏观经济环境分析深圳市生产总值由年的亿元增加到年的亿元，年均增长，完成“十一五”规划目标的；规模以上工业增加值由年的亿元增加至年的亿元，年均增长。经济效益明显提高，地方财政一般预算收入从年的亿元增加至年的亿元，年均增长；每平方公里产出由年的亿元提高至年的亿元，处于全国领先水平。产业结构显著优化，年三次产业比例发展为，第三产业比例比年提高

25、个百分点。自主创新能力显著增强，年全社会研发投入占的比重达到，专利申请量和授权量位居全国前列，国际专利申请量连续七年居全国首位。内需规模不断扩大，全社会固定资产投资由年的亿元增加到年的亿元，年均增长；社会消费品零售总额由年的亿元增加到年的亿元，年均增长。对外开放取得新突破，外贸出口总额由年的亿美元增长到年的亿美元，年均增长。公共服务和民生幸福呈现双提升，“十一五”期间，每年民生类及一般公共服务类支出占一般预算支出的比重均在左右，比前年提高个百分点以上；居民人均可支配收入由万元增加到万元，提高万元。二、经济实力的增强带动人们消费观念的深层变革1.年计划目标完成情况市生产总值亿元左右，增长，完成年

26、度计划的；规模以上工业增加值亿元，增长，完成年度计划的；外贸出口总额亿美元，增长，完成年度计划的；全社会固定资产投资亿元，增长，完成年度计划的；社会消费品零售总额亿元，增长，完成年度计划的；地方财政一般预算收入亿元，增长，完成年度计划的；居民消费价格指数，略高于年度计划目标；城镇登记失业率控制在以内，万元能耗、水耗分别下降、，均完成年度计划目标。2.消费形态与观念变化分析：l 从消费结构上分析：消费者已从低层次向高层次消费转变。随着收入水平的逐步提高，多数消费者已经满足了最基本的温饱型消费，对消费质量的要求在逐步提高，杂货铺式的消费将逐渐退居补充地位；l 从消费者区域的选择上分析：将由过去的传

27、统消费区向新兴消费区转移。在老店面、老商品、老环境已不能满足消费者的在最低消费成本心态下的快节奏、高效率的消费需求。由于市中心现存的交通不便、消费品类相对单调、购物环境脏、乱、差等制约因素，加大了消费成本、影响了消费形象，必将促使一部分消费者对消费区域的重新选择；l 从消费形式上分析：消费者已经由单一型消费向综合型消费转变。随着生活、工作、学习节奏的加快，人们在注重工作效率的同时也更加注重生活效率的提高，结合休闲、娱乐，购物与一体的一站式消费形态已成为人们有效利用时间、丰富业余生活方式的上佳选择。l 从消费层次上分析：人们在追求物质享受的同时，更追求精神上的享受。随着生活水平的不断提高，消费者

28、不断调整自己对物质享受与精神享受的比例关系，以追求生活素质的全面提高；l 从消费时效性分析：随着国民收入的逐步提高和社会保障体系的逐步完善，加之各类家庭常备耐用品已基本获得满足。相当数量消费者，特别是当代年轻职业者，已不再将节俭存钱作为家庭计划的唯一，而是有计划地即时消费，在满足备用的同时，更需要满足时尚消费的需求。深圳市二手商铺放盘（租/售）价格对比附件一：商业地产受热捧 外资加紧中国布局 分享至新浪微博 分享至人人网 分享至豆瓣网 分享至开心网 分享至QQ空间 2011年12月04日09:58中国联合商报凯德商用布局中国商业地产的棋子正一步步落下。11月29日，新加坡主权基金淡马锡及旗下的

29、嘉德置地和凯德商用宣布，与星桥控股私人有限公司以65.360亿元人民币购得重庆市渝中区中心的黄金地块，用于开发地标性综合房产项目。该地块面积约为9.18万平方米，总建筑面积约81.7万平方米，位于朝天门，毗邻重庆传统中央商业区解放碑。嘉德置地和凯德商用分别拥有该项目25%的有效股份，星桥则拥有30%的有效股份，其余20%的股份将由非相关方持有。据了解，项目包括一座购物中心和用于住宅、办公、服务公寓和酒店的八座大楼，其中购物中心总建筑面积将为约22.20万平方米，住宅大楼的总建筑面积为约33.10万平方米。办公大楼的总建筑面积将为约17.40万平方米，服务公寓为约3万平方米，酒店为约6万平方米。

30、包括土地成本在内，项目的总开发成本预计为约211亿元人民币(约41亿新元/259亿港元)，将通过股权及债券融资两种方式来资助。有关机构人士对记者分析认为，凯德商用在最近四个月当中，至少斥资近115亿元通过收购股权、购买土地的方式投资内地地产业务。这一投资额度在当前放眼整个内地市场，都是数一数二的，并且与当前国内主流房企减少拿地、收缩投资的战略形成鲜明对比。我国商业地产受青睐日前，国际房地产服务咨询机构高纬环球发布全球城市投资报告显示，受到欧洲主权债务危机等因素影响，强劲的经济增长势头使中国成为全球投资者青睐的投资目的地。从去年四季度到今年三季度，在全球商业物业投资总额排名中，上海和北京分列14

31、、15位。就中国而言，在住宅被限购的一二线城市，资金流入商业地产领域势头明显。今年前三季度，北京商业地产整栋交易额接近20亿美元，上海超过40亿美元。据此前DTZ戴德梁行发布的报告预计，2011年底，亚太市场的投资物业市值规模将超过美国，成为全球第二大商业房地产市场，到2012年将与欧洲相当。报告显示，2010年全球房地产投资物业市值增长了3.4%，其中，亚太地区强势增长了14%，总计投资物业市值达到3.5万亿美元，规模仅次于美国位居全球第三。值得注意的是，仅中国在2010年的投资物业市值就达到1.1万亿美元，以24%的市值增长带动全球市值翻了一番，显示出中国对全球房地产市场的影响力在不断增加

32、。另外，报告分析认为，全球房地产市场的合理定价、融资数额的增加以及债务融资缺口的缩小是全球投资物业市值未来几年将持续上升的内在动力。预计2011年的全球投资物业市值会增加9%，而亚太区将增长15%，将超过美国的7%的增幅，成为全球第二大商业房地产市场。戴德梁行华北区董事总经理何衍钧此前表示，目前海外投资者对于中国房地产市场十分关注。除了上海、北京等一线城市外，经济比较发达的二线城市也开始有外资投资者进入。“中国的商业地产前景比较好，无论是租金价格还是物业整体价值都处于增长阶段，因此对外资投资者有很大吸引力。”何衍钧坦言：“中国目前正在进行的开发项目有很多是商铺和住宅的综合体，这表明零售物业和住

33、宅已经成为最受投资者青睐的市场。”有关人士认为，我国商业地产在全球化的背景下，有着与另外的新兴市场不同的特质，探究其中的主要原因，包括快速的城镇化进程、较高的投资收益，以及人民币升值抗通胀因素等。首先，截至2010年11月1日，中国城镇人口的数量约有6.66亿，占总人口的49.7%。巨大的消费潜能，是吸引外资紧盯商业地产的动因之一。其次，较高的投资收益也是外资看好中国商业地产的重要原因之一。近年中国的GDP还能保持8%9%的增长，这是其他任何国家都无法达到的“中国速度”。经济的增长必然导致消费需求的增长，而商业地产行业就得到了发展的大好时机。与国外相对成熟的地产行业相比，中国的地产行业目前还处

34、在发展的初级阶段，对高档酒店、公寓、写字楼及其他商业地产的需求巨大。最后，人民币升值抗通胀的因素或许才是外资疯狂进入中国的最大驱动因素。虽然我国监管层已封堵了外资热钱进入中国住宅地产的投资，但调控之外的商业地产就成了外资热捧的对象，就连本土的地产企业万科、华润、万达、合生创展等也都纷纷开拓商业地产的业务，谋求新的业务增长点。目前，市场中的观点是，在人民币升值和通胀的双重影响下，商业地产无疑是一种抗跌性更好、投资回报更稳定的投资类型。外资房企加速落子事实上，在当前住宅市场低迷下，外资房企进军国内房地产市场不仅是凯德一家，嘉里集团、香港置地等企业在近期也有大的投资手笔。9月28日香港恒隆地产以34

35、.97亿元拿下原昆明市政府两宗商业地块，制造了今年昆明的总价“地王”。10月24日，仁恒置地以30亿元拿下珠海市唐家湾情侣北路(南段)两宗商住地块，创下珠海主城区今年挂牌转让的单价“地王”。10月28日，嘉里建设以4.55亿元的底价，夺得福建莆田区一宗商住地块。11月初，李嘉诚旗下的和记黄埔斥资8亿元，将佛山南庄生态区商住用地收入囊中，该地块以底价成交。此前，凯德商用曾宣称未来三到五年内将在中国构建100家购物中心的投资组合，这几乎是其目前在中国所管理的物业数量的两倍。9月28日，凯德商用与苏州工业园区金鸡湖城市发展有限公司订立有条件协议，以50：50的合资方式，共同开发及持有一个建筑面积约3

36、1万平方米的商业地产项目，项目开发成本约67.4亿元。8月18日，凯德商用分别收购了上海龙之梦闵行店以及虹口店剩余50%的权益，收购价格分别为2.626亿美元和5.264亿美元。此前，凯德商用旗下的中国孵化基金和中国入息基金已分别持有上海龙之梦闵行店和虹口店50%的权益。今年初，凯德商用还从摩根士丹利手中买下位于上海马当路与徐家汇路交界处卢湾项目66%的股权，据悉，凯德商用为此付出38.6亿元的代价。有关人士分析提醒，目前而言，发达国家的房地产业日趋成熟，其利润空间也越来越小。而中国的房地产仍然处在产业发展的初级阶段，特别是商业地产，有着广阔的利润空间。在国内房企面临资金及管理模式不足等背景下

37、，外资房企大举挺进有着先天优势。国内房企进军商业地产，一方面不应盲目跃进，另一方面，在与外资房企竞争的同时，更要主动学习，以扬长避短。附件二：华强北主要商场简介赛格电子配套市场1988年成立，经营面积48000平方米（含宝华市场），商户3000多户，场内代理国内外100多个电子名 牌电子产品，成交额占全国电子产品成交总额的1/3 ，年销售额40-50个亿。批发商形象地说：“深圳打喷嚏，全国就感冒”。2002年元月19日开业，该公司又将紧邻赛格广场的宝华大厦改为电子市场，经营面积6000平方米。它将通过天桥与赛格电子市场联为一体，日客流量约50000人次。华强北电脑网就坐落在赛格电子配套市场里面

38、，跟赛格电子配套市场一同成长。 华强电子世界1998 年7月开业，是一个拥有43000平方米的经营场地，共2800多个铺位，近万名就业人员的大型电子、电脑专业市场，日客流量约：510万人次，年销售额20个亿，19992000年连续两年被评为省文明市场。 华强广场-华强二店华强电子世界深圳华强广场店（现在亦称为：华强电子世界-深圳二店）是华强集团2009年投入巨资打造，集科技、时尚、生活、娱乐等多种元素为一体，主营电脑、数码、通讯、休闲餐饮的全新IT-MALL。 雄踞华南第一商圈地核，立足华强北三地铁黄金交汇点，6层5.3万平米超大物业，3000商铺，坐拥日均50万人潮商流汇聚地。 拥有一流的硬

39、件和配套设施，务实的经营团队，先进科学的管理方法，优质舒适的购物环境，华强电子世界华强广场店是顾客选购IT产品消费的首选，同时也是IT厂商接触与了解顾客，展示产品与树立企业形像的平台。目前联想、惠普、索尼、戴尔、佳能、松下、爱国者等众多IT行业一线品牌已入驻，开设品牌形象展厅、体验厅及客户支持中心。 产品华强电子世界，抢占深圳IT行业的制高点！ 都会电子城是由深圳市中昊源投资发展有限公司斥巨资兴建的，于2003年3月正式开业，经营面积18000平方米，全部经营电子元器件及相关的工具、仪器仪表和辅料。 赛博宏大数码广场2003年6月开业，投资6000万元，面积9000平方米，内有256个商铺，就

40、业人员1250人，2002年销售额1.8亿元，日平均客流量约8000人次，主要经营通讯、数码、电子等56个名牌产品，赛博广场首创“ IT 百货”概念，为IT厂商及消费者提供设备最全，环境最好的3C连锁卖场。 佳和电子配套市场是由佳和集团投资经营企业，总投资1200万元，于1999年9月正式开业，经营面积6509平方米，年销售8000万元，是以销售通讯、电脑、办公设备、电子元器件为一体的综合性商场。 通信市场1994年6月开业，经营面积6000多平方米，投资3000万元，商户300户，年销售额1.5亿元，日平均客流量近5万人次，经营通讯产品及配件，连续多次被评为省、市文明市场。 国际电子市场19

41、95年5月兴建的电子专业市场，经营面积5000多平方米，商户200余家，主要经营电子产品、通讯器材及配件、小家电等。 桑达电子通讯市场 2006年10月20日正式试业，首期以手机等通讯产品为主，该地段交通便利，日均客流量大，物品齐全，2008年后期由于上网本的兴起，改以上网本，平板电脑，安卓智能手机等为主，为目前全国消费类电子产品批发中心. 新亚洲电子商城预定2004年5月底正式开业，经营面积34000平方米，有838个商户，总投资3.5亿元，专业经营电子元器件，是集业务、资讯、报关、工商、税务、物流于一体的“一站式”服务体系，是大程度地满足客户交易过程中各个层面的需求。 太平洋安防通讯市场2

42、003年3月开业，经营面积6000多平方米，主要经营安防通讯100余种名牌产品，总投资680万元，日平均客流量约3200人次。 远望数码商城深圳远望数码商城地处全国著名“电子一条街”深圳华强北的核心地段，营业面积30000余平方米，直接从业人员超过万人，日均客流量10余万人。远望数码商城是目前国内最大的手机交易中心，主营产品涵盖所有品牌手机及其配件的批发贸易，拥有国内60%以上的批量采购客户。远望数码商城坚持“规模型品牌化”发展思路，本着“客户=家人”的服务理念，为促进国内手机产业的蓬勃发展发挥出有力的推动作用，赢得了国内外同业的广泛赞誉。 目前，远望数码商城正在积极探索和发展“以电子商务为先

43、导的加盟连锁”经营模式，力求通过与时俱进的创新经营活动，始终保持行业领先地位，实现公司规模型、连锁型和品牌化的发展目标。 免税珠宝是深圳市免税集团下属公司，成立于1999年9月，经营面积1300平方米，主营金银珠宝、名牌手表等，汇集国内外近百家首饰名牌精品，共8大类3000多个品种。 工业品展览中心成立于1990年6月，是市经发局牵头创办，用来展示深圳工业产品，为企业服务的窗口。经营面积900平方米，商户90余家，主要经营电器、通讯产品、礼品等，年销售860万元。 万商电脑、电器、通讯城、礼品总汇于1997年1月开业，总经营面积26000多平方米（不含万佳百货），商户500多家，经营电脑、电器

44、、通讯三大类产品，2002年销售额近10个亿。万商友谊百货有限公司经营面积23000平方米，其中租赁给华润万佳百货17000平方米，尚有6000平方米为万商礼品总汇（于2003年9月开业）。 百佳超市为和记黄埔集团下属零售企业，经营面积6000平方米，投资5000多万元，于2001年11月24日开业，经营品种超过一万多种。 大百汇商城成立于1997年9月，是一个经营服装、鞋帽、通讯器材等产品为主的综合性商场，面积4000平方米，商户250家。 群星广场购物中心由赛格工程实业股份有限公司投资，总投资2亿元，于2002年1月8日正式开业，经营面积2.3万平方米。商户198户，年销售额4000万元，

45、经营180个名牌产品，主要经营中高档服装、珠宝、手表等商品，是集购物、休闲、餐饮于一体的大型综合性商场，是华强北唯独一家的国营企业。 创景名店坊成立于1996 年12月，营业面积3000多平方米，主要经营中、高档品牌服装 , 公司还分别在惠州、南山成立了分店。 东方时尚广场于2003年10月18日开业，经营面积12000多平方米，主要经营黄金珠宝、化妆品、服饰、皮具。 曼哈商业城成立于1995 年5月，经营面积10000余平方米，商场以“人体包装，服饰专家”为经营定位，引进国内外100多个驰名品牌的男、女服装。2001年被深圳市手授予“质量工作先进单位”、“购物放心店”、“文明经营先进单位”等

46、荣誉称号。该公司于2002年2月1日，又在华强北新开一家“曼哈珠宝”，经营面积800平方米。在南山也设立分店。 紫荆城商业广场于1998年12月开业，总投资200万元，面积7000多平方米，有100多个商户，主要经营服装、皮具、化妆品。年销售5000多万元，是一家以国际品牌服饰为主要经营品种的中型商场。 万佳百货华强店于2002年6月正式开业，总经营面积17000多平方米，年销售总额1亿多元，日平均客流量15000人次，经营500个名牌产品，其特点：满足不同消费人群，“品种齐全，商品质量保证”一站式购物。 新大好时装城1996 年5月开业，面积10000平方米，商户438家，主要经营化妆品、服

47、装、皮具、美容、儿童娱乐城等。2002年9月，新大好投资1.3亿元，将两栋工业厂房（在新大好后）连为一体，改造为“东方之珠大酒店”（四星级）、“新大好大酒楼”、“东宫夜总会”项目，经营面积4万平方米，于2002年9月开业，据介绍，新大好完全按照国外流行的HOPSCA （豪布斯卡）概念打造，将商场建成一个集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的现代化多功能综合性商业街区。（所谓豪布斯卡是6个英文词的简称：酒店（Hotel ）、办公楼（OFFICE ）、停车场（Parking ）、购物中心（Shopping mall ）、集会公共活动和娱乐空间（Convention ）、（公寓）Apartment 等六大

48、业态的有机组合。） 新一佳百货华强店于2003年1月正式开业，面积12000平方米，从业人员150人，日平均客流量800人次，是一家大型的百货连销商场。 钟表市场1994年12月开业，面积2100平方米，205家商户经营全国30个名牌产品，总投资500万元，年销售额1105万元，主要以配套批发钟表为主。 女人香国际城2003年7月开业，经营面积3000平方米，总投资800万元，有64个商户经营69个名牌商品，专营高档化妆品及著名服饰为主题的专业性时尚商城。目前该商场是我国第一家同时也是规模最大的化妆品专营市场。 茂业百货华强店于2003年10月1日开业，经营面积40000多平方米，总投资5亿元

49、，从业人员3000多人，经营1200个品牌商品，月销售额6000多万元，商场主要经营服装、皮具、金饰、珠宝、化妆品、儿童用品、家居用品等，目前该商场是华强北最大、档次最高的购物商场。 女人世界1995年11月正式开业的专营女性及儿童用品的女性主题商场。总投资2000万元，经营面积9000多平方米，商户600余家，主要经营化妆品、服装、床上用品、皮具等。日客流量2万人次，节假日达到5 6万人次，连续六年被评为广东省文明市场。几年来，女人世界一直处于购销两旺的良好发展势头，平均年销售额达1.8亿元。 女人世界名店于2004年5月1日开业，总投资1.5亿元，面积11000平方米，是一家以经营国际品牌

50、服饰为主的女性主题商场（女人世界、女人世界名店均为深圳市金斯泰投资发展有限公司投资）。 顺电家居广场是中国首家通过国外认证机构（英国SGS ）审核并获得ISO9002 质量体系认证证书的家用电器零售连锁企业。该商场经营面积10300平方米，员工1500人，经营680个名牌产品，共六个直营店（东门、南油、宝安、华侨城、广州），一个家电医院（市一级维修企业，60 多家国内外知名电器公司的售后服务特约维修点），据调查，顺电在全市电器消费市场占据的份额达 10% 以上。年销售额15亿，仅2002年初春节黄金周销售额就达3379万元。2001年度获得“全国私企纳税百强”荣誉称号、 2003年1月获深圳市

51、工商领域“百强企业”称号。“买家电到顺电”已成为深圳市民购物首选商场。 国美电器华强店于2002年11月正式开业，经营面积2624平方米。总投资1000多万元，2002年销售总额5097万元，日平均客流量约12000人次，是一家专营家电的大型连锁零售企业，分店遍布全国，该商场规模大，销量高，以价格低取胜。 儿童世界成立于1999 年7月，经营面积6000平方米，拥有商户116家，主要经营儿童产品，是华强北最大的儿童主题商场，2003年被评为：深圳市消费者信得过商家，在南山也开设分店。 港澳城数码第一站原名为“俪人世界”，于2001年5月正式开业，总经营面积13000平方米，投资1800万元，年

52、销售额400万元，是一家经营中低档商品综合商场，主要经营服饰、皮具、化妆品、金饰珠宝等。 后改成“港澳城数码第一站”一楼主要经营手机数码及相关配件，2-4楼为：国美分店，5楼为：玛莎美容服务机构，6楼为：港澳城办公处。 富民服装市场于2002年12月开业，经营面积5000平方米，投资1500万元，是由原“男人世界”改名为“富民服装市场”，是一家以批发兼零售业务的大型专业市场（儿童世界、金马时装城、富民服装市场均为深圳金宝城投资有限公司投资）。 明香酒楼于1992年开业，经营面积6000多平方米，总投资3000多万元，2002年营业额5000万元，日平均客流量5000人次，是一家以经营海鲜为主的

53、中餐酒楼，荣获2002年度深圳市个体纳税第一名。 巴蜀风于 2000 年成立饮食管理公司，巴蜀风福田店于2000年1月27日开业，之后分别于2000年12月、2002年6月成立了南山巴蜀风和罗湖巴蜀风，福田店经营面积为1200平方米，主要以四川菜为特色，并经营有火锅、精美凉菜、小吃等，日均客流量1250人次，一周有5日需排队等候。附件三：中航鼎诚国际位置图 虿膃腿虿螂羆蒇螈袄膁莃螇羆羄艿螆蚆腿膅螆袈羂薄螅羀芈蒀螄肃肀莆螃螂芆节荿袅聿膈荿羇芄蒇蒈蚇肇莃蒇蝿芃艿蒆羁肅芅蒅肄羈薃蒄螃膄葿蒃袆羆莅蒃羈膂芁蒂蚈羅膇薁螀膀蒆薀袂羃莂蕿肄腿莈薈螄肁芄薈袆芇膀薇罿肀蒈薆蚈芅莄蚅螁肈芀蚄袃芃膆蚃羅肆薅蚂螅衿蒁蚂

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57、莂莀蚆肂肂薅薁肂膄莈袀膁芇薄螆膀荿莇蚂腿肈薂蚈膈芁莅羇膇莃蚀袃膆蒅蒃蝿膆膅虿蚅螂芇蒁薁袁莀蚇衿袀聿蒀螅袀膂蚅螁衿莄薈蚇袈蒆莁羆袇膆薆袂袆芈荿螈袅莁薅蚄羄肀莇薀羄膃薃袈羃芅莆袄羂蒇蚁螀羁膇蒄蚆羀艿虿薂罿莁蒂袁羈肁蚈螇肈膃蒁蚃肇芆蚆蕿肆蒈葿羈肅膈节袄肄芀薇螀肃莂莀蚆肂肂薅薁肂膄莈袀膁芇薄螆膀荿莇蚂腿肈薂蚈膈芁莅羇膇莃蚀袃膆蒅蒃蝿膆膅虿蚅螂芇蒁薁袁莀蚇衿袀聿蒀螅袀膂蚅螁衿莄薈蚇袈蒆莁羆袇膆薆袂袆芈荿螈袅莁薅蚄羄肀莇薀羄膃薃袈羃芅莆袄羂蒇蚁螀羁膇蒄蚆羀艿虿薂罿莁蒂袁羈肁蚈螇肈膃蒁蚃肇芆蚆蕿肆蒈葿羈肅膈节袄肄芀薇螀肃莂莀蚆肂肂薅薁肂膄莈袀膁芇薄螆膀荿莇蚂腿肈薂蚈膈芁莅羇膇莃蚀袃膆蒅蒃蝿膆膅虿蚅螂芇蒁薁袁

58、莀蚇衿袀聿蒀螅袀膂蚅螁衿莄薈蚇袈蒆莁羆袇膆薆袂袆芈荿螈袅莁薅蚄羄肀莇薀羄膃薃袈羃芅莆袄羂蒇蚁螀羁膇蒄蚆羀艿虿薂罿莁蒂袁羈肁蚈螇肈膃蒁蚃肇芆蚆蕿肆蒈葿羈肅膈节袄肄芀薇螀肃莂莀蚆肂肂薅薁肂膄莈袀膁芇薄螆膀荿莇蚂腿肈薂蚈膈芁莅羇膇莃蚀袃膆蒅蒃蝿膆膅虿蚅螂芇蒁薁袁莀蚇衿袀聿蒀螅袀膂蚅螁衿莄薈蚇袈蒆莁羆袇膆薆袂袆芈荿螈袅莁薅蚄羄肀莇薀羄膃薃袈羃芅莆袄羂蒇蚁螀羁膇蒄蚆羀艿虿薂罿莁蒂袁羈肁蚈螇肈膃蒁蚃肇芆蚆蕿肆蒈葿羈肅膈节袄肄芀薇螀肃莂莀蚆肂肂薅薁肂膄莈袀膁芇薄螆膀荿莇蚂腿肈薂蚈膈芁莅羇膇莃蚀袃膆蒅蒃蝿膆膅虿蚅螂芇蒁薁袁莀蚇衿袀聿蒀螅袀膂蚅螁衿莄薈蚇袈蒆莁羆袇膆薆袂袆芈荿螈袅莁薅蚄羄肀莇薀羄膃薃袈羃芅莆袄羂

59、蒇蚁螀羁膇蒄蚆羀艿虿薂罿莁蒂袁羈肁蚈螇肈膃蒁蚃肇芆蚆蕿肆蒈葿羈肅膈节袄肄芀薇螀肃莂莀蚆肂肂薅薁肂膄莈袀膁芇薄螆膀荿莇蚂腿肈薂蚈膈芁莅羇膇莃蚀袃膆蒅蒃蝿膆膅虿蚅螂芇蒁薁袁莀蚇衿袀聿蒀螅袀膂蚅螁衿莄薈蚇袈蒆莁羆袇膆薆袂袆芈荿螈袅莁薅蚄羄肀莇薀羄膃薃袈羃芅莆袄羂蒇蚁螀羁膇蒄蚆羀艿虿薂罿莁蒂袁羈肁蚈螇肈膃蒁蚃肇芆蚆蕿肆蒈葿羈肅膈节袄肄芀薇螀肃莂莀蚆肂肂薅薁肂膄莈袀膁芇薄螆膀荿莇蚂腿肈薂蚈膈芁莅羇膇莃蚀袃膆蒅蒃蝿膆膅虿蚅螂芇蒁薁袁莀蚇衿袀聿蒀螅袀膂蚅螁衿莄薈蚇袈蒆莁羆袇膆薆袂袆芈荿螈袅莁薅蚄羄肀莇薀羄膃薃袈羃芅莆袄羂蒇蚁螀羁膇蒄蚆羀艿虿薂罿莁蒂袁羈肁蚈螇肈膃蒁蚃肇芆蚆蕿肆蒈葿羈肅膈节袄肄芀薇螀肃莂莀蚆肂

60、肂薅薁肂膄莈袀膁芇薄螆膀荿莇蚂腿肈薂蚈膈芁莅羇膇莃蚀袃膆蒅蒃蝿膆膅虿蚅螂芇蒁薁袁莀蚇衿袀聿蒀螅袀膂蚅螁衿莄薈蚇袈蒆莁羆袇膆薆袂袆芈荿螈袅莁薅蚄羄肀莇薀羄膃薃袈羃芅莆袄羂蒇蚁螀羁膇蒄蚆羀艿虿薂罿莁蒂袁羈肁蚈螇肈膃蒁蚃肇芆蚆蕿肆蒈葿羈肅膈节袄肄芀薇螀肃莂莀蚆肂肂薅薁肂膄莈袀膁芇薄螆膀荿莇蚂腿肈薂蚈膈芁莅羇膇莃蚀袃膆蒅蒃蝿膆膅虿蚅螂芇蒁薁袁莀蚇衿袀聿蒀螅袀膂蚅螁衿莄薈蚇袈蒆莁羆袇膆薆袂袆芈荿螈袅莁薅蚄羄肀莇薀羄膃薃袈羃芅莆袄羂蒇蚁螀羁膇蒄蚆羀艿虿薂罿莁蒂袁羈肁蚈螇肈膃蒁蚃肇芆蚆蕿肆蒈葿羈肅膈节袄肄芀薇螀肃莂莀蚆肂肂薅薁肂膄莈袀膁芇薄螆膀荿莇蚂腿肈薂蚈膈芁莅羇膇莃蚀袃膆蒅蒃蝿羈羇蒁蒇薄聿芃莃薃膂葿蚁薂

61、袁节薇蚂羄蒇蒃蚁肆芀荿蚀芈肃螈虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膃莇蒆蚆袂腿莂蚆羅莅蚀螅肇膈薆螄腿莃蒂螃罿膆蒈螂肁蒂莄螁膃芄蚃螀袃蒀蕿螀羅芃蒅衿肈蒈莁袈膀芁蚀袇袀肄薆袆肂艿薂袅膄膂蒈袅袄莇莄袄羆膀蚂袃聿莆薈羂膁腿蒄羁袁莄莀羀羃膇蝿罿膅莂蚅罿芇芅薁羈羇蒁蒇薄聿芃莃薃膂葿蚁薂袁节薇蚂羄蒇蒃蚁肆芀荿蚀芈肃螈虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膃莇蒆蚆袂腿莂蚆羅莅蚀螅肇膈薆螄腿莃蒂螃罿膆蒈螂肁蒂莄螁膃芄蚃螀袃蒀蕿螀羅芃蒅衿肈蒈莁袈膀芁蚀袇袀肄薆袆肂艿薂袅膄膂蒈袅袄莇莄袄羆膀蚂袃聿莆薈羂膁腿蒄羁袁莄莀羀羃膇蝿罿膅莂蚅罿芇芅薁羈羇蒁蒇薄聿芃莃薃膂葿蚁薂袁节薇蚂羄蒇蒃蚁肆芀荿蚀芈肃螈虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膃莇蒆蚆袂腿莂蚆羅莅蚀螅肇膈薆螄腿莃蒂螃

62、罿膆蒈螂肁蒂莄螁膃芄蚃螀袃蒀蕿螀羅芃蒅衿肈蒈莁袈膀芁蚀袇袀肄薆袆肂艿薂袅膄膂蒈袅袄莇莄袄羆膀蚂袃聿莆薈羂膁腿蒄羁袁莄莀羀羃膇蝿罿膅莂蚅罿芇芅薁羈羇蒁蒇薄聿芃莃薃膂葿蚁薂袁节薇蚂羄蒇蒃蚁肆芀荿蚀芈肃螈虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膃莇蒆蚆袂腿莂蚆羅莅蚀螅肇膈薆螄腿莃蒂螃罿膆蒈螂肁蒂莄螁膃芄蚃螀袃蒀蕿螀羅芃蒅衿肈蒈莁袈膀芁蚀袇袀肄薆袆肂艿薂袅膄膂蒈袅袄莇莄袄羆膀蚂袃聿莆薈羂膁腿蒄羁袁莄莀羀羃膇蝿罿膅莂蚅罿芇芅薁羈羇蒁蒇薄聿芃莃薃膂葿蚁薂袁节薇蚂羄蒇蒃蚁肆芀荿蚀芈肃螈虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膃莇蒆蚆袂腿莂蚆羅莅蚀螅肇膈薆螄腿莃蒂螃罿膆蒈螂肁蒂莄螁膃芄蚃螀袃蒀蕿螀羅芃蒅衿肈蒈莁袈膀芁蚀袇袀肄薆袆肂艿薂袅膄膂蒈袅袄莇莄袄羆膀蚂袃聿莆薈羂膁腿蒄羁袁莄莀羀羃膇蝿罿膅莂蚅罿芇芅薁羈羇蒁蒇薄聿芃莃薃膂葿蚁薂袁节薇蚂羄蒇蒃蚁肆芀荿蚀芈肃螈虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膃莇蒆蚆袂腿莂蚆羅莅蚀螅肇膈薆螄腿莃蒂螃罿膆蒈螂肁蒂莄螁膃芄蚃螀袃蒀蕿螀羅芃蒅衿肈蒈莁袈膀芁蚀袇袀肄薆袆肂艿薂袅膄膂蒈袅袄莇莄袄羆膀蚂袃聿莆薈羂膁腿蒄羁袁莄莀羀羃膇蝿罿膅莂蚅罿芇