长沙滨江区域市场分析41p

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1、长沙滨江区域市场分析沉淀人：王阳 吴婷婷2011-1-5区域房地产市场分析：1、区域土地市场分析滨江新城共计土地3500亩，为新规划的区域，计划7年开发完毕；2010年已出让土地700亩，2011年计划出让400亩。详细地址面积（亩） 规划用途容积率起始价 (万元)成交价 (万元)成交单位成交单价 （万元/亩）岳麓区含光路和潇湘岳麓区含光路和潇湘中路交叉口东北角中路交叉口东北角92.36 92.36 住宅住宅3.53.536655 36655 50255 50255 长沙南山房地产长沙南山房地产开发有限公司开发有限公司544.12544.12岳麓区茶山路与滨江岳麓区茶山路与滨江景观道交叉口东南

2、角景观道交叉口东南角94.84 94.84 商业商业1.01.031631 31631 31631 31631 长沙先导置业投长沙先导置业投资有限公司资有限公司333.51333.51长沙市岳麓区茶山路长沙市岳麓区茶山路以南、潇湘中路以西以南、潇湘中路以西138.04 138.04 商业、住商业、住宅宅3.53.560169601696017060170湖南日月投资有湖南日月投资有限公司限公司435.90435.90长沙市岳麓区茶山路长沙市岳麓区茶山路与滨江景观道交叉口与滨江景观道交叉口西南角西南角8.21 8.21 商业办公商业办公5.55.54517451791179117张立文张立文11

3、10.731110.73岳麓区茶山路与潇湘岳麓区茶山路与潇湘中路交叉口东南角中路交叉口东南角13.10 13.10 商业商业5.55.56729672967296729湖南省凯城置业湖南省凯城置业有限公司有限公司513.62513.62岳麓区银杉路以东、岳麓区银杉路以东、潇湘大道以西潇湘大道以西234.93 234.93 商业、住商业、住宅宅3.73.7、2.02.0 127526127526127526127526上海世茂建设有上海世茂建设有限公司限公司542.82542.82岳麓区溁银路以东、岳麓区溁银路以东、岳麓大道以南岳麓大道以南101.27 101.27 商业商业(60%)(60%)

4、、住宅住宅(40%)(40%)5.05.054800548005480054800宁波奥克斯置业宁波奥克斯置业有限公司有限公司541.11 541.11 长沙市岳麓区茶山路长沙市岳麓区茶山路与滨江景观道交汇处与滨江景观道交汇处西北角西北角7.897.89金融金融( (保保险险) )、写字、写字楼楼6.06.04736473647364736长沙市名融房地长沙市名融房地产开发有限公司产开发有限公司600.07600.07长沙市岳麓区银盆岭长沙市岳麓区银盆岭村大路坪村大路坪95.2895.28商业、住商业、住宅宅5.55.545735457357318573185绿地地产集团长绿地地产集团长沙置业

5、有限公司沙置业有限公司768.12768.12区域房地产市场分析：1、区域土地市场分析2010年，开福滨江区域拆迁面积900多亩，预计2011-2012年上市地块名称详细地点地块面积拆迁时间成交状况中山西路棚改中山西路棚改东起西长街、福庆街，西至湘东起西长街、福庆街，西至湘江大道，南起五一路。北至营江大道，南起五一路。北至营盘路盘路715715亩亩2009-20112009-2011未成交未成交黄兴北路两厢黄兴北路两厢1 1号号地地北起吉祥巷，南至藩后街，东北起吉祥巷，南至藩后街，东起黄兴路，西至一路吉祥起黄兴路，西至一路吉祥- -春春风巷风巷3232亩亩20102010已成交已成交黄兴北路两

6、厢黄兴北路两厢3 3、4 4、5 5号地号地中山西路以南，黄兴北路以西，中山西路以南，黄兴北路以西，古祥巷以北，茶馆巷古祥巷以北，茶馆巷-三贵街三贵街以东以东75.475.4亩亩20102010黄兴北路两厢黄兴北路两厢9 9号号地地黄兴北路营盘路交叉东北角，黄兴北路营盘路交叉东北角，33.433.4亩亩20102010未成交未成交黄兴北路两厢黄兴北路两厢8 8号号地项目地项目黄兴北路营盘路交叉东南角黄兴北路营盘路交叉东南角7.37.3亩亩20102010未成交未成交黄兴北路两厢黄兴北路两厢7 7号号地项目地项目左局街以南，六堆子以西，青左局街以南，六堆子以西，青少年宫以北，黄兴北路以东少年宫以

7、北，黄兴北路以东1313亩亩20102010未成交未成交金霞河船班项目金霞河船班项目洒满大道洒满大道326326号。原省供销公号。原省供销公司西侧、北侧司西侧、北侧5858亩亩20102010未成交未成交中山中山西路西路棚改棚改黄兴路棚改区区域房地产市场分析：1、区域土地市场分析天心区滨江地段目前正在拆迁地块不多，但地块面积较大，主要集中在南湖新城片区成交日期 容积率 建筑面积() 成交价(万元) 土地均价(元/) 楼面地价(元/() 竞得人 地址 2007-12-212.8229030.28211002580921长沙楚顺置业有限公司天心区新开铺2007-02-16东2.8、西2.61997

8、81.4115001554576湖南兴威建设开发集团有限公司天心区书院南路28号2007-02-15商业4.0、住宅2.865189.461835788281湖南融源置业有限公司天心区新开铺2007-02-15-24618960-湖南友谊阿波罗股份有限公司天心区新开铺2008-06-113.875063.4145122284601天心区新开铺路90号天心区新开铺路90号2008-05-266.569511.07785073411129湖南中正投资有限公司天心区劳动西路2008-02-036.5920420.04216169741058湖南晟龙房地产有限公司天心区南湖路2号2008-02-013

9、.575386.1558082697770湖南壹捌捌壹置业发展有限公司天心区新开铺路10号2009-11-246.0481552.8124388154982583湖南保利房地产开发有限公司长沙市天心区书院路2009-06-244.010163.52143956631416湖南省第六工程有限公司长沙市天心区劳动西路2009-03-31-21816940-肖伟明等111人，长沙森宇房地产开发有限公司天心区南湖路25号、雨花区雨花路46号区域房地产市场分析：2、长沙滨江物业市场现状分析滨江物业发展起步较晚，目前供应项目较少，当前主要集中在河东二环线内，在售仅有6个，以普通高层为主，主要分布于市中心以

10、北，区域内个盘效应区域效应。凯乐国际城香江锦城曙光泊岸湘江世纪城北辰三角洲湘江普通高层含超高层项目项目总建总建面面容积容积率率物业类型物业类型价格价格湘江世纪城400万3.5住宅、酒店、商业6000北辰三角洲480万4.1城市综合体8500香江锦城6万5.5高层住宅7500凯乐国际城20万4.9高层住宅7800东宸19公馆5万6.6高层住宅公寓9000曙光泊岸14万1.7高层住宅8000东宸19公馆区域房地产市场分析：2、长沙滨江物业市场现状分析从物业价格实现来看，滨江物业的价格约为8000元，较非滨江区域同类型物业实现价格更高，平均价格约高出2000元/。凯乐国际城7800元/香江锦城750

11、0元/曙光泊岸8000元/湘江世纪城6000元/北辰三角洲8500元/湘江普通高层含超高层天健芙蓉盛世7000元/珠江花城6400元/（精装）公园西郡7500元/东宸19公馆9000元/阳光1007200元/（精装修）滨江区非滨江区40005000600070008000900010000元/平2000元/区域房地产市场分析：2、长沙滨江物业市场现状分析从产品供应及去化来看，主要以80-140产品供应为主，从去化速度来看，三房二房四房，从价格实现来看，四房依靠占据较优的资源优势，价格实现较高，整体来看，三房实现价格较高，一房实现价格最高。产品类型户型面积区间总供应量（套数）价格区间总价区间总去

12、化量（套数）去化率主流产品1 1房房50-7050-703043047000-90007000-9000元元/ /37-6337-63万万22922975%75%2 2房房80-9080-90328732875000-80005000-8000元元/ /40-7240-72万万2690269082%82%3 3房房93-13593-135333533355000-85005000-8500元元/ /46-11546-115万万3096309693%93%4 4房房130-150130-1506836836000-90006000-9000元元/ /78-13578-135万万45045067%

13、67%A-A-供应特征：供应特征：3 3房房2 2房房4 4房，当前公寓市场供应量较少房，当前公寓市场供应量较少B-B-销售特征：销售特征：3 3房房2 2房房4 4房，从整体销售来看，去化率均达房，从整体销售来看，去化率均达50%50%以上以上区域房地产市场分析：3、长沙滨江区域典型项目分析新河三角洲：24万商业群+35万写字楼群+20万超五星级酒店+16万公寓+300万住宅住宅群住宅群住宅群住宅群江景大平面住宅五星级酒店写字楼群商业楼群学校学校一期在售二期待售两馆一厅两馆一厅项目特色项目特色详细情况详细情况超大规模超大规模380380万超大规模，其中住宅万超大规模，其中住宅300300万，

14、商业规模万，商业规模8080万，万，写字楼群写字楼群4 4栋栋5A5A级超高写字楼，约级超高写字楼，约3535万平万平其中其中2 2栋地标级写字楼，分别高达栋地标级写字楼，分别高达300m300m和和230m230m大型大型商业商业体体楼群楼群4 4栋超高层商业群楼，约栋超高层商业群楼，约2020万平万平一期城市综合商业广场招商引进华谊兄弟影院一期城市综合商业广场招商引进华谊兄弟影院步行街步行街长沙首条沿江步行街，约长沙首条沿江步行街，约4 4万平万平五星级酒店五星级酒店约约2020万平，引进了国际知名酒店洲际酒店万平，引进了国际知名酒店洲际酒店于于20102010年年1010月进行签约仪式签

15、约月进行签约仪式签约大体量住宅大体量住宅300300万住宅，包含超高层滨江大平面及普通住宅万住宅，包含超高层滨江大平面及普通住宅大规模公寓大规模公寓1616万平公寓万平公寓学校学校有幼儿园，小学和中学，约有幼儿园，小学和中学，约5 5万平万平商业（含写字楼，酒店等）约商业（含写字楼，酒店等）约8080万平，占比万平，占比21%21%住宅约住宅约300300万平，占比万平，占比79%79%区域房地产市场分析：3、长沙滨江区域典型项目分析新河三角洲：均价8500元/，供应产品以100140三房为主。大平面产品总量少。43F39F39F36F33F33F33F33F主力户型面积段户数比例二房二房87

16、8721021013.8%13.8%三房三房989823423415.4%15.4%119-121119-12134234222.5%22.5%14014033633622.1%22.1%四房四房170-190170-19031231220.5%20.5%五房（超高层楼王）五房（超高层楼王）323-568323-56886865.7%5.7%区域房地产市场分析：3、长沙滨江区域典型项目分析北辰新河三角洲产品打造水平具备一些豪宅化的创新元素，平价入市，对长沙中高端客户具备很强的性价比吸引力豪华公共空间豪华公共空间智能化系统智能化系统两层地下车库且为阳光地下车库入户大堂入户大堂社区入口社区入口入户

17、大堂均带精装修，楼王入户大堂超1000平，其他入户大堂约100-200平抬高坡地设计，添加人性化电梯可对户内的空调温度、电动窗帘、照明系统的启停及调光、数字门锁、燃气阀的开断等实现自动控制，并将对讲系统、安全和防火系统纳入家居智能网关。可视对讲系统、视频监控系统、电子巡更系统、周界防范系统。四大安防系统四大安防系统智能网络系统智能网络系统地下室地下室1、整体产品：圆楼、43层,T2，共86套，324平2、产品功能设计：五房三厅四卫、三厅设置两厨设置、两个套房3、产品户型设计：多阳台设计、客厅开间6米、主卧开间4.5米、赠送面积28平区域房地产市场分析：3、长沙滨江区域典型项目分析其中本期推出的

18、楼王产品亮点突出，具备较强的市场竞争力STEP3、长沙大盘的整体发展特点（与城市&市场环境相匹配）（1）目前供应量少，且供应区域集中于开福区；（2）江景价值被接受认可，均价高于同区域同物业类型；（3）80-140两房三房供需两旺，公寓产品价格实现最高；（4）明星项目带动区域价值抬升，短期内个盘效应区域效应。滨江市场起步期，个盘效应滨江市场起步期，个盘效应 区域效应，刚性需求及首改型需求旺盛，区域效应，刚性需求及首改型需求旺盛，价格实现度高价格实现度高长沙滨江物业市场现状小结长沙滨江物业市场现状小结区域房地产市场分析：4、长沙滨江区域物业客户群特征（1）从已售的滨江物业客户群分析来看，住宅客户仍

19、然以地缘性客户为主，公寓客户分布广泛。 我们这里客户基本都是周边的，拆迁的，还有就是企业的中高层管理人员比较多，个体经营户很多，大都在旁边做生意、上班，离单位近一些。地市客户也多，主要就是郴州、邵阳、娄底那边的。 北辰三角洲销售人员刘女士我们这里大部分客户都是外地的，有投资的，有过来度假的时候顺便住一下的。因为我们这里主要就是公寓产品，投资的客户多些。 大地金墅销售代表陈女士区域房地产市场分析：4、长沙滨江区域物业客户群特征（1）从已售滨江物业客户群分析看，地段江景资源配套社区环境产品升值潜力客户基本描述肖先生肖先生3535岁，长沙本地人，岁，长沙本地人，本科本科毕业毕业自己做生意，家具行业，

20、妻子在银行上班置业情况河东一套住房河东一套住房当前居住在河西西城龙庭，约当前居住在河西西城龙庭，约9090平，离自己上班的地方比较近平，离自己上班的地方比较近生活习惯喜欢在高档的场所购物，对超市也很挑剔对自己的生活很有讲究，需要彰显自己的财富及品味，体现身份感和面子感客户语录大堂要气派、高档。装饰一些高档的灯饰， 尤其大堂的材质一定要用好的石材，看起来才有品质，这样感觉自己住的地方看起来才有品质，这样感觉自己住的地方很很豪华，朋友来了也朋友来了也觉得很大气，显得很有面子电梯一定要用品牌的，装修要好点，我们现在住的地方电梯箱，我们现在住的地方电梯箱都不装修，电梯里是木板，感觉很不安全，每天做电梯

21、都有点都不装修，电梯里是木板，感觉很不安全，每天做电梯都有点担心，心里很不舒服，我们和物业放映了很多次，最后就不解担心，心里很不舒服，我们和物业放映了很多次，最后就不解了之，朋友来我们家做客，他们坐电梯时，都取笑我，感觉特了之，朋友来我们家做客，他们坐电梯时，都取笑我，感觉特别丢人，希望别丢人，希望电梯装修得像档次高些，灯光亮些，不说和酒店比，至少和写字楼一样的档次，很不错门一定要大气，感觉很有档次和阔气，至少显示出自己的居住，感觉很有档次和阔气，至少显示出自己的居住档次感档次感区域房地产市场分析：4、长沙滨江区域物业客户群特征（1）从已售的滨江物业客户群分析来看，自住需求的客户以首置及首改型

22、客户为主，需求面积以90140两房、三房为主；投资需求客户以90以下公寓产品或140160三房、四房为主。区域房地产市场分析：4、长沙滨江区域物业客户群特征（2）我们就潜在目标客户群进行了深度访谈客户来源客户来源人数人数访谈时间访谈时间访谈方式访谈方式外地湘籍客外地湘籍客30302011.1.42011.1.4电话深度访谈电话深度访谈本本地地客客户户别墅客别墅客20202011.1.42011.1.4电话深度访谈电话深度访谈富二代富二代10102011.1.42011.1.4电话深度访谈电话深度访谈城市新贵城市新贵15152011.1.42011.1.4电话深度访谈电话深度访谈地市进城客地市进

23、城客10102011.1.42011.1.4电话深度访谈电话深度访谈投资客投资客15152011.1.42011.1.4电话深度访谈电话深度访谈共访谈100人：省内客户:70人省外客户:30人1、对滨江片区发展的看法？2、对湘春路口地块有什么想法？3、是否听说过嘉盛地产品牌？4、对超高层怎么看，是否接受超高层？5、对超高层有什么忧虑？6、是否喜欢江景？7、如果你们买的话，会买多少层的？8、如果买多大面积？9、对小区最为关注的问题？10、愿意接受的价格是多少？11、对精装修怎么看？12、是否愿意购买投资？区域房地产市场分析：4、长沙滨江区域物业客户群特征（2）从滨江项目潜力高端客户访谈的调研情况

24、来看，不同客户群的置业需求有明显区别。但客户对项目所处区域的置业倾向均较强，同时以需求90140以内为主。客户类别置业目的需求面积基本特征购买特征职业城市新贵自住投资90左右2835岁之间，喜欢城市感，收入较高，首次置业，喜好配套完善、购房方便、工作距离近；追求社会认同和阶层认可，购买名牌服饰，奢侈消费地段配套江景物业服务升值潜力泛公务员、企业中层管理人员、高级白领城市中坚自住兼投资自住：130左右投资以公寓为主3545虽之间，已多次置业，年轻时通过奋斗拥有较为雄厚的经济实力，拥有一定的社会地位，有自己固定的圈层朋友，喜好环境好、配套完善的区域居住环境配套地段江景产品品牌升值潜力私人业主+企事

25、业中高管理层，多为地产、IT、金融行业省内地市自住投资120-160多来自娄底、邵阳、郴州等地级市，好面子，跟风，希望在省会长沙有自己的居所，多在长沙经商或在长沙有生意往来配套江景环境升值潜力地段私营企业主省外客户投资自住80120看重长沙城市的发展潜力，转战二线城市，经济实力雄厚，多有朋友在长沙或在长沙有生意往来；另外，部分为外省湘籍客户地段江景升值潜力品牌居住环境产品私营企业主区域房地产市场分析：4、长沙滨江区域物业客户群特征（2）从滨江项目潜力高端客户访谈的调研情况来看，不同客户群的置业需求有明显区别。但客户对项目所处区域的置业倾向均较强。“如果让我看滨江的发展，我看是你们那里最好了，本

26、来成熟度就很高，以后反正老房子都会拆，南湖啊、河西那边，规划是规划，那还真的不知道是哪一年的事情了”客户访谈实录：客户访谈实录：“湘春路，营盘路过去吧，地段挺好，现在滨江都在开发改造，稀缺的地段和资源啊，肯定卖得不便宜，买在这里应该很显身份，说出去都很有面子感啊，我在市中心的地方买了套江景房，那种感觉应该很不错”“你们那个位置我看很好呢，周边配套很成熟，学校、医院、公园都有，我蛮喜欢的，而且还有公园，还有稀缺的江景资源，我挺看好那里的呢”客户对选择置业的滨江区域倾向区域房地产市场分析：4、长沙滨江区域物业客户群特征（2）城市新贵，以自住需求为主，城市中心热爱者，热衷于便利购物环境舒适的商业中心

27、&丰富的休闲娱乐设施&工作的便利度，拥抱城市繁华家购物工作Night 一站距离一站距离一站距离Sunday=EverydayMonday to Friday“喜欢住在离工作近点的地方，不用每天花很多时间浪费在路上，现在中心的交通堵得要死，根本无法开车，公交车又挤，挤公车感觉很没有身份”“要是工作、家、购物距离都很近非常的好，每天中午可以回家休息，下班就可以去购物，去超市买东西，生活非常的方便“综合体很好啊，生活状态很好，下楼就可以购物，而且是高档的购物场所，非常具有都市生活感，我们比较喜欢都市生活，感觉自己生活非常的精彩，生活、娱乐、职场应有尽有，很不错，非常便利区域房地产市场分析：4、长沙滨

28、江区域物业客户群特征（2）城市新贵一族，城市导向型置业，地段城市综合体的商业配套价值江景产品“你们要是做综合体，有购物广场，有超市这样比较好些，要是这些超市、购物广场能在房子交房的时候也开业，那就最好了，这样很多人都会考虑买的”“我就在那附近上班，我们家也是那里的，我们一直就想买个市中心的上班方便的，以后滨江还有很多城市综合体，购物也非常方便，教育配套也有，我很喜欢那边。如果说规划，我更看重眼前的。区域房地产市场分析：4、长沙滨江区域物业客户群特征（2）自住需求的城市中坚一族以环境导向型为主，购买物业更看重居住环境，同时考虑城市配套，对江景资源的追捧度较低，更看重楼盘品质及物业管理服务；投资型

29、客户对地段的升值潜力关注，偏向购买看得见的升值资本，受总价限制。自住型的城市中坚族自住型的城市中坚族，对居住环境最为看重，经历过年轻奋斗后，拥有一定资本实力，希望一种回家后悠闲、舒适的生活方式。同时仍然喜欢有较为便利的城市配套，满足生活的需求。对大型商场、教育配套需求较高。投资型的城市中坚族投资型的城市中坚族，更看重城市地段，本地客户投资，更愿意为看得见的升值资本买单，同时关注商业对住宅价值的拉升，看重新兴的城市综合体的潜力，关注总价，考虑投资成本及利润最大化。区域房地产市场分析：4、长沙滨江区域物业客户群特征（2）省内地市客户近年来逐步成为长沙高端物业市场的购房群，面子感强，通过省城置业标榜

30、自身财富，为度假购房或为子女教育购房。目前购房仍以别墅为主，但对江景资源有较强的偏好感。省内地级市客户，自住需求大于投资需省内地级市客户，自住需求大于投资需求，或者说是自住兼投资。面子感强，求，或者说是自住兼投资。面子感强，看重城市地段，产品及周边配套。与市看重城市地段，产品及周边配套。与市内客户有所区别的是，地级市客户对江内客户有所区别的是，地级市客户对江景资源的偏好度更大，认为在省会城市景资源的偏好度更大，认为在省会城市拥有江景资源是一种身份的标志。拥有江景资源是一种身份的标志。看重滨江区域，认为是将来富人区的代看重滨江区域，认为是将来富人区的代言词。考虑滨江置业。言词。考虑滨江置业。“长

31、沙好像以后得滨江很不错呢，应该是以后有钱人都会住的地方吧。我有很多朋友都在长沙买了别墅，住别墅还是很有面子的，不过现在就是不怎么方便样的，我在长沙买主要是考虑我小孩在这边读书。你们那里还可以哦，我自己在长沙也有生意，正好就在我公司那边不远。”区域房地产市场分析：4、长沙滨江区域物业客户群特征（2）省外客户受政策挤压，多转战二线城市，看好长沙城市发展，经济实力雄厚，置业需求以投资为主，看重品牌、地段升值潜力及稀缺资源拥有度，对总价并不敏感省外客户拥有丰富的置业经验，更看重省外客户拥有丰富的置业经验，更看重地段的升值潜力，对规划热点区域较为地段的升值潜力，对规划热点区域较为看重，对拥有江景资源等稀

32、缺的物业置看重，对拥有江景资源等稀缺的物业置业需求旺盛，有较强的品牌忠诚度。业需求旺盛，有较强的品牌忠诚度。对城市综合体的升值潜力看好，总价敏对城市综合体的升值潜力看好，总价敏感度不高，对超高层的抗性较小。感度不高，对超高层的抗性较小。“靠江边的房子是最具有升值潜力的，我最近都在找各大城市的江景房投资，去年我就在你们长沙那个书院官邸买了8套了，买的时候才5000多，现在都8000多了，这个升值速度太快了，江景房绝对是这几年的最牛的投资品”“那是稀缺绝版地段啊，买一套就没一套了啊，这样的地段是无可复制的，买房子绝对好租出去，2000元的公寓随便出租的在那里”区域房地产市场分析：4、长沙滨江区域物

33、业客户群特征（3）滨江区域客户群高端化趋势明显，逐步形成客户壁垒保利南湖潮宗御苑湘江一品中高端收入客户群高端客户群客户经济实力一般财富顶峰当前滨江区客户群经济实力20122015年滨江区域客户群经济实力区域房地产市场分析：4、长沙滨江区域物业客户群特征（3）就本地客户而言，滨江区域的客户来源将更为广泛，依托区域价值提升，及稀缺的江景资源价值的提升，高端客户群置业的区域抗性减弱，但仍以靠近工作生活圈的滨江区域为优先考虑。开福区开福区47%47%雨花、天心、雨花、天心、芙蓉芙蓉25%25%岳麓区岳麓区7%7%开福区开福区40%40%雨花、天心、雨花、天心、芙蓉芙蓉30%30%岳麓区岳麓区10%10

34、%区域房地产市场分析：4、长沙滨江区域物业客户群特征（3）从客户群未来变化趋势来看，滨江区域对省外客户的吸附力逐步增强。STEP4、长沙滨江客户特征（1）短期仍以区域的刚需及首改型客户为主，自住为主，地段江景；（2）更为年轻的，经济实力稍弱的客户群对城市感的追求大于对江景资源的追求；而经济实力更为雄厚的客户对居住环境更为看重；（3）省内地市客户及省外客户对城市中心江景房的感知度本地客户群；（4）未来区域内客户将形成客户壁垒，区域抗性相对减弱，吸附力加强。长沙滨江客户分析小结长沙滨江客户分析小结区域房地产市场分析：5、长沙滨江区域市场未来竞争格局及发展预测区域内竞争：从未来供应来看，滨江区域供应

35、井喷，预计将达1400万，进入元年时代凯乐国际城香江锦城湘江一品潮宗御苑南山滨江项目保利南湖项目万科新开铺项目湘江雅颂居 本项目国宾馆项目万科河西滨江项目中鹰黑森林恒基八中项目曙光泊岸奥克斯项目世贸滨江湘江世纪城北辰新河三角洲中建长沙1号湘江江岸丽都普通高层含别墅产品城市综合体华沅金外滩金色花苑金色彼岸翠堤锦城绿地滨江二环项目项目规模（万）规模（万）物业类型物业类型入市时间入市时间江岸丽都江岸丽都3 3公寓公寓20102010年底年底香江锦城香江锦城6 6高层高层二期二期20122012年年初年年初凯乐国际城凯乐国际城2020高层、写字楼、公寓高层、写字楼、公寓20112011年初年初恒基八中

36、项目恒基八中项目2323高层高层20122012年上年上南山滨江项目南山滨江项目7070高层高层20112011年年9 9月月湘江世纪城湘江世纪城400400住宅、星级酒店住宅、星级酒店商业中心、写字楼商业中心、写字楼20082008年年北辰新河三角北辰新河三角洲洲480480住宅、公寓、星级酒店住宅、公寓、星级酒店商业中心、写字楼商业中心、写字楼20102010年年1010月月保利南湖保利南湖5050住宅、公寓、星级酒店住宅、公寓、星级酒店商业中心、写字楼商业中心、写字楼20112011年年4 4月月华远华远金外滩金外滩100100住宅、公寓、星级酒店住宅、公寓、星级酒店商业中心、写字楼商业

37、中心、写字楼20112011年年9 9月月奥克斯滨江奥克斯滨江4141住宅、公寓、星级酒店住宅、公寓、星级酒店商业中心、写字楼商业中心、写字楼20112011年年7 7月月世茂滨江世茂滨江5555住宅、公寓、星级酒店住宅、公寓、星级酒店商业中心、写字楼商业中心、写字楼20122012年年1 1月月绿地滨江绿地滨江占地占地9595亩亩住宅、公寓、星级酒店住宅、公寓、星级酒店商业中心、写字楼商业中心、写字楼20122012年年6 6月月中建长沙中建长沙1 1号号3636高层、小高层、类别墅高层、小高层、类别墅20112011年低年低万科新开铺万科新开铺2323高层、洋房、独栋、公高层、洋房、独栋、

38、公寓寓20112011年底年底湘江雅颂居湘江雅颂居3232高层高层20112011年年5 5月月区域房地产市场分析：5、长沙滨江区域市场未来竞争格局及发展预测从供应项目的物业类型看，分城市综合体、别墅领衔型及普通高层型三类，其中城市综合体项目总供应量逾800万，星级酒店、写字楼供应井喷类别及特征类别及特征项目项目规模（万）规模（万）物业类型物业类型产品配比产品配比入市时间入市时间普通高层型普通高层型最低风险，顺应当前市场发展阶段，以紧缩面积低总价方式谋求单价提升，同时保证快速消化。江岸丽都江岸丽都3 3公寓公寓34-78 34-78 一房一房98%98%；87 87 两房两房0.5%0.5%1

39、46-174 146-174 三房三房1.1%184 1.1%184 四房四房0.4%0.4%20102010年底年底香江锦城香江锦城6 6高层高层70907090两房；两房；120120三房三房二期二期20122012年年初年年初凯乐国际城凯乐国际城2020高层、写字楼、公寓高层、写字楼、公寓住宅：一房住宅：一房6161平平8%8%两房两房84-9084-90平平70%70%三房三房125-130125-130平平22%22%20112011年初年初恒基八中项目恒基八中项目2323高层高层大平面豪宅大平面豪宅20122012年上年上南山滨江项目南山滨江项目高层高层20112011年年9 9月

40、月城市综合体城市综合体高容积率，多在5以上；含100米以上超高层，五星级酒店、大型商业配套，以超高层物业作为项目形象及价格标杆湘江世纪城湘江世纪城400400住宅、星级酒店住宅、星级酒店商业中心、写字楼商业中心、写字楼190-250m2190-250m2五房五房20082008年年北辰新河三角洲北辰新河三角洲480480住宅、公寓、星级酒店住宅、公寓、星级酒店商业中心、写字楼商业中心、写字楼98-14098-140平两房平两房60%60%；168-190168-190四房四房20%20%；320-330320-330五房五房10%10%20102010年年1010月月保利南湖保利南湖5050住

41、宅、公寓、星级酒店住宅、公寓、星级酒店商业中心、写字楼商业中心、写字楼120-180120-180平平60-70%200-30060-70%200-300平平30%30%20112011年年4 4月月华远华远金外滩金外滩100100住宅、公寓、星级酒店住宅、公寓、星级酒店商业中心、写字楼商业中心、写字楼210-300210-300平平20112011年年9 9月月奥克斯滨江奥克斯滨江4141住宅、公寓、星级酒店住宅、公寓、星级酒店商业中心、写字楼商业中心、写字楼公寓公寓40-6040-60；住宅：；住宅：9090两房、两房、100-125100-125三房三房20112011年年7 7月月世茂

42、滨江世茂滨江5555住宅、公寓、星级酒店住宅、公寓、星级酒店商业中心、写字楼商业中心、写字楼待定待定20122012年年1 1月月绿地滨江绿地滨江占地占地9595亩亩住宅、公寓、星级酒店住宅、公寓、星级酒店商业中心、写字楼商业中心、写字楼待定待定20122012年年6 6月月别墅领衔型别墅领衔型较低风险，顺应当前市场发展阶段，以市场公认的豪宅产品别墅谋求形象与价格拔升中建长沙中建长沙1 1号号3636高层、小高层、类别墅高层、小高层、类别墅高层：高层：80-90m280-90m2二房二房20%100-160m220%100-160m2三房三房40%130-180m240%130-180m2四四

43、房房30%30%；类别墅产品：；类别墅产品：180-300m2180-300m2五房五房10%10%20112011年低年低万科新开铺万科新开铺2323高层、洋房、独栋、公寓高层、洋房、独栋、公寓公寓：公寓：45m245m2一房一房10-15%10-15%；高层：；高层：90-125m290-125m2三房一卫三房一卫50-50-70%70%；145m2145m2四房两卫四房两卫10-20%10-20%；类别墅产品：；类别墅产品：180-500180-500平平20112011年底年底湘江雅颂居湘江雅颂居3232高层高层高层高层80-90m280-90m2二房二房20%120-140m220%

44、120-140m2三房三房40%167-200m240%167-200m2四房四房40%40%；双拼：；双拼：340-380m2340-380m220112011年年5 5月月区域房地产市场分析：5、长沙滨江区域市场未来竞争格局及发展预测从开发商品牌看，国内地产一线品牌大鳄齐聚滨江，品牌大战事成必然，同时滨江区域价值直接拉升。项目项目开发商开发商品牌特点品牌特点奥克斯滨江项目奥克斯滨江项目奥克斯地产奥克斯地产空调行业巨头空调行业巨头世贸滨江项目世贸滨江项目世茂地产世茂地产国内滨江超高层专家国内滨江超高层专家绿地滨江项目绿地滨江项目绿地集团绿地集团以地产为龙头的综合企业以地产为龙头的综合企业建筑

45、品质领先建筑品质领先北辰三角洲北辰三角洲北辰实业北辰实业国有企业，国家一级开发商，国有企业，国家一级开发商，上市公司上市公司万达城市广场万达城市广场万达地产万达地产商业地产老大商业地产老大华远金外滩华远金外滩华远地产华远地产国内豪宅专家国内豪宅专家保利南湖广场保利南湖广场保利地产保利地产央企，在长沙具有央企，在长沙具有1010年开发经年开发经验，市场知名度高验，市场知名度高中建长沙中心中建长沙中心中建地产中建地产国企，在长沙具有多年开发经国企，在长沙具有多年开发经验，市场知名度高验，市场知名度高万科新开铺项目万科新开铺项目万科地产万科地产中国地产第一品牌中国地产第一品牌湘江雅颂居湘江雅颂居香港

46、嘉里集团香港嘉里集团东南亚综合实力最强财团东南亚综合实力最强财团湘江世纪城湘江世纪城世纪金源集团世纪金源集团综合性跨行业集团，酒店开发综合性跨行业集团，酒店开发经验丰富经验丰富万达城市广场华远金外滩保利南湖广场中建长沙中心世茂滨江项目奥克斯滨江项目北辰三角洲湘江世纪城恒基八中项目万科新开铺项目绿地滨江项目香港嘉里雅颂居区域房地产市场分析：5、长沙滨江区域市场未来竞争格局及发展预测区域内竞争格局，滨江区域可大致分为四大价值梯度区域二环银杉路湘雅路营盘路人民路城南路书院路南湖新城滨江区滨江新城滨江区五一商圈滨江区新河三角洲滨江区过渡型滨江区新城规划滨江区：新城规划滨江区：热点规划新城区，包括南湖新

47、城，滨江新城，新河三角洲。中心商圈滨江区：中心商圈滨江区：北至营盘路、南至人民路，以五一广场商圈为依托核心。中心商圈与新城过渡滨江区：中心商圈与新城过渡滨江区：老城区，以棚户区改造为主，受五一广场中心商圈辐射。二环边缘滨江区：二环边缘滨江区：非热点城市发展区，主要依托城市的扩张及江景资源。备注：本次讨论的滨江区域市场分析主要针对二环内及二环周边滨江区域进行调研。区域房地产市场分析：5、长沙滨江区域市场未来竞争格局及发展预测滨江区域价值第一梯队五一商圈滨江区：依托五一广场商圈，拥有最繁华的城市地段+江景资源的复合价值，预计2011年片区均价将达1500020000元/。开福万达广场开福万达广场潮

48、宗御苑潮宗御苑江岸丽都江岸丽都华远华远金外滩金外滩大地国际公寓大地国际公寓老城区区老城区区域成熟度域成熟度高高城市老城区中心，区域成熟度高，人口密度大，区城市老城区中心，区域成熟度高，人口密度大，区域内物业以商业及办公楼、公寓产品供应为主域内物业以商业及办公楼、公寓产品供应为主交通枢纽交通枢纽中心中心道路系统由城市南北主干道湘江大道、东西主干道道路系统由城市南北主干道湘江大道、东西主干道五一大道、人民路、营盘路构建而成，地铁一号线、五一大道、人民路、营盘路构建而成，地铁一号线、二号线交汇处二号线交汇处城市商业城市商业中心中心聚集平和堂、王府井、百联东方、步行街等大型商聚集平和堂、王府井、百联东

49、方、步行街等大型商业购物中心，未来黄兴路向北延伸，打造商业街；业购物中心，未来黄兴路向北延伸，打造商业街；万达、华远等商业旗舰品牌的商业打造，使五一商万达、华远等商业旗舰品牌的商业打造，使五一商圈品质及等级再次全面提升圈品质及等级再次全面提升成为城市成为城市名片名片旧城改造全面展开，滨江棚户区拆迁工作已基本完旧城改造全面展开，滨江棚户区拆迁工作已基本完成，引入一线品牌开发商进行物业开发，城市形象成，引入一线品牌开发商进行物业开发，城市形象全面提升全面提升物业功能物业功能豪宅化豪宅化商业化商业化物业开发项目以大平面豪宅，商业、写字楼及公寓物业开发项目以大平面豪宅，商业、写字楼及公寓产品为主产品为

50、主营盘路五一大道人民路黄兴路湘江大道商业价值商业价值居住价值居住价值大规模大型城市综合体：总建面101万平，商业规模34万平开发模式：先商业后住宅，最后为酒店写字楼预计2011年年初销售商铺，2011年中旬销售滨江大平面住宅，写字楼和酒店最后面市，均由万达自持，规模约30万物业类型主力产品商业规模：规模：4 4万平万平分布形态：酒店、写字楼的底层分布形态：酒店、写字楼的底层6 6层商业裙楼，约层商业裙楼，约2 2万平万平住宅底层住宅底层3 3层裙楼商铺，约层裙楼商铺，约2 2万平万平住宅规模：规模：6464万平万平产品：产品：190-300190-300平米，其中平米，其中250250平平米为

51、主米为主写字楼规模：约规模：约2121万平万平3 3栋写字楼，其中栋写字楼，其中2 2栋为栋为134134米米3333层双子写字楼，层双子写字楼，1 1栋为栋为200200米米酒店规模：约规模：约9 9万平万平1 1栋酒店，引进六星级威斯汀酒栋酒店，引进六星级威斯汀酒店，高店，高128128米，米，2828层层写字楼写字楼住宅住宅三层底商三层底商三层底商三层底商六层购物中心六层购物中心威斯汀酒店住宅约住宅约6565万平，占比万平，占比64%64%商业（含写字楼及酒店）约商业（含写字楼及酒店）约3434万平，占比万平，占比34%34%区域房地产市场分析：5、长沙滨江区域市场未来竞争格局及发展预测

52、未来供应典型项目一：开福万达广场，商业地产品牌滨江城市综合体，六星级酒店（威斯汀）+6层商业广场+3层底商+滨江豪宅+滨江写字楼开发模式：先住宅后商业，预计2011年下半年启动地标型超高层江景大平面住宅预计北区分5期开发，开发周期5年，北区四、五期为集中购物中心+写字楼+酒店项目特色项目特色情况说明情况说明北北地地块块物业规模物业规模总规模总规模120120万平，南区约万平，南区约8080万平，北地块万平，北地块5050万平万平商业街商业街商业规模：商业规模：18.5518.55万平万平业态：打造仿香港最著名的兰桂坊酒吧街，并引入法拉利、保时业态：打造仿香港最著名的兰桂坊酒吧街，并引入法拉利、

53、保时捷奢华品牌车展厅捷奢华品牌车展厅写字楼写字楼2 2栋超高层写字楼，约栋超高层写字楼，约13.1513.15万平，第四期，五期销售万平，第四期，五期销售酒店酒店1 1栋酒店，约栋酒店，约4.24.2万平，估计引进万豪酒店，四期启动万平，估计引进万豪酒店，四期启动住宅住宅2929万平，一期为万平，一期为198m198m超高层大平面住宅，主力面积超高层大平面住宅，主力面积250-300250-300平平南南地地块块商业街商业街规模约规模约5050万平万平规划为富有长沙文化特色的仿古建筑商业街区，成为长沙商业的规划为富有长沙文化特色的仿古建筑商业街区，成为长沙商业的新地标新地标北北区区南南区区北地

54、块：仿香港最著名的兰桂坊酒吧街北地块四期：万豪酒店富有长沙文化特色的仿古建筑商业街区北地块一期：198m超高层大平面住宅商业（含写字楼，酒店）约商业（含写字楼，酒店）约7070万平，占比万平，占比60%60%住宅约住宅约2929万平，占比万平，占比25%25%区域房地产市场分析：5、长沙滨江区域市场未来竞争格局及发展预测未来供应典型项目二：五一商圈的地标级滨江综合体，198米超高层豪宅+五星级万豪酒店+50万仿古建筑商业街区+滨江高端超高层写字楼区域房地产市场分析：5、长沙滨江区域市场未来竞争格局及发展预测滨江区域价值第二梯队中心商圈与规划新城过渡型滨江区：区域成熟度高，滨江区的夹心区，受新城

55、规划及中心商圈的双重辐射，未来供应量较少，缺乏代表性项目，但预计价格实现仅次于中心商圈。预计2011年片区均价1200015000元/。老城区老城区城市形象城市形象感差感差老城中心区，城市住宅老旧，以棚户区为主，城老城中心区，城市住宅老旧，以棚户区为主，城市形象感较差，但生活便利度高，依靠五一商圈市形象感较差，但生活便利度高，依靠五一商圈补充生活配套补充生活配套交通通行交通通行便利便利临近城市主干道，城市路网完善，交通便利度高临近城市主干道，城市路网完善，交通便利度高客户群基客户群基础庞大础庞大人口居住集中区，人口密度大，企事业单位集中人口居住集中区，人口密度大，企事业单位集中分布，客户群基础

56、好分布，客户群基础好房地产开房地产开发空白区发空白区范围较小，以棚户区改造为主，目前无代表性项范围较小，以棚户区改造为主，目前无代表性项目入市或造势，未来供应量较少目入市或造势，未来供应量较少商业价值商业价值=居住价值居住价值市中心以北恒基八中项目市中心以南营盘路湘雅路黄兴北路黄兴南路人民路城南西路区域房地产市场分析：5、长沙滨江区域市场未来竞争格局及发展预测滨江区域价值第三梯队热点规划新城滨江区：陆家嘴&维多利亚湾&曼哈顿总用地总用地670670万平，定位为长沙的万平，定位为长沙的“陆家嘴陆家嘴”将打造成河西的中心，集观光休闲、商业将打造成河西的中心，集观光休闲、商业贸易、商务楼宇、金融证券

57、、酒店餐饮、贸易、商务楼宇、金融证券、酒店餐饮、高档住宅等六项功能为一体的多功能城市高档住宅等六项功能为一体的多功能城市核心区，规划有三大区，中央商务区、生核心区，规划有三大区，中央商务区、生态居住区、活力生活区。在中央商务区，态居住区、活力生活区。在中央商务区，围绕广场将形成高强度的商业、办公、酒围绕广场将形成高强度的商业、办公、酒店、零售、公寓、开发店、零售、公寓、开发CBDCBD的核心的核心中央商务区主要以综合体项目为中央商务区主要以综合体项目为主，预计未来综合体高达主，预计未来综合体高达210210万平万平滨江新城滨江新城总用地总用地143143万平，定位为长沙的万平，定位为长沙的“文

58、化文化曼哈顿曼哈顿”区域区域 ，以，以“两馆一厅两馆一厅”建设建设为契机，打造长沙标志性城市滨水区。为契机，打造长沙标志性城市滨水区。规划重点构筑规划重点构筑“一园一轴两带四区一园一轴两带四区” 。一园即滨江文化园；一轴即横三路公一园即滨江文化园；一轴即横三路公共服务配套轴；两带是湘江风光带和共服务配套轴；两带是湘江风光带和浏阳河风光带；四区分别是核心商务浏阳河风光带；四区分别是核心商务区和用地规模不等的三个居住片区。区和用地规模不等的三个居住片区。主要为综合体项目，主要由北主要为综合体项目，主要由北辰项目提供，体量约辰项目提供，体量约537537万平万平新河三角洲新河三角洲南湖新城南湖新城总

59、用地总用地363363万平万平，定位为长沙，定位为长沙“维多维多利亚湾利亚湾”，规划为，规划为“一带两园四一带两园四区区”，“一带一带”为湘江风光带，为湘江风光带，“两园两园”为南郊公园和生命科学主为南郊公园和生命科学主题公园，题公园，“四区四区”为酒店金融区、为酒店金融区、高档公寓区、滨江商务区和山水居高档公寓区、滨江商务区和山水居住区。酒店金融区将建有酒店和写住区。酒店金融区将建有酒店和写字楼、银行等办公建筑，滨江商务字楼、银行等办公建筑，滨江商务区将集商业购物、美食休闲、商务区将集商业购物、美食休闲、商务办公于一体。办公于一体。预计未来综合体规模预计未来综合体规模350350万平万平区域

60、房地产市场分析：5、长沙滨江区域市场未来竞争格局及发展预测依托城市热点规划市场强势发声，房地产发展起步区域，今后两年将依托明星项目快速拉升板块价值。南湖新城400060008000100001200014000元/平160001800020000新河三角洲滨江新城2010年2011年2010年2010年2011年2011年北辰三角洲湘江世纪城世茂滨江保利南湖广场中建长沙中心新河三角洲南湖新城绿地滨江奥克斯滨江南山滨江滨江新城居住价值居住价值 商业价值商业价值区域房地产市场分析：5、长沙滨江区域市场未来竞争格局及发展预测未来供应典型项目一：南湖新城滨江区保利南湖广场：全超高层地标综合体，全超高层

61、豪宅+超高层滨江公寓+地标超高层滨江写字楼+少量商业街超高超高层综层综合体合体沿街商业沿街商业沿街商业沿街商业项目特色项目特色情况说明情况说明住宅住宅全超高层住宅和公寓，总计约全超高层住宅和公寓，总计约3030万万住宅以住宅以120-180120-180平为主及平为主及1 1栋栋300300平的楼王产平的楼王产品，公寓以品，公寓以60-8060-80平为主平为主超高层超高层综合体综合体酒店酒店200m200m超高层酒店，计划引进一线五星级酒店超高层酒店，计划引进一线五星级酒店品牌，总面积合计约品牌，总面积合计约7 7万平万平写字写字楼楼约约1010万平，与五星级酒店同在万平，与五星级酒店同在2

62、00200米超高层米超高层中，超甲级滨江写字楼中，超甲级滨江写字楼沿街商业沿街商业约约80008000平，以临街商铺为主，无打造大型商平，以临街商铺为主，无打造大型商业中心计划业中心计划销售模式：先住宅、公寓，后写字楼，预计2011年5月份启动住宅项目预计2010年5月23日奠基，预计2011年5月份超高层住宅入市，2011年底公寓入市商业（以写字楼商业（以写字楼& &酒店为主）约酒店为主）约1818万平，占比万平，占比38%38%住宅约住宅约3030万平，占比万平，占比62%62%区域房地产市场分析：5、长沙滨江区域市场未来竞争格局及发展预测未来供应典型项目二：新河三角洲滨江区被北辰三角洲：

63、380万平米超大规模区域级城市综合体，24万商业群+35万写字楼群+20万超五星级酒店+16万公寓+300万住宅住宅群住宅群住宅群住宅群江景大平面住宅五星级酒店写字楼群商业楼群学校学校一期在售二期待售两馆一厅两馆一厅项目特色项目特色详细情况详细情况超大规模超大规模380380万超大规模，其中住宅万超大规模，其中住宅300300万，商业规模万，商业规模8080万，万，写字楼群写字楼群4 4栋栋5A5A级超高写字楼，约级超高写字楼，约3535万平万平其中其中2 2栋地标级写字楼，分别高达栋地标级写字楼，分别高达300m300m和和230m230m大型商大型商业体业体楼群楼群4 4栋超高层商业群楼，

64、约栋超高层商业群楼，约2020万平万平一期城市综合商业广场招商引进华谊兄弟影院一期城市综合商业广场招商引进华谊兄弟影院步行街步行街长沙首条沿江步行街，约长沙首条沿江步行街，约4 4万平万平五星级酒店五星级酒店约约2020万平，引进了国际知名酒店洲际酒店万平，引进了国际知名酒店洲际酒店于于20102010年年1010月进行签约仪式签约月进行签约仪式签约大体量住宅大体量住宅300300万住宅，包含超高层滨江大平面及普通住宅万住宅，包含超高层滨江大平面及普通住宅大规模公寓大规模公寓1616万平公寓万平公寓学校学校有幼儿园，小学和中学，约有幼儿园，小学和中学，约5 5万平万平商业（含写字楼，酒店等）约

65、商业（含写字楼，酒店等）约8080万平，占比万平，占比21%21%住宅约住宅约300300万平，占比万平，占比79%79%区域房地产市场分析：5、长沙滨江区域市场未来竞争格局及发展预测未来供应典型项目三：滨江新城滨江区世茂滨江：滨江新城地标城市综合体，12万滨江240米五星级酒店&超甲级写字楼+43万超高层公寓项目特色项目特色情况说明情况说明商业商业规模规模1212万平万平一栋一栋240240米高的五星级酒店米高的五星级酒店+ +超甲级写字楼超甲级写字楼河西最高商业综合楼，超五星级酒店物业由河西最高商业综合楼，超五星级酒店物业由世茂持有世茂持有, ,由国际品牌公司管理由国际品牌公司管理公寓公寓

66、4343万平超高层酒店式公寓万平超高层酒店式公寓开发模式：先启动商业综合楼后公寓2010年7月底，240米超高层商业综合楼奠基，年内动工建设，预计2012年初写字楼入市，2013年竣工营业开发周期5年，建设项目最迟在2015年内全部完工商业（写字楼及商业（写字楼及MALLMALL为主）约为主）约1212万平，占比万平，占比22%22%住宅约住宅约4343万平，占比万平，占比78%78%STEP5、长沙滨江区域市场未来竞争格局及发展预测（1）未来供应量集中爆发，以品牌开发商为主，竞争白恶化；（2）三大物业类型比拼，城市综合体拉升区域价值，普通高层产品以紧缩型产品为主，干扰价值实现；城市综合体项目以大平面产品为主打；滨江边缘区域以别墅为主拔升形象支撑价值；（3）滨江区域形成四大价值段，本区域处于夹心层，居住价值=商业价值，主要面对新河三角洲及市中心其它城市综合体项目的竞争；（4）未来区域内客户将形成客户壁垒，区域抗性相对减弱，吸附力加强。长沙滨江区域市场未来竞争格局及发展预测长沙滨江区域市场未来竞争格局及发展预测供应量井喷，品牌开发商聚集，竞争加剧，区域价值抬升的同时，供应量井喷，品牌开发