房地产基本制度与政策

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1、 房地产基本制度与政策毕节职业技术学院财政经济系 主讲：蔡鹏第一章 房地产法律基础知识 第一节第一节 法的概述法的概述一、法的概念和特征 法是由国家制定或认可并由国家强制力保证实施的，以权利义务为内容，反映由特定物质生活条件所决定的统治阶级意志，以确认、保护和发展对统治阶级 有利的社会关系和社会秩序为目的的行为规范体系。 法的特征具有以下几点内容：1法是调整人们的行为或者社会关系的规范，具有规范性。法是调整人们的行为或者社会关系的规范，具有规范性。法的规范性，是指法所具有的规定人们的行为模式、指导人们行为的性质。法所规定的行为模式包括三种：人们可以怎样行为(可为模式)；人们不得怎样行为(勿为模

2、式)；人们应当或者必须怎样行为(应为模式)。 2法是由国家制定或者认可的，体现了国家对人们行为的评价，具法是由国家制定或者认可的，体现了国家对人们行为的评价，具有国家意志性。有国家意志性。国家的存在是法存在的前提条件。一切法的产生，大体上都是通医学|教育网搜集整理过制定和认可这两种途径。法的制定，是指国家立法机关按照法定程序创制规范性文件的活动。法的认可，是指国家通过一定的方式承认其他社会规范(道德、宗教、风俗、习惯等)具有法律效力的活动。3法是由国家强制力为最后保证手段的规范体系，具有国家强制性。法是由国家强制力为最后保证手段的规范体系，具有国家强制性。法不同于其他社会规范，它具有特殊的强制

3、性，即国家强制性。法是以国家强制力为后盾，由国家强制力保证实施的。在此意义上，法的国家强制性就是指法依靠国家强制力保证实施、强迫人们遵守的性质。也就是说，不管人们的主观愿望如何，人们都必须遵守法，否则将招致国家强制力的干涉，受到相应的法律制裁。国家的强制力是法实施的最后保障手段。 4法在国家权力管辖范围内普遍有效，因而具有普遍性。法在国家权力管辖范围内普遍有效，因而具有普遍性。法的普遍性，是指法作为一般的行为规范在国家权力管辖范围内具有普遍适用的效力和特性。具体而言，它包含两方面的内容：其一，法的效力对象的广泛性。在一国范围之内，任何人的合法行为都无一例外地受法的保护；任何人的违法行为，也都无

4、一例外地受法的制裁。法不是为特别保护个别人的利益而制定，也不是为特别约束个别人的行为而设立。其二，法的效力的重复性。这是指法对人们的行为有反复适用的效力。在同样的情况下，法可以反复适用，而不仅适用一次。 法具有普遍性，在国家权力管辖范围内普遍有效，是从法的属性上来讲的。就一个国家的具体法律效力而言，则呈现出不同的情况，不可一概而论。有些法律是在全国范围内生效的(如宪法、民法、刑法)，有些则是在部分地区或者仅对特定主体生效(如地方性法规、军事法规)。而那些经国家认可的习惯法，其适用范围则可能更为有限。因此，不能将法的普遍性作片面的理解。 5法是有严格的程序规定的规范，具有程序性。法是有严格的程序

5、规定的规范，具有程序性。法是强调程序、规定程序和实行程序的规范。也可以说，法是一个程序制度化的体系或者制度化解决问题的程序。程序是社会制度化的最重要的基石。 二、法的基本职能 （一）法的规范职能1、指引作用 指通过授权行为模式（权利）和义务性行为模式（禁止性行为和命令性行为）的规定，指引人们作出一定行为或不作出一定行为。2、评价作用 是指法作为一种标准和尺度，在对他人行为进行评价时所起的作用。3、预测作用 指人们根据法可以预先估计相互间将产生怎样行为以及行为后果等，从而对自己的行为作出合理的安排。4、警示作用 警示作用是指法以其所包含的强制性、责任性的信息给人以启示（如威慑）和教育，从而提高人

6、们的法治观念和责任意识，达到预防违法和犯罪的目的。 （二）法的社会职能1、法的政治作用2、法的执行社会公共事务职能 三、法的分类和法的渊源 （一）法的分类 1、按法所适用的范围 国内法 国际法 2、按法所规定的内容不同 实体法 程序法 3、按法的效力范围不同 特殊法 一般法 （二）法的渊源 1、宪法 2、法律 3、行政法规 4、地方性法规、民族自治条例和单行条例 5、部门规章 6、地方政府规章 7、国际条约 （三）法的效力 法的效力，即法律的约束力，指人们应当按照法律规定的那样行为，必须服从。 法的效力层次 是指规范性法律文件之间的效力等级关系。根据我国立法法的有关规定，我国法的效力层次可以概

7、括为： 1. 上位法的效力高于下位法，即规范性法律文件的效力层次决定于其制定主体的法律地位，行政法规的效力高于地方性 2. 在同一位阶的法律之间，特别法优于一般法。 3. 新法优于旧法； 4、宪法至上； 第二节 房地产概述一、房地产的概念和特征 （一）房地产的概念 房地产是指能满足于人们从事生产、生活等活动，能在市场上依法进行交易的房屋和土地综合体。理解： 1、依法交易指的是土地性质和用途合法； 2、房地产是土地和房屋的综合体，房离不开地，地离不开房； 3、基本作用是满足人们生产生活的需要。 （二）房地产的特征 1、产品的有限性； 2、产品位置的固定性； 3、产品的永久性； 4、产品价值量大；

8、 5、产品易受到政策调控和限制； 6、产品价值差异性大。 二、房地产业概述 房地产业是指从事房地产开发建设、租售经营以及与此紧密相关的中介服务，如融资、评估、置换、装饰、维修、物业管理等经济活动的行业。 房地产业在国民经济中的地位和作用：1、房地产业的基础性和先导性；2、房地产业的关联性和带动性；3、房地产业的支柱性；（1）房地产业的发展可以促进 改革的深入进行；（2）房地产业的发展引起社会经济关系的变化；（3）房地产业的发展已成为国家、特别是城市开辟财政收入的主要来源，为城市建设开辟重要的资金积累渠道；（4）房地产业的发展对国民经济发展贡献率大，占到3%左右。4、房地产是城市可持续发展的基础

9、。 第三节 房地产法律概述 一、房地产法的概念及其调整对象 （一）房地产法 房地产法是国家制定和认可的、调整房地产关系的法律规范的总称。房地产关系是人们取得、开发、利用、经营和管理土地、房屋形成的关系。（房屋建设、租赁、买卖、中介等）可分为以下三类： 1、房地产民事关系 2、房地产行政关系土地利用规划、行政审批、土地征收、产权管理、市场主体管理等 3、具有双重性质的房地产法律关系：国有土地出让和使用，共育住房买卖或租赁，其他。 二、房地产法的基本原则 1、坚持社会主义土地公有制的原则；我国土地目前有国有和集体所有两种形式。 2、坚持土地有偿、有限使用的原则； 3、合理节约用地和切实保护耕地的原

10、则； 4、符合城市规划原则各项建设用地必须符合土地利用总体规划和城市总体规划； 5坚持经济效益、社会效益和环境效益统一原则； 6、维护房地产人合法权益的原则； 城市房地产管理法第五条：“房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”三、我国房地产法律体系1、宪法原则性规定2、房地产法律 城市房地产法土地法民法通则物权法合同法民事诉讼法等。3、房地产行政法规-国务院制定 城市房地产开发经营条例物业管理条例土地法实施条例住房公积金管理条例4、房地产地方性法规、民族自治条例和单行条例5、房地产部门规章国务院相关部门制定 商品房销售管理办法城市房地产中介服务管理规定6、房地产地方政府规章

11、7、司法解释8、有关房地产的技术规范及一些规范性文件如房地产评估规范第一节第一节 民法民法一、民法的概念和基本原则 民法是指调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产和人身关系的法律规范的总和。民法的基本原则有：1、平等原则2、自愿原则3、公平原则4、诚实信用原则5、民事权益受法律保护原则6、公序良俗原则二、民事法律关系 民事法律关系指具体民事主体之间发生的，符合民法所规定的法权模型要求的，具有民事权利义务内容的民事关系。其要素构成：1、民事法律关系的主体（参加民事法律关系，享有民事权利，承担民事义务的人）第二章 与房地产相关的法律知识（1）自然人-民事权利能力和民事行为能力（2）

12、法人 指具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。包括企业法人、事业单位法人、社会团体法人。法人成立的条件：依法成立，有自己的名称、组织结构和场所，有必要的经费或财产，能独立承担民事责任。2、民事法律关系客体 民事权利和义务所共同指向的对象，包括物、行为、智力成果等。3、民事法律关系的内容 是指民事主体所享有的民事权利和承担的义务。三、民事法律行为和代理（一）民事法律行为 指公民或法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。如签约行为。1、民事行为有效的条件（1）行为人具有相应民事行为能力（2）行为人意思表示真实（3）不违反法律或社会公共利益2、民事法律行

13、为的形式（1）口头形式（2）书面形式（3）试听资料形式（4）推定形式（5）默示形式3、无效的民事行为（1）无民事行为能力实施的民事行为；（2）限制民事行为能力人依法不能独立实施的民事行为；（3）一方以欺诈、胁迫的手段损害国家利益所实施的民事行为；（4）恶意串通，损害国家、集体、或者第三人利益的民事行为；（5）违法法律或社会公共利益的民事行为；（6）经济合同违反国家指令性计划的民事行为；（7）以合法形式掩盖非法目的的民事行为。4、可变更、可撤销的民事行为（1）行为人对行为内容有重大误解的民事行为；（2）显失公平的民事行为；（3）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思表示的情况下

14、所做的民事行为。5、无效或可变更、可撤销的民事行为的后果 （1）返还财产 （2）赔偿损失 （3）收缴财产归国家或返还财产给集体、第三人。（二）代理（二）代理 是代理人在代理权限内，以被代理人的名义与第三人发生法律行为，后果由被代理人承担的一种行为。代理的特征：1、以被代理人名义活动；2、在代理权限内有独立的意思表示权；3、后果由被代理人承担；4、与第三人发生法律行为。 1、代理的种类：法定代理、指定代理和委托代理。 2、代理的消亡：代理期限届满、撤消代理、辞去代理、任务完成、代理关系主体消灭。 3、如何行使代理权：（1）维护被代理人的合法权益；（2）不得无权代理；（3）不得滥用代理权：即自己代

15、理、双方代理或恶意通谋。 4、代理权的追认与复代理： 代理权的追认：指代理人无权代理行为发生后，被代理人认为对自己有利，补授代理人的代理权的行为，经追认后，无权代理行为后果由被代理人承担。 复代理：指代理人将代理权转给其他人的行为。一般不允许，经被代理同意的有效。在紧急情况下也可以先斩后奏：即为了维护被代理人的利益，若不转出将合被代理人的利益受损时,可以先委托他人进行，但必须事后通知被代理人 。 5、表见代理 是指代理人没有代理权，但善意第三人认为其有代理权，则其行为后果直接由被 代理人承担。 公司的销售部经理被 撤，未收回其代理文书，也未发布公告，则该经理在撤后所签定的合同，均由公司承担。

16、案例分析、钱浩受厂长指派到东北推销一批滞销的产品，因该厂资金紧张，厂长指示价钱只要高于成本就可以卖，价款务必于9月底以前江到本厂。钱到东北后不幸身染重病卧床不起，时间紧迫，钱只好委托其表弟孙乐代为推销。孙乐与某单位以高于成本价10的价格签订了购销合同，并把货款提前江至该厂。恰好此时物价上涨，该厂积压产品成了抢手货。厂长以不认识孙乐为由，不承认所签合同，该厂长的作法是否正确？为什么？ 四、民事权利和民事义务（一）民事权利 指民事主体为实现其某种利益依法为一定行为，或者请求民事义务主体为一定行为或不为一定行为的可能性或者说是意思自由。分类如下：1、有无财产内容:人身权、财产权2、作用： 支配权：权

17、利主体对权利标的的直接进行支配而不受他人非法干涉的权利。 请求权：权利主体请求他人为一定行为或不为一定行为的权利。 形成权：权利主体以自己的行为，使自己与他人之间的法律关系发生变动的权利。（撤销权、解除权、追认权） 抗辩权：是指否认他人的权利主张的请求，而提出证据以抗辩的权利。（二）民事义务 指民事法律关系的义务主体为满足权利主体受法律保护的利益，依法应当或不应当为一定行为的约束。五、民事责任和诉讼时效 （一）民事责任 民事法律关系中的义务主体违反法律规定或者合同约定的民事义务，侵害民事权利主体的民事权利，依民法之规定而产生的一种法律后果。民事则承担方式：1、停止侵害；2、排除妨害；3、消除危

18、险；4、返还财产；5、恢复原状；6、修理、重做、更换；7、赔偿损失；8、支付违约金；9、消除影响、恢复名誉；10、赔礼道歉。（二）诉讼时效 时效:是指当事人在法定期间内不行使权利，即丧失请求法院保护的权利。1、诉讼时效的种类： 普通诉讼时效为年；特殊诉讼时效由各单行法规规定，民法中规定下列时效为年：（1）身体受伤害（2）寄存物丢失毁损、租金（3）出售不合格商品未声明。2、诉讼时效的起算 时效从当事人知道或应当知道之日起算起.3、最长诉讼时效： 当事人的权利受到伤害时，当事人可能并不知道，从权利受伤害之日起，超过年的法律不保护。即在年内任何时间发现，从发现日起即转为普通时效或特殊时效。3、诉讼时

19、效中止与中断（1）诉讼时效的中止：在诉讼时效最后个月内，由不可抗力或其他障碍，致使权利人不能行使权利，待中止原因消失后，补足个月。（2）诉讼时效的中断：在诉讼时效期间，由于权利人行使权利或债务人主动履行债务或提起诉讼，以前的时效作废，从中断日起重新计算时效。第二节第二节 物权法物权法 第二节第二节 物权法物权法1、物权与物权法的概述（一）物权1、物权的概念 物权指权利人依法对特定的物享有的直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。2、物权的分类（1）自物权与他物权；（2）主物权和从物权；（3）所有权和限制物权；(用益物权和担保物权）（4）动产物权和不动产物权；（5）用益物权和担保物

20、权。3、物权效力（1）物权的排他效力；（2）物权的优先效力；（3）物权的追及效力；（4）物权的排除妨害效力。第二节第二节 物权法物权法（二）物权法一、物权法于2007年3月16日颁布。物权法的基本原则：1、物权法定原则；2、一物一权原则；3、物权公示原则；4、物权优先原则；二、物权的概念及特征 根据物权法第2条的规定，物权是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。与债权相比，物权具有如下特征：1、物权是对世权; 2、物权是支配权;3、物权是绝对权;4、物权是以物为客体的权利。 物权的分类：1、所有权与用益物权 ；2、不动产物权与动产物权 ；3、必须登记的物权

21、、无需登记的物权与可以登记的物权 ；4、本权与占有 三、所有权（一）所有权概述 所有权是所有人依法对自己财产所享有的占有,使用,收益和处分的权利。 它是一种财产权,所以又称财产所有权。所有权是物权中最重要也最完全的一种权利，具有绝对性、排他性、永续性三个特征，具体内容包括占有、使用、收益、处置等四项权利。（二）共有 共有，是指某项财产由两个或两个以上的权利主体共有享有所有权，包括公民之间的共有、法人之间的共有以及公民和法人之间的共有。分类如下：！、准共有 他物权2、按份共有3、共同共有（三）业主的建筑物区分所有权 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享

22、有共有和共同管理的权利。理解如下：1、业主对专有部分的所有权。 2、业主对建筑区划内的共有部分的共有权。 3、业主对建筑区划内的共有部分的共同管理权 。 三、用益物权 指非所有人对他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性的权利 。 1、土地承包经营权 2、建设用地使用权 3、宅基地使用权 4、地役权 是指为使用自己不动产的便利或提高其效益而按照合同约定利用他人不动产的权利。其一，地役权是按照当事人的约定设立的用益物权。其二，地役权是存在于他人不动产上的用益物权。其三，地役权是为了需役地的便利而设立的用益物权。 四、担保物权 种类第一节第一节 我国土地制度的概述我国土地制度的概述一、土地所有权概

23、述（一）土地所有权的概念及特征 土地所有权是国家或农民集体依法对归其所有的土地所享有的具有支配性和绝对性的权利。一般来说，土地所有权属于财产所有权的范畴。理解土地所有权的概念，应当掌握以下几个基本要点：第一，权利主体，按照我国现行制度，土地所有权的主体为国家或农民集体。也就是说，我国有两种土地所有权，即国家土地所有权和集体土地所有权。根据宪法，我国实行土地公有制，所以不存在土地的私人所有权。第二，权利客体(标的物)，即归国家或者特定农民集体所有的土地。第三，权利性质，即支配性和绝对性。首先，所有权是对标的物全面支配的权利。这种支配表现为所有权人对标的物的全面占有、使用、收益和处分。其次，所有权

24、是对抗一切人的权利，即要求一切人不行为以及排斥他人对标的物的不法占有、使用、收益和处分行为的权利。第三章 建设用地基本制度 我国的土地所有权具有以下特征：(1)主体的特定性；(2)交易的禁止性；土地所有权不能以任何形式进行交易。(3)权属的稳定性；(4)权能的分离性；（二）我国土地所有权的种类1、国家土地所有权 国家土地所有权，是国家占有、使用、收益和处分属于人民所有的土地的权利。其范围如下： 土地管理法第二条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让

25、土地。”依法属于国家所有的土地有： （1）城市市区的土地； （2）农村和城市郊区中依法没收、征用、征收、征购，收归国有的土地（依法划定或者确定为集体所有的除外）； （3）国家依法征用的土地； （4）依法不属于集体所有的林地、草原、山岭、荒地、滩涂地以及其他土地； （5）农村集体组织全部成员转为城镇居民，原属于其成员集体所有的土地； （6）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民从建制地集体迁移后不再使用的、原属于迁移农民的集体所有的土地。 2、集体土地所有权 是指农民集体依法对其所有的土地占有、使用、收益和处分的权利。集体土地所有权的主体是农村集体经济组织的农民集体。其种类及其主体： （1）属于村

26、农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权； （2）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权； （3）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。 二、我国现行的土地制度全面理解和正确认识中国现行土地所有制，需要把握下列制度：1、国家实行土地登记制度。 县级以上人民政府对所管辖的土地进行登记造册。属于国有土地的，核发国有土地使用证；属于集体土地的，核发集体土地所有证；使用集体土地的，核发集体土地使用证。依法登记的土地所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。2、国家实行土地有偿有限期使用制度。 除了

27、国家核准的划拨土地以外，凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场交易等，均实行有偿有限期使用。3、国家实行土地用途管制制度。 根据土地利用总体规划，将上地用途分为农用地、建没用地和未利用土地。土地用途的变更须经有批准权的人民政府核准。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。4、国家实行保护耕地的制度。 5、现阶段，取得国有土地使用权的途径主要有下列4种：（1）通过行政划拨方式(含征用集体土地)取得；（2）通过国家出让方式取；（3）通过房地产转让方式取得(如买卖、赠与或者其他合法方式)；（4）通过土地或房地产租赁方式取得。 一、集体土地征收的概念和特征 集体

28、土地征收是指国家为公共利益的需要，通过法定程序，将原属于农民集体所有的土地征为国有的行为。其特征：1、具有一定的强制性，征地是国家的特有行为，被征地单位必须服从国家的需要；2、要妥善安置被征地单位人员的生产和生活，用地单位向被征地单位给予经济补偿；3、被征收后的土地所有权发生转移，即集体所有的土地变为国家所有的土地。二、集体土地征收的范围和权限（一）范围 国家进行经济、文化、国防建设及兴办社会公共事业和列入土地总体规划的土地。（二）权限土地管理法征收下列土地的，由国务院批准：（一）基本农田；（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；（三）其他土地超过七十公顷的。 征收前款规定以外的土地的，由省

29、、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。 土地征收方案依照法定程序批准后，由被征收土地所在地的市、县级人民政府予以公告并组织实施。被征收土地的所有权人、使用权人应在公告规定的期限内，持土地权属证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。第二节 集体土地征收制度1、征收土地批准权限的规定（1）征收土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府。（2）征收农地的，应办理相关手续。2、建设单位申请征地不得化整为零。3、对被征地单位和农民进行安置、补偿、补助。4、临时用地必须办理报批手续。临时用地的期限，最多不能超过两年，并不得改变用途。5、征用土地时必须进行征地公告。6、合理使用征

30、地补偿费。三、集体土地征收程序1、申请用地。2、受理申请并审查有关文件。县级以上人民政府土地行政管理部门30日内，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后，报上一级土地行政管理部门审查。3、审批用地。4、征地实施。经批准的建设用地，由被征用土地所在地的市县级人民政府组织实施。5、签发用地证书。6、征地批准后的实施管理。7、颁发土地使用证。8、建立征用土地档案。（三）相关政策土地管理法规定，征用耕地的补偿费用包括：土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费。1、土地补偿费标准：征用耕地的补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的6至10倍；其他由省级政府规定。2、安置补助费：安置

31、补助费，按照需要安置的农业人口数计算。每一个需要安置的农业人口的补偿费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的4至6倍，但每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的15倍。 对人均耕地特别少的地区，由省级政府批准，可增加安置补助费，但土地补偿和安置补助费之和，不得超过被征用前三年平均年产值的30倍。3、地上附着物和青苗的补偿费等：地上附着物和青苗的补偿费标准，由省、自治区、直辖市规定。城市郊区菜地，是指连续3年以上常年耕作的。4、临时用地补偿：按该耕地前三年平均年产值逐年给予补偿。三、集体土地征收补偿的范围标准一、国有土地使用权出让的概念国有土地使用权出让，是指国家将国有

32、土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。国有土地使用权出让具有以下法律特征：（1）国有土地使用权出让的法律基础是国有土地所有权与国有土地使用权的分离。（2）国有土地使用权的受让人在一定期限内对国有土地使用权享有权利。城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第12条规定，国有土地使用权出让的最高年限分别是：1）居住地70年；2）工业用地50年；3）教育、科技、文化、卫生和体育用地50年；4）商业、旅游和娱乐用地40年；5）综合或其他用地50年。（3）国有土地使用权出让是有偿行为。国有土地使用权人应当向国家支付国有土地使用权出让金。（4）国有土地使用权出让

33、人与受让人之间的权利义务关系由国有土地使用权出让合同规定。第三节 国有土地使用权的出让 二、国有土地使用权出让放入条件和年限 （一）出让条件 1、必须是国有土地； 2、必须符合土地综合利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划； 3、用于房地产开发的必须经过批准； 4、出让的每幅地块、用途、年限等必须符合政府批准的条件。 （二）出让年限城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定的出让最高规定的出让最高年限是：年限是：出让土地出让土地最高年限最高年限居住用地居住用地7070年年工业用地工业用地5050年年 教育、科技、文化卫生、体育用地教育、科技、文化卫生、体育用

34、地5050年年商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地4040年年综合或其他用地综合或其他用地5050年年（1）招标方式。招标出让是指土地所有者多方土地使用者，发出投标邀请，通过各投标者设计标书的竞争，来确定土地使用权受让人的方式。（2）拍卖方式。其特点是有利于公平竞争，适用于区位条件好、交通便利的地块。（3）协议出让。其特点是自由度大，不利于公平竞争。（4）挂牌出让方式。四、土地使用权的收回（1）土地使用权届满的收回；（2）国家有权提前收回土地使用权；（3）因土地使用者不履行土地使用者权合同而收回土地使用权；（4）司法机关决定收回土地使用权。五、土地使用权终止1、土地使用权因土地灭失而终止；

35、2、因土地使用者的抛弃而终止；3、出让国有土地使用权年限届满；4、提前收回出让国有土地使用权三、国有土地使用权出让的方式（1）因公共利益的需要国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地。（2）因用地者违法或违约依土地管理法第80条 和城市房地产管理法第25条 规定，出让国有土地使用权人违反关于禁止土地闲置或擅自改变土地用途的规定，国家可依法律程序提前并且无偿、强制收回出让国有土地使用权，以示对用地者违法行为的处罚。6、土地使用权续期。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需继续使用土地的，应当最迟

36、于期满前1年向土地管理部门提出申请。六、国有土地使用权出让合同管理1、土地使用权出让，应当签订书面出让合同。2、土地使用权出让合同的履行。用地单位必须按合同约定使用土地，超过开工满1年未动工的，按地价款的20以下征收土地闲置费。满2年未动工的，可无偿收回土地使用权。一、国有土地使用权划拨的含义 国有土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。划拨的含义如下：1、国有土地使用权划拨有用地者缴纳补偿、安置费用和无偿取得两种形式。2、除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制。3、取得划拨土地

37、使用权，必须有批准权的人民政府核准，并按规定程序办理。二、划拨土地使用权的范围1、国家机关用地和军事用地；2、城市基础设施用地和公益事业用地；3、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；4、法律、行政法规规定的其他用地。三、划拨土地的管理1、划拨土地的转让。 主要包括：一是经有批准权的人民政府依法批准转让的，应当有受让方办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金。二是可不办理出让手续，但转让方应将土地收益上交国家。三、国有土地使用权的划拨2、划拨土地使用权的出租。 一是以营利为目的的，应将租金中土地收益上交国家。二是租赁时间超过6个月的，应办理租赁合同，其期限不得超过出让年限。3、划拨土

38、地使用权的抵押。抵押时不应包含土地价格。4、划拨土地使用权的收回。（1）土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或其他原因停止使用土地的；（2）国家根据城市建设发展的需要和城市规划的要求，收回土地使用权的；（3）各级司法部门没收财产而收回土地使用权的；（4）土地使用者自动放弃土地使用权的；（5）未经原批准机关同意，连续2年未使用；（6）不按批准用途使用土地；（7）铁路、公路、机场等核准报废的土地。 案例案例1：杜先生看上了王女士位于城郊某乡的3间房屋外加完整的小院，而王女士也正想将小院卖出，两人一拍即合，签订了房屋买卖协议，王女士将自己的集体土地建设用地使用证交给杜先生，收了5万元购房款，房屋和小院

39、就归杜先生了。转眼5年过去了，杜先生想将这处房屋转手卖掉时才发现，原先的买卖行为应由负责审批的县级以上地方政府管理部门批准才行，而批准的乡级规划部门恰恰没有这个权利，属越权审批。房屋买卖虽长达5年，却是无效的民事行为，双方签订的房屋买卖协议也无任何法律效力。最后法院判决：双方签订的房屋买卖协议书无效，杜先生将房屋腾空交还王女士，王女士返还杜先生的房款5万元。分析分析：我国土地管理法明确规定，宅基地、自留地属于农村集体所有，农民只有使用权。依法改变土地使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地

40、登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。也就是说，农民只有宅基地的使用权，没有处分权，不准出租、买卖和擅自转让。另另：农村集体土地上的房屋只能在集体组织内部流转，如果不是集体成员购买，则购房行为无效。 经X市政府批准，房地产开发公司A与X市土地管理局签订了R地国有土地使用权出让合同，合同中规定：“R地用于开发住宅，土地使用年限为70年”。在办理相关手续并缴纳2000万元土地出让金后，A公司取得了R地的土地使用权证。 此后， A公司因故未对R地进行开发，而将其使用权以3000万元的价格转让给了房地产开发公司B。X市土地管理局为此对A公司进行了行政处罚。A公司对X市土地管理局的行政处罚决定不服

41、，向X市土地管理局的上级行政主管机关提起行政复议申请，要求撤销X市土地管理局的行政处罚决定。问：A公司取得国有土地使用权后，未经开发就将土地转让给他人的行为是否违法？分析：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 本案申请人A公司取得国有土地使用权后，未经开发就将土地转让给他人的行为显然违反了上述规定，应属违法转让土地使用权的行为。 违法转让国有土地使用权须承担相应的法律责任： 中华人民共和国城市房地产管理法第65条规定：“违反本法第38条第1款的规定转让

42、土地使用权的，由县级以上人民政府土地管理部门没收违法所得，可以并处罚款。” 因此，X市土地管理局对A公司进行的行政处罚，是有法律依据的。 案例案例2：第四章 国有土地上房屋征收与补偿制度从拆迁到征收的艰难历程 谁影响嘉禾发展一阵子,我影响他一辈子。历史：拆迁条例的出台与变迁历史：拆迁条例的出台与变迁1991年出台的拆迁条例，当时恐怕不会有人想到它在未来会发挥如此之大的作用 1991：颁布条例配合城市规划：颁布条例配合城市规划1991年6月1日，国务院发布了城市房屋拆迁管理条例。原因是为了配套城市规划法：“为加强城市房屋拆迁管理，保障城市建设顺利进行，保护拆迁当事人的合法权益，制定本条例”。主要

43、目的是通过旧城改造房屋改善城市居民住房条件。当时的补偿是立足于安置，被拆迁户的居住条件大都得到了改善，所以老百姓比较拥护 1994：分税制导致拆迁潮：分税制导致拆迁潮1994的分税制改革是个关键点，分税制把各个地方的财政收入集中上缴中央，由中央政府扩大投资，以投资带动整个国家经济的发展。分税制实施的结果是，许多地方政府财政捉襟见肘，他们不得不依靠东挪西借维持生计。各个城市政府负责人打着经营城市的幌子，从事大规模的房地产开发。利用土地扩张地方财政的方式被各级地方官员不断复制 2001：修订规范政府权力：修订规范政府权力市场经济条件下的拆迁和建设模式已经发生了很大的改变。为了适应这种变化，2001

44、年6月7日的国务院常务会议通过了对城市房屋拆迁管理条例的修改，并于当年7月1日正式实施。可是，由于城镇房屋拆迁条例只强调对城市房屋拆迁进行补偿，没有完全顾及到房屋所有权人的切身利益，结果导致城镇房屋拆迁悲剧非但没有减少，反而由于政府理直气壮“依法拆迁”，而导致拆迁的悲剧频繁发生。 2007：应对：应对物权法物权法紧急修改紧急修改2007年物权法第42条：“为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程依照法律规定的权限和程序序,可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收单位、个人的房屋及其他不动产应当依法给予拆迁补偿、维护被征收人的合法权益,征收个人住宅的还应当保障被征收人的居住条

45、件。”因与物权法抵触，当年8月，十届全国人大常委会通过城市房地产管理法修正案，其中规定：“为了公共利益需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定具体办法由国务院规定。” 中国学者辛辛苦苦数年营造的法律防线就这样轰然倒塌。越来越弱势的被拆迁者越来越弱势的被拆迁者 2007年年-吴萍：后无来者的钉子户吴萍：后无来者的钉子户2007年，一个被挖成10米深大坑的楼盘地基正中央，孤零零地立着一栋二层小楼。重庆最牛钉子户赢得了胜利，那件事中有一个坚强的女性吴萍。这件引起了国内外舆论关注的个人与

46、强大的拆迁队的对抗事件，造就了“最牛钉子户”这个词语。但是，从吴萍之后，被拆迁者再也没有取得过这样的胜利详细2008年年-潘蓉：燃烧瓶挡不住拆迁办潘蓉：燃烧瓶挡不住拆迁办潘蓉站在楼顶上，铲车在下面拆她的房子。地面的人开始向四楼扔石块，没有办法的她和他的先生张其龙开始扔掷自制的汽油瓶。但是这显然不能阻止铲车的拆除行动，他们叫来消防车，像打仗一样的。最终，两个人对抗不过，房子还是被拆掉了 2009年年-数名被拆迁者：自焚挡不住拆迁办数名被拆迁者：自焚挡不住拆迁办 2009年6月5日，靳清湖家被强制拆迁过程中，靳清湖大女儿闯入现场，向自己身上倒上汽油后点燃。2009年8月13日，成都市金牛区，停止拆

47、迁的要求未被理会后，唐福珍将自己点燃。8月29日晚，唐福珍因伤势过重死亡。她誓死捍卫的房子，终于被拆除 问题：拆迁条例的缺陷与后果 拆迁条例的缺陷，当然不止以下几条 先拆迁后赔偿先拆迁后赔偿 拆迁条例：政府收回土地后，把补偿问题留到拆迁阶段，由拆迁人和被拆迁人来解决。 依据宪法和法律：补偿是征收合法有效的构成要件，应当在房屋拆迁之前、征收阶段完。从常理说法，拆都拆了，还不是想怎么赔就怎么赔？但这居然是符合条例规定的。 先拆迁再走法律程序先拆迁再走法律程序拆迁条例第15条：赋予政府有关部门强拆的权力：“诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行”法治的基本原则：凡限制剥夺公民的自由和合法财产，

48、除必须以公共利益为目的外，还必须遵循正当的程序，正当程序最基本的一点就是必须经司法程序，对公财产的强制最终应由法院作出裁决 征收决策主体与执行补偿主体分离征收决策主体与执行补偿主体分离征收、补偿主体应是国家，征收补偿法律关系应是行政法律关系；然拆迁条例征收房屋和土地的决策是政府做出的，却由商业性企业执行，补偿也由商业性企业支付可能的后果：被拆迁/征收人进入谈判过程过晚；政府逃避补偿责任；补偿标准的谈判和讨论被推迟到拆迁决策已经做出之后、拆迁开始实施的阶段。到了这一阶段，被拆迁人已经没有多少讨价还价的实力 “拆迁拆迁”概念本身根本不能成立概念本身根本不能成立事实上，宪法和法律也都已经宣告拆迁条例

49、失去效力：2004年宪法修正案明确，对私人财产只能“征收或征用征收或征用”，而无拆迁二字，而无拆迁二字；2007年10月起实施的物权法与当年修订的城市房地产管理法同样只承认征收。由于这些法律所调整的法律关系，就是拆迁条例所调整的，则按后发取代前法的基本法理和立法法原则，拆迁条例最晚从2007年10月起就已经失效了改变：五学者的意见与新条例(沈岿、王锡锌、陈端洪、姜明安和钱明星) 2010年12月7日下午，北京大学法学院的五位教授以公民的名义，通过特快专递与传真的形式向全国人大常委会递交了对城市房屋拆迁管理条例（以下简称拆迁条例）进行审查的建议，他们建议全国人大常委会对该条例进行审查，撤销条例或

50、者由全国人大专门委员会向国务院提出书面审查意见，建议国务院对拆迁条例进行修改。 北大学者：要坚决地区分公共利益和非公共利益。也就是说，在征收、补偿、拆迁这个过程当中，政府的征收必然是建立在公共利益基础上。如果是“非公共利益”，政府就不应该出面为开发商征收。何为公共利益？专家举例说，“危旧房改造算不算公共利益？如果地方政府拆除危旧房，原址却盖了别墅，这就不一定是公共利益。” 新条例十大亮点：1、公共利益征收与商业开发征收彻底分开公共利益征收与商业开发征收彻底分开2、政府是公共利益征收惟一补偿主体政府是公共利益征收惟一补偿主体3、政府征收房屋必须要两次公告政府征收房屋必须要两次公告4、发生发生“公

51、共利益公共利益”争执交司法判决争执交司法判决5、危旧房改造必须有危旧房改造必须有90%以上人数同意以上人数同意6、征收补偿额按市场评估价确定征收补偿额按市场评估价确定7、尊重被征收人补偿方式多样选择尊重被征收人补偿方式多样选择8、野蛮暴力强制搬迁者可追刑责野蛮暴力强制搬迁者可追刑责9、违法建筑不予补偿并依法拆除违法建筑不予补偿并依法拆除10、商业拆迁强调自愿公平政府不介入商业拆迁强调自愿公平政府不介入第一章第一章 总总 则则 第一条 为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例。解读：解读：原“城市房屋”变更为“国有土地上”，概念更准确。此处

52、仍为“房屋征收”，且只是国有土地上，对于集体土地上和征收，仍按以前的规定执行 第二条 为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。解读：征收国有土地上的房屋只有唯一的原因，即为了公共利益的需要。第三条 房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。 第四条 市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

53、国有土地上房屋征收与补偿条例全面解读解读：解读：市县级人民政府是征收房屋的责任主体，以前是以行政许可的方式授与开发商。征收具体工作由征收部门组织实施。其他各部门分工、配合。第五条 房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。 房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。解读：解读：房屋征收实施单位不得以营利为目的，即彻底排除了商业性参与征收或商业性征收。在此基础上，受托人的行为的直接责任主体是该区域内的房屋征收部门。第六条 上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的

54、监督。 国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门，加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。解读：解读：监督：上下级政府。指导：城乡住房建设部、财政、国土、发改委。第七条 任何组织和个人对违反本条例规定的行为，都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。第二章第二章 征收决定征收决定第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列

55、情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：(一)国防和外交的需要；(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要； (六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。解读：解读：本法排除商业征收，全部是为了公共利益。第九条 依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划

56、、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。 第十条 房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。 市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。解读：解读：征收补偿方案先行进行征求意见。第十一条 市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。 因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民

57、政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。解读：征收补偿方案听证会：1、旧城区改建2、多数被征人认为3、违反本条例4、由市县级政府组织。第十二条 市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。解读：市县政府作出征收决定前，先做社会稳定风险评估，所有的补偿费用全部到位。第十三条 市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。市、县级人民政府及房屋征收部门

58、应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。解读：解读：征收公告要载明两个最重要的内容：1、征收补偿方案。2、权利救济方式：行政复议或行政诉讼。此条例的一个不足就是没有对土地使用权如何补偿提出解决方案。此条例的一个不足就是没有对土地使用权如何补偿提出解决方案。 第十四条 被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。解读：解读：市县政府的房屋征收决定系具体行政行为，可议可诉，符合行政法一般规定。第十五条 房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配

59、合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。第十六条 房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。第三章第三章 补补 偿偿第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：(一)被征收房屋价值的补偿；(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。解读

60、：解读：补偿的构成：3+1：3=房屋价值+搬迁、临时安置费+停产停业损失。1=补助+奖励。第十八条 征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。第十九条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程

61、中，应当向社会公开征求意见。解读：解读：对评估有异议，可先申请复核，再有异议，可申请鉴定。 第二十条 房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。 房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。解读：解读：评估机构由被征收人商定或由按多数被征收人意愿或公正原则处理。第二十一条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人

62、住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。第二十二条 因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。第二十三条 对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。第二十四条 市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内

63、未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。 第二十五条 房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。 补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。解读：解读：签订补偿协议后一方不履约的救济方式。本条例的另一个不足之处就是没的明确把承租人纳入到补偿协议中来。第二十六条 房屋征收部门与被征收人在征收补

64、偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。 被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。解读：达不成补偿协议或无法达成的替代品-补偿决定及相应的救济途径。 第二十七条 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。任何单位和个人不得采取暴力

65、、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。第二十八条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。解读：解读：所有的强拆全部纳入到法院的强制执行程序。第二十九条 房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。第四章第四章 法律责

66、任法律责任第三十条 市、县级人民政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本条例规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级人民政府或者本级人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第三十一条 采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。第三十二条 采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。第三十三条 贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。 第三十四条