钱江新城市场研究报告

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1、钱江新城市场研究报告钱江新城市场研究报告总体概况总体概况项目地理位置与自然条件p钱江新城位于杭州市江干区东部，距离西湖风景区约4.5公里，距萧山国际机场约18公里。p新城一期东临钱塘江，南靠复兴大桥，西依秋涛路，北至钱塘江二桥、艮山西路。总占地面积15.8平方公里。其中包括一个核心区和两翼，为20012007年重点打造区域。整个一期核心区规划建设总体量将达到820万平方米（包括政府投资项目在内），两翼规划均为住宅。p二期规划为东至和睦港，南至钱塘江，西与一期相连，北至规划中的钱江路，总面积2.86平方公里。二期主要规划为住宅。p钱江新城依钱塘江而立，沿江一线规划有大面积的生态绿化带，使整个新城

2、最大限度地接近水体。与此同时，新城内还规划有大面积的绿色公共空间。意在结合内外景观，营造一个园林式城市栖居空间。区位总体定位区位总体定位p伴随着经济的快速发展和城市的飞快建设，西湖区域已不能满足杭州未来发展的需要，因而钱江新城是杭州寻求新发展的产物。其将是杭州未来的发展“原点”,在此“原点”上，杭州有了更为开阔的发展空间。p钱江新城总体分为两期。一期被大体划分为三大区块，形成“一心两翼”的格局。其中，位于中心位置的中央商务区已经首先启动建设。p整个新城，旨在进一步提高杭州的城市品位，改善城市的生态环境，完善城市的基础功能，提高城市的综合竞争力，实现城市的可持续发展。p新城未来不仅仅将是杭州的C

3、BD，也将是城市的行政中心。届时，市委、市政府机关及院外部门，除个别单位外，将会全部搬迁至新城办公。p除商务办公之外，钱江新城内还将为人们创建一个优美舒适绿色的居住环境，大幅度地提高人们的生活质量。中央商务区规划定位中央商务区规划定位p核心区块即中央商务区占地面积4平方公里, 可建建筑面积约为650万平方米。p商务区规划有八个功能区： 商贸会展区 滨江休闲游憩区 商务办公区 办公园区 金融办公区 商业娱乐综合区 行政办公区 文化休闲区p平行于钱塘江的富春江路作为核心区商务发展轴，将是钱江新城最长、最繁华的景观道路；新城核心区以市民中心为核心，将形成中轴线。轴线上建设有杭州大剧院，国际会议中心等

4、标志性建筑。整体布局整体布局p中央商务区p公共建筑文化娱乐施，包括市民广场，大剧院，国际会议 中心及城市阳台p大体量高品质办公楼p高星级酒店p大型中高端零售p少量住宅产业向导产业向导p作为杭州调整城市形态布局、构筑网络化大都市的先导性工程，钱江新城承载着强化区域中心城市功能，更好地服务全省发展和参与长三角合作竞争的重要任务。p在产业定位上，促进现代服务业向钱江新城聚集是新城的重要发展方向，这包括行政办公、金融、贸易、会展、文化娱乐、旅游服务等行业。p钱江新城定位为区域型金融中心，并结合上海的发展，成为上海国际金融中心的有机组成部分。在整体定位上，p钱江新城将更关注于成为服务民营企业和中小企业的

5、示范区，以发挥杭州在服务民营经济方面的特色。新城将优先进行对外开放试点，鼓励外资金融、保险机构的入驻，特别是对于将机构总部设立于钱江新城的公司给予优惠政策支持。p此外，新城还将积极吸引国际组织的驻华机构、国际知名的律师事务所、会计师事务所、商会组织和外商代表机构等入驻中央商务区；根据我国加入WTO后的对外开放时间表，对钱江新城会展、广告咨询等行业实行开放。钱江新城核心区总体规划钱江新城核心区总体规划n市政文化类建筑48万平方米(含保留10万平方米)；n酒店商业娱乐类建筑120万平方米(含保留7万平方米)；n公寓式办公酒店混合类建筑约90万平方米。n办公建筑面积约457万平方米(含保留38万平方

6、米)；办公建筑比例在54%左右。n规定企业总部自用办公约45万平方米，n专用金融办公约70万平方米，n面向市场写字楼304万平方米 。n政府因素：实行鼓励金融机构和大企业总部入驻的优惠政策。在2010年底前，入驻钱江新城核心区的金融和保险机构总部或省级以上（含省级）地区总部、外资金融和保险机构分支或办事机构、大企业或大企业总部，在核心区建设办公大楼的，对其自用办公房按土地开发补偿费30%的额度予以补助。 规划远景钱江新城建设项目分布示意图钱江新城建设项目分布示意图钱江新城项目表钱江新城项目表编号编号地块名称地块名称投资商投资商竣工时间竣工时间GFAGFA物业类型物业类型1财富金融中心浙江特福隆

7、房地产开发有限公司2009162,500办公楼2华成大厦浙江华成置业发展有限公司200959,250办公楼3集美国际大厦杭州合盛置业有限公司201054,000办公楼4光彩国际中心光彩事业投资集团有限公司2011210,000办公楼，酒店5/杭州力达房地产开发有限公司122,072办公、商业金融业6尊宝大厦浙江浙欧置业有限公司2008114,800办公楼7荣安大厦荣和置业有限公司200928,770办公楼8宏程国际大厦杭州日出钱塘置业有限公司200955,107办公楼9世纪中天浙江世纪中天置业有限公司201047,000办公楼10国际时代广场浙江鑫亚建设投资开发有限公司2010199,628办

8、公11华联UDC时代广场杭州华联经济开发有限公司2010122,781办公楼，商业，酒店12圣奥中央商务大厦浙江圣奥置业有限公司200960,000办公、商业金融业13钱江商务广场杭州金基房地产开发有限公司2009180,000办公，商业，住宅14东航大厦杭州东杭房地产开发有限公司200935,216办公、商业金融业15蓝鲸国际钱塘房产集团有限公司2009124,153办公、商业金融业16迪尚大厦浙江城建房地产集团有限公司201050,000办公、商业金融业17迪凯国际中心浙江迪凯房地产开发有限公司200860,684办公、商业金融业钱江新城项目表钱江新城项目表编号编号地块名称地块名称投资商投

9、资商竣工时间竣工时间GFAGFA物业类型物业类型18万银国际大厦杭州万银置业有限公司201064,818办公楼19亚包大厦亚洲包装中心有限公司201017,900办公楼20万象城华润新鸿基房地产（杭州）有限公司2013800,000办公楼，商业，酒店，住宅21中华航空大厦浙江移动集团2011102,715办公楼22/浙江一统实业有限公司/102,781办公、商业23/浙江大有实业有限公司/72,279办公24/杭州滨江房产集团有限公司/91,676住宅25/浙江金瑞房地产开发有限公司/96,439办公、商业金融业26/杭州金基房地产发展有限公司/办公、商业金融业27/迪凯股份、横店集团浙江东磁

10、房地产开发公司/58,164办公、商业金融业28/杭州华科房地产开发有限公司/43,134办公、商业金融业29来福士广场新运投资管理（杭州有限公司）2012280,000办公楼，商业，酒店30/华峰集团有限公司、迪凯股份有限公司2012137,089办公、商业金融业31高德置地项目高德置地（维尔京群岛）有限公司2009300,000办公楼，商业，酒店32/万银置业有限公司/133,884办公、商业金融业土地情况总供应量总供应量 如图所示：2003年至2010年8月，钱江新城已出让的商业办公用地总建筑面积为391.3万平方米。其中2004年和2007年的供应量都超过100万平方米。已供应量已供应

11、量 如图所示：2007年至2010年8月，钱江新城商业办公项目面向市场的总量为166.73万平方米。其中2010年上半年的推盘量就超过了历年的推盘量。潜在市场潜在市场n作为杭州未来的CBD，钱江新城2010年下半年后还有近225万平方米各类档次的办公物业供应市场，将会成为杭州最具规模效应的商务区域。n地铁、市民中心和大剧院等公建设施将会极大的改善和促进CBD的办公氛围的形成。n大型知名项目，如华润万象城和新加坡凯德置地集团旗下来福士广场将会对区域内的办公提供全方位的支持。n整体而言，钱江新城的办公物业综合品质高于杭州现有的物业，展现了高端化发展的趋势。在售项目在售项目尊宝大厦背景介绍地块编号A

12、-02-1、2开发单位浙江浙欧置业有限公司设计单位浙江大学建筑设计院物业管理公司浙江南都物业有限公司土地取得时间2004-04-30开盘时间2008-1-25交付时间2010总体介绍总建筑面积165914地上建筑面积122025建筑高度160m外立面用材分析裙房部分干挂花岗岩，主体玻璃幕墙公共部位用材分析花岗岩、瓷砖墙面，青钢龙骨石膏板吊顶写字楼介绍写字楼建筑面积87412标准层面积1472.8户型分割面积56-1830；银尊50-60方为主金尊230-250方为主写字楼客户定位集团公司、银行层高3.7（6-19）；4.15（22-33）室内交付标准金尊（简装）银尊（精装）配套介绍电梯数量、品

13、牌金尊8台；银尊8台空调系统、品牌VRV中央空调智能化标准“5A”智能化停车位数量651裙房介绍裙房建筑面积26989商业裙房功能介绍商场、餐饮、茶吧、会议中心、休闲健身层高迪凯国际背景介绍地块编号D-02-3开发单位浙江迪凯房地产有限公司设计单位浙江省建筑设计院/加拿大ACA物业管理公司世邦魏理仕土地取得时间2005-08-01开盘时间2008-06-14交付时间2009-12-31总体介绍总建筑面积81844地上建筑面积63120建筑高度165m（40层）外立面用材分析裙房部分干挂花岗岩，主体Low-E玻璃公共部位用材分析花岗岩、瓷砖墙面，青钢龙骨石膏板吊顶写字楼介绍写字楼建筑面积5.5万

14、标准层面积1500户型分割面积地区以360-380为主，高区分三户写字楼客户定位以清华学子会相关企业层高3.6室内交付标准简装、公用面积精装配套介绍电梯数量、品牌8台迅达电梯，两台摆渡电梯空调系统、品牌VRV中央空调智能化标准“5A”智能化停车位数量400余个裙房介绍裙房建筑面积1万多商业裙房功能介绍金融服务机构、主题餐饮、休闲健身、奢侈品展示等商务配套。 层高4.8万银国际大厦背景介绍地块编号D-1-11 开发单位杭州万银置业有限公司设计单位德国思图物业管理公司绿城物管土地取得时间2005-08开盘时间2008-07-11交付时间2010-08总体介绍总建筑面积92000地上建筑面积6400

15、0建筑高度180m（47层）外立面用材分析裙房部分干挂花岗岩，主体玻璃幕墙公共部位用材分析花岗岩、瓷砖墙面，青钢龙骨石膏板吊顶写字楼介绍写字楼建筑面积54000标准层面积1700户型分割面积147：172：193：228=4：1：2：2写字楼客户定位浙江以杭州为中心发展型的中间企业层高3.9；净高2.9m室内交付标准简装配套介绍电梯数量、品牌14台大堂用厅，2台摆渡梯空调系统、品牌中央空调+VRV双系统空调智能化标准“5A”智能化停车位数量600裙房介绍裙房建筑面积10000商业裙房功能介绍大堂、餐厅、咖啡、会议等功能层高大堂15m挑高蓝鲸国际背景介绍地块编号D-10 开发单位杭州钱塘房地产集

16、团有限公司设计单位美国GENSLER环球建筑设计事务所物业管理公司世邦魏理仕土地取得时间2005-5-13开盘时间2007-07-13交付时间2008年下半年总体介绍总建筑面积43000地上建筑面积28550建筑高度70多米外立面用材分析裙楼金属漆实墙与水平床结合，主体玻璃幕墙公共部位用材分析花岗岩、瓷砖墙面，青钢龙骨石膏板吊顶写字楼介绍写字楼建筑面积25000标准层面积1592户型分割面积400-800；主力以500-700方写字楼客户定位银行层高3.8m室内交付标准水泥地面，内墙吊顶为普通涂料配套介绍电梯数量、品牌10台，6台主梯空调系统、品牌VRV中央空调智能化标准“5A”智能化停车位数

17、量270裙房介绍裙房建筑面积9616.9商业裙房功能介绍大堂、餐厅、休闲吧、会议等功能层高大堂挑高13m，一层4.95，二层4.55宏程国际大厦背景介绍地块编号D-02-4 开发单位杭州日出钱塘置业有限公司 设计单位浙江省建筑设计研究院 物业管理公司杭州开元国际物业管理公司土地取得时间开盘时间2008-07-03交付时间2010-03-01 总体介绍总建筑面积71797地上建筑面积57917 建筑高度150m（35层）外立面用材分析玻璃幕墙公共部位用材分析花岗岩、瓷砖墙面，青钢龙骨石膏板吊顶写字楼介绍写字楼建筑面积49117标准层面积1500户型分割面积单位分割形式，最小单位约375m2 写字

18、楼客户定位企业总部大楼，跟自身产业相关的业务单位层高3.9米 室内交付标准简装配套介绍电梯数量、品牌主区8台空调系统、品牌VRV分层分户空调系统智能化标准“5A”智能化停车位数量323裙房介绍裙房建筑面积6049商业裙房功能介绍一层为沿街整体商铺；二、三、四层为大空间商铺。配置购物中心、餐厅、银行、休闲吧等设施。 层高4.8-5.4m华成国际发展大厦背景介绍地块编号开发单位浙江华成投资开发有限公司 设计单位杭州市城建设计院物业管理公司杭州华成物业公司土地取得时间2003-11-03开盘时间2008-06-08交付时间2010-05-15 总体介绍总建筑面积74479地上建筑面积59250 建筑

19、高度201m（42层）外立面用材分析玻璃幕墙公共部位用材分析花岗岩、瓷砖墙面，青钢龙骨石膏板吊顶写字楼介绍写字楼建筑面积45433标准层面积1500户型分割面积274：348：624：694=9:27:5:5套写字楼客户定位金融办公行业层高3.9米 室内交付标准简装配套介绍电梯数量、品牌8台，国外进口空调系统、品牌8部智能化标准“5A”智能化停车位数量270裙房介绍裙房建筑面积5层裙房商业空间13816.7平方米 商业裙房功能介绍招商层高华联UDC时代大厦背景背景介绍介绍开发单位杭州华联置业有限公司 设计单位德国GMP国际建筑设计有限公司 土地期限50 年，从 2003 年开始开盘时间2009

20、-12-28交付时间2010年初总体总体 介绍介绍占地面积51064m2总建筑面积约26.8万m2新工艺/材料呼吸式玻璃幕墙，LOW-E低辐射中空玻璃，网络地板 写字楼写字楼 介绍介绍写字楼建筑面积122781m2户型分割面积1500m2，分割成4单元规模2栋；地上32层，地下2层 层高15米挑高大堂 ，3.9m标准层室内交付标准毛坯配套配套 介绍介绍电梯数量、品牌8+1/栋，瑞士迅达电梯；裙房三层设有2部观光电梯 空调系统、品牌水冷分离式中央空调 智能化标准5A停车位数量485个汽车泊位，自行车位900个 服务/配套每隔两层8米高的阳光暖房，裙房顶部空中花园；18层为避难层，每层设有总裁办公

21、区 裙房功能介绍13层用作商业、餐饮、会议等高端商务配套浙江财富中心背景背景介绍介绍开发单位浙江特福隆房地产开发有限公司设计单位美国约翰波特曼建筑设计事务所 开盘时间2007-12-28交付时间 2009年总体介绍总体介绍占地面积34384 总建筑面积21万 新工艺/材料高层采用框架核心筒结构体系，下沉广场采用框架结构写字楼介绍写字楼介绍写字楼建筑面积17万平方米 户型分割面积整层1860m2规模总2栋；1栋 37层，高188米 ；1栋55层 ，高258m，地下公共空间3层层高4m室内交付标准全装修 配套介绍配套介绍电梯数量、品牌8/栋空调模式风机盘管+新风智能化标准5A停车位数量总528个，

22、地上44个/ 地下484个 服务/配套直升机停机坪 、避难层；广场层将用于商业活动，非正式的聚会场所，咖啡店和地铁的出入口。另一个商业 零售区设在地下二层 钱江国际时代广场背景背景介绍介绍开发单位浙江鑫亚建设投资开发有限公司 设计单位德国GMP国际建筑设计有限公司 土地期限50年，从 2004 年起计开盘时间2009年6月27日交付时间2010年底-2011年初 总体介绍总体介绍占地面积29425 总建筑面积27.5万 新工艺/材料后现代结构主义幕墙写字楼介绍写字楼介绍户型分割面积隔间50m2，150，整层1500m2 规模1# 楼 27 层、 2# 、 3# 楼 41 层层高3.6室内交付标

23、准毛坯配套介绍配套介绍电梯数量、品牌8/栋空调系统、品牌分户中央空调智能化标准超5A停车位数量956服务/配套四星级酒店 商业广场 国际时尚休闲街 大型超市 裙房功能介绍 备注备注杭州地铁4号线和规划中的地铁7号线将在国际时代广场分别设立中转站 中华航空大厦背景背景介绍介绍开发单位浙江一统实业有限公司 设计单位浙江省建筑设计院 开盘时间2010年2月6日交付时间2011年 总体介绍总体介绍占地面积14683 总建筑面积139446 新工艺/材料金属型材+玻璃+遮阳系统写字楼介绍写字楼介绍户型分割面积128-200m2小户型为主 规模栋数_2_；2栋 37层（地下 3 层）； 层高3.8m 室内

24、交付标准毛坯配套介绍配套介绍电梯数量、品牌11空调系统、品牌中央空调+柜式空调机组+VRV智能化标准5A停车位数量521服务/配套6000商业广场；63000 森林公园 裙房功能介绍1-4层设置裙楼 瑞晶国际商务中心背景背景介绍介绍开发单位杭州合盛置业有限公司 设计单位杭州市建筑设计研究院有限公司 土地期限50 年， 自 2005 年起计 开盘时间2010年1月31日交付时间2010 总体介绍总体介绍占地面积9590 总建筑面积70000 新工艺/材料干挂陶瓷板与玻璃幕墙 写字楼介绍写字楼介绍户型分割面积200m2-1800m2 规模1栋36层,地下2层 层高3.55m,办公净高达2.70米

25、室内交付标准毛坯配套介绍配套介绍电梯数量、品牌 12空调系统、品牌 风机盘管+新风智能化标准PDS综合布线系统、办公自动化系统、高速信息通讯系统、安全防范系统、建筑设备监控系统、火灾自动报警及联动控制系统等 服务/配套屋顶绿化 裙房功能介绍1层至4层为银行、餐饮及会议用房 中天大厦n位于钱江新城森林路,城星路口 n开发商：浙江中天房地产集团有限公司n开盘时间：2010-01-01n总建筑面积60992平方米，地上面积48106平方米；n共35层，高约140米；n办公楼标准层面积：1400平方米；东杭大厦n位于钱江新城城星路n开发商：浙江东杭房地产开发有限公司n建筑设计：中国联合工程有限公司n物

26、业管理：浙江绿城物业管理有限公司n地面建筑面积约35216平方米，其中办公楼面积：约19300平方米；零售面积约6250平方米n办公楼标准层面积：1250平方米；n标准层高3.8米；净层高2.55米n共25层；高约100米n车位：201 ；n空调：VRV智能空调n电梯：日本原装日立电梯在售项目一览表项目名称建筑面积开盘时间开盘均价钱塘蓝鲸国际1200002007-7-1318000尊宝大厦1600002007-12-2215500浙江财富中心2100002007-12-2818000总计490000华成国际745002008-6-820000迪凯国际中心800002008-6-1412800宏

27、程大厦718002008-6-3028000万银国际920002008-7-1117000总计318300华联UDC时代广场2680002009-12-2830000总计268000中天大厦600002010-1-128000集美大厦700002010-1-3128500中华航空大厦1400002010-2-623650东航大厦500002010-4-2950000钱江国际时代广场2700002010-6-2729339总计590000在售项目销售情况项目名称开盘时间可售套数已售套数钱塘蓝鲸国际2007-7-13售罄尊宝大厦2007-12-2241511浙江财富中心2007-12-28售罄华成

28、国际2008-6-8742迪凯国际中心2008-6-1412114宏程大厦2008-6-30720万银国际2008-7-11售罄华联UDC时代广场2009-12-2897142中天大厦2010-1-1暂无成交集美大厦2010-1-318352中华航空大厦2010-2-6243440东航大厦2010-4-29暂无成交钱江国际时代广场2010-6-2797412在售项目小结n钱江新城CBD受政府政策支持，未来发展空间巨大；n目前CBD在售甲级写字楼项目大体量基本成功去化，去化单价主要集中在15000-30000 元/平方米，07、08年开盘，目前销售率平均在85%左右；n钱江新城写字楼销售主要依靠

29、开发商客户资源，营销动作较少；n目前在售项目客户主要为大型集团、大中型企业，投资客和本地小企业客户极少，钱江新城的写字楼定位以品质彰显、做足大气，不走平民化路线为主；未售项目未售项目圣奥大厦背景背景介绍介绍开发单位浙江圣奥置业有限公司 设计单位同济大学建筑设计研究院 土地期限50年， 自 2005 年起计 开盘时间待定 交付时间2009年年底投入使用总体介绍总体介绍占地面积6483 总建筑面积70000 新工艺/材料双层中空LOW-E无色透明玻璃幕墙材料 ；百叶系统 ；遮阳卷帘系统 ；LED泛光系统 ；光纤数据技术 写字楼介绍写字楼介绍户型分割面积230m21500m2规模1 栋 39 层 层

30、高一层大堂和电梯间的层高达10.8m，标准层高3.8m 室内交付标准公共部分精装修 配套介绍配套介绍电梯数量、品牌12台 “瑞士迅达” 高区达6米/秒 空调系统、品牌美国进口特灵空调智能化标准5A 停车位数量电动双层、三层立体车库 266服务/配套500m2大堂备注备注大厦主体结构用全幕墙围护，采用高标号混凝土、高等级钢材，加大钢筋保护层厚度，最大保护层厚度达到5cm，使用寿命达100年。 光彩国际中心n位于钱江新城之江路交解放东路n预计2011年交付n开发商：浙江泛海建设投资有限公司n建筑设计：美国william B. Tabler 设计公司；杭州建设设计研究院和中国联合工程公司n共33-3

31、5层，高约150米；n地面建筑面积约21万平方米，其中办公楼面积120000平方米；n办公楼标准层面积：1400平方米；净层高：2.65米n车位：409；客梯：共24部汉嘉国际n位于江干区富春路与10号路的相交处东侧 n预计2011年交付n开发商：浙江城建房地产集团有限公司n40层； 楼高约150米n占地面积约6000平方米，总建筑面积约6.4万平方米 n标准层面积：约1400平方米；荣安大厦n位于钱江新城五星路交城星路n2009前交付n开发商：杭州荣安置业有限公司n建筑设计：宁波民用建筑设计公司n共26层，高约100米；n地面建筑面积约28770平方米，其中办公楼面积：25450平方米；n办

32、公楼标准层面积：1100平方米；净层高：2.55米n车位：259钱江商务广场n位于钱江新城清江路交之江路n预计2009年交付n开发商：浙江金基置业有限公司n建筑设计：德国GMP建筑师事务所n共32层，高约150米；n地面建筑面积约18万平方米，其中办公楼面积：45000平方米；零售面积约6000平方米n办公楼标准层面积：1500平方米；净层高：2.60米n车位： ；客梯：共部亚包大厦n位于钱江新城富春路交清江路n预计于2010交付n开发商：亚洲包装中心n建筑设计：浙江省建筑设计院n共45层，高约180米；n地面建筑面积约179000平方米，其中办公楼面积119000平方米；零售部分不详n办公楼

33、标准层面积：1565平方米；净层高：2.50米n 车位： ；客梯：共部迪凯金座n位于钱江新城核心区域，东至四季路，南至新业路，西至新塘河，北至香樟街，紧依世纪公园 n开发商：浙江迪凯房地产有限公司 n建筑设计：n占地面积9398平方米，建筑面积117000平方米n共55层，高约200米；n车位：490迪凯银座n位于解放东路与公园路交叉口n开发商：浙江迪凯房地产有限公司 n建筑设计：n占地面积9535平方米，建筑面积84000平方米n建筑高度：138米高德置地大厦n位于钱江新城富春路交解放东路n2009.12前交付n开发商：高德置地有限公司n建筑设计：SOM建筑设计n共层，高约米；n总建筑面积约

34、300000平方米，其中办公楼面积：约8万平方米；零售面积约5万平方米，七星级酒店约15万平方米n办公楼标准层面积：预计2000平方米左右；n净层高：2.70米东方君悦n位于钱江新城核心CBD区域内 n开发商：金瑞房地产有限公司nA座高35层，B座高26层 n用地面积17650平方米，总建筑面积约13万平方米 未售项目小结n供应量大，供应时间集中：供应量大，供应时间集中： 未来区域总供应量将达200万方，片区内写字楼未售项目居多，受淡市影响，多数楼盘开发商处于观望状态，开盘时间不明确，一再拖延。n产品同质化严重：产品同质化严重： 产品都具有光鲜的外立面，内部配置除个别具有特别亮点外，普遍相仿，

35、皆具备国际甲级5A智能化标准，中央空调、新风系统、高档电梯。n企业总部入驻，引导相关产业：企业总部入驻，引导相关产业：大量企业总部入驻钱江新城CBD区域。受开发企业产业链影响，写字楼具备相关产业功能：如圣奥中央商务大厦项目总体分析项目总体分析p标准层面积：钱江新城目前在建项目的标准层基本都在1100平方米到1800平方米，而以1500平方米左右的居多，少数项目的标准层面积预计将会超过1800平方米，达到2000平方米左右。p净高：项目的层高大多在2.55米到2.65米之间，其中少部分项目会超过2.70米。p空调配备：所有项目均将配备中央空调，而且很多项目采用知名品牌。p大堂：几乎所有项目都配备

36、了挑高的豪华大堂。p建筑设计：大部分项目均邀请浙江本土的建筑设计院对项目进行设计，少数项目与国际知名的建筑设计进行合作。p租售策略：大部分项目采用直接出售的方式来推广项目，以便尽快回收成本。只有少数项目主动采取出租策略。p目标客户：除少数项目如万象城等全部进入市场以外，其他项目均有一定比例的物业由开发商自用。剩余部分则优先销售给开发商的关联企业，之后才会进入市场销售，所以主流的目标客户仍然是浙江企业，特别是杭州企业。p综合评价：与杭州市场现有的办公楼相比，钱江新城在建项目的品质具有了很大的提升，但在租售策略等方面仍然有待提高。本项目建议本项目建议产品建议楼面规格与层高n成熟市场甲级办公楼标准层

37、面积一般大于2000平米n多数甲级写字楼驻户希望标准层面积大于1,000平方米n考虑到杭州市租户的规模特征区别于上海等一线城市，同时考虑到项目本身需要有一定的高度，建议标准层面积在15001500平米（或以上），可维持较高的面积使用率n传统的方型平面布局对于用户的使用而言是最有效的（较高的面积使用率）n目前市场上的层高（底到板）一般在3米5以下，但大多不配备中央空调n甲级办公楼一般要求净高在2.7米以上，从而避免产生空间压抑感n按本项目的定位，建议配备中央空调的净高不小于2.7米n大梁、风管和楼板高一般为1.5米，则单层楼层总高度应不小于4.2米n建议采用架空地板（采用10公分标准，综合步线设

38、置于架空楼板中，既方便维修管理，也可保证线路安全。）n考虑到楼层净高及采光要求，单侧进深12-14米是比较合适的。楼楼 面面 规规 格格层层 高高 进进 深深产品建议电梯与车位n根据市场经验，80%以上的租户最关注的是电梯平均等候时间；低等候时间的一流电梯供应是办公楼成功的十分重要的因素。n杭州目前甲级办公楼每部电梯的平均服务面积为6,342平方米，而成熟甲级写字楼市场则约为4,500-5,000平方米。n根据我们的需求访谈，充足的车位是租户选择办公物业的主要影响因素之一n杭州市写字楼平均每176平米配置一个车位，优于国家规定的200平米的标准，但从使用情况来看基本可行，仍然存在车位不足的情况

39、n建议本项目办公楼部分平均150150平方米配置一个车位n按每车位需30-35平方米计n预计入市前期的车位租金600600元/ /月一个车位。n建议以地下车位为主，并预留少部分地面车位，供临时停车用。 电电 梯梯 车车 位位装修标准指标指标建议内容建议内容 装装 修修 标标 准准大堂大堂/ /大厅大厅 大堂应拥有较为开阔与气派的空间，地面为浅色系花岗岩或大理石等高档石材，墙面为花岗岩或通亮落地钢化玻璃，立柱为高级镜面不锈钢饰面，天花板为白色石膏板等灯光设计灯光设计 灯光单元布置应该被设计为允许不同面积办公室单元最大限度的自由分割 大厦应透过部分的玻璃幕墙尽可能的自然采光 办公区照明度平均值达到

40、500lux桌面 灯光的控制开关应进行适当的分组设置与总控设置天花板天花板 隔音吊顶墙身墙身 走道吊顶采用乳胶漆饰面，公共走道及办公区墙身采用乳胶漆饰面窗帘窗帘 卷帘窗帘外立面外立面 采用高档石材、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料； 玻璃幕墙应采用双层中空的多功能阳光控制热反射LOW-E玻璃，透光率高，辐射率低，具有良好的热反射性能，较好保持室内温度管理系统指标建议内容管理系统安全系统 提供24小时闭路电视监控和24小时保安巡逻 提供出入口磁门连接监控系统 提供应急广播与应急电梯，安装紧急出口指示灯 安装消火栓、消防卷盘和自动灭火喷淋系统； 安装烟感、温感探测器供电系统 两路供电系统：三相380

41、伏50赫兹与单相220伏50赫兹 提供紧急发电机组 足够的供电量 提供雷电保护通讯系统 提供足够的电话线，服务商应包括中国电信、中国网通和中国联通等 提供光纤主干线和电视会议接入线 预留一定的安装空间给通讯卫星 提供国际网和局域网空调系统 采用高标准的变风量中央空调，不同房间可自由调控温度。 足够的变风量箱、制冷量、新风量和冷却水供应量 夏、冬季两季的温度分别为24和22摄氏度左右，相对湿度分别为55%和40%左右。 知名品牌中央空调系统，如开利、大金等。其它建议指标指标建议内容建议内容其他其他建筑物物理状况建筑物物理状况 建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求，如采用框架或钢结构，抗震在8上，楼板承重在2.0KN/M2以上。级地震以其他设计因素其他设计因素 尽可能地提供无柱空间物业管理系统物业管理系统 由经验丰富的知名公司管理或聘请国际知名物管顾问公司作物管公司，完善的物业管理服务包括24小时的维护维修及保安服务。其他配套其他配套 根据我们的访谈，办公楼用户对于如下配套设施相当关注，考虑到本项目中的零售设施，建议其部分配套如餐饮等与零售共享。 商务中心 员工餐厅 餐饮智能化标准智能化标准 智能化5A及5A以上（楼宇自动化系统、消防智能化系统、安保智能化系统、通讯网络系统、停车管理系统）