北京西井地块商业项目开发方向及规划设计思路建议报告前期策划

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1、西井地块西井地块开发方向及规划设计思路建开发方向及规划设计思路建议报告议报告提纲提纲 开发公司概况开发公司概况 西井地块定位思路公司概况西井地块定位思路公司概况 西井地块规划设计方向研判西井地块规划设计方向研判 西井地块开发思路及规划设计方案西井地块开发思路及规划设计方案 西井地块经济测算西井地块经济测算公司概况公司概况简介简介 北京实兴腾飞置业发展公司于 1992年8月经北京市城乡建设委员会批准组建， 是石景山区成立较早同时也是最大的国有房地产开发企业。公司目前已经成为以房地产开发投资与土地一级开发、物业与酒店经营管理、基础设施建设为三大主营业务领域的重要骨干企业。 公司成立以来已完成约21

2、0万平方米的建设任务。多次被评为石景山区利用外资先进单位、区百强企业、经济技术创新先进企事业、区重点企业、纳税信誉A级企业，并有多个项目被评为优质工程。公司概况公司概况组织结构组织结构董事会办公室人力资源部财务部工程一部工程二部预算部副总经理总经理营销部企划部党群工作部资产管理部实兴金海物业实兴信达公司实兴建材公司天泰兴业公司鎏金置业公司公司组织架构图公司组织架构图1自自19921992年至今，年至今，公司共完成公司共完成开发任务开发任务210210万平方米万平方米 2海特花园小区杨庄北区居住区杨庄危改小区京九铁路搬迁住宅小区等十几个项目；项 目开发总面积开发的物业类型有住宅小区、高科技企业的

3、工业厂房、饭店（如海特饭店）、写字楼（如在建的杨庄危改小区8号写字楼工程）、公寓（如大学生公寓）、底商等。 公司概况公司概况已开发项目已开发项目海特花园小区海特花园小区北京海特饭店，北京海特饭店，项目建设规模项目建设规模10000平方米，平方米，1993年开工，年开工，1994年竣工，年竣工，石景山区首家三星级酒店石景山区首家三星级酒店.公司概况公司概况已开发项目已开发项目杨庄北区居住区杨庄北区居住区西城忆树西城忆树项目建设规模项目建设规模57848平方米平方米2003年年11月开工月开工2005年年5月竣工月竣工公司概况公司概况已开发项目已开发项目杨庄危改小区杨庄危改小区金鼎金鼎23号住宅号

4、住宅项目建设规模项目建设规模25720平方米，平方米，2003年年3月开工，月开工，2004年年7月竣工月竣工.公司概况公司概况已开发项目已开发项目京九铁路搬迁住宅小区京九铁路搬迁住宅小区馨领域馨领域项目建设规模项目建设规模113174平方米，平方米，2003年年9月开工，月开工，2005年年12月竣工月竣工.公司概况公司概况已开发项目已开发项目 通过十几年的不懈努力，我公司多次被评为石景山区利用外资先进单位、区百强企业、经济技术创新先进企事业单位、区重点企业、纳税信誉A级企业，并有多个项目被评为优质工程。2003年公司建设的海特花园小区还荣获了市政府颁发的“金牌居住宅区”光荣称号。 荣誉证书

5、荣誉证书公司概况公司概况公司荣誉公司荣誉公司概况公司概况西井项目开发背景西井项目开发背景 公司现拟开发中关村科技园区石景山园区西井地块项目有以下开发优势：1、该地块由石景山园区管委会全权负责开发，将实行一二级联动开发，地块不用上市交易，减少开发中间环节，将大大加快开发进程。2、开发任务得到石景山区政府大力支持。3、区主管负责领导对该项目表示重点关注，要求该项目在08年底顺利启动。 开发公司概况开发公司概况 西井地块定位思路公司概况西井地块定位思路公司概况 西井地块规划设计方向研判西井地块规划设计方向研判 西井地块开发思路及规划设计方案西井地块开发思路及规划设计方案 西井地块经济测算西井地块经济

6、测算提纲提纲项目定位前言项目定位前言 本项目作为一个具有产业发展使命产业发展使命与自身及区域特殊性的大体量项目，其开发思路决不能套用常规决不能套用常规的地产开发，简单地追求经济利益的最大化，而必须从区情出发、从区域出发、从市场出发、从长远出发。 同时作为一个以产业园区定性的大体量项目，它又必须结合自身规模大规模大、容积率高容积率高、商业面积大商业面积大等本体特殊性，在立足于区域产业及园区规划发展的同时，必须有所突破突破，寻找一条具有差异化、特色化、兼容性，并能够持续发展的定位之路。对于项目及市场的判断对于项目及市场的判断项目本体项目本体区域发展区域发展竞争环境竞争环境客群需求客群需求其定位应最

7、大限度的做到客群兼容、其定位应最大限度的做到客群兼容、有特色、将市场风险降至最低有特色、将市场风险降至最低立足区域发展、寻找定位的突破点立足区域发展、寻找定位的突破点借鉴、规避、以差异化、特色化求借鉴、规避、以差异化、特色化求生存生存针对目标客群需求开发相应产品针对目标客群需求开发相应产品规模大、容积率高、商业面积大规模大、容积率高、商业面积大态势良好、结构不合理态势良好、结构不合理竞争激烈竞争激烈客群需求多样化客群需求多样化开发定位方向开发定位方向定位原则定位原则价值最价值最大化原大化原则则市场可行市场可行原则原则借势突借势突破原则破原则风险最风险最小化小化原原则则物业互物业互动原则动原则本

8、项目定位原则本项目定位原则怎样是达到了价值最大化？怎样是达到了价值最大化？=开发定位方向开发定位方向定位原则定位原则促进区域经济促进区域经济促进产业发展促进产业发展提高财政税收提高财政税收解决职工就业解决职工就业开发定位方向开发定位方向定位原则定位原则常规常规产品产品附加值附加值1借势策略借势策略借势政府CRD整体规划；中关村石景山园区规划及政策；整合各种优势资源；适应石景山产业发展关于借势、突破原则关于借势、突破原则附加值附加值1突破策略突破策略突破突破常规化定位、同质化定位，在资源重新整合基础上进行定位创新打造具有特色性、引领性、前瞻性的差异化、集约型、发展型的产业基地开发定位方向开发定位

9、方向定位思路定位思路文化创意产业、数码娱乐产文化创意产业、数码娱乐产业、电子高新技术产业等无业、电子高新技术产业等无论是在全北京还是在石景山论是在全北京还是在石景山均已存在明显的同质化现象，均已存在明显的同质化现象，竞争激烈竞争激烈本项目本项目32万平米大体量、万平米大体量、3.5容容积率，决定其将是一个高密度积率，决定其将是一个高密度产品、将是一个多元化、综合产品、将是一个多元化、综合型产品、适合中小型、发展型、型产品、适合中小型、发展型、服务型企业服务型企业外部因素外部因素内部因素内部因素是闯入红海浴血厮杀是闯入红海浴血厮杀?抑或整合资源、另辟蹊径抑或整合资源、另辟蹊径? 如何整合？开发定

10、位方向开发定位方向定位思路定位思路如何整合？如何定位？如何整合？如何定位？它不是单一的，而是有兼容性的；它不是单一的，而是有兼容性的；它不是杂乱的，而是有明确主题的；它不是杂乱的，而是有明确主题的；它不仅仅是个概念，而是可执行、有号召力的；它不仅仅是个概念，而是可执行、有号召力的；它是文化的、艺术的、创意的它是文化的、艺术的、创意的开发定位方向开发定位方向开发主题定位开发主题定位开发定位主题开发定位主题“设计设计中国园中国园”关键词：文化、时尚、创意、体验、消费关键词：文化、时尚、创意、体验、消费开发定位方向开发定位方向开发主题定位开发主题定位设计设计一个可充分延展的空间！一个可充分延展的空间

11、！建筑设计建筑设计会展设计会展设计工业设计工业设计动漫设计动漫设计软件设计软件设计艺术设计艺术设计室内设计室内设计服装设计服装设计平面设计平面设计时尚设计时尚设计广告设计广告设计活动设计活动设计设计咨询设计咨询开发定位方向开发定位方向开发主题定位开发主题定位以以设计设计为为主题主题与与主线主线，将，将与设计有关的与设计有关的大、中、小型企业、个人工作室大、中、小型企业、个人工作室与设计有关的与设计有关的活动展示、时尚发布、体验消费活动展示、时尚发布、体验消费与设计有关的与设计有关的办公、商业、俱乐部、会所、展厅办公、商业、俱乐部、会所、展厅全部囊括其中全部囊括其中并为这些设计精英们精心打造并为

12、这些设计精英们精心打造专属于他们的专属于他们的“设计师公寓设计师公寓”！ 北京以“设计”主题定位的关联性项目分析开发定位方向开发定位方向设计师广场设计师广场有设计之外在，无设计之内涵有设计之外在，无设计之内涵产品设计的标识性和风格值得借鉴产品设计的标识性和风格值得借鉴 北京以“设计”主题定位的关联性项目分析开发定位方向开发定位方向DPARK（北京时尚设计广场）（北京时尚设计广场）有设计之内涵，招商和活动组织值得借鉴有设计之内涵，招商和活动组织值得借鉴但其定位仅限于服装服饰类时尚设计，较为单一，且以品牌展示为主但其定位仅限于服装服饰类时尚设计，较为单一，且以品牌展示为主 北京以“设计”主题定位的

13、关联性项目分析开发定位方向开发定位方向北京北京“六大时尚之都六大时尚之都”与本项目的内涵和功能与本项目的内涵和功能均有较明显的差异化均有较明显的差异化(均以服装为核心均以服装为核心)，无竞争性，无竞争性u位于丰台区的大红门服装商贸区以贸易贸易为主，u位于朝阳区常营的北京国际时尚中心则重在引进品牌引进品牌，u位于亦庄的英超国际服装研发设计产业园偏重于设计研发设计研发，u位于丰台大红门的百荣世贸三期侧重于时尚发布展示时尚发布展示，u位于怀柔的时尚岛则集合了旅游、购物旅游、购物的元素，u位于丰台西南四环的鹏润国际时尚交易中心调整为服装贸易服装贸易开发定位方向开发定位方向开发主题定位开发主题定位目前目

14、前北京尚无一家以北京尚无一家以“设计设计”为主题为主题发掘并全方位整合发掘并全方位整合所有与所有与“设计设计”相关产业联动的特色化园区相关产业联动的特色化园区目标市场模式选择目标市场模式选择 M1 M2 M3P1 P2 P3M1 M2 M3M1 M2 M3M1 M2 M3M1 M2 M3P1 P2 P3P1 P2 P3P1 P2 P3P1 P2 P3密集单一市场密集单一市场 产品专门化产品专门化 市场专门化市场专门化 全面进入全面进入 选择性专门化选择性专门化 P=产品产品需求需求M=市场市场客群客群开发定位方向开发定位方向开发主题定位开发主题定位开发定位方向开发定位方向功能定位（研发地块）功

15、能定位（研发地块）公寓公寓写字楼写字楼一个设计精英们工作、休息、娱乐的地方一个设计精英们工作、休息、娱乐的地方为以设计为核心竞争力的为以设计为核心竞争力的大中小型公司量身打造的大中小型公司量身打造的大中小型个性化办公空间大中小型个性化办公空间以及相应的商务配套以及相应的商务配套为满足不同目标办公客群为满足不同目标办公客群居住需求而设置的高端人居住需求而设置的高端人才公寓才公寓开发定位方向开发定位方向功能定位功能定位(商业地块商业地块)一个设计精英们一个设计精英们体验体验休闲娱乐、休闲娱乐、享受享受美食美景的地方美食美景的地方一个举行发布、展示、演出，一个举行发布、展示、演出，将创意变成生意将创

16、意变成生意的的地方的的地方一个园区内外一个园区内外活动、交流活动、交流的地方的地方开发定位方向开发定位方向产品定位产品定位(研发地块研发地块)产品定位产品定位说说 明明常规写字楼控制成本、体现规模化、品质化、高性价比、智能化、集群化特色“建筑雕塑建筑雕塑”每一栋都是建筑的艺术，是园区的风景，要体现出艺术气息、文化品味、创意灵感、个性特色，可考虑整栋销售或针对大中型企业进行销售办公类产品办公类产品u受体量、容积率限定，受体量、容积率限定，将以开发具有高性价比的常规型写字楼为主将以开发具有高性价比的常规型写字楼为主；u由于由于“设计设计”其丰富的外延，其客户面积需求较为多元化，需打造多其丰富的外延

17、，其客户面积需求较为多元化，需打造多样化的产品满足多元化的需求；样化的产品满足多元化的需求；u结合结合“设计设计”主题及客户需求，应在控制成本的前提下强化写字楼的主题及客户需求，应在控制成本的前提下强化写字楼的品质感和造型的风格和设计感；品质感和造型的风格和设计感；u需要完善的配套服务（一部分将在商业地块解决）需要完善的配套服务（一部分将在商业地块解决）开发定位方向开发定位方向产品定位产品定位(研发地块研发地块)公寓类产品公寓类产品u 与办公需求相结合，其居住类客群可粗分为与办公需求相结合，其居住类客群可粗分为企业高管及设计企业高管及设计名家名家、设计精英设计精英两大类两大类u 共性需求：共性

18、需求：高宜居度、景观优美、有文化艺术气息高宜居度、景观优美、有文化艺术气息u 针对企业高管及设计名家的需求，其产品定位为：针对企业高管及设计名家的需求，其产品定位为：名仕的低调名仕的低调大面积、高品质、大气沉稳、彰显身份大面积、高品质、大气沉稳、彰显身份u 针对基本为年轻一族的设计精英们的需求，其产品定位为：针对基本为年轻一族的设计精英们的需求，其产品定位为： 艺术的张扬艺术的张扬个性化、创意十足、有张力的品质居所个性化、创意十足、有张力的品质居所商业业态定位可行性关键因素商业业态定位可行性关键因素定位定位商家选址的可能性商家选址的可能性项目的利益项目的利益外部环境外部环境产品设计产品设计符合

19、整体定位符合整体定位满足经济利润满足经济利润开发定位方向开发定位方向业态定位业态定位(商业地块商业地块)百货百货商家选址的可能性商家选址的可能性项目的利益项目的利益外部环境外部环境产品设计产品设计符合整体定位符合整体定位满足经济利润满足经济利润超市超市其他其他卖场卖场市场市场开发定位方向开发定位方向业态定位业态定位(商业地块商业地块)餐饮类餐饮类商家选址的可能性商家选址的可能性项目的利益项目的利益外部环境外部环境产品设计产品设计符合整体定位符合整体定位满足经济利润满足经济利润娱乐类娱乐类购物类购物类街铺街铺展示类展示类开发定位方向开发定位方向业态定位业态定位(商业地块商业地块)配套类配套类街铺

20、街铺开发定位方向开发定位方向业态定位业态定位(商业地块商业地块)因此因此商业的业态定位将以商业的业态定位将以餐饮、娱乐、休闲购物、展示、餐饮、娱乐、休闲购物、展示、交流、以及园区配套交流、以及园区配套为主为主开发定位方向开发定位方向业态定位业态定位(商业地块商业地块)鉴于石景山中高档商业设施的缺失与旺盛的需求，鉴于石景山中高档商业设施的缺失与旺盛的需求，以及园区整体定位的需要以及园区整体定位的需要本项目的档次定位将以本项目的档次定位将以中高档中高档为准为准将以吸引具有将以吸引具有品牌知名度品牌知名度和和品质感品质感的的大中小型知名商家为目标大中小型知名商家为目标开发定位方向开发定位方向业态定位

21、业态定位(商业地块商业地块)中式中式/西式西式各类特色餐饮各类特色餐饮业态定位业态定位品街品街（中西式餐饮、酒吧、咖啡、浓茶、原创设计、品牌展示、便利店等配套）（中西式餐饮、酒吧、咖啡、浓茶、原创设计、品牌展示、便利店等配套）开发定位方向开发定位方向业态定位业态定位(商业地块商业地块)咖啡馆私语飘香 主题酒吧彻夜狂欢 浓茶坊围炉夜话业态定位业态定位品街品街（中西式餐饮、酒吧、咖啡、浓茶、原创设计、品牌展示、便利店等配套）（中西式餐饮、酒吧、咖啡、浓茶、原创设计、品牌展示、便利店等配套） 娃哈哈、麻辣诱惑、陶然居、四川会馆等中高档大型餐饮 浮士德、祖母的厨房、茶马古道、三个贵州人等中式、西式特色

22、餐饮； 星巴克、上岛咖啡、赛客咖啡、四国茶舍、红茶坊、夜色、主题酒吧类休闲简餐及娱乐： 红酒坊、雪茄类奢侈品店、艺术画廊 专业形象设计工作室 设计类作品展示售卖空间 屈臣氏、711等便利店开发定位方向开发定位方向业态定位业态定位(商业地块商业地块) 设计师俱乐部设计师俱乐部突出，集休闲娱乐、运动健身、个性化服务、品味型生活与一体KTV、桑拿洗浴、专业健身服务、SPA、红酒坊、雪茄吧、定期与不定期的活动开发定位方向开发定位方向业态定位业态定位(商业地块商业地块)开发定位方向开发定位方向业态定位业态定位(商业地块商业地块)大型集中式商业不宜开发大型集中式商业不宜开发因此，商业将以开发以独立店铺为主

23、的商业街形态因此，商业将以开发以独立店铺为主的商业街形态由于商业街建筑形态的特点由于商业街建筑形态的特点（以两层为主、局部三层，进深面积比例、单店面积要求）（以两层为主、局部三层，进深面积比例、单店面积要求）纯商业所消化的面积翰约纯商业所消化的面积翰约3万平米，极其有限万平米，极其有限将有将有9万左右的商业面积必须定位为其他业态万左右的商业面积必须定位为其他业态如何定位？如何定位？这也将是一个值得思考的问题。这也将是一个值得思考的问题。 剩余商业面积可定位方向研判剩余商业面积可定位方向研判开发定位方向开发定位方向业态定位业态定位(商业地块商业地块)研判可行性的几个重要因素研判可行性的几个重要因

24、素（1）应是符合用地性质、支持地方经济发展的）应是符合用地性质、支持地方经济发展的（2）应是有市场需求和市场竞争力的）应是有市场需求和市场竞争力的（3）应是对开发公司的资金不构成威胁的（不自持）应是对开发公司的资金不构成威胁的（不自持）（4）与研发地块的产品开发形成错位开发的）与研发地块的产品开发形成错位开发的业态业态可行性分析可行性分析结论结论商业商务类酒店有需求，但销售难度大，周期长，可能需自持，对开发商资金要求高常规写字楼将与研发地块的产品形成同质化，体量过大，市场消化时间过长个性化办公SOHO系产品和LOFT办公产品，有一定市场需求和空间，利于销售居住类不符合用地性质，与商业混杂，不宜

25、居剩余商业面积可开发的两个方向剩余商业面积可开发的两个方向方向一：全部开发个性化小面积办公产品方向一：全部开发个性化小面积办公产品（适用于资金较紧的开发企业）（适用于资金较紧的开发企业）方向二：个性化小面积办公产品与酒店类产品的复合方向二：个性化小面积办公产品与酒店类产品的复合（适用于资金较为充裕的开发企业）（适用于资金较为充裕的开发企业）开发定位方向开发定位方向业态定位业态定位(商业地块商业地块) 开发公司概况开发公司概况 西井地块定位思路公司概况西井地块定位思路公司概况 西井地块规划设计方向研判西井地块规划设计方向研判 西井地块开发思路及规划设计方案西井地块开发思路及规划设计方案 西井地块

26、经济测算西井地块经济测算提纲提纲地块规划情况地块编号地块编号地性地性占地面积占地面积调整前调整前1606-0281606-028研发6.87公顷(103.05亩）H=45 V=3.020.61万m21606-0341606-034商业3.02公顷(45.30亩）H=45 V=4.012.08万m2合合 计计9.89公顷（148.35亩）32.69万m2项目认识与理解项目认识与理解项目本体项目本体规划设计建议规划设计建议地块价值分析地块价值分析路况、展示性、可达性均非常好，是整个项目中商业价值最高的区域，宜于开发商业以及体现项目标志性特色建筑北望西山，南面园区内部景观，安静宜人，是本项目最宜居的

27、区域，宜于开发居住类产品交通便利、地块方正、有一定规模效应，能与商业和公寓良好互动，宜于开发实用性与特色化兼顾的高性价比的办公类产品地块价值与规划布局思路地块价值与规划布局思路布局思路布局思路 将高价值、高收益的商业物业布置于高价值地段，以获取最大利润； 将能形成地标性建筑的物业布置于最佳昭示性区域； 根据不同的物业类型对地段的不同需求进行布局 权衡业态选址要求、道路、交通、建筑密度等多种因素进行布局规划设计建议规划设计建议研发地块规划建议研发地块规划建议名家名家组团组团规划布局示意规划布局示意设计大厦设计大厦设计大厦设计大厦两地块之间增加道路设置地块中设置小区内部道路，进行组团分割精英精英组

28、团组团 “建筑雕塑建筑雕塑”产品示意产品示意规划设计建议规划设计建议研发地块规划建议研发地块规划建议充分体现设计精髓充分体现设计精髓底部展示、上层办公底部展示、上层办公 “建筑雕塑建筑雕塑”产品示意产品示意规划设计建议规划设计建议研发地块规划建议研发地块规划建议规划设计建议规划设计建议商业地块规划建议商业地块规划建议规划布局示意规划布局示意名家名家组团组团精英精英组团组团设计大厦设计大厦设计大厦设计大厦商业地块分析：商业地块分析：n地块方正，面宽约地块方正，面宽约280米，米，进深约进深约100米米n沿街展示性、可达性俱佳沿街展示性、可达性俱佳n通过道种规划调整，可使通过道种规划调整，可使商业

29、地块四面临街，进一商业地块四面临街，进一步提升商业价值步提升商业价值n地块进深很大，考虑地块进深很大，考虑到商业的功能定位、业到商业的功能定位、业态定位、客群需求，面态定位、客群需求，面积需求，建议设置为围积需求，建议设置为围合式商业街形态合式商业街形态规划设计建议规划设计建议商业地块规划建议商业地块规划建议规划布局示意规划布局示意名家名家组团组团精英精英组团组团设计大厦设计大厦设计大厦设计大厦各区域规划功能：各区域规划功能：n围合式商业街：以餐饮、围合式商业街：以餐饮、娱乐、商务交流等为主，娱乐、商务交流等为主，辅以品牌展示、生活配套辅以品牌展示、生活配套n交流区：商业街店铺空间交流区：商业

30、街店铺空间的外部延续，满足人们交的外部延续，满足人们交流的欲望，形成浓烈的商流的欲望，形成浓烈的商业气氛，成为商业的一大业气氛，成为商业的一大亮点亮点n展示区：定期或不定期地展示区：定期或不定期地进行品牌发布、走秀表演、进行品牌发布、走秀表演、设计展出等活动设计展出等活动展示展示区区交流区景观景观小品小品景观景观小品小品展示区 商业规划效果示意现代风格的商业立面：规划设计建议规划设计建议商业地块规划建议商业地块规划建议 商业规划效果示意围合式商业街中营业区的拓展：规划设计建议规划设计建议商业地块规划建议商业地块规划建议规划设计建议规划设计建议商业地块规划建议商业地块规划建议规划布局示意规划布局

31、示意名家名家组团组团精英精英组团组团设计大厦设计大厦设计大厦设计大厦展示展示区区个性化办公产品的个性化办公产品的建筑设计要求：建筑设计要求：u明显的标识性u张扬的个性u时尚的气质u设计感与实用性兼备规划设计建议规划设计建议整体业态配比建议整体业态配比建议地块地块业态业态面积面积比例比例合计合计商业地块商业地块商业街商业街30800平米左右平米左右9%120800平平米左右米左右个性化办公个性化办公90000平米左右平米左右28%研发地块研发地块常规写字楼常规写字楼90000平米左右平米左右28%126100平平米左右米左右建筑雕塑建筑雕塑36100平米左右平米左右11%名家组团名家组团4000

32、0平米左右平米左右12%80000平米平米左右左右精英组团精英组团40000平米左右平米左右12%合计：开发建筑面积合计：开发建筑面积326900平方米平方米 开发公司概况开发公司概况 西井地块定位思路公司概况西井地块定位思路公司概况 西井地块规划设计方向研判西井地块规划设计方向研判 西井地块开发思路及规划设计方案西井地块开发思路及规划设计方案 西井地块经济测算西井地块经济测算提纲提纲西井地块规划设计方案展示建设方案效果展示建设方案效果展示西井地块规划设计方案展示建设方案说明建设方案说明西井地块规划设计方案展示建设方案说明建设方案说明 开发公司概况开发公司概况 西井地块定位思路公司概况西井地块

33、定位思路公司概况 西井地块规划设计方向研判西井地块规划设计方向研判 西井地块开发思路及规划设计方案西井地块开发思路及规划设计方案 西井地块经济测算西井地块经济测算提纲提纲西井地块经济测算西井地块经济测算总成本核算总成本核算序号序号项目名称项目名称金额（元）金额（元）单位成本（元单位成本（元/平米）平米）一土地成本土地成本6230700002100.0 二前期开发费前期开发费59340000200.0 三红线内市政配套及公建配套费红线内市政配套及公建配套费11868000400.0 五房屋开发费房屋开发费13625213004592.3 六绿化建设费绿化建设费2373600080.0 七管理费管

34、理费52013382.5175.3 八不可预见费不可预见费195603894.6659.3 九财务费用财务费用29880000100.7 十总建设成本总建设成本23580325777947.5 十一营销费用营销费用74175000250.0 十二建设总投资建设总投资24322075778197.5 十三销售税金销售税金163185000550.0 西井地块经济测算西井地块经济测算总收益分析总收益分析经济指标经济指标单位数值（元/平米）项目总金额（万元）销售收入销售收入10000296700.00 直接成本直接成本7947.5235803.3总投资总投资8197.5243220.7税前利润税前利

35、润1252.523217.21 销售净利率销售净利率8.39%总投资回报率总投资回报率10.24%销售毛利率销售毛利率12.52%保本销售率（可售）保本销售率（可售）86.75%保本售价保本售价8747.5元/平米西井地块经济测算西井地块经济测算 科技园区西井地块项目占地近10公顷，总建筑面积超过30万平米，是北京实兴腾飞置业发展公司结合石景山区CRD之休闲娱乐的战略发展定位，倾全力打造的集科研、办公、公寓、商业等多个业态为一体的大型综合建筑群。 公司将在西井西井项目投入约共24.3亿元，将实现销售收入约29.7亿元，总投资回报率约为10.24%，符合科技园区发展的微利开发原则和立足未来的长远发展目标。 感谢各位领导的关注和支持！