零售地产行业研究报告

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1、机密零售地产行业研究报告零售地产行业研究报告2006年8月14日初稿2006年8月23日第4次讨论稿零售地产研究2006-08-14-ZJS2外部影响因素外部影响因素企业行为企业行为C绩效模式绩效模式P行业结构行业结构S受国内零售业开放政策影响，零售地产起步很晚。直至近8年来，随着零售业态不断进化和零售业不断发展，自1999年起零售地产迅速增长；2003年至今，受地产热潮影响，零售地产增速大大超过零售业增速，在2004年国家宏观调控后才开始回落，但仍增长率仍高于零售业增长率；预期未来15年内中国零售地产仍维持较高增长率；零售地产在一线城市如上海渐达饱和，北京仍有较大发展空间；而未来零售地产的将

2、在二线城市获得较大增长；2004年至今的宏观调控使原住宅地产商纷纷转入高利润的零售地产；WTO对外资放宽限度，境外资金、外资地产商进入中国，商业地产是其竞争优势明显的领域之一；经济发展使机构投资者、个人投资者有较多资金投资于能增值保值的商业地产市场集中度低，大多数国内企业仍在商业地产摸索阶段，没有绝对领先的企业；投资主体呈现多元化：原住宅地产商、实力较强的零售商、机构投资者与个人投资者；产业模式过去受资金情况的影响，为快速回笼资金以开发后出售为主， 但已经证明该模式长期效益很差；目前主流模式是“开发持有经营”，即便分割出售物业，也多以返租方式替投资者创造整体规划经营的环境，这种模式的获利较为稳

3、定和丰厚，同时风险水平也较低；持有黄金地段的高品质商业物业可获得稳定丰厚的收益和较小的风险，是持有经营目标的首选；零售地产开发后持有的关键成功因素：专业的定位、自有资金和融资能力、后期经营管理能力等零售地产开发后持有的有显性收益和隐性收益；显形收益主要指营业收益，一般年回报率可达8%-10%，甚至更高；隐性收益包含随着经济高速增长，长期看持有零售物业能带来额外增值收益；另外从国际经验看，中国人民币有升值空间，中国物业也有很大升值空间零售业从对外初步开放到完全开放、经济高速增长、人口数量持续上升和城市化进程、人口老龄化等将刺激零售业态的增长和业态进化，进而影响零售地产发展住宅房地产过热引起国家2

4、004年通过土地、税收、金融等方面对房地产业宏观调控，零售地产也受波及全国零售地产行业整体看法综述全国零售地产行业整体看法综述零售地产研究2006-08-14-ZJS3外部环境分析方法论外部环境分析方法论外部环境分析结构 产业链及行业全景图 产品结构、分类及特点说明 外部影响因素说明 行业的发展历史 行业的市场规模 行业未来的发展趋势，增长速度 行业的市场集中度 业务的主要竞争对手 行业的KSF总结 行业获利空间现状 行业获利空间未来趋势背景说明市场空间获利空间竞争格局零售地产研究2006-08-14-ZJS4主要资料来源清单主要资料来源清单资料名称资料名称资料来源资料来源时间时间备注备注20

5、05-2006年中国商业地产分析及投资咨询报告中国投资咨询网20052006付费报告商业新闻、资讯中国资讯行20042006付费数据库地产顾问分析报告伟业咨询、高力国际 、成业行房地产投资顾问、美格行商业地产、行远顾问、北京超然不动产营销机构20042006券商分析报告中信证券，国泰君安2005零售业统计年鉴N/A2005中国统计年鉴国家统计局20012005零售地产研究2006-08-14-ZJS5分析背景说明分析背景说明业务现状业务现状 围绕金融街中心区，华融下属金融街开发公司规划建设了四季商城四季商城大型百货业地产项目，预计2006年将完成建设工作并投入运营。华融及金融街控股也也通过此项

6、目试水零售地产开发及持有/运营领域（初期通过委托仲量联行招商经营）。本章目标本章目标零售地产开发及持有经营是公司比较陌生的领域，未来是否应成为公司长期战略性业务？未来市场、竞争、获利的关键点在哪里？ 从产业链角度分析零售地产价值链各环节目前的状况和未来趋势，发现市场竞争获利的关键点 通过对全国、北京零售地产项目发展情况和趋势进行研究，对中长期价值进行判断 研究行业内企业在零售地产开发、运营和跨区域发展中的典型模式 针对开发和持有经营两种模式的优点、难点和需要具备什么条件进行研究，从而判断华融在能力具备方面的问题，并提出如何选择，如何获取和培养这些能力的建议注：本报告中所提及注：本报告中所提及“

7、零售地产零售地产”主要指百货店、购物中心等商场类零售地产主要指百货店、购物中心等商场类零售地产零售地产研究2006-08-14-ZJS6分析背景说明分析背景说明分析成果分析成果管理工具管理工具与其他报与其他报告的关系告的关系 目前中国零售地产发展状况、趋势及特点 行业整体结构及行业发展的关键驱动因素，总体市场规模、变化趋势 行业整体的竞争格局，包括市场集中度、行业关键成功要素的总结 行业内一些标杆企业战略举措进行总结分析，发现其业务调整的动因、主要措施 行业短期及未来获利空间的总结分析产业链分析财务分析相关性分析对标分析本报告属于华融及金融街控股战略咨询行业分析的一个组成部分，为公司业务组合及

8、业务单元竞争策略提供基础性数据分析 全面审视全国零售地产的整体发展特点 详细分析北京零售地产的发展状况和竞争环境分析方法分析方法零售地产研究2006-08-14-ZJS71999年以后我国才形成真正意义的零售地产，从年以后我国才形成真正意义的零售地产，从产业链上看受下游零售行业影响巨大产业链上看受下游零售行业影响巨大商业物业开商业物业开发发地产开发地产开发持有持有(投资者投资者)商业经营商业经营(经营者经营者)1234客户客户产业链产业链一级开发一级开发参与者：参与者：历史上，物业历史上，物业开发和持有由开发和持有由零售企业兼任零售企业兼任(99年以前年以前)现阶段，物业现阶段，物业开发和持有

9、与开发和持有与零售企业分工零售企业分工(99年以后年以后)开发商开发商物业持有物业持有(投资者投资者)零售企业零售企业(经营者经营者)消费者消费者规划设计规划设计建筑施工建筑施工供货企业供货企业一级开发一级开发开发商开发商零售企业零售企业(经营者经营者)消费者消费者规划设计规划设计建筑施工建筑施工供货企业供货企业政府政府华融所在位置物业持有物业持有(投资者投资者)零售地产研究2006-08-14-ZJS8本质上，零售业是零售地产的需求方，房产业是零本质上，零售业是零售地产的需求方，房产业是零售产的供给方售产的供给方房产开发房产开发/持有持有地产开发地产开发零售商零售商123消费消费者者零售业是

10、零售地产的需求方房产业是零售地产的供给方零售地产研究2006-08-14-ZJS9零售地产的典型分类零售地产的典型分类按业态形式说明按业态形式说明分类分类备注备注百货店在一个建筑物内，经营若干大类商品，实行统一管理，分区销售，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态超市开架售货，集中收款，满足社区消费者日常生活需要的零售业态。根据商品结构的不同，可以分为食品超市和综合超市大型超市实际营业面积6000平方米以上，品种齐全，能满足顾客“一站式”购物的零售业态。据商品结构可分为以经营食品为主的大型超市和以经营日用品为主的大型超市购物中心Shopping Mall是多种零售店铺、服务设施集中在由企业

11、有计划的开发、管理、运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。其中分为：社区购物中心：在城市的区域商业中心建立，面积在5万平方米以内市区购物中心：在城市的商业中心建立的，面积在10万平方米以内城郊购物中心：在城市的郊区建立的，面积在10万平方米以上专业店以专门经营某一大类商品为主的零售业态。例如办公用品专业店、玩具专业店、家电专业店、药品专业店、服饰店等便利店满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态其他零售地产业态食杂店、折扣店、仓储会员店、家居建材商店、专卖店、厂家直销中心零售地产按照承载的零售业态划分为12种资料来源：零售业态分类（GB/T181062004）体量较

12、大的零售业态，为零售地产主体零售地产研究2006-08-14-ZJS10目录目录零售地产整体发展现状及特点北京零售地产发展现状与趋势零售地产研究2006-08-14-ZJS11分别展开说明分别展开说明宏观影响因素宏观影响因素零售业（需求）零售业（需求）零售地产零售地产 我国零售业整体保持持续快速增长，年平均增长率达10以上，自2005年起将进入第三次消费高峰 零售业态创新加速，不同的业态会有不同的发展速度 区域发展不平衡，经济发达、人口规模大的城市零售业发展迅速 行业集中度快速提高政策管制放松1992年零售业初步对外资开放，1999年起深度开放，2005年全面开放经济影响因素中国经济近年来继续

13、保持9以上的增长速度2004年我国人均GDP达1000美元以上，进入大发展阶段人口影响因素人口持续增长，预计2030年达人口高峰16亿人人口结构老龄化、垂直化，人均消费水平将显著提升，消费偏好将发生重大变化城市化带来人口向城市集中1999年伴随零售业的深度市场化，真正意义的零售地产开始形成 零售地产受宏观调控、零售业发展及城市规划三重因素影响，有特殊的发展特点1999年以来，我国固定资产投资，特别是房地产投资过快增长引发经济过热增长担心，2005年国家加大宏观调控力度，影响零售地产投资增速下滑零售行业发展有力支撑零售地产发展，零售行业区域不平衡、业态创新加速带来众多零售地产机会零售地产属于不动

14、产，特别百货业等高度依赖城市商业圈，土地资源的稀缺性影响零售地产发展地产业（供给）地产业（供给） 地产业遭遇宏观调控，住宅地产受阻，原住宅地产商纷纷转进高利润的商业地产 WTO对外资放宽限度，境外资金、外资地产商进入中国，商业地产是其竞争优势明显的领域之一 经济发展使机构投资者、个人投资者有较多资金投资于能增值保值的商业地产零售地产研究2006-08-14-ZJS12国内零售业的发展经历了国内零售业的发展经历了4个阶段，但前两个阶段个阶段，但前两个阶段一直受到政策保护，到了第三个阶段才开始和世界一直受到政策保护，到了第三个阶段才开始和世界零售业的发展接轨零售业的发展接轨深度开放阶段深度开放阶段

15、（1999年年2004年底）年底）初级开放阶段初级开放阶段（1992.71998年底）年底）政策保护阶段政策保护阶段（1992年以前）年以前）业态业态发展发展特征特征 百货商场的兴起和鼎盛时期 百货商店处于长期垄断地位 百货商场的食品、饮料、日用品和烟酒销售被连锁超市替代 便利店、大综超、仓储商店等业态随着外资进入而开始兴起 一些品类的专业店开始出现 连锁超市超过百货商店占据零售业第一位置 百货商店由于其他业态的竞争进入衰退期 便利店、专业店、大综超等业态发展迅速 购物中心业态出现并在部分地区迅速发展零售零售业开业开放程放程度度 完全的政策保护，不允许国内非商业系统的企业以及外资进入 国务院发

16、布了关于商业零售领域利用外资问题的批复，允许北京、上海、天津、广州、大连、青岛等6个城市和5个经济特区试办中外合资或合作商业企业 中方必须控股51%以上 企业不得经营批发业务，进口商品比例也不得超过30% 零售业进一步开放，零售领域开放地域扩大到所有省会城市和计划单列市 外商允许进入直辖市的批发环节 连锁商业允许外方控股资料来源：国务院关于商业零售领域利用外资问题的批复，远卓分析 整体零售业持续高速增长 便利店、专业店、超市持续高速扩张 百货店发展缓慢 城际购物中心继续迅速发展 中国零售业对外资完全开放完全开放阶段完全开放阶段（2004年底至今）年底至今）零售地产研究2006-08-14-ZJ

17、S13伴随着中国经济的持续高速增长，逐步对外开放的伴随着中国经济的持续高速增长，逐步对外开放的零售业也迅猛增长零售业也迅猛增长 1992年以后，中国经济保持了稳定的发展，在良好的宏观环境下，中国零售业也保持了略低于GDP的增长速度 1998年以后对零售业的进一步开放，使国内零售业有了更进一步的发展（保持远高于GDP的复合增长率，特别是2002年以来，商业发展进一步提速） 根据发达国家发展经验，人均GDP超过1000美元后国民消费将进入快速发展的新台阶。中国在2003年时达此标准，这是中国零售业的快速发展的开始1992-2005中国中国GDP增长增长1990-2005中国人均中国人均GDP变化变

18、化单位：美元人民币CAGR=12.73%CAGR=9.76%单位：亿人民币资料来源：国家统计局 零售地产研究2006-08-14-ZJS14人口持续增长和城市化进程将持续扩大零售市场，人口持续增长和城市化进程将持续扩大零售市场，而人口结构老龄化、垂直化将引发消费偏好的重大而人口结构老龄化、垂直化将引发消费偏好的重大变化变化1990-2033年中国人口增长趋势图年中国人口增长趋势图资料来源：国家统计局，中国人口网 单位：亿 据人口普查资料预测，届时人口年龄结构将呈现两个特点： 垂直化：060岁的人口分布比较均匀齐整， 老龄化：年龄60岁左右的老年人口数量达最高峰 相应地消费结构也会变化，老年人口

19、的零售市场将大增 人口持续增长，带来可观的零售市场容量 人口持续增长，预计2033年达人口高峰16亿人 随着国家城市化进程加快，每年有约1人口（1300万人）从农村进入城镇。城市化后原农村居民加入城镇职业，消费习惯改变，零售市场相应增加2000年年-2025年中国人口年龄结构变化比较图年中国人口年龄结构变化比较图%82640%0624801030406070年龄2000年女6.1亿男6.5亿2025年年龄0%08264%062487060403010男7.4亿女7.2亿预测值零售地产研究2006-08-14-ZJS15零售业现在正处高速增长时期，业态进化加速，行零售业现在正处高速增长时期，业态

20、进化加速，行业集中度快速提高，在经济发达的大城市发展尤其业集中度快速提高，在经济发达的大城市发展尤其迅速迅速1234我国零售业整体保持持续我国零售业整体保持持续快速增长快速增长 自1991年至2005年，零售业年平均增长率达16 自2005年起进入第三次消费高峰零售业对外资完全开零售业对外资完全开放促使国内零售业态放促使国内零售业态进化加速，传统零售进化加速，传统零售业态与新兴零售业态业态与新兴零售业态有不同的发展速度有不同的发展速度 标准超市、大型综合超市、专业店、便利店快速增长 作为传统的主要零售业态百货商店增长缓慢 购物中心兴起零售业区域发展不平衡零售业区域发展不平衡 在经济发达、人口规

21、模大的城市零售业发展迅速行业集中度快速提高行业集中度快速提高 零售业对规模经济的内生需求促进集中度上升 商务部500亿贷款支持零售“国家队” 2003年欧洲前10名零售商占欧洲零售市场近33%份额，而2004年中国连锁百强市场份额不到10，可知中国零售业市场集中度还有很大的提升空间零售行业的四零售行业的四大特点大特点资料来源：远卓分析零售地产研究2006-08-14-ZJS16零售业繁荣发展及专业化分工进一步加剧，促进国零售业繁荣发展及专业化分工进一步加剧，促进国内零售地产开发、持有与零售商的分离，成为相对内零售地产开发、持有与零售商的分离，成为相对独立的行业独立的行业零售地产开发和持有与商业

22、零售经营一体化阶段 商业企业通过投资方式，购买符合要求的土地，建设商业物业，自己持有物业并开展商品批发零售业务 零售市场高速发展，新经营业态不断涌现 为进一步加强专业化发展，部分商业企业通过租赁获取物业资源，降低物业持有带来的资金沉淀，加速规模化扩张速度，抢占市场先机分化分化商品零售经营2005年一季度全国商业零售总额同比增长13.72005年上半年全国零售地产投资增长率达21.2 部分专业基金（机构投资者）或房地产公司或者持有黄金区位的商业物业，通过租赁的方式获取稳定收益，分享商业行业爆发成长带来的利益零售地产持有 国家对土地供应的市场化以及房地产行业的专业化发展，促进零售地产开发专业化趋势

23、零售地产开发资料来源：远卓分析零售地产研究2006-08-14-ZJS17国内零售地产的发展历程经历了四个阶段国内零售地产的发展历程经历了四个阶段商业街里的商铺商厦里的商铺百货店和临建改建商铺各大城市开始建设商业街和步行街 除了依靠开发商的实力和物业所处的地理位置等优势外，营销策划开始显示出强大威力； 大部分商业地产是没有产权的临建商铺或由改建的商铺 一般由一个商业机构总揽承包，再隔成多个小商铺招租经营，市场以“住宅+商铺”为主，商住混合一体 商铺是住宅的副产品，从属于住宅项目，纯商业项目少 商厦在城市中心区域诞生，零售地产发展与住宅并驾齐驱 商厦里的商铺有独立清晰的产权，商铺以房产销售为主，

24、引发出投资商铺的营销概念，投资商铺可以由买家自主经营，也可以出租给商家谋利 购物中心的商铺 开发商对商业地产的操作模式己有较成熟的把握，开发水平在商铺规划、内部格局、营销理念、经营管理等方面都有长足的进步 购物中心和CBD的建设热潮90年代中期开始，大型超市和卖场兴起90年代中期以前，以百货业为主体资料来源：价值中国零售地产研究2006-08-14-ZJS18在需求上，经济发展和零售业发展是零售地产业的在需求上，经济发展和零售业发展是零售地产业的有效推动力，零售业对外开放、有效推动力，零售业对外开放、WTO对外资准入对外资准入程度的深度开放也影响着零售地产业的发展程度的深度开放也影响着零售地产

25、业的发展l从需求看对外开对外开放放 经济发展和零售业发展推动零售地产业需求的发展 零售业完全对外开放，推动外资零售商大举进军中国，目前是其在全国紧密布局阶段，促进了对零售地产的需求的增长银行紧缩银根导致内地楼市资金短缺，外资乘虚而入 外资投资基金加快其在北京商业地产、高档住宅的投资 在外资投资基金投入中国房地产的热钱中，50%投入北京，43%投入上海 资料来源：远卓分析经济及经济及零售业零售业发展发展零售地产研究2006-08-14-ZJS19在供给上，零售商、原住宅地产商、外资地产商和在供给上，零售商、原住宅地产商、外资地产商和外资投资者是现阶段零售地产投资和开发的主体外资投资者是现阶段零售

26、地产投资和开发的主体l从供给看资料来源：远卓分析政府宏政府宏观调控观调控对外开对外开放放 部分房地产商通过住宅房产完成初期积累后，转入利润更丰厚的零售地产业 随着国家对房地产业的宏观调控使住宅地产开发受阻，更多的原住宅地产商纷纷转进零售地产和其他商业地产 对外开放进程加快和WTO开放进程加快：零售地产等商业地产是其竞争优势明显的领域之一随着经济发展及零售业发展： 零售商逐渐退出兼做零售地产开发的角色，仅部分仍延续零售地产开发经济及经济及零售业零售业发展发展万达、SOHO中国、华远、上海绿地、珠江投资、富力地产、复地集团、顺驰、河南建业等外商地产商：长实、和黄；嘉里等零售地产商代表零售地产商主体

27、类型国美零售地产研究2006-08-14-ZJS20伴随国家经济和零售业的持续发展，零售地产供应伴随国家经济和零售业的持续发展，零售地产供应总量近年来持续快速增长总量近年来持续快速增长零售地产完成投资额零售地产新开工房屋面积单位：万平方米单位：亿元零售地产总量规模近年持续增长 零售地产完成投资额以年增长21.3快速增长 零售地产新开工房屋面积以年增长21.3快速增长 零售地产实际销售额以年增长30.0快速增长零售地产实际销售额单位：亿元资料来源：中国统计年鉴2005，国家统计局 零售地产研究2006-08-14-ZJS21零售地产供给一方面随零售业增长而增长，另一方零售地产供给一方面随零售业增

28、长而增长，另一方面又与地产业发展紧密相关面又与地产业发展紧密相关 1992年初步开放以来，中国零售业增长节奏与GDP增长节奏基本吻合，相关度在0.83左右 1999年以来，零售地产零售地产涨跌情况与零售业涨跌基本保持一致，但维持在更高的增长水平，特别是2003年开始其涨跌受地产业影响更大GDP、零售业、零售地产、房地产投资完成额增长率比较图、零售业、零售地产、房地产投资完成额增长率比较图 零售地产的增长节奏与同年房地产发展情况紧密吻合，但波动幅度更大 2003年、2004年全国零售地产投资增速一度达37%、35%，远高于全国房地产投资增速；受政府针对房地产的宏观调控政策影响，2005年零售地产

29、增长率下跌至16%资料来源：中国统计年鉴2005，国家统计局 *附注：由于国家统计局于2005年对包含社会零售消费总额在内的历史数据做过修正，零售业增长率19922001年是根据修正前数据计算的增长率零售地产研究2006-08-14-ZJS22根据估算，未来根据估算，未来15年是中国零售地产增长最快的年是中国零售地产增长最快的阶，阶，2020年过后零售地产将增长缓慢年过后零售地产将增长缓慢 未来15年是中国零售地产增长最快的阶段，粗略估算复合增长率可达16.5% 20202050年中国零售地产将持续增长，但增长幅度比较慢，维持在3.1%左右 2050年以后中国零售地产将达到供需平衡点，增长极少

30、单位：亿平方米零售地产发展粗略估算图资料来源：远卓分析，中国人口网，国家统计局研究所的中国全面小康科学指标体系（计划2007年出台）推算基础推算基础 1997年2005年零售地产完成投资额的总面积仅0.86亿平方米。由于1997年以前中国零售地产发展落后缓慢，而1997年至今零售地产高速增长，推测该阶段新增的零售地产面积（0.87亿平方米）构成中国零售地产总面积的绝大部分，故以此数粗略估算截止2005年全国零售地产总面积 2020年，中国人口将达14.6亿；另根据中国全面小康的规划，到2020年人均GDP必须达到2500美元；按照国际惯例，一个城市正常零售地产容量为人均0.5-1平方米。保守起

31、见取人均零售地产0.5平方米，可估算：2020年全国零售地产规模将达 14.6亿*0.57.3亿平方米 中国人口在2033年达到15亿峰值，保守估计2050年维持15亿人口；另外，国家规划2050年达到中等发达国家水平，而目前，世界上发达的欧美等国人均零售地产面积为1.2平方米，因此可推算：2050年全国零售地产规模将达： 15亿*1.2 18亿平方米零售地产研究2006-08-14-ZJS23零售地产的市场规模及供需结构零售地产的市场规模及供需结构受零售业的区域发受零售业的区域发展、零售业态进化及城市规划多重因素影响展、零售业态进化及城市规划多重因素影响零售业的零售业的区域发展区域发展零售业

32、态零售业态进化进化城市规划城市规划123零售地产研究2006-08-14-ZJS24目前一线城市中上海的零售地产需求已近饱和，未目前一线城市中上海的零售地产需求已近饱和，未来第一阶梯与第二阶梯领先的地区正迎来零售地产来第一阶梯与第二阶梯领先的地区正迎来零售地产高速增长的时机高速增长的时机全国各省的全国各省的2005 年人均年人均GDP千美元/ 人（大型及标准）超市高速增长区域（大型及标准）超市高速增长区域百货获得高速增长的区域百货获得高速增长的区域资料来源：中国统计年鉴，远卓分析第一阶梯第二阶梯第三阶梯 第一阶梯已经进入（大型及标准）超市高速增长阶段 第二阶梯正经历百货获得高速增长的阶段 第三

33、阶梯正经历百货发展早期阶段123零售地产研究2006-08-14-ZJS25零售业对外资完全开放促使国内零售业态进化加速，零售业对外资完全开放促使国内零售业态进化加速，传统零售业态与新兴零售业态有不同发展速度传统零售业态与新兴零售业态有不同发展速度传统零售业态进入成熟或衰退阶段，百货店失去了主导市场的地位新兴业态如便利店、专业店、超级市场稳步发展一站式购物需求专业化导购需求需求消费者需要大型单一品类零售场所，以便一次性购齐所需的产品家电、手机等品种品牌繁多的产品需专业人员指导下购买一站式购物需求和专业化导购需求蓬勃发展资料来源：零售业统计年报2005中国零售业态组成 超市、专业店成为连锁零售发

34、展的主要业态 体量大的零售地产将以超市、专业店为主 百货店维持稳定状态单位：亿元123中国零售中国零售各各业态业态生命周期生命周期销售额阶段导入期成长期成熟期衰退期网上销售、便利店、建材及家具连锁食杂标准超市、传统家电零售商区域性单体百货、中小型社区百货、市场经营家电及消费电子连锁、大综超、连锁时尚百货、购物中心零售地产研究2006-08-14-ZJS26百货商店的市场份额被各种新兴业态所侵蚀，面对百货商店的市场份额被各种新兴业态所侵蚀，面对着激烈的竞争局面和经营空间被压缩的威胁，百货着激烈的竞争局面和经营空间被压缩的威胁，百货商店有三种发展的趋势商店有三种发展的趋势发展趋势发展趋势举例举例购

35、物中心主力店购物中心主力店主题百货店主题百货店重新定位重新定位 上海的汇民百货改旗易帜为婚礼时尚主题百货，为新人提供婚纱摄影、美容美发、婚宴、男女礼服、喜糖喜帖等“一条龙”服务 太平洋不断调整商品结构和品牌，更好的定位于时尚女性消费者 昆明市柏联广场的百盛，作为主力店吸引人群，借助购物中心提供的多元化和综合服务获得组合优势资料来源：远卓分析123中国零售业态组成单位：亿元零售地产研究2006-08-14-ZJS27购物中心作为一种新兴的业态在我国崛起的速度很购物中心作为一种新兴的业态在我国崛起的速度很快，在一些经济发达地区迅速饱和，二、三级地区快，在一些经济发达地区迅速饱和，二、三级地区的发展

36、则相对较缓的发展则相对较缓资料来源：国际商报， 远卓整理，中国购物中心发展报告 购物中心一站式休闲购物消费的方式受到消费者的欢迎，导致零售商和房地产开发商趋之若骛 到2003年，北京、上海、大连、广州、深圳等一些商业发达城市相继涌现出了300家以上的现代化购物中心 据商务部调查，20042005年北京、上海在建和拟建的大型购物中心建筑面积在100万平方米以上；深圳已建成和在建的购物中心面积有100万平方米左右；武汉、成都、杭州等中型城市商业地产也风头正劲 123*注：在国外Shopping Mall就是购物中心，国内通常规模在10万平米以上的大型购物中心称之为Shopping Mall，规模1

37、0万平米以下的称为购物中心开展Shopping Mall 对经济指标要求很高，国外人均GDP达到10000美元以上，国内购物中心多在北京、上海和广州等经济发达城市兴起并发展迅速零售地产研究2006-08-14-ZJS28在激烈的竞争中，不同业态的零售商根据自己经营在激烈的竞争中，不同业态的零售商根据自己经营商品类别的特点，采取相应的措施取得竞争优势，商品类别的特点，采取相应的措施取得竞争优势，获得市场份额获得市场份额日常消费品日常消费品时尚消费品时尚消费品耐用消费品耐用消费品零售业态零售业态竞争方式竞争方式措施措施超市大型综合超市仓储商店便利店专业店专卖店百货商店专卖店折扣店购物中心商品领先业

38、态领先成本领先成本领先错位竞争，商圈共荣错位竞争，商圈共荣差异化定位差异化定位异地扩张异地扩张综合业态经营综合业态经营全国连锁全国连锁现代物流管理现代物流管理 对于经营日常消费品的零售商的主要获得市场份额和竞争优势的方式和耐用消费品很类似代表业态代表业态百货商店百货商店购物中心家电专业店家电专业店超市大型综合超市123资料来源：远卓分析零售地产研究2006-08-14-ZJS29对比国际惯例，大综超为目前中国大量二三线城市对比国际惯例，大综超为目前中国大量二三线城市的零售地产主导业态的零售地产主导业态资料来源：中信证券2005年分析报告对比国际惯例中国城市零售地产2005年所处的发展阶段国际经

39、验下主导业态：百货商店人均人均GDP；$1000$3000$5000$7000$9000$11000大型综超便利店大型购物中心便利店极速增长上海、广州北京、杭州 天津大量二三线城市重庆哈尔滨成都123零售地产研究2006-08-14-ZJS30零售地产的规模、业态和消费者档次随城市商圈的零售地产的规模、业态和消费者档次随城市商圈的不同等级而变化不同等级而变化辐射范围特征数量市级商圈市级商圈全市的消费者、外来观光旅游群体是全市居民/外来观光者休闲购物的首选，能吸引全市最高端的消费群体；一般集中了全市最高端的零售地产入驻与城市规模紧密相关：大城市如广州可容纳3个以上市级商圈，但一般二线城市有一个市

40、级商圈便足够区级商圈区级商圈区内/邻区消费者吸引力只能吸引区内消费者；零售业态基本与市级商圈类似，只是规模较之小，定位也与区内消费者能力相适应按区规模大小而定，一般每区一个社区商业社区商业/写字楼区写字楼区商业商业社区居民/办公区白领零售地产规模和零售业态以满足社区居民/办公区白领生活之便为主，主要起配套作用一般规模较小123资料来源：远卓分析零售地产研究2006-08-14-ZJS31市级商圈里不同的地段也会影响零售地产的租金、市级商圈里不同的地段也会影响零售地产的租金、售价等售价等核心商圈 核心商圈内包括一些本区域重要的大商场和以这些大型商场为核心的小型商场； 一般占据该经济区域顾客总数的

41、，每个顾客平均购买额的也最高；l市级商圈里不同的地段也会影响零售地产的租金、售价等：次级商圈 次级商圈指核心商圈外围的商业区，一般拥有着该经济区域左右的顾客，顾客较分散；边缘商圈 边缘商圈是指痊于次级商圈外围的商业区，其拥有顾客的比例低于次级商圈； 非核心商圈商业密度相对较小，商场宜经营挑选性不强、档次相对较低的商业物业客流量、客流量、营业额、营业额、零售地产零售地产租金和售租金和售价价高高低低广州市北京路商圈123资料来源：远卓分析零售地产研究2006-08-14-ZJS32国内零售地产经营模式在经历了商业与地产分离、国内零售地产经营模式在经历了商业与地产分离、叠加阶段之后，目前正进入商业与

42、地产融合的成长、叠加阶段之后，目前正进入商业与地产融合的成长、成熟阶段成熟阶段商业、地产融合阶段商业、地产叠加阶段商业、地产分离阶段2006年开始，成长、成熟阶段 地产商与零售商关系将更为紧密、角色互相交融 “只租不售”渐渐成为大型商业地产项目运作的基本准则 注重前期定位、规划和招商的科学性，与专业经营管理团队深度合作 注重经营和业绩 商业地产金融功能和模式在国内将有广阔发展前景 简单引用住宅开发模式来开发商业项目 以商铺销售为主要目标，忽视商业项目的定位和业态规划，商铺销售多为直接销售模式 对商业项目的经营管理也简单停留于物业管理阶段 商业和地产简单叠加， 商业更多地从属于地产，招商也是为了

43、商铺销售 以尽快销售商铺实现短期套现为主要目的，销售模式不断创新，“带租约销售”、“短期返租”、“长期返租”、“回购”等模式纷纷抛向市场 商铺投资者不成熟，易为各种诱人的返租回报和付款方式所吸引并投资 多数项目不重视经营管理20002005年，初级阶段2000年以前，原始阶段资料来源：美格行商业地产 大多数零售地产经营混乱，好坏不一：部分难以开业，或开业后也很快就陷入困境，即使在繁华地段，二楼以上也空置严重多数项目现在还在返租期内，经营情况好坏不一，但返租期结束后的项目普遍经营不善零售地产研究2006-08-14-ZJS33目前全国的零售地产供给增长率比零售业高目前全国的零售地产供给增长率比零

44、售业高6%，有局部过热的迹象，但考虑补充历史需求的因素，有局部过热的迹象，但考虑补充历史需求的因素，零售地产增长量整体看仍在合理范围内零售地产增长量整体看仍在合理范围内资料来源：中国统计年鉴零售业增长率与零售地产增长比较图 我国零售地产的发展自1998年左右开始，这期间复合增长率比零售业高6%，有局部过热的迹象 但考虑到补充历史需求，零售地产增长量整体看仍在合理范围内 长期看，零售地产这种增长速度难以维持零售地产研究2006-08-14-ZJS34零售地产在合理范围内增长的同时，全国零售物业零售地产在合理范围内增长的同时，全国零售物业空置面积快速上升，矛盾主要源于商业规划和需求空置面积快速上升

45、，矛盾主要源于商业规划和需求方没有真正对接方没有真正对接全国商业营业用房空置面积单位：万平方米高空置率的原因 目前一方面空置率快速上升、一方面零售商找不到合适的零售物业，这种矛盾状况的出现主要是源于商业规划和需求方没有真正的对接 真正能够满足市场需要的商业地产项目需要科学专业化的商业运作，才能够最佳发挥商业资源应有的价值 商业地产之间的竞争超越了单纯的项目优势和资金优势的竞争，是整个商业所体现出来的整体资源及综合竞争力的较量资料来源：国家发改委，行远顾问2006，北京超然不动产营销机构 2004年全国零售地产空置率高达2025零售地产研究2006-08-14-ZJS35从长期经营角度，开发后持

46、有是最符合零售商、投从长期经营角度，开发后持有是最符合零售商、投资者利益的零售地产经营模式资者利益的零售地产经营模式零售物业开零售物业开发发（销售）（销售）地产开发地产开发开发后持有开发后持有 （投资者）（投资者）商业经营商业经营(零售商零售商)1234消费消费者者优势优势劣势劣势综合评点综合评点零售地产盈零售地产盈利模式的两利模式的两个特点个特点 依赖性：地产商的收入（销售和租金收入）依赖于零售商的经营好坏，零售商的经营好坏依赖于商场以及零售店对消费者的吸引力。所以零售地产项目的规划定位、经营管理的专业性对该项目长期盈利有很大影响 长期性：零售物业一般需要约3年时间培育市场和奠定地位，接下来

47、的810年是盈利高峰期，过后需重新装修和调整定位 优势：资金回流快 劣势：当商场内物业分割出售超过一定比例时，开发商对整个商场整体规划的能力便大大削弱 长期看，失去统一规划的商场开始变得业态混乱，整个商场内业态难以形成规模，档次开始下降，对消费者的吸引力大大下降。这时商场内所有业主和租户的利益都大受损害 优势：便于从永续经营角度最优化商场等的规划和管理，便于根据市场需要及时对商场内零售业态、布局等进行调整 劣势：资金回流慢，需很强大的融资能力或资本实力支撑 长期看，持有零售物业是零售地产开发的最好选择，它最能发挥物业所在地段的价值和发挥公司在经营管理上的潜力 但必须考虑公司融资能力结合、考虑借

48、用专业的商业经营中介资料来源：远卓分析零售地产研究2006-08-14-ZJS36但目前供应的零售地产多是被分割销售的物业，普但目前供应的零售地产多是被分割销售的物业，普遍存在发展盲目性、投资先天不足、运营方式缺陷遍存在发展盲目性、投资先天不足、运营方式缺陷及后期管理不足等问题及后期管理不足等问题目前零售地产存在的四大问题l 发展盲目性发展盲目性l 投资先天不足投资先天不足l 运营方式缺陷运营方式缺陷l 后期管理不足后期管理不足部分城市商业地产盲目投资和建设带来非常大的过剩，现商业地产空置率近30%，近3000万平方米的空置面积占用大量资金，形成了投资浪费 商业地产很多投资商并未按经营需要来建

49、设商业用房，大多后天改造而缺乏必要配备 部分商业地产的运营方式是建好后出售，整个经营模式被分割，商业设施整体功能受限 商业地产出售后的纠纷、服务、整体管理不足也随之而来 资料来源：远卓分析零售地产研究2006-08-14-ZJS37物业开发物业开发（销售）（销售）地产开发地产开发持有持有 （投资者）（投资者）商业经营商业经营(零售商零售商)1234消费消费者者融资融资0原住宅房原住宅房地产商地产商原零售原零售企业企业对消费者对消费者的理解的理解物业品牌物业品牌影响力影响力零售运营零售运营物业运作和物业运作和经营管理经营管理物业开发物业开发能力能力土地获取土地获取能力能力融资能力融资能力相比外资

50、地产商，本土的住宅房地产企业和原零售企业严重缺少运作零售地产的专业能力规划和规划和定位定位规划和定规划和定位能力位能力资料来源：远卓分析目前零售地产开发三大主力中，相比外资地产商，目前零售地产开发三大主力中，相比外资地产商，本土的住宅房地产企业和原零售企业本土的住宅房地产企业和原零售企业严重缺少运作严重缺少运作零售地产的专业能力零售地产的专业能力外资地产外资地产商商零售地产研究2006-08-14-ZJS38总地说，本土零售地产商必须以如下条件为标准才总地说，本土零售地产商必须以如下条件为标准才能在零售地产成熟阶段立于不败之地能在零售地产成熟阶段立于不败之地 注重前期定位、规划和招商的科学性，

51、与专业经营管理团队深度合作 以“只租不售”为大型项目运作的基本准则，体现了回归商业内在规律和价值，体现了长期获利的思想 注重商业的经营和业绩，靠强大的长期商业经营能力来获得长期高收益 灵活寻求和采用合适的商业地产金融工具零售地产开发的关键成功因素 地产商与主力店建立长期合作的伙伴关系，主力店进驻带动整个项目的招商并为整个项目长期经营提供了保障，主力店则取得较好位置和优惠租赁条件先做深入有效的市场研究做出定位和业态规划，并在项目定位探讨阶段接洽目标商家来验证初步定位和业态规划是否成立主力店招商先行，确定主力店后完善业态规划然后再开工；招商过程中要先招主力店和次主力店，再全面招商整个商业地产项目运

52、作一开始就应有专业经营管理团队介入，共同探讨定位、业态规划、招商、租金水平以及经营管理等资料来源：美格行商业地产 零售地产研究2006-08-14-ZJS39万达案例万达案例资金、专业化市场定位及后期零售运资金、专业化市场定位及后期零售运营能力是突破的关键营能力是突破的关键订单模式分割零售1999-20042004至今只租不售2005-现在寻求融资渠道 麦格里参与持股，协助在香港推行REITS上市。因万达商业地产整体的租金收益率偏低，因回报率达不到要求而搁浅 业务扩张速度明显放慢，非主力店利益受损的集中爆发； 只租不售产生巨大资金压力，资金问题成为扩张计划受阻的瓶颈 商业地产开发量一直居于全国

53、第一 99年至04年一直作为唯一的跨地域商业地产开发商 （开发过的？）总商业面积300万平方米 订单模式使国际一线零售品牌商如沃尔玛作为主力店入驻商场； 非主力店对主力店进驻形成超高的预期回报，接受极高的租售价格，构成实际盈利的主体； 这一阶段万达投资回报率达到15% 大量的分割零售使商场业态混乱，对消费者的吸引力大大下降，严重损害了业主和租户的利益，万达商业广场实际的回报区段下跌为4%-8%； 受投资者的压力影响，万达将商业地产全部改为出租形式关键启发：关键启发：资金、专业化市场定位及后期零售运营能力是突破的关键资料来源：万达网站，远卓分析“订单模式”：选择国际一线零售品牌商作为战略合作伙伴

54、，预先确定租金，共同选址后，依照零售商对地产要求的“订单”，由万达进行地产开发零售地产研究2006-08-14-ZJS402004年，随着非主力店收益不能满足预期，和开发商纠纷集中的显现，万达商业地产维持高租售价格的压力 ，开始全面“改售为租”以减小中小投资者风险，万达商业地产整体的租金收益率偏低，也直接导致了REITS上市的搁浅优势优势 借助一线品牌提升项目号召力和商业价值 直接避免了开发商盲目开发带来的投资风险 银行能够预先根据确定的租金规模来决定投资额度，有效减轻开发商融资压力 没有引入主力店竞租机制，进一步降低了开发商在合作中的谈判能力劣势和实际操作中的问题劣势和实际操作中的问题 对主

55、力店“订单”的布局要求倾斜过大，导致整体布局不利于非主力店收益，不利于维持这些非主力点商铺的后续租售 主力店占据面积过大，远超过国际商业上公认的适度标准30%，使得总体的长期租金收益率大受影响万达案例（续）万达案例（续）“订单模式订单模式” 的核心思路值的核心思路值得肯定，但在操作层面上仍有很大改善空间得肯定，但在操作层面上仍有很大改善空间资料来源：远卓分析零售地产研究2006-08-14-ZJS41零售地产建成销售的利润较少，如持有并经营以使零售地产建成销售的利润较少，如持有并经营以使之成熟，此时的地产会有更大增值之成熟，此时的地产会有更大增值该图仅为示意该图仅为示意商业物业开发、经营联动效

56、应示意图商业物业开发、经营联动效应示意图价格物业持有、经营对一些机构投资者、房地产开发商、以及部分规模商业企业业务发展有重要意义，已成为众多规模化公司的一项重要战略选择：伴随我国商品零售行业的快速发展，商业设施要求出现快速变化，目前看我国零售地产、商业物业的新增需求旺盛选择优质物业进行持有、经营是获取长期经营性增值收益的重要手段是我国中长期发展的必然趋势，是规模化发展运用资本优势、投资管理优势的重要选择（香港及国际基金等投资者的主要模式）土地获得建成出售项目出售销售利润固定成本销售收入曲线物业成本曲线建筑开发持有经营固定成本经营增值土地增值经营成本零售地产研究2006-08-14-ZJS42持

57、有的价值主要通过显性价值和隐性价值两者体现持有的价值主要通过显性价值和隐性价值两者体现房产开发房产开发（销售）（销售）地产开发地产开发开发后持有开发后持有 （投资者）（投资者）商业经营商业经营(零售商零售商)1234消费消费者者显性价值：现有业务价值：投资回报率：8%-10%隐性价值： 零售地产重估增值预期及部分变现 特别地，伴随着中国迅速崛起的国际地位，届时国内地产价值也将有很大提升空间 人民币升值预期推动商业地产价值上涨零售地产研究2006-08-14-ZJS43长期看，随着经济高速增长，持有零售物业能带来长期看，随着经济高速增长，持有零售物业能带来额外增值收益额外增值收益单位：亿元零售地

58、产重估增值举例根据国泰君安证券研究所研究报告，括北京城乡、合肥百货等在内23 家百货零售公司的零售物业通过价值重估后： 23 家公司平均家公司平均5年后物业重估年后物业重估价值是其平均帐面净资产值价值是其平均帐面净资产值的的4.89 倍倍 最高的达8.49 倍，最低的2.15 倍 分地区看，北京、上海、深圳、天津、武汉等中心城市的公司重估升值幅度较大 如华联股份重估每股净资产是每股帐面净资产的8.49 倍，上海新世界为4.75 倍资料来源：国泰君安百货零售业研究报告 2006年3月，远卓分析*注： 房屋帐面资产净值=房屋及建筑物帐面原值房屋累计折旧 商业地产重估价值=商业地产面积*公允价格 对

59、公允价格的判断，是通过大量搜索目标公司当地（相邻物业）地产市场交易或挂牌价格，并咨询有关房地产市场专家意见，本着保守性原则确定的 目标公司的商业物业均为近5 年左右建设（或装修）零售地产研究2006-08-14-ZJS44目录目录零售地产的特点和整体发展现状北京零售地产发展现状与趋势零售地产研究2006-08-14-ZJS45北京市在全国的政治经济文化中心地位、经济持续北京市在全国的政治经济文化中心地位、经济持续高速增长的态势、奥运商机以及先进的三产结构等高速增长的态势、奥运商机以及先进的三产结构等为零售地产提供了优越的发展环境为零售地产提供了优越的发展环境1234l经济持续高速增长 自197

60、9年来，北京市GDP年增长率达10强； 2 0 0 5 年 人 均 可 支 配 收 入17653元，人均GDP5457美元，达到中等发达国家水平l北京奥运商机 奥运带来就业机会，吸引人口来京就业和消费l北京在全国的地位 *经济中心：北京处在全国三大经济区域之一的津京环渤海区域中心 政治中心 文化中心l北京现代化的发展(第三产业) 在三产结构上，北京已经进入以第三产业为主的时代北京市有发展零售地产的优越环境*注：根据2006年8月国务院关于天津市总体规划的批复的报告，津京环渤海区域经济中心功能将逐步转移到天津，但北京经济在地域的综合影响力仍是很难被削弱的资料来源：远卓分析零售地产研究2006-0

61、8-14-ZJS46北京零售地产的特点是拥有大量高收入、高素质的北京零售地产的特点是拥有大量高收入、高素质的消费群体，集中了全国最具实力的零售商和商业地消费群体，集中了全国最具实力的零售商和商业地产开发商产开发商房产开发房产开发地产开发地产开发商业经营商业经营(零售商零售商)1234消费消费者者规划规划/ 融资融资 人口：截止2005年，北京拥有常住人口1538万人口，近5年仍以每年35万人的速度增加。预期在2020年达到高峰1800万人；预期2008年奥运会正给北京新增大量的就业机会，这将吸引更多人口进京就业； 消费能力：北京人均GDP在2005年达到5457美元,，并在稳定增长中； 消费偏

62、好：北京作为政治、经济和文化中心，集中了全国受教育水平最高和收入水平最高的人群，这也影响了其对产品档次的需求北京市场吸引了全国最大影响力的零售商，包括国有企业、民营企业和跨国零售巨头，譬如： 国营企业：华联、西单商场、王府井等； 民营：物美、美廉美等； 跨国零售巨头：沃尔 玛 、 家 乐 福 、TESCO、百安居、易初莲花、日本永旺、伊藤洋华堂、大荣等 北京作为中国最重要的门户城市之一，其商业地产市场吸引了中国地产业最有实力的本土开发商、外资开发商资料来源：远卓分析零售地产研究2006-08-14-ZJS47宏观调控和对外开放从供需两方面影响着北京零售宏观调控和对外开放从供需两方面影响着北京零

63、售地产格局地产格局政府宏政府宏观调控观调控对外开对外开放放 中国零售市场全面向外资开放后： 国际大型零售商、国际奢侈品牌零售商加快其在北京的布局 银行紧缩银根导致内地楼市资金短缺，外资乘虚而入 外资投资基金加快其在北京商业地产、高档住宅的投资 在外资投资基金投入中国房地产的热钱中，50%投入北京，43%投入上海 对外开对外开放放l从需求看l从供给看 住宅房地产过热引发国家宏观调控。住宅地产开发受阻，原住宅地产商纷纷转进高利润的零售地产和其他商业地产 对外开放进程加快和WTO开放进程加快：零售地产等商业地产是其竞争优势明显的领域之一资料来源：远卓分析零售地产研究2006-08-14-ZJS48北

64、京零售地产主要力量有外资机构投资者、外资地北京零售地产主要力量有外资机构投资者、外资地产商、本土大型零售地产商、本土中小零售地产商产商、本土大型零售地产商、本土中小零售地产商特征代表企业趋势外 资 机 构投资者海外地产基金，一般不参与开发过程，倾向于直接购买带有稳定租约的商业物业摩根斯坦利房地产基金、花期银行、雷曼兄弟旗下基金、盛阳房地产基金、新加坡政府投资公司、荷兰ING、高盛旗下基金外资投资继续扩大：譬如摩根斯坦利20012005年在中国房地产市场投入了15亿美金，该公司将在2006年向中国追加投资30亿美金，并计划将投资重心从日本移到中国外 资 地 产商兼备开发与运营能力的投资者，其通常

65、的模式是自行完成从拿地开发到管理运营的全部过程嘉德、恒隆、和记黄埔于2004年至今，对中国大陆地产业的投资明显加速；同时，更多的港资、澳资、台资、东南亚地产企业进入本 土 大 型零 售 地 产商通过住宅地产获得巨大利润，现增加/转入有更高额利润的商业地产万达、SOHO中国、富力城、合生创展、华润置地、深国投越来越多的原住宅地产商在进军商业地产本 土 中 小零 售 地 产商在 住 宅 市 场 捞 得“一桶金”、紧盯商业地产巨大利益的中小企业面临着外资地产商和本土大型地产商的挑战，中小型地产商将更难立足，其淘汰率更高资料来源：中国经营报 零售地产研究2006-08-14-ZJS49北京市零售地产经

66、历了四个阶段北京市零售地产经历了四个阶段20世纪世纪90年代中期年代中期起步阶段起步阶段2002年至今年至今1234市场特征市场特征租售方式租售方式1998年年-2002年年 临建商铺或由其他建筑物改建的商铺 商住混合、楼宇群楼或底层 以自用经营为主 专用商业物业开发、投资、运作等概念尚未正式产生 非产权物业，以租赁、自用等形式为主 纯商业性质物业诞生（商厦） 引发出投资商业物业的营销概念 发展上尚未意识到商业经营管理的重要性 整体商业市场开始萌芽 产权物业，销售模式出现 地铁概念商业物业出现 开始盛行返租政策 主力商家进驻带动商业物业销售 零售地产开发随房地产开发转轨而逐步展开，但未扮演主要角色 产权物业，销售作为主流营销方式，既租又售 商业龙头以点带面形成商业网络 商业物业带租约发售 发展商注重商业物业的经营管理 零售地产开发逐渐成熟，并成为房地产开发的新热点 产权物业，销售租赁兼备，既租又售资料来源：伟业咨询零售地产研究2006-08-14-ZJS50相比全国，北京零售业尚有更大的发展空间，同时相比全国，北京零售业尚有更大的发展空间，同时零售地产业起伏受地产业影响也更大零售地产业