沈北农资城项目策划报告竞标稿100p

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1、厦门有巢氏沈阳分公司厦门有巢氏沈阳分公司 2012.02.092012.02.09中国北方农资城项目竞标报告中国北方农资城项目竞标报告打造中国北方现代农资产业基地打造中国北方现代农资产业基地城市宏观背景城市宏观背景沈阳古称：盛京，是辽宁省的省会，东北地区的经济、文化、交通和商贸中心，全国的工业重镇和历史文化名城;沈阳全市市域总面积1.3万平方公里，市区面积3495平方公里，建成区面积约900平方公里;沈阳市户籍人口810万人，城区实际居住人口超过1000万（包括外来和流动人口）;沈阳市辖和平、沈河、皇姑、大东、铁西、东陵、于洪、浑南、沈北、苏家屯10个市区.以及新民（市）、辽中、法库、康平4个

2、县。沈阳全景沈阳故宫沈阳故宫沈阳：古老与现代并存，工业重镇，东北中心沈阳：古老与现代并存，工业重镇，东北中心城市宏观背景城市宏观背景城市介绍城市介绍沈阳是东北最大的交通枢纽，中心城市，辐射东三省沈阳是东北最大的交通枢纽，中心城市，辐射东三省沈阳是东北最大的交通枢纽，已建成由民航、铁路、高速公路交织的现代交通网络。沈阳是中国东北地区最大的中心城市。沈阳是中国东北地区最大的中心城市。地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，工业门类齐全，具有重要的战略地位。以沈阳为中心，半径150公里的范围内，集中了以基础工业和加工工业为主的8大城市。沈阳有东北地区最大的民用航空港，全国最大的铁路编组站和全国最高等级

3、的“ 一环五射”高速公路网。作为东北中心城市的沈阳，对周边乃至全国都具有较强的吸纳力、辐射力和带动力。 城市宏观背景城市宏观背景城市定位城市定位金廊、银带的十字架构城市格局。金廊、银带的十字架构城市格局。东扩、西进、南括、北统四大发展空间，加快城市升级东扩、西进、南括、北统四大发展空间，加快城市升级北部：政府力争打造生态、宜居、文化、科技复合型沈北新城金廊银带南部：民用航空整机制造及维修产业基地、现代化的文体中心、会展中心、高新技术产业研制出口基地西部：装备制造核心区、化学工业区、钢铁深加工及有色金属加工业区城市中心区：建设现代服务业聚集区和大都市形象展示区金廊沿线两边主要以综合体建筑为主东部

4、依托棋盘山国际风景旅游区，建设国内外知名的旅游度假区城市宏观背景城市宏观背景城市规划城市规划城市宏观背景城市宏观背景城市经济城市经济2011年沈阳GDP总值预计超过5950亿元，比上一年增长12.6%房地产投资保持高位运行，成为沈阳经济发展的主要支柱产业,未来经济的发展仍需要房地产行业的支撑。城市宏观背景城市宏观背景城市经济城市经济沈阳三大产业逐年增长，其中第一产业保持稳定的增长；沈阳三大产业逐年增长，其中第一产业保持稳定的增长；沈阳第二产业占比较大，主要以工业为主，第三产业近年发展较快沈阳第二产业占比较大，主要以工业为主，第三产业近年发展较快扩城计划启动沈阳晋升为国家级战略以后，城市格局发生

5、了翻天覆地的变化，过去的城郊 变市区，三四五环规划现已启动。城市板图变革沈阳的城际线将延伸至周边城市鞍山、抚顺、辽阳、本溪等。 使城市具有更大的包容性与延展性。城市健康发展沈阳的各项经济均按照正常轨迹循序发展，不存在市场崩盘现象。GDP增长快速沈阳市GDP同比增长12.6%，增长速度迅猛，能支撑各个行业的发展。财政增长稳定财政收入除2007年出现负增长外，均为正增长趋势。沈阳经济稳步上升，未来发展潜力无限沈阳经济稳步上升，未来发展潜力无限城市宏观背景城市宏观背景小结小结沈北区域发展概况沈北区域发展概况1990年3月，党中央、国务院宣布开发开放上海蒲东，从此蒲东发展掀开新的篇章。功能定位：成为改

6、革开放先行实验区、自主创新示范引领区、现代服务业核心集聚区；全面建成外向型、多功能、现代化新城区。2006年6月，批准天津滨海新区为全国综合配套改革实验区；2009年9月，正式成立滨海新区行政机构。功能定位：滨海新区将建设成为我国北方对外开放的门户、高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心，逐步成为经济繁荣、社会和谐、环境优美的宜居生态型新城区。新区位置：2006年3月，沈阳市政府批准新城子区与辉山农业高新区合署办公，组建沈北新区；同年10月，新区经国务院批准正式挂牌成立。功能定位：吸纳百万人口、特色旅游之乡，生态宜居城市，高校集中地区，城际连接走廊。2001年9月，河

7、南省省委政府规划郑东新区远景总体概念，2004年，国家正式批准成立郑东新区。功能定位：建设成为国家区域性中心城市，概念规划范围150平方公里，共分中央商务区、商业物流区、龙湖生态居住区、龙子湖高校园区、科技物流区、郑州经济技术开发区六个功能分区。沈北区域发展沈北区域发展新区成立新区成立第四个国务院批准建立的“新区将给当地在经济发展、城市化建设、人才引进等方面带来翻天覆地的变化。2006年10月，沈北新区经国务院正式批准成立，成为全国又一行政新区；2006年12月，经国家发改委同意，新区被省政府确定为辽宁省唯一的综合配套改革试验区。新区享有市级经济管理权和部分城市规划建设权；沈北新区划分为蒲河新

8、城和新城子两大板块，其中蒲河新城含道义开发区、虎石台开发区和辉山开发区三大经济区；道义经济开发区依托沈北大学城，以沈阳光电信息产业园为平台，着力发展通讯电子、信息光电子、能源光电子、软件及信息服务业等高新技术产业；虎石台经济开发区依托10平方公里的蒲河岛生态商务区，引进金融商贸、科技文化、总部经济及现代服务业项目，逐步建成区域性商务商业中心和市民服务中心；辉山经济开发区依托辉山国家农产品深加工示范区，壮大以粮油、乳品、畜禽、果蔬饮料为主导的农产品加工业；引进生物医药、生物农业、生物制造、生物能源等项目，提升农产品精深加工产业水平。沈北区域发展沈北区域发展区域概况区域概况道义开发区道义开发区虎石

9、台开经虎石台开经济发区济发区辉山农业经辉山农业经济开发区济开发区道义板块四至：道义板块四至：东至文储街，西至沈北新区西界，南至环城高速路，北至蒲河路。板块形成原因：板块形成原因：该板块是以建设北部大学城、总部基地、电子信息产业为主的板块。辽宁大学、沈阳师范大学、沈阳工程学院等高校在该板块均有校区。交通方便，地铁二号线直达市中心，紧临三环绕城高速公路。广州碧桂园等来自全国的地产大鳄抢占沈北，催生地块房地产价值急剧攀升，投资置业的升值空间迅速膨胀。随着土地拆迁的速度不断加快，范围不断扩大，导致区域内的大部分拆迁户继续购买住房满足生活需要，部分来自周边的客户购房提高生活质量，还有大部分沈阳市区的客户

10、看好沈北未来发展潜力以及丰厚的投资回报率，在此投资置业。虎石台板块四至：虎石台板块四至：东至辉山大街，南至沈北路，西至文储街，北至蒲河路。板块形成原因：板块形成原因：虎石台经济技术开发区以农产品加工、电子电器、精细化工和生物制药、汽车及汽车零部件四大支柱产业为重点发展产业。开发区内已引进蒙牛乳业集团、北京凯必盛自动门技术发展有限公司、大连华良集团、沈阳斯沃电器有限公司等众多实力企业投资。目前，开发区年工业总产值实现50亿元人民币；固定资产投资累计实现30亿元人民币。此外，辽宁金融职业学校、辽宁经济职业技术学院、辽宁省交通高等专科学校等高校也落户开发区。虎石台开发区具有良好的区位优势和便利的交通

11、条件，京哈铁路和哈大铁路在此设有二级货运站；沈阳环城高速公路在开发区设有出入口，经高速公路网可与辽宁省内14个城市相连接。知名企业及高等学府云集，良好的经济及人文环境，造成了较大的置业需求，虎石台板块以成为众多开发商竞相角逐的又一焦点区域。辉山经济开发区板块四至：辉山经济开发区板块四至：即辉山风景区辐射区域 板块形成原因：板块形成原因：辉山农业高新技术开发区成立于2002年1月28日，是省级开发区，国家级农产品加工示范园区。随着政府加大招商引资的力度，区域内近年引进高新技术企业近300家，其中不乏世界500强企业，形成了乳品产业、粮食深加工产业、畜禽加工产业、饮品加工产业、生物纸品产业及饲料加

12、工产业六大产业框架。辉山开发区自然景观秀丽，山水相映，林木相间，空气洁净度，水土环保指数为沈城最佳，是名副其实的生态之城、宜居之城。 沈北区域发展沈北区域发展区域板块划分区域板块划分板块发展条件人口导入产业支撑配套跟进辉山科学城，规划吸纳30万人口虎石台文化城，规划吸纳50万人口“道义大学城”，规划吸纳50万人口新城子现代副城，规划吸纳30万人口农产品深加工-沈阳乳业、南京雨润、华美畜禽、金石豆业、禾丰牧业、东亚种业、通威饲料电子信息产业：美国通用电气、德国西门子、韩国三星、荷兰TNT、法国达能、中粮集团职业教育产业物流仓储盛京医院沈北院区三横七纵交通网，轻轨、地铁、城际铁路二中、育才、大学城

13、规划中的兴隆、沃尔玛、家乐福沈北区域发展沈北区域发展区域板块发展区域板块发展政府规划和空间结构规定，政府规划和空间结构规定，沈北新区将独立发展成为一个新的城市。沈北新区将独立发展成为一个新的城市。辽宁省政府规划目标(至2020年)6个各具特色的功能型经济区绿化率达到50%辉山、虎石台、道义、新城子4个现代化城市组团城市规模达到300平方公里经济总量达到2000亿人口达到100万创新型、生态型、现代化的新城市以新城市为定位的沈北新区将使得区域房地产市场进入提速阶段巨大的发展空间将吸引大量房地产开发企业进入，品牌开发商的中高端物业引入将提升区域整体房地产档次；经济发展和人口红利将使房地产市场价格将

14、保持强劲的上升态势；市场保持供求平衡，区域房地产增值保值特征明显。沈北区域发展沈北区域发展区域规划区域规划沈北区域发展沈北区域发展产业带产业带1、2010年7月5日沈于沈北新区的东北总部基地正式启动， 总计分为三大区，西区独栋总部楼区、中区总部生活区和东区蒲河岛 。首期开工的为西区，占地面积约7000亩，在三个区中面积最小。由2000栋面积8006000平方米的独栋总部楼组成，投资额约200亿元，预计建设周期3至5年，计划引进东北地区的成熟企业2000家。 2、20152020年为该项目二期工程，二期计划建设1000栋到2000栋总部楼，一、二期项目全部建成后，将引进大中型企业总部500余家，

15、地区总部及中小企业总部1000余家，全部达标达产后，园区可实现产值1000亿元以上，利税100亿元以上。东北“总部基地”项目启动后，将极大提升北部区域的产业积聚能力华强“文化科技产业园”项目启动之后，将改变整个北部区域属性，带动区域休闲产业链除游乐场之外，更成为集创意、设计、研发、生产、展示、经营及人才培养于一体的文化科技产业基地，实现年接待能力500万人次以上。目前地基已完成，今年基本完成主体工程，2011年营业。沈北区域发展沈北区域发展产业带产业带沈北新区发现温泉，唐都温泉度假村、九龙云天温泉酒店等项目将共同构建北部区域休闲产业链唐都温泉度假村东至陵园北街、南至蒲河大道、北至规划路占地面积

16、约26万多平方米。投入使用后将极大提升北部区域整体价值。此外总投资40亿的九龙云天温泉酒店项目、总投资30亿的荣盛温泉旅游项目也将以休闲度假等形式成为拉动区域发展的加速器。沈北发现温泉沈北区域发展沈北区域发展产业带产业带2010年，蒲河道义段年，蒲河道义段8.8公里治理工作将全面启动，建成人杰湖、地坤湖、天乾湖等人工景观公里治理工作将全面启动，建成人杰湖、地坤湖、天乾湖等人工景观沈北区域发展沈北区域发展景观资源景观资源三大湖区定位为休闲区，包括绿化、水上运动、草地运动、湿地、人工岛等休闲商业设施。三大湖区定位为休闲区，包括绿化、水上运动、草地运动、湿地、人工岛等休闲商业设施。沈北区域发展沈北区

17、域发展景观资源景观资源规划绿化及水域面积占总用地47%，绿化覆盖率超过60%，将其打造为沈阳的“城市后花园”。沈北区域按沈阳沈北区域按沈阳“ “后花园后花园” ”功能规功能规划划“ “五横五纵、两河五湖一园五横五纵、两河五湖一园” ”的的生态格局。生态格局。沈北区域发展沈北区域发展景观资源景观资源沈北区域发展沈北区域发展交通环境交通环境区域规划“五横五纵”的干道网，结合京哈高铁、沈铁城际铁路以及地铁二、四号线形成立体化的交通体系五横：蒲昌路、沈北大道、蒲南路和蒲地路、蒲河大道五纵：怒江北街、道义大街、梅江北街、陵园北街和鸭绿江北街新沈阳北站将建成为集高铁、地铁、公交、长客等多种方式换乘的综合客

18、运枢纽。新沈阳北新沈阳北站将建成为集高铁、地铁、公交、长客等多种方式换乘的综合客运枢纽。新沈阳北站是京沈高铁与哈大高铁的转换站站是京沈高铁与哈大高铁的转换站地铁一、二号线地铁一、二号线2013年全线贯通运营之后，从道义可以方便到达沈阳任何重要节点年全线贯通运营之后，从道义可以方便到达沈阳任何重要节点沈北区域发展沈北区域发展交通环境交通环境地铁四号线地铁四号线沿线主要经过新沈阳南站、沈阳北站等重要交通枢纽，重点连接沈阳北站、沈阳站、新沈阳南站和桃仙空港，建成地铁四号线沿线主要经过新沈阳南站、沈阳北站等重要交通枢纽，重点连接沈阳北站、沈阳站、新沈阳南站和桃仙空港，建成后将进一步拉近沈阳北站与桃仙空

19、港的距离，合理衔接城际铁路和市域快线，推动沈抚、沈本、沈鞍、沈铁一体化进程后将进一步拉近沈阳北站与桃仙空港的距离，合理衔接城际铁路和市域快线，推动沈抚、沈本、沈鞍、沈铁一体化进程。沈北区域发展沈北区域发展交通环境交通环境沈铁城际铁路沈铁城际铁路2013年全线贯通之后，道义对铁岭、虎石台和新城子区域辐射力大大加强。年全线贯通之后，道义对铁岭、虎石台和新城子区域辐射力大大加强。沈北区域发展沈北区域发展交通环境交通环境沈北区域发展沈北区域发展小结小结政府导向政府导向地域的政策规划走向，区域内居住环境的全面提升，城市路网的不断完善，以及楼市价格所蕴涵的巨大升值空间，是支撑沈北区域地产市场发展的重要基石

20、。区域价值加速释放区域价值加速释放城北板块的先天优势明显，加之发展后劲十足，居住于此，可以真切感受到城市发展的速度，其所呈现的繁荣景象、人文环境的升级与产品品质化竞争趋势，都将因区域价值的提升带动地块价值的增长，居者则坐享生活品质的转变与物业增值的经济效益。诸多利好因素，使城北地产不断升温，市场关注度迅速提高。大盘催生品质人居大盘催生品质人居一个区域的连续开发总能让人感觉到它的活力。碧桂园、龙湖、东北总部基地、泰盈等等多家品牌大盘的开发建设，推动着城北地产的迅猛发展，除了大盘拉动生活配套的愈加完善外，品牌开发商的入驻标志着城北地产进入了一个高层次品质竞争时代。而旧房拆迁置换出可供开发的大片土地

21、，让城北的房产市场拥有广阔的发展空间。发展机遇预判发展机遇预判短看浑南，长看沈北。沈北新区自然环境优势明显、学区教育氛围浓厚，随着政府导向作用的不断加强，把其建设成为产业创新的先导区、新农村建设的示范区、和谐社会共建的先行区和全面振兴的重要增长区。板块走势预判板块走势预判随着各型投资型、无污染产业的进驻和区域配套的不断完善，沈北新区成为沈城最具潜力的发展版块。城市商业整体发展城市商业整体发展沈阳商业发展沈阳商业发展1、沈阳自开埠以来，历经几百年之沧桑，中街地区、太原街地区、老北市地区三个具有百年历史的商业旺地，对于沈阳商业发展影响至今犹存。2、随着振兴东北老工业基地的落实，扩城计划迅速启动，一

22、些新的副属极商圈快速崛起。3、商业发展，由传统的地摊式集市商业大棚底商老百货中心专业市场到购物中心发展演变。4、沈阳近几年商业发展较为迅速，其中以零售百货类商业最为迅速、专业市场发展也已涉及到各各行业，并且在功能上进行了适当的升级。街区式商业街区式商业沈阳东北城沈阳东北城占地面积：1560亩，总建筑面积160万平方米开发商：中豪威尔集团斥资80亿元人民币倾情打造项目规划：五城、一MALL、六中心、三大基地 五城或称为五大专业市场，一MALL是指一个购物中心；六中心是指商务中心、会展中心、信息中心、美食娱乐 中心、加工中心和仓储物流中心。 三大基地即中小企业创业孵化基地、产品下乡采购基地和大学生

23、创业基地.沈阳市重点项目，集批发、零售、商务、会展、宾馆、餐饮、休闲、娱乐、仓储、运输、沈阳市重点项目，集批发、零售、商务、会展、宾馆、餐饮、休闲、娱乐、仓储、运输、加工、信息服务于一体的具有新城特色的轻工产品集散中心加工、信息服务于一体的具有新城特色的轻工产品集散中心 街区式商业街区式商业淘乐新天地淘乐新天地地理位置：地处道义大学城中心，东邻梅江街、西邻沈阳工程学院、南邻沈阳师范大学、北邻沈阳航空学院、沈阳美术学院；建筑面积：约70000平米，其中商业部分5层、公寓部分3层，共计8层。已进驻品牌：中国邮政、中国移动公司、彤徳莱火锅、顺天娱乐城；已达成意向的公司有：李宁运动服饰、361度、美特

24、斯邦威、CBA、阿迪达斯、耐克、顶好快餐、盛京红磨坊、莱咖啡等诸多知名品牌加盟业态分布及经营模式业态分布及经营模式经营模式项目首创开放式商业街区经营模式，所有商铺均可卖可租。项目实行24小时经营，打造沈北不夜城。售价临街：（邻蒲昌路）为一拖二商铺，售价16000-18000元/,面积在300左右内街：均为单个产权商铺，售价15000元/，面积在50-100之间。租金及政策租金：2-3元/天/物业费：4元/月/,电费自理政策：签三年合同，第一年免租金，收取一个月的租金作为押金业态分布一层：农贸、轻工、百货、精品店二、三、四层：超市、餐饮、服装和生活配套。五层：电影院、KTV和健身销售进度目前销售

25、情况良好，销售出租率达到一半左右。街区式商业街区式商业淘乐新天地淘乐新天地办公产业基地办公产业基地东北总部基地东北总部基地项目分三区开发建设：西区独栋总部楼区、中区总部生活区、东区蒲河岛；其中，首批建设的西区和中区占地约7000亩，总建筑面积约500万平米，平均容积率约1.1，绿化率约50%；由2000栋智能化、低碳节能型、面积约800-6000平米的独栋总部楼组成，累计总投资约200亿元人民币； 销售均价：6600元/平打造东北地区大型企业总部办公集群，形成总部集中的极化趋势，以基地为核心，辐打造东北地区大型企业总部办公集群，形成总部集中的极化趋势，以基地为核心，辐射周边产业，以点带面射周边

26、产业，以点带面。汽配专业市场汽配专业市场国瑞汽配城国瑞汽配城项目位置：大东区东北大马路398号项目规模：总建筑面积160万平米项目规划：以经营汽车配件的独立产权式商铺为主，兼合整车展销、汽车百货、汽车配件、汽修汽保、汽车美容、多家综合汽车用品主题店等汽车相关产业于一体。项目开业：2008年项目现状：开业商户600余户，开业率达90%以上项目价格：均价：8000元/平方米项目面积：130-260平（三层）第一个全业态汽车汽配专营市场、第一个地处汽车城核心板块的专营市场、第一个领先规划设计的汽车汽配专营市场唯一汽车城汽配流通产业区、唯一工程机械配件交易集散地、唯一汽车汽配全品类交易中心、唯一成立工

27、商注册汽配行业协会的专营市场。鼎立打造东北首席汽车汽配全业态集采平台，在东北市场开创三项第一，四项唯一鼎立打造东北首席汽车汽配全业态集采平台，在东北市场开创三项第一，四项唯一五金类专业市场五金类专业市场亿丰五金城亿丰五金城项目位置：浑南新区抚顺经济开发区沈抚路69号项目规模：总占地面积1200亩，800亩作为商业运营及住宅开发400亩作为仓储物流基地规划总建面：约200万平（其中商业经营面积75万平、仓储物流中心40万平、住宅88万平）。项目功能：全面融合了品牌展览展示、批零采购、仓储物流、信息发布、商贸洽谈、商务服务、生活配套于一体。项目业态：包括陶瓷、建材、家居、灯具、门业、地板、五金、机

28、电设备等。项目开发节奏：2011年5月10日正式开工2011年8月28日一期开盘销售项目价格：均价10000元/平；面积30-120平；沈抚新城重点招商引资项目，在沈北地区打造的又一大型商贸综合体，辐射东北亚产沈抚新城重点招商引资项目，在沈北地区打造的又一大型商贸综合体，辐射东北亚产业群，创建全方位五金、建材、家居品牌展示销售中心和市场分销物流基地。业群，创建全方位五金、建材、家居品牌展示销售中心和市场分销物流基地。农业发展态势农业发展态势聚焦聚焦2012年中央一号文件，聚焦农业科技年中央一号文件，聚焦农业科技一号文件突出强调部署农业科技创新，把推进农业科技创新作为今年“三农”工作的重点。搞好

29、农业科技创新是发展现代农业、增加农产品需求、提升农产品国际竞争力、建设和谐社会的需要。通过中央一号文件看出，中国对农业的重视程度，力争加大农业的科技含金量.中国农业发展态势中国农业发展态势中国粮食产量逐年递增，2010年达到全年粮食产量54641万吨，比上年增加1559万吨，增产2.9%；我国农业生产稳定增长，粮食连续七年增产，2010年第一产业全年增加值为40497亿元，同比增长4.3%；“十一五期间十一五期间”我国农业发展保持稳步发展我国农业发展保持稳步发展中国农业发展态势中国农业发展态势“十一五期间十一五期间”农业综合生产能力稳步提高农业综合生产能力稳步提高20102010年农业产值达年

30、农业产值达3693336933亿元，亿元，5 5年年均增长年年均增长4.4%4.4%；20102010年林业产值达年林业产值达26062606亿元，亿元，5 5年年均增长年年均增长6.9% 6.9% ；20102010年畜牧业产值达年畜牧业产值达2087020870亿元，亿元，5 5年年均增长年年均增长4.8%4.8%；20102010年渔业产值达年渔业产值达64406440亿元，亿元，5 5年年均增长年年均增长5.7%5.7%；农、林、牧、渔各业在全面发展的同时，结构调农、林、牧、渔各业在全面发展的同时，结构调整也不断深化，农产品优质率、生产集中度和加整也不断深化，农产品优质率、生产集中度和

31、加工转化水平明显提高工转化水平明显提高 中国农业发展态势中国农业发展态势“十一五期间十一五期间”农村居民收入保持较快增长农村居民收入保持较快增长农村居民人均纯收入由农村居民人均纯收入由20052005年的年的32553255元提高到元提高到20102010年的年的59195919元，增加元，增加26642664元，名义增长元，名义增长81.8%81.8%，年均增长，年均增长12.7%12.7%；扣除价格因素后，实际年均增长扣除价格因素后，实际年均增长8.9%8.9%。 中国农业发展态势中国农业发展态势国家提升东北地区农业战略地位国家提升东北地区农业战略地位国家发改委、农业部联合制订的关于加快转

32、变东北地区农业发展方式建设现代农业的指导意见，经国务院同意于日前对外发布。意见提出，要把东北地区建设成为维护国家粮食安全的战略基地、全国重要的畜禽水产品生产加工基地和农业现代化示范区，力争到2015年，使东北地区粮食综合生产能力稳定在1亿吨以上。东北地区是我国重要的商品粮和农牧业生产基地，也是农业资源禀赋最好、粮食增产潜力最大的地区中国农业发展态势中国农业发展态势2010年，东北三省粮食产量达到1946亿斤，比2009年增产265亿斤，占全国粮食产量的17.8。其中黑龙江省粮食产量达到1002亿斤，吉林省达到590亿斤，辽宁省达到353亿斤。黑龙江省粮食产量跃居全国第二位，以占全国1/10的耕

33、地面积，生产了占全国1/4的商品粮。现代农业建设步伐加快，黑龙江省、吉林省粮食增产工程建设顺利实施。 东北农业在全国的地位东北农业在全国的地位农业与农资定位农业与农资定位王王者者以以民民为为天天而而民民以以食食为为天天 农业是人类母亲产业，农业养活并发展了人类！农业是人类母亲产业，农业养活并发展了人类！关键词关键词人类生存的根本：人类生存的根本：农业是人类的衣食之源、生存之本。第一产业：第一产业：只有在农业和工业发展的基础上，才会有第三产业的发展。国民经济基础：国民经济基础：我国的自立能力相当程度上取决于农业的发展，不能保持自给，过多依赖进口，必将受制于人。安定天下的产业安定天下的产业：粮食是

34、人类最基本的生存资料。大到国家安定，小到个人生计，农业起到了拳头作用。中国农业耕耘的熟悉画面中国农业耕耘的熟悉画面中国的农业只利用中国的农业只利用7%的耕地，基本解决了世界的耕地，基本解决了世界22%的人口问题的人口问题奇奇迹迹中国的粮食、棉花、花生、油菜籽、猪肉羊肉等产量居世界第一中国的粮食、棉花、花生、油菜籽、猪肉羊肉等产量居世界第一是水稻、谷子、大豆、茶叶等原材料的主要产地是水稻、谷子、大豆、茶叶等原材料的主要产地地地位位全世界农业大国全世界农业大国中国位居其中之一，其它国家分别分美国、巴西、印度、澳大利亚中国位居其中之一，其它国家分别分美国、巴西、印度、澳大利亚等。等。中国：棉花产量世

35、界第一、水稻面积世界第二、水稻产量世界第一（占全球总量的31）、印度水稻种植面积世界第一美国：美国无论是从科研技术上还是产值上都处于世界霸主的地位。美国堪称农业第一国度。中国，印度，澳大利亚，巴西：科研技术位于相对领先地位，更重要的是从事农业人口比例大，农田面积较大。法国，以色列，荷兰：以最先进的技术成为其农业的代言词，特别是以色列。中国农业大省中国农业大省江西省，山东省，黑龙江省，河南省，四川省，安徽省，湖南省，湖北省，河北省，江苏省，吉林省，浙江省华中地区：江西省、河南省、湖南省、湖北省华东地区：山东省、江苏省、安徽省、浙江省东北地区：黑龙江省、吉林省西南地区：四川省华北地区：河北省本案所

36、在的东北农业市场，位居全国前列本案所在的东北农业市场，位居全国前列农业定义农业定义农业是国民经济中一个重要产业部门，是以土地资源为生产对象的部门。它是通过培育动植物生产食品及工业原料的产业。广义农业：广义农业：是指包括种植业、林业、畜牧业、渔业、副业五种产业形式。狭义农业：狭义农业：是指种植业。包括生产粮食代作物、经济作物、饲料作物和绿肥等农作物的生产活动。农业在世界经济发展中的地位农业在世界经济发展中的地位农业是世界经济中最古老而又最基本的部门。不但在古代、近代乃至现代经济的发展,就整个世界而言,都是以农业为基础的。尽管现代发达市场经济国家已经走完了以农业为基础来发展国民经济的发展阶段,但他

37、们的人口只占全世界人口的一小部分。世界上绝大多数国家和地区,其经济的发展仍要以农业的发展为基础。农业是世界经济发展基础的基础，农业是世界经济发展之根本。农业是世界经济发展基础的基础，农业是世界经济发展之根本。农业在中国的经济地位与发展农业在中国的经济地位与发展农业在中国整个国民经济中处于基础的地位，起着基础的作用：1.农业是人类衣食之源，生存之本。2.国民经济的其他各部门的存在和发展都离不开农业。3.农业是最基本的生产力，是人类最先产生的经济，是国民经济的源泉，是一个国家的经济基石。农业在我国的发展：农业在我国的发展：我国人多地少，生产规模小，农业资源人均占有量较少。农业历经“男耕女织，刀耕火

38、种”自给自足的自然经济时期、传统农业经济等几个时期，目前国家正主导农业由传统农业向现代农业转变，走中国特色农业发展之路。中国对农业发展的扶植政策中国对农业发展的扶植政策中国是发展中的农业大国，农业在国民经济发展中具有突出重要的战略发展地位。但由于国家在一个时期内曾侧重工业的发展，导致农业发展相对滞后，为调整社会产业结构，促进农业发展，我国采取了一系列农业措施：加大投入力度，有力的支持农村小康建设；改善农业生产基本条件，显著的提高了农业综合生产能力；支持农业产业化经营发展，有效的促进了农民增收；提高开发科技含量，推动农业科技进步；推进改革创新，形成了别具特色的财政支农形式；由依靠政策向依靠科学转

39、变，由传统农业向现代农业转变；不断开拓国际市场，依托科学技术，提高农产品质量；建立完善国家农技推广体系，切实解决三农问题。东北地区农业发展东北地区农业发展在前面的中国农业大省排列中在前面的中国农业大省排列中,东北地区位居前列东北地区位居前列东北拥有世界三大黄金玉米带的吉林黄金玉米带，玉米产量巨大。大豆，水稻，高粱，玉米，不是在数量上居首，就是在产量上全国第一！农业的特殊意义农业的特殊意义远古时代人们的食物来源靠的是狩猎和采集，其生活要以野生植物和动物提供的多少为转移，但相对来说并不稳定。农业时代的开始作物的栽培和动物的养殖，意味着人类开始用自己生产的食品来代替自然提供的野生食物，从而结束了狩猎

40、和采集时代，开创了一个崭新的时代农业时代。农业为人类提供了充足的食品保证农业为人类提供了充足的食品保证只有人民生计得已充分的供给，人类才能赖以生存，农业是国民支柱第一产业。农业与农资的关系农业与农资的关系农资为农业生产提供生产资料，扩大农业生产，农业的变革和发展影响农资的农资为农业生产提供生产资料，扩大农业生产，农业的变革和发展影响农资的发展，二者互为因果，互相促进。发展，二者互为因果，互相促进。农资为农业生产提供种子、化肥和农药，还有农机具、农膜等其它农用生产资料，用以提高农业生产，从而促进农业发展。农资是现代农业发展不可或缺的重要生产资料。定义农资定义农资农用物资简称农资，一般是指在农业生

41、产过程中用以改变和影响劳动对象的物质资料农用物资简称农资，一般是指在农业生产过程中用以改变和影响劳动对象的物质资料和物质条件，如农业运输机械、生产及加工机械、和物质条件，如农业运输机械、生产及加工机械、农药、化肥农药、化肥、农膜等等。、农膜等等。农用物资应用于农业生产，必须采用先进的农业技术，才能使其发挥更大的作用。如科学使用化肥和防治病虫害，采用现代技术改土治田，建立科学的耕作制度等。随着农业生产水平的不断发展，农用物资的概念也不断扩大，现代科技方法也可称为农用物资，如电脑农业专家系统在农业生产中的应用，使微电脑也成为农业生产中的一部分。农资在我国的发展农资在我国的发展伴随市场经济的发展，我

42、国农资产品由最初的计划经济体质转向市场经济体制，基层国有农资经营机构、原供销社和农资公司的技术力量纷纷加入了流通领域，农资生产企业彻底摆脱了旧的农资流通体制的束缚，走向自由竞争市场。形成公有制经营和个体经营户并存的分销网络格局，大大促进农资市场的发展。农资由计划体制走向市场农资由计划体制走向市场农资在东北地区的发展现状农资在东北地区的发展现状东北农资需求量有增无降东北农资需求量有增无降耕地面积及农业发展程度决定了农资产品的发展及发达程度。据统计，东北全境耕地面积4.346295亿亩，为我国主要产粮大区之一，从而为农资市场提供了巨大的市场空间和发展机遇。规模化耕作、稳定的种植面积和顺畅的农产品销

43、售成为农资投入的重要条件。我国东北地区耕作种植面积稳定、种植规模上升，粮食产量连续丰产、销售顺畅，农民种植积极性持续高涨，有力地刺激了农资消费，对农资的需求量保持了平稳的需求量，并呈现局部上升的态势。为什么将沈北地区作为农资发展的核心区域为什么将沈北地区作为农资发展的核心区域沈北沈北农业产业集群效应的聚集地、示范区农业产业集群效应的聚集地、示范区沈北新区有着丰富的自然资源，拥有70万亩肥沃的良田，是名副其实的“鱼米之乡”。沈北将着力打造全国最大最好的农产品深加工产品集群和东北亚科技创新与成果转化基地；沈北将重点建设以生态居住、科技研发、农业高新技术产业为主导的辉山科学城；沈北将建成以玉米生物产

44、业、电子信息产业为主体的超千亿产值的重要经济增长区域；沈北将建成为未来新农村的示范区。随着国家及沈阳对沈北地区蓝图建设的完成，可以预见，沈北将成为农业产业集群效应的聚集地和示范区。沈北农业市场发展前景沈北农业市场发展前景市场前景广阔市场前景广阔按照国务院、有关部委批复要求，沈北新区将利用区域农业发展优势，大力发展和推动农业市场及农产品的建设和开发，将建设成为东北老工业基地改革开放的试验区、产业创新的先导区、新农村建设的示范区等形象示范单位新农村建设的示范区等形象示范单位集中培育发展建设全国最大全国最大最好的农产品深加工产品集群、东北亚科技创新与成果转化基地等特色产业。最好的农产品深加工产品集群

45、、东北亚科技创新与成果转化基地等特色产业。 由此，形成良好的农业产业集群效应，农业市场发展前景广阔。现代农业给沈北地区带来的巨大变化现代农业给沈北地区带来的巨大变化目前，沈北形成了东部林果、中部蔬菜、西部水稻，旱田、水田、效益田各占1/3的生产格局。农业产业化进程不断加快，优质米、苹果梨、棚菜、露地菜、肉食鸡、蛋奶、肉牛、玉米制种、淡水鱼、花卉等十大农副产品基地已初具规模。兴建了优质米加工、肉鸡屠宰等五大涉农龙头企业。全区农业产业化步入了种、养、加相结合，产、供、销一条龙，贸、工、农一体化的良性发展轨道，并正在向基地化、区域化、专业化、深加工、创汇型方向发展。“两高一优两高一优”农业方兴未艾，

46、产业化发展规模初成农业方兴未艾，产业化发展规模初成沈北地区现有农资市场情况沈北地区现有农资市场情况沈北现代农业沈北现代农业“七星七星”闪耀闪耀 未来几年，沈北新区将建设发展与沈阳和生态城市相匹配的现代都市农业，做强优势特色产业，拓展农产品加工及物流产业规模，构筑“七星”带状板块分布的现代农业区域布局。七星之一：七星之一：以辉山开发区为核心，立足沈阳经济区，将其打造成国际化的农业硅谷。七星之二：七星之二：以道义、虎石台、财落街道为核心，加快构建农产品现代流通市场框架，推进农产品冷链物流体系。进一步推进沈北新区花卉交易市场和农资交易市场等产地交易市场项目建设.七星之三：七星之三：以兴隆台、石佛街道

47、为核心，以全国绿色食品原料标准化生产基地为依托，打造以沈北大米为资源的特色名片。七星之四：七星之四：以沈北、尹家、黄家街道为核心，进一步升级传统温室农业，发展规模化、标准化、精品化的优质高效设施农业。七星之五：七星之五：以马刚、清泉街道为核心，发展生态采摘、农事体验、休闲度假等多功能农业产业。七星之六：七星之六：以清水街道为核心，重点发展以农业科技研发，新品种、新技术试验示范等为主体的农业科技推广应用示范区。七星之七：七星之七：以清泉街道为核心，以东亚种业研发中心和省、市农业科研院所为依托，着力打造全国重要的现代种业创新区、北方地区重要的优质良种生产基地、科技技术创新和科技成果转化基地。七星功

48、能规划及各自产业特色七星功能规划及各自产业特色小小 结结1、作为国民经济支柱产业的农业，在世界经济发展课题中起到核心发展作用。2、中国位居世界农业大国行列之中，为中国、乃至世界的农业发展作出了突出贡献。3、项目所在的沈北区域，未来将打造成现代化农业产销基地，作为北方区域的农业供销大城。4、站在全球角度，无论从宏观还是微观看，农业和农资占有很大的市场空间并拥有强势的发展前景。项目解析项目解析项目原整体规划项目原整体规划总用地面积484.25亩323000平方米展销区3层1248户119808平方米供销金融中心10层22720平方米仓储库房1层40栋40860平方米南区网点3层南区网点8476平方

49、米南区4层37栋151552平方米网点2层14805平方米库房网点加办公3层23136平方米合计381457平方米容积率1.18项目经济技术指标项目地理优势项目地理优势项目位于沈阳市沈北新区鸭绿江北街（毗邻沈新公路，与文大公路接壤、距朱尔屯高速路口4公里）。项目隶属于政府重点规划的沈北七星农业发展规划之二，地理优势明显。项目原整体定位项目原整体定位沈阳北方农资交易中心是集批发、零售、仓储、运输、加工五位一体的大型农资市场。从原项目定位可以看出，交易服务功能上只满足商户最基本的交易过程，项目价值未作到最大化挖掘。而我们需要提供的是从前期中期到后期的现代商业综合功能的专业市场。我们将项目原规划进行

50、功能业态分解：我们将项目原规划进行功能业态分解：项目原商业部分：项目原商业部分：交易中心（种子交易区域、化肥、农药交易区域、农膜交易区域、农机、农具、日用杂品交易区域、饲料、兽药、渔具交易区域）项目只是满足了业态种类经营的多元化，并未将其在功能上进行升级。要想在沈阳乃至东北地区作出特色，将存在一定的风险性。问题一：原有商业部分如何发展？问题二：原有地产部分如何发展？针对项目原定位，我司提出了两点核心问题：从商业角度分析本项目从商业角度分析本项目打造一个主题为农资的现代化大型专业市场打造一个主题为农资的现代化大型专业市场从前期顺利开业入驻经营后期持续发展将整体项目分阶段、分主题持续性包装，保证每

51、期项目都能够顺利开起来。打造一个有商业主题和规范要求的商铺集群打造一个有商业主题和规范要求的商铺集群规划出一定面积的街区式商铺进行产权式销售，保障资金回流和项目利润最大化。从地产角度分析本项目从地产角度分析本项目我司对本案的操作想法我司对本案的操作想法我司打造的项目整体定位我司打造的项目整体定位中国北方农资交易展示中心中国北方农资交易展示中心提供专业化、功能化、现代化、多业态、一站式的以沈阳为中心辐射并引领整个东北区域的大型现代化农资商贸产品、商贸物流中心及产业总部基地。项目功能定位项目功能定位货物集散、仓储功能、物流配送、深加工、连锁经营、品牌展示、信息网络、展示展销、电子商务、质量检测、价

52、格引领、综合服务等十二大主题功能服务。集合交易服务功能及综合服务功能项目的成功将升级并规范中国北方农资市场，成为农资行业的示范标杆。为农资行业发展提供一个“旗舰”式平台。针对于项目原规划的调整思路针对于项目原规划的调整思路在对本案进行业态规划调整前，我们遵循农业发展及其相关联产业，进行业态规划调整：遵循农用三条规划发展主线：遵循农用三条规划发展主线：主线一：农业产品主线一：农业产品产品本身包含：种植业、养殖业、林业、牧业、水产业极其附属产业。主线二：农业生产者主线二：农业生产者包括从事农业生产的单位和个人。主线三：农业装备主线三：农业装备农业生产中使用的各种机械设备统称。在规划调整中，我们需要

53、满足三条主线中的任何一点，进行业态含概及规划。主线一：农业产品主线一：农业产品各主线规划延展各主线规划延展按照农业一年四季周期性生长规律，进行业态划分：从土地开垦作物种植作物生长过程中所需要的农料作物收获半成品作物加工、运输等一系列关联产业，力争作到：专业化：专业化：覆盖农资行业的各个产品相关领域的经营品类，作到品类齐全化、品牌集约化、业态品牌化、规模化等。多功能：多功能：以农资产品交易为主要功能，提供农业相关产业交易服务。主线二：农业生产者主线二：农业生产者满足其一切附属需求所提供的配套服务。各主线规划延展各主线规划延展附加功能：附加功能：办公基地农业会议、会展现代化信息功能技术研发、技术交

54、流、培训电子商务营销平台检测功能信息服务化技术研发中心餐饮、住宿、物业管理配套等主线三：农业装备主线三：农业装备从种植农业所需要的一切装置设备到收割后的运输配置等。从种植农业所需要的一切装置设备到收割后的运输配置等。各主线规划延展各主线规划延展附加功能：附加功能：整机售卖机器检测设备维修保养原料配件农业设备设施仓储服务运输物流针对三条发展主线重新调整业态规划，建议如下图针对三条发展主线重新调整业态规划，建议如下图办公配套仓储企业总部企业总部种子、农药、化肥、饲料、添加剂农机具农副产品企业总部会展中心项目分期开发次序项目分期开发次序1期1期2期2期4期1期：农资类2期：农机具类3期：农副产品4期

55、：农业技术研发产业基地（办公、会展）1期4期3期项目操盘策略项目操盘策略如何保证项目成功招商运营？如何保证项目成功招商运营？如何保证项目顺利销售？如何保证项目顺利销售？如何保证项目成功招商运营？如何保证项目成功招商运营？（一）整体思路（一）整体思路招商原则招商原则找到长期从事农业生产、加工、销售的龙头企业，通过政府政策扶持、区域规划运营、项目发展等一系列炒作点，找到第一批敢于吃“螃蟹”的企业及租户，通过商家及租户的进驻，以此保证项目的经营成功。用垄头企业的带动作用，形成以点带线、以线带面的火爆场景。未来农资行业并将向家电行业和快速消费品行业一样，几个龙头企业垄断市场的大部分份额。因此在招商上我

56、们遵循：1、龙头商家先行、龙头商家先行在全国各地挑选农资品牌TOP商户，将其列为招商的首要任务，进行攻克，借助其品牌影响力和带动作用，为后续招商奠定基础。2、核心商家次之、核心商家次之在龙头商家基本确定意向的前提下，核心商家将是第一批签约商家。3、小商家大面积招商、小商家大面积招商在龙头商家和核心商家的确定后，小商家将跟风而至，有了大品牌的依靠，小商家将大面积进驻。一、全国性品牌商家为主力，占总招商比例的一、全国性品牌商家为主力，占总招商比例的15%二、大力吸引北方商家，占总招商比例的二、大力吸引北方商家，占总招商比例的35%三、东北区域及本地周边商家为辅助，占总招商比例的三、东北区域及本地周

57、边商家为辅助，占总招商比例的50%招商渠道招商渠道招商活动，创造话题招商活动，创造话题阶段一、中国农资达沃斯高峰论坛阶段一、中国农资达沃斯高峰论坛善于借助政府的力量，利用政府的声音发出邀请，诚征全国农资行业意向袖或专业人士，对沈北农资交易中心发展趋势作专业性研讨。阶段二、经营研讨会阶段二、经营研讨会针对于项目招商进度情况，经常不定期举办投资讲座，邀请行业专家、学者主讲，吸引一些意向客户参加。通过主动拜访邀约重要商会或品牌企业，通过对大商户的定单式招商形式，推动品牌企业成功进驻。活动三、招商推介会活动三、招商推介会阶段四：主力店签约会阶段四：主力店签约会通过举行品牌商家进驻签约会方式，进一步提升

58、项目价值，同时邀约大量商家参与，营造良性氛围，制造“羊群效应”举办记者招待会，配合媒体宣传炒作。目的：目的：炒热项目整体外围舆论.阶段五：全面营销铺开一、多据点一、多据点沈北（本地售楼处）+外地（展销点）二、多渠道二、多渠道常规（传统媒体、活动）+特殊（团购、网络营销、多渠道分销+行业协会、联盟、展会等）三、多形式三、多形式传统坐销+直销+电话行销四、多声音四、多声音政府、企业、同业等五、多模式五、多模式订单式、投资、自营通过渠道通过渠道+ +现场现场+ +外围外围+ +媒介全方位低成本覆盖媒介全方位低成本覆盖如何保证项目顺利销售？如何保证项目顺利销售？通过前期一系列的市场预热和炒作，以及区域

59、规划、政府支持和政策助推，保证商业顺利开起来，需依靠商业的火爆运营，为商铺的销售找到投资和自用者。使后续每期推售商铺顺利去化。受农业特殊性影响，目标客群较易锁定，仅有自用者和投资者两种。自用者自用者本身自己有代理品牌本身自己有代理品牌购买目的：连锁化经营、扩大规模，或认可区域未来规划发展，转战市场。投资者投资者将购买后的产权物业进行租赁。将购买后的产权物业进行租赁。购买目的：1、本案周边区域商户，对区域情况较了解，认可区域发展。2、手头有大量闲置资金，对项目整体规划和发展情况认可，认可大品牌商业的带动作用，安全性投资。3、在期房阶段购买，等待升值。、针对经营者的营销宣传侧重点针对经营者的营销宣

60、传侧重点1、政策引导国家及各地政府重点扶持2、专业性强，市场空间大、前景乐观3、收益稳定，客流稳定4、集群效应，聚客能力强劲5、区域发展前景可观6、农资专业市场升级版、规模大、业态全7、交通便捷8、开发商大背景支撑针对如上每一点，会做出必要的宣传推广，进行引导及炒作。针对投资者的营销宣传侧重点针对投资者的营销宣传侧重点1、投资风险低、回报高，投资回报速度快，投资具有安全性2、市场前景广、未来发展空间大3、经营者多，租赁不愁4、稳收租金5、区域发展前景乐观6、开发商实力背景针对如上每一点，会做出必要的宣传推广，进行引导及炒作。 销售形式销售形式序号序号物业类型物业类型销售形式销售形式1办公配套产

61、权销售2总部基地产权销售3仓储租赁+销售4会展中心租赁5农资、农机具、农副产品租赁+销售公司独特的操盘形式公司独特的操盘形式为确保项目一次启动成功，经过慎重思考，建议给予市场商户一定免租期，理由为以下几点：1、增加市场招商吸引力。2、为具体招商人员提供一定的灵活性，增加谈判筹码。3、体现市场管理者对于新市场的呵护。4、免租期的设置，是一种市场操作手段，增加商户签约的紧迫感，更有利于招商。设置免租期，不存在商户在此期限内经营不积极问题，此问题应该从市场管理上下功夫，几个月的房租，并不能从根本上迫使商户提高经营的力度。1、免租期设立、免租期设立招商手段招商手段1、开业前半年提前签订租赁合同的，2、

62、装修完毕在开业前一个月可进行试营业的，3、特殊位置（转角、阴暗角、空间利用不好的商铺或存在其他硬伤之商铺）招商不易处理的商铺，可享市场开业之日起三个月到六个月的物管费减免优惠，（注：物管费可与免租期或其他优惠手段商家可同时享有。做为弹性招商条件使用。）2、物管费优惠政策、物管费优惠政策3、相关税收的减免、相关税收的减免建议公司尽快与政府相关部门协商，提请税务部门对市场入驻商户给予一定期限的税收优惠，建议两到三年，并形成红头文件。在利用传统媒体宣传渠道的基础上，针对周边县域乡镇的商户结合当地媒体宣传特性，采取一些特殊媒体进行独特宣传推广。1、农村墙体广告、农村墙体广告在城郊、高速公路、省道、国道

63、、铁路两边、乡村小道沿路的围墙和民墙上，用涂刷或用喷绘布或喷绘膜制成的广告，一种更贴近销售终端，无法拒绝的强制性媒体。2、乡村流动车、公交车车体及站牌广告、乡村流动车、公交车车体及站牌广告3、农村广播大喇叭、农村广播大喇叭4、各个乡镇社区内的看板，布告栏、各个乡镇社区内的看板，布告栏5、给予小额贷款优惠政策、给予小额贷款优惠政策6、开发商拿出一部分的资金作为市场培育金，作为整个市场宣传、开发商拿出一部分的资金作为市场培育金，作为整个市场宣传 销售推广渠道销售推广渠道感谢聆听，敬请指导！感谢聆听，敬请指导！以上为我司对项目的整体操盘思路，具体规划设计优化、市场摸底调研、项目整体定位、招商策略、营

64、销方案待双方进一步沟通确定。下面为双方沟通交流时间！MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZY

65、VQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhzlGplU1AU9mpyiCXH8gpPCBRYjq77VcnbXumNE1yGfyTsbSj89J63kRTKDkKUg3mdS5sJ4X5cQ8dK7oW9IkScssECQdz2O9UTlpRjAFPChjhLdzo

66、pQzwxQf8ozdzOhogwAooXpUF83BX4C3jRgjDJiiXEUDMaNz4vQ4n164vspddHvOIVuBBdMA4xp1YhiHk0vOJ8TL1BxogzVlMpmod6ianYGmksQq6NWCEd56hZF4wfaNyZcrGfNxnPiG6ZAxSkfmhJAKtNmCqbRmppeXp8inz4eq3HkWCMSORyMMX522xpHG6basNr6KQfbZsFbHjzyNlJrruLolKFcC84dqfijBO5Dy2NaBcNEBPgQrT12PgpcKx2or2YChN5DPjs80zzdtdAdTKuW4uVv9bbZu3K2SZ2aEhTlIC1UqrIWibkzwHh6p8gLv26zr01mJybfOzFc4T7kQH1IpPwOzMDnAKPLsLrznXGjFNIA9bSWWms6ibKZwQIKrMzalwbFrQJvOP1rPH8rx2KkyYqrtQk5VRwM1HSX