优山美地双拼别墅组团营销方案

《优山美地双拼别墅组团营销方案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《优山美地双拼别墅组团营销方案（66页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 025-66039613 QQ:376977591月潭优山美地优山美地双拼别墅组团营销方案双拼别墅组团营销方案八方同裕八方同裕20092009年年1111月月2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 025-66039613 QQ:376977591在辞典里，在辞典里，对于对于“赢赢”的定义是：的定义是： 经商盈利；博赛获胜。经商盈利；博赛获胜。 做买卖所获得的利润做买卖所获得的利润 。而优山美地项目来说，而优山美地项目来说，

2、“赢赢”还有还有着着更深层更深层次的意义次的意义 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 025-66039613 QQ:3769775912 2、市场洞悉、市场洞悉CONTENTS：内容纲要内容纲要：1 1、自身研判、自身研判 3 3、运筹帷幄、运筹帷幄将对长春市净月房地产市场进行全面的了解，并对项目周边的竞争现状做以分析提要：综合项目过去的营销手段、销售状况、产品状况进行全面剖析。 提要：结合市场状况以及项目自身情况，对本项目进行定位，并提出相应的营销策略。 提要：2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！

3、货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 025-66039613 QQ:376977591 “从销售的角度从销售的角度来审视楼盘定位、制定营销策略来审视楼盘定位、制定营销策略”是本方案的核心主导方向是本方案的核心主导方向。2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 025-66039613 QQ:376977591自身研判2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 025-66039613 QQ:376977591思索。思索。Q1优山美地究竟是怎样一种产品？优山美地

4、究竟是怎样一种产品？别墅是怎样一种概念？别墅是怎样一种概念？双拼别墅产品的竞争力如何？双拼别墅产品的竞争力如何？本项目产品的优势与不足何在？本项目产品的优势与不足何在？2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 025-66039613 QQ:376977591一、什么样的房子才能称为别墅一、什么样的房子才能称为别墅1 1、占用大量风景区、天然水域等稀缺资源的而建筑。、占用大量风景区、天然水域等稀缺资源的而建筑。2 2、永远是为少数人建造，只有少数人才有条件享受。、永远是为少数人建造，只有少数人才有条件享受。3 3、位于城市最宜居的

5、区域，其发展规模受到政府的限制。、位于城市最宜居的区域，其发展规模受到政府的限制。4 4、代表着人们对于居住理想的终极追求形式。、代表着人们对于居住理想的终极追求形式。2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 025-66039613 QQ:376977591二、不同类型别墅特点二、不同类型别墅特点目前长春别墅市场上主要有独栋、叠拼、联排、双拼四种别墅类目前长春别墅市场上主要有独栋、叠拼、联排、双拼四种别墅类型，不同类型的别墅特特点你迥异，因此也导致不同的购买客群。型，不同类型的别墅特特点你迥异，因此也导致不同的购买客群。2010

6、年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 025-66039613 QQ:376977591独栋别墅独栋别墅特点：特点：1、别墅中的顶级产品，面积多在、别墅中的顶级产品，面积多在400平方米以上，单价基本都超过万元。平方米以上，单价基本都超过万元。2、多数产品为、多数产品为2+1的形式，即地上两层，地下一层。的形式，即地上两层，地下一层。3、拥有独立的车库、私人庭院，私密性高，功能完备，舒适度高。、拥有独立的车库、私人庭院，私密性高，功能完备，舒适度高。4、产品数量少，稀缺，具有一定的不可复制性。、产品数量少，稀缺，具有一定的不可复制性。

7、2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 025-66039613 QQ:376977591叠拼别墅叠拼别墅特点：特点：1、别墅中的中高端产品，价格仅次于独栋别墅，高于联排和叠拼。、别墅中的中高端产品，价格仅次于独栋别墅，高于联排和叠拼。2、多数产品为、多数产品为2+1的形式，即标准层加地下室，拥有独立的车库。的形式，即标准层加地下室，拥有独立的车库。3、产品在居住地舒适度、私密性等方面有着与独栋别墅相近的特性。、产品在居住地舒适度、私密性等方面有着与独栋别墅相近的特性。2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！

8、货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 025-66039613 QQ:376977591叠拼别墅叠拼别墅特点：特点：1、别墅中的中端产品，总价低于独栋别墅，市场上比较受到欢迎。、别墅中的中端产品，总价低于独栋别墅，市场上比较受到欢迎。2、面积在、面积在300平米左右，一般由地下一层加地上三层构成。平米左右，一般由地下一层加地上三层构成。3、每栋别墅内楼层较多，对于年龄大的居者存在不便。、每栋别墅内楼层较多，对于年龄大的居者存在不便。4、单层面积在、单层面积在100平米左右，空间上相对狭窄，易产生压抑感。平米左右，空间上相对狭窄，易产生压抑感。2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划

9、人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 025-66039613 QQ:376977591叠拼别墅叠拼别墅特点：特点：1、别墅中的低端产品，顶越和底越两个单元组成，私密性较差。、别墅中的低端产品，顶越和底越两个单元组成，私密性较差。2、多数产品为、多数产品为2+1的形式，即标准层加地下室或标准层加阁楼。的形式，即标准层加地下室或标准层加阁楼。3、底越产品可同联排别墅相媲美，但顶越产品由于楼层较高，舒适度较差。、底越产品可同联排别墅相媲美，但顶越产品由于楼层较高，舒适度较差。4、面积与联排相近，价格低于联排别墅。、面积与联排相近，价格低于联排别墅。2010年房地产营销策划大

10、全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 025-66039613 QQ:376977591技术指标特点比较产品档次独栋叠拼 联排叠拼舒适度独栋叠拼 联排叠拼价格独栋叠拼 联排叠拼私密性独栋叠拼 联排叠拼结论结论双拼别墅双拼别墅=仅次于独栋别墅的次终极居住形态仅次于独栋别墅的次终极居住形态数据对比数据对比2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 025-66039613 QQ:376977591三、本项目双拼别墅深度剖析三、本项目双拼别墅深度剖析优势分析Strength劣势分析Weakness

11、机会分析Opportunity威胁分析Threat 结合本案的自身状况、竞争对手的分析，做出本案的结合本案的自身状况、竞争对手的分析，做出本案的SWOTSWOT分分析，客观的反映出本案在市场竞争所处的位置析，客观的反映出本案在市场竞争所处的位置2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 025-66039613 QQ:376977591优势分析Strength劣势分析Weakness机会分析OpportunityOpportunity威胁分析Threat优势之一优势之一：品牌优势品牌优势 长电地产经过多年的打拼，在长春地产业中占长电

12、地产经过多年的打拼，在长春地产业中占有一席之地，并成功的开发了临河风景、天地有一席之地，并成功的开发了临河风景、天地1212坊、坊、时代花园、紫盈花城等知名项目，在业界形成了良时代花园、紫盈花城等知名项目，在业界形成了良好的开发形象和口碑。好的开发形象和口碑。优势之二优势之二：规模优势规模优势 整个社区占地整个社区占地3636万平方米，历数净月区的别墅万平方米，历数净月区的别墅项目，如此规模的纯别墅项目屈指可数。规模效应项目，如此规模的纯别墅项目屈指可数。规模效应加之现房实景形成的良好形象，使本项目在竞争中加之现房实景形成的良好形象，使本项目在竞争中占有一定先机。占有一定先机。2010年房地产

13、营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 025-66039613 QQ:376977591优势分析Strength劣势分析Weakness机会分析OpportunityOpportunity威胁分析Threat劣势之一劣势之一：地形劣势地形劣势 整个项目地呈盆地状，地势很低。当风水成为整个项目地呈盆地状，地势很低。当风水成为为影响购房者购买因素的时候，本项目的地势在销为影响购房者购买因素的时候，本项目的地势在销售过程中极为不利。售过程中极为不利。劣势之二劣势之二：景观劣势景观劣势 项目地形近似项目地形近似“凹凹”字形，北端中心被净馨花字形，北端

14、中心被净馨花园所占据，对于地处该项目周边的双拼别墅来说，园所占据，对于地处该项目周边的双拼别墅来说，难以形成良好的景观形象。此外，双拼别墅部分位难以形成良好的景观形象。此外，双拼别墅部分位于聚业大街沿线，影响了私密性和景观。于聚业大街沿线，影响了私密性和景观。2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 025-66039613 QQ:376977591优势分析Strength劣势分析Weakness机会分析OpportunityOpportunity威胁分析Threat劣势之三劣势之三：尾盘销售尾盘销售 在以往的尾盘销售上，都被购房

15、者打上了品质在以往的尾盘销售上，都被购房者打上了品质欠缺的标签。此外整个项目在欠缺的标签。此外整个项目在0909年销售的过程中，年销售的过程中，营销投入较少，在整个市场上很难听到项目的声音，营销投入较少，在整个市场上很难听到项目的声音，缺乏延续性，这就直接影响了双拼别墅的销售。缺乏延续性，这就直接影响了双拼别墅的销售。劣势之四劣势之四：设计缺陷设计缺陷 别墅产品一向注重上有天下有地的私属空间，别墅产品一向注重上有天下有地的私属空间，特别是对于私家庭院的需求。而本项目在这方面则特别是对于私家庭院的需求。而本项目在这方面则与众不同的采取了开放式的庭院设计，减少了私有与众不同的采取了开放式的庭院设计

16、，减少了私有空间，难以得到市场的认同。空间，难以得到市场的认同。2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 025-66039613 QQ:376977591优势分析Strength劣势分析Weakness机会分析OpportunityOpportunity威胁分析Threat机会之一机会之一：先入为主先入为主 本项目的主要销售周期在本项目的主要销售周期在20102010年，本年度的市年，本年度的市场火爆，区域内的同类型产品销售势头大好，而进场火爆，区域内的同类型产品销售势头大好，而进入入20102010年，一部分别墅产品将会出现断

17、档，此时，年，一部分别墅产品将会出现断档，此时，作为期房销售的双拼别墅，提前启动营销计划，可作为期房销售的双拼别墅，提前启动营销计划，可以先人一步的抢占明年别墅市场。以先人一步的抢占明年别墅市场。机会之二机会之二：深挖客群深挖客群 在别墅的销售中，老客户会带来意想不到的收在别墅的销售中，老客户会带来意想不到的收效。针对本项目的老业主以及长电地产以往开发项效。针对本项目的老业主以及长电地产以往开发项目的业主，予以一定的政策，他们将是缩短本项目目的业主，予以一定的政策，他们将是缩短本项目销售周期的有力武器。销售周期的有力武器。2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付

18、款房策网 海量房地产资料免费下载 025-66039613 QQ:376977591优势分析Strength劣势分析Weakness机会分析OpportunityOpportunity威胁分析Threat威胁之一威胁之一：竞争激烈竞争激烈 纵观本年度长春土地市场，最大的热点在于净纵观本年度长春土地市场，最大的热点在于净月区，融创、保利、万科先后摘得低密度用地，加月区，融创、保利、万科先后摘得低密度用地，加上益田、高力等项目，别墅类产品供应持续增加，上益田、高力等项目，别墅类产品供应持续增加，区域内的竞争将会日趋激烈。区域内的竞争将会日趋激烈。威胁之二威胁之二：蝴蝶效应蝴蝶效应 自自1111月月

19、2727日迪拜主权投资公司曝出债务危机后，日迪拜主权投资公司曝出债务危机后，2424小时内全球股市接连暴跌。股市与地产关系密切，小时内全球股市接连暴跌。股市与地产关系密切，如果再有新的一轮经济危机或是楼市震荡，影响力如果再有新的一轮经济危机或是楼市震荡，影响力不容小觑。不容小觑。威胁之三威胁之三：金融政策金融政策 目前建行已经取消了目前建行已经取消了7 7折利率，在折利率，在20102010年，其年，其他金融机构的政策，将会影响楼市的走势。他金融机构的政策，将会影响楼市的走势。2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 025-66

20、039613 QQ:376977591 用辩证的眼光来看，项目的优势与劣势是可以相互转化的，本项用辩证的眼光来看，项目的优势与劣势是可以相互转化的，本项目还有一些隐性的因素，可以将优势、劣势进行转化：目还有一些隐性的因素，可以将优势、劣势进行转化： 建筑风格建筑风格在欧式风格包围的长春别墅市场，本项目独树一帜在欧式风格包围的长春别墅市场，本项目独树一帜的建筑风格，是不被市场所接受，还是与众不同能够获得更多的认可？的建筑风格，是不被市场所接受，还是与众不同能够获得更多的认可？ 现房实景现房实景是眼见为实，还是缺陷一览无余？是眼见为实，还是缺陷一览无余？ 风水格局风水格局如何将不利的风水格局在最经

21、济有效的办法中得以如何将不利的风水格局在最经济有效的办法中得以解决为我所用？解决为我所用？2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 025-66039613 QQ:376977591小小 结结 项目所面临的劣势与威胁，需整合自身的优势，深入挖掘产品的项目所面临的劣势与威胁，需整合自身的优势，深入挖掘产品的潜力与卖点，以高质量的服务和有效的推广手段，在市场上层层推进，潜力与卖点，以高质量的服务和有效的推广手段，在市场上层层推进，分阶段实现目标；及时做好各种预案，应对可能面对的各种威胁与挑分阶段实现目标；及时做好各种预案，应对可能面对

22、的各种威胁与挑战，从而获得利润的最大话以及产品、品牌的知名度和美誉度。战，从而获得利润的最大话以及产品、品牌的知名度和美誉度。 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 025-66039613 QQ:376977591市场洞悉2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 025-66039613 QQ:376977591站位。站位。Q2优山美地所处怎样的市场环境？优山美地所处怎样的市场环境？长春别墅市场竞争格局？长春别墅市场竞争格局？净月别墅市场概况？净月别墅市场概况？

23、本项目破局的关键所在？本项目破局的关键所在？2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 025-66039613 QQ:376977591一、长春市别墅市场竞争格局一、长春市别墅市场竞争格局现阶段长春别墅社区主要分散在南部城区，形成了净月区和高新现阶段长春别墅社区主要分散在南部城区，形成了净月区和高新区两个相对比较密集的区域。区两个相对比较密集的区域。在西南的在西南的高新开发高新开发区，别墅区，别墅分布在天分布在天安第一城、安第一城、融创、保融创、保利以及金利以及金越逸墅蓝越逸墅蓝湾四个项湾四个项目；目；而净月区而净月区别墅项目别墅

24、项目较多，主较多，主要分布净要分布净月大街沿月大街沿线以及净线以及净月管委会月管委会以南，这以南，这两个地区两个地区集中了长集中了长春市春市90%的别墅产的别墅产品。品。2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 025-66039613 QQ:376977591二、净月开发区房地产市场现状分析二、净月开发区房地产市场现状分析（一）长春最宜居的版块，区域发展不断成熟（一）长春最宜居的版块，区域发展不断成熟 在房地产开发领域，由于净月开发区有着独特的自然生态环境资源在房地产开发领域，由于净月开发区有着独特的自然生态环境资源优势，使该区

25、域成为长春市别墅聚集区，据统计，净月区在售别墅项目优势，使该区域成为长春市别墅聚集区，据统计，净月区在售别墅项目1212个，占整个别墅市场的个，占整个别墅市场的80%80%。且这一数据还在不断增加，而今年净月。且这一数据还在不断增加，而今年净月开发的项目中，不仅仅只有别墅类产品，洋房产品、公寓产品都成为区开发的项目中，不仅仅只有别墅类产品，洋房产品、公寓产品都成为区域发展的新亮点，具有多形态产品的项目占到域发展的新亮点，具有多形态产品的项目占到1515个左右。随着交通配套个左右。随着交通配套和城市的发展，越来越多的普通人走进净月、走入生态居住区。和城市的发展，越来越多的普通人走进净月、走入生态

26、居住区。 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 025-66039613 QQ:376977591（二）高端住区，别墅产品主要供应地（二）高端住区，别墅产品主要供应地 已建成项目中，森林华墅、兰已建成项目中，森林华墅、兰乔圣菲、蕴城别墅、香墅街等老牌乔圣菲、蕴城别墅、香墅街等老牌项目已经为净月打下高端住区的底项目已经为净月打下高端住区的底子。而近两年随着和黄、万科、中子。而近两年随着和黄、万科、中信、复地、华业等大品牌的涌入，信、复地、华业等大品牌的涌入，也为区域价值的彰显定下扎实的根也为区域价值的彰显定下扎实的根基。基。 在

27、售的御翠园、潭溪别墅、中在售的御翠园、潭溪别墅、中信城、玫瑰谷、国信美邑、净月国信城、玫瑰谷、国信美邑、净月国际、水晶湾等项目，作为市场的新际、水晶湾等项目，作为市场的新一代产品，为别墅市场的细分打下一代产品，为别墅市场的细分打下坚实的产品基础，逐渐朝多开发形坚实的产品基础，逐渐朝多开发形态、多附加值角度运作。态、多附加值角度运作。 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 025-66039613 QQ:376977591年份年份销售销售套数套数销售销售面积面积均价均价成交成交金额金额占全市占全市住宅套住宅套数总比数总比占全市占

28、全市住宅面住宅面积总比积总比与全市与全市住宅价住宅价格比格比2008537套15.79万8940元/14.12亿元1.42%4.4%2.27倍09年前5月268套7.43万8170元/6.09亿元1.32%3.99%2.03倍1 1、2008200820092009年年5 5月别墅产品总成交分析月别墅产品总成交分析 总体来看，总体来看，20092009年年1 15 5月的别墅成交较上年度基本持平，均价月的别墅成交较上年度基本持平，均价有所下降，下浮约有所下降，下浮约8.61%8.61%。这主要与近几个月别墅的供应量与成交。这主要与近几个月别墅的供应量与成交产品类型的不同有一定的关系。产品类型的

29、不同有一定的关系。2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 025-66039613 QQ:3769775912 2、2008200820092009年年5 5月别墅产品成交走势分析月别墅产品成交走势分析 自自20082008年年1 1月起，别墅产品仍保持着相对较平稳的发展态势。月起，别墅产品仍保持着相对较平稳的发展态势。20082008年成交相对较高的月份为年成交相对较高的月份为6 6月与月与7 7月。在进入冬季后，成交量相月。在进入冬季后，成交量相对较少，这也同长春市普通商品住宅的成交走势相近。进入对较少，这也同长春市普通商品

30、住宅的成交走势相近。进入20092009年年后，自后，自2 2月起，别墅成交迅速升温，早月起，别墅成交迅速升温，早3 3个月达到个月达到20082008年年5 5月同期水平。月同期水平。 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 025-66039613 QQ:376977591（三）产品构成多样化（三）产品构成多样化 区域已形成复合型别墅类居住区，集中独栋、联排、双拼、叠加区域已形成复合型别墅类居住区，集中独栋、联排、双拼、叠加产品及洋房、公寓等，其中洋房、联排、叠拼产品供应量最大，仅复产品及洋房、公寓等，其中洋房、联排、叠拼产

31、品供应量最大，仅复地地净月国际、中信城、华业净月国际、中信城、华业玫瑰谷、半山洋房等项目供应体量就玫瑰谷、半山洋房等项目供应体量就占很大份额，而独栋别墅和普通多层则成为罕见的稀缺产品。占很大份额，而独栋别墅和普通多层则成为罕见的稀缺产品。 御翠园实景御翠园实景御翠园实景御翠园实景2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 025-66039613 QQ:376977591（四）品牌化、规模化成为净月地产风向标（四）品牌化、规模化成为净月地产风向标 随着品牌开发商不断进驻，开发商之间开发理念与管理等方面的随着品牌开发商不断进驻，开发商

32、之间开发理念与管理等方面的差距不断加大，区域中、小型占据主流地位已逐渐被取代。其中和记差距不断加大，区域中、小型占据主流地位已逐渐被取代。其中和记黄埔、中信地产、华业地产拿地时间较早，地块面积较大，开发周期黄埔、中信地产、华业地产拿地时间较早，地块面积较大，开发周期较长，在未来的市场将会持续供应产品；万科较长，在未来的市场将会持续供应产品；万科潭溪别墅、国信潭溪别墅、国信美美邑等项目均为今年上市，销售周期将会持续到邑等项目均为今年上市，销售周期将会持续到20102010年甚至更长；万科年甚至更长；万科净月大街地块（净月大街地块（4040万万），保利长影世纪城地块（共计），保利长影世纪城地块（共

33、计2626万万），融），融创长影世纪城南地块（创长影世纪城南地块（3838万万），近），近100100万万新出让的地块，无疑会加新出让的地块，无疑会加剧未来净月市场的竞争。剧未来净月市场的竞争。 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 025-66039613 QQ:376977591（五）净月在售别墅项目分布图（五）净月在售别墅项目分布图2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 025-66039613 QQ:376977591（六）净月区目标竞争对手概况（六）净

34、月区目标竞争对手概况项目项目产品情况产品情况和黄和黄御翠园御翠园小单体（小单体（207207270270）；大单体（）；大单体（310310510510）万科万科潭溪别墅潭溪别墅联排（联排（200200）；小高层（）；小高层（7070170170）国信国信美邑美邑联排（联排（308308、321321）；）；双拼（双拼（314314、326326）华业华业玫瑰谷玫瑰谷一期独栋（一期独栋（350350）联排（）联排（260260290290）二期洋）二期洋房（房（140140、170170）复地复地净月国际净月国际E E区区A A户型户型68689393；B B户型户型100100150150；

35、C C户型户型110110160160中海中海国际社区国际社区联排（联排（238238262262）；）；双拼（双拼（318318）；）；独栋独栋（680680）力旺力旺弗朗明哥弗朗明哥联排（联排（220220268268）；独栋（）；独栋（370370456456）；）；塞歌维亚洋房新品（塞歌维亚洋房新品（130130190190）2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 025-66039613 QQ:376977591项目项目1010月主销户型月主销户型和黄和黄御翠园御翠园大单体（大单体（310310510510）万科万科潭

36、溪别墅潭溪别墅小高层（小高层（7070170170）国信国信美邑美邑双拼（双拼（314314、326326）华业华业玫瑰谷玫瑰谷二期洋房（二期洋房（140140、170170）复地复地净月国际净月国际E E区区A A户型户型68689393中海中海国际社区国际社区一期碧林高层（一期碧林高层（130130、155155、180180） 力旺力旺弗朗明哥弗朗明哥联排（联排（220220268268）2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 025-66039613 QQ:376977591项目项目1010月价格动态（元月价格动态（元/

37、 / ）和黄和黄御翠园御翠园大单体大单体13000130001900019000； 小单体小单体900090001100011000万科万科潭溪别墅潭溪别墅二期联排新品价格二期联排新品价格240240370370万万/ /套；中间户型套；中间户型240240280280万万/ /套，端户型套，端户型280280370370万万/ /套，各别景套，各别景观较好观较好370370万左右万左右国信国信美邑美邑联排别墅联排别墅8000800090009000； 双拼别墅双拼别墅900090001000010000华业华业玫瑰谷玫瑰谷联排联排7400740078007800；双拼双拼1050810508

38、；独栋；独栋1200012000复地复地净月国际净月国际E E区区洋房一层洋房一层6200620071007100；二层；二层4400440046004600；三层；三层4500450048004800；四层；四层4400440047004700；五层；五层4400440045004500；六层六层5000500052005200中海中海国际社区国际社区别墅别墅1100011000力旺力旺弗朗明哥弗朗明哥洋房洋房5300 5300 （6 6栋全部售罄）；洋房新品栋全部售罄）；洋房新品60006000上，上，具体未定；叠加具体未定；叠加670067006800 6800 （共计（共计1616套）

39、套） ；联；联排排7700770085008500；独栋；独栋16000160002010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 025-66039613 QQ:376977591项目项目1010月促销月促销和黄和黄御翠园御翠园目前老带新享受（目前老带新享受（400400以下）以下）5 5万万, ,（400400以上）以上）1010万元的优惠万元的优惠 万科万科潭溪别墅潭溪别墅国信国信美邑美邑华业华业玫瑰谷玫瑰谷二期洋房一次性二期洋房一次性9696折，按揭折，按揭9898折；一期产品折；一期产品一次性一次性9.79.7折，按揭折，按揭9

40、.99.9折折复地复地净月国际净月国际E E区区中海中海国际社区国际社区力旺力旺弗朗明哥弗朗明哥一次一次9.8 9.8 折，按揭折，按揭9.99.9折；洋房认筹折；洋房认筹2 2万元，万元，四房优惠四房优惠1000010000元，三房优惠元，三房优惠80008000元，每月元，每月认筹客户相应减认筹客户相应减20002000元元2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 025-66039613 QQ:376977591项目项目1010月销售动态月销售动态和黄和黄御翠园御翠园成交成交1 1套大单体，剩余套大单体，剩余7 7套套万科万

41、科潭溪别墅潭溪别墅成交成交6 6套联排（其中套联排（其中4 4套端户型售罄、套端户型售罄、2 2套中间户套中间户型）；二期联排开盘推出型）；二期联排开盘推出4343套，截止套，截止1111月月1 1日销日销售售3535套左右（中户型套左右（中户型1919套、端户型套、端户型1616套售罄，剩套售罄，剩余余8 8套中间户型）套中间户型）国信国信美邑美邑成交成交2 2套联排，剩余套联排，剩余3 3套左右（套左右（1 1套联排、套联排、2 2套双套双拼拼），新品认筹），新品认筹2020组左右组左右华业华业玫瑰谷玫瑰谷成交成交2929套（套联排、套（套联排、1 1套套350350独栋、独栋、2 2套一

42、期洋套一期洋房、二期洋房房、二期洋房2525套左右）套左右）复地复地净月国际净月国际E E区区成交约成交约297297套左右，新品积累客户套左右，新品积累客户4040组左右组左右中海中海国际社区国际社区成交成交142142套（多层套（多层1111套、套、129129套高层、套高层、1 1套联排、套联排、1 1套独栋）套独栋）力旺力旺弗朗明哥弗朗明哥成交成交8 8套（套（7 7套联排、套联排、1 1套独栋）、塞歌维亚洋房套独栋）、塞歌维亚洋房新品排号新品排号100100余组余组2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 025-660

43、39613 QQ:376977591（七）净月区置业者分析（七）净月区置业者分析1 1、净月区人口构成、净月区人口构成 净月区的人口主要由四部分构成：原住民、大学城师生、周边企净月区的人口主要由四部分构成：原住民、大学城师生、周边企业员工、区域外购房者业员工、区域外购房者 原住民原住民 净月开发区在房地产大潮冲击之前，居民主要集中净月开发区在房地产大潮冲击之前，居民主要集中在净月大街沿线的小河台、东山屯、小东沟、小北沟、杨家沟等地。在净月大街沿线的小河台、东山屯、小东沟、小北沟、杨家沟等地。随着大学城、长影世纪城、轻轨、中信城等项目的开发，原有居民得随着大学城、长影世纪城、轻轨、中信城等项目的

44、开发，原有居民得到了征地补偿，纷纷在净月区购买商品房。到了征地补偿，纷纷在净月区购买商品房。 周边企业员工周边企业员工净月景区景点的员工，企业、政府职员也是构净月景区景点的员工，企业、政府职员也是构成了净月人口的一部分，主要分布在景点、景区，管委会周边，净月成了净月人口的一部分，主要分布在景点、景区，管委会周边，净月大街沿线。大街沿线。 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 025-66039613 QQ:376977591 大学城大学城长春大学、东北师范大学、吉林艺术学院、长春税长春大学、东北师范大学、吉林艺术学院、长春税务

45、学院等十几家大学在近几年相继迁往净月，兴建了新的校区或分务学院等十几家大学在近几年相继迁往净月，兴建了新的校区或分院。学校的迁徙，带来学生、老师的同时，也带来了商机，一部分院。学校的迁徙，带来学生、老师的同时，也带来了商机，一部分以校园经济为经营主体的商家也落户在净月。以校园经济为经营主体的商家也落户在净月。 区域外购房者区域外购房者由于净月的环境越来越被人们认可，以及轻由于净月的环境越来越被人们认可，以及轻轨轨2 2号线的开头，近几年在净月区购房的置业者也多了起来，从而号线的开头，近几年在净月区购房的置业者也多了起来，从而形成了一部分固定的人群。形成了一部分固定的人群。 2010年房地产营销

46、策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 025-66039613 QQ:3769775912 2、净月人口分布、净月人口分布净净 月月大大街街新新城城大大街街聚聚业业大大街街福祉大路福祉大路净月管委会、福祉大路沿线净月管委会、福祉大路沿线净月管委会作为开发区的政治核心，每天来此办事的人很多。福祉大路沿线企业、高校较多，并且通往一条公交线路，是净月区另一条较为热闹的街路。新城大街（世纪广场新城大街（世纪广场至福祉大路一段）至福祉大路一段）由于农大、东北师大人文学院、公安高等专科学校汇聚在此，加上上海复地开发的楼盘项目，使整个区域的繁华指数大大有所提高

47、，成为净月西部人气最旺盛的地段。净月大街、轻轨沿线净月大街、轻轨沿线净月大街是净月区最繁华的一条主干道，是市区通往景区的必经之路，也是连接大学城的一条纽带，公路沿线除了分布着各个高校，还有十几个房地产项目。此外，净月区的主要公交线路也都集中在净月大街上，因此这个区域无论是人气，还是车流都相对高一些。 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 025-66039613 QQ:376977591 净月区消费主体来自学生与常驻居民。其中高校学生的消净月区消费主体来自学生与常驻居民。其中高校学生的消费主要围绕在校园周边的小型商业，以餐饮、

48、超市、美容美发、费主要围绕在校园周边的小型商业，以餐饮、超市、美容美发、洗衣店、网吧为主的基本配套设施。而常驻居民，大多数由于洗衣店、网吧为主的基本配套设施。而常驻居民，大多数由于所在社区商业设施不健全而坐车或驱车到区域外的商圈购物，所在社区商业设施不健全而坐车或驱车到区域外的商圈购物，一般中东大市场是这部分人的主要消费场所，这里不能满足，一般中东大市场是这部分人的主要消费场所，这里不能满足，再到市区的大型商场进行消费。再到市区的大型商场进行消费。 3 3、区域人口消费习惯、区域人口消费习惯2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载

49、 025-66039613 QQ:3769775914 4、净月购房者的构成、净月购房者的构成 土地被征用，购房安居土地被征用，购房安居净月良好的居住环境，为父母或自己养老用净月良好的居住环境，为父母或自己养老用大学周边投资经营者大学周边投资经营者看好地段升值潜力的投资者看好地段升值潜力的投资者别墅项目集中，档次较高，选择余地大别墅项目集中，档次较高，选择余地大净月区工作者，方便上下班净月区工作者，方便上下班被市区过高房价被市区过高房价“挤挤”出去的人出去的人有车一族，交通较市区便利有车一族，交通较市区便利 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量

50、房地产资料免费下载 025-66039613 QQ:376977591小小 结结 从以上种种分析可以分析得出，净月区域有着无限的升值潜力和广阔的发展前景，但目前为止净月作为一个居民常住的居住区还是不够成熟，人气的相对不足，各项配套设施有待完善中，使得住宅的购买人群目前不会选择这里作为第一居所。而最为高端产品的别墅住宅，在净月区也呈现入住率低的现状，投资或第二居所是别墅置业者的主流部分。 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 025-66039613 QQ:376977591破局。破局。Q3如何从市场的局面中突围？如何从市场的局

51、面中突围？如何从客户与市场出发，寻找项目的发力方向？如何从客户与市场出发，寻找项目的发力方向？如何实现收官产品颠覆性的形象转型？如何实现收官产品颠覆性的形象转型？如何结合项目自身条件，对产品进行包装并与主题诉求契合？如何结合项目自身条件，对产品进行包装并与主题诉求契合？2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 025-66039613 QQ:376977591企业的高级管理人员或公务员等，有较高的收企业的高级管理人员或公务员等，有较高的收入，但工作忙碌，多处于事业发展期，对生活入，但工作忙碌，多处于事业发展期，对生活有追求，讲究舒

52、适，注重品味，也注重社区生有追求，讲究舒适，注重品味，也注重社区生活，如：净月国际、华业玫瑰谷客户活，如：净月国际、华业玫瑰谷客户长春高端客户分类描述长春高端客户分类描述顶级别墅：超企业家阶层高端别墅：企业家阶层中低端别墅：企业管理人员阶层可接受总价（万元）200300500800处于财富金字塔的顶端，来自全国甚至世界各处于财富金字塔的顶端，来自全国甚至世界各地，素质较高，有国外学习或居住经验，对价地，素质较高，有国外学习或居住经验，对价格不敏感，更关注的是新的房产能否满足自己格不敏感，更关注的是新的房产能否满足自己不断攀升的价值需求。如：御翠园别墅客户不断攀升的价值需求。如：御翠园别墅客户中

53、小企业主，以长春户籍人士为主，同时也包中小企业主，以长春户籍人士为主，同时也包括部分政府官员，对生活品质要求较高，单价括部分政府官员，对生活品质要求较高，单价不敏感，但对总价较敏感，如国信美邑、潭溪不敏感，但对总价较敏感，如国信美邑、潭溪别墅客户别墅客户2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 025-66039613 QQ:376977591工作节奏紧张工作节奏紧张希望宁静，轻松的生活氛围，追求诗意化的乡村生活感觉，项目应该强调坡地别墅的自然、逸趣、恬静。追求品位和身份的产品是长春高端别墅客户在购买追求品位和身份的产品是长春高端

54、别墅客户在购买过程中所显现出来的重要个性特征过程中所显现出来的重要个性特征拥有较强的财富积累，但不是从前的庸俗暴发户，而是有拥有较强的财富积累，但不是从前的庸俗暴发户，而是有一定品位的知富阶层一定品位的知富阶层要突出项目的价值感，但应该是予威严于庄重，平实内敛的去表现产品的尊贵感，而不应过分炫耀、张扬。喜爱收藏品和艺术品喜爱收藏品和艺术品要重视项目建筑风格的创新及艺术气息，是建筑本身更有品位，更接近艺术品，要赋予项目深厚的文化内涵以满足客户对文化层面的追求。追求身份的认同追求身份的认同要求建筑产品种类丰富，不能过于单调雷霆，建筑工艺应该更加手工化，更象定制化的产品而非批量化生产。2010年房地

55、产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 025-66039613 QQ:376977591项目核心竞争力选择：人文项目核心竞争力选择：人文+ +产品产品环境环境1342产品产品人文人文服务服务（自然资源）（社会资源）2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 025-66039613 QQ:376977591建立新的评估标准建立新的评估标准为项目注入人文的精神价值为项目注入人文的精神价值 原生坡地、多样水景、离尘不离城的优越空间、区域前景、完原生坡地、多样水景、离尘不离城的优越空间

56、、区域前景、完善的物业服务、精工造化的产品善的物业服务、精工造化的产品一切都条件只是基础，别墅生一切都条件只是基础，别墅生活本身才是最打动人的。这也正是多少成功人士，选择别墅居住的活本身才是最打动人的。这也正是多少成功人士，选择别墅居住的原因。原因。 所以，从前期的形象树立，经过生活理念的宣讲，最后，我们所以，从前期的形象树立，经过生活理念的宣讲，最后，我们要回到的是别墅生活本身。要回到的是别墅生活本身。我们需要做的仅仅是将别墅生活本身的身份感、成就我们需要做的仅仅是将别墅生活本身的身份感、成就感、舒适度，直接而又巧妙、不着痕迹地表现出来感、舒适度，直接而又巧妙、不着痕迹地表现出来2010年房

57、地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 025-66039613 QQ:376977591标签关键之一：言之有物能清晰的告诉客户我们在卖什能清晰的告诉客户我们在卖什么？么？标签关键之二：推广信息与销售重点结合让推广真正为项目销售服务让推广真正为项目销售服务2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 025-66039613 QQ:376977591实现目标需要做到的实现目标需要做到的1、在项目现状基础上，进行项目形象整合，、在项目现状基础上，进行项目形象整合，力求以最少的投入，得

58、到最经济的效果，实力求以最少的投入，得到最经济的效果，实现四两拨千斤的作用。现四两拨千斤的作用。2、结合项目现状，制定推广方案，用最为行、结合项目现状，制定推广方案，用最为行之有效的手段，集中全力，在最短的时间内之有效的手段，集中全力，在最短的时间内进行破局。进行破局。3、静观整个市场，利用价格作为有效的武器，、静观整个市场，利用价格作为有效的武器，实现整个项目销售的利润最大化。实现整个项目销售的利润最大化。我们所要实现的目标我们所要实现的目标销售销售1 1亿元亿元2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 025-66039613

59、 QQ:376977591破局之形象整合破局之形象整合项目定位项目定位现代有机建筑，人文关怀体现现代有机建筑，人文关怀体现定位诠释定位诠释有机建筑，即自然建筑。本项目在净月景区之内，拥有着独特的自然有机建筑，即自然建筑。本项目在净月景区之内，拥有着独特的自然环境资源；建筑本身依附在天然的坡地之上；建筑物用防腐木等基于环境资源；建筑本身依附在天然的坡地之上；建筑物用防腐木等基于木材的原料进行装饰；退台与露台的集合，让居者更加接近自然。木材的原料进行装饰；退台与露台的集合，让居者更加接近自然。人文关怀，即为居者提供一个良好的居住氛围，以成熟的物业配套，人文关怀，即为居者提供一个良好的居住氛围，以成

60、熟的物业配套，服务于每一位居者，让其感到备受呵护。服务于每一位居者，让其感到备受呵护。2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 025-66039613 QQ:376977591项目定位项目定位5S级别墅尊贵，级别墅尊贵，5S级服务尊享级服务尊享定位诠释定位诠释5S级别墅尊贵，分别指别墅的五个标准属性：景观（级别墅尊贵，分别指别墅的五个标准属性：景观（Scenery）、逸）、逸事（事（Story）、阳光（）、阳光（Sun）、运动（）、运动（Sport）、溪流（）、溪流（Steram）。）。5S级服务尊享，从物业的角度，进行概念包装

61、，形成以微笑服务级服务尊享，从物业的角度，进行概念包装，形成以微笑服务（Smile）、诚信服务（）、诚信服务（Sincerity）、效率服务（）、效率服务（Speedy）、安全、安全服务（服务（Security）、超值服务（）、超值服务（SuperValue）的物业服务体系。）的物业服务体系。2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 025-66039613 QQ:376977591组团命名组团命名 为了使双拼产品即与项目前期产品保持一定的关联，又为了使双拼产品即与项目前期产品保持一定的关联，又使该组图产品与前期产品有一定的区别，

62、具有一定的识别性，使该组图产品与前期产品有一定的区别，具有一定的识别性，建议对双拼产品进行组团命名。建议对双拼产品进行组团命名。2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 025-66039613 QQ:376977591“ ” ” 在定位时代，最重要的营销策略之一就是在定位时代，最重要的营销策略之一就是给产品起名给产品起名 好的组团命名，要有强烈的形象力，传神地表达项目个好的组团命名，要有强烈的形象力，传神地表达项目个性、定位与功能，而且具有强有力的传播性，初拟案名如下：性、定位与功能，而且具有强有力的传播性，初拟案名如下：201

63、0年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 025-66039613 QQ:376977591组团名 长电长电优山美地优山美地世爵逸墅世爵逸墅双拼别墅组团双拼别墅组团 “ “世爵世爵”，给一种尊贵感，一种身份的象征；逸墅，一，给一种尊贵感，一种身份的象征；逸墅，一个充满闲情逸致的生活空间。此外，该组团名又与个充满闲情逸致的生活空间。此外，该组团名又与“视觉艺视觉艺术术”谐音，旨在表达项目又具备了良好的形象，总体来看，谐音，旨在表达项目又具备了良好的形象，总体来看，朗朗上口，易于传播。朗朗上口，易于传播。 案名释义：2010年房地产营销策划

64、大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 025-66039613 QQ:376977591售楼中心选址售楼中心选址2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 025-66039613 QQ:3769775911 1、项目现场售楼中心、项目现场售楼中心 建议选址在项目的西北角，即靠近聚业大街沿线。该位置与建议选址在项目的西北角，即靠近聚业大街沿线。该位置与中信城、御翠园相距较近，在此设立售楼中心，并建立户外广告中信城、御翠园相距较近，在此设立售楼中心，并建立户外广告牌、指引路牌等户外广告，可以

65、有效的起到截取客户的作用。此牌、指引路牌等户外广告，可以有效的起到截取客户的作用。此外，该区域车流量相对较少，方便客户停车。外，该区域车流量相对较少，方便客户停车。2 2、第二售楼中心、第二售楼中心 建议在市区内繁华路段门市或写字间、大型商场、星级酒店建议在市区内繁华路段门市或写字间、大型商场、星级酒店设立售楼接待中心，进而扩大项目的辐射区域。设立售楼接待中心，进而扩大项目的辐射区域。 不少大盘、名盘均采取了市内第二售楼中心的策略，如：不少大盘、名盘均采取了市内第二售楼中心的策略，如： 万科洋浦花园万科洋浦花园北方市场对面，鸿石国际写字楼；北方市场对面，鸿石国际写字楼； 和记黄埔和记黄埔御翠豪

66、庭御翠豪庭万达广场沃尔玛超市；万达广场沃尔玛超市； 倚澜观邸倚澜观邸中日友好会馆；中日友好会馆； 证大光明城证大光明城中东新天地；中东新天地；2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 025-66039613 QQ:376977591样板别墅装修样板别墅装修通过样板间的装修，弥补户型设计不足的缺陷。通过样板间的装修，弥补户型设计不足的缺陷。重点对地下空间进行装饰，可将地下部分设计成为家庭视听室重点对地下空间进行装饰，可将地下部分设计成为家庭视听室（强调视听感受的功能），酒窖（提升生活品味），健身室（强调（强调视听感受的功能），酒窖（提升生活品味），健身室（强调生活的乐趣），儿童活动室（人性关怀的体现）等。通过对地下空生活的乐趣），儿童活动室（人性关怀的体现）等。通过对地下空间的着重渲染，将劣势转变为优势，让客户真切感受到别墅生活的间的着重渲染，将劣势转变为优势，让客户真切感受到别墅生活的乐趣。乐趣。样板房要体会