佛山市禅桂写字楼市场调研报告

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1、2011 年 佛山市禅桂写字楼市场调研报告一、禅桂写字楼市场容量 1、佛山中心组团写字楼市场现状概述 早年佛山写字楼的发展远远跟不上市场的需求，中低档次的写字楼和商住楼长期混杂在市场，较高的空置率也使得写字楼的租金一直处于“低位运行”。高档次写字楼的缺乏与佛山企业的形象、产业升级的之间矛盾，一直制约着佛山写字楼的整体档次、销售价格和租赁价格的提升。在城市不断发展中，佛山写字楼得到了重新的定位。千灯湖金融服务区的启动、广东都市型产业基地11大项目的动工、季华路·总部第一街的打造、三旧改造的推进、广佛地铁的开通、东平新城“强核心”地位的确立等规划利好和城市建设，都为佛山中心城区写字楼的发

2、展提供了广阔的空间。2010年是佛山写字楼实现跨越式发展的一年，卓远国际、金海广场和九鼎金融中心这三大季华路的“明星”的亮相，佛山没有“超甲级”写字楼的时代宣告终结，佛山写字楼市场尤其是禅桂中心组团在住宅市场“调控之冬”的大环境下，展示出“炎炎夏日”的火爆，高端写字楼的购买和租赁市场异常活跃（成交量、 成交价格和租赁价格持续平稳走高）佛山写字楼市场在这一年实现了由“蚕 蛹”到“蝴蝶”的美丽蜕变。 2、禅桂中心组团写字楼市场容量2007-2010年禅桂写字楼市场容量年份新增面积(万m²)成交面积(万m²)20072.71.7420087.946.5020093.052.652

3、01024.2419.17合计37.9330.06数据来源：禅城区房地产交易所和南海区建设局禅桂部分写字楼项目出售和自持物业的比例项目出售物业面积自持物业面积出售和自持的比例卓远国际14130.2716412.550.86：1金海广场26044.9611236.832.32：1九鼎金融26448.1717425.901.52：1数据来源：禅城区房地产交易所和南海区建设局从上表可以看出，2007-2009年前禅桂写字楼发展得很不成熟，每年新增面积不超过8万，2007年新增供应量甚至仅有2.7万，而成交面积每年也只维持在1-6万左右。2010年随着卓远国际商务大厦、金海广场、九鼎金融中心的出现，直

4、接拉升了禅桂写字楼的年供需量，新增面积和成交面积接近20万。由于部分开发商会将写字楼部分楼层作为自持物业，所以才会出现2007-2010年之间禅桂写字楼新增面积的总量大于成交面积约9万的假性“供大于求”的现象。总体来说，近年来禅桂写字楼市场基本供需平衡，而随着广佛同城化进程的推进、经济的快速发展以及产业的“升级换代”，佛山市场对写字楼的需求将进一步加大。3、禅桂中心组团写字楼历年租赁情况早期佛山的写字楼项目主要是集中分布在以祖庙为中心的商圈内以及季华五路沿线，随着百花广场、发展大厦、金融广场、经华大厦等一批写字楼产品陆续出现，市场供应量也急剧上升。这个时期写字楼以销售为主，招租也都是以写字楼的

5、小业主“各自为政”，加之写字楼的设计理念落后、配套匮乏、物业管理水平低、写字楼的替代品商住楼长期充斥市场等一系列因素的影响，禅桂两地的写字楼项目出租率长期不足， 市场出现了供大于求的现象，租金水平一直处于20-40元/·月（不含管理费） 的低水平，致使后期新的写字楼项目一直开发较少。 近年来，佛山经济的飞速发展以及城市转型和产业转型的加速给予了写字 楼市场更大和更高的发展空间，天安一号、广东都市型产业基地、金海广场、卓远国际等一批创新型和中高端的写字楼在 2007 年以后集体涌现。伴随着写字楼项目硬件和软件的“升级”，租金也水涨船高，目前禅桂两地的高端写字楼项目的租金已经达到70-8

6、0元/·月（不含管理费）的水平。尽管租金水平有了较大的提高，但是写字楼“素质”的提高，却吸引了大批本地、外地的新兴中小企业以及大中型金融类企业和其他行业企业总部进驻，整体市场空置率不断下降。4、禅桂中心组团写字楼历年销售量价关系2007-2010年禅城写字楼的供需量总体呈现一个上升的趋势。其中 2007年由于佛山环球国际广场的出现，使得该年的新增面积为 2.7 万，2008、2009年除了岭南大厦、卓远国际等开盘外，鲜有写字楼的供应致使供需量的“萎靡不振” ；由于目前开发商倾向于销售一部分单位换取足够的流动资金，余下的单位自己持有出租以获得稳定的现金收益， 从而导致2007-2010

7、年以来成交面积一直低于新增面积。其中，2008年受到宏观经济环境的影响，成交量为近年来的最低点，仅有 0.55 万。2010 年，金海广场、九鼎金融中心、卓远国际等高端写字楼良好的销售情况， 促使总体供需量的强劲反弹， 成交均价也冲破 “万” 字头， 为 11849 元/，环比上涨 30.58%，涨幅水平甚至超过了住宅！目前，桂城区写字楼板块仍处在规划建设中，所以个别大型写字楼对其市场 的量价关系影响较大。其中，2010 年天安数码城与鸿晖都市产业新城集中推货， 使得供需两端都上升到桂城近年最高点，新增面积为 16.12 万，成交面积为 13 万，相比于 2008 年上涨 166.45%和 1

8、35.13%。成交均价方面，2008-2010 年大致维持在“5”字头，2011 年，桂城第一个高端写字楼金安壹号开盘，一举抬高了市场均价，达 10249 元/，已经追近禅城区 2010 年的成交均价。5、小结：禅桂中心组团写字楼当前供货情况判断未来的3-5年禅桂两地的写字楼项目将迎来供应的高潮， 其中禅城区将有约 300 万，桂城将有约 400 万，合共约 700 万（含相关兼容用地设施） 。二、禅桂写字楼客户需求1、佛山写字楼发展演变史佛山的写字楼起步于上世纪的 90 年代初期，最初主要是以国有企业的办公楼为主，后来随着国有企业的转制以及全国房地产投资开发热的驱动之下，地产开发商开始涉足写

9、字楼开发， 但是由于房地产市场的不成熟以及对佛山写字楼需求市场的高估，一大批烂尾楼“拔地而起” 。而进入21世纪，佛山五区合并，交通路网不断得到完善，城市的商业氛围渐浓，写字楼的需求也与日俱增，祖庙商 圈和季华路、南海大道沿线等路段的中高端写字楼开始涌现。2006 年前后，佛山“三旧改造”的序幕正式拉开，并且与“两转型一再造” （产业转型、城市转 型、环境再造）紧密结合，加之在广佛同城化进程不断加速的“催化”之下，创新型和高档次的写字楼项目逐步占领市场。整体而言，佛山写字楼的发展主要经历三个阶段：阶段时间城市发展写字楼品质起步阶段90年代初-2000年发展缓慢国企办公楼、烂尾楼发展阶段2000

10、-2006年发展较快商住楼和写字楼混杂飞跃阶段2006年至今飞速发展创新和高端起步阶段：此阶段写字楼绝大部分都是政府相关部门投资兴建，以单位自用为主，而同时为了创收，部分空出的写字楼会对外出租。1992 年跟随全国房地产热的大潮，一些设计超前的超高层写字楼破土而出，其中位于禅城区城门头附近的佛山国际商业中心就是当中的代表。但随后由于各种原因导致开发商资金断裂，1996 年 大楼仓促封顶并于一年后戛然而止，本来准备建成60层楼的大厦也被迫只建了52层，并且一直“烂尾”至2005年终被拍出，最终实现由“烂尾楼”到“城市地标”的华丽蜕变。整体而言，市场的供应量和需求量均不足，加之佛山经济依托于本土产

11、业，企业品牌形象意识薄弱，许多公司选择租住住宅或群楼的二楼来 做办公楼，有的甚至在其工厂附近自建整栋的办公楼。写字楼市场特点：投资开发方：国有企业，少量房地产企业市场行为：自用为主，少量出租地理位置：市中心繁华地段（祖庙商圈）写字楼配套和服务：基本安保和打扫服务，缺乏自身配套发展阶段：该阶段写字楼呈现多元化发展的局面，呈现大型银行自用写字楼、商场+写字楼、街铺+写字楼等多种开发模式，产品特性较第一阶段的有了较大的提高。 百花广场为当中做得最为成功的典范，通过前期率先开业的商场，集聚大量的人气和人流，一举成为佛山最繁荣的商业中心，继而带动了后期写字楼的发展，并 长期成为佛山写字楼的标杆。伴随着百

12、花广场的成功运营，禅城的季华路和桂城的南海大道的写字楼项目有如雨后春笋一样不断涌现，但是各写字楼项目欠缺自身特色，高端写字楼屈指可数。尽管一些中端甚至中高端的写字楼大量供应市场，但是这段时期，写字楼的需求客户基本是一些中小型企业，加之佛山并未实行 “住宅禁商”的政策，因而过渡型办公空间的商住楼与纯写字楼项目各占半壁江山。写字楼市场特点：投资开发方：大型国有企业（主要是银行） 、房地产企业市场行为：销售为主，不统一招租地理位置：商业路段沿线（季华路、南海大道）写字楼配套和服务：街铺和商场，专业的物业管理，多方位多功能物业服务 飞跃阶段：“十一五”期间佛山吹响了“三旧改造”的号角，借助旧改的东风，

13、佛山的传统产业得以改造升级，产业结构也得到优化调整，创意产业、都市型产业、新兴战略产业以及现代服务业相继崛起。 桂城都市型产业基地的代表瀚天科技城通过对原有旧钢材市场、简易厂房和小作坊的改造，实现园区产业从生产形态为主向创新研发服务形态转型，成为集创新研发、办公、总部于一体的配套完善的新型都市产业社区。另外，禅城区季华路上卓远国际、金海广场和九鼎金融中心三大甲级写字楼项目的落成，也推开了禅城“东提”战略和“季华路·总部第 一街”的建设改造。 这一阶段可以说是佛山写字楼实现质的飞跃的过程， 高规格、 高标准、创新型、社区型以及生态型的写字楼项目陆续涌现，甲级写字楼、都市型产业基地和公寓

14、型写字楼成为市场的“新宠” 佛山写字楼开发实现从以往的中低档产品为主向中高档产品为主快速转变，写字楼的硬件设施与标准不断提高，不断超越、不断突破。佛山写字楼市场已经步入“更新换代”的时期。写字楼市场特点：投资开发方：房地产企业市场行为：租售结合、开发商自持，统一招商和招租地理位置：季华路、祖庙商圈（城门头） 、千灯湖金融区、佛山一环沿线写字楼配套和服务：世界级物业管理公司、智能化服务、VIP 专属服务、综合体项目和产业社区配套、公寓式办公2、产业升级与写字楼需求的内在关系产业升级近年佛山“优二进三”“四化融合、智慧佛山”等规划的开展，传统产业纷 ， 纷大举进行转制和升级改造，而写字楼作为企业形

15、象和品牌宣传的重要窗口，一时间佛山传统产业企业对高端写字楼的需求空前增大， 但是较长一段时间内佛山 中高端甚至超高端写字楼项目严重匮乏，与企业升级的需求形成较大的矛盾，不少有实力的本土企业都只能“被迫”选择建设自己的总部大楼以供办公使用，如禅城南庄的陶瓷企业（新明珠、新中源等总部大楼）以及顺德的家电、家具企业 （乐从罗浮宫家居总部大楼、北滘美的总部大楼） 。另外产业结构的调整必将衍生出大批服务性质的第三产业企业， 从而刺激写字楼的需求，而这部份企业主要是中小型规模、知识型、技术型、成长型以及创新型公司。而从市场调研的结果来看，该部分企业主要流向禅城的佛山创意产业园（复式办公为卖点） 、桂城佛山

16、一环沿线的广东都市型产业基地（产业社区为卖点）以及禅桂的公寓型写字楼项目。随着产业结构中第三产业的比例逐步提升以及区域规划和广佛地铁的带动 作用，具有片区特色的新兴写字楼板块将会形成。其中千灯湖金融高新区将打造 成以金融业为龙头的商务服务区；广东都市型产业基地重点发展现代服务、文化创意、科技研发等都市型产业，形成佛山一环东西两侧的阵列布局；季华路和东平新城 CBD 则以总部经济为核心，打造多层次的产业集群，将形成类似广州的天河北和珠江新城。可见城市产业的升级对写字楼的需求具有强大的“催生”作用！ 3、写字楼客户的租赁需求与租赁意向、购买需求与购买意向调查从位于南海大道的经委大厦和财汇大厦进驻企

17、业的类别来看金融、投资/咨询和贸易/物流的比例最大，基本占据所在写字楼项目的 60-80%的比例。其中财汇大厦依托项目自身 1-3 层的商业配套以及旁边的南海广场， 吸引大批中小企业 进驻，客户需求的面积较少（60-400 ） ，很少半层甚至整层客户；而经委大厦进驻企业的形态较为统一和接近且多为大中型企业，客户需求面积较大，均为整层（500-600 ）租用、甚至是多层租用，如太平洋保险租用了第 1、2、5 层， 新时代证券租用第 6、8 层。广东都市型产业基地的代表之一的天安数码新城入驻企业的类别则与上述两个写字楼项目形成错位发展。 主要入驻企业为成长型的科技创新企业和产研结 合的制造企业，由

18、于整体租金较低，企业租用面积较大（约为 100-700 ） 。桂城写字楼客户租赁需求和意向表企业类别租赁需求面积地段要求租金接受范围（元/m²·月）大中型企业大商业繁华地段40-80中小企业（成熟型）小商业繁华地段30-70中小企业（成长型）大近郊地区30-40禅桂写字楼投资客户购买需求和意向表购买群体购买面积购买决定因素一（权重）购买决定因素二（权重）购买决定因素三（权重）个人投资者（普通）单套/连续多套性价比（50%）地段（35%）物业品质（15%）个人投资者（富有）半层/整层地段（45%）物业品质（35%）管理和服务（20%）中小企业（成熟型）单套/连续多套/半层地段

19、（40%）性价比（35%）管理和服务（25%）中小企业（成长型）单套/连续多套/半层/整层/多层性价比（50%）管理和服务（30%）地段（25%）大中型企业整层/多层物业品质（40%）地段（30%）管理和服务（30%）房产的增值主要来源于土地的增值，而城市的主中心区土地的稀缺性更强，增值的空间更大，主中心区的区位成长性显而易见，区位资源优势得天独厚，人流、物流、信息流、资金流汇聚，商机勃发。因此地段这一因素都是各类投资客 户购买写字楼的决定因素之一， 而且对于富有的个人投资者和成熟型的中小企业 更是首要决定因素。 个人投资者看看重的是物业的保值和增值空间以及租金回报率（地段决定价值和租金） ，

20、成熟型的中小企业则需要商业繁华地段。普通个人投资者由于资金有限，其购买的面积远远不及富有的个人投资者， 而且其对销售价格的敏感度较高，只要资金适合且具有一定的升值潜力，他们便会选择购买。性价比便成为这类群体投资写字楼的首选因素。同样以性价比作为首选因素的还有成长型的中小企业，由于处于企业的起步和成长阶段，资金流较为紧张，总价是他们最看重的因素，地段对其影响不大，只要价格低廉、物业的管理和服务水平相当便可。另外由于这类企业来自个行个业，因此对产品面积的需求差异性较大，一般新兴产业性质的企业规模较小，需求的面积不大，而由第二产业转型的企业往往需求面积较大。对于大中型企业购买写字楼办公的首要目的，就

21、是为了提升企业形象，写字楼的品质就是当中至关重要的因素。停车场的设计是否合理、物业建筑立面、建筑品质、大堂的品位和布置、电梯质量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好等等都是这类群体购买写字楼首要考虑的因素。4、小结：禅桂组团客户需求的发展趋势高性价比的产品受青睐随着写字楼销售价格和租金的不断走高， 高性价比和附加值以及高投资回报的产品将会受到投资客户的青睐。户型灵活多变便于改动可拼合户型是写字楼发展的大势， 投资客户或者企业可以根据各自不同的实际情况，购买或租用单套、多套甚至半层、整层的单元，以满足其对使用空间的不同需求。高端写字楼项目需求大禅桂城市转型和产业升级都将激活林林总总的“

22、新”企业，这部分企业极度渴求高品位的写字楼项目以展示企业的实力和形象。多功能配套全天候服务广东都市型产业基地引领出产业社区化发展的理念，彻底打破了写字楼必须建在城市繁华中心地区的“定律”。通过产业社区内提供的餐饮、娱乐、休闲等一系列生活配套，使得办公与生活的高度融合。而位于城市中心区的写字楼项目则通过“城市综合体”或者公寓型“写字楼”的开发模式以迎合写字楼客户对多功能配套的需求。传统简单的朝九晚五式的服务将会扩大到 24 小时全天候的服务，为办公人士提供更贴心更具人性化的物业服务。三、禅桂写字楼系列重点项目个案分析1、禅桂写字楼组团格局图从禅桂写字楼分布状况来看，主要分布在旧城区（祖庙）商业中

23、心一带，同时随着季华路沿线金融商务区发展规划的实施，“季华路总部一条街”将逐渐显现，而桂城的写字楼则主要分布在南北向的南海大道交通大动脉上，并随着金安壹号投入使用，创鸿地块、越秀城建地块的施工，该片区由线状集聚逐渐发展为环千灯湖扩散，而另一方面，随着桂城打造广东都市型产业项目的推进，该区域将会逐渐发展为沿佛一环分布的集办公、商业、休闲的产业核心。从目前禅桂的城市发展轨迹看， 旧城区则主要通过加强三旧改造力度， 提高自身的核心辐射力，季华路沿线片区将会逐渐向东发展，渐与佛一环片区相连，千灯湖片区则向东延伸至桂澜路、往季华路方向发展。2、重点项目优劣势分析从上述几大代表性项目的优劣势对比来看，各项

24、目的区位优势都十分明显，主要集中在商业气息浓厚的区域核心或辐射范围之内。 各大禅桂中心区的写字楼项目均坐拥优越的地段，享受周边的繁华配套和便利交通；而且部分项目自身配有商业、餐饮、休闲和娱乐等功能，形成综合体的概念。与禅桂中心区的写字楼项目互为错位发展的广东都市型产业基地项目的优劣势自然就与中心区的写字楼项目“互为补充”。处于近郊地区，尤其是受佛山一环的“阻击”，与禅桂中心区的商圈“与世隔绝”，因此只能通过加强项目自身的内部配套以满足工作人群的需要。3、重点项目产品分析项目名称从项目的开发体量来看，主要集中在2-7万之间，而广东都市型产业基地的则以“产业社区”的开放模式为主，体量比中心城区的鞋

25、子项目要大，普遍都是在20万上下。过去以塔楼为主的建筑结构设计由于通风采光差、产品的灵活性不足、实用率低较低（一般只有70-75%），设计理念落后，难以迎合当前企业的使用需求，于是最近几年新建的写字楼项目都已经摒弃了塔楼的方式，统一采用板楼的设计。从各板楼结构的写字楼项目来看，其特点主要包括：南北通透、便于通风采光，单套户型的均好性强，产品灵活、容易改动，楼栋的展示面宽阔。正是由于板楼的设计，扩大了写字楼项目单层的面积，而同一层内的各单元面积的灵活性较大，迎合更多客户对不同使用面积的需要。写字楼的入户大堂作为展示项目的气派的重要“窗口”，纵观目前禅桂地区各大中高端写字楼项目，普遍的入户大堂高度

26、均在10m以上，尽显高贵与气度。而标准层的层高除了金安壹号之外，基本都是控制在 4.5m的建筑“红线”之内 （办公建筑标准层层高原则上不应大于 4.5m） 。4、重点项目配套分析项目名称写字楼有两个重要的硬件配套是提高效率运营的保证，一是停车场，二是电梯。没有充足停车场的写字楼也就意味着没有充足的业主入驻，大量的地面停车场将为写字楼销售给以巨大的促进。随着经济的发展这种作用将更加凸显。停车场不仅关系到业主经营效率，同时也影响着外来办事人员的便利性。从目前禅桂写字楼项目来看，有独立地下停车位和地下+地面（或立体停车场）多种方式， 而且普遍的车位数量都比较充足。 而一些早年的写字楼项目仅在地面广场

27、划出少量车位甚至不设置车位（借助附近免费停车广场或项目沿街停车） ，导致这部份写字楼项目周边停车十分紧张，其中南桂东路南海房地产发展大厦、佛平路的东 骏大厦、南海大道的财汇大厦就是当中的“典型” 。关于电梯， 每天早上等电梯就像上班要迟到了等公车一样。 早上上班上不来，晚上下班下不去是最令业主苦恼的事情。电梯的运行时间也非常重要，许多写字楼电梯的运行时间不是24小时，楼内业主每次要加夜班都要向物业部门“申请”。如果下班后遗忘了东西在办公室，就只好爬楼去取。而禅城的 ICC 国际商业中心则是首个提出24小时无时差办公服务， 相信24小时办公服务将是未来写字楼服务的大趋势。楼内餐厅、超市、美容院、

28、健身房、书店及楼内银行也是提高写字楼运营效率的重要保证。楼内餐厅不仅保证了饮食的质量，还使用餐时间控制在最短的时间内。超市将极大地“增加”了上班族更是如此。美容院、健身房减少浪费时间的同时，还能提高工作质量。楼内银行的便利性和安全性对财务人员的工作不言而喻。禅城的由烂尾楼“激活”而来的环球国际广场是目前禅桂地区配套最为完善的项目之一，另外桂城的都市型产业基地则利用“产业社区”的模式在项目内提供足够的生活、娱乐配套，而一些纯写字楼项目只能依托项目周边的配套来支撑其办公人士。5、重点项目装修状况分析项目6、重点项目租售情况分析从销售价格来看，大致可以划分为三个档次： 第一档的是季华路的卓远国际、金

29、海广场和九鼎金融中心，价格在13000-18000元/之间；第二档是祖庙商圈和千灯湖金融高新区辐射区的环球国际广场和金安壹号，价格在 10000 元/上下；第三档是广东都市型产业基地的天安数码新城和鸿晖都市产业新城，价格在5000-6000元/之间。在写字楼项目档次相当的前提之下，其销售价格会随区域的商业氛围、配套设施以及写字楼的密集程度成正比。近年禅桂每年推出的写字楼项目并不多，大概在2-3个左右，而且部分项目是自持一大部份或者是只租不售，导致市场上可售的写字楼数量并不多；加之写字楼作为商业地产与商铺相比仍然是“价格洼地”，基本上每有新写字楼项目开盘必将受到个人和企业的“抢购”，从当前各大写

30、字楼项目的销售率可见一斑！从租赁情况来看，租金可分为两个档次：第一档的是禅桂中心区的写字楼项目，租金在70-80元/·月（不含管理费）之间；第二档是广东都市型产业基地的项目，租金在 25-35 元/·月（不含管理费）之间。按这一租金水平，各写字楼项目的年租金收益率都比较高，基本达到5%以上，部分甚至超过7%。7、重点项目物业管理服务分析在国外，许多公司入驻写字间的另外一个目的是增加商业机会，这个商业机会由物业管理去体现。写字楼的物业管理不仅是服务的概念，更是经营的概念。一个高品质的写字楼必须有高品质的物业管理相配套。写字楼的物业管理是为业主提高效率，24 小时服务就彰显重要

31、。写字楼的物业管理在某种程度上也是一个项目的“文化”。8、系列项目个案对于写字楼市场开发的启示区位选择世界顶尖写字楼的一个要素就是对城市优势资源的占有，在地理位置上势必位于黄金商圈的重要节点。立足城市的中心是写字楼项目显赫地位的体现，更是写字楼项目最有力的竞争力。但是在城市中心区用地寸土寸金的背景之下，并非所有的开发商都可以“抢 到”核心地带土地，因此适当拓展城市近郊，开发有规模、有特色、企业性质相近的“产业社区型”写字楼。开发体量在城市中心区域，单体独栋写字楼的项目的总建筑面积为2-7万， 3-5 万最为适宜。在城市近郊地区，适合开发有特色的规模较大的多栋项目，总建筑面积在20万左右为宜，集

32、居住、办公、研发、休闲和娱乐于一体的“大城” 。建筑结构板式设计是目前市场的主流，落后的塔式设计在新的写字楼项目基本已经绝迹。外立面主要是以现代时尚的玻璃幕墙为主。入户大堂尽量做得阔绰、有气势、有气派，10-15m 的高度较为适宜，并采用大幅玻璃幕墙设计，大堂外围不设置商铺，商业集中设置于附楼； 标准层层高，尽量不要触碰4.5m 的“红线” ，3-4m的高度市场接受度较高； 标准层单层面积在1500-2000（都市型产业基地可为2500-4000）为宜；单套面积可以灵活处理，建议以70-100的中小面积为主，配以少量150-300的大面积单元，柱网的间隔尽量拉宽，方便业主进行多套、半层 甚至整

33、层的合并使用。硬件设施电梯和停车场是客户对写字楼项目最为看重的两大硬件设施。以甲级写字楼的标准为例，电梯内应有高档装饰；按大厦总建筑面积计算，每部客梯服务面积不超过 5000 ；等候时间不超过40秒；客货分离，货梯至少1部；有完善先进的智能控制系统。按大厦总建筑面积计算，每150-200配置一个停车位；配备专用地上、地下停车场；地下停车场应设有自动计费系统和防盗安全系统。从目前禅桂重点写字楼项目的硬件设施来看，不少已远远超出甲级写字楼的标准，号称“超甲级写字楼”。此外，禅桂写字楼项目将更加注重对办公舒适度的打造，尤其是绿色环保和公共活动空间方面，最大限度地降低项目的能耗和增强项目环境的生态性、

34、互动性和人文性。最大体现 5A 智能化即通讯自动化系统 （CA）楼宇自动化系统 、（BA）、办公自动化系统（OA）、安保自动化系统（SA）和消防自动化系统（FA），5A系统代表着目前最为先进的写字楼智能化水平。软件服务写字间项目的增值、保值主要依靠物业管理服务来实现。可以说，如果写字楼没有非常出色的物业公司进行管理，其必短命，因为物业管理公司直接决定着写字楼的用水、用电、垃圾清运、空调供应、商业服务、车位管理等方方面面的问题。高效的物业管理和专业化的商务服务是保证写字楼长久不衰的“法宝”。9、小结：如何树立写字楼项目核心竞争力 硬件支撑建筑高度：世界标志性建筑的重要前提条件，同时也是高端写字楼

35、不断冲击、超越的目标。成为区域的第一高度将是写字楼项目最响亮的名片，区域的第一高楼将是城市核心的核心，具有强大的集聚效力。外立面：独特且与其他项目差异强烈的幕墙颜色、独特的纹路机理、与大面积的绿化结合、融入地区独特建筑元素建筑外立面，可以再立体空间上做出较强的视觉冲击力，从而成为地标性建筑物，提升项目的价值。入户大堂：通透强和舒适性的大堂能够让人由外到内都可以直观地 入户大堂：大尺度、感受到大堂的宏伟、气派，是写字楼对外的重要窗口。硬件配套：满足企业效率及成本要求的空调、电梯、停车等硬件配置是支撑整个写字楼项目正常运作的必要条件。 而且相关的硬件配置的是否能够做到人性化设计和智能化操作、管理是

36、体现写字楼项目级别的重要参考指标。灯光或烟火系统：当夜幕降临的时候，写字楼将会淹没在夜色之中，而灯光系统可以在晚上极大的增强写字楼项目的昭示性，同时会成为城市一道亮丽的风景。有实力的写字楼项目还可以加入烟火系统，在重要节庆日进行表演，是增强写字楼项目在民众心目中亲和度和影响力的重要工具。此外，建筑结构、公共空间和装修材质等都是展示写字楼项目形象以及支撑和服务整个写字楼项目的重要元素。 项目特色 写字楼项目特色由低碳节能体系、绿色生态体系和个性体系等写字楼特有的体系构成，形成写字楼独特的“卖点”和“亮点”。低碳节能系统：以LOW-E玻璃、日光感应照明、外遮阳系统、雨水收集系统等可以保持、调节室内

37、温度、亮度或实现节约资源从而达到降低能耗的系统。可以有效帮助客户节约运营成本。节能系统最好能够让客户可以直观感知，使客户发现建筑的所有科技应用均是为了帮助其节约运营成本，从而提升客户对项目的价值认知。绿色生态系统：而且通过环保材绿色生态系统：不仅是在建筑的绿植上增加建筑的生态性质、结构自然采光通风、新风系统、垃圾分类处理系统等各方面综合打造绿色、生态的健康办公环境，为办公人群提供最自然、最舒服的工作环境。个性体系：独特的建筑外形和个性化的顶部设计可增强项目的个性，深刻的印象；独特、个性的内部空间造型、极具艺术感的雕塑等方式营造出完全不同与其他写字楼的氛围，从外部到内部打造项目鲜明的风格。 文化

38、体系写字楼在硬件配置方面终究会接近“极限” ，特色功能也仅为树立差异性的选项，而且容易被“模仿”甚至“克隆” ；建立写字楼自身的精神文化价值体系 才是拉开写字楼项目之间差异的关键。产品系出名门：邀请知名设计师（设计公司）对产品进行设计，此设计师需 要有足够的知名度和号召力，设计师本人若还是富有争议，属于社会话题级的人物，通过适当的营销炒作，对项目的知名度又将有更大的提升作用。人文关怀细节：在大楼内部如对残疾人的无障碍设计（如楼梯坡道、残疾人 停车位、残疾人厕所位、残疾人电梯按钮）可体现对人的关怀；对员工办公空间 的优化（如设计空中花园、休息室、茶水间、宽阔建筑空间尺度设计）可体现对在长期封闭办

39、公环境的员工的关怀。在建筑设计阶段就充分的考虑使用者的感受，注入更多尊重、关怀理念，以此理念设计出的产品无疑是具有较强的文化内涵的。地方文化植入：通过将传统建筑风格和历史文化元素和现代建筑风格融合的地方文化植入方式，创造出了令区域民众非常认同的建筑。四、写字楼政策法规、规划前景分析1、宏观环境与写字楼发展关系分析广州市（中心十区）2007-2010 年写字楼和商品住宅市场成交情况表数据来源：广州国土资源和房屋管理局佛山市禅城区 2007-2010 年写字楼和商品住宅市场成交情况表数据来源：禅城区房地产交易所从2007-2010年的成交数据来看， 写字楼市场的发展主要受到宏观经济环境以及房地产市

40、场的调控政策两大因素影响。2007年住宅市场一度出现空前的繁荣景象，从而间接带动了写字楼的销售，但是 9·27“新政”加上2008年全球金融危机的双重打击，房地产市场开始步入“寒冬” ，写字楼市场也未能“幸免” ，在宏观经济萧条的背景之下，住宅市场的投资资金并没有流向写字楼市场。进入2009年“楼市”调控政策开始全面放开，住宅市场迅速回暖，但是写字楼市场的发展却“大相径庭” ，这一年主要是 宏观经济并未完全走出金融海啸的“阴影” 直至2009年下半年经济才开始复苏，而伴随经济的复苏，写字楼市场也走出低迷，重回向上发展的轨道。2010年被称为房地产调控政策年，各种手段的政策接踵而来，新

41、政对房地产市场造成巨大的震荡，但是新政主要是针对住宅市场，作为商业地产的写字楼基本不受影响。虽然从广州和禅城两地历年成交均价来看，写字楼都高于住宅， 但是在局部的中心城区，尤其是商业繁华区域“商住倒挂”的现象显著，写字楼的价格洼地价值凸显；在房地产调控“重压”之下写字楼一举成为房地产投资资金的“避难所”。总体而言，写字楼市场发展的必要前提是良好的宏观经济环境形势和投资者信心较强，而住宅市场的调控只能作为写字楼市场发展“催化剂”。在经济低迷时期， 即使住宅市场受到巨大抑制，房地产的投资者也不会轻易转向写字楼市场。2、禅桂写字楼发展规划及前景分析一系列的城市发展规划与战略、产业规划以及城市基建项目

42、都将推动佛山由分散型的制造业城市向集中化的国际化大都市迈进。尽管佛山“十二五”规划提 出的“1+2+5”的东平新城强心战略，一定程度上削弱了禅桂组团在佛山的中心地位；但是在东平新城这个“带头大哥”的引领和辐射之下，佛山的高端写字楼项目依然会向“禅桂新”这个佛山的“大核心”商圈集聚。此外，广佛地铁的正式开通也为禅桂中心组团写字楼的发展注入一针“强心剂”，人流、物流以及商流都将向地铁口集聚。禅城的魁奇路站、季华园站和祖庙站以及桂城的桂城站、千灯湖站和金融高新区站都将凭借各自当前的地段优势以及所属片区的规划利好，诞生出首批佛山的地铁站写字楼物业。3、佛山地方房地产（写字楼）政策2007年8月颁布执行

43、关于加快推进广东金融高新技术服务区建设的扶持办法：为了扶持金融高新区发展建设，区政府每年安排不少于1亿元作为“广东金融高新技术服务区建设专项资金”。对金融机构总部按注册资本额给予奖励：其中银行、保险、证券类金融机构，按注册资本额给最高可给予2500万元奖励；其他类金融机构，按注册资本额最高可给予1000万元奖励；对金融机构后台业务总部给予奖励：金融机构后台业务总部为独立法人的, 按注册资本额给最高可给予 1000 万元奖励；金融机构后台业务总部为非独立法人的, 按注册资本额最高给予 1000 万元奖励。对服务外包企业，按注册资本额最高可给予 1000 万元奖励。 对技术先进型服务企业，企业所得

44、税减按 15%征收，免征离岸服务外包业务营业税。 对金融机构及服务外包企业自建或购买办公用房给予每平方米 1000 元补贴。对租赁办公用房的，前三年内，给予 30%的租金补贴。 对进入金融创新发展基地的中小金融机构及中小型服务外包企业， 在其初 26 创阶段可向金融创新发展基地申请周转办公用房租金补贴，前三年内给予当时、 当区域、当路段的房屋租金参考价 50%的租金补贴，补贴面积不超过 500 。2009 年 12 月 3 日，南海区人民政府颁布了佛山市南海区都市型产业载体规划建设管理暂行办法 ，该办法的制定颁布，为我区都市型产业活化土地奠定了重要的政策基础。该办法共十条政策，从政策优惠、规划

45、布局、村镇 集体土地的活化及相关产业配套的提高等方面充分体现了南海式的创新发明， 为我区工业房地产的发展指明了方向。预计在未来的 5-10 年内，在“都市型产业” 大旗下，南海大地可活化土地 10 万亩以上，盘活社会资产 1000 亿元以上，成就 地位无可替代的都市产业强区。4、写字楼相关建筑规范总 则1.0.1 办公建筑设计应依据使用要求分类，并应符合表 1.1 的规定：表 1.1 办公建筑分类建筑设计2.1一般规定2.1.1 五层及五层以上办公建筑应设电梯。2.1.2 电梯数量应满足使用要求，按办公建筑面积每 5000 至少设置 1 台。超 高层办公建筑的乘客电梯应分层分区停靠。2.1.3

46、 办公建筑的体形设计不宜有过多的凹凸与错落。 外围护结构热工设计应符合现行国家标准公共建筑节能设计标准GB 50189 中有关节能的要求。2.1.4 办公建筑的门厅应符合下列要求：1、 门厅内可附设传达、收发、会客、服务、问讯、展示等功能房间(场所)。根据使用要求也可设商务中心、咖啡厅、警卫室、衣帽间、电话间等；2、 楼梯、电梯厅宜与门厅邻近，并应满足防火疏散的要求；3、 严寒和寒冷地区的门厅应设门斗或其他防寒设施；4 、有中庭空间的门厅应组织好人流交通，并应满足现行国家防火规范规定的防火疏散要求。2.1.5 办公建筑的走道应符合下列要求：1、 宽度应满足防火疏散要求，最小净宽应符合表 2.1

47、 的规定：表 2.1 走道最小净宽注：高层内筒结构的回廊式走道净宽最小值同单面布房走道。2、高差不足两级踏步时，不应设置台阶，应设坡道，其坡度不宜大于 1:82.1.6 根据办公建筑分类，办公室的净高应满足：一类办公建筑不应低于 2.70m；二类办公建筑不应低于 2.60m；三类办公建筑不应低于 2.50m。办公建筑的走道净高不应低于 2.20m，贮藏间净高不应低于 2.OOm。2.1.7 办公建筑应进行无障碍设计，并应符合现行行业标准城市道路和建筑物 无障碍设计规范JGJ 50 的规定。2.1.8 特殊重要的办公建筑主楼的正下方不宜设置地下汽车库。2.2 办公室用房2.2.1 办公室用房宜包

48、括普通办公室和专用办公室。 专用办公室宜包括设计绘图室和研究工作室等。2.3 公共用房2.3.1 公共用房宜包括会议室、对外办事厅、接待室、陈列室、公用厕所、开水间等。2.4 服务用房2.4.1 服务用房应包括一般性服务用房和技术性服务用房。 一般性服务用房为档案室、资料室、图书阅览室、文秘室、汽车库、非机动车库、员工餐厅、卫生管 理设施间等。技术性服务用房为电话总机房、计算机房、晒图室等。2.5 设备用房2.5.1 办公建筑设备用房除应执行本规范外，尚应符合国家现行有关标准的规定。防火设计3.0.1 办公建筑的防火设计除应执行本规范外，尚应符合现行国家标准建筑设 计防火规范GB 50016、

49、高层民用建筑设计防火规范GB 50045 等有关规定。3.0.2 办公建筑的开放式、半开放式办公室，其室内任何一点至最近的安全出口的直线距离不应超过 30m。3.0.3 综合楼内的办公部分的疏散出入口不应与同一楼内对外的商场、营业厅、 娱乐、餐饮等人员密集场所的疏散出入口共用。3.0.4 超高层办公建筑的避难层(区)、 屋顶直升机停机坪等设置应执行国家和专业部门的有关规定。3.0.5 机要室、档案室和重要库房等隔墙的耐火极限不应小于 2h，楼板不应小于 1.5h，并应采用甲级防火门。计算规则办公建筑标准层层高原则上不应大于 4.5m；当其建筑标准层层高大于 4.5m 小于等于 6.0m 时，其

50、建筑面积计算值按该层水平投影面积的 1.5 倍计算；当其 建筑标准层层高超过 6.0m 时，其建筑面积计算值在 1.5 倍的基础上按层高每增 加 2.2 米即增加 1 层计算，若层高增加不足 2.2m 时，按增加 0.5 层计算，依此类 推；但局部设置（开洞率小于楼层建筑面积的 50%）的门厅、中庭等共享空间可不计入超高范围。注：以上仅为较重点办公建筑设计规范，详细规范请参考办公建筑设计规范 JGJ 672006。5、小结：禅桂写字楼市场发展态势和可利用的相关法规和应避免的风险提示未来几年随着城市化进程的推进，广佛同城化的融合，三旧改造的加速以及产业转型和升级的提速，禅桂写字楼的需求量将大增。

51、与此同时，在各项规划利好以及相关扶持政策的辅助之下，写字楼的供应量也会出现“井喷” ，整体市场 呈现供需两旺的态势。另外，在经济平稳发展和住宅市场不断被“打压”的大环境下，投资和开发资金将会向写字楼这块商业地产的价格洼地倾斜，禅桂两地写 字楼项目将会向高端高品质和产业社区两个方向互补式地发展。 而销售价格和租 赁价格也将是平稳向上地发展，市场形势较为乐观。禅桂写字楼市场迎来飞跃发展的背后也隐藏着产品同质化和片区竞争激烈的忧患。因此需要开发企业审时度势，深挖项目的核心竞争力，充分利用相关的法规，尽量避免不必要的风险。如以下几点： 积极参与千灯湖金融高新区和广东都市型产业基地的改造与建设当中， 政

52、府对这两片区域均出台了相关的扶持政策， 充分体现政府发展这两大区域的信心与决心。在建筑设计中，加入符合建筑规范（不计入超高范围）而又具有生态性的中庭，增添了写字楼项目环境舒适度的同时也增加了公共交流活动的空间。标准层层高建议控制在 4.5m 的规范范围之内，避免产生“不必要”的建筑面积。其他相关建筑规范详见上面介绍部分。五、一线城市写字楼开发成功案例参考北京: 住邦 2000住邦2000位于东四环路与朝阳路口，项目占地 5.4 公顷，总建筑面积 25 万，分两期开发，是集办公、酒店、公寓、休闲及购物于一体的国际化商务社区，其中1号楼为一期，2、3、4、5 号楼为二期，是目前北京商务楼盘中屈指可

53、数的旗舰项目之一。 完善的配套设施以及规模开发在为项目本身带来种种优势的同时，更为周边的商业氛围凝聚人气。代表性租户：入驻企业以成长性中小企业为主，入住率在 96%以上。本项目成功点：销售策略A 深刻挖掘卖点1）超越年限的产权。普通写字楼仅有 50 产权，而住邦作为原住宅项目立项，拥 有 70 年产权，较一般写字楼投资多收益 20 年；2）八成二十年贷款，相比写字楼 6 成 10 年的按揭，同样的初始投资，在住邦 2000 可拥有两倍的面积，还款时间可延长一倍；3）超高使用率。使用率高达 73.5%；4）灵活实用的分隔面积。最小面积 107 ，最大分隔超过 2000 ，拥有最大的分隔比例，也最

54、灵活实用；5）分户计量及可延时中央空调系统。克服写字楼平均分摊费用及六点以后、节假日无空调；6）超高回报率。按住邦 2000 所在区域甲级写字楼最低租金水平每 天每平方米 3 元，八成贷款回报时间约为 7.5 年，购房全款回报约为 9 年；7）性价比优越。住邦 2000 售价保持在 10700 元/左右，考虑其位置、档次、 配套、准现房、使用率和服务等方面优势，并参考 CBD 区域的12000 元/以上 的公寓式商住楼，住邦 2000 可谓性价比优越；8）全程代租代售服务。签约之日起，即可享受开发商免费提供的全程代租代售服务。9）强大公寓楼配套。有高档酒店式公寓可供选择外，还有大型中档住宅项目

55、。B. 创新海外营销C筛选客户，控制销售节奏，不过度炒作；D强化软文广告，弱化硬广的投放；E活动营销：新款奥迪试驾活动等。 华远·首府华远·首府大厦位于京城不可复制的北二环稀缺地段东城区中轴路与滨河北岸交汇处，是北京首旅华远公司在京城塑造的府院式独栋写字楼的新典范。 首府大厦拥有五座错落有致的低层建筑单体，占地面积10135，总建面积38700 ，容积率仅为2.54，绿化率高达30%，具有庭院与花园特征的写字楼。整体规划风格借鉴了中国传统东方庭院式的静宜，通透，完美的人性和谐等特性。本项目成功点：府院式设计A. 多维景观的生态中庭一座近20米高的玻璃中庭起到了连接4栋建筑单

56、体的作用。在其中央南北朝向布置有浅水池，上架木桥，配以各种淡水植物，使大堂展现出一派宁和的生态气氛。进入四栋建筑的人们，可以从通透的观光电梯内欣赏着这座多维景观的中 庭。B. 人车分流每栋建筑单体的外沿都设置了人行雨檐， 这些沿着建筑外体设置的人行步道伴随着旁边的坡形绿地，将其与院落中的行车道路完全隔离开来，形成了无忧的人车分流系统。府院内的行车道路按顺时针次序呈环状带。在E座建筑的北部设置一个完全隔离的机动车出入口，直接通往建筑的地下车库。上海: 汇丰银行大楼汇丰银行大楼建筑面积 23415 ，耗资 1000 万元的大楼主体 5 层，中部 7 层，另有地下室一层半，钢框架，并以砖填充，用石材

57、贴面。大楼内安装有当时世界上最先进的冷暖设备。 精雕细刻的外表美轮美奂，希腊式圆形穹顶直插云霄。 大楼主体为钢框架结构，砖块填充，外贴花岗岩石材。汇丰银行大楼内部装修品质十分高雅，选用大理石、黄铜等装修材料，技艺精良，且设有暖气和冷风装置。 营业大厅的 8 根柱子为整根大理石筑成，在当时为亚洲独例。本项目成功点：新古典主义风格独树一帜汇丰银行大楼采用严谨的新古典主义立面构图，外观上可以明显看出新古典主义的横纵三段式划分。正中为穹顶，穹顶基座为仿希腊神殿的三角形山花，再下为六根贯通二至四层的爱奥尼亚式立柱。 上海主角上海主角的总建筑面积约 2 万， 地上高度 60m， 10 层， 共 标准层高

58、5.55m。 一层大堂挑高 11m， 地下一层高 6.2m， 地下二层停车库高 4.6m。 项目由日本 M.A.O 一级建筑事务所设计，5 个 box 完美组合而成的全玻璃幕墙外立面，彰显出“上海主角”独一无二的品质感。独具匠心的水景、泛大堂设计理念，形成由室内、 半户外、户外融合的立体空间。项目位于徐家汇商圈，临近漕河泾产业开发 区和上海南站商圈。东面就是光大会展中心，北接上海徐家汇商圈和万体 馆。南边则是上海南站和锦江乐园，四通八达加上地铁，内环线高架桥道路等周围轨道交通 1、3、4、9 号线环绕，交通十分便捷。本项目成功点：成熟配套+产品理念A. 成熟的配套位于上海徐汇区的高知名度地区和

59、商业中心，在此区域的电脑市场分布十分密集，商品十分丰富，消费群体广泛。B. 特色的产品理念上海主角是 MOBO 写字楼，指“Mobile Office Business Office”，倡导的是“分时办公”的概念。打破格子间的结构，打破空间的专属用途，员工可以在会所式的舒适空间中“移动办公”，大大提高了空间的利用率。 一部手机、一部笔记本电脑加以无线网络覆盖，已经可以使他们高效地办公。广州: 中信广场中信广场位于广州市商业、金融业繁华的天河北路，总建筑面积 29 万， 共包括 1 幢 80 层摩天大楼中信大厦、2 幢 38 层附楼、4 层作为商场的裙楼以及地下 2 层的停车场，近邻广州火车东站

60、。其摩天大楼为广州市最高的大楼，1997 年建成时为当时中国的最高建筑，是世界上最高的混凝土大厦，广州的标志性建筑之一。目前，中信广场是全球 500 强公司在广州的首选办公地点。其低层为商业中心，包括广州友谊商店等高档消费商场。本项目成功点：租赁新模式A. 服务式自由办公室：设施完备，功能齐全，先进的办公设备，可入住各种大小的公司，并按需求提供行政秘书和会务服务，能大幅度降低办公成本。B. IP 通信安装部署 IP 语音通信系统之后，采用租赁服务的方式，为这些入租企业提供总机自动应答服务以及人工应答服务。特点：多级/定制的 IVR 功能，提高租赁客户的企业形象；实现租赁用户和外部母公司之间的免

61、费通话，节约通话成本；使用呼叫转移功能，实现移动办公；提供专业计费系统，保证用户费用账单精准无误；通过 A-Console 管理界面，实现成员状态监控，分机转接等图形化的功能操作；使用 DID 功能，保证租赁用户可以拥有多部直线电话；系统提供的电话会议功能使部门之间的交流更加高效、便捷。 广州西塔位于广州珠江新城核心商务区，项目总用地面积31084，总建筑面积为45万，广州国际金融中心建筑面积和结构楼层数均为全国第一，主塔楼地上103 层，地下4层，建筑总高度437.5米，是中国第三高楼，集办公、酒店、休闲娱乐为一体的综合性商务中心。在大厦顶层设置观光层，地下室配备超过 1700 个停车位。建

62、筑结构采用钢管混凝土巨型斜交网格外筒与钢筋混凝土剪力墙内筒的结构体系，在世界超高层建筑中是唯一的一例。广州国际金融中心将是全方位提升广州商务环境和国际大都会形象的标杆，目前已经有汇丰、花旗等金融机构表示将入驻广州国际金融中心。本项目成功点：新中轴优势A、区位优势显著项目所处中轴线街区， 是珠江新城的核心商务圈， 是广州市商务中心之中心。 区域社会公共配套设施档次高，数量多邻近海心沙市民广场，尽占人流汇集之优 越。而且景观优势突出适宜开发高档物业B、形象号召力创造商务优势是珠江新城乃至广州地区的地标性建筑，具有强烈的推广效应和可信服力，能有效提高项目的被认知度，是项目运营中可利用的无形资产增值因素。C、交通基础设施齐全交通基础设施齐全项目享有珠江大道和花城大道之便利，地铁三号线的珠江新城站出口，可连通到项目地下及公交运输系统，为项目提供了多种交通途径。深圳:深圳银座国际占地面积：6010 容积率：5总建面积:37685 其中：办公 27