长市房地产市场研究报告

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1、2010-4-10中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司长春市2010年4月房地产市场研究报告目 录数字楼市1楼市排行4本月导读9第一章、市场篇10一、政策法规10二、市场资讯12三、市政信息19四、重点关注23第二章、土地篇24一、2010年4月公告土地分析24二、2010年4月成交土地分析34三、重点地块分析47第三章、住宅篇61一、市场概述61二、供求关系分析62三、供应分析63四、新增推案楼盘数据分析70五、市场累计可售总量分析73六、成交分析74七、成交价格分析78八、供求对比分析81九、2010年5月预计开盘楼盘分析84第四章、产品篇86一、新盘速览86二、案例分析9

2、1第五章、营销篇95一、媒体市场广告投放综述95二、主要投放媒体分析97三、本月广告策略分析98四、营销策略分析103第六章、区域篇109朝阳区109南关区111高新区113净月区115二道区117经开区119汽贸区121宽城区123绿园区125数字楼市土地市场（经营性）公告宗数：16宗公告幅数：9幅公告土地面积：50.88万，环比下降35.37%成交宗数：14宗成交幅数：10幅成交金额：24.276亿元，环比上升497.2%成交土地面积（净）：98.47万，环比上升116.56%土地单价：2465.4元/，环比上升176.8%楼面地价：1053元/，环比上升65.57%数据来源：网络土地市场

3、（工业）公告宗数：16宗公告幅数：9幅公告土地面积：50.88万，环比下降35.37%成交宗数：14宗成交幅数：10幅成交金额：24.276亿元，环比上升497.2%成交土地面积（净）：96.26万，环比上升115.6%土地单价：2521.88元/，环比上升182.08%楼面地价：1131元/，环比上升77.9%数据来源：网络住宅市场供求比：1：2.49 新增供应面积：16.25万，环比上升5.7%，同比上升16.9%新增供应套数：1583套，环比下降6.8%，同比下降1.7%总成交面积：40.42万，环比上升30.9%，同比下降11.2%成交套数：3810套，环比上升28.0%，同比下降23

4、.2%成交金额： 23.85亿元，环比上升36.5%，同比上升26.3% 成交均价：5900元/，环比上升4.2%，同比上升42.2% 数据来源：网络注：本报告中住宅市场的统计分析，仅包含商品住宅的数据，不包含经济适用房、保障性住房的数据；本报告中的媒体分析，关于各项目的平面媒体广告投放金额按刊例价市场折扣计算； 关于商品住宅新增供应数据，长春市2010年4月批准商品住宅预售面积为23.60万，共2026套，而2010年4月实际商品住宅新增上市供应面积为16.25万，共1583套。为体现市场实际供求关系，本报告中关于2010年4月商品住宅供应量，体现的是实际商品住宅新增上市供应量。楼市排行20

5、10年4月长春商品住宅成交套数排名10强排序项目名称区域成交套数（套）成交面积（）成交金额（万元）成交均价（元/）1新奥蓝城绿园270277981602057802万达广场朝阳252216711688078803证大光明城宽城250250451055042404星海国际绿园1779946422042405万龙名城二道17313878830060306中信城净月156246141545056507复地净月国际净月13314541914061808中海国际社区南关12915894963060409美景天城宽城11891243450374010万科洋浦花园经开1131006780607910数据来源

6、：网络 2010年4月长春商品住宅成交面积排名10强排序项目名称区域成交套数（套）成交面积（）成交金额（万元）成交均价（元/）1新奥蓝城绿园270277981602057802证大光明城宽城250250451055042403中信城净月156246141545056504万达广场朝阳252216711688078805中海国际社区南关12915894963060406复地净月国际净月13314541914061807万龙名城二道17313878830060308保利罗兰香谷高新11012894822061009君地天城汽贸85117676220519010高格蓝湾二道7610269487046

7、90 数据来源：网络010年4月长春商品住宅成交金额排名10强排序项目名称区域成交套数（套）成交面积（）成交金额（万元）成交均价（元/）1万达广场朝阳252216711688078802新奥蓝城绿园270277981602057803中信城净月156246141545056504证大光明城宽城250250451055042405中海国际社区南关12915894963060406御翠园净月1561239510153407复地净月国际净月13314541914061808万龙名城二道17313878830060309保利罗兰香谷高新110128948220610010万科洋浦花园经开1131006

8、780607910数据来源：网络2010年4月长春商品住宅成交均价排名10强（别墅类）排序项目名称区域成交套数（套）成交面积（）成交金额（万元）成交均价（元/）1御翠园净月1561239511153402森林华墅净月210631381129603万科潭溪别墅净月1929753686111504优山美地净月518862021106605中海国际社区南关1318323101506鼎山华府净月1462462100007南湖湾朝阳247246798908国信美邑净月41268125598609保利罗兰香谷高新718491797970010力旺弗朗明歌净月24561554339560数据来源：网络201

9、0年4月长春商品住宅成交均价排名10强（住宅类）排序项目名称区域成交套数（套）成交面积（）成交金额（万元）成交均价（元/）1中海南湖1号朝阳143266325097002万科洋浦花园经开11310067806379103万达广场朝阳252216711688278804长影世纪村朝阳11259576305中海金域中央南关455665426375406万晟现代城南关221793125074307融创上城高新507497574172608御翠豪庭南关664549071709绿地新里中央公馆南关9390536262656010华瀚四季花园绿园43627639776310数据来源：网络本月关注4月土地市

10、场出现新地王，溢价率创历史最高水平。宗地编号55-11-14土地四至长春净月经济开发区内樱花街以东、丁二十二路以南、樱花东街以西、规划甲一路以北成交时间2009.4.2土地用途居住、商业土地面积135028容积率1.15规划建筑面积155282.2成交价格7亿元土地单价5184元/楼面地价4508元/竞得单位长春市龙创房地产开发有限公司数据来源：网络该地块位于长春净月经济开发区内樱花街以东、丁二十二路以南、樱花东街以西、规划甲一路以北，地块起拍价仅为1.85亿元人民币的地块，增价幅度为200万元。经过241次的举牌加价竞拍，最终由长春市龙创房地产开发有限公司以7亿元人民币成功摘得，成为今年长春

11、新地王。该地块规划主要控制指标：地块出让面积为135028平方米，土地用途为城镇住宅、其他商业用地，土地级别为住宅八级、商业八级，出让年限为综合50年，规划用地性质为居住，规划建筑高度24米，容积率1.15，规划建筑密度30%，绿地率35%，规划总用地面积135027.9平方米，用地范围内商住比为1：9。该地块位于净月开发区，坐拥净月森林公园的生态景观资源，周边在建、预建的高档项目较多，是长春市高端生态的居住的核心区域，而项目容积率较低，易打造低密度高端住宅，形成高档社区的规模效应，但从价格上来看，此“地王”地块为长春市有史以来溢价率最高的地块。该地成交价格5184万/，楼面地价约为4508元

12、/，根据成本计算，该项目普通住宅产品的售价至少在6500元/才可保证收回成本，这与周边项目目前售价相差较多，按目前洋房销售价格较高的复地项目最新成交价6180元/的价格来衡量的话，项目利润率较低，因此可预测该地块后期运作风险较大。本月导读房贷收紧二套房贷首付不得低于50%4月14日召开的国务院常务会议要求，抑制不合理住房需求。实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。详见第

13、一章第一节（P13）净月将开发30个高级地产项目 万科保利近期开工2010年，净月经济开发区计划开工项目196个，其中新建项目130个、续建项目66个，计划总投资835亿元。从项目投资规模来看，高级地产项目30个，这30个高级地产项目中，包括了中信、保利、万科、华业、复地、融创、和黄、力旺、高力、国信、益田、华瀚等12个地产项目的新建和续建。 详见第一章第三节（P21）恒大和恒盛分享高新双胞胎地块4月23日9时30分，恒大地产集团有限公司在长春首次拍地，由于竞争对手现场没有叫价，所以恒大地产最终成功以50100万元的价格成功在长春首次拿地。详见第一章第四节（P26）第一章、市场篇一、

14、政策法规Ø 房贷收紧二套房贷首付不得低于50%国务院常务会要求：购买首套住房90平方米以上的家庭，贷款首付款不得少于30%，目前长春仍执行二套房首付不低于四成。4月14日召开的国务院常务会议要求，抑制不合理住房需求。实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种目的炒房和投机性购房。加快研究制定合理引导个人

15、住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。对此次国务院常务会议提出的几点会议精神，于15日联系吉林省内的多家商业银行，了解到的几家银行方面均表示，尚未接到来自监管层的有关“红头文件”，所以，即便已经从媒体上得知了会议精神，在没有正式通知文件为依据的情况下，仍执行原来的政策。以二套房贷首付为例，目前吉林省内各家商业银行普遍执行的仍是不低于40%的标准。不过，各行实际操作中的具体标准和尺度有一定的差异。评述：国家提高二套房首付，目的是要平抑房价，遏制房地产市场泡沫，但同时又不能打压过猛，打击面太过宽广，对于一些改善性需求的购房者来说减少了机会，同时对于刚性需求的购房者也会产生一定的影响，这也会对房

16、地产市场的销量造成制约。此次实行差别调控的措施，对投资投机性需求的客户有明显的抑制，其调整必将会给楼市带来一定的冲击，但实际影响需进一步观察。Ø 工行建行4月1日起首付4成以下不享7折利率自中国银行取消七折优惠利率后，工行、建行4月1日正式跟进，上调七折优惠利率至八折及八五折。除了利率上调之外，工行与建行对于首付比例也作了相应的规定。据了解，吉林省内的工行和建行已经开始施行取消优惠利率的政策。工行建行首付二成不享7折利率近日，建设银行总行及工商银行总行向各地分行下发了“调整房贷政策”的文件，文件规定，从4月1日起，建设银行首套房贷首付达四成以上利率方可打7折，若首付两成只能打8折；工

17、行通知中要求，从4月1日起，首套房贷款首付两成至三成利率8.5折，首付三成以上则利率8折。房贷利率涨 低收入者不敢买房面对房贷首付比例提高和七折优惠逐渐取消，当前准买房者的心态各异，有些人选择观望，畏于贷款压力不敢买房。另外还有人表示银行利率变化较大，趁着还有八五折利率赶紧贷款买房。评述：各大银行纷纷提高贷款首付及优惠利率门槛，是规避风险的有效手段，从维持银行正常利润的角度来看，监管层取消这一政策也有现实意义。7折优惠政策的出台，促使了刚性需求释放，使得成交量稳定上升，同时，改善性需求的增加，让长春市的购房热情一度加大，目前同比去年房价有了大幅度的提升。若各行提高首付款比例，将会减少市场需求释

18、放，长春以刚性需求为主，还有多数处于购房紧绷以及低收入阶层的购房者，收紧7折利率，在一定程度上影响刚性及改善性需求的快速释放。二、市场资讯Ø 龙创7亿净月拿地 楼面价4508元/成今年新地王4月2日，在长春市国土资源局举办的国有土地使用权出让仪式上，净月一块超过13万平的商住用地引发“竞价大战”。经过241次叫价后，龙创地产以7亿元拿下了该地块50年的使用权。根据国土资源局的挂牌公告内容显示，本宗地块位于长春净月开发区樱花街以东、丁二十二路以南、樱花东街以西、规划甲一路以北。地块出让面积为135028平方米，土地用途为城镇住宅、其他商服用地，土地出让年限为50年。根据规划主要控制指标

19、内容显示，本宗地块用地商住比为1：9，规划建筑高度小于等于24米，建筑密度小于等于30%，容积率小于等于1.15，绿地率大于等于35%。本宗地块挂牌起始价为1.81亿元，共有包括龙创地产在内的两家公司参与竞拍，经过了10分钟、241次轮番叫价，最终该地块被龙创地产公司以7亿元的价格竞得，溢价5.19亿元。根据规划控制指标估算，本地块的土地单价为5184元/平方米，折合楼面单价约4508元/平方米。该地块凭借这一价格，成为2010长春“单价新地王”。评述：此次出让的地块位于净月区樱花街附近，规划指标以综合性商业和住宅为主。由于该地块出让面积相对较大，将成为今年净月区出让面积最大的一宗地块。据了解

20、，该地块周边分布着华瀚、融创、益田、高力、保利等诸多大盘，但由于众项目均尚未正式开发，使得其周边仍以空地为主，居住氛围尚未形成。不过从这些开发企业的实力以及之前的开发思路来看，这里无疑将会成为净月区楼市的又一个高端区域。同时，净月的区域属性决定了必须建低密度产品，产品同质化的竞争以及市场压力不可避免。而同时本地块成交价格过高，其未来的开发风险也相对较大。Ø 万旌房地产公司8480万元拿高新两万多平地块4月9日出让的商住用地的面积为22098平方米，此地块位于卫星路吉林大学莱姆顿学院附近，该地块土地级别为居住三级。根据相关数据分析，这里的产品应该为小高层住宅。此外，4月9日当天，还有长

21、春经济技术开发区的一块仓储用地及二道区、汽开区、朝阳经济开发区的9块工业用地的国有建设用地使用权对外出让。商业地块档案：出让地块位于长春高新技术产业开发区内，东至长春万旌房地产公司、南至前卫路、西至莱姆顿学院、北至卫星路，宗地编号29-85-8，土地出让面积22098平方米，其中居住用地面积4420平方米、商业用地面积17678平方米，土地用途为居住、商业用地，土地级别为居住三级、商业三级，土地出让年限为50年。本项目控制性规划条件为，规划用地面积25921平方米，规划用地性质为公共设施、居住。建筑控制高度小于等于40米，建筑密度小于等于35%，容积率小于或等于1.7，绿地率大于等于25%，规

22、划居住用地与公共设施用地比例为1：4。本宗地的竞买保证金为1700万元。评述：高新区作为科技企业的聚集地，近几年得到政府及相关企业的大力扶持，开发力度空前，基础设施建设已实现历史性突破。09年高新区商品住宅市场销售较为火热，一度出现供不应求的局面，这样的市场情况推动着越来越多的地产商入驻高新区，此次挂牌出让的地块位于高新区较为成熟的生活片区，土地属性为商住用地，由长春万旌房地产公司摘得。据了解，该地块周边楼盘较多，配套资源较为完善，并且居住氛围已经形成，加上多条公交线路及轻轨经过由此，交通情况十分便利，使得该地块的具有一定升值潜力。Ø 全球第二家六星级酒店将落户长春南部新城4月6日，

23、从南关区政府获悉，大连万达集团已承诺将投资100多亿元，在南部新城建设商业体和四星级、五星级、六星级酒店各一座。据了解，文莱的帝国酒店是全球惟一的六星级酒店，全球第二家六星级酒店将落户长春。大连万达集团王董事长表态，2010年将把南部新城作为万达集团在长春市进行商业地产投资的重点区域。据南关区政府工作人员介绍，万达集团将在南部新城的长春市政府东侧建设高星级酒店群和商业项目。这个项目位于102国道以北、亚泰大街延长线以西、人民大街以东和南三环以南的区域，大约占地面积1平方公里。项目中酒店包括四星级、五星级、六星级酒店各一座，这将是长春第一座六星级酒店，另外还包括甲级写字楼、大型商业中心，内含连锁

24、百货、国际电影城、大型超市、餐饮、电子娱乐、数码、健身中心、KTV等。此外还有一部分高档公寓等多功能于一体的金融商务总部集中区，总建筑规模超过150万平方米，总投资规模将不少于100亿元人民币。评述：南部新城位于长春市南端，北起南环城路，南至绕城高速公路，西起永春河，东至伊通河，是长春市着力打造的未来城市中心。随着绿地集团和大连万达集团这样大开发商的相继进入，以及近几年本土开发商的致力开发，目前该区域居住氛围正逐渐形成。据了解，该项目位于102国道以北、亚泰大街延长线以西、人民大街以东和南三环以南，交通较为便利，但周边商业配套不足。此次大连万达集团将斥巨资入驻南部新城，相信建成后的项目将成为长

25、春市新的城市商业、商务金融中心和标志性建筑群，也将会全面提升南部新城乃至长春市的商业、商务发展水平和现代服务业水平。Ø 铁北升级 4商家联手意在抢夺长春“第七商圈”中东长春新生活城市广场、亚北商业广场两个大型商业项目、证大光明城大姆指商业社区项目寻机而动，铁北原有的广源时代购物中心也悄然加入这一行列。一个区域内，4家大型商业项目，吉林省政府发展研究中心宏观经济研究处刘处长认为，宽城已经具备竞争长春“第七商圈”的能力。初创：相似商业项目同立 竞争还是共生？宽城区4个商业项目的位置在铁北已形成了一个北至北三环、南到长新街、西临拟打通的北人民大街、东起北亚泰大街的商业区。在铁北落户的四个商

26、业项目中，从建筑面积上看，亚北商业广场和证大的大姆指社区广场基本相似，它们之间的直线距离不足六百米。证大光明城招商王经理表示，亚北商业广场项目和大姆指社区广场是会有所竞争的。但开发的商业项目，主要是为一、二、三、四期业主服务。根据业主的消费需求和理念建设一个商业社区。亚北商业广场项目的建设，只会有所帮助不会有太大的冲击。发展：商业项目发展必须从竞争到共生吉林省博大东方房地产顾问有限公司总经理认为，证大的大姆指社区广场、亚北商业广场和广源时代购物中心同属于中小型商业地产，在这期间，可能会形成一种竞争的关系。成长：宽城进入长春“第七商圈”竞争战长春市已有站前商圈、黑水路商圈、光复路商圈、桂林路商圈

27、、红旗街商圈和重庆路六大商圈。4个商业项目相继落户宽城区，难道它也有意参与长春市“第七商圈”的争夺吗？吉林省博大东方房地产顾问有限公司总经理认为，宽城区的房价落后与其它几个城区，主要是差在商业配套和居住环境两个方面。今年铁北将有两平方公里的湿地开工建设，铁北的自然景观再搭配上商业机能，将提升整个铁北，或者说整个宽城区的区域价值。评述：宽城区位于长春市九大城区的最北端，是市区向县域辐射的出口和必经之路。北部新城的建设，有利于中心城区协调快速发展和带动县域经济实现突破，也有利于改善宽城区尤其是铁北地区群众的生活环境，改变城市整体形象。铁北开发从房地产建设为首，工业企业的退城进区为房地产业的发展打开

28、了巨大的空间。如今，4个商业项目相继落户宽城区，北部新城商圈也正逐步形成，曾经“脏、乱、臭”也在渐渐被改变，适合人居的概念也逐步得到社会的认可，越来越多的投资商也将目光锁定在长春的北部新城。现在，入驻铁北地区的房地产开发商已有60多家，未来5年开发总量将达到2000万平方米，在商品房供应量上，铁北地区在未来5年内预计将成为长春市商品房供应主力。Ø 红旗街出让7000平商业用地 欧亚要借机扩张此前有人透露，欧亚商都要跨虎林街扩到吉林省轻工设计院地块。5月14日，长春市朝阳区今年首次推出商业用地，红旗街一块七千余平的商业金融用地即将对外出让，此地块位于工农大路与虎林街交会处，紧邻欧亚商都

29、，而业内人士表示欧亚集团拿下该地块的可能性会比较大。本地块位于虎林街以东、富锦路以南、中医学院附属医院以西、工农大路以北，宗地编号为20-33-41，土地出让面积为7859平方米，土地用途为商业，土地级别为商业一级，土地出让年限为商业40年。该项目规划总用地面积为8894平方米，规划用地性质为商业金融用地，建筑密度小于60%，绿地率大于20%，容积率小于8.0，建筑高度小于55米。虽然地块面积较小，但是地块级别很高，为商业一级，此地块毗邻欧亚商都，有业内人士透露，欧亚集团已经瞄准了此地块，准备在此地扩建欧亚商都，打造红旗街欧亚商业帝国。如果欧亚集团成功拿下该地块，很可能将此地建成“欧亚商都二期

30、项目”，并通过这样的方式扩大欧亚红旗街商业帝国，巩固欧亚集团在红旗街商圈的领军地位。评述：该地块位于红旗街商圈核心位置，毗邻欧亚商都，与百脑汇、在建的颐高IT广场相对。项目土地面积为7859平方米。该地块位于红旗街商圈人气聚集较高的核心地段，目前该地段具有浓重的商业氛围和居住气氛，并且周边高端楼盘众多、交通也极为便利，这都为该地块奠定了良好的基础，从而成为众多地产备受关注的地块，预计未来该地块项目的建成将会进一步推动整个红旗街商圈的人气及消费实力，同时也会带动周边楼盘的销售。Ø 净月将开发30个高级地产项目 万科保利近期开工4月16日，在净月经济开发区了解到，今年净月经济开发区将计划

31、开工高级地产项目30个，保利临河街地块、万科小东沟地块均在计划开工名单中。2010年，净月经济开发区计划开工项目196个，其中新建项目130个、续建项目66个，计划总投资835亿元。从项目投资规模来看，高级地产项目30个，超10亿元项目28个、超5亿元项目36个、超亿元项目85个。从项目的产业门类来看，商务、商贸和商服项目34个，高技术产业和文化产业项目32个，生态旅游休闲项目24个。这30个高级地产项目中，包括了中信、保利、万科、华业、复地、融创、和黄、力旺、高力、国信、益田、华瀚等12个地产项目的新建和续建。其中，保利地产（临河街地块）项目，计划5月份开工建设，今年预计完成16万平方米住宅

32、的开发建设。 而万科小东沟一期开发项目计在今年4月开工。评述：净月经济开发区作为长春市的新兴城区，这几年得到政府的大力支持。随着商务商贸等配套服务行业的逐步完善和交通道路网的加强，如今的净月区已经吸引了不少大开发商的关注，保利、和记黄埔、中信、万科、益田等知名地产企业的纷纷进入，使得原本具有优越生态环境的净月区总体形象得到提升，同时也会带动该区域的经济提升和市场关注度。三、市政信息Ø 长春西客站周边新建四条路计划2010年10月底通车长春西客站综合交通换乘中心项目征地正在办理中，预计今年4月15日正式开工。同时，长春西部新城将围绕西客站打造新的路网工程，其中南阳路、站前路、双丰大街、

33、新西三环路计划今年10月底通车。据了解，长春西客站枢纽工程即综合交通换乘中心工程与站房工程统称为长春西客站工程。目前长春西客站综合交通换乘中心项目征地正在办理中，预计4月15日完成。计划4月15日正式开工，12月31日主体结构完成，2011年10月28日竣工。 该工程由长春市政府出资建设，目前设计、工程范围内征地拆迁以及施工单位招标等前期准备阶段均已基本完成。此外，西部新城的路网也在高速建设中。西部新城的路网以西客站为中心，东西走向的有西四环路;南北走向的有双丰大街、南阳路;外围有景阳大路、新西三环路。其中南阳路、站前路、双丰大街、新西三环路计划今年10月底通车。评述：西部新城是未来政府重点打

34、造的开发区，核心区建设基本完成，现代服务业高度集聚，设施相对完善。随着西客站的建设和周边道路交通的不断完善，未来西客站区域的房地产市场将会得到进一步发展，同时周边楼盘也将会逐渐成为热点。便利的交通加之绿园区优越的生态环境，使得绿园区的城市形象得到总体的提升，同时，房地产市场的发展也能够推动绿园区经济上升。Ø 硅谷大街立交桥10月竣工 连接长春西南开发区4月12日，从长春市建委了解到，今年长春市共安排6大类136项城建重点工程项目，市本级年度计划投资60亿元，比去年增加20%。重点实施“十路、八桥、两出口、两车站”和轻轨三期建设，启动地铁1号线一期工程。截止到4月5日已开工项目6项。2

35、010年长春市城市基础设施改造项目将陆续开工建设，截止到4月5日已开工项目6项，分别是：翟家明沟、宋家明沟、石溪河桥、亚泰大街上跨南湖大路桥、亚泰大街上跨解放大路桥、硅谷大街立交桥。以上六个项目工程总造价约为4.9亿元。长春市建管中心总工办曹主任介绍，硅谷大街立交桥位于六路交叉的广场，顺时针方向依次为硅谷大街北段、四环路（102国道）东段、快一街、硅谷大街南端、四环路（102国道）西段、达新路。工程包括道路、桥梁、排水、交通工程。桥梁总面积约为29500平方米。硅谷大街立交桥是长春市一座大型互通式蝶形立交桥，2009年10月份开工，2010年10月份竣工。此桥的通车对于高新产业开发区和四环路总

36、体的交通组织将起到积极作用。同时它也将周边几个开发区在交通上紧密地连续起来。据了解，今年长春市建设部门将加速推进伊通河污水截流、淤泥清理、排水体系改造和实施跨河桥梁建设与现有部分桥梁改装工程。同时，新建续建同心湖、兴隆湖、光明3个公园以及郁金香园等一批特色园中园，建成三佳湖、国际汽车公园2个公园，完成长春公园、动植物公园、伊通河境静园3个公园改造，建设长东北等生态湿地，扩展城市生态空间。长春还将新植街路31条，新植大块绿地86块，彩化美化主要街路100条，绿化单位庭院、居民小区45个，绿化改造4个城市出入口，新增绿地300公顷以上。评述：目前，长春市几个城建重点工程项目均已经开工建设，其他城市

37、基础设施改造项目也将陆续开工。据了解，硅谷大街立交桥位于硅谷大街南端，属六路交叉的广场，并处于汽贸区、朝阳经济开发区与高新区的交汇处。此立交桥的建设将会把汽贸区、朝阳经济开发区、高新区与南部新城以及净月区有效的联系起来，届时将会实现南部城区的互动，对区域的经济发展有一定的促进作用。此外，竣工后的硅谷大街立交桥也将有效的改善市政府南迁、南部新城崛起所吸引的交通流量带来的压力，也能提升长春市西南部城市主干道通行能力，对缓解交通拥堵，减轻中心城区交通压力有一定的作用。Ø 长春朝阳区拓宽开运街 欧亚卖场商圈有望扩容4月22日上午，朝阳区对孟家地块上的违章建筑进行清理和拆除，本次行动是今年拆除

38、违法建筑的首次行动。据了解，这次拆除违章建筑总面积约1935平方米，将拓宽开运街，以疏通开运街交通情况，把孟家地块和欧亚卖场区域连接成一个商圈。本次拆违的地点位于朝阳区西开运街孟家地块，东起电台街，西至孟家一路南胡同，南起规划路，北至开运街及开运街两侧。涉及拆违居民37户，总面积约1935平方米。将在保障居民人身与财产安全的情况下，五一前后分批次拆除完毕。这些违章建筑的建筑时间在八年左右，大多是贩卖建材的小面积门市店铺，户主都已经退出店铺。建筑沿路边建设，很多已经占用道路两侧的面积，致使开运街西位置经常形成交通堵塞。建筑拆除后，开运街西路段大概可以拓宽近10米距离。孟家地块的拆违工作由朝阳区市

39、容环卫局和朝阳区住房和城乡建设局牵头，朝阳区纪检委、朝阳区委宣传部等多个部门配合。目前，开运街西面街路两旁的违章建筑已基本拆完。评述：据了解，孟家地块的西南方向就是欧亚卖场，未来该区域将会建设东北亚物流中心及较为高档的住宅与写字间，届时车流与人流量将会大大增加，而目前的交通状况已经十分拥堵，尤其是西开运街路段，到了高峰期，交通状况更为严重。此次朝阳区对孟家地块上的违章建筑进行清理和拆除，清理后，将会拓宽开运街，改善此路段的交通情况，也会大大提升该区域在长春市的整体形象。四、重点关注Ø 恒大和恒盛分享高新双胞胎地块4月23日9时30分左右，在长春市国土资源局国土交易大厅，高新区两块面积

40、相同的商住用地对外出让，恒大地产集团有限公司在长春首次竞拍，成功摘得高新区双子星地块之一。此次买卖的地块位于长春高新技术产业开发区内，东至超凡大街，南至乙五路，西至超然街，北至高新储备中心用地。拍卖的起始价为49600万元，增价幅度为500万元。由于现场没有最新报价，最终恒大以50100万元的价格最终成交。另外，恒盛地产公司以50500万元的价格被摘得高新区另一地块。评述：两宗地块位于高新区八一水库以西，其面积等大，均为197840平方米，容积率同为2.8。近段时间，高新区南部新城频繁出让土地，可见政府对该区域建设的重视程度。而此次恒大地产进军春城的第一步选择在城郊拿地建项目，与以往恒大进军其

41、它城市市场如出一辙，其策略应该会以中高端价位楼盘来迎合市场，恒大的成功经验相信会给长春房地产市场带来重大变革。据了解，现该区域周边生活配套尚不完善，交通状况也有待改善，相信恒大项目的建设，会给该区域带来更多的关注与发展。高新区作为科技企业的聚集地，近几年得到政府及相关企业的大力扶持，开发力度空前，基础设施建设也已实现历史性突破。第二章、土地篇一、2010年4月公告土地分析2010年4月，长春市国土资源局发布土地公告情况如下：公告经营性土地9幅，16宗，地块位于高新、宽城、汽贸、二道和朝阳区，土地总面积50.88万，环比下降35.37%，占总公告土地面积的43.7%；工业土地15个公告，公告土地

42、15宗，位于高新、经开、汽贸区，土地面积为65.51万，环比下降15.33%，占比56.3%。本月公告土地工业性质和经营性质土地基本上各占一半。 数据来源：网络对该月公告土地进行分析，以便和以往公告土地分析进行对比，供业内人士参考。注：本报告中的宗数为土地实际出让的情况，因部分地块两宗、三宗为一块整合性土地，因此在部分分析中将合并宗数的土地以幅数的形式进行分析。、经营性用地分析 公告情况概述2010年4月经营性土地公告汇总表序号宗地编号位置土地面积（）容积率土地用途出让方式出让年限出让时间148-20-202市二道区上东街区以东、公平路以南、东盛大街以西、东发路以北79482.8住宅、商业挂牌

43、502010-5-7244-17-49、50、51市二道区规划路以东、长新东路以南、远达大街以西、宜良路以北1890091.8住宅、商业挂牌502010-5-7320-33-41市朝阳区虎林路以东、富锦路以南、中医学院附属医院以西、工农大路以北78598商业挂牌402010-5-14445-8-61、45-2-64、45-21-65、45-11-66市二道区东至广德街、南至河东路、西至河堤路、北至东荣大路1389052.4住宅、商业挂牌502010-6-453-20-41、42、43市宽城区九台路以东、丙十七路以南、亚泰大街以西、庆丰路以北836801.5住宅、商业挂牌居住50、商业40201

44、0-6-4623-3-82号地块市朝阳区开运街以东、规划路以南、现状锅炉房以西、现状住宅以北172822住宅、商业挂牌502010-6-4756-4-279高新区，东至硅谷西街、南至佳园路、西至华光街、北至磐谷南街492082住宅、商业挂牌502010-6-4892-56-1高新区，东至高新储备中心用地、南至高新储备中心用地、西至超越大街、北至越达路100001商业挂牌402010-6-4993-66-3汽贸区东至长沈公路、南至空地、西至空地、北至吉林信邦49301.5商业挂牌402010-6-4数据来源：网络数据来源：网络本月公告经营性用地9幅，16宗，为挂牌方式出让，土地用途为商住、商业用

45、地，分别位于高新、宽城、汽贸、二道和朝阳区。公告土地总面积50.88万，环比下降35.37%，规划总建筑面积约为103.46万，环比下降45.1%，本月土地公告量有较大幅度的回落，但也基本上维持在2009年的最好水平，主要是国家从宏观层面严格抑制房地产市场的过快发展，积极的调控土地市场的供求关系，适度增加土地市场的放量，进而增加二级市场的供应量，利用供求杠杆作用调控市场均衡。 公告土地区域分析数据来源：网络 数据来源：网络本月公告出让9幅16宗经营性土地分别位于高新、宽城、朝阳、汽贸和二道区。从土地出让面积分析，4月土地供应量最多的为二道，公告土地8宗，土地面积为33.6万，占总土地公告面积的

46、66%，规划建筑面积为69.58万，占总规划建筑面积67.3%；其次为宽城区，公告土地3宗，土地面积为8.4万，占总土地公告面积的16.5%，规划建筑面积为12.6万，占总规划建筑面积12.1%。本月二道区土地公告供应量较大，而且容积率相对较高，可以预见未来城市东部的供应量将较大，竞争较为激烈，二道区日渐成熟。政府规划有意向东部发展。从地块的平均容积率来看，朝阳区的平均容积率最高，为3.9，可见朝阳区为市中心，寸土寸金，在有限的土地上建造较多的商品房。 公告土地用途分析 数据来源：网络 数据来源：网络本月公告的土地用途为商住和居住用地，商住土地面积为48.6万，占比95.5%；商业土地面积为2

47、2789，占比4.5%，纯居住用地没有公告。目前公示的土地主要以商住为主，而纯居住用地的供应越来越少，商住土地主要是以住宅为主，配一定比例的商业体量，以满足社区对生活配套商业的需求。而纯商业用地的占地一般较小，以盘存现有市中心的土地资源为主。 公告土地规模分析数据来源：网络 数据来源：网络注：以上土地规模数据统计以幅为单位。从上图可以看出，本月土地公告面积其中主要集中在1万和1-5万之间，均公告土地3幅，面积为分别为2.07和76.5万，宗数占比均为33.3%，本月主要以小幅土地供应为主。2、公告工业用地分析 公告情况概述2010年4月工业土地公告汇总表序号宗地编号位置土地面积容积率土地用途出

48、让方式出让年限出让时间161-141-1长春市高新区东至102国道、南至高新储备中心用地、西至高新储备中心用地、北至乙三路600000.7工业挂牌502010-4-23253-154-30长春经济技术开发区空地以东、空地以北、中山大街以西、洛阳路以南194561工业挂牌502010-4-23撤牌392-14-16长春市高新区东至超强西街，南至高新储备中心用地，西至高新储备中心用地，北至高新储备中心用地293500.7工业挂牌502010-5-14492-64-1长春市高新区东至超强街南至高新储备中心用地，西至高新储备中心用地，北至乙五路300000.7工业挂牌502010-5-14592-58

49、-5长春市高新区东至超群街，南至环宇显示技术公司，西至高新储备中心用地，北至越达路893780.7工业挂牌502010-5-14692-32-2长春市高新区东至硅谷大街、南至丙十一路、西至云顶汽车公司、北至高新储备中心用地311930.7工业挂牌502010-4-23792-14-2长春市高新区内，东至高新储备中心用地、南至高新储备中心用地、西至甲一东街、北至泰斯特公司地块200000.7工业挂牌502010-4-30853-154-84长春市经开区中山大街以东、空地以南、空地以西、绵阳路以北169711工业挂牌502010-5-14953-154-81长春市经开区空地以东、兴北大路以南、空地

50、以西、空地以北258351工业挂牌502010-5-141061-25-18长春市经开区空地以东、空地以北、空地以西、空地以南270000.1工业挂牌502010-6-41153-150-159长春市经开区空地以东、洋浦三路以南、内环城路以西、空地以北502260.7工业挂牌502010-6-41261-174-17长春市经开区常州街以东、兴北大路以南、空地以西、绵阳路以北1141690.7工业挂牌502010-6-41353-150-158长春市经开区朝阳四路以东、铁北路以南、朝阳五路以西、四通一路以北832710.7工业挂牌502010-6-41493-71-1长春汽车产业开发区东至宝来街

51、、南至长沈公路、西至凯达南街、北至高尔夫路60960.7工业挂牌502010-6-41556-14-285长春汽车产业开发区东至凯达北街、南至捷达大路、西至丙八街、北至丙七路521460.7工业挂牌502010-6-4数据来源：网络数据来源：网络本月公告工业土地15宗，土地总面积为65.51万，环比下降15.33%。本月工业土地公告量有所下降。 公告土地区域分析 数据来源：网络数据来源：网络本月公告工业土地15宗，位于汽贸、高新、经开区，土地面积为65.51万，其他区域没有工业土地公告。本月工业土地公告以经开和高新区为主，分别公告土地7宗和6宗，土地面积分别为33.7万和25.99万，分别占总

52、土地公告面积的51%和40% 公告土地规模分析数据来源：网络 数据来源：网络 从上图可以看出，本月工业土地公告面积段以1-5万为主，公告土地8宗，占比53.3%，其次为5-10万，公告土地5宗，占比33.33%。二、2010年4月成交土地分析1、经营性土地成交分析 成交情况概述2010年4月经营性土地成交汇总表序号区域地块位置土地用途宗地编号土地面积()容积率摘牌单位成交价格(万元)成交均价（元/）楼面地价（元/）1宽城北凯旋路两侧、西至丙六街、南至北三环路、北至现状路居住、商业2-1-552、57-150-11570932中冶（新奥）长春房地产开发有限公司449002858 1429 2宽城

53、东至丙四路、西至丙三街、南至丙四路、北至乙二路居住、商业57-154-3、57-154-4、1-148-781414062吉林省恒利房地产开发有限公司7900559 279 3二道规划路以东、太和东街以西、同康路以南、市土地收储中心以北居住、商业44-17-54202192公主岭弘鼎房地产开发有限公司44002176 1088 4净月樱花街以东、丁二十二路以南、樱花东街以西、规划甲一路以北居住、商业 55-11-141350281.15长春龙创房地产开发有限公司700005184 4508 5高新东至长春万旌房地产公司、南至前卫路、西至莱姆顿学院、北至卫星路居住、商业29-85-8220981

54、.7长春万旌房地产公司84803837 2257 6高新东至超凡大街、南至乙五路、西至超然街、北至高新贮备用地居住、商业92-61-11979402.8恒大地产集团公司501002531 904 7高新东至超凡大街、南至高新贮备用地、西至超然街、北至乙四路居住、商业92-37-51979402.8恒盛阳光滨海（哈尔滨）置业有限公司505002551 911 8绿园景阳广场以东、围墙以南、弘阳街以西、景阳大路以北居住、商业15-105-22166333.5吉林省吴中置业有限公司1330800 228 9绿园农行围墙以东、富民大街以南、规划路以西、偏脸屯以北居住27-103-20292452长春宝

55、雍阁房地产开发有限责任公司1350462 231 10绿园耕地以东、西安大路以南、城西乡政府以西、耕地以北居住、商业14-501-16、17450122长春南航房地产开发有限公司3800844 422 数据来源：网络 数据来源：网络本月成交10幅、14宗经营性土地，分别位于二道、净月、高新、宽城和绿园区，成交土地面积为96.26万，环比上升115.6%；规划总建筑面积为214.55万，环比上升235.76%；成交总价为24.28亿元，环比上升497.2%；平均土地单价为2521.88元/，环比上升182.08%；平均楼面地价为1131元/，环比上升77.9%。本月成交量明显增多，土地单价和楼面

56、地价齐升。主要是因为上月的土地公告量较大，转至此月成交。而且本月多块土地溢价，并有新地王出现，至使本月土地的土地单价和楼面地价创新高。 成交土地区域分析 数据来源：网络数据来源：网络本月成交经营性土地10幅，分布在宽城、二道、净月、高新和绿园区，其他区域本月没有土地成交。相比高新区和宽城区的成交量较大，分别成交土地面积41.8万和29.85万，分别占比42.4%和30.3%； 规划建筑面积114.6万和59.7万，分别占总规划建筑面积49.7%和25.9%。高新区和宽城区正为长春城市规划中的南部新城和北部新城所属的区域，所以这二个区域相对供应较多，将是未来房地产开发的主要区域。 成交土地用途分

57、析 数据来源：网络 数据来源：网络从成交土地用途上看，本月成交土地10幅，有9幅为商住用地，土地面积93.34万，占总量的97%，规划建筑面积208.7万，占总建筑面积的97.3%，1幅为居住用地，土地面积为2.92万，规划建筑面积5.85万，分别占总量的3%和2.7%。没有纯商业用地，一般为商住用地，以居住用地为主，配一定体量的社区商业。 成交土地规模分析数据来源：网络 数据来源：网络注：以上土地规模数据统计以幅为单位。从上图可以看出，本月土地成交面积在15万之间和1520万之间的面积区间，现在土地市场上的土地供应呈极端性发展，一种为土地面积较少，基本上在5万以下，主要为盘活现有市区内存地为

58、主，另一种为郊区化土地，相对土地较为充裕，均为大面积出让。 成交土地价格分析数据来源：网络从2009年4月-2010年4月经营性土地成交价格走势图上可以看出，2010年4月经营性土地成交均价与楼面地价环比大幅上升，平均土地单价为2521.88元/，环比上升182.08%；平均楼面地价为1131.5元/，环比上升77.9%。本月出让的10幅土地中有6幅土地挂牌现场转为拍卖，其中有1块土地成为今年首个地王，该地块位于长春净月经济开发区内樱花街以东、丁二十二路以南、樱花东街以西、规划甲一路以北，经过241轮竞价后由长春龙创房地产开发有限公司竞得（详见重点地块分析）。本月成交土地较多由知名开发商竞得，例如：中治地产在宽城北凯旋路拿地，吴中地产、宝雍阁也在本月拿地，还有一些外埠房地产开发企业进入长春市场，例如：恒大地产、哈尔滨恒盛阳光滨海地产，可见在全国一线城市