泉渡假村扩建项目可研报告

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1、吉林省圣基房地产开发集团有限公司 玉汤泉渡假村扩建项目项目可研报告 吉林省圣基房地产开发集团有限公司二零一三年六月一日目 录第1章 项目开发企业基础情况 1 1.1企业名称 1 1.2法定地址 1 1.3法人代表 1 1.4注册资金 1 1.5公司类型 1 1.6经营范围 1 1.7开发资质等级 1 1.8经营业绩 1 1.9资金筹措 1第2章 拟建项目情况 3 2.1拟建项目名称 3 2.2建设地域基本情况 3 2.3项目建设环境自然条件 7 2.4市场分析及预测 8 2.5开发规模和户型方案 10 2.6主要建筑材料 10 2.7总平面布置方案 11 2.8项目规划设计建议 12 2.9投

2、资估算及资金筹措方案 16 2.10建设工期及建设进度计划 22第3章 建设用地与相关规划 24 3.1城市规划相关规划指标 24第4章 经济和社会效果分析 25 4.1财务分析 25 4.2社会评价 28 4.3城市交通影响评价 29第1章 项目开发企业基础情况1.1企业名称吉林省圣基房地产开发集团有限公司1.2法定地址长春市南关区新发路126号1.3法人代表1.4注册资金人民币伍仟万元1.5公司类型有限责任公司1.6经营范围房地产开发、室内外装潢（凭资质证书经营）1.7开发资质等级中华人民共和国房地产开发企业 证书编号：JFK-A0290资质等级：三级1.8经营业绩长春净月旅游区别墅项目（

3、天悦小区）二二年开发五万平方米，二七年白山地区临江市东嘉花园（棚户区改造）二十万平方米，二一三年吉林玉汤泉渡假村扩建项目十五万平方米。1.9资金筹措根据吉林玉汤泉渡假村扩建项目的计划，总建筑面积15万平方米，其中乡村建设规划许可证永吉乡字第（2013）201205号批建设规模为：117050平方米，其余为购买三义温泉原建设规模为：32950平方米。直接建筑成本150000平方米2000元=3亿元人民币，已交土地费用4925万元，室内外装修：酒店63200平方米2000（五星级标准）=12640万元，别墅（自用）20000平方米1000元=2000万元，小高层19000平方米1000=1900万

4、元。开发企业现已支付土地费用合计为4925万元，其中缴纳土地出让金为3898千万，缴纳土地税费195万元，已付拆迁补偿费用832万元；15万平方米土建及配套设施实际投入28500万元，已完成95%；外装大理石（装修）已完成2万平方米510=1020万元；其他支出3980万；现已投入33500多万元人民币，占投资比例56.2%。第2章 拟建项目情况2.1拟建项目名称吉林玉汤泉渡假村扩建项目（温泉小镇）2.2建设地域基本情况2.2.1项目建设所在省份概况吉林省位于中国东北地区的中部，在全国的位置主要体现为三个“大约2%”：一是幅员面积18.74万平方公里，占全国的1.95%；二是人口2，729万人

5、，占全国的2.07%；三是2007年地区生产总值5,226亿元，占全国的2.12%。吉林省的主要特点可以概括为“一个中心”、“两个基地”和“三个优势”。“一个中心”是东北亚区域地理中心。吉林省是内陆边境近海省份，处于中国东北地区、朝鲜、韩国、日本、蒙古和俄罗斯东西伯利亚构成的东北亚区域的中心位置，具有发展东北亚区域经贸合作的优越区位条件。“两个基地”是中国重要的老工业基地和商品粮生产基地。吉林省加工制造业占全部工业比重达到90%，汽车、石油化工和农产品加工是支柱产业。“一汽”是中国汽车工业的“摇篮”，已进入世界500强企业，去年汽车产量达到256万辆。吉林省农业生产条件得天独厚，是有名的“黑土

6、地之乡”和“黄金玉米带”，是唯一人均占有吨粮的省份，全国每6斤玉米就有1斤产自吉林。人均粮食占有量、粮食商品率、粮食调出量及人均肉类占有量连续多年居全国首位。“三个优势”是科技教育、生态环境和丰富资源。吉林省每万人中科学家和工程师、在校大学生人数均居全国第6位。拥有中科院长春光机物理所、吉林大学等一批国家重点科研机构和高等院校。吉林省是国家生态建设试点省，全省森林覆盖率达到42.5%，是一个非常适宜人居的地方。吉林省已探明储藏量的矿产资源有96种，其中油页岩、硅藻土、硅灰石、火山渣、镍、钼等储量居全国前列。拥有全国储量最大、品质最好的矿泉水资源。吉林是“东北三宝”人参、貂皮、鹿茸角的故乡。人参

7、产量占全国的80%，世界的70%。2.2.2吉林市概况吉林市是吉林省第二大城市，是全国唯一的市与省重名的城市，是国务院批准的历史文化名城、甲级开放城市和全国32个特大城市之一。吉林市地处长山余脉向松辽平原过渡地带，地势东南高西北低，松花江干流纵贯全城。地理坐标为：东经1254012756，北纬42314440.吉林市东接延边朝鲜自治州，西毗邻长春市、四平市，南连白山市、通化市、辽源市，北接黑龙江省，全地区幅员面积27，894平方公里，其中市区面积3，750平方公里。根据计划生育统计报表，截至2010年末，全市总人口442.4万人。吉林市四面环山，三面邻水，山清水秀，景色宜人，是四季皆宜的旅游胜

8、地。中国最大人工湖之一的松花湖、中国四大自然奇观之一的吉林雾凇、世界陨石之王“吉林陨石”是吉林市引以自豪的国家珍宝。吉林市地处长山与松辽平原的过渡带，自然资源丰富，松花江源于长白山天池流经我市400余公里，享誉全国的丰满、红石、白山三大水电站均在市辖区内，还有吉林热电厂、东关电厂、西关电厂、哈达湾电厂，是全国少有的水丰电足的城市。吉林市依江而建，江绕城，城环水，市区被松花江自然的分为江南、市中心、江北三部分，整个市区形成北部工业、中部生活和商业、南部文化的大格局，城市用地结构为二级分散组团式结构。吉林市工业基础雄厚，门类齐全，是全国重要的工业城市之一，已经形成以化工、汽车、电力、冶金、医药、农

9、副产品加工为主导产业，以电子信息、新型材料、绿色能源等为高新技术产业的现代工业城市主体框架。吉林市铁路、公路、水运都很便利。吉京、吉津、吉宁、吉长、吉哈、吉图等铁路交汇于此，铁路正线延展里程达到737.9km；公路交通四通八达，公路通车里程14，587.4km，长春-图们、沈阳-黑河公路，长春-吉林、长春-珲春等高速公路已成为公路运输的主力。吉林市年货物量3，937万吨；年货物周转量105，173万吨，年客运量3，955万人；旅客年周转量155，487万人。“吉长”城际高速铁路已于2011年1月建成通车；民航已经开通了香港、韩国、日本、俄罗斯、北京、上海、广州、深圳、海口、青岛、大连等国内外城

10、市。吉林市国民生产总值、国民收入等指标均占全省的20%以上。经济发展水平在吉林省中仅次于长春市，排在第二位。与全国同等规模的城市相比，经济发展水平相对较低。是一个比较典型的工业城市。当前吉林市经济发展的主要特点是：（1) GDP总量迅速扩张。从2005年到2010年的5年间，吉林市总体经济规模实现了迅速扩张。2010年吉林市地区生产总值达到1，208亿元，增长38.3%；规模工业实现增加值345亿元、利润50亿元，分别增长52.4%和313%；全口径财政收入完成101亿元，增长53.8%；城市居民人均可支配收入达到13，500元，农民人均纯收入达到4，590元，分别增长了23%和12.4%。（

11、2) 产业结构趋于优化。三次产业结构比例由2002年的16.7：40：43.3调整到2010年的13.1：49.7：37.2，其中工业比重上升幅度加快，第一、三产业比重的降低和第二产业比重的提升，标志着吉林市第二产业，特别是工业经济主导作用得到进一步增强，表明吉林市工业强市特征凸显，产业结构调整取得积极成效。（3) 财政收入实现百亿元的突破。2010年全市财政收入达到101亿元，同比增长53.8%；财政收入占地区生产总值的比重为10%，比上年同期提高1个百分点。（4) 城乡居民人均收入稳步提高。据统计，2010年全市城镇居民人均可支配收入达到12，500元，比2002年的6，710元增加5，7

12、90元，增长86.3%，农村居民人均纯收入达到4，390元，比2002年的2，394元，增加1，996元，增长83.3%。（5) 人均GDP水平跃上新台阶。2010年，全市人均GDP达到23，000元。比2002年的9，824元增加了15，848元。过去5年，全市人均GDP年均增长速度为18.5%，2010年人均GDP按现行汇率折算超过3，000美元，标志吉林市经济实力正在不断增强。2.2.3项目所在地吉林市万昌镇概况项目建设地吉林市万昌镇位于吉林市西出口，长春市东出口，是全国有名的鱼米之乡，具有丰富的旅游资源，例如：石头口门水库、兴兴哨水库，省级开发区莲花山滑雪场，国家级开发区：中新食品城，

13、（计划三十万人口）及饮马河等景点。长春市东自由大路一直延至吉林（长吉南线）将变成双向8车道的城市道路，距飞机场30分钟车程，距长春市43公里，距中新食品城高速出口7公里。2.3项目建设环境自然条件2.3.1工程地址条件本项目在区域上位于伊舒盆地中部，伊舒盆地是吉林省境内第三系地堑式断掐盆地，该盆地内部蕴藏着丰富的地热资源，地热田类型属沉积盆地增温性地热田，随着深度的增加，地热温度也升高，地热来源于深部构造的沟通。随着吉林省地热资源勘探研究的不断深入，在万昌农场地段利用地震地质、区域底层资料，结合石油部门钻探资料，初步推断该地段在平面上具有层状热储分布，在垂向上具有多层热储分布。由1150米至2

14、800米，至少存在13层热储，其中7层至11层热储是勘探开发重点目的层，即勘探开发深度在1800-2500米。在该深度内，热储层温度70-85，抽出地表后水温可达60-70。地热流体为医疗硅水、医疗氟水，具有医疗保健作用，可以用于医疗洗浴。本项目区内温泉是一处天然温泉泉群，属构造裂隙成因，地热资源丰富，通过地址矿产勘察勘测，温泉区总的地热资源量为197331014J，折合标准煤27401t，电能6.26MW，温泉区热水总量为：每年1611986m，可开采热水量为：每年可开采754236m，含热量147771014J，折合标准煤10642t，电能4.69MW。经勘测，温泉区热储平均温度60以上，

15、用温标公式计算的热储温度可达79.99。通过检测，该地下水化学类型为SO-Na.Ca型，属优质天然高硫高钠的硅氟复合型医疗热矿水，温泉热水中对人体有益的微量元素氟、溴、锶、锂、硼酸、硅酸等含量丰富，而对人体有害的微量元素镉、六价铬、酚、氰等理性元素均未检出，非常适合浴疗，对氟离子处理后，可作天然矿泉水饮用，对人体健康非常有益。2.4市场分析及预测2.4.1吉林省温泉房地产市场情况目前在吉林省内建成小区只有两家：1、抚松县仙人桥镇（原森林辽养院）开发三万平方米，温泉入户，产权式酒店，现二手房每平方米一万二千元。2、吉林玉汤泉项目，本项目总建筑面积十五万平方米，是省内首家温泉入户综合性小区。2.4

16、.2吉林市房地产市场预测吉林市人民政府把握国家加大投资的政策取向，进一步强化政策措施，促进了房地产业平稳发展。吉林市拟定的10项重大基础设施工程有力的推进了吉林市城市建设的发展，也为房地产开发提供了很大的发展空间。吉林市十五届人大一次会议的主要任务是：深入贯彻党的十八大和省、市党代会精神，根据市委关于“三年看吉林 实现新跨越”的战略部署，审议决定未来5年全市经济建设、政治建设、文化建设、社会建设、生态文明建设的重大事项；动员全市各个方面进一步解放思想，改革开放，凝聚力量，攻坚克难，为率先建成小康社会，让城乡居民生活得更加美好。总的要求是，始终坚持科学发展的主题，把握加快转变发展方式，统筹推进新

17、型工业化、信息化、城镇化和农业现代化的主线，牢牢抓住发展和民生两个关键，突出十大功能区和县域发展两个重点，力争在“十二五”末提前完成省、市党代会提出的两翻番、双倍增、七跃升和五个新跨越目标的基础上，继续推进又好又快发展，全力建设东北和东北亚重要的新型产业基地、旅游度假名城和生态宜居城市，为在全省率先实现全面建成小康社会目标打下坚实基础。2.4.3项目所在区域房地产市场情况吉林玉汤泉温泉休闲渡假村工程项目的地域空间及规模，旅游者以国内游客占绝对优势，玉汤泉优美的自然景观和良好的温泉资源，发展休闲度假旅游的空间很大。吉林玉汤泉温泉休闲渡假村工程项目将拟建设成以休闲度假、康疗养生为主题，以营造花园式

18、的高尚生态景观度假温泉小镇。2.4.4市场定位以温泉生态度假文化和田园休闲养生、养老为主题，体现欧美风情的复合型城镇社区。1、贵族休闲、豪宅气质温泉别墅：门户设计彰显高贵典雅；温泉高层：布局合理、南北通透；温泉酒店：超五星级国际综合度假酒店。2、 丛林水景、休闲地标以水和丛林为景观主轴线，以创造性的欧美建筑风格成为长春、吉林两市旅游休闲项目的新地标。3、 组合多元、形态各异涵盖会议中心、酒店会所、公寓高层、联体别墅等，满足多样化需求，体现多样化主题，使购房阶层自行把握价值取向。2.4.5销售价格综合目前房地产市场发展情况和项目周边地区房地产售价情况，根据吉林省圣基房地产开发集团有限公司提供的资

19、料，项目建成后，拟定小高层毛坯房销售单价为4，800元/m，精装修房销售单价为6，800元/m，地下车位销售单价为10万元/车位，双拼别墅销售单价为15，000元/m，联排别墅销售单价为12,000元/m。2.5开发规模和户型方案2.5.1开发规模本项目为吉林省圣基房地产开发集团有限公司，项目规划总用地面积为72300m。项目建设内容与规模，主要建筑物为11层小高层建筑，酒店5层、别墅3层，共22栋建筑物。总建筑面积为15万平方米，其中：地上建筑面积14万平方米，地下建筑面积1万平方米。地上建筑中，高层建筑4栋，即1、2、3、4号，酒店1栋为5号，别墅建筑17栋，即6、7、8、9、10、11、

20、12、13、14、15、16、17、18、19、20、21、22号。地上建筑中，高层住宅建筑面积为5.1万平方米；公用建筑面积为1，125平方米，包括社区用房500m，物业用房500m，泵房262m；商业网点用房10，341m；库房建筑18，261m。项目建成后，可容纳居住户数861户，按居住人数3人/户、入住率100%计算，小区内居住人口约2600人。2.5.2户型方案本项目共建861套住宅，其中大于52m小于79m住宅共有734套，占总住宅套数85.25%，79m以上住宅共有127套，占总住宅套数14.75%。2.6主要建筑材料2.6.1主要建筑材料种类根据国家相关规定和当地建筑材料供应来

21、源，本项目建设全部使用商品混凝土、煤矸石空心砖、建筑钢材，特殊部位少量使用实心砖，主要建筑材料用量见下表。主要建筑材料用量一览表建筑材料种类用 量商品混凝土50，000m煤矸石空心砖31，000m建筑钢材5，000t2.6.2主要建筑材料供应来源项目所需主要建筑材料均由长春地区本地供应，长春地区建筑材料市场的供应充足，完全能够满足吉林省房地产建设需要。2.7总平面布置方案本项目总用地面积为72300m，建设用地呈长方形，小区内共建设22栋建筑物，主要建筑物分为高层建筑和多层建筑，其中：4栋高层建筑，17栋底层库房建筑，1栋5层酒店。项目区域内按规划控制要求配套建设绿化、道路、照明等设施，为保证

22、项目建设场区交通的顺畅，在场区东侧、西侧分别设置两个出入口。高层建筑按单元设电梯和步行楼梯。商业网点建筑设置在5号楼的一层。项目建设区内总平面布置满足规划部门控制要求的前提下，充分考虑了区域外部的交通及公用设施的合理利用，同时以方便居民出行及生活需要进行了相关设计。（布局规划示意见下图）2.8项目规划设计建议本项目建设方案为地上共有22栋建筑物，4栋高层住宅建筑，1栋5层酒店建筑，17栋三层别墅建筑。高层建筑物最高高度为37m。项目设计涉及建筑、结构、消防、节能、隔声、采光、照明、给排水、通风、电气等专业，设计时遵循有关的规范或规定。本建筑物（构）筑形式、体量、色彩、风格突出现代建筑特色，与人

23、文居住环境达到和谐统一，与沿街景观相协调，与整洁、优雅、和谐的城市规划要求的总体风格相一致。（效果示意见下图）建构筑物一览表序号名 称地上建筑面积（m）其 中地下建筑面积（m）建筑限高（m）备 注住宅面积（m）车库面积（m）网点面积（m）库房面积（m）1别墅工程37323.34237611.621#住宅楼19660.6319660.743732#住宅楼10485.110485.13743#住宅楼10484.9910484.993754#住宅楼10484.9910484.99376玉汤泉渡假村酒店6320010，3411000040.2合 计151639.0551115.82237610，341

24、10000主要经济技术指标表项 目单位设计指标备 注1.用地指标1.1项目规划用地面积m723001.2项目用地面积m723002.总建筑面积m127050含：地上建筑面积和地下建筑面积2.1地上建筑面积m117050含：住宅、公建、网点、库房建筑面积2.1.1住宅面积m511152.1.2公建面积m1125含：物业用房363m，社区用房500m，泵房262m。2.1.3商业面积m63200含：大堂1200m，商店2000m，底层车库11000m，酒店9000m，洗浴11000m，客房380间，面积29000m2.2地下建筑面积m8,167兼做人防面积1100m3.道路用地面积m125004.

25、户型方案小高层52m以上户型套数套734占住宅总套数的85.25%小高层79m以上户型套数套61占住宅总套数的7.6%洋房套665.居住总户数户8616.建筑物最高高度m377.建筑物日照间距系数m按规划设计控制指标执行8.容积率1.629.绿地率%35.010.建筑密度%33.0规划建筑密度33%11.机动车停车位位312其中11.1地上停车位位20011.2地下停车位位11212.项目总投资万元59600约5.96亿元13.建设工期月192013年5月至2014年12月2.9投资估算及资金筹措方案2.14.1投资估算编制基数及说明本项目经吉林市永吉县实施工作组办公室批准为（永发改核准字20

26、1261号）文件。本项目总建筑面积为15万m，其中：地上建筑面积为14万m，地下建筑面积为1万m。地上建筑中高层住宅建筑面积为51115.6m，酒店建筑面积为6万m，车库建筑面积为1万m，公建建筑面积为1，125m。 本项目属于休闲度假养老旅游地产开发项目，项目投资由开发成本和开发费用两部分组成。1、 开发成本（1） 土地费用根据本项目用地使用权成交确认书，项目土地出让金为3898万元。根据吉林市政府的相关规定，在本项目中，住宅建筑面积8.8万m，开发企业交纳土地费用为4925万元。（2） 前期工程费用前期工程费用包括规划设计费、项目可研报告编制费、环评报告编制费、“三通一平”费用、设计费、勘

27、查费等。各项取费按相关部门的规定计取。本项目前期工程费用为868万元。（3） 基础设施建设费基础设施建设是指各种管线和道路工程，其费用包括供水、供电、道路、路灯、景观绿化、围墙、大门及环卫设施等建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。本项目基础设施建设费为3096万元。（4） 建筑安装工程费建筑安装工程费指建造房屋所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用等。费用估算采用单位指标估算法。本项目建筑安装工程费为30038万元。（5） 不可预见费不可预计预备费费率按工程费用的5%计取，计算基数为（1）（4）项费用之和。本项目不可遇见费为500万元。（6） 入网费用 本项目

28、入网费用为600万元 （7）开发期间税费项目开发期间税费为1042万元。（8） 装修费用 本项目装修费用16540万元。 （9）其它费用其它费用是项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。本项目其它费用包括施工图纸审查费、施工监理服务费、工程质量监督费、环境监测费、消防保证金、农民工工资保障金、副食价格调节基金、预售许可证公告费、建设工程交易费等等。本项目其它费用为1091万元。2、 开发费用开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用等，按相关规定执行。本项目管理费用为400万元，销售费用为500万元，开发费用合计为900万元。2.14.2项目总投资估算经估算，项目总投资

29、5.96亿元人民币建设投资估算表如下：开发建设投资估算表序号工程或费用名称投资估算（万元）比例（%）技术经济指标建筑工程费设备购置费安装工程费装修费用其他费用合计单位数量指标一开发成本3000838014461654010326587001土地费用492549251.1土地出让金389838982前期工程费用8688682.1设计费2572573基础设施建设费3501446130030963.1给水工程1002003003.2排水工程1001902903.3雨水工程70703.4供热工程1503004503.5景观绿化工程3463463.6道路5005003.7路灯工程90903.8社区卫生收

30、集设施20203.9围墙、大门76763.10 昌23井3503503.11昌23井-13503503.12 潜水井6006004建筑安装工程费300083000300384.1高层建筑（住宅部分）920092004.2别墅671867184.3酒店建筑12888128884.4泵房建筑102301324.5地下建筑（车库兼人防）110011005不可预见费5005006入网费用6006006.1电力入网费4504506.2上、下水入网工程费1501507开发期间税费104210428装修费用16540165408.1小高层装修190019008.2别墅装修200020008.3酒店装修126

31、40126409其它费用109110919.1工程监理费1051059.2施工图纸审查费30309.3招标管理费30309.4土地管理登记费25259.5材料检测费36369.6施工图预算20209.7消防设施配套费845845二开发费用9009001管理费用4004002销售费用500500项目总投资合计3000838014461654011226596002.10建设工期及建设进度计划2.10.1项目建设工期本项目总开发周期19个月左右，计划于2013年5月至2014年12月建成。2.10.2项目建设进度计划1、 规划、编制、项目可研报告等前期准备工作：2013年5月；2、 勘察设计：20

32、13年5月；3、 项目招标，并做好施工前的准备工作：2013年5月；4、 工程施工：2013年5月2014年11月；5、 项目验收、设备调试后全面投入使用：2014年12月。2.10.3项目建设进度表（横线图）项目实施进度计划表 年份 月份序号项目2013年2014年5-67-89-1011-121-34-67-910-121规划、编制项目可研报告等前期准备工作2勘察设计3项目招标，并做好施工前的准备工作4工程施工5项目验收、投入使用第3章 建设用地与相关规划3.1城市规划相关规划指标根据建设项目规划设计条件，吉林省圣基房地产开发集团有限公司吉林玉汤泉扩建项目（温泉小镇），总用地规划面积为72

33、300m，本项目总用地面积为15万m。项目各项规划指标为：规划容积率：1.62规划建筑密度33%规划地上建筑限高37m规划绿化率：35%规划用地性质：国有，四类住宅及商服用地。本项目建设设计方案指标达到：容积率1.62；建筑最高为37m；绿化率为35%。第四章 经济和社会效果分析4.1财务分析4.1.1销售收入预测项目的收入是指开发房屋的销售收入。本项目总建筑面积为15万m，包括地上建筑和地下建筑两部分，其中：地上建筑面积14万m，地下建筑面积1万m。地上建筑中酒店建筑面积6.3万m（含商业网点10，341m，公建863m，地下车位1万m）；可销售面积小高层5.1万平方米，别墅3.7万平方米，

34、地下车位可售50个。1、 别墅销售3.7万平方米，销售收入为4.82亿元。2、 住宅销售5.1万平方米，销售收入为3.26亿元。3、 地下车位销售本项目地下车位售出50个车位。销售价格按10万元/位计算，销售收入为500万元4、 销售计划与进度销售期为2年。全部销售后，总销售收入合计8.13亿。 销售收入、营业税金及附加明细表 单位：万元序号项 目第一年第二年合 计1销售收入4880932539813481.1联排别墅销售收入1871512477311921.1.1可销售面积（m)15596.1610397.4425993.61.1.2单位售价（元/m)1200012000120001.1.3

35、销售比例60%40%100%1.2双拼别墅销售收入101976798169951.2.1可销售面积（m)6797.844531.9011329.741.2.2单位售价（元/m)1500015000150001.2.3销售比例60%40%100%1.32#楼销售收入3020201350331.3.1可销售面积（m)6290.99419410484.991.3.2单位售价（元/m)4800480048001.3.3销售比例60%40%100%1.41.3.4#楼销售收入1657711051276281.4.1可销售面积（m)24378.3716252.2440630.611.4.2单位售价（元/m

36、)6800680068001.4.3销售比例60%40%100%1.5地下车位销售收入3002005001.5.1可销售车位（位）3020501.5.2单位售价（元/m)1010101.5.3销售比例60%40%100%2经营税金及附加2586172543112.1营业税2440162740672.2城市维护建设税2416402.3教育费附加73491222.4地方教育费附加493382 4.1.2财务分析1、 经营成本及运营费用本项目总投资为5.96亿元。项目经营成本=总投资-开发费用 = 5.96-0.09 =5.87亿元本项目商品房计划2年销售完毕，年经营成本2.935亿元2、 营业税金

37、项目上缴营业税税率为5%，城市维护建设税按营业税的5%计取，教育费附加按营业税的3%计取。地方教育费附加按营业税的2%计取，项目缴纳销售税金及附加为4311 万元。3、 损益及分配项目建成后，利润总额为13370万元，所得税2034万元，税后利润总额为11336万元，投资利税率为39.9%，投资利润率为22.43%。 损 益 表 单位：万元序号项 目第一年第二年合 计1经营收入4880932539813481.1销售收入4880932539813481.2出租收入0001.3自营收入0002经营成本3522023480587002.1商品房经营成本3522023480587002.2出租房经营

38、成本0003运营费用5403609004修理费用0005经营税金及附加2587172443116土地增值税2440162740677利润总额80225348133708所得税122081420349税后利润68024534113369.1盈余公积金680.2453.41133.69.2应付利润0009.3未分配利润6121.84080.610202.44.2社会评价4.2.1社会影响效果分析本项目全部建成后，改善了当地环境、提高了居民的居住水平的同时也促进了社会的和谐发展，项目建设社会影响效果良好。（1） 对区域经济的直接影响项目建设直接影响时周边居民改善了生活条件带动消费产生良好的社会效益，

39、也促进了城市建设发展。项目建设及居民装修会拉动一定经济增长，促进了居民消费。也给本市相关行业带来发展，可促进地方经济发展。（2） 对区域经济的间接影响项目的实施将推动当地的消费，提高周边居民的生活质量，对商业、家政、装饰装修等行业起到间接的提升作用。同时，提升城镇的整体形象和城市品位。4.2.2社会适应性分析1、 适应吉林市人口增长，满足消费需求，近年来，由于长吉两市人口较快增长和居民生活水平不断提高，居民对温泉入户住房需求有较大幅度的增长，因此项目选址区域房地产市场需求将更为旺盛。2、 项目的建设加速了吉林市城区建设的步伐，符合城市发展的规划。4.2.3社会风险及对策分析如上面所分析，项目与

40、当地的社会、文化、环境等具有较好的互适性，深受各个利益群体的欢迎，因此社会风险很小。但项目建设单位对项目的实施和运营管理水平，特别是建设质量、配套设施的完善、如期竣工和交付等因素都可能对社会产生一定的影响，特别是安置居民的合法权益应得到充分保障，对商品房购买者要保证合同履行到位。因此，需要项目在实施过程中，一定要按政策办事，保质保量的如期完工，让入住居民满意。4.3城市交通影响评价4.3.1现状交通分析吉林省圣基房地产开发集团有限公司吉林玉汤泉扩建(温泉小镇），位于吉林市西大门万昌镇，长春市东出口，中新食品城与莲花山滑雪场中间，饮马河河畔。4.3.2交通影响程度评价本项目地处吉林市万昌镇，周边道路为长吉南线为主干路，对周边路网影响不大，同时项目常住居民以搭乘公交车为主的出行方式，因此对周边道路的压力不大，但要加强居民小车交通组织管理。