城阳沟岔项目市场分析

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1、城阳沟岔项目市场分析市场研发中心市场研发中心20092009年年1 1月月5 5日日报告内容框架l 城阳整体市场分析l 同区域项目分析l 同类型项目分析l 市场总结及建议城阳区整体市场分析城阳区供应套数目前城阳区取得预售证的总存量为8686套。城阳区供应体量 目前城阳区取得预售证的市场存量超过100万平米，按照目前市场市场销售情况计算，在没有项目进入的前提下，需要一年的消化期！销售排名项目名称总套数目前剩余套数12月销售套数1宝龙国际社区11251531282万科魅力之城14585871093莱农普通商品房894523994宝龙城市广场25022114845百润家园(奥港国际)54535924

2、6林溪美地312201247春城花园440116248天泰城 迦南美地1063320239“枫林绿洲”商住小区12998622210盛世家园4期49625422城阳区12月份销售情况销售排名项目名称总套数目前剩余套数12月销售套数11希尔景园639282212卓越 蔚蓝群岛8305871613盛世民生花园10266321214启城尚都2731311115百通香溪庭院3261071116海都商务中心113771117青特.汇豪景苑7035151018尚街.赛尚领寓1961301019悦华园三期110721020都霖美景903413921怡馨苑小区635352922千禧国际村525292923天泰

3、城 迦南美地400259城阳区12月份销售情况城阳项目销售价格项目名称12月销售套数累计销售均价当前销售均价项目名称12月销售套数累计销售均价当前销售均价宝龙国际社区12852635270希尔景园225729万科魅力之城10966646720卓越 蔚蓝群岛1653455360莱农普通商品房9930803100盛世民生花园1250805020宝龙城市广场8490608970启城尚都1149264930百润家园(奥港国际)2448834890百通香溪庭院1180548050林溪美地2441564160海都商务中心116308春城花园2433123310青特.汇豪景苑1069336950天泰城 迦南

4、美地2355895590尚街.赛尚领寓106309“枫林绿洲”商住小区2233973394悦华园三期103601盛世家园4期2250495060都霖美景942574250同区域项目分析同区域项目分析区域介绍及配套 板块整体位于城阳市区的北部，主要在春阳路以北的区域内，虽整体区位较偏，但整个板块与城阳市中心有着十分便利的交通联系。目前整个板块内整体进行住宅开发，其主要依托于板块内最为重要的三大配套：l墨水河，墨水河呈东西走向贯穿整个板块，目前板块内项目基本在墨水河沿岸展开，可以说墨水河是整个板块内最为重要的自然资源。整条河流的良好利用，不仅仅是在售楼盘的一大卖点，更可帮助整个区域价值的提升。l青

5、岛农业大学，原为莱阳农学院，是整个青岛重要高等学府之一，也是整个城阳最为重要的高等学府。青岛农业大学的存在，似的整个板块具有浓厚的人文气息，前期的学府康庭到现在的林溪美地，板块内的楼盘无一例外的都打着“人文”的招牌，这显然已成为板块内楼盘最为重要的优势资源。l大润发购物广场,大润发购物广场的进入，解决了区域内商业、购物、生活等最为基本配套的问题，是实实在在的解决了板块内的一大问题。大润大购物广场的进入无疑是整个板块的价值得到了提升，更是板块内住宅开发的最大利好。主要住宅项目主要住宅项目项目名称项目名称项目位置项目位置物业形态物业形态建筑面积建筑面积销售时间销售时间金日紫都中城路北段，青岛农业大

6、学北部普通住宅280000开盘时间尚未确定林溪美地青岛农业大学西侧，虹子河北岸普通住宅3000002008.4.6开盘销售2009.6.1一期入住由和花园青岛农业大学北600普通住宅经济适用房（售完）2007.9开盘销售l 目前整个板块内商品房项目只有金日紫都与林溪美地两个项目，林溪美地一期目前已经开盘销售，金日紫都刚刚启动，开盘时间目前尚未确定。l 虽整个板块内只有两个项目，但两个项目都属于中等体量项目，区域内目前总供给量在600000，由于林溪美地刚刚开盘，金日紫都尚未开盘销售，区域内住宅有效供给量在500000。l 除金日紫都、林溪美地两个项目外，板块内由于可开发土地较多，后期应该会有更

7、多的项目进入市场，版块内供给量会逐渐增加。l 板块内由于其土地整体利用程度相对宽松，其板块内项目主以多层建筑形态为主，小高层建筑形态为辅，高层较少被采用。l 板块内项目户型面积基本都在120以下，板块内项目主打中小户型，特别是6090的一室、两室户型占到楼盘户型配比的60以上，是真正的小户型楼盘。l 目前板块内在售的商品房林溪美地销售均价在4150元，后期随着金日紫都的入市，虽整体均价会有一定的拉升，但板块内整体销售均价应在4400元，这在整个城阳市区应属于中低的档次。项目名称项目名称建筑形态建筑形态户型面积户型面积销售均价销售均价销售率销售率金日紫都多层、小高层尚未确定尚未定价预计均价450

8、0元/林溪美地多层（一期）后期会有小高层611264150元37（一期）一期推出312户由和花园多层811152450元主要住宅项目主要住宅项目区域市场总结l北部板板块虽现在整体较为落后，主要由于当地开发起步较晚，由于具有墨水河、青岛农业大学、大润发超市三大优势配套，整个板块无以具有十分优势的基础条件，这也为整个板块的开发奠定了良好的基础。l随着金日紫都项目的销售，后期整个板块内还会有大量的土地会被开发，整个板块未来应是到了整体放量的时候。l目前板块市场价格基本在4000元/平米左右。l目前区域项目认知度较低，但随着各项目的开发，这种局面会随之改变l目前区域内各项目每月的销售量在15套以下。林

9、溪美地l 开发商: 青岛城阳方正房地产开发有限公司 l 售楼处地址: 城阳区青岛农业大学西侧 虹子河北岸l 售楼电话: 0532-87015777 81152777 l 开盘时间: 2008-04-06 l 入住时间: 2009-06-01l 容积率: 1.35 l 户型面积：61-125l 绿化率: 36.80%项目区位l 营销代理：青岛易德投资顾问有限公司l 物业管理：双利物业l 物业管理费: 0.60元/平方米月 l 总建筑面积:300000平方米l 开工时间:2007-10-17l 开发商:青岛城阳方正房地产开发有限公司l 地块总规模约30万平方米，首期约12万平方米，林溪美地林溪美地

10、 楼盘动态楼盘动态l2008-09-24：10月12日搜房看房团再次起航，带您领略北部风情！本次重点关注奥港国际 ，都霖美景，林溪美地，青国青城四个热门楼盘。l2008年9月8日-9月17日，推出十套特价房，详情如下：凡在活动期间购买指定10套特惠房者，均可以享受100元/的购房优惠。 教师在活动期间购房（须本人持教师证），除享受100元/优惠外，还可获得价值1000元购物卡的额外大礼。 已成交客户介绍新客户成交，且新客户为教师者，已成交客户可获得价值100元的购物卡，新客户可累计获得价值2000元的购物卡。备注：购房者在本次活动期间缴纳首付款，方可享受所列优惠，逾期失效。l9月7日到9月16

11、日，中秋特惠房计划 购房双重大礼。l4月6日隆重开盘。l2008-03-06：精致中小户（61-91平方米）首付6. 8万元起发售！l2008-02-25：青岛搜房网将于3月1日组织林溪美地看房活动l2007年10月17日开工。销售及价格了目前累计销售均价：4150元/平米，4月份开盘共销售117套，月均销售13套金日紫都l项目选址于城阳区中城路以东,204国道以北.拟建设地块原为董村村庄旧址.用地北界紧邻墨水河,东侧为董村社区新建居住小区,南侧为204国道,隔路为青岛农业大学,西侧为中城路,隔路为青岛青特集团有限公司 l内部公园式街区生活。外部闹市式街区生活。沿中城路和204国道布置2-7层

12、高档餐饮、超市、健身、美容、茶室、酒店等时尚娱乐业态，及写字楼、银行等商业业态，l占地面积:139291平方米l总建筑面积:280000平方米l总户数:2201l停车位:2488l开发商:青岛金日置业有限公司莱农普通商品房l物业类别: 住宅 限价商品房 l建筑类别: 多层、小高层 l物业地址: 城阳区明阳路287号 l价格: 3150元/l开发商: 青岛鑫源置业集团有限公司 l 目前推出体量105417平米，894套，目前销售501套，剩余393套。销售情况项目2007年10月开始销售，月均销售35套。同类型、同价位项目分析说明 根据本项目情况和城阳房地产市场板块划分，我们通过对比项目的价格、

13、交通、周边配套，敲定和本项目类似，对本项目有竞争力的项目项目情况项目名称项目名称项目位置项目位置开发面积开发面积开盘时间、入住时间开盘时间、入住时间都霖美景正阳支路与烟青高速路交汇处300000（一、二、三期总面积）2007.5（开盘）2008.4（一期入住）富通广场城阳区青威路与正阳路交汇处250002008.6（开盘）奥港国际正阳路泰城路口往南500米560002008.3.23（开盘）阳光嘉苑崇阳路与青威路交汇处500002008.4.12（开盘）2009.4（入住）华鹏新苑正阳路80号700002007.6.20（开盘）启城尚都正阳路与绣城路交汇600002007.1.17开盘销售l六

14、个项目当中，都霖美景整体区位在板块内较为偏远，启城尚都在西部板块，其余四个项目分布相对较为集中。l都霖美景是板块内体量最大的一个项目，同时也是产品设计以及档次等较高的一个项目。项目共分三期开发，一期目前已经入住，二期正在热销，三期为别墅项目，目前也已经开始销售。l都霖美景、华鹏新苑、启城尚都两个项目在2007年开始开盘销售，其余三个项目均是在2008年开盘销售，整个板块整体应处在热销阶段当中。项目户型情况项目名称项目名称户型结构户型结构户型面积区间户型面积区间主力户型主力户型装修装修都霖美景平面、复式、跃层63400（一、二、三期）130240（二期）二期：130.74、142.52、157.

15、17三室两厅两卫毛坯富通广场平面941259789两室两厅一卫120.37三室两厅两卫毛坯奥港国际平面6014698两室两厅一卫126.41三室两厅两卫毛坯阳光嘉苑平面651209483两室两厅一卫113.58三室两厅一卫毛坯华鹏新苑平面8013588两室两厅一卫115三室两厅一卫毛坯启城尚都平面90150毛坯l都霖美景由于起产品的多元化，决定了其丰富的户型种类。整个项目面积范围63400，包括从一室户型到三层跃层别墅户型等多种户型。项目一期基本以中小户型为主；到了二期户型全部在130以上，主力户型以三室两厅两卫为主；到了三期全部为别墅，其户型也全部在200以上。l除都霖美景外，其余五个项目基

16、本以两室、三室的户型为主，特别是90100的两室两厅一卫以及110120的三室两厅两卫在整体户型配比中占据较大比重。l板块内都霖美景、奥港国际、阳光嘉苑、华鹏新苑四个项目均有6070的一室户型的设计，虽整体比例较小，但由于小户型的设计，使得项目的客群较为广泛。l项目全部为毛坯交付，整体体现出项目较高的实用性；除都霖美景外，富通广场、奥港国际、阳光嘉苑、华鹏新苑四个项目户型全部为平面结构。板块内项目销售价格分析板块内项目销售价格分析 项目名称项目名称项目起价项目起价项目均价项目均价主力总价主力总价都霖美景高层4050元多层4250元别墅6000元4600元（多层与高层整体均价）60万72万套富通

17、广场4666元5100元50万套、62万套奥港国际4700元5200元50万套、65万套阳光嘉苑4000元4400元42万套、50万套华鹏新苑4000元4400元38万套、50万套启城尚都3800元4200元35万套l销售均价最能从整体上体现出项目的整体价格水平。目前板块的整体销售均价应在4800元，随着后期销售的深入，板块整体均价有希望超过5000元。l目前版块内最高销售均价是奥港国际5200元，阳光嘉苑与华鹏新苑同为4400元，最低的为启城尚都在4200元/平米左右，最低与最高之间的价差为900元。都霖美景住宅套数874住宅面积123,204 总套数903总面积128,371 可售住宅套数

18、406 406 可售住宅面积74,523 74,523 可售总套数411411可售总面积75,299 75,299 已售住宅套数468已售住宅面积48,681 已售总套数492已售总面积53,072 2007年销售情况都霖美景2008年销售情况奥港国际住宅套数512住宅面积48,491 总套数545总面积56,091 可售住宅套数330 330 可售住宅面积30,989 30,989 可售总套数357357可售总面积37,507 37,507 已售住宅套数182已售住宅面积17,503 已售总套数188已售总面积18,584 启城尚都 住宅套数188住宅面积22,987 总套数273总面积41

19、,614 可售住宅套数65 65 可售住宅面积9,187 9,187 可售总套数130130可售总面积25,137 25,137 已售住宅套数123已售住宅面积13,800 已售总套数143已售总面积16,477 启城尚都 华鹏馨苑 住宅套数450住宅面积47,591 总套数491总面积60,147 可售住宅套数31 31 可售住宅面积3,816 3,816 可售总套数5757可售总面积11,942 11,942 已售住宅套数419已售住宅面积43,775 已售总套数434已售总面积48,205 华鹏馨苑项目建议本项目注意点如下：l 由于项目规划建设较早，在产品上没有优势可言，因此项目宣传推广要有针对性，充分挖掘项目可借鉴的资源。l 项目建筑形态为多层，目前城阳多层建筑逐渐减少，项目推广可利用此点，大力宣传项目的保值，增值特性。l 目前随着各项目的建设，区域认知都逐渐提高，本项目可借用其他项目的宣传，达到节约广告成本的目的。l 目前区域内价格相对较低，也是本区域楼盘的优势，因此本项目的面市价格不要太高，保持在3600元/平米，形成强有力的竞争力。l 由于政策的利好性，目前城阳市场销售逐渐转好，本项目销售要抓住市场锲机。