中级经济师职称考试房地产教材章节基础知识冲刺讲义重点标注全

《中级经济师职称考试房地产教材章节基础知识冲刺讲义重点标注全》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中级经济师职称考试房地产教材章节基础知识冲刺讲义重点标注全（149页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、第一章 房地产经济基本理论第一部分：本章真题考点总结年度单选题考点多选题考点案例分析题考点2011年房地产供求与价格关系的特殊性、级差地租、垄断地租、地租的本质、城市分类、逆城市化（5分）房地产供给、郊区化、（4分）（0分）2012年区位的种类及特征、中心地理论、房地产供给、级差地租（5分）房地产需求、城市化（4分）（0分）2013年区位、商业区位、房地产需求、级差地租、城市及其产生和发展（5分）农业区位理论、郊区化（4分）（0分）2014年工业区位理论、中心地理论、城市的分类、郊区化（5分）房地产供给、城市及其产生和发展（4分）（0分）2015年区位的种类及特征、房地产需求、级差地租、城市的

2、分类、城市及其产生和发展（5分）区位、房地产供给（4分）（0分）2016年区位的种类及特征、工业区位理论、中心地理论、房地产需求、城市的分类（5分）房地产供给、（4分）（0分）第二部分：本章主要考点解析【考点一】区位【考点二】区位理论【考点三】房地产供求与均衡【考点四】房地产供求与价格关系的特殊性【考点五】地租和地价的概念【考点六】地租的产生和发展【考点七】级差地租、绝对地租和垄断地租【考点八】城市及其产生和发展【考点九】城市化【考点十】郊区化【考点十一】逆城市化【考点一】区位（一）区位的概念区位：是指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系，具体可标示为一定的空间坐标。企业、个人等主体在进

3、行区位选择时，考虑的区位因素主要有：区位周边的空间环境特性、通达性、互赖性、排斥性和成本费用。（二）区位的特征和种类特征内容综合性自然区位天文区位经纬度位置（北京市位于北纬3954）自然地理区位山、河、江、湖、海（贵州省贵阳市因在贵山南面而得名）社会区位经济区位经济实体（临港物流区）文化区位文化环境政治区位政治中心、政治边界确定性方位和距离决定区位的唯一性。方位：某座写字楼位于火车站东南侧。层次性大位置“仰观天象，俯察经纬”，从几千公里甚至全球角度研究小位置从几百公里研究地址店址、场址、厂址微位置单一店铺、房间内的布局，如柜台摆放、房门开设、厨房的位置等历史性沙漠扩张、海岸升降、河流改道、港口

4、淤塞等，均可引起自然地理区位的变更。交通技术革新、交通网络扩展、行政区划变更等，会引起经济地理位置的变化。区位的历史性是城市迁移和兴衰的重要原因。记忆要点：层次性：“大小地微，千百址内”。（三）房地产区位的概念房地产区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等。【考点二】区位理论（一）区位理论的概念1.区位理论主要是研究：人类经济行为的空间区位选择及空间区位内经济活动优化组合的理论。2.区位理论主要有农业区位理论、工业区位理论、中心地理论和城市空间结构理论。（二）农业区位理论农业区位理论的创始人是德国古典经济学家杜能，代表作是孤

5、立国1.杜能“孤立国”理论的假设前提（1）孤立国是一个天然均质的大平原。在其中央只有一个城市。（2）城市是孤立国中农产品的唯一销售市场，而农村则靠该城市供给工业品。（3）孤立国内唯一的交通工具是马车。（4）农产品的运输成本与其重量及从产地到市场的距离成正比。（5）农业经营者以获取最大利润为目的，并根据市场供求关系调整其经营品种。2.杜能农业区位理论的主要内容（1）杜能区位理论的基本经济分析P=V-（E+T）P+T=V-E=KP-最大利润V-农产品销售价格E-生产成本T-运输成本利润加运费等于一个常数。只有把运费支出压缩为最小，才能将利润增至最大。杜能农业区位理论所要解决的主要问题就是如何通过合

6、理布局使农业生产达到节约运费，从而最大限度地增加利润。（2）“杜能圈”杜能在孤立国中提出六种耕作制度圈层名称生产项目第一圈自由农作区易腐烂、难运输的农产品第二圈林业区木材第三圈轮栽农作区粮食第四圈谷草农作区谷物和畜产品第五圈三圃农作区1/3黑麦、1/3燕麦、1/3休闲第六圈畜牧业区畜牧业记忆要点：六个圈层建议选择三个记忆，其余的可以用排除法提高答题准确率。（三）工业区位理论工业区位理论的奠基人是德国经济学家韦伯，其区位理论的核心是通过对运输、劳动力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，作为配置工业企业的理想区位。（记忆技巧：联想春运，“运输劳动力聚集”）1.韦伯工业区位

7、理论假设前提研究的对象是一个均质的国家或地区。工业原料、燃料产地分布在特定地点，且已知。工业产品的消费地点和范围为已知，且需求量不变。劳动力供给也为已知，不能流动，且在工资率固定情况下供给是充裕的。运输成本是重量和距离的函数。仅就同一产品讨论其生产和销售问题。2.运输成本指向的工业区位分析韦伯认为，工业企业应选择在原料和制成品两者的总运输成本为最小的地方。遍布性原料，指到处都有的原料，此类原料对工业区位影响不大；限地性原料，指只分布在某些固定地点的原料，对工业区位选择影响大。原料指数=限地性原料总重量制成品总重量原料指数1，在原料地；原料指数1，在消费地；原料指数=1，可自由选择区位。记忆口诀

8、：“大料”“小费”“1自由”3.劳动力成本影响工业区位趋向的分析韦伯认为，当劳动力成本（工资）在特定区位对工厂配置有利时，可能使一个工厂离开或者放弃运输成本最小的区位，而移向廉价劳动力（工资较低）的地区选址建厂。工业区位由运输指向转为劳动力指向仅限于节约的劳动力成本大于增加的运输成本。4.集聚与分散因素影响工业区位的分析（第二次变形）（1）集聚因素：是指促使工业向一定地区集中的因素，分为一般集聚因素和特殊集聚因素。（2）分散因素：指不利于工业集中到一定区位的因素。（四）中心地理论1.中心地理论是由德国著名地理学家克里斯塔勒提出的。2.中心地理论的基本概念（重要考点）（1）中心地：是指区域内向其

9、周围地域的居民点居民提供各种商品和服务的中心城市或中心居民点。（2）中心地职能：是指由中心地提供的商品和服务。不包括制造业方面的活动。（3）中心性：一个中心地对周围地区的影响程度，或者说中心地职能的空间作用大小。（4）需求门槛：是指某中心地能维持供应某种商品和服务所需的最低购买力和服务水平。（5）商品销售范围：是指消费者为获取商品和服务所希望通达的最远路程，或者中心地提供商品和服务的最大销售距离和服务半径。记忆要点：结合住宅小区超市、小区外较大超市、大型超市来记忆上述概念。3.不同规模等级的中心地，其需求门槛和销售范围是不同的。在空间地域上，经过互相作用和人类经济活动的干预，形成规律有序的中心

10、地-市场等级体系。（五）城市空间结构理论具有代表性的是同心圆理论、扇形理论、多核心理论和中心商务区土地利用模式。同心圆理论5个同心圆用地结构扇形理论沿主要交通线路和沿自然障碍物最少的方向多核心理论强调城市会出现多个商业中心，其中一个成为城市的核心中心商务区土地利用模式中心商务高度指标CBHI=中心商务区建筑面积总和总建筑基底面积中心商务强度指标CBII=中心商务用地建筑面积总和总建筑面积100%把CBHI1，CBII50的区域界定为中心商务区。商业区区位选择指向特征：（1）单一的消费指向性。商业区位的空间取向则主要考虑接近和方便消费者。（2）空间关系的外部性。（3）地价是商业区位的重要因素。（

11、4）商业区位选择的理性目标是消费者最大剩余效用与商家最大利润之间的平衡。消费者在购物过程中，追求的是最大剩余效用。消费者的剩余效用为：剩余效用=（购物效用+体验效用）-（购物成本+交通成本+时间机会成本）【考点三】房地产供求与均衡（一）房地产需求房地产需求是指消费者在特定的时间内，在一定的价格水平上，对某种房地产所愿意并且能够购买的数量。1.决定房地产需求量的因素该种房地产的价格水平。需求规律：价格需求，价格需求需求规律的例外：炫耀性物品和吉芬物品消费者的收入水平。消费者的偏好。相关物品的价格水平。消费者对未来的预期。当一种房地产的价格低时，当消费者的收入高时，当消费者对该种房地产的偏好程度增

12、强时，当该种房地产的替代品的价格高或者互补品的价格低时，当消费者预期未来的收入会增加或者该种房地产的价格未来会上升时，消费者对该种房地产的当前需求通常会增加；反之，消费者对该种房地产的当前需求通常会减少。2.房地产需求曲线是一条向右下方倾斜的需求曲线。记忆要点：要结合供给的影响因素区别记忆，需求的影响要素多数是从消费者角度分析，供给则从厂商角度分析。（二）房地产供给1.房地产供给是指房地产开发企业和拥有者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够提供出售或出租的数量。潜在供给量存量灭失量转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量2.房地产供给曲线是

13、一条向右上方倾斜的供给曲线。3.决定房地产供给量的因素该种房地产的价格水平。供给规律：价格，供给；价格，供给该种房地产的开发建设成本。建设成本，房地产开发利润率就会，从而会使该种房地产的供给；反之亦然该种房地产的开发技术水平。开发技术水平的提高可以降低开发成本，增加开发利润，房地产开发商就会开发更多的房地产。房地产开发商对未来的预期。房地产开发商预期房地产价格未来会上升，会使未来的供给增加，减少房地产的现期供给。当一种房地产的价格高时，当该种房地产的开发建设成本低或开发技术水平提高时，当房地产开发商预期该种房地产的价格未来会下降时，该种房地产的当前供给通常会增加；反之，该种房地产的当前供给通常

14、会减少。由于土地总量不可增加、建设用地使用权出让市场政府独家垄断以及房地产开发期长、不可移动等，导致房地产供给与一般商品供给有很大的不同，不能随着房地产需求和价格的变动及时作出调整，房地产供给缺乏弹性。（三）房地产均衡价格房地产价格与房地产需求正相关，与房地产供给负相关。记忆要点：“求正、给负”【考点四】房地产供求与价格关系的特殊性房地产的供求状况分为以下4种类型：全国房地产总的供求状况。本地区房地产总的供求状况。全国同类房地产的供求状况。本地区同类房地产的供求状况。决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区同类房地产的供求状况。【考点五】地租和地价的概念（一）地租的概念狭义地租是指使

15、用土地所获得的超额报酬或超额收益。广义的地租是指超额的利润、工资、利息及利用各种生产要素所获得的超额报酬或超额收益。地租的本质是超额报酬或超额收益。地租通常是指土地所有者向土地使用者让渡土地使用权所获得的收入。是土地所有者凭借土地所有权不劳而获的收入，是土地所有权借以实现的经济形式。（二）地价的概念地价是指土地所有者向土地需求者让渡土地所有权所获得的收入，是买卖土地的价格。我国目前由于土地不得买卖，“买卖”（具体称为出让和转让）的本质是一次性收取的若干年的地租。【考点六】地租的产生和发展时期基本形式奴隶制地租（最早）劳役地租封建制度时期前期以实物地租为主，后期出现了货币地租资本主义时期货币地租

16、为主要形式社会主义地租土地收益的分配关系、调节社会生产和分配的经济杠杆【考点七】级差地租、绝对地租和垄断地租（历年考试重点）类型概念级差地租不同土地或同土地上由于土地肥力、相对位置及开发程度不同而形成的差别地租。级差地租I等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度和位置的土地上所产生的不同级差生产力带来的级差超额利润的转化形态。级差地租在同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态。绝对地租土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租。垄断地租由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。记忆要点：关键词记忆。【考点八】城市及其产生和发展我国的城乡居民点系列

17、为：村乡镇建制镇市。（一）城市与乡村的区别（1）在人口职业构成上不同于乡村。（2）在规模和密度上不同于乡村（人口数量、人口密度、建筑密度、容积率等）。（3）在空间形态和物质构成上不同于乡村（用地类型、基础设施和公共服务设施）。（4）在职能类型和产业结构上不同于乡村（政治、经济和文化中心，工业、商业、交通等产业聚集地）。（三）城市的分类分类标准分类结果城市人口规模超大城市（城区常住人口1000万人以上）、特大城市（5001000万人）、大城市（100500万以上）、中等城市（50100万）和小城市（小于50万）城市行政级别一是直辖市。二是地级市。三是县级市。四是建制镇城市职能商贸城市、工业城市、

18、交通枢纽城市、旅游城市城市地理位置南方城市和北方城市，沿海城市和内陆城市，边境城市和内地城市地形地貌平原城市、山地城市、丘陵城市、盆地城市、高原城市、河谷城市城市平面几何形状块状城市、带状城市、星状城市城市内部结构单中心城市、多中心城市城市道路格局棋盘形城市、放射形城市、不规则形城市（四）城市的产生和发展（“先集中后分散，绝对在两边”）从工业化社会到后工业化社会，城市的发展演变可划分为四大阶段：（1）绝对集中阶段：工业化初期，农村人口不断向城市集中（2）相对集中阶段：工业化进入成熟期，人口仍向城市集中，但开始向郊区扩散，市区人口增长速度高于郊区人口增长速度（3）相对分散阶段：进入后工业化初期，

19、郊区人口增长超过了城市人口的增长（4）绝对分散阶段：进入后工业化的成熟期，城市人口的下降和郊区人口的上升记忆要点：“先集中后分散，绝对在两边”【考点九】城市化（一）城市化的概念农村人口向城市迁移，农业人口转变为非农业人口，农村生活方式转变为城市生活方式。由于产业结构调整和技术的进步，农业经济向非农业经济转移并产生空间集聚。城市规模不断增大，城市范围向外围扩展。区域内城市数量不断增多，形成城市体系。（二）城市化进程初级阶段：城市化水平较低，城市化速度较慢。快速阶段：人口向城镇迅速集聚，城市化运动加快。成熟阶段也叫做饱和阶段或后期阶段：城市化水平很高，城市化过程减速。（三）城市化的度量表征一个区域

20、城市化程度的最基本指标是城市化水平。城市化水平也称城市化率，是指一个区域的城镇人口占该区域总人口的百分比。假定某区域总人口为P，其中城镇人口为U，则城市化水平L可用下式求得：L=UP100%城市化水平越高，表明一个区域的城市化程度越高。城镇化率又分为常住人口城镇化率和户籍人口城镇化率。常住人口城镇化率是指城镇常住人口与总人口的比重，户籍人口城镇化率是指城镇户籍人口占总人口的比重。（四）城市化引起的变化（1）引起城市体系的属性和动态特征的变化。（2）引起城市形态的变化。（3）引起城市生态的转变。（4）引起城市性态的改变。（五）城市化与社会经济发展经济发展推动了城市化进程，城市化反过来推动了国家或

21、地区经济发展。（六）城市化与房地产发展在城市化初始阶段，房地产市场需求量和开发投资规模都较小。到城市化快速阶段，房地产开发投资规模迅速增长，房地产业进入高速发展的成长期,房地产投资资金、开发建设和消费需求也主要集中在大城市和中心城区。成熟阶段，城市化进入减速平稳发展时期，房地产开发逐渐向郊区和农村地区发展，城市房地产市场交易以二手房为主，房地产业进入成熟阶段。（七）新型城镇化与住房保障新型城镇化的内涵应由人口城镇化、经济城镇化、社会城镇化和资源城镇化所组成。2014年，国务院发布了国家新型城镇化规划（2014-2020年）。新型城镇化是以人的城镇化为核心，就城镇住房来说，提出拓宽住房保障渠道，

22、采取廉租住房、公共租赁住房、租赁补贴等多种方式改善农民工居住条件。完善商品房配建保障性住房政策，鼓励社会资本参与建设。农民工集中的开发区和产业园区可以建设单元型或宿舍型公共租赁住房，农民工数量较多的企业可以在符合规定标准的用地范围内建设农民工集体宿舍。建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，推动形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，有效保障城镇常住人口的合理住房需求。【考点十】郊区化（一）郊区化的概念郊区化是指区域城市化水平达到一定程度（约70-80），市区发展速度变得缓和平稳，人们开始追求理想的自然生态环境和良好的社会环境，城市人口、就业岗位和服务业在大城市由

23、市区向外迁移的一种分散化过程。郊区城镇化是指城市郊区的乡村地域向城镇地域转化的过程。这种郊区城镇化发展的动力包括来自向心的、离心的以及本土的各种力量。而郊区化的实质是人口与经济要素由城市中心区向近郊区的离心扩散，郊区化的发展动力来自于城市内部的离心力量。郊区化是站在城市中心，考察由内向外的扩散力量；郊区城镇化则是站在郊区。（二）我国的郊区化现象1我国郊区化的出现人口郊区化。工业郊区化。外来人口郊区集聚。人口郊区化和工业郊区化以城市中心区的离心扩散力量为主，是一种分散化的过程。2.我国郊区化形成的机制郊区化是城市发展中的一个必然阶段，有其规律性。【考点十一】逆城市化逆城市化：大都市区的人口向乡村

24、地区流动的分散化过程。其结果是：都市区人口的绝对数量下降，人口的净增长率为负值。逆城市化是城市化进程中一种暂时的调整，而不是一种长久的变化。继大城市衰退（逆城市化）之后的城市复兴被称为再城市化。第三部分：本章典型例题解析【例题-单选】某百货商场把色彩明快的柜台布置在一层的右侧，以便抓住女性顾客的注意力。根据区位尺度大小，这反映的是（）。A大位置B小位置C微位置D地址【答案】C【解析】区位可以用不同的距离尺度表述:大位置、小位置、地址、微位置。微位置仅涉及单一店铺、房间内的布局，如店铺内柜台的摆放，房门的开设，厨房的位置等。【例题-单选】关于中心地理论的说法，正确的是（）。A商品销售范围是指消费

25、者为获取商品和服务所希望通达的最近路程B需求门槛是指某中心地能够维持供应某种商品和服务所需的最高购买力和服务水平C中心地职能以商业、服务业方面的活动为主，不包括中心地制造业方面的活动D克里斯塔勒中心地理论的假设之一是厂商和消费者部是社会人【答案】C【解析】中心地职能：是指由中心地提供的商品和服务。主要以商业、服务业为主，不包括制造业方面的活动。【例题-多选】影响房地产需求量的因素主要有（）。A房地产的价格水平B房地产开发的技术水平C消费者的收入水平D消费者的偏好E房地产开发商对未来的预期【答案】ACD【解析】决定房地产需求量的因素：该种房地产的价格水平。消费者的收入水平。消费者的偏好。相关物品

26、的价格水平。消费者对未来的预期。【例题-单选】一块土地上连续追加投资，由于每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润转化的地租形态是（）。A.级差地租IB.级差地租IIC.绝对地租D垄断地租【答案】B【解析】级差地租是指在同一块土地上连续追加投资，每次投人资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态。【例题-多选】关于郊区化的说法，正确的有（）。A郊区化是城市郊区的乡村地域向城镇化地域转化的过程B大城市外围区人口绝对量的下降可作为城市郊区化的标志C发达国家的郊区化现象主要始于20世纪20年代D郊区化是城市发展中的一个必然阶段E郊区化的发展动力来自城市内部的离心力量【答案】CDE【解析】郊区化

27、概念。A属于郊区城镇化概念，B表述错误。第二章建设用地使用权获取第一部分：本章真题考点总结年度单选题考点多选题考点案例分析题考点2013年建设用地分类、国有建设用地使用权出让的特征、划拨的范围、闲置土地的认定（6分）已删（4分）（0分）2014年国有建设用地使用权出让、闲置土地处置方式、国有建设用地使用权租赁合同（5分）国有建设用地使用权划拨（4分）（0分）2015年集体建设用地的使用范围、国有建设用地使用权出让（2题）、国有建设用地使用权转让、国有建设用地使用权出租与出让、转让、抵押的区别（6分）国有建设用地使用权转让、国有建设用地使用权出租与出让（4分）（0分）2016年建设用地分类、国有

28、建设用地使用权出租与租赁、出让、转让的区别、国有建设用地使用权出让（2题）、国有建设用地使用权转让、国有建设用地使用权终止（6分）国有建设用地使用权转让、国有建设用地使用权出让（4分）（0分）第二部分：本章主要考点解析【考点】建设用地的概念和分类【考点】建设用地的取得方式【考点】建设用地管理【考点】国有建设用地使用权的划拨范围【考点】划拔国有建设用地使用权的管理【考点】国有建设用地使用权出让的方式【考点】招标和挂牌出让方式及程序【考点】协议出让方式及程序【考点】协议出让与招标拍卖挂牌出让的区别【考点】国有建设用地使用权出让合同【考点】国有建设用地使用权转让的条件和限制【考点】国有建设用地使用权

29、转让的方式【考点】国有建设用地使用权出租的条件和程序【考点】国有建设用地使用权租赁合同【考点】国有建设用地使用权出租与租赁、出让、转让的区别【考点】国有建设用地使用权收回【考点】国有建设用地使用权终止【考点】闲置土地的认定【考点】闲置土地的处置方式【考点】集体建设用地的使用范围和原则【考点】集体建设用地使用权的抵押【考点】农村宅基地及其管理【考点】建设用地的概念和分类我国实行土地用途管制制度，将土地分为农用地、建设用地和未利用地，严格限制农用地转为建设用地。建设用地：是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。建设用地分类：分

30、类依据分类结果建设用地所有权国有建设用地和集体建设用地建设用地的来源新增建设用地和存量建设用地建设用地使用期限永久性建设用地和临时建设用地建设用地服务的产业类型农业建设用地和非农建设用地建设用地用途工业建设用地、民用建设用地和军事建设用地建设项目生产规模或总投资额的大小大型项目建设用地、中型项目建设用地和小型项目建设用地注：农业建设用地是指地上建筑物、构筑物供农业生产使用或直接为农业生产服务的土地，如农作物的暖房、育秧室、农用水泵房、农用道路等用地。非农建设用地是指地上建筑物、构筑物为非农业生产用途的土地，如城镇建设用地、农民宅基地、乡镇企业用地等。【考点】建设用地的取得方式我国的土地所有权有

31、国家所有权和集体所有权两种。根据土地使用权与土地所有权相对分离的原则，城乡各类建设用地的取得方式如下：（1）征收集体土地；（2）国有建设用地使用权划拨；（3）国有建设用地使用权出让（是国有建设用地有偿使用的最主要方式）；（4）国有建设用地租赁；（5）国有建设用地使用权作价出资（入股）或授权经营；国有建设用地使用权作价出资（入股）是指国家以一定年期的建设用地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业（股份有限公司或有限责任公司），该建设用地使用权由新设企业持有，相应的建设用地使用权转化为国家对企业出资的国家资本金或股本金的行为。国有建设用地使用权授权经营是指国家根据需要，以一定年期的国有建设用地使

32、用权作价后授权给国务院批准设立的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理。区别作价出资（入股）授权经营获得权利的主体不完全相同获得主体为改组后的新设企业主体为国务院批准设立的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司权利内容不同权利主体是土地使用权的持有者权利主体是土地使用权的经营管理者，向第三方转让土地使用权时，须经土地管理部门批准，并缴纳土地出让金（6）国有建设用地使用权转让；（7）国有建设用地使用权出租；（8）集体建设用地使用权的流转。【考点】建设用地管理（一）建设用地管理的原则节约、合理利用每寸土地，保护耕地和提高土地利用率；强调城乡规划、土地

33、利用总体规划对建设用地的控制作用；实行建设用地有偿使用；社会效益、经济效益和生态效益相统一。（二）建设用地管理的主要内容建设用地宏观调控管理；农用地转用管理；土地征收管理；建设项目用地申请、审查、报批、供地工作；建设用地的分配、协调即组织建设用地使用权的供给，对建设用地使用权转让、出租、抵押进行监督管理。【考点】国有建设用地使用权的划拨范围1党政机关、人民团体用地和军事用地；2城市基础设施用地和公益事业用地（供水设施、燃气供应设施、公共交通设施、道路广场、非营利性教育设施等）；3国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；4法律、行政法规规定的其他用地。一般指特殊用地，包括监狱、戒毒所、看守所、

34、治安拘留所等。【考点】划拔国有建设用地使用权的管理（1）除满足以下条件外，划拨建设用地使用权不得转让、出租、抵押：土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；领有国有土地使用证；具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明。（2）划拨建设用地使用权的转让。办理出让手续的受让人办理出让手续，缴纳土地使用权出让金不办理出让手续的转让方将所获得的收益中的土地收益上缴国家凡上缴土地收益的土地，仍按划拨土地进行管理（3）划拨建设用地使用权的出租。房屋所有权人以营利为目的，将划拨建设用地使用权的地上建筑物出租的，应当将租金中所含的土地收益上缴国家。（4）划拨建设用地使用权的抵押。划拨建设用地使用权抵押时，其抵

35、押的金额不应包括土地价格，因抵押划拨建设用地使用权造成建设用地使用权转移的，应办理建设用地使用权出让手续并向国家缴纳土地使用权出让金。【考点】国有建设用地使用权出让的方式国有建设用地使用权出让的方式：招标、拍卖、挂牌和协议物权法规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。”【考点】招标和挂牌出让方式及程序（一）受让人的确定程序（1）招标出让的程序：投标。投标文件投入标箱后，不可撤回。投标人应对投标文件和有关书面承诺承担责任。开标。出让人按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请

36、所有投标人参加。投标人少于3人的，应终止招标活动。评标。由出让人代表、有关专家组成评标小组进行评标，评标小组人数为5人以上的单数。中标。对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应被确定为中标人。（2）挂牌出让的程序：在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用期限、规划指标要求、开工时间和竣工时间、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布。挂牌时间不得少于10个工作日，挂牌时间可根据竞买人竞价情况调整增加幅度。符合条件的竞买人填写报价单报价。挂牌主持人确认该报价后

37、，更新显示挂牌价格。挂牌主持人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。挂牌截止应当由挂牌主持人主持确定。挂牌期限届满，挂牌主持人现场宣布最高报价及其报价者，并询问竞买人是否愿意继续竞价。有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌出让转入现场竞价，通过现场竞价确定竞得人。挂牌主持人连续三次报出最高挂牌价格，没有竞买人表示愿意继续竞价的，按照下列规定确定是否成交：一是在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价不低于底价，并符合其他条件的，挂牌成交。二是在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外。三是在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报

38、价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。（二）建设用地使用权的受让（1）成交确认书签订。（2）出让合同签订。（3）出让结果公布。活动结束后10个工作日内按规定公布。出让人公布出让结果，不得向受让人收取费用。（4）建设用地使用权证书的领取。受让人依照出让合同的约定付清全部建设用地使用权出让金，方可依法申请办理土地登记，领取建设用地使用权证书。【考点】协议出让方式及程序（一）协议出让的范围供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的用地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的，可以采取协议方式。这里的工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。原划拨、承租土地使用权人申请

39、办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但国有土地划拨决定书、国有土地租赁合同、法律法规、行政规定等明确规定应当收回土地使用权重新公开出让的除外。划拨建设用地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但国有土地划拨决定书、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外。出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的。法律、法规、行政规定明确可以协议出让的其他情形。（二）协议出让的最低价协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和。有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的7

40、0。（三）协议出让的程序市、县人民政府国土资源行政主管部门公布计划接受申请的时间不少于30日。公布协议出让结果的时间不得少于15日。协议出让底价不得低于协议出让最低价。受让人支付全部出让金后，向土地管理机关申请办理建设用地使用权登记，领取建设用地使用证，取得建设用地使用权。【考点】协议出让与招标拍卖挂牌出让的区别协议出让与招标拍卖挂牌出让相近之处：都是政府有偿供应建设用地使用权的重要方式，都要都要编制并公布出让计划、都要签订出让合同，受让人都要缴纳出让金。存在下列区别：（1）适用范围不同。（2）出让金形成方式不同。（3）最低价确定的原则不同。【考点】国有建设用地使用权出让合同土地使用权出让合同

41、由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。建设用地使用权出让只有签订合同，出让行为方能成立。（一）国有建设用地使用权出让合同的特征出让合同是在出让人和受让人双方当事人之间设立、变更关于建设用地使用权权利和义务法律关系的协议。出让合同中的出让人是特定的，必须是市、县人民政府土地管理部门。出让合同的受让人一般为境内外公司、其他组织和个人等，成片出让合同中的受让人必须是在中国注册的外商投资开发企业。出让合同是订立转让合同的前提条件，并对转让合同有重要的制约作用。（二）国有建设用地使用权出让合同的内容根据物权法规定，出让合同一般包括下列内容：当事人的名称和住所；土地界址、面积等；建筑物、构筑物及其

42、附属设施占用的空间；土地用途；使用期限；出让金等费用及其支付方式；解决争议的方法。（三）国有建设用地使用权出让合同的变更和解除（1）出让合同的变更。土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。（2）出让合同的解除。在出让合同解除中，较为多见的是当事人双方违约，或者土地使用者不能按照法律规定开发、利用、经营土地而导致土地管理部门将建设用地使用权收回。【考点】国有建设用地使用权转让的条件和限制（一）国有建设用地使用权转让的条件1以出让方式取得的

43、建设用地使用权转让应当符合下列条件：（一）已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的 25以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。（投资总额不含土地使用权出让金）转让房地产时房屋已经建成的，还应持有房屋所有权证。2以划拨方式取得的建设用地使用权转让以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。（二）国有建设用地使用权转让的限制（1）转让合同的终止

44、日期和建设项目完成日期分别不得超过原出让合同所规定的终止日期和建设项目完成日期，不得改变原出让合同所列的权利、义务和各项用地要求。（日期不能超）（2）建设用地使用权转让后，原出让合同规定的建设用地使用权受让人的权利、义务也全部随之转移，新的受让人无条件地享受原出让合同的全部权利并承担全部义务。（权利义务一并转移）（3）建设用地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权的，其使用范围内的建设用地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。（房、地一并转让）（4）建设用地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买

45、权。（价格合理）（5）建设用地使用权转让时，如需要改变原出让合同的规划用途，必须事先向土地主管部门和规划部门提出申请，经审核批准，调整土地使用权出让金，方可进行转让。（用途管制）记忆要点：关键词记忆。【考点】国有建设用地使用权转让的方式（1）建设用地使用权出售。（2）建设用地使用权互换：是指当事人双方约定互相转移建设用地使用权的行为。双方必须均是以建设用地使用权作为转移对象。出售和互换两者均为双务有偿合同，双方当事人的法律地位也是相当的。（3）建设用地使用权赠与：是指赠与人愿意把自己所有的建设用地使用权无偿转移给受赠人，受赠人愿意接受而签订赠与合同的行为。在实际中，建设用地使用权还存在土地入股

46、，企业兼并，联建联营等经营性建设用地使用权转移方式；以及建设用地使用权继承，用地单位合并、分立、更名等非经营性建设用地使用权转移方式。【考点】国有建设用地使用权出租的条件和程序（一）可以出租的国有建设用地使用权1.土地使用者通过出让方式或转让方式取得的建设用地使用权可以出租。2.土地使用者依法取得划拨建设用地使用权，符合下列条件，并经过土地管理部门批准的，也可以出租：土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；领有国有土地使用证；具有地上建筑物、其他附着物的合法产权证明；依法同土地管理部门补签了出让合同，补交了出让金。（二）建设用地使用权出租的限制条件（1）建设用地使用权出租必须签订租赁合同。

47、（2）未按照出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，建设用地使用权不得出租。（3）建设用地使用权出租，出租人必须办理租赁登记。【考点】国有建设用地使用权租赁合同主要内容：（1）标的。（2）租期。对于通过出让方式取得的建设用地使用权，其租期不得超过出让合同规定的年限减去原土地使用者已使用的年限后的剩余年限。建设用地使用权年限届满，土地租赁合同就自然终止。（3）租金标准及支付期限、方式。（4）土地使用条件。（5）土地用途。（6）租赁双方的权利和义务：出租人的权利：有按期收取建设用地使用权租金的权利。有监督承租人按照租赁合同的规定合理使用土地的权利。有依法收回出租的土地的权利。出租人的义务：交

48、付土地及地上建筑物、其他附着物及保障义务。修缮义务。妨害除去义务。建设用地使用权出租后，出租人必须继续履行出让合同。承租人的权利：有按照租赁合同的规定，合法使用出租的土地及其地上建筑物、其他附着物的权利。有要求保障正常、有效使用租赁标的物的权利。承租人的义务：保管义务。支付租金义务。租赁标的物返还义务。（7）出租人交付土地的期限、方式和条件。（8）承租人租赁期满返回土地的期限、方式和条件。（9）有关土地使用税费的缴纳。（10）解除合同的条件、期限。（11）违约责任。（12）其他有关条款。【考点】国有建设用地使用权出租与租赁、出让、转让的区别（一）出租与租赁的区别区别出租租赁所处市场土地二级市场

49、或三级市场土地一级市场法律关系主体土地使用者之间进行；出租人：通过划拨、出让（或转让）取得土地使用权的受让人；承租人：取得一定年限的土地及地上建筑物、其他附着物的全部或者部分的使用权，定期向出租人支付租金承租人取得承租地使用权，支付土地租金并完成开发建设后，经国土资源行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押，必须依法登记。（二）出租与出让的区别区别出让出租市场土地一级市场土地二、三级市场主体国家土地使用权人（二）出租与转让的区别区别土地使用权出租土地使用权转让权利人是否改变土地使用权人不改变改变是否需要付出代价有偿可以是有偿的，也可

50、以是无偿（赠与和继承）的权利义务是否转移由原土地使用者承担原先承诺的各项权利和义务，不办理过户登记手续由建设用地使用权转入人来承担原土地使用权出让合同中所规定的各项权利和义务【考点】国有建设用地使用权收回1.无论是划拨方式还是出让方式取得的建设用地使用权，在下列情况下均可以收回：（1）社会公共利益的需要。建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。（2）各级司法部门没收其财产而收回的建设用地使用权。2.出让方式取得的建设用地使用权，还可在下列情况下收回：（1）建设用地使用权届满。物权法规定：“住宅建设用地使用权期间届满的

51、，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”由于住宅建设用地使用权届满自动续期，所以建设用地使用权届满收回是对非住宅建设用地而言的。城市房地产管理法规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”（2）以出让方式取得建设用地使用权进行房地产开发，满2年未动工开发的，可以无偿收回建设用地使用权；但是，因不可抗力或者政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外

52、。3.划拨方式取得的建设用地使用权，还可在下列情况下收回：（1）国家根据城市建设发展的需要和城市规划的要求收回建设用地使用权。国家为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的，可以提前收回建设用地使用权。（2）土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用原划拨国有土地的，可以无偿收回划拨建设用地使用权，并可依法予以出让。（3）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的，可以收回建设用地使用权。（4）划拨国有建设用地使用权未经原批准机关同意，连续2年未使用的。（5）划拨国有建设用地使用权不按批准用途使用土地。国家无偿收回划拨建设用地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，城市政府可根据实

53、际情况给予原土地使用者适当补偿。【考点】国有建设用地使用权终止（一）因土地灭失而终止（非人力和自然力量造成的）（二）由于土地使用者抛弃而终止（政治、经济、行政等原因造成的）【考点】闲置土地的认定闲置土地是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。动工开发是指依法取得施工许可证后，需挖深基坑的项目，基坑开挖完毕；使用桩基的项目，打入所有基础桩；其他项目，地基施工

54、完成1/3。已投资额、总投资额均不含国有建设用地使用权出让价款、划拨价款和向国家缴纳的相关税费。【考点】闲置土地的处置方式（一）因政府或政府有关部门的行为造成闲置土地的处置满足下列条件之一的属于政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟：因未按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的期限、条件将土地交付给国有建设用地使用权人，致使项目不具备动工开发条件的；因土地利用总体规划、城乡规划依法修改造成国有建设用地使用权人不能按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的用途、规划和建设条件开发的；因国家出台相关政策，需要对约定、规定的规划和建设条件进行修改的；因处置土地

55、上相关群众信访事项等无法动工开发的；因军事管制、文物保护等无法动工开发的；政府、政府有关部门的其他行为以及因自然灾害等不可抗力导致的土地闲置。属于上列情形之一的，国有建设用地使用权人应向市、县国土资源主管部门提供土地闲置原因说明材料，经审核属实的，市、县国土资源主管部门应与国有建设用地使用权人协商，选择下列方式处置：（1）延长动工开发期限。延长动工开发期限最长不得超过一年。（2）调整土地用途、规划条件。（3）由政府安排临时使用。从安排临时使用之日起，临时使用期限最长不得超过两年。（4）协议有偿收回国有建设用地使用权。（5）置换土地。（6）市、县国土资源主管部门还可以根据实际情况规定其他处置方式

56、。（二）因国有建设用地使用权人的行为造成闲置土地的处置因国有建设用地使用权人的行为造成的土地闲置，按照下列方式处置：（1）未动工开发满一年的，按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费。（2）未动工开发满两年的，无偿收回国有建设用地使用权。【考点】集体建设用地的使用范围和原则（一）集体建设用地的使用范围兴办乡镇企业经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地。如乡镇办企业使用属于本乡（镇）集体所有的土地，村办企业或村民组办企业使用属于本村集体所有的土地，个人办企业使用所在农民集体组织的土地。农村村民建设住宅经依法批准使用本集体所有的土地。乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民

57、集体所有的土地，包括农村道路、水利设施、学校、通信、医疗卫生、敬老院、幼儿园、村委办公室使用农民集体所有的土地。2016年11月18日，国务院办公厅发布关于支持返乡下乡人员创业创新促进农村一二三产业融合发展的意见提出在符合土地利用总体规划的前提下，通过调整存量土地资源，缓解返乡下乡人员创业创新用地难问题： 支持返乡下乡人员按照相关用地政策，开展设施农业建设和经营。 鼓励返乡下乡人员依法以入股、合作、租赁等形式使用农村集体土地发展农业产业，依法使用农村集体建设用地开展创新创业。 支持返乡下乡人员依托自有和闲置农房院落发展农家乐。 在符合农村宅基地管理规定和相关规划的前提下，允许返乡下乡人员和当地

58、农民合作改建自住房。（二）集体建设用地的使用原则（1）维护社会主义公有制，保护土地所有者和使用者的合法权益。（2）按规划用地，节约用地，保护耕地。（3）按计划用地，不得突破计划控制指标。（4）依法办理审批手续。（5）如果涉及占用农用地的，必须依法办理农用地转用审批手续。【考点】集体建设用地使用权的抵押乡（镇）、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。未经国家征收，厂房所占用的集体土地所有权性质不因厂房的转让而改变。【考点】农村宅基地及其管理（一）农村宅基地的概念农村宅基地是指农村居民建设住宅所使用的集体土地，由农民集体所有，

59、由本集体农村村民无偿使用用于建造住房及其他附属设施的相关土地。农民集体是宅基地的所有者，拥有完全的所有权。（二）宅基地的“一户一宅”原则（宅基地管理的基本原则）农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过规定标准。超过标准的，以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分退还集体。（三）农村宅基地使用权的取得和审批程序集体经济组织成员申请农村宅基地使用权应当符合下列条件之一：居住拥挤，宅基地面积少于规定的限额标准的。因结婚等原因，确需建新房分户的。原住宅影响村镇规划需要搬迁的。经县级以上人民政府批准回原籍落户后，农村却无住

60、房的：包括批准回乡定居的职工、离退休干部、复原退伍军人、回乡定居的华侨、港澳台同胞等人员。县级以上人民政府规定的其他条件。但农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不予批准。第三部分：本章典型例题解析【真题-单选】关于建设用地管理原则的说法，错误的是（）。 A节约、合理利用每寸土地，保护耕地和提高土地利用率 B强调城乡规划、土地利用总体规划对建设用地的控制作用 C实行建设用地有偿使用 D经济效益优先【答案】D【解析】建设用地管理的原则节约、合理利用每寸土地，保护耕地和提高土地利用率的原则；强调城乡规划、土地利用总体规划对建设用地的控制作用的原则；实行建设用地有偿使用的原则社会效益、经济效益和生态效益相统一的原则。【真题-单选】根据城市房地产管理法，以出让方式取得的商品住宅建设用地使用权，完成开发投资总额的（）以上，方可进行转让。 A10% B15% C20% D25%【答案】D【解析】出让方式取得国有建设用地使用权转让条件。完成开发投资总额的25%以上，方可进行转让。【真题-单选】以出让方式取得的房地产开发用地，满（）年未动工开发的，政府无偿收回建设用地使用权。A0.5 B1C2 D3【答案】C【解析】以出让方式取得建设用地使用权进行房地产开发，满2年未动工开发的，