推荐东莞翠岸晓项目步可行性营销策划报告

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1、翠岸春晓初步可行性营销策划报告第一章 东莞市、东城区概况与社会经济环境一、东莞市城市概况和社会经济环境一、 地理环境东莞市位于广东省中南部，珠江口东岸，北接广州，南连深圳。1985年9月撤县设市，1988年1月升格为地级市，下辖28个镇、4个街道办事处，440个村委会，156个居委会。全市陆地面积2465平方公里。二、经济发展1、经济总量 国民经济平稳较快增长。初步核算，2006年东莞市生产总值（GDP）2624.63亿元，按可比价格计算，比上年增长19.0%。其中第一产业增加值17.78亿元，下降10.0%；第二产业增加值1522.57亿元，增长22.2%；第三产业增加值1084.27亿元，

2、增长15.4%。三大产业比例为0.7:58.0:41.3。2、固定资产投资 固定资产投资保持适度增长。全年完成全社会固定资产投资总额704.95亿元，比上年增长18.0%，增幅比上年回落13.3个百分点。3、房地产业投资投资结构发生新变化。在全社会固定资产投资总额中，房地产开发投资163.94亿元，增长13.5%。从产业投向看，房地产业持续发展，全年完成房地产开发投资163.94亿元，全年实现房地产业增加值207.45亿元，比上年增长38.5%。比上年增长13.5%；商品房施工面积1431.27万平方米，增长23.4%；竣工面积166.34万平方米，增长25.2%；销售面积379.43万平方米

3、，增长17.9%，其中商品住宅销售面积350.63万平方米，增长18.0%。全年商品房销售额158.88亿元，增长33.1%，其中商品住宅销售额145.44亿元，增长33.3%。 三、城市建设全年完成城市基础设施建设投资104.62亿元。其中交通运输邮电通信投资18.43亿元；城市建设投资42.58亿元。一批新的重点工程项目进展顺利。东莞理工大学体育中心交付使用，报业大厦、市委党校新校、市体育运动学校新校等7项工程基本完工；广电中心等工程抓紧施工，市人民医院新院工程开工建设。四环路万江大道立交、北王公路改造、龙大高速（东莞段）建成通车，西部干道、环城路北环段、莞深高速三期等工程建设加快，开工建

4、设环莞快速路一期、常虎高速新联支线等。四、居民收入及消费情况1、居民收入及储蓄城乡居民收入继续增加。2006年全市职工年平均工资11469元，比上年增长7.8%，扣除价格因素，实际增长6.5%。其中，城镇在岗职工年平均工资31135元，比上年增长10.2%，扣除价格因素，实际增长8.9%。城市居民人均可支配收入25320元，农村居民人均纯收入10661元，分别比上年增长10.7%和8.3%，扣除价格因素，实际增长9.4%和7.0%。居民储蓄持续增加。年末全市城乡居民人民币储蓄存款余额2013.4亿元，当年新增285.12亿元。其中，定期储蓄存款余额733.50亿元，新增103.74亿元；活期储

5、蓄存款余额1279.89亿元，新增181.38亿元。2、居民消费全年城市居民人均消费支出18995元，其中服务性消费支出6052元；农村居民人均生活消费现金支出9370元，其中其他商品和服务消费支出625元。 二、 东城区概况与社会经济环境1、东城区概况东城区位于东莞市中部，是市区四个区之一。全区面积约110平方公里，辖22个居民区（原19个村全部改制为居民区）和2个国营林场，有常住人口6.3万多，外来人口30多万。近年来，东城区坚持创新发展模式、创新发展环境、创新发展能力，经济持续快速健康发展，城乡面貌日新月异，人民生活水平日益提高。2005年，全区完成生产总值108亿元，比上年增长20.4

6、2%，比2000年增长5.9倍。工业总产值160亿元，比上年增长20%，比2000年增长6.3倍。全社会固定资产投资总额26亿元，比上年增长49.6%，比2000年增长4.3倍。银行各项存款余额158亿元，比上年增长18.8%，比2000年增长1.4倍。社会消费品零售总额55亿元，比上年增长25.9%，比2000年增长8.1倍。三级集体总收入14.2亿元，比上年增长10.9%，比2000年增长近1倍。居民人均可支配收入20621元，比上年增长15%，比2000年增长1倍。股民人均纯收入10969元，比上年增长7.2%，比2000年增长0.6倍。三个文明建设多年位居全市前列。2、经济发展东城区认

7、真贯彻市委“一城三创五争先”的发展战略和工作思路，落实科学发展观，充分发挥人文地理优势，以东莞人敢为天下先的精神，努力打造“城市牌”、“外资牌”、“民营牌”，成功走出一条工业化、城市化的发展路子，社会经济取得令人瞩目的成就。工业发展不断优化升级。投入数十亿元开发建设同沙、外经和市郊三大工业集约基地，促进全区工业集约发展，共引进项目88个，已投产30多个，包括美维电路有限公司、上海紫泉包装有限公司、东城东兴热电有限公司等多个“大高强”项目。目前，全区共有工业企业1000多家，其中外商企业500多家。民营经济发展势头良好。东城区大力扶持民营企业发展，鼓励民企走“品牌强企”、“科技强企”之路。200

8、5年，全区民营企业累计达3848家，纳税总额2.9亿元，比上年增长61%。截至目前，全区有省高新技术企业18家、省民营科技企业30家、市民营科技企业112家。涌现出光大集团、东升电梯厂等一大批上规模、实力强的民营企业。第三产业蓬勃发展。东城区深入实施“商贸东莞”工程，全力打造以东城大道为中心，花园新村、主山、东泰、下桥、同沙为支点的核心商业圈。加强商业招商，在建及建成世博广场、君豪商业中心、星河传说、世纪广场、东泰友谊市场等一批大型主题购物中心，引进了华润万家、海雅百货、上海永乐、好又多、家乐福旗舰店等一批国内外知名的品牌项目。个体经济发展迅猛，全区个体工商户累计超过2万户。3、城市建设东城区

9、在推进城市化进程中，围绕市委、市政府建设“现代制造业名城、生态绿城、文化新城”的现代化城市发展战略要求，坚持“以人为本”的原则，加快了旧城变商城、旧村变新区、普通城市变精品城市的步伐，人居环境质量显著提升。城市框架初步形成。作为东城区新的行政、经济和文化中心的东城新区，经过10多年的开发建设，已建设成为一个集居住、行政办公、金融贸易、文化教育、旅游度假、酒店服务于一体的城市新区。现建成的有行政办事服务中心、东莞索菲特御景湾酒店、峰景高尔夫球场、东城文化中心、虎英郊野公园、东城中心、新世界花园、金月湾花园及东城中学、东城中心小学、东城第五小学等一批城市建设项目。编制完成了东城中心片区、主山片区、

10、南片区、光明片区以及牛山片区等五个片区的控制性详细规划，并经市政府审批通过。同沙片区、温塘片区以及堑头片区控制性详细规划的编制工作也已全面启动。重点工程建设力度不断加大。近两年，东城区规划建设了几十项重点工程，总投资超过40亿元。包括同沙生态公园开发建设工程、黄旗山城市公园开发建设工程、道路改造和景观整饰工程、校舍建设工程等。目前，黄旗山城市公园景观道路、南侧二期景观休闲小区、同沙生态公园环湖路、东城法庭等已建成使用；同沙职工搬迁小区、梨川沿江住宅小区、立新搬迁小区等安居工程即将竣工；黄旗山体育休闲公园等城市配套建设和改造工程、“星河传说”等亮点工程正抓紧施工；各社区全面铺开 “三靓点”工程建

11、设。三、本案所在区域房地产开发现状1、本案所在温塘周边区域居住现状温塘片区位于东莞市区东北角，属东城区，包括温塘、桑园、余屋、周屋、鳌峙塘、柏州边、峡口和上桥八个社区的主要管辖范围。规划范围西至五环路，北至东江与石碣相接，东至东莞市区边界与茶山、寮步相连，南至温竹路。片区总面积约26.6平方公里。温塘人口密度为3054人/k，略高于东城区平均水平，整体人口密度并不大。但已经是一个较为城市化的地区，外来人员占总人口73的圈套比重，远远超出户籍人口，公共设施配套不足成为一个突出的问题。周边区域人口分布居委会总人口数（人）户籍人口（人）外来暂住人口（人）人口密度（人/k）鳌峙塘39749982976

12、1848峡口10195119590006293桑园139143384105302760温塘218009100127001960余屋9598159880003636周屋141572185119724509上桥22001344856916柏洲边3764102427402509合计7960220828587742、经济发展现状（1）经济环境较差东城东北片区第二产业占较大比重，主要收入为工业厂房出租，也有少量来自商贸和房地产业的收入。从整个东城区来比较，该地区经济发展善并不是很好的，2004年人均可支配收入在全区中处于较低浃，介于400010000元之间，以温塘最低。工业类型主要为玩具、电子、制衣、五

13、金机械、食品、针织品等轻工业类型，以劳动密集型为主，企业普遍用工量很大，代技术工人占绝大多数，素质普遍较低。（2）“退二进三”和“村改居”政策将会推动温塘片区未来的经济发展东莞市正在实施中心城区产业的“退二进三”升级转移战略。目前，五环以内城区工业产出在东城区占很大部比重，四个行政区的工业用地合计为300公顷。如果这一部分工业迁出，温塘片区年在的市郊工业园将成为吸纳这些产业转移的主要区域之一。东莞市“十一五规划”提出要推进“村改居”工程，以转变社区经济发展模式，完善社区综合配套，建设农民公寓，鼓励社区居民购置城市住宅，引导居民从分散居住到成片集中居住。目前，温塘八个社区已经成立村改居委员会，居

14、民住宅已经纳入东莞城市总体规划城市建设管理之中。在这一政策背景下，温塘片区将消除同一地域内城制度差异带来的管理混乱问题。3、土地利用现状（1）现状工业用地年占比例较大，占总用地的16.57%，平整土地和施工合计占6.09%，也主要是即开发和正在开发的工业用地。每个村都有自己的工业区和商业街，工业分布散乱，与居民区混杂现象突出。（2）现有居住用地以三藕断丝连和四类居住为，即新村和旧村分别占3.61%和4.14%。居住用地相比工业用地来说比重并不高，是由于大部分务工人员都住在工业厂区之中。区内配套教育设施用地缺乏，只有少量的小学和幼儿园用地。（）区内明显缺少具有规模的公共设施，总量仅占总用地的1.

15、6%。由于村民与工厂务工人员分离居住，公共服务设施也是两大体系，建设规模和设施标准都较低，规模偏小。（）道路广场用地占总用地的12.52%，略为偏少，主次干道和支路网络仍有待完善。市政设施用地明显不足，明显支撑区内大规模工业的发展。4、征地情况现状（）温塘地区征用地总面积509.7公顷，其中工业和居住分别为362.27公顷和81.52公顷，占了总征地的71%和16%。其他还有少量的公共设施、市政公用设施和绿地等。（）重地集中于西北部靠近中心城区的区域。桑园、周屋的工业区征地也比较完整；东南部温塘村大量的工业和新村建设并没有办理征地手续，其它各村也有类似的情况。5、道路交通现状区内现状道路系统有

16、一定基础，如莞深高速、莞龙路、五环路、莞温路等主要干道。各村内道路较为零乱，尤其是村与村之间，不成系统，较多出现断头路现象。从现状路网指标表中可以看到，区内的快速路和主干道的路网密度已经达到一般城市建设标准，而次干道和支路等级的道路网密度则远没有达标，这也是造成内部的通达性差的原因。6、公共设施现状现状商业、文化娱乐、医疗卫生等公共设施用地约42.52公顷,幼儿园、小学等教育用地为17.21公顷,这些公共入要有两套体系，一套是针对原居民而设的，位于温塘、桑园等居住社区内部或周边；一套是为大量的外来务工人员而设，位于工业区内的商业街区。现状的小学、幼儿园主要为名村服务，务工人员子女缺乏必要的教育

17、设施配套。总体而言，规划范围内公共设施布局散乱、规模小、层次低、用地严重不足，对于外来务工人员的的设施配套需求重视不够，而原居民的配套设施标准也是偏低。7、建筑物建设现状（）建筑高度从现状建筑高度分类统计来看，1-3层的低层建筑无论从建筑数量还是基底面积，都占绝大多数，主要为村内自建房；4-6层的多层建筑基底面积公占全部建筑基底面积的1/5，零散分布于名村；7层以上建筑基底面积仅占全部建筑基底面积的1.15%，主要分布在桑园工业路两侧。（2）建筑质量二类建筑占全部建筑基底面积的一半以上，但三类建筑在建筑栋数上却占大多数，这主要是由于三类建筑多为单体面积较小的村民自建房。由此可以看出，该区载依托

18、规划的旧村改造任务繁重，特别是温塘和桑园两个大旧村。四、本案周边规划与发展前景1、相关规划背景分析（1）东莞市城市总体规划（2000-2015）2000年东莞市总规的建设用地控制在五环路以西，仅莞龙路沿线还有少量的开发建设用地。总规确定的城市道路网主要发展到五环路以东临近的区域，没深入到温塘片区内。（2）东莞市干线路网规划在该干线路网规划中，温塘片区由于不是城区，所以干道的发展也是通过式的，没有形成为温塘片区内部服务的多等级网络体系。东西向规划了四条快速干道，自北往南依次是沿东江南支流的滨河路、莞龙路和莞温路；南北向除了西侧的五环路外，只有高架通过的莞深高速贯穿本区，在莞龙路设一出入口。（3）

19、东莞市城市快速轨道交通建设规划从该规划来看，温塘片区内有轨道2线通过，在上桥处设学院路北站，在临近鳌峙塘东侧设茶山站。规划的轨道2线向东北接广深铁路，通往增城方向；向东南连接东莞中心城区、厚街、虎门、长安等地，将贯穿东莞南北发展主轴的轨道线。2、区域发展关系分析（1）珠三角和东莞市域空间演变的影响人新编制的珠江三角洲城镇群协调发展规划来看，广州与香港间沿珠江岸线地区的发展将会得到强化，广州南沙地区的开发、虎门港区发展、广深高速第二通道、广深港客运线等，都将强化沿江地区的基础设施资源优势，东莞城市重心南拓也将加强。东城区外围的温塘片区有被边缘化的危险，市域重点设施的建设将偏离本地区。（2）与临近

20、地区的竞争与协作关系a）与东城主山片区的关系：主山片区现为东城中心北部的工业和居住混合区，主山工业的外迁对温塘的工业用地需要是一个新的促进，区内居住和商贸物流用地的增加使其更为城区化，这可以视为温塘产业配套设施的改善，第三产业的发展必然会有利于临近的温塘工业园区的发展。b）与东城中心片区的关系：中心片作为是东城区的行政、文化、商业等功能集中发展区域，中心片区功能的继续强化对温塘的建设质量和社会管理的提升有较大的要求。同时，高品质的居住和休闲设施在中心片区集聚、便利的商务办公服务对温塘的产业发展也能起到较好的促进作用。（3）与临近地区的竞争与协作关系a）与石碣的关系温塘及邻近的主山地区对石碣来说

21、，在商贸发展上既有辐射，也有竞争，石碣自身也有发展的商贸中心区，但层次相对较低；但在产业结构上，是错位发展的。在某种程度上说，温塘自身仍未形成独特的产业集群。b）与茶山的关系茶山仍有大量的工业用地储备，规划工业园区发展规模很大，其产业结构也与温塘类似，因此对温塘的工业发展无疑是一种竞争关系。但温塘相对靠近市区，就有一定优势。c）与寮步的关系莞樟路沿线商贸发达，东城与寮步几乎连成一线，寮步是中心城通往常平这一铁路交通枢纽的中间节点，其数码产品和商贸的发展与包括温塘在内的东城，在两者区域形成一种集聚强化的互补提升效应。3、政策发展预期东莞市提出“十一五”期间工作的10项着力点，对温塘片区发展的政策

22、要求将可概括为以下四个方面;（1）加快产业结构调整和经济增长方式转变，促进集群发展，加强基础产业基础设施建设和现代服务业的发展。（2）优化空间布局，融入市域网络化的城镇规划体系和“三位一体”中心城区的建设框架，完善交通和市政基础设施网络，提高建成区的公共服务设施水平。（3）发展循环经济，培育节约环保的生产与工，加强生态建设和环境保护，构建资源节约型、环境友好型社会。（4）稳步推进“村改居”工作，转变社区经济发展模式，妥善居民的就业问题，完善社区综合配套，加快社区公共带来发展。五 温塘片区规划目标与整合规划1、区域目标定位（1）发展目标温塘片区整合规划的总体目标是，通过对温塘片区发展各个方面的梳

23、理，推动温塘片区社会经济、环境和资源综合的可持续发展，加快片区与中心城区的城乡融合，建设繁荣、有序而又生态化的环境。（2）功能定位东城区东部向外围辐射的经济增长极，现代制造业、商贸和物流产业整合发展区，中心城区与石碣、茶山和寮步的生态廊道。支持新套设施不全。东城区东部向外围辐射的经济增长极五环路建成后，东莞中心区产业和服务功能将逐步外溢，带动中心城外围地区的发展，温塘作为东城东部的重要制造业基地，需要一个服务强的区域中心来支撑地区经济的整合提升，否则仅仅依靠东城中心的浙进辐射将力所不及。这一区域中心在为温塘、桑园、周屋、余屋等提供综合产业服务的同时，积极培育向东部茶山和石排等地的产业服务辐射能

24、力，使温塘片区成为富有活力的可持续经济增长极。但这一服务中心需要有道路交通设施的重点支持。现代制造业、商贸和物流产业整合发展区以温塘、桑园、周屋、余屋四个社区现有的工业园区为基础，形成一个统一管理的现代制造业园区，改变现在的各自为政的产业发展模式。沿莞龙路、五环路和靠近莞樟路的地区着力发展商贸和物流业，完善电力、电信和给水等产业基础设施体系，为片区制造业的整体提升提供产业服务支撑。沿东江南支流和东莞运河的地带，除了上桥新建的工业区和鳌峙塘莞龙路以南的工业区以外，将上桥、柏洲边、峡口和鳌峙塘的其他零散而又规模小报工业用地功能加以置换，发挥莞龙路与五环路、莞深高速汇交以及未来轨道线发展的交通优势，

25、发展商贸和住宅房地产业。支持新套设施不全。中心城区与石碣、茶山和寮步的生态廊道保留温塘东部的基本农田区载作为区域性生态隔离带，落实东莞市总体规划中的生态空间格局的规划要求使之成为中心城区与石碣、茶山和寮步之间的生态廊道，避免产业和居住用地蔓延式发展。该生态廊道将起到调节地区气候和空气质量的作用，具有较高的景观生态价值。2、温塘片区整合规划（1）规划结构一心：即以桑园新发展的复合型产业服务中心，与其周边大型的商业、文化娱乐、医疗、职业培训、物流等设施，构成区域性的公共服务中心。两带：即沿莞龙路及东莞运河的大型商贸和居住发展带，片区东部的生态走廊保护带。三大工业组团：即中部余屋与周屋工业组团、南部

26、温塘工业组团和西部的桑园工业组团。（2）用地构成与布局a）居住用地包括一类居住用地、二类居住用地、中小学、九年一贯制学校及幼儿园用地，以二类居住用地为主，占总用地的10.85%一是布局在东莞运河与莞龙路之间的区带睥上桥、柏洲边、峡口和鳌峙塘四个社区的范围内，通过对工业用地和旧村的改造，开发出滨河较高品质的凗小区；二是温塘、桑园、周屋和余屋以公寓式小区形式逐步改造原有破旧的村庄，使原居民进入舒适现代的居住环境，同时为周边的工业组团就业人员提供较好的居住小区。b）公共设施用地包括行政办公用地、商业、旅馆业、市场、文化娱乐、体育、医疗卫生、教育科研和文物古迹等多种类型，相对集中布局在区域中心和组团中

27、心处以改变温塘现有公共设施配套严重不足的现状，占总用地的5.45%。b）工业用地主要位于桑园、温塘、周屋和余屋范围内，发展为统一管理的大型制造业园区。规划的工业用地以一类工业为主，主要位于桑园和温塘的工业组团内，以电子信息和制造为重点；余屋和周屋工业组团发展食品、五金与电气机械为主的二类工业。一类和二类工业分别战况民用地的14.76%和7.98%。（3）居住社区建设规划a）改造安置方式在安置方式的选择上，可以有两种形式：异地安置和原址安置，根据各村的现状条件、改造难度和规划整体布局，确定各居民点的安置区域。即使为异地安置，建议选择靠近原址的区域。以建设农民公寓形式，实现“农民上楼”，按照城市居

28、住形态的标准建设农民新村。各社区安置面积一览表区域安置人口（人）规划安置用地面积（公顷）可安置人口温塘970028.3711340桑园338416.944910周屋25007.713080余屋15984.941970鳌峙塘10053.661460峡口11764.181670柏洲边10453.281310上桥13442.48990b）就业人口居住供应温塘地区需要解决就业居住的外来就业人口数量约为17万人。50%居住于本地区的员工小区内；30由厂区内自建员工宿舍解决；20%在周边地区如主山、竂步等选择建设员工小区解决居住。则温塘地区需要提供就业人员居住用地面积约100公顷,工业厂区内需提供工人居住

29、用地面积约50公顷，周边地区需要承接居住面积约40公顷。（4）综合道路交通规划a）道路等级构成（见图）城市快速路城市主干道城市次干道城市支路b）道路系统结构“五纵”：五环快速路、龙狮路、温州路、主山路、管道北路。“七横”：运河路、莞龙路、主新路、桑园路、菴元路、莞温路、管道南路c）设置布局与交通组织立体交通组织：规划在片区内部路网、五环快速和莞深高速相交处设置立交共19处公交总站与专线：规划在上桥、桑园和温塘中心区域设置3个公交总站,开通经过温塘片区内主要公共服务中心、居住区、工业区与轻轨站点和客运站间的公交线路，使公共交通能够有效地接驳，方便居民的出行和通勒联系。社会停车场：在区内均匀布置大

30、型社会停车场12处，用地面积合计102400平方米。基本满足该区域较大的停车需求。五、综合分析总结支持新套设施不全。 温塘片区规划和配套正处于初级阶段，规划规划管理缺失造成建设混乱，且由于新莞人人口远远超出户籍人口致使公共设施配套不足，对房地产的开发有一定的影响，高档房产的开发受到城市市政状况的牵制。 虽然温塘片区即将启动“村改居”工程，目前温塘片区居住条件较差,其居住品质还停留在初级水平，存在环境差、结构不合理等很多问题，居住环境需要改善,但由于温塘片区人均可支配收入较低，因工业类型主要以劳动密集型为主，从整个东城区来比较，该地区经济发展状况并不是很好，周边居民可用于房产消费的资金有限，房产

31、的消费能力差。 景天花园城和新世纪星城已经在一定程度上影响了人们对于东城区五环路二线区域置业的传统观念，提升了整个五环路二线区域房价；而温塘片区位置属于市区五环路二线区域，同时，受东城中心区住宅用地使用断缺的影响，东城区住宅用地逐步向温塘片区位置属于市区五环路二线区域拓展，这将改变了对居住这个区域住宅品质的传统认识，随着这个区域楼盘项目逐一开发建设，且住宅价位较东莞市区其他区域楼盘低，将成为中低收入新莞人对落户东莞的生活需求； 因此，开发具有高品质的小高层居住小区是必然要求，目前，温塘片区尚无真正现代化具鲜明特色的小区，本案作为温塘片区首个具有高品质的小高层居住小区，将会吸引众多新莞人的观注。

32、第二章 与房产相关的政策环境一、宏观经济1、第一季度两调存款准备金率央行第一季度分别于1月15日、2月25日上调存款准备金率0.5%，联同此前的06年7月5日、8月15日、11月15日三次上调存款准备金率，累计冻结银行体系流动性资金约7500亿元人民币。2006年以来，人民银行综合运用多种货币政策工具大力回收银行体系多余流动性，取得一定成效。当前国际收支顺差矛盾仍较突出，贷款扩张压力较大，需要根据流动性的动态变化再次提高存款准备金率，以巩固宏观调控成效。人民银行将继续执行稳健的货币政策，加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长，促进国民经济又好又快发展。2、央行加息中国人民银行决定，自20

33、07年3月18日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.52%提高到2.79%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的6.12%提高到6.39%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。本次上调金融机构人民币存贷款基准利率，有利于引导货币信贷和投资的合理增长；有利于维护价格总水平基本稳定；有利于金融体系稳健运行；有利于经济平衡增长和结构优化，促进国民经济又好又快的发展。二、政策法规1、房地产企业土地增值税项目2月1日起清算我国各地将从2月1日始对房地产企业土地增值税项目进行清算，房地产企业将交纳30%-60%不等的土地增值税。土地增

34、值税的清算单位和清算条件首次获得明确，延长工期、保留尾盘等开发商惯用的避税手法不再有效。2、建设部:尚未建立廉租房制度市县要在年底前建立根据建设部最新作出的部署，尚未建立廉租住房制度的市、县，要在2007年年底前建立。对最低生活保障家庭中的住房困难户要实现应保尽保。建设部负责人发出督促：尚未明确土地出让净收益用于廉租住房制度建设比例的城市，要在今年一季度予以明确。3、物权法2007年10月1日起实施物权法起草工作开始于1993年，从2002年12月起，全国人大及常委会进行了八次审议，期间还多次向社会征求意见，并召开了100多次座谈会、立法论证会听取各方意见，最终于2007年3月份，在十届全国人

35、大五次会议上高票通过。这部分为总则、所有权、用益物权、担保物权、占有等五编，共247条的物权法明确规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”。 三、市政规划1、东莞商业网点规划出台历时一年半编制的东莞市20052015年城市商业网点规划于2006年1月16日正式对外公布。根据规划，未来十年东莞市商业网点的建设将依据“一主八副”的商业构架进行组团式发展。其中“一主”由现在的莞城、东城、南城、万江的主要商圈集聚而成一个城市商业主中心。“八副”是指八个城市商业副中心，分别是松山湖、长安、虎门、常平、塘厦、樟木头、厚街、石龙，每个副中心分别辐射几个镇，以带动区

36、域需求升级。2、建设用地倾向东莞东部快速沿线六镇东莞市国土资源局日前发出的通知：今年东莞将全面完成土地利用总体规划修编工作，规划优先保障四个街道、同沙、松山湖、东部快速路两侧统筹土地“四位一体”融合建设中的用地，通知还规定，征地补偿安置标准不符规定、安置资金没有预存到位的将不予受理。3、东莞市住宅禁商方案已成初稿东莞市工商局已经拟好东莞市住宅禁商实施方案的初稿，并且市经贸局已经就相关问题进行答复与反馈，该方案进一步修改后将报市政府窜批颁布。业内认为，目前东莞商住不分的现象比较普遍，住宅禁商方案出台之后，将对东莞房地产界造成较大影响.此外，针对新建商业网点面积控制方面的质疑，经贸局表示，商业网点

37、规划中对网点严控的标准3000平方米并未放松。4、东莞“三措并举”处置闲置地东莞市政府下发关于进一步加快推进闲置土地处置工作的通知，计划采取三项强硬措施，敦促用地单位尽快依法缴纳土地闲置费。该通知举措之一是对未能按照征收土地闲置费通知书要求，在规定时限内缴纳土地闲置费的，将从逾期之日起，按日加收3的滞纳金。其二是对已发出征收土地闲置费通知书但未按期缴清土地闲置费及其滞纳金的，将由东莞市财政、国土部门联合报请东莞市政府批准，予以公告催缴。5、东莞轨道交通方案待6月评审备受关注的东莞市轨道交通规划方案预计在今年6月份可经国家发改委进行评审。东莞市轨道交通网络规划编制出来后，已于去年上报国家发改委。

38、据东莞市城建规划局办公室一名工作人员透露，预计在今年6月份，国家发改委将会对东莞市轨道交通网络规划进行评审。6、东莞将在8个中心镇建外来员工廉租公寓东莞将在8个中心镇建外来员工廉租公寓，即大朗、长安、虎门、石龙、樟木头、常平、塘厦和麻涌，而建设规模多大、投资多少将待进一步审核。记者昨日从市有关部门获悉，市城建规划局、建设局、房管局、财政局等部门已经完成了外来员工廉租公寓的建设规划方案.并提交到市委市政府进行审批。7、东莞将建约3000套首批经济适用房东莞首个经济适用房及市区首个廉租房项目地处东城环城路边九头村，其中经济适用房大约20万平方米，廉租房大约12万平方米，社区公建配套4万多平方米。项

39、目主力户型为40-60平方米的一房一厅和两房一厅，其中60平方米左右的两房一厅约占70%，一房一厅约占20%左右，另外还少量的90平方米左右的小三房，比例在10%左右。整个项目规划套数为5094户，售价预测每平方米售价约在3000-4000元。第三章 房地产现状与趋势一、东莞市房地产开发现状（一）人均居住面积东莞市区居住现状2006年末，东莞市全市户籍人口168.31万人，全年出生人口1.68万人，人口自然增长率为5.86；全市常住人口674.88万人,外来暂住人口584.98万人。全市人口密度3050人/平方公里。城市居民人均住房使用面积45.17平方米，比上年增加249平方米；人均住房建筑

40、面积58.91平方米，增加3.41平方米。（二）2006年四季度房地产开发现状分析1、供应量总体上升，南城仍高居榜首总体来说，2006年四季度的住宅市场表现的较为活跃，据统计，第四季度共有13个项目推出新货，其中怡丰翠云轩、香缤时代、金域中央、花样年华、都市阳光为新上市产品，江南雅筑、国际公馆、景湖湾畔、黄金花园、旗峰花园、御花苑、宽寓、景湖春晓等楼盘均推出项目的后续产品。本季度的住宅产品以中高档洋房为主，总推盘量约为39万平米，较三季度的31万平米上升约24.4%。从推盘项目的区域分布来看，南城的推盘量最大，其次是东城，而莞城本季度并未有住宅项目推出，推盘量为零。2006年四季度城区各区域推

41、盘量（面积单位：）区域南城东城万江莞城总计推盘面积23946514571760750391257占比61.20%37.24%1.55%0100%2、立体居住空间倍受追捧本季度的产品以小户型及中高档洋房为主，推出产品的13个项目中不乏一些灵动的立体户型，像小户型的香缤时代推出买一层送一层的小复式户型，倍受投资人士的追捧；怡丰翠云轩的5.2米复式户型为自住的人士提供了不错的置业选择；金域中央在延续上季度万科运河东一号的夹层空间的基础上，又增加了地下室空间，在原居住面积的基础上附赠额外空间，增加了居住的舒适度。这些立体的居住空间无疑在丰富东莞住宅产品户型的同时，也给置业者带来更多的置业选择。3、小户

42、型成本季度主力总体来说本季度小户型的供应量上升，中大户型的供应量较上季度下滑。由于本季度推盘的香缤时代、花样年华、都市阳光、宽寓以及御花苑山水会馆都是以小户型为主的住宅项目，因此本季度二房及以下单位的中小户型所占的比重较大。据统计，在本季度推盘的户型中，二房及以下户型所占的比重为63 .59%，较三季度的21.2%上升了42.39%，成为本季度推盘户型中的绝对主力户型；三房户型所占的比重为24.19%，较三季度的59.7%下降了35.51%；四房户型所占的比重为11.05%，较三季度的16.6%下降了5.55%；五房以上户型所占的比重为1.18%，较三季度的2.5%下降了1.32%。四季度城区

43、推盘户型统计户型二房以下（含二房）三房四房五房以上（含五房）总计面积区间（单位：）25100102-240109-284150-360套数28551086496534490占比63.59%24.19%11.05%1.18%100.%4、住宅均价升幅较大 四季度的住宅市场与三季度相比，销售价格的上涨幅度较大。据统计，本季度的住宅（毛坯房）销售均价为5429元/，较三季度的4660元/，上升了769元/，上升幅度较大。具体分析价格上涨的原因，主要有两点：一是金域中央及御花苑相继推出较大面积的高档洋房；二是香缤时代及花样年华等小户型项目由于地理位置的优越，销售价格也不菲。基于上述因素，本季度住宅的销

44、售均价在一定程度上有了较大的提升。四季度推盘项目均价推出产品洋房产品项目名称江南雅筑国际公馆景湖湾畔黄金花园怡丰翠云轩旗峰花园香缤时代整体均价（元/）4700560056004500430046006300项目名称金域中央御花苑海逸湾御花苑山水会馆花样年华宽寓都市阳光景湖春晓整体均价（元/）6700720065005000365036005600注：表内价格均为估算（三）东莞市区2007年一季度居民房产消费情况统计分析销售淡季，供应量下滑2007年一季度的住宅市场表现的较为平静，推出的楼盘数量相对较少，分析本季度供应量下降的原因主要有两点：一是春节期间本来就为销售淡季，二是大部分楼盘还未达到预

45、售条件，并未推入市场。据统计，第一季度共有6个住宅项目推出住宅产品，其中只有花园城为新上市项目，中信凯旋城、理想0769、新世界花园、景湖湾畔等楼盘均推出项目的后续产品。本季度的住宅产品除中信凯旋城走高端路线，其余楼盘均推出中档洋房，总推盘量约为18万平米，同比2006年一季度的39万平米下降约53.3%。从推盘项目的区域分布来看，东城区的推盘量最大，莞城区的推盘量与上季度一样仍为零。2007年一季度城区各区域推盘量（面积单位：）区域南城东城万江莞城总计推盘面积22462134211256920182365占比12.32%73.59%14.09%0.00%100%支持新套设施不全。1+1户型首

46、次亮相住宅市场自去年的“90”“70”限制政策出台后，楼盘开发的户型面积及所占比例开始受到控制，可以说倍受东莞消费群体欢迎大三房户型在市场上所占的份额越来越少。针对这一市场现实情况，部分楼盘相继考虑如何“避限”，开发创新户型。本季度理想0769率先推出创新的1+1户型，由两套1房1厅单位组成的约120平方米户型，此种户型并不单独发售，销售过程中采取共同销售的策略，市场上反映情况不错，首推的16套已基本销售完毕。中大户型所占比重较上季度有所上升本季度推出的洋房产品中三房和四房等中大户型所占的比重有所上升，主要原因是中信凯旋城、新世界花园相继推出数量不少的四房单位，而花园城在二月份也推出为数不少的

47、三房单位。据统计，在本季度推盘的户型中，二房及以下户型所占的比重为39.01%，较上季度的63.59%下降了24.58%；三房户型所占的比重为38.13%，较上季度的24.19%上升了13.94%；四房户型所占的比重为22.23%，较上季度的11.05%上升了11.18%；五房以上户型所占的比重为0.63%，较三季度的1.18%下降了0.55%。一季度城区推盘户型统计户型二房以下（含二房）三房四房五房以上（含五房）总计面积区间（单位：）3910590-136141-226238套数623609355101597占比39.01%38.13%22.23%0.63%100.%注：二房以下单位中有32

48、套1+1户型，四房单位中有45套带工人房户型。（4）、住宅均价平稳上升 本季度住宅市场的销售价格并未像上季度一样涨幅较大，而是进入了相对平稳的上涨阶段。据统计，本季度的住宅（毛坯房）销售均价为5636元/，较上季度的5429元/，上升了207元/。分析价格上涨的原因，主要是中信凯旋城和新世界花园推出了部分价格较高的大户型洋房单位，其不菲的价格在一定程度上拉升了本季度住宅销售的整体均价。另外，据对目前住宅市场的分析，今年二季度并没有高档住宅产品推向市场，因此预测二季度住宅销售均价的涨幅也应趋于平稳。一季度推盘项目均价推出产品洋房产品项目名称中信凯旋城花园城景湖湾畔新世界花园理想0769（1月推盘

49、）理想0769（3月推盘）整体均价（元/）860042006000650050005300注：表内价格均为估算（四）项目周边住宅楼盘调查分析1、住宅（1）周边住宅调查一览表：楼盘名称地段基本参数主力户型销售价格开盘时间客户定位产品优劣势景天花园城东城区环城东路，紧邻五环路占地面积：228610 总建筑面积：50万 容 积 率：1.99 绿化率：38% 总 户 数：4000套 楼层状况：61119层主力户型2房、3房为主，面积在801204000元/2007-2-11主流消费群为年轻SOHO时尚一族。优点：独特的荷兰风情、比较舒适、实用的居住环境。缺点：周边市政建设、配套商业及交通环境尝不成熟。

50、怡丰翠云轩东城区东升路与五环路交界处占地面积：65000总建筑面积：148000容积率：1.9 绿化率：36.5% 总 户 数：1264户 楼层状况：8-11层主力户型为三房两厅复式，面积在110至135起价：4200元/普通：4700元/复式：7000元/2006-10-14本地客户和高尚消费群体为主优点：紧邻东莞东城区高尚社区，地段上因受周边楼价带动缺点：该项目在社区环境营造和户型设计上没有特色庆峰花园3期东城温塘管理区宝塘小区总套数455套，本次共推出120套主力户型为三房两厅，面积在99121起价：3600元/最高：4700元/均价：4500元/2007-2-12渴望安家于东莞城区的都

51、市白领优点：户型比较方正实用，布局合理，功能齐全。缺点：位置稍微偏僻，公交不方便；小区绿化、配套等都不尽如人意；小区建筑密度过高，楼距较近，靠近星城的几栋楼采光不理想。新世纪星城东城区五环路温塘管理区占地面积:401500 总建筑面积：86万 容积率:2 绿化率:45.10% 总户数:3790户主力户型3房、4房起价：3800元/均价：5000元/2007-5-00具备一定经济实力的成功人士和白领阶层优点：在地理位置、生态规划及户型设计上都较周边社区组团有优势缺点：周边商业业态尝不是很成熟丽景阳光寮步镇区横坑金银岭开发区(莞樟路与五环路交汇处)占地面积:21047总建筑面积:34129容积率:

52、 1.24绿化率: 47%总户数:280户主力户型为7595的二、三房起价：2980元/均价：3500元/2007-4-7 渴望安家于东莞城区的都市白领优点：总价低，交通便利。缺点：银湖花园二期，小区规划及周边商业业态尝不成熟。重点说明目前与本案临近的项目主要有新世纪星城1期、庆峰花园3期和丽景阳光等项目，目前这三个项目皆是以低开高走的方式势销。新世纪星城1期客户主要是以企事业单位团结占绝大部分，而庆峰花园3期和丽景阳光等项目主要以渴望安家于东莞城区的都市白领为主，与本案内似。（2）综合分析：30004000价位：量少影响小，可能绝迹30004000元每平方米低价位项目以丽景阳光和年丰山庄等老

53、盘为代表，这两个楼盘价格基本稳定在30004000元每平方米。丽景阳光最低价格才2980元每平方米，最高不到4000元每平方米，年丰山庄最低价格3400元每平方米左右，最高也就是4400元每平方米左右，而且买房还赠送露天停车位。这两个楼盘价格之所以这么具有冲击力，与其土地使用年限还剩下50多年以及小区绿化等方面缺乏竞争力有关。这两个楼盘土地都是上世纪90年代初期取得的，土地使用权还剩下50多年，虽然物权法实施后，土地使用权年限将会成为历史名词，但是消费者在购房时，还是会考虑土地使用年限问题的，在同等条件下还是倾向于选择土地使用年限不打折扣或者少打折扣的项目。另外，这两个小区绿化不具有竞争力，以

54、丽景阳光为例，被三面别墅和一面厂房包围，社区很小，几乎没有什么绿化，周边环境也不是很好。年丰山庄虽然是个大社区，但是其园林等相关配套设施都是上个世纪90年代初期的风格，目前已经严重落后，和新兴社区优美的园林景观相比，简直是天壤之别。这两个楼盘体量都非常小，年丰山庄才100套左右，丽景阳光300套左右，一共才400套左右，其价格对该片区形成不了多大影响。君合地产认为，市场上出现这种低价位的房子是特殊个案，很可能在丽景阳光和年丰山庄销售完毕后面临乏货可供甚至绝迹局面。40005000价位：体量大影响也大以景天花园城、新世纪星城、庆峰花园和怡丰翠云轩为代表的新项目价格最低3600元每平方米左右，最高

55、5000元每平方米左右，主流价格基本稳定在40005000元每平方米。据了解，景天花园城4000元每平方米以下的房子基本消失，基本都在4600元每平方米左右，上升势头非常迅猛，但是暂时还不会过5000。预计后期新货过5000轻而易举。景天花园城无论社区规模还是园林等方面，都是具有一定竞争力的，唯一不足之处就是地段有些偏僻，交通不是很完善。怡丰翠云轩价格上升也是非常迅猛，现在价格基本都直奔5000了。剩下的一些楼层较低的价格大概也在4900元每平方米以上。新世纪星城虽然尚未开盘，但是大概价格已经出来。据其售楼小姐透露，星城最低价格是3800元每平方米，这种价位的货量极少。均价4200元每平方米左

56、右，位置朝向稍微好点的房子价格都在4600元每平方米左右了。 庆峰花园也是老楼盘了，其一、二期是别墅和洋房，三期是纯洋房。庆峰花园三期洋房于4月12日开盘，最低价3600元每平米，最高价4700元每平方米左右，均价4500元每平方米。共推出455套，首批只推货120套以试探市场反应。庆峰花园三期顶层复式由于景观资源较为优越，价格可能会上5000，目前这些顶层复式尚不对外销售，据售楼小姐说，是老板自己留下来了。通过分析可以发现，这五个项目都采取低价入市、“低开高走”的销售策略进行蓄客销售。如丽景阳光和年丰山庄为代表的低价盘就以30004000元/的价位冲击市场、吸引眼球；以花园城和新世纪星城为代

57、表的40005000元中价位楼盘也采取低价入市的策略，如新世纪星城在未开盘就传出最低价格是3800元/，另外怡丰翠云轩一期开盘的价格也是十分优惠的，其“买一送一”复式户型令售价极为超值。 2、商铺（1）周边商铺市场调查一览表：项目面积租金售价功能庆峰花园商铺50、95、1051200元/月、2500元/月、3500元/月暂不销售社区配套服务年丰山庄387025元/月（免租年）688012500社区配套服务（2）综合分析：目前，本案所在区域庆峰花园、年丰山庄等商铺的商业形态主要以社区配套商业服务功能为主；随着东城东北片区的规划实施及东城区向寮步镇区拓展，本案周边社区将日渐成熟，社区商铺价值随着社

58、区的成熟，其价值将会得到提升；所以，对于社区商铺对本案来说也是必须的，在规划建设应该考虑以社区服务商铺功能为主导。 第四章 本案地块价值分析（SWOT态势分析）一、地理位置及简况 本案位于东莞市中部东城区温塘村，东临寮步镇横坑村, 南向莞樟大道，西靠年丰山庄、五环路，北与太湖度假村相邻。总用地面积约16000平方米，为南北走向，而地块形状不规则，影响规划设计。本案为目前温塘开发最大的地产项目。 本案地块目前为大量农田，少量居民楼，拆迁户少，由政府采用货币化集中安置，此为本案的一大优势。 本案在东莞市东城区边缘地带，目前属市区二线区域地段。 由于受东莞城区向南规划拓展的影响，本案位于东城区与竂步镇的交汇点，周整体开发成熟还需要一段时间， 就配套、环境和交通而言，五环路沿线住宅尚无法与市区住宅相提并论。二、周边环境及对本案的影响1、自然景观 由于本案处于温塘一村落，东依太湖生态区域，可作为景观水系生态环境开发。2、旅游景点 目前，本案附近仅有太湖休闲度假村旅游景点。3、道路状况本案周边除东面有条通往五环路的石羊街，其他道路尝未规划，这对本案依然存在一定潜在影响。三、相关因素1、周边配套 周边教育资源丰富，有东阳小学、东城初级中学、附城中学等学校