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1、以中日”改造（城市更新）专项规划为例穆青山（广东中山建筑设计院股份有限公司，广东 中山5 2 8 4 0 0 ）摘要：三旧是指旧城镇、旧厂房、旧村庄，是广东省特有 的改造模式。随着改革开放以来城镇化的快速推进，地区 经济得到飞速发展，但相对粗放的发展方式，也导致城市 建设用地资源越趋紧张，“三旧”改造概念应运而生。目前, “三旧”改造是推进节约集约用地、盘活存量土地的有效 方法之一，本文以中山市三角镇“三旧”改造（城市更新） 专项规划为例，探讨城镇低效用地的筛选和改造方法。 关键词：三旧改造；城市更新；用地低效 一、规划背景随着广东省经济的飞速发展，城市建设用地资源越 趋紧张。一方面，土地增量
2、空间逐步减少甚至出现寅吃 卯粮的情况；另一方面，三旧用地，也即“旧城镇、旧 厂房、旧村庄”的存在也在客观的标示着多年来快速城 镇化所带来的城市建设质量问题。因此，为了给城市发 展提供进一步的空间，同时，也为了提升城镇化的质量 水平，“三旧改造”应运而生。2008年，国土资源部与广东省开展省部合作，推进 节约集约用i试点示范省，提出“三旧”改造这一理念， 经由佛山试点，经国土资源部批准后，在广东省推开。 2009年，广东省政府关于推进“三旧”改造促进节约 集约用地的若干意见（粤府20097号）的出台拉 开了广东省三旧改造的帷幕。2（年7中山市参考周边城市经验，确定“城市更新”为中山未来旧改的主要
3、工 作方向，并将“三旧”改造工作纳入其中。二、三角镇建设概况本次规划范围以三角镇的行政界线为界，总用地面 积为70.13平方公里。三角镇现状建成区呈十字形带状 分布，分别沿镇域中部东西向的南三公路和南北向的高 平大道两侧布局，工业用地一枝独秀，遍布镇域建成区 范围内，用地面积达 768公顷，占城镇建设用地面积比 例达40.4%。城镇的配套设施、道路交通、公共服务设施、 绿地建设发展则较为滞后。三、规划目标通过全镇用地的全面筛查，统计全镇低效用地总量 以及实际开发建设现状，结合镇区更新管控分区的划定 以及“三旧”改造的指引要求，合理引导低效用地的再 开发，为镇区发展腾挪空间，提升镇区城镇化质量水
4、平, 以促进镇区城市更新工作的有序推进。四、创新与特点1、现状梳理为准确、全面的反映出镇区的建设情况，项目组采 用传统的走访加现代的航空摄影相结合的方式进行实地 调查。将三角镇规划分区、用地权属、现状用地性质、 现状建设等信息进行统合，以划分项目地块并编码。结 合历史影像图、上位及相关规划情况、镇政府的工作计划、 三旧地块标图建库等信息对项目地块的用地面积、现状 用地性质、建造时间、建筑结构、建筑质量、建筑层数、 现状使用情况、用地效率等内容进行系统的梳理并建档。通过以上详实的基础资料调查，为未来的“三旧改造” （城市更新）工作提供坚实的基础。经过梳理，规划将三 角镇现状城镇建设用地划分为66
5、8个地块。2、三旧资源筛查在中山市“三旧”改造实施细则（修订）中府办20174号之中，明确可进行三旧改造的用地为 在2007年6月30日之前影像图上显示已建有上盖建筑 物，且上盖建筑物投影面积占改造范围总面积的比例不 小于30%。但由于本次规划以城市更新为主要方向，因 此，除符合以上要求的用地以外，本次规划还应用GIS软件采用分项评分、综合加权的方法，重点筛查了镇区 物质空间老化区域和用地效率低下区域，作为未来城市 更新的选择区域。经筛查，确定镇区重点更新区集中于 三角镇东部，包含128个编码地块，包括旧厂房用地约 158公顷，旧城镇约22公顷，旧村庄约6.5公顷。远期 潜在更新区（包含近期重点更新区）主要为现状的工业 区，遍布于镇区现状建设用地之中，包含366个编码地块， 包括旧厂房用地约762.49公顷，旧城镇用地约22公顷， 旧村庄约7公顷。潜在更新区域汇总图五、更新管控分区划定为落实中山市空间发展战略要求，本次规划梳理城CITYGEOGRAPHY083
城镇低效用地再开发初探——以中山市三角镇“三旧”改造(城市更新)专项规划为例
