2004中国房地产企业发展模式论坛

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1、2004中国房地产企业发展模式论坛【陈劲松】本次论坛现在开始，现在介绍一下嘉宾，中国房地产业协会副会长、秘书长顾云昌先生；万科集团董事长王石先生；华远集团总经理任志强先生；青岛天泰集团董事长王若雄先生；SOHO中国总经理潘石屹先生；上海绿地（集团）有限公司董事长、总裁张玉良先生；富力地产集团董事长李思廉先生；天津泰达投资控股有限公司董事长、总经理兼党委书记刘惠文先生；天津泰达集团有限公司董事长、总经理孟群先生；万通地产董事长冯仑先生。 【陈劲松】如果说在启蒙阶段，在五、六十年代，我们在这个行业讲战略、模式，那么今天在17岁高考在即的时候，同时我们面临着宏观调控，泡沫的加息，选择战略正是时候。目

2、前对中国房地产来讲，首先由顾会长宣布论坛正式开幕，由请顾云昌先生。 【顾云昌】各位朋友，大家好！中国房地产业在2004年就好象我们现在会场一样很热，我们召开战略选择与城市运营发展论坛很有意思。2004年是中国房地产业发展过程当中难忘的一年，在我们中国房地产发展史上留下重重的一笔，因为2004年影响我们房地产业有三个数字，第一个数字“121”，第二个数字“831”，第三个数字“0.27”，这三个数字对中国房地产业2004年具有重大的影响。 【顾云昌】在这种形势下面，中国房地产业，中国房地产企业，中国的房地产市场是减肥的一年，我们减肥成功了，为宏观经济一次过快投资增长奠定了基础。第二个我们房地产业

3、是健身年，在“121”，“831”两个数字来看，随着二十年来房地产企业是这样的发展，我们每个企业在这样的形势下我们的体重我的身体是不是符合市场改变的能力。那么，我想在这个前提下都是这样发展的。 【顾云昌】对我们这些体弱多病，运作不规范，不成熟的企业来说，恐怕是这样的。当然，宏观调控和一般的情况不一样，我们宏观调控模式又是我们价格降低，投资生产适度，减缓我们投资规模。我们认为我们市场还是很旺盛的，所以我们企业在这样宏观调控下，我们企业通过联合、通过兼并，通过回报，企业才有发展。在这样的情况下面，我们企业怎么做，需要重新制定，重新审核我们的战略，制定我们的目标，研究我们战略的执行力，要重新来加强我

4、们的管理。 【顾云昌】因为大家都知道战略与管理是很重要的。我想在我们讨论发展模式的时候，我们战略是什么样的战略，是企业稳健发展的战略，还是迅速发展的战略，是全部发展战略，还是当地发展战略。我们的管理采取什么样的模式，香港式的，美国式的，还是中国式的，还是多种模式结合，这些都是要研究的。我想这次论坛大家可以吃到丰盛的大餐，战略的选择与城市运营，2004年中国房地产企业发展模式论坛现在开始！ 【顾云昌】感谢顾会长热情洋溢的发言，首先由请天津泰国投资控股有限公司董事长、总经理刘惠文演讲，他为我们带来的演讲题目是战略目标，战略方向以及战略布局。 【顾云昌】各位嘉宾，各位朋友，大家好！第六届中国上海住交

5、会在今天召开，为中国房地产企业带来了很大的发展。战略目标，战略对话，进行交流与探讨。战略目标决定战略方向，战略方向为战略目标服务，目标就是目的，就是努力奋斗，目标绝对胜负。因此，设定目标，必须被同行业所许可，必须通过自己的可以达到。 【顾云昌】按照这个管理，经济社会事实上也存在着级差，我们管它叫发展级差，人们都有这样的评论，有些东西没有增长，但是随着社会的发展和时间的推移，它相应的增加了价值，水涨船高。我们意识到这种现象，这个东西最大的可能就是这样的。这样一个战略选择，从战略层面同质化的竞争，为企业提供一个好的目标。战略方向制约战略布局，战略布局是战略方向的具体体现，战略目标，战略方向明确以后

6、，战略布局就变成主要的，结合我们自己的情况，为实现我们的发展目标，在以资源经营为核心的战略思想指导下，规范和明确了泰国控股在产业布局上的六个方向，即以民航为旗舰的，包括信托、保险、证券、担保、转让。 【顾云昌】下面发言的是天津泰达董事长孟群先生，他演讲的题目是城市运营商的战略选择。 【顾云昌】各位嘉宾，各位朋友，大家好！很高兴有机会出席2004住交会论坛，与中国优秀的房地产企业家一块。从经济发展数据来看，苏州、东北、大连、宁波等城市在国家政策影响下，发挥着本地区优势，发展速度远远超过部分直辖市与省会城市，直辖市、地级市层次分明，不仅如此，天津、苏州、西安等城市以深区作为带动整个城市发展，取得令

7、人瞩目的成就。可以说农村的改革打开了大门，而城市发展形成了产业格局，在短时间内发生的变化。 【顾云昌】大家都知道中国城市发展历程大致可以为三个阶段，第一个阶段是建国以后，至二十世纪七十年代末，即城市建设时期，这个时期的城市建设大多数城市计划，七十年代末到九十年代初是第二个阶段，即管理城市阶段。九十年代至今中国城市进入第三个阶段，即城市运营阶段。现在城市定位，产业链品牌成为亟待解决的问题。当前城市建设城市，靠管理手段来管城市，已经无法实现城市可持续性、协调性发展。 【顾云昌】在这一阶段以城市运营为核心的城市运营商应运而生。经过二十年的建设发展，天津技术开发区投资规模比较完善，目前投资总额超过两百

8、亿美元，形成通信、机械、食品、医药等产业，成为天津经济的龙头，成为新天津的一张城市名片。正如全国许多城市运营一样，中国城市发展管理阶段抓住了天津新区建设历史机遇，以塑造城市形象，改造投资环境，提升竞争力和影响力为出发点，先后投资和运营了城市园林绿化，道路桥梁等发展，在城市运营的实践当中，积累企业发展的资本和经验。 【顾云昌】二、城市经营商的机遇与挑战。结合城市运营的实践，我想城市运营商绝不是一般意义的房地产开发商，既不是房地产商，也不是单纯靠买地卖地赚取利润的地产商。城市经营商就是具有运营城市能力的企业，谈到运营城市能力，第一要掌握城市相关的资源，掌握资源多少，内容是否丰富，决定企业作为城市运

9、营商基本条件。第二是整合资源能力，对城市运营这块大蛋糕而言，你不一定都会做，但是你一定要有建设力和资源整合能力和经营力，懂得靠什么人把事情做好，这是城市运营基本要求。第三，是能够将这些资源、城市及地区经济有机的结合起来。 【顾云昌】换句话来说，城市运营是城市与企业之间一个互动过程，在城市规划与特质运营城市企业，而成功城市运营商最根本的任务是通过对资源的整合，提高资源的定位，促进社会经济协调可持续发展。曾经看到一篇报道，按照西方发达国家的历史经验，城市化进步30的时候，就像飞机脱离跑道，进入高速发展时期，一直到70，才进入一个平稳发展时期。现在中国城市化已经是40，如果按照这个来算到2050年，

10、中国将会在一个成熟化高速发展时期。城市化带来的要求，给房地产企业提供了快速发展的机遇。第一，中国全面建设小康社会的机遇。 【顾云昌】要实现全面建设小康目标，城市面临着改善环境，投资环境，提高资源率和效率，提高公民道德素养，文化水平，提高城市文明，努力实现城市和谐发展。这些问题的解决，离不开城市运营，为城市运营商提供了巨大的发展空间。第二，中国城市化、城镇化加快发展机遇。最新统计资料表明，目前我国已经有660多个城市，过去二十年这些新的城市和城镇发展的时期，也就是说以市场和产业链为发展基础。 【顾云昌】城市的重新定位不仅到政府，也关系到城市运营商，如何发展运营城市的能力，实现城市定位，这是摆在城

11、市运营商面前的难题，也是一个机遇。第四、中国消费者消费的机遇，随着经济发展和人们收入水平不断提高，消费者收入方式和消费习惯也发生明显的变化，中国中产阶级队伍开始逐步的壮大，为城市运营商运用高科技，高技术手段引导时尚的消费，提供现代的消费产品奠定了基础。第五、政府外包进入城市机遇，招标引进更向的城市开发商，同城市建设给市场一个机会，给企业一个平台，政府工作正逐步开放，作为城市运营商和政府要把持着一个双边创造前提条件。 【顾云昌】2004年泰达集团设定以土地为核心资源，对接国内外市场，实现股权多元化，力争城市最具实力的城市运营商，这是第一个产业定位与企业目标。有人说全国房地产业最火爆的时候泰达不动

12、声色，房地产业土地政策，泰达大举进军房地产业。从国家政策变化来看，全国房地产企业普遍是这样的。但是，我们坚信这是中国房地产业从不规范走向规范。之后，中国房地产业发展会更规范，更健康，这是宏观层面。而另外一个原因也很简单，就是要适应泰达控股公司的核心战略，另外对泰达八年发展历程回顾，分析和总结，我们认为泰达优势是融资能力强，而弱点在于管理水平不过高，机制不够灵活，所涉及的产业在经营方面缺乏专业度。 【顾云昌】但是，通过中国房地产与房地产发展趋势，我们将自己房地产开发方面为做大项目，搞成片开发，也就是所谓的城市运营。根据泰达集团的长处和短处，我们提出了城市运营和泰国模式，提供三加一模式。所谓三就是

13、我们把城市运营核心业务分为三个城市，第一个城市是以土地资源为主的城建土地开发，在这个层面，泰达将作为鼓励开发商和城市资源，以经营城市子为主。第二个层次是土地资源基础上的，包括旧改和商业开发的房地产业，我们以现有的土地资源获得相关利润。第三个层次是对城市运营当中专业经营性业务。 【顾云昌】像酒店、餐饮、娱乐、商业、体育健身等以仓储、租赁、委托承包等经营优势，实现专业领域与专业的目标。我们要在实践过程当中充分发挥我们合作伙伴专业作用，打造一个城市运营的战略联盟体。我们希望打造的战略联盟体不是虚拟的协调机构，也不是一般意义上的组织，而是一个在城市运营，三个层次上各具品牌优势，各具专业团队，各具操作团

14、队的组织。大家在城市运营领域里面分别合作。 【冯仑】有两个经济周期都非常好的企业比较少，最多有三分之一能活过两个经济周期，可是所有的商业模式，对应反周期的能力比较差。另外从十年以上经营绩效来看，净资产收益率平均在4以下。所以，我们万通就做了一个考虑，我们对这个新的模式，将会对应这个周期起到一个反作用周期的作用，从而引领比较长期的增长。第三个方面考虑就是经营环境的问题，因为我们传统的经营环境主要靠银行这个公司为主，那么企业对银行的开发依赖非常大，那么从未来的监管和金融市场的开放程度来看，我们判断中国的金融会越来越在房地产领域扩大直接融资，引进国际上更的的金融工具，从而我们的监管思路也更加美国化。

15、 【冯仑】所以，我们预计未来中国房地产金融会有非常多的直接融资的形式出现，而我们在这个时候选择美国模式，会适应未来这样一个发展趋势。最后一个，也是我们根据公司自身和泰达战略合作，也是一个战略定位，泰达作为投资运营商，我们作为专业的地产公司，我们希望走一个非常专业，目标明确，长期增长，能够给股东回报的这样一个模式，来推动我们之间的战略联盟，持续发展。所以，有这样一种思考，我们提出所谓美国模式，那么从去年的住交会到今年以来，我们已经有了相当的一个发展。那么，大家也可以看到，我们在跟泰达一起展示我们这几年一个发展的情况。 【冯仑】那么，非常感谢大家，也非常抱歉，再次抱歉，让大家辛苦了，谢谢！ 【陈劲

16、松】抓紧时间，我是觉得今天论坛有春节晚会的气氛，下面一个演讲者是许立，演讲的题目是万通地产的美国模式。 【许立】大家上午好！在去年住交会上我们发布了万通新的战略，经过一年时间，今天由我和团队的四位同志共同为大家来汇报一下我们这一年根据万通战略，业务进展。首先，由我介绍一下万通美国模式。首先，我将从万通地产远景和使命，作为万通地产创造具有价值的生活空间，是作为万通地产的远景，万通地产的核心价值是诚信、专业、团队，还有学习创新。那么，万通地产使命是立足于高端物业，成为符合管理规范的房地产投资公司。 【许立】那么，我们将会有四方面预期的结果，第一，我们是希望能够为股东创造满意的一个回报。第二，我们为

17、客户提供满意的产品和服务。第三，能够吸引最优秀的员工，获得同行的尊重和敬佩。第四，推动社会的进步，创造财富，完善自我。那么，万通地产在研究了全世界房地产行业发展的一个规律，把我们的商业模式定位在美国模式，也就是说我们抛弃了传统的全能房地产开发商模，成为一个专业的地产投资商模式。同时，我们又把我们的业务分成了四个部分，第一是住宅建设，第二个是商业物业，第三个是地质服务，第四个是土地经营。在产品区域上，我们也有我们的定位，首先，把我们产品定位在高端客户，我们高端客户提供居住、办公的服务。同时，我们把我们的业务核心定位在北京和天津。 【许立】那么，一年我们在北京和天津达到了接近三百万平米的开发量。另

18、外，我们同时会兼顾在长三角和西南地区，那么保证公司未来的一个发展。在品牌上，公司着重分为三个部分品牌的规划，那么第一部分是公司的品牌，第二部分产品品牌，第三部分是文化和服务品牌。那么，特别要提到在2004年，就是万通地产获得了中国十大最具价值房地产公司的一个品牌，这是在2004年刚刚获得的。那么，万通的客户资源也非常宝贵，我们非常关注于，或者是说我们非常重视我们客户长期价值的提升。那么，在这方面，我们有我们的一个生活节和长期客户价值提升的计划。那么，我们规划了未来五年，到2008年战略目标，我们的目标是到2008年，通过两次的一个资本市场的增资，使公司资产达到55亿，达到符合增长率，每年增长率

19、达到44。同时，我们业务收入也会达到60的增长率，到2008年会达到66亿的营业收入。最后，我们希望通过这五年，使我们四块业务能够达到一个稳定均衡的配比。 【许立】接下来由我的同事，也是万通执行董事张斌先生向大家介绍我们住宅开发业务。 谢谢！ 【张斌】各位来宾，大家好！下面我代表万通地产介绍一下万通地产新战略实施之后，住宅建设业务的进展情况。住宅建设业务是万通地产四大核心业务之一，现阶段占据半壁以上江山。住宅建设业务是专注于高端住宅投资开发，几年前冯仑董事长强调万通地产做精品店，不做百货公司。万通地产的住宅业务由住宅建设信息部来统筹运营管理，包括投资管理，产品管理和计划管理。 【张斌】万通地产

20、建设业务的战略目标是继续保持万通在高端住宅开发领域的领先地位，我们的市场定位是始终专注于高端住宅市场，我们产品战略是形成高端住宅的品牌系列产品，并实现产品的标准化。当然，在实现标准化过程当中我们并不排斥标准化当中的技术化。最后，我们的市场定位是以北京、天津为核心，逐步实施全部房地产市场的战略布局。万通地产传统品牌现阶段是以新新家园和新城国际来个品牌做成，新新家园是指在城市边缘地带和郊区低密度的住宅，而新城国际是指高级公寓。我们在产品规划格局当中，在第一代产品的基础之上，现在开始建立万通地产的第二代产品标准，我们第二代产品标准更加关注健康与绿色生态，更加关注安全标准，也更加关注社会认同指标和社会

21、尊重指标。 【张斌】我们新新家园这个系列产品现阶段有北京万泉新新家园，北京亚运新新家园，北京龙山新新小镇，北京三亚小东海新新小镇，新城国际有北京新城国际项目，天津时尚广场，天津泰达 城住宅项目。我们的市场布局是以北京和天津为核心，我们重点发展区域将是长江三角洲，包括上海、杭州等地方。以及西南区域，包括成都和重庆。在此基础之上，我们将逐步实施全国性的战略布局。这张图表反映我们万通地产的一个战略进程，从20042008年，我们万通地产住宅建设业务将稳步增长，从2004年的将近两百万平米的开发量，到2008年总的开放规模超过500万平方米。第二个特点就是天津业务的增量很大，增值加速很快。 【张斌】从

22、2006年，天津的开发量和北京的开发量将旗鼓相当，齐头并进。北京和天津开发量综合占到开发量10左右。这是万通地产先节但正在运营住宅项目一个简单的介绍，由于时间有限，就不详细介绍了。 【张斌】最后，我简单介绍一下明年即将推出在天津的重点项目，刚才泰达集团孟总介绍城市运营的时候，提到天津时尚广场和天津泰达城项目，两个项目住宅部分也是由万通地产来运营。其中，天津时尚广场公寓达到九十万平方米，是真正具有国际水平的住宅项目。天津泰达城住宅项目位于天津市中心区域，是开发资源当中六个结点，整个住宅开发规模62万平方米。商业物业开发也是万通地产的强项，下面由请万通地产商业物业部总经理陶民先生继续给大家介绍。

23、【张斌】我就介绍到这里，谢谢大家！ 【陶民】各位来宾，大家好！按照公司新的战略，我们今后在商业物业开发方面，我们的做法会有所变化。这个变化就是指今后我们在一个产品品牌之下，开发一系列的商业物业产品，这个产品品牌就叫做万通中心。今后，我们会开发很多的万通中心项目，每一个万通中心都是一个建筑综合体，它包括写字楼、商业、酒店以及服务式公寓，四种全部或者是部分的物业种类。 【陶民】我们的第一个万通中心项目设在北京，目前已经投入实施。接下来，我们将向战略的重点城市，以及二线城市进行渗透。最终，实现一个全国化的布局。在万通中心向全国推广的过程当中，我们将以商会标准化形式进行。商会标准化的含义是这样的，其中

24、标准化的含义是万通中心有自己的产品标准，包括功能标准，技术标准，服务标准和物业配比标准。那么，相对标准化的含义是不同的城市有不同的市场状况，不同的土地自身条件也不相同。 【陶民】所以，在进行每一个项目之前，我们都要综合研究上述这些因素，选择最优的物业配比方案以及经营方案。今年4月份，北京万通中心已经破土动工，按照我们的计划，今后每年将有一个新的万通中心投入开发建设，形成多个万通中心梯次开发的状态。我们一个五年内的目标是万通中心成为一个成熟的，高端商用物业的品牌。我们最终的战略目标，是使万通中心成为全国，乃至全球著名的商用物业品牌。大家现在看到的是北京的万通中心，是一个总建筑面积13.6万平方米

25、的建筑综合体，位于北京的CBD。下面，大家看到的是万通以往在商用物业方面所开发的业绩，这是北京万通新世界广场，这是万通所开发的第一个项目。 【陶民】大家现在看到这两栋楼是被中国国际航空公司整栋购买的两栋楼，其中写字楼叫做国航大厦，是目前国航总部办公楼，其中的酒店，现在的名称叫国航万丽酒店，是由万豪酒店管理集团管理的一家五星级酒店。最后，给大家介绍万泉商务花园，大家看到图片上的楼是被九三学社整栋购买的。万通地产近年来在房地产行业内又一项引人注目的创新，就是定制服务业务下面由请万通总经理姜郁先生给大家介绍一下。 【姜郁】各位来宾大家好，很高兴在这里跟大家一起分享万通新战略。大家知道去年住交会我们做

26、了万通新战略的发布。今年我们通过一年的实践又取得什么样的成绩，我们今天在这里简单跟大家分享一下。首先，请大家一起跟我再回顾一下万通定制服务的一个基本的概念。那么，万通的定制服务是根据客户提出的特需求，从寻找土地开始，那么量身的定制设计，到建造，以及到最后的竣工交付，还有物业管理服务，还有全程的，我们的一些集中配套服务。那么，这样一个服务，为客户提供最优质的产品和服务。定制服务在万通有两家公司，一个是万通筑屋，另外一个是万物业。万通筑屋成立于2001年2月，是万通地产全资子公司。万通筑屋是中国地产的首创着和领跑者，已经完成全国的布局。 【姜郁】众多的成功案例和它独特的核心竞争力，使之成为中国地产

27、定制很也的标杆旗帜，有幸被媒体和业界称为地产定制首选品牌。万通定制服务发展战略是这样的，大力提倡个性化地产定制，引导人们改变传统生活和办公的方式，建造更符合个人、单位，以及城市等个性需求的绿色、生态、可持续发展性建筑，引领中国地产行业向专业化、规模化、普及化发展，成为立足于中国，面向中国的地产行业旗舰品牌。那么，通过这个图表大家可以看到我们的未来三年一个基本规划，这只是一个简单的介绍，可以从两侧图表看到。万通筑屋业务涵盖以下四个方面，第一个是独立住宅的个性化定制与服务，第二部分是公共建筑的个性化定制与服务，第三部分是生态园区的个性化定制与服务，第四部分是城市化建设个性化定制与服务。 【姜郁】下

28、面，介绍一下我们在过去几年当中做的一些成功案例。龙山新新小镇是我们做的最早的一个别墅项目，右边图是三文岛别墅项目，很多人都了解，这是豪宅的定制项目。另外，我们比多的客户是高尔夫高端的客户。我想大家一定有印象，在五年前巨人集团在住宅做自己的巨人大厦，七十层的，过去那一段大家肯定还有印象。现在，巨人又重新回来做自己的总部。那么这次他们成功选择万通筑屋做定制。另外一个就是中欧工商管理学院，中欧是一个亚洲排名第一的商学院，它选择我们万通筑屋，选择我们定制服务。那么，北京的校区由我们来进行建设。那么，这些成功的案例，可以说明我们定制服务是为中国高端客户提供最优质的，最贴身的服务，也是解决客户需求最有效的

29、一种方式。 【姜郁】由于时间关系，我不去细讲我们更多的一些案例了。大家知道万通新战略里面还有一个重要的组成部分，就是土地经营。下面，由请土地经营部的宋月小姐为大家介绍。 【宋月】大家上午好，与土地储备与土地开发不同的是万通土地经营业务是一项独立的业务，不再是房地产整个开发流程当中的一个环节，万通将用我们专业能力提升土地价值，获取相关收益。下面，我通过一个例子来详细介绍我们土地经营业务。目前，我们正在北京市怀柔区与怀柔区政府开发万通新区项目，万通作为主开发商，将承担规划设计，市政开发，招商引资等工作，而政府主要负责土地出让和监督管理等工作。那么，我们是怎样提升土地的价值呢？这主要表现在四个方面

30、。第一是规划设计，我们对万通新区进行了详细的规划设计，并将客户需求融入到其中，这样可以使未来的房地产开发商实现产品的品质。 【宋月】第二体现在市场推广方面，我们在项目的前期就要对项目进行市场推广，聘请了专业的公司对我们的项目进行统一的形象设计，可以为房地产开发商大大的减少影响成本。第三表现在开发结构方面，我们将通过对周边环境的分析，以及项目地块的情况进行有序的开发，使每一块土地的开发能够相互带动，互相促进，为整个土地的升值贡献力量。而房地产开发商也可以获得良好的环境和更大的获利空间。第四表现在我们对战略合作伙伴重视方面，我们在项目前期就有了明确的客户，并采取量身定制的方式，为他们定制土地项目，

31、从而使我们的客户与我们预期的目标能够相互匹配，以大大的满足房地产开发商的需求。以上就是我们万通新区产品的开发模式，目前我们也在京津地区，西南地区和长三角地区推广我们万通新区项目。 【宋月】以上就是万通土地经营业务的介绍，刚才我的几位同事也为大家介绍了万通的策略知心情况，包括住宅建设，商用物业和定制服务。我们非常高兴能够在会后与各位多多交流，也希望大家能给我们更多的指点。谢谢大家！ 【陈劲松】我们终于到了下半场重头项目，就是城市运营商战略选择与企业发展模式的一个嘉宾对话会。那么，在这里，我节省时间，由请万科董事长王石先生，华远总经理任志强先生，SOHO中国董事长潘石屹先生，绿地集团董事长张玉良先

32、生，富力董事长李思廉先生，泰达集团董事长孟群先生，还有东道主之一万通董事长冯仑先生上台。问一下王总，清晰的战略是不是对目前房地产行业来讲非常重要。在没有尝试各种机会的情况下，目前形成企业的战略，机会没有尝试过，这个能不能形成非常合适的战略。 【王石】今天这个气氛我觉得不是说，而是必须得说。所以，我要说的就是各位记者，你们好！关于战略问题，用简单的比喻来讲，现在独生子女，在我们中国来讲是国策，这就是战略。但是，我们对于独生子女未来得设计，对于父母来讲也是战略，比如说要考虑到上什么幼儿园，上什么中学，将来上什么大学，将来从事什么职业，我相信作为父母来讲是要考虑的，这是战略。作为企业来讲也是一样的，

33、就是你一定要考虑你十年以后的事情，这叫战略。 【王石】但是，中国改革开放才三十多年，中国房地产行业也才二十年左右，那么，就是说我们在这种情况下谈十年之后的事情，往往有的时候是谈不清楚。但是，十年谈不清楚，我们就谈五年，五年谈不清楚，是不是就谈三年。所以，我想我们谈三年的事情，五年的事情，十年的事情，这就是战略。比如说，万科现在成立二十年了，我们现在做的规划，正在做未来十年的规划，我想这个十年规划对万科来讲就是战略。 谢谢！ 【陈劲松】刚刚在讲战略的时候，我在介绍每一位嘉宾的时候就给下来命名了一些模式、战略，实际上这个问题中国房地产界是不是很清楚呢？比如说战略分模式，尤其是模式，因为每个公司有自

34、己的战略，那么模式是应该有成熟的模式，否则不叫模式。那么，在这方面，我请教了任总，任总给我做了横竖三分，九分怎么样。所以，请任总把这个模式问题阐述一下，尤其是房地产经营模式问题。那么，任志强先生给我们说一下这个事，也让我们把这个论坛有一点理论上的色彩。 【任志强】所有的企业可能都在说自己经营模式问题，经济学大部分是从体制上、资金结构上和生产方式上来说。经营结构上，实际上我们现在最常见的第一是个体户，就是我们最早私有制开始以后的经济模式。那么，我们现在很多地产商都是资金链。第二个是合伙人制，从设计师角度搬到了地产界。另外就是公众公司，像万科、万通经营模式的改造，实际上就是一个公众公司的模式。 【

35、任志强】那么，由于体制的不同，由于资金运营方式不同，一种用私募方式或者是股权方式，解决公司经营资本的方式。另外一种是由债券的方式，公共或者是私募去解决公司运营资本。那么，更重要的是如何和资本市场直接结合和国内市场直接结合，各个企业采用不同的模式。从生产模式上来说，一类就是像我们过去这些传统公司所做的，包括华远和泰达，从土地一级开发一直做到了二级开发，各种生产，以及到了物业生产销售。全程过程当中都是由自己像百货店一样，卖针头线脑所有的产品。另外一类像沃尔玛或者是麦当劳，用大量重复拷贝，或者说高速的复制，这种生产模式去进行经营。 【任志强】那么，就可以在不同城市去普遍的扩大，类似这样的公司也有很多

36、了。第三类可能有点像精品店或者是专卖店，他们在生产方式上有大的不同。比如说万通选择的可能更多是这一类经营定制等等。那么，从横向来说，我们可以把不同的生产环节，比如一级开发，二级开发，中介、策划、设计、销售、代理以及到后期的物业管理，分成不同的生产内容。那么，另外一类就是纵向的划分，把不同的产品来进行划分，写字楼、商场、住宅、高档住宅、低档住宅，以及郊区住宅等等。那么，这几种生产模式都在不断的产品，由于土地招拍挂的出现，这种生产模式会在招拍挂的初期就开始根据土地的性质不同，而开始划分了。因此，行业链条的加长和专业化提高，和生产模式产生直接关系，也越来越结合的更加密切。 【陈劲松】今天我们在这个地

37、方是上海，实际上住交会关于战略、品牌论坛已经搞了六届，第一次来上海。那么，为什么来上海呢？显然如果还在深圳办，可能没有这么多人，可能是这样的，人气可能有问题了。正好我们上海巨无霸型的房地产企业绿地，它也是目前上海综合开发和走向异地非常成功的一个模式。我们看讲话都是北京的，我们现在特别希望上海腔讲房地产的战略怎么看，下面由请绿地的张总。 【张玉良】谢谢主持人，谢谢各位朋友，我首先感觉今天这个场面对我们做房地产的人是一个极大的鼓舞和鞭策，动力也非常足，那么多人关心和支持地产业。第二个，我觉得我们天津泰达跟我们冯总万通的演讲对我们启发很深，有很多观点值得借鉴学习。第三个，对房地产来讲战略实在太重要了

38、，刚才万科王董事长讲的话我觉得非常赞同，我是想讲战略是想要做对的事情，而不是把事情做对，因为只有做对的事情，才能什么事情都做好。 【张玉良】那么，城市运营，我觉得这个问题对企业来讲，在不同的阶段，不同的环境下，它会选择各个企业的运行模式都是不一样的。因为这个要根据各个企业规模，跟它开发的区域，还有当地政府，国家政策的不同点，来选择自己合适的模式去运行。 【张玉良】谢谢各位！ 【陈劲松】现在，从王总这儿开始，任总，张总，孟总，我们用非常简短的语言清晰的说公司的战略和你公司的模式，或者是十年、五年以前你公司的变化。 【王若雄】做房地产十年了，我们也一直研究中国成功房地产企业运作模式，我们用一句话来

39、说，就是两条腿走一条路，这两条腿深是什么呢？一条腿是房地产开发，一条腿是房地产经营，这条路是什么呢？都与房地产有关。当然，对于房地产开发，我们对自己的限制，原则是在山东省的区域内，所以我们希望能够在五年到十年的时间成为在山东省做的比较优秀的一个房地产企业。同时，能够把我们存量的地产经营、服务做好。从存量地产利润当中，获得一些更大的企业利益。 谢谢！ 【李思廉】大家好，我是广州富力地产集团，我们公司觉得最重要的就是房子的质量，质量等于公司的生命线，把质量做好，然后把公司的计划做好，把销售量做上去，有了销售量把自己公司财务做好，产生到的利润再稳步的发展。公司的目标是希望建立成为一间透明度很高，诚信

40、度很高，让大家满意的公司，未来会会努力把工作做好。 谢谢大家！ 【冯仑】我们自己的定位是立足于高端市场，为高端客户提供全面的物业服务，包括专业化和标准化，更好的服务，我们希望能够在未来五到八年，在资本规模、经营收入，还有利润能够进入到全国的前五位。 【王石】十年之后，万科仍然是住宅城市主流开发商，万科给自己的定位，我们是中国城市住宅的领跑者，自去年到今年，甚至两年前，有些公司已经提出要超过万科，我想本身这就说明还是把万科当做第一平台。我相信两年、三年之后，这种商业会一直存在。但是，我想说万科作为领跑者，我们一定在中国城市住宅开发核心基础上，中国城市住宅开发的产业化上当领跑者。我们还要对中国城市

41、住宅的生态环境，节能能源方面作为领跑者。所以，把万科作为第一个目标这是我们的荣誉，来超万科。第二，我想提醒的是媒体是非常势力的，提起超万科媒体大声操作，两年不行之后媒体要把你嘘掉。所以，提出超万科，我建议要慎重。 【任志强】我看到眼前这些人想说一句我们想突破城市包围，成为最大的舞台，成为城市当中的5。 【张玉良】绿地战略规划是要坚持把房地产作为我们集团的主业，在房地产主业当中把住宅跟商业地产有机的结合起来，在坚持主业的前提下，要把绿地通过七年时间，充斥世界五百强。在这个过程当中我们要特别学习万科，以及我们万通等等核心中国地产精英的经验，来丰富我们管理，各方面创新水平。我相信我们在我们新闻界朋友

42、，我们地产精英的帮助、指点下，绿地的目标和战略是能够实现的。 谢谢！ 【陈劲松】很多人关心模式，泰达刚才说了城市经营模式，实际上绿地也是城市经营模式，你跟泰达模式有什么不同吗？问一下张先生，你是怎么做城市运营的？ 【张玉良】城市运营，我个人理解，它是属于我们政府十六个字职能当中的制约，作为地产商人进行城市运营，我觉得主要是在政府公共管理事务上，在这个框架里面，或者说是操作、运行这样一种概念。 谢谢！ 【陈劲松】实际上我拿到了很多具体的问题，我问一下在座几位，因为一直以来我们对中国房地产的未来充满信心，我们对未来非常有信心，未来情况会非常好，认为没有问题。现在的问题是明年和后年，因为房地产现在投

43、资是明年、后年卖，我收到这方面问题最多，就是明年、后年怎么看？你也可以不看，但是说一个理由出来，给我们记者来点料。 【王若雄】我对明年、后年的看法基本上是乐观的态度，因为我觉得中国土地供给制度不发生太大的变化，那么我们整体的方式应该还是成为上升的态势，我是这么看。 【张玉良】我是非常看好的，应该说未来几年房价还是涨的，最主要的是新闻媒体可以去各地土地拍卖市场看一看，全部的地都是涨，几乎全部地都是涨的，希望大家用心选择可以买到好房子。 【冯仑】今后几年在房地产市场最重要的两个因素，土地和经营当中的改革、规范、发展都是一个必不可少的。那么，这样一个过程会使市场局部有一个波动。但是，整体上从需求层面

44、来看，今后三到五年是非常乐观的。所以，我对未来的市场，包括明年、后年都是很有信心的。 【王石】从万科角度来看，2002年国土资源部11号令和2003年人民银行“121号”文件，应该说这两个文件从政策层面来讲，已经对中国房地产健康走势进行了制约。从政策层面预计还有两个对未来市场的影响，一个是一级土地市场会不会开放，我觉得是现在市场化方面最大的一个不确定因素。因为一级土地市场现在还在政府手上，从资源合理配置来讲，应该是一级市场开放。 【王石】我们刚才讲城市运营，我认为主要应该是政府的事情，所以一级土地市场开放，对将来市场健康发展也是非常重要的。再一个是利率走势，这一次利率调整是一开始利率上升通告。

45、从目前发展商融资成本来看，0.27，甚至1.27，甚至2.27，对发展商是不敏感的，但是对消费者非常敏感。所以，我相信随着利率的逐步调高，会使市场更加理性，所谓理性就是市场逐步的小型化。比如说盲目的200平方米，250平方米会逐步的100平方米等调整。应该说城市平均户型比原来平均户型小1520，这是未来的趋势。尽管消费是刚性的，但是消费会进一步的理性化。 【任志强】我们明天上午要在这里具有一个由专业人员所做的房地产年度报告，我们年度报告会对过去中国房地产形势，包括去年和今年发展情况做一个系统的报告。并且，预测了从2004年到2020年的一些发展预测。未来发展空间和2005年一些基本情况。那么，

46、内容会很多，会用比较长的时间宣布这个报告。那么，总体上来说，我觉得中国经济总的局面是进入到上升的一个过程之中，应该从2002年下半年和2003年进入了一个上升通道。那么，总体宏观经济上升通道过程当中，房地产市场一定是伴随着经济增长而增长的。那么，这个增长当中包括了我们作为支柱型产业地位的增长和投资、消费，也包括了房价各种情况的增长。 【张玉良】因为房地产经济是我国经济的重要一部分，房地产的发展我觉得跟中国经济整体发展是有很大德密切度。那么，明年、后年，从中国经济来看，会保持快速、健康的发展。因此，我觉得房地产业也是一样的，应该是一个持续、健康、较快的发展态势。有一句话来讲盛世置业，我想大家有钱

47、不要存银行，应该抓紧时间买房。 谢谢！ 【陈劲松】由于时间关系，最后一个话题作为结束，记者问每当这个时候，尤其是每年住交会大概都是十一月份、十二月份，到这个时候是年终交作业的时候，过去一年总结，展望未来。那么，问一下诸位你这一年的梦想实现了吗？展望一下你未来的梦想，作为本次战略和模式论坛的结束。 【王若雄】梦想没有实现，营业额实现了，12个亿算是完成了。我想刚才说未来总的形势我是看好的，但是最终能否实现，这把钥匙不在市场，不在老百姓，而在政府。 【李思廉】我们2004年的愿望也是实现了，业绩也是提前了一个月完成。展望明年，我们也希望业绩做的更好，也希望公司对企业界的影响更大。 【冯仑】我是梦想没有实现，梦想以外的都实现了，计划实现了。 【王石】我是做梦没有想，所以我就不说了。 【任志强】如果梦想能实现的话大家不去做梦，因为梦永远实现不了才叫梦，我们只能说今年计划超额完成了。 【张玉良】今年的梦已经实现，明年的梦可能会更好，谢谢！ 【孟群】泰达集团城市运营今年已经顺利启动，明年会有更好，这也是一个初步的想法。 谢谢！ 【陈劲松】让我们共同祝愿中国房地产企业健康成长，都有明晰的战略，而且互相还能错开，又不打架，共同发展，就像万通跟泰达这样。非常感谢诸位，感谢来宾，感谢媒体记者，感谢在座我们的几位老总，谢谢大家！本次论坛正式结束。