金科上市渝派地产集体崛起

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1、金科上市渝派地产集体崛起摘自中国房地产报记者 万小强深圳报道 2011-8-29金科集团（下称“金科”）历时3 年的坎坷上市路终于功德圆满。“看，股票名字已经改成金科股份了，前面的 ST 帽子也摘掉了，每天涨跌幅可以到 10%了。”在金科上市首日的答谢宴会上，金科集团副总裁李战洪把手机上显示的股票交易信息给本报记者看。8 月 23 日早上 9 点，金科股份创始人、董事局主席黄红云和重庆市副市长凌月明在深圳证券交易所一起敲响了当天开市的钟 声。A 股开盘之时，原 ST东源（ 000656.SZ）正式更名为“金科股份”，股票报价 15.6 元，涨幅为 1.3%。此举标志着“金科股份”正式在深交所

2、挂牌上市。是日上午，重庆市副市长凌月明、 重庆江北区委书记燕平、 重庆市金融办副主任阮路，金科董事局主席黄红云等金科集团高管与上百名媒体记者以及相关人士出席了在深交所交易大厅举行的“挂牌敲钟仪式”。金科成功上市所揭示的意义非凡。 金科是证监会暂缓受理房地产开发企业重组申请后，首家借壳重组上市的民营地产企业。 这在房地产调控大背景下， 对前途不明的房地产行业来说是一个好消息。而这也说明了这样一件事： 在国家“两江新区”战略的实施下， 重庆迅速成长为西部经济中心城市， 以金科为代表的渝派地产群体也在这一发展战略下迅速崛起。上市之路金科上市并不平坦。2008 年底，金科便与 ST东源的两大股东四川奇

3、峰、宏信置业接触，但谈判并不顺利。主要障碍在于这两家股东股权转让要价很高， 超出金科的预期， 与此同时，四川乐山一家公司试图以资产注入的方式对 ST 东源进行重组。全球金融危机来袭，金科经过数次沟通后，四川奇峰、宏信置业终于妥协，决定以低价出让股权。至此，金科完成了对 ST东源的资产重组。2009 年年初，金科集团着手重组ST东源。根据重组方案， ST 东源拟定向增发 9.08 亿股，吸收合并金科集团超过 47 亿元资产，从而实现金科股份整体上市。该方案在 2009 年 11 月份便获得证监会有条件审核通过， 然而房地产调控风云突变，证监会对房地产企业的上市开 始收紧，这种情况下，金科迟迟无法

4、得到证监会的批文，直到 2011 年 5 月 27 日，金科才收到证监会批文。根据 ST 东源的公告，金科吸收合并完成后， ST东源继续存续，金科集团法人资格将注销，金科集团全部业务、资产与负债、人员等转由本公司承继，公司所属行业由原来的黑色金属冶炼及压延加工业转型为房地产开发与经营业。重组后， ST东源完全转型成为一家以房地产为主业的上市公司，公司总股本由 2.5 亿股增加至 11.6 亿股，按吸收合并后计算的金科股份，去年每股收益为 0.71 元。在上市之前， 金科已走过了 13 年历程。经过 13 年的发展， 这个植根于重庆的房企已经跻身全国一线房企的行列。根据公开 资料显示， 2010

5、 年金科全年纳税额突破 13.5 亿元，销售额突破 140 亿元，集团土地储备面积则超过 1000 万平方米。目前已进入北京、重庆、成都、江 阴、无锡、苏州等 14 个省（市）和地区进行房地产开发，全国在建项目超过 30 个。 2009 年被国务院发展研究中心等权威机构评选为“中国地产品牌 10 强”，2011 年，排名中国房地产行业综合实力第 18 位，运营效率、社会责任感均列第三。金科集团素以产品创新著称，获得国家知识产权局授予的“原创中国 洋房”、“空中院馆”、“ X+1夹层住宅”、“别墅级洋房”四项专利。拥有“花园洋房之父”、“中国民居文化旗手”、“中国住宅产品专家”的业界美誉。而上市

6、，对金科来说不仅仅意味着接入了资本市场，更重要的是， 作为上市企业，金科在赢得了全国性的认可。正如金科集团 副总裁李战洪在接受记者采访时所说，上市对于金科集团来说意义重大， 这为金科以后的可持续发展具有重要的意义。如果说金科集团通过销售渠道获得资金回笼是 企业发展的“生存保障”，金科集团的上市则是“对企业发展有了很大的提升”。同时，上市也对金科的规模化发展提出了更高的要求， 金科将向更规范、 更正规的企业方向发展。战略调整此次金科上市， 虽然给低迷的房地产行业带来一抹亮色，但其上市的时机仍然显得十分微妙。从 2007 年起， 金科便启动了全国发展战略，已经初步形成了西南、 长三角、环渤海三足鼎

7、立的全国化布局。 与此同时，从 2010年初开始的本轮房地产调控已经进入深水区，以 限购限价限贷为代表的宏观调控政策让整个市场进入了调整期， 资金链日益紧张的房地产行业也开始显露洗牌的迹象。而此时上市，虽然使金科解决了融资渠道问 题，但面对整个行业的变局，金科的战略方向将会有什么样的调整仍然值得关注。在金科上市新闻发布会上， 黄红云给出了非常明确的答案，正在全国化战略道路上迅速前进的金科集团，面对行业形势，其战 略也将作出较大调整：在保持金科未来总体发展战略总体方向不变的前提下，将依托中西部、做大长三角、开拓环渤海。“投资布局的侧重将会有所调整，会加大中 西部地区的占比，尤其是加强在大本营重庆

8、的布局。”过去，金科的投资布局是“4321”战略，即重庆占份额是40%，长三角地区是 30%，环渤海是 20%，中部地区是 10%。按照黄红云在新闻发布会上所宣布的战略，金科已经对此布局调整成为“ 622”战略，即在以重庆为中心的中西部的投入比重提高到 60%；长三角和环 渤海地区分别占 20%。大本营重庆，是金科重心中的重心。 黄红云将上市之后金科集团在重庆的战略布局称之为“ 1030 战略”，也就是用 10 年 时间，进入重庆辖区的 30 个城市发展。“一定要在重庆主城以外的中等城市大力发展。”黄红云介绍道，目前，金科已进入涪陵、永川、隆昌、开县等寿等 30 个城市。6 个城市，即将要进入

9、万州、合川、长可以看出，金科战略布局的一个核心是“深耕重庆”， 巩固重庆这个大本营。稍有不同的是， 金科除了深耕重庆、 巩固大本营之外， 全国化的战略仍然在稳步推进。“金科的这种战略在大型房企当中与河南建业聚焦于河南本省、深耕河南各三、四级城市的战略类似，这是一种与很多大型房 企全国化扩张拓展企业发展空间的战略不同的差异化战略， 这种战略可以称为地方化战略。 ”一位业内专家称，金科的这种战略在大型房企当中与河南建业聚焦于河 南本省、在河南各三、四级城市深耕的战略类似， 是一种与很多大型房企全国化扩张拓展企业发展空间的战略不同的差异化战略，这种战略可以称为地方化战略。在 宏观调控深化的背景下，这

10、种向下深耕的战略是充分利用本土企业的资源优势而进行的一种优势化的蓝海战略。同时，与龙湖聚焦于一线城市不同的是，在黄红云所公布的战略规划当中，金科的未来中长期的布局在城市发展方面也将以二三线城市为主，一四线城市为辅。在产业布局上，除继续做大做强园林、酒店、物业管理等领域外，金科将稳步推进商业、旅游、休闲地产、养老地产等领域； 在产品方面，也将执行“ 7030 产品战略”，即开发 70%的刚性需求的民生产品， 30%的改善型需求产品，同时积极参与保障性住房建设，让更多的人住上更好的房子。从金科此次宣布的企业发展战略上来看，面对宏观调控所带来的行业变局，金科已经做好了准备。 战略上将重心放在二三线城

11、市和民生产品上，推进住宅产业之外的多元化地产产品战略。 这样务实的企业发展战略， 也给了投资者以信心。根据金科所提供的资料显示，未来10 年内，金科计划目标实现年经营收入1000 亿元，总资产 2000 亿元，完成新进城 市 50 个。2010 年 2015 年，保持平均增长速度 30%。正如一位房地产业内专家所说，这是一个务实而理性的态度，兼顾了投资者的回报和企业的长期稳 健的发展。而黄红云在接受记者提问时也再三强调， 金科始终坚持绩优、 稳定、质量的理性增长，这种理性发展的战略在上市之后也不会发生任何的变化。渝派地产崛起金科股份在 A 股上市之后，重庆双雄龙湖、 金科都已成为上市公众企业。

12、 而据了解，重庆另两家本土房企协信和隆鑫也在运作上市。 重庆本土房企纷纷登陆资本市场，是重庆地产企业集体崛起的标志。在这几年，这支被称为渝派地产的地产力量的迅速崛起， 也已成为中国房地产行业引以注目的一大趋势。 在 2010 年全国房 地产企业销售排行榜上， 渝派地产两家房地产开发企业龙湖、金科分别以 336 亿元、 132 亿元的销售额和 258 万平方米和 165 万平方米的销售面积双双进入 20 强。而在 2011 全国房地产百强企业榜上，重庆地产企业更是占据 9 席。金科集团副总裁李战洪认为， 中国房地产行业格局已由从前的粤派地产、 海派地产、京派地产的“三足鼎立”，转变为现在的粤派地

13、产、海派地产、京派地产、渝派地产“四马并驾”。中国房地产指数研究院西南分院院长汪勇博士说，重庆地产企业在2010 年显示出了全面“走出去”的强劲势头，不但龙 湖、金科、协信、东原、隆鑫、华宇等龙头企业已在国内各大城市全面开花，光华、兴茂、泽科、长安、新欧鹏等企业也开始将目光瞄准全国市场，纷纷走出重庆布局全国。渝派地产的崛起已经是一个无可争议的趋势。在金科 A 股上市新闻发布会上， 金科集团副总裁李战洪也谈到了渝派地产的崛起。他认为，正是重庆独特的地形、相对较低的房价以及“挑剔”的消费者，促使重庆地产企业必须深耕细作， 不断强化自己的开发能力， 不断自我进化， 才使得渝派地产得以跻身国内一流开发

14、企业的行列。李战洪认为，渝派地产的特点是低调、稳健、务实。其对楼盘创新的追求、对房子品质和细节的苛刻追求、对物业服务的精益求精，就是这种文化的反映。而“园林、成本、物业”是渝派地产的三大秘密武器。渝派园林景观往往依山靠水而建，设计非常巧妙独特，层次丰富，成为 独具一派的风格；同时，重庆具有同类城市中超低房价， 这培养了渝派开发商超强的成本控制能力； 长期以来开发商以“产品为导向、以客户满意为目的”的经营理 念，造成了重庆物业服务水平普遍都特别好。 这“三大秘密武器”是渝派地产从其他流派中脱颖而出的法宝。在渝派地产“三大武器”的威力之下，重庆地产企业进军全国已是大势所趋。而此次金科上市， 李战洪

15、认为，这也是中国地产进入重庆时间的标志性事件。金科上市的重要性就在于这正是代表渝派地产真正在国内开始崛起的符号。在重庆房企第一阵营当中，龙湖率先在香港上市， 而此次金科成功上市，让渝派地产作为一个集体的形象崛起的标志。 在金科之后， 协信、隆鑫等众多渝派地产企业的跟进，将让渝派地产这个地产江湖的门派真正形 成与京派、沪派、粤派地产抗衡的力量。也许，金科的上市，带给我们的将是渝派地产传奇时代的开始。链接金科集团上市路2007 年 6 月，金科集团上市战略正式启动。2008 年 5 月完成内部员工股权激励，9 月引进战略投资股东。2009 年启动重组整体上市，收购重庆 ST东源，成为第二大股东，迈

16、出上市重要一步。2009 年 11 月，经中国证监会审核，获得有条件审核通过，上市战略取得了实质性突破。2011 年 5 月 25 日，获取中国证监会正式批文。2011 年 8 月 23 日，深交所，金科股份，A 股正式挂牌上市。出师表两汉：诸葛亮先帝创业未半而中道崩殂， 今天下三分， 益州疲弊， 此诚危急存亡之秋也。然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。侍

17、中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。“能 ”，是以众议举宠为督：亲贤臣， 远小人， 此先汉所以兴隆也； 亲小人， 远贤臣， 此后汉所以倾颓也。 先帝在时，每与臣论此事， 未尝不叹息痛恨于桓、 灵也。 侍中、尚书、 长史、 参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也。臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之明；故五月渡泸，深入不毛。今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭驽钝，攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。至于斟酌损益，进尽忠言，则攸之、祎、允之任也。愿陛下托臣以讨贼兴复之效，不效，则治臣之罪，以告先帝之灵。若无兴德之言，则责攸之、祎、允等之慢，以彰其咎；陛下亦宜自谋，以咨诹善道，察纳雅言，深追先帝遗诏。臣不胜受恩感激。今当远离，临表涕零，不知所言。