长沙天泰公寓策划报告

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1、长沙天泰公寓策划报告1资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。”天 泰 公 寓”策 划 报 告序论历经多年 , 几经周折 , 天泰公寓项目即将启动兴建。在定位上 , 已经确定了本项目的高层定位 , 项目的规划设计 , 施工方案也已经基本完成。项目的营销准备工作即将开展。在后阶段 , 清楚的认识市场的特点 , 项目的优缺点 , 充分了解项目的目标顾客群体特征 , 依据此 , 而在产品、 价格、 形象推广上作出高瞻远瞩 , 战略上的规划 , 制定行之有效的策略方案 , 成功的把项目推向市场 , 成为后续工作的重点。一、 项目概况1、 项目名称 : 天泰公寓 ( 暂命名 , 宜重

2、新命名 )2、 项目位置 : 项目位于龙柏路, 临近二环线3、 土地性质综述: 本项目的用地位于居民区, 一块由交通道路围和的 , 约 1 的地块内 , 此块地的性质 : 市邮政局的宿舍( 约 4000) ; 正在兴建的四方公司两栋多层的安置房( 约 3400 ) ; 一个占地面积 383 的幼儿园。再者, 本项目的用地。本项目的经济技术指标:规划面积 : 2753.83 用地面积 : 630.07 2资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。总建筑面积 : 11779.23 其中 : 地上建筑面积 : 10162.08 地下部分建筑面积: 1617.15 建筑密度 : 22

3、.83%容积率 :4.91停车数量 : 33 辆其中 : 地下停车数量22 辆二、 项目分析（一）项目环境分析1、 自然景观本项目可说是位于一个成熟的居民区里, 周围密布着大量的高度相差不多的多层住宅建筑。该居住区地势平坦, 没有较大的地势起伏,周边无山景、无水景。且居民区内规划的绿化景观不多。少量的花、 草绿景 , 还因为没有得到一定的维护、保养 , 显得脏、乱。天泰公寓规划楼层17 层, 因此该项目8 层以下的自然景观环境毫无特色 , 说不上有自然景观, 但在 8 层以上 , 因其高度 , 可基本上俯瞰到该层居民区的全景, 视线没有过多的阻挡, 视野变得相当的开阔, 三湘南湖市场等都可尽收

4、眼底。2、 环境卫生、社会治安情况 :该地段形成了一个比较大的居民区 , 但其性质较为复杂 , 没有统一、 集中的管理 , 因此在环境卫生方面 , 并不是十分理想 , 不如整3资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。体开发居住小区, 各种小摊小贩、饭店、 小店铺、菜市场的存在 ,给该地区的卫生造成了一定的影响。在社会治安方面, 没有一种有效的监管 , 存在着安全隐患。3、 交通条件 :该项目邻近二环线, 靠近三湘大市场, 马王堆市场 , 在交通方面相当优越 , 出行方便快捷 , 无交通之苦。公交线路有139、 142、 环城巴士等。亚交通情况也十分良好。4、 配套设施 :本

5、项目所处地段是居住人口较集中的区域, 各种配套设施十分完善,衣食住行等都能够满足居民的需要。大型娱乐休闲有 : 新族凤凰城 , 学校有火星小学、 田家炳中学等。( 二 ) 、 项目 SWOT 分析对于一个项目策划, 首要的是清楚项目优缺点, 只有这样 , 才能在宏观上整体把握 , 克服弱项 , 化弱为强 , 制定有效的营销策略。1、 优势分析配套优势 : 本项目的配套十分完善, 休闲娱乐、生活购物、读书上学等十分方便, 交通也十分方便。相对于附近居住小区( 如梦泽园、 王府花园、雍景园 ) , 这无疑是一个较大的优势。定位优势 : 该项目定位于高层住宅, 这在该地段是唯一一幢高层住宅。很明显的

6、区别于其它多层住宅, 有利于营造成高档楼盘的形象。再者 , 高楼层的房子 , 在景观、通风、 采光等方面有着明显的4资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。优势。品牌优势 : 天泰房地产开发公司在该区域成功地开发了天泰花园的一期二期 , 销售率几乎达到 100%, 一期全部卖完 , 二期仅剩一套。在物管、 公司信誉方面 , 在各老客户心中形成了良好的形象 , 该公司在本区域有着一定的影响力。2、 劣势分析项目用地规模劣势 : 项目用地面积只有 2753.83 , 因此无法形成一种较为独立的环境 , 也无法设置与生活相关的配套设施 , 作为单体高层 , 在安全问题方面 , 也

7、很难与居住小区相比 , 特别是该项目的一层还规划为商铺 , 来往的人多、 杂, 更加给住宅增加了安全隐患。户型方面 :A、 该项目为”板”式结构 , 进深超过 16 米。对这样一种结构 , 进深过长 , 能够肯定 , 有部分空间的通风、 采光就会受到影响 , 导致通风、采光不畅。而对于本项目, 且由于该区域较大的建筑密度,对于低楼层 ( 8 层以下 ) 房屋的通风采光来说, 影响会较为明显。B、 三室两厅132.09 、 131.31 两种户型的厨房过长过窄, 不便使用。通向下卫生间的过道太长, 房间的使用率不高, 容易给购房者造成使用面积浪费的感觉。3、 项目机会5资料内容仅供参考，如有不当

8、或者侵权，请联系本人改正或者删除。本项目周边住宅均是多层建筑 , 本项目作为高层住宅推出 , 相信能够吸引大部分人的眼球。 本项目的总户数只有 64 户, 规模小 , 而且 , 项目附近除天域新都外 , 现在无其它项目 , 紧邻三湘、 南湖大市场 , 市场并非饱和 , 在销售方面 , 存在着一定的机会。4、 项目威胁本项目的威胁主要是来自”天域新都” , ”宏华花苑”宏业雅苑”的威胁另一个是四方公司在建项目的威胁 ; 四方公司多层项目在价格上 , 将会对本项目形成冲击。梦泽园、 雍景园、 王府花园也给本项目造成了一定的威胁。三、 项目市场定位分析（一）项目功能定位项目功能定位于单体高层住宅,

9、总建筑面积11779.23 , 容积率4.9, 总共17 层。住宅分两个单元, 户型为错层式, 面积有154.16、 143.54 的四房两厅两卫及132.09 、 131.31 的三房两厅两卫。对于一个项目来说, 一个简单的功能定位还远远不够。根据经验,对购房者心理的洞悉, 购套价高的房子, 在某种程度上 , 住的是一种6资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。感觉 , 买的是一种面子。因此, 依据项目的功能定位及我们的目标市场 , 须要对项目进行市场定位, 确定项目档次 , 解决项目在市场上的形象问题。( 二 ) 目标市场定位居家目标市场范围:1、 紧靠项目的三湘、南湖

10、大市场的经营户以及市场管理者2、 紧靠项目的附近环线路段商铺的经营者及有一定积蓄的居民3、 该项目周边区域, 居民区内的一次、二次置业者4、 其它希望在此区域发展、置业的人士主力目标市场定位:目标市场特征 :1、 年龄在 2555 岁之间 , 从事行业为经营、贸易、 管理方面的工作工作较为顺心 , 满意。2 、 生活讲究情调 , 讲究质量 , 对居住环境要求高3、 已有一套房 , 可是对居住条件不满意, 属二次置业4、 家庭年收入8 万元以上。5、 生活有一定的节奏, 工作要求高效率次要目标市场特征一:1、 一直生活在该区域, 对该区域有依赖性, 不想换地方。2、 对本区域住宅租赁行情极熟悉, 自己希望改变环境, 把已有物7