上海卢湾区波尔多庄园项目定位报告30页

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1、上海仲宏企业管理咨询有限公司上海仲宏企业管理咨询有限公司 “地球上如果地球上如果没有葡萄酒，没有葡萄酒，人类的精神将出人类的精神将出现空白现空白” -波德莱波德莱主题定位：主题定位： 以红酒文化为主题，以品味生活的每个环节为核心，将总体定位在具有世界唯一性的奢华尊贵生活。塑造二十一世纪的红酒乌托邦。 共三十页 第4页上海仲宏企业管理咨询有限公司 TEL：63264191方案一：方案一： 红酒汇。目的-突显此街 区的主题核心，街名易叫易记， 朗朗上口。方案二：方案二： 由全世界最著名的红酒产地 来命名此街，即“波尔多庄园”。 目的-彰显本案的专业度及国 际化，且中西方的文化交流已深 入人心。 共

2、三十页 第5页上海仲宏企业管理咨询有限公司 TEL：63264191功能定位：功能定位： 是品味和格调的象征，是一种生活方式。漫步“波尔多庄园”，仿佛梦回欧洲，置身于法国香榭丽大道。凡尔赛宫精美绝伦的油画、毕加索经常光顾的“精灵兔酒馆”、“红酒博物馆”、“咖啡吧”、“画廊”、经典“法式餐厅”、“古董店”、“CARTIER” 时空交错，亦真亦幻，唯有细细品味这来自欧洲的气息。 在这里能享受私人银行的理财服务；能买到世界限量版名表、跑车；不用跑到佘山也能选购自己心仪的豪宅；还能随时品尝到纯正的法式大餐，如果有兴趣还可以参加这里游艇俱乐部，当然也可以邀三五好友一起到国外挑战极限运动。 共三十页 第6

3、页上海仲宏企业管理咨询有限公司 TEL：63264191上海仲宏企业管理咨询有限公司 TEL：63264191 1 1）红酒文化）红酒文化 红酒迷人的色彩，神秘的情思，柔和醇香；饱含了鲜活的生命原汁，蕴藏了深厚的历史内涵。其中包涵了饮食文化、礼仪、历史、音乐、美术、地理、物理、化学等等。所有微小的细节几乎都包含在内，对于热爱生活的人来说，这是一个很好的交叉点。 在一些私人酒窖中，一瓶陈年顶级红酒，常常积聚了几代爱酒人的心血和才识，这才是它吸引人的地方。 在如何围绕红酒这一核心的问题上，我们不仅仅只是建议引引进各国的红酒庄园和红酒博物馆进各国的红酒庄园和红酒博物馆，以及红酒相关的多功能体验中心以

4、及红酒相关的多功能体验中心更重要的是本着“一瓶一世界”的红酒美誉，打造老世界红酒与新世界老世界红酒与新世界红酒的私人酒窖会所红酒的私人酒窖会所。就如同干邑中的保护神-路易十三那样，散发出酒中王者的气质，它是不比较、不分享、不妥协的。共三十页 第7页红酒博物馆红酒博物馆红酒体验中心红酒体验中心酒如人生，红酒是有生命的，且它在不断的变化并变得更加复杂。而赏鉴、品酒如人生，红酒是有生命的，且它在不断的变化并变得更加复杂。而赏鉴、品尝与收藏红酒，就像体味人生。尝与收藏红酒，就像体味人生。上海仲宏企业管理咨询有限公司 TEL：63264191 2 2）奢华生活）奢华生活 -享受城市上游的精雅格调，循着浪

5、漫的脚步领略上海与欧洲的零时差。 Sex and the City里有句台词是这么说的，“当我拥有Birkin的那一天，就是我真正出人头地的一刻。” 奢侈品的昂贵，应该是天然的，而非人为的昂贵。某个品牌并不是标上“天价”就可以成为奢侈品的。 雪茄从其诞生之日起就是一种奢侈品，只在少数人中流行。 迷恋的不只是那指间之光、喉间之雾，还有让人飘飘欲仙的魔力。与雪茄搭配得宜的饮品当然最好是上等的红酒。 其实奢侈品的真正内涵并不与金钱有直接联系，这更是一种文化是一种文化现象，是一种生活格调现象，是一种生活格调。需要时间积累、文化素养、品牌熏陶。就像节俭不是吝啬一样，奢侈当然不是奢靡，更不是张扬。 共三十

6、页 第10页上海仲宏企业管理咨询有限公司 TEL：63264191形象定位：形象定位： 不光是奢华之地，更是体验高品质生活，予以价值观认可的，包涵多元的人文内涵的场所。使其成为世界唯一的红酒奢华区。 客源定位：客源定位： 国际名流、顶级富豪、成功人士等上流社会的群体。共三十页 第11页业态业态功能功能业态业态功能功能红酒葡萄酒博物馆、各国知名酒庄展售馆、私人酒窖会所、红酒礼仪俱乐部俱乐部、会所红酒、雪茄、香薰、高尔夫、品茶、论坛、王室贵族或各国领导人私人会晤会所珠宝、水晶、瓷器、钟表融合中、英两国的顶级园艺与珍奇炫目的珠宝、水晶，营造出一个”宝石花园”休闲娱乐顶级旅行社，豪宅别墅的短期展售厅，

7、名车、游艇、飞机代理厅艺术鉴赏佳士得国际艺术品拍卖行，雕刻、画品、陶瓷、刺绣等展览。皇室用品巧克力、饮品、茶叶、名笔、奶酪、烟斗家纺家居生活配套的系列用品，包含家饰、家具、家纺等。各类精品汇聚了意大利、法国、日本、台湾、香港、韩国、美国等地的精品服装、饰品、香水引进长期的奢侈品展与限量版预定代理。顶级私人金融中心办理超级富豪信用卡、金融理财服务业态比例：业态比例：葡萄酒及相关25%；服饰、化妆品10%；纺织家居15%；各类精品、服务25%；水晶、珠宝、瓷器及钟表10%；chat bar5%；私人会所、俱乐部、SPA10%。共三十页 第12页上海仲宏企业管理咨询有限公司 TEL：63264191

8、上海仲宏企业管理咨询有限公司 TEL：63264191拉丁文里奢侈品写作“Luxus”，意为闪闪发光的东西，比如钻石、黄金。真正的奢侈品品牌代表一种整体优雅的气质，几乎每个奢侈品品牌背后都有各自的文化积淀，拥有者会被这些气质感染。顶级，不是价格的顶级，而是水准的顶级，文化艺术的顶级，设计的顶级，感受的顶级这将是一块全方位的感官盛地。 共三十页 第14页上海仲宏企业管理咨询有限公司 TEL：63264191 活动案例一【美酒与美食】： 邀请帕达诺奶酪在本案做登台展演，与设立在上海的全球性烹饪学校ICIF（意大利对外烹饪学院）合作协办红酒、奶酪和中餐结合的派对。使美轮美奂的亦中亦西菜品迷醉派对上的

9、每个人。 活动案例二【品鉴与收藏】： 在红酒会所内进行红酒的赏鉴与收藏活动，心仪者可即时购买并储藏在配套的酒窖中或是直接带回家与心爱的家人共同分享。 活动案例三【传说与红酒】： 每一个顶级奢华品牌的背后都有一个令人为之动容的历程，每一瓶红酒的诞生也有着一段美丽的传说。籍着红酒派对，开启每瓶红酒的记忆与传奇。演绎人与人的交汇、酒与酒的对决、人与酒的摩擦，云衫鬓影、写意人生。 活动案例四【名人与红酒】： 邀请红酒届名人“Miguel Torres,菲利普富尔布拉克，休约翰逊，黄雅历，吉娜盖修”等前来，举办一场红酒巨人的论坛交流会。共三十页 第15页唯一性唯一性: : 目前上海尚无具规模的专区,衡山

10、路、南京西路及金陵路等，也仅靠少数名店吸引人流。且时尚元素缺乏。本项以黄金城道为核心，逐步扩大周边幅射范围。成为亚洲首块大规模红酒文化聚集区，及顶级时尚消费文化区。突出时尚化、个性化及典雅奢華的特点。对区域附加价值的贡献：对区域附加价值的贡献： 整个地块的稀有性和绝版特质，保证了时尚区倍受瞩目，掌控绝佳商机，具有最充沛的发展潜力，发展之源。管理运营管理运营: : 本案由上海仲宏企业管理咨询有限公司专业的团队经营管理。整合时尚品牌、知名酒商,周周举办商业活动推广活动。如音乐会、品鉴会、时装show等。成为世界独一无二的奢华坐标。成为世界独一无二的奢华坐标。共三十页 第16页上海仲宏企业管理咨询有

11、限公司 TEL：63264191上海仲宏企业管理咨询有限公司 TEL：63264191租赁政策租赁政策（视面积、位置予以不同条件） 单价详见租金收益表 合约原则三年 涨租率5% 装修免租期三个月考核指标考核指标 品牌知名度 租金达成率 收租率80% (预定缴租日起10日内) 入驻营业时间 运营情况报告 入驻率 共三十页 第17页1、（9月） 与甲方签订招商运营代理协议、招商策略制订、资料收集整理、租赁政策确定、相关租赁流程及文件确定。2、（10月） 接洽商家，租赁合同谈判、签订合作意向。3、（11月） 意向商家签约，高档品牌要报总部审批，流程繁琐，时间较长； 签约商家提报装修设计申请，协调业主

12、工程物业；4、（12 -2月） 商家报消防审批； 商家进场装修： 1）黄金城道竣工时间为12月底，09年1月装修工作逐步开始； 2）1.20-2.9为春节，装修工作暂停20天，对装修进度影响很大；5、试营业及开幕进度 1月10%、3月20%，市场预热推广启动 4月30%、5月50%，系列主题活动造势； 6月入驻营业60%，2009年9月开幕，入驻率85%。共三十页 第18页上海仲宏企业管理咨询有限公司 TEL：63264191上海仲宏企业管理咨询有限公司 TEL：63264191强生古北花园强生古北花园日期日期第一年第二年第三年第四年第五年 租金标准租金标准15.0015.0015.0015.

13、0017.25递增递增8折优惠9折优惠/15%15%租金单价租金单价 （元（元/M/M2 2/ /天）天）12.00 13.50 15.00 17.25 19.84 面积（面积（M M2 2）76007600760076007600年租金（元）年租金（元）33,288,00037,449,00041,610,00047,851,50055,036,160共三十页 第19页上海仲宏企业管理咨询有限公司 TEL：63264191古北国际花园古北国际花园日期日期第一年第二年第三年第四年第五年 租金标准租金标准13.5013.5013.5013.5015.53递增递增8折优惠9折优惠/15%15%租金

14、单价租金单价 （元（元/M/M2 2/ /天）天）10.80 12.15 13.50 15.53 17.86 面积（面积（M M2 2）38373837383738373837年租金（元）年租金（元）15,125,45417,016,13618,906,81821,749,84325,013,019共三十页 第20页上海仲宏企业管理咨询有限公司 TEL：63264191金色贝拉维金色贝拉维日期日期第一年第二年第三年第四年第五年 租金标准租金标准12.5012.5012.5012.5014.38递增递增8折优惠9折优惠/15%15%租金单价租金单价 （元（元/M/M2 2/ /天）天）10.00

15、 11.25 12.50 14.38 16.54 面积（面积（M M2 2）45834583458345834583年租金（元）年租金（元）16,727,95018,818,94420,909,93824,054,79227,668,029共三十页 第21页上海仲宏企业管理咨询有限公司 TEL：63264191古北国际广场古北国际广场日期日期第一年第二年第三年第四年第五年 租金标准租金标准9.009.009.009.0010.35递增递增8折优惠9折优惠/15%15%租金单价租金单价 （元（元/M/M2 2/ /天）天）7.20 8.10 9.00 10.35 11.90 面积（面积（M M2

16、 2）1013710137101371013710137年租金（元）年租金（元）26,640,03629,970,04133,300,04538,295,05244,030,060共三十页 第22页上海仲宏企业管理咨询有限公司 TEL：63264191黄金城道项目整体租金收益黄金城道项目整体租金收益日期日期第一年第二年第三年第四年第五年租金标准租金标准12.0112.0112.0112.0113.82递增递增8折优惠9折优惠/15%15%租金平均单价租金平均单价 （元（元/M/M2 2/ /天）天）9.6110.8212.0213.8215.89总面积（总面积（M M2 2）261572615

17、7261572615726157年租金（元）年租金（元）91,781,440103,254,120114,726,800131,951,187151,747,268共三十页 第23页上海仲宏企业管理咨询有限公司 TEL：63264191 （一）经费（一）经费 (若全系列委托我司负责，则工作经费及招商佣金可予以九折计算) 乙方的工作经费：1 1）筹备期，每月）筹备期，每月3030万元由业主依面积比分担；每平方米每月為万元由业主依面积比分担；每平方米每月為10.3510.352 2）营业后，甲方每月支付）营业后，甲方每月支付A.租金收入的10%，B.租赁单价超过预定单价120%时，乙方分享差价的3

18、0% 招商佣金：第一次招商酬劳为日租金的30天，第二次起为日租金的15天。 公共营业设施，灯光及导购指引等另予估计 活动推广1 1）筹备预热及开幕，500万元由业主依面积比分担，每平方米約為1722 2）正式營業時，甲方每月支付10元/M2至商业推广委员会，作为行销推广活动费用。（二）组织商业推广委员会（二）组织商业推广委员会 成员 1 1）当值委员 政府、业主及经营户代表2 2）轮值委员3 3）執行委員 由仲宏企業管理諮詢有限公司擔任 会议1 1）每月一次2 2）视需要 功能 1 1）协调 协调招商及运营工作中各方的关系，维护各方利益。2 2）推广 按照招商及运营需求，适时举办各类营销推广活

19、动。3 3）督导 检查督导运营工作的具体实施，保证项目良性发展。共三十页 第24页上海仲宏企业管理咨询有限公司 TEL：63264191（三）乙方负责（三）乙方负责 1 1）策划、招商及经营管理。2 2）空铺率： A.A. 自开幕营业的第二年起，年度空铺率不得超过10%，超出部分的1/2差额由乙方收益扣除。空铺率计算以甲方所拥有商铺为准，计算公式为（空置面积空置时间）/（负责面积计算期间）。 B. B. 空置率以业主扣除经营户所缴交的两个月保证金，仍产生实际的损失为起算依据。空置率以业主扣除经营户所缴交的两个月保证金，仍产生实际的损失为起算依据。 甲方：开发商 乙方：仲宏 丙方：违约商户 丁方

20、：新租户 A：若乙方在丙方违约之后招租成功，则甲方给予丁方的免租期不列入空铺计算公式。 B：若乙方在丙方违约之后未能招租成功，则空铺率予以计入空铺计算公式。 共三十页 第25页上海仲宏企业管理咨询有限公司 TEL：63264191 仲宏商业管理机构专业从事商业地产全程顾问服务，主要业务包括地产项目前期定位策划、商业地产招商、销售代理、商业经营管理顾问、商业营运管理输出与培训等。 我们来自台湾，有二十六年商业地产操盘实战经验。公司在商业项目的投资规划、商业功能定位、招商、销售及后期经营管理上，积累了丰富的实战经验。 我们擅长对“疑难项目”进行“问诊施药”。因地制宜、专业分析、合理规划、资源整合，

21、帮助发展商走出困境，让项目“起死回生”。我们通过建筑改造、外观包装、主题推广，营运管理，为发展商赢得利益最大化的同时，也取得一定的社会美誉。 仲宏商业管理机构通过众多商业项目的运作，目前已与超市、百货、电器、装饰材料、家具、餐饮等龙头商户，以及各类著名品牌连锁店，建立了广泛的关系，拥有良好的商户资源。 共三十页 第26页上海仲宏企业管理咨询有限公司 TEL：63264191操作项目及服务客商操作项目及服务客商 1）大 华：虎城、马鞍山广场 2）上海杨浦：国际纺织中心、龙泽大厦 3）大 光 明：影院 4）申通地铁：恒通大厦 5）绿 地：汇创大厦、紫峰大厦 6）华谊兄弟：华谊兄弟影院 7）浦东洋泾

22、：名门休闲广场共三十页 第27页上海仲宏企业管理咨询有限公司 TEL：63264191专业的商家资源：专业的商家资源：知名酒吧知名酒吧/club /club ：Rainforest Caf, China Whites, Aquarium, Heaven ,唐会，Felix （香港）Sky Lounge（香港） Lobby Lounge（香港） 红酒：红酒：帕图斯CH.PETRUS、拉斐CH.LAFITE、拉图斯特庄园特级CH.LATOUR、长城干红、张裕、公牛血Sangre de Tore、罗丝希尔酒园-沙都拉菲Chateau Lafite Rothschild、总统之爱HAUTBRION 家

23、居时尚：家居时尚：丹麦的Hersta、德国的hogri、意大利的Alessi、Doshi Levien、Hermes、Damaris、VILLEROY&BOCH、JCD、Armani Casa、Kenzo、Frette Eygptian、Benetton、Christofle钟表：钟表：亨得利、劳力士、雷达、宝玑 、宝珀、江诗丹顿、OMEGA 珠宝：珠宝：Cartier、CHANEL、LALIQUE、BACCARAT、TIFFANY、PIAGET、TAGHEUER、BVLGARI、VAN CLEEF&ARPELS、ZENITH、CORUM、FENDI、DIOR、VERSACE 高级会馆、餐饮：

24、高级会馆、餐饮：Banyan Tree Spa、西郊庄园皇家Spa、樱花煎茶、UVIUS、玫瑰园、Jean Georges、蕉叶、Gran Bodega、樱之味、猫纸火锅共三十页 第28页上海仲宏企业管理咨询有限公司 TEL：63264191红酒代理商：红酒代理商：上海酩泉贸易有限公司、上海多且多贸易有限公司、广东佳宝酒类营销有限公司家居家纺代理商：家居家纺代理商：荷兰耐特格拉菲特、上海三问国际贸易有限公司珠宝代理商：珠宝代理商：台湾绮辉有限公司、广州时朗珠宝有限公司游艇代理商：游艇代理商：皇家加勒比海国际邮轮总代理、三亚鸿洲国际游艇会雪茄代理商：雪茄代理商：南宁伊士萃贸易有限公司、太平洋国际 餐饮代理商：餐饮代理商：上海统一有限公司、百胜餐饮、适达集团服饰代理商：服饰代理商：上海誉泰兴商贸公司 共三十页 第29页 上海仲宏企业管理咨询有限公司上海仲宏企业管理咨询有限公司电话：电话： 63264191传真：传真： 63264196地址：地址： 卢湾区顺昌路卢湾区顺昌路10号号4楼楼B座座 （新天地区域）（新天地区域）网址：网址：