我国农村宅基地使用权流转问题研究

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1、 海南大学硕士学位论文我国农村宅基地使用权流转问题研究姓名：张丽华申请学位级别：硕士专业：民商法学指导教师：王崇敏20080601 我 国农 村 宅基地 使 用权 流 转 问 题研 究 胋 汨 磃 骶 痟 弱弱 觚 痺弼 琲 本 人郑 重 声 明：论文 作者签 名 ：学 位 论文 版权 使 用授权 说 明本 人完 全 了 解 海 南 大学 关于 收 集、保 存 、使 用学 位 论文 的 规定，即 ：学 校 有 权 保 留 并 向国 家 有 关部门或机构 送 交 论文 的 复 印 件 和电 子 版，允许论文 被 查阅 和借阅 。 本 人授权 海 南 大学 可 以将 本 学 位 论文 的 全 部或

2、部分内容编入 有 关数 据 库 进 行 检 索 ，可 以采用影印 、缩 印 或扫描等 复 制 手 段 保 存 和汇编本 学 位 论文 。 本 人在导师 指 导下 完 成 的 论文 成 果，知 识 产权 归 属海南 大学 论文 作者签 名 ： 引一 、 我 国农 村 宅基地 使 用权 流 转 的 现状考察 绝大 多 数 省 市 都 有 发 布 本 行政 区划内的 宅基地 管 理办法或意 见， 这主要是 因为国家虽 然 对 涉 及 农 村 房屋、 宅基地 买 卖 做 了 一些 规 定， 但 较 为原则， 因此 在 实 践中 地 方 性法规 、 规 章 乃 至按照政 策 制定的 章 程、 规 约 成

3、 为调整上 述 纠 纷的 主要依 据 。 地 方 立法及 政 我 国农 村 宅基地 使 用权 流 转 的 司 法实 务 现 状考 察 我 国农 村 宅基地 使 用权 流 转 问 题研 究 覆 国 逭 厥乖氯 目题研 究 我 国 村 宅基地 使 用枉 流 转 问 题研 究 止 宅桂 她的 雕 从 调 查 数 据的 显示 看 ， 笔 者 认 为 ， 在 农 村 买 卖宅基地 的 主 要 原 因是 ： 进 入 市场。这 样做 的 好 处是 城 里 人有了在 农 村 买 房 的 可能 ， 也 将大 幅 提高 苏 州 农 宅价格 ， 吉林市农 民 集 资楼允 许 上市交 易 年 日 ， 吉林市人民 政

4、府 以政 府 令形 式 发布施行 吉林市 集 体 土地 房 屋 权属 登 记 管理 暂 行 办 法 ， 将市区 集 体 土地 房 屋 权 属 登 记 、 发证职 能 纳 入 市房 地 产 管理 局管辖 范 围。形 成 了城 乡房 屋 权 属 一体 化 的 管理 模 式 。在 换 发全 国统 一样式 房 屋 所 有权 证时 发现 ， 农 民 集 资楼相 当部 分 产 权 人并非 集 资楼所 在 集 体 经济 组织 成 员， 而 是 市民 。这与 恋 毓 芾 矸 返谖逭 建设 用地 第 四 十 五条的 用地 规 定 相 悖。但 是 ， 若 据此 停办其交 易 手 续 ， 则将对 己 购 买 集 资

5、楼的 居民 和业主 的 生 活产 生 消 极影响。基于 集 资楼的 建设 情况 及权 属 登 记 管理 的 历 史 沿革， 考 虑到 这 些 楼房 对 房 地 产 市场的 冲 击 时 效己 过 ， 为解 决楼房 居民 和业主 的 实 际 问 题， 更好 的 活跃房 地 产 二 、 三级市场， 该市房 地 产 管理 局乡镇 房 地 产 管理 处提出：集 资楼的 分 户 产 权 人为 非 集 资楼所 在 集 体 经济 组织 成 员的 ， 在其未 办 理 房 屋 所 占集 体 土地 的 征 地 手 续 前 ， 允 许 其所 属 房 屋 进 入 房 地 产 市场进 行 交 易 ， 作法 给 予充 分

6、肯定 ， 并将天津 列 为 全 国试 点 城 市。回 广 州 市出台具 体 方 案 ， 规 范 农 村 房 屋 租 赁 市场 广 东 省 再 次创 新 ， 拟将农 村 宅基地 上市流 转 圆 成 都 市明确 宅基地 可以流 转设 用地 使 用权 流 转 管理 ， 维 护 土地 所 有者 和土地 使 用者 的 合 法 权 益 。本 着 全 国统 筹 城 乡 我 国农 村 宅基地 使 用权 流 转 问 题研 究 允许农 村 宅基地 使 用权 通 过买 卖、 抵 押 等 方 式 进 行 流 转 一 是适 应了 社 会 主义市场 经济的发 展要 求， 取 得 了 很好 的社 会 效果， 同 时也推 动

7、 了 农 村 经济的健 康 发展； 允许农 村 宅基地 使 用权 流 转 扩 大 了 农 民 生产、 经营融 资 的主要 渠 道 。 农 村 宅基地 使 用权 的流 转 为 农 民 提供 了 资 金 上 的融 通 ， 对 农 民 生活水 平 的提高 与 加 快 城 镇 化进 程都 起着重 要 的作用。 农 村 宅基地 使 用流 转 过程 中 存 在的问 题及 原 因立法与 实 践 的脱 节 是产生纠纷 与 问 题的根 源 。 由 于 我 国相 关 法律 法规 对 农 村 宅基地使 用权 流 转 作出 的限 制 性规 定 与 现 实 需 求的矛 盾突出 ， 导 致 现 实 生活中 ， 流 转 得

8、 不 到 法律 的有效规 制 ， 从 而 引起大 量 的纠纷 出 现 。 更 重 要 的是， 宅基地 使 用权 隐 形 交 易 加 剧 了土 地 权 属混 乱 和 产权 纠纷 ， 给 土 地 权 属管 理 造 成 了 很大 的障 碍 ， 增 加 了 土 地 管 理 的难度 。据 北京 市大 兴区国土 房 管 局 统计 ， 该 区 年 隆 月发 生的关 于 宅基地 诉讼 案 件 占 我 国农 村 宅基地 使 用权 流 转 问 题研 究二 、 我 国农 村 宅基地 使 用权 流 转 的 必 要 性 农 村 宅基地 使 用权 流 转 是我 国经 济 体 制 变 革 的 必 然 要 求在 我 国建国初

9、 期主要 是以 计划 经 济 为 主， 土 地 作为 生 产要素主要 是通过 政 府划 拨 的方 式来参与 生 产。但自 世 纪 年 代 ， 我 国开始 了由 计划 经 济 向 市 场 经 济 的 转 变 。所谓 市 场 经 济 ， 其 内 涵主要 是以 市 场 作为 主要 手 段来配 置资源的 经 济 ， 是由 市 场 机制 ， 也就 是价 值规律调节运 行 经 济 。因 此 ， 经 济 体 制 的 变 革 要 求由 市 场 来配 置资源， 要 求资源主体 自 主支 配 其 财 产， 形 成可 流 转 的 物 权 或 财 产权 体 系 。市 场 经 济 的 目 的 主要 是为 了进行 交 换

10、。社会 主义 市 场 经 济 也是如此 ， 它要 求把一 切经 济 资源都 纳 入 其 中， 并 且 ， 一 切经 济 资源只 有 纳 入 市 场 经 济 当中， 才能 增强 其 保值 增值 能 力 。否则 ， 其 价 值实 现 必 将 受到 严重制 约。在 市 场 经 济 条 件 下， 土 地 既是资源， 又 是资产； 既是自 然 物 ， 又 有 商 品 化的 属性， 从 而 是关键 性的 生 产要素。圆农 村 宅基地 作为 这 样一 种 具 有 使 用价 值和交 换价值的 经 济 资源， 其 使 用权 制 度 设 置自 然 也应 符合商 品 可 交 易 性的 要 求。农 村 宅基地 使 用

11、 权 ， 尤 其 是宅基地 上 建造的 房 屋 ， 对于 农 村 村 民来 讲 是一 项 很 重要 的 财 产。其 作为一 种资 源 ， 应 当 让 其 充 分 自 由 流 动， 让 市 场 配置 资 源 。在过 去 ， 我 国是以计 划经 济 为主 ， 凡事 以政府的 指 导 为主 。国家 不 仅垄 断 了全 部 的 社 会 资 源 ， 而 且通 过 指 令 性 计 划， 以行政权 力 直 接介 入资 源 的 动员 与 配置 ， 并从 事 资 源 的 直 接管理 与 经 营回， 因 而 忽 略 了经 济发 展 的 基本 规律 ， 社 会 经 济 发 展 缓 慢 ； 而 社 会 主 义 市 场

12、 经 济 体制 则 要 求土 地 作为商 品 来实 现 其 交换及 融资 等 价 值。农 民以“市 场 经 济 人一 的 理 念对宅基地 使 用权 进 行 管理 、使用， 是符 合 社 会 主 义 市 场 经 济 的 规律 与 经 济 体制 要 求的 资 源 利 用形 式。回 我 国农 村 宅基地 使 用权 流 转 有 利 于 优化 土 地 资 源 的 配置 夜 翱招 拇 大 量 存 在空心村 形 成 的 原因 主 要 表 现 为以下几 种 ： 经 济 在不 断 地 发 展 ， 许 多 农 民开始外 出 创 业，大 批 农 民涌向小城镇、大 中 城市 ， 其 中 有 一 部 分 农 民落户 小

13、城镇， 虽 然他 们已离村 二十多 年 ， 农 村 的 房 屋 已经 倒 塌， 但 仍 占着 宅基地 。 许 多 农 民凭 着聪 明的 大 脑 、经 商 的 胆魄， 进 城开店 、设 厂 、办 公 司 ， 相 当 一 部 分 人都 有 了一 定 的 经 济 实 力 。房 地 产市 场 放 开后 ， 他 们在外 有 自 己的 住房 ， 老家 的 房 屋 基本 不 住， 但 他 们当 中 部 分 人觉得 老祖 宗留 下的 老宅风 水好 ， 就是空着 ， 也 不 愿出 手。 部 分 农 村 青 年 读 书 上 学， 毕 业后 在外 就业，结婚 生 子 ， 有 条 件的 把 父母接出 去 一 起 居

14、住， 农 村 的 宅基地 自 然闲置 下来 。 村 民建 房没有 严格按照 规划建 设 ， 因 老房 子 地 处村 中 心， 道 路比 较窄 ， 进 出 不 便 ， 许 多 村 民就在 ： 伽 鸥 課 融 韜 碲 我 国农 村 宅基地 使 用权 流 转 目 究从 我 国农 村 的 现 状来 看 ， 宅基地 的 闲置 情 况 成 为普 遍的 现 象 。根据 此 次 调查情 况 显 ， 回 ： 回答“没有 ”的 占全 日 宅基目 镸旦垂址 望 通 过 上 图 显 示 ： 我 国大 部 分 农 村 中 都 有 闲置 宅基地 的 现 象 ， 所 占比 例为中 有 的 农 村 中 有 较多 宅基地 闲置

15、 的 现 象 ；农 村 中 没有 宅基地 闲置 现 象 的 仅占 。这 就说 明， 在我 国农 村 中 闲置 宅基地 的 现 象 已经 非 常 普 遍， 严重的 浪 费 了农 村 我 国表 村 宅基地 使 用椒 流 转 问 题研 究黟 所 谓 资 源 配置 是指 社 会 如 何 把 有 限 的 土 地 资 源 配置 到 社 会 需要 的 不 同 地 方， 使 它们在生 产的 过 程得 到 最有 效 的 利 用， 产生 最佳 的 效 益。资 源 配置 的 核心内 容是如 何 按比例地 实 现 资 源 的 最优化 组 合 与 配置 ， 这 是每 个 经 济 社 会 都 存 在并且必 须 解 决的

16、基本 问题。土 地 是一 种 不 可 再 生 的 稀 缺资 源 ， 农 村 土 地 作为稀 缺的 资 源 应 得 到 保 护 和 合 理 利用。作为宝 贵 的 资 产就要 保 值和 增 值， 不 能 无 偿 、无 期 、无 流 动的 使 用。然 而 从 我 国 我 国农 村 宅基地 使 用权 流 转 问 题研 究人 均 纯收入 之 比 ， 从 年的 扩 大 到 年的 。 农 民 要 增 收， 我 们就 要 充 分 利用农 民 拥有 的 固 定 资产 来增 加 农 民 收入 。通 过 固 定 资 我 国农 村 宅基地 使 用权 的流 转 有 利 于贯 彻 公平正 义 原 则这 一差 别 待 遇

17、成为 难 题。 因 此 ， 允 许 农 村 宅基地 使 用权 进行 自由 流 转 不 仅 可 以 为 农 民提三 、 我 国农 村 宅基地 使 用权 流 转 的可 行 性 我 国农 村 宅基地 使 用权 流 转 的现 实可 行 性 委 会 第 次 会 议 讨 论通过 谢 H嗣 窆埠凸 诘 羌 翘 趵 贰 锰 趵 醯 款 对农 村 人口 进入 城 市做 出 了带 约束 性的规 定 ： “公民由 农 村 迁 往 城 市， 必须持 有 城 市劳 动部 门 的录用证 明 ， 学 校的录取 证 明 ， 或者城 市户 口 登记机 关 的准 予迁 入 的证 明 ， 向 常 住地 户 口 登记机 关 申请办

18、理 迁 出 手续 。 一这 一规 定 标 志着中 国以 严格 限制 农 村 人口 向 城 市流 动 为 核 心 的户 口 迁 移 制 度 的形 成。 从 年 代 开始， 限制 人口 自由 流 动 尤 其 是农 村 人 蘑 鬗 狮懿 甮 ， 琷 緕 痟 鲥 咖 哪 笔 者认 为 ， 宅基地 使 用权 的无 偿 或廉价 取 得， 并非 社 会 福利 或者社 会 保 障的体 现 。靠 限制 宅基地 使 用权 流 转 的方式 来确保 农 民“居者有 其 屋 搿， 已 不 适 应 现 代 经 济 社 会 的发 展 变化 。 所 谓 社 会 保 障， 是指 社 会 哉 缜 笠 祷蚱 渌 缁嶙 橹 问 轿4

19、 承 担 义 务， 向 公民提 供 养 老 、 医 疗、 失业等社 会 保 障。 对 于被保 障者而 言 ， 接 受 保 障是他的权 利 。 尽管 在 许 多 情 况 下 ， 被保 障者可 能也 有 部分 义 务 我 国农 村 宅基地 使 用权 流 转 问 题研 究 我 国农 村 宅基地 使 用杜流 转 目 题研 究更好 地 发 挥 农 村 教育 在 推 动 农 村 经 济 、 社 会 、 文 化 、 政 治 建 设中 的重要 作 用。 另外， 各地 政 府 也 都非 常 重视 农 民素 质 的提 高， 不 断地 积 极 推 进“农 民素 质 提 高工程 ”， 号召 全社 会 关 注 农 民的

20、素 质 提 高问 题。 经 过 国家 与 各 地 政 府 的努 力 ， 农 民的素 质 得到 了很 大的提 高， 农 民完全 有 能力 做 出 有 利 于自己的判断。 农 民和 其 他阶层 一样 ， 同 样 是“理 性人”所 谓 的中 国农 民的非 理 性， 是具有 城 市偏 向 的人在 对 农 民的成本 收益以 及约束条件 缺 乏足够 了解 的情 况 下 所 做 出 的主观论断。 将 农 民视 为 非 理 性的， 实 际 上 显示 了“城 里 人”的心 理 深 处优越 感， 认 为只有 在 “城 里 人”的教育 和 引 导 下 ， 农 民才能摆脱 贫穷， 走 向 富 裕 ； 将 农 民视 为

21、 理 性的， 实 际 上 是尊 重和 相 信农 民的主动 性和 创 造力 ， 认 为 解决 农 民贫穷问 题的思 路 是给农 民更多 的自主权 ， 更为 宽 松的制 度 环 境 。 ”“事 实 证 明 ， 农足 毋 掣 仡 瓾 生 盘 另外， 在 本 次 调查 中 ， 笔 者在 考察 有 无 城 镇 居民在 农 村 购买宅基地 这 一问 题是， 有设计 “你认 为 农 村 宅基地 可 以 转 让给城 镇 居民吗” 栏。 在 问 答 此 问 题时 ， 回 答 “町农 村 宅基地 是否可 咀 转 让给城 镇 居民由 以 上 的两个 调查 数 据 显示 ， 在 农 村 有 超 过 一半 的农 民都有

22、 意愿 要 求农 村 宅基地 使 农 民流 转 意愿 的特征般 来说 ， 远 郊 地 区农 民的流 农 村 宅基地 使 用权 流 转 的群 体农 村 宅基地 使 用权 流 转 的供 给群 体 一般 是农 民， 而 需求群 体 主要 有 三 类 ：一类 是农 村 集 体 经 济 组织 内部 成员 的宅基地 使 用权 流 转 。 即 流 转 双方属 于同 一个 农村 集 体 经 济 组织 。 另一类 是本 农 村 集 体 经 济 组织 成员 作 为 房 屋 所 有 人与 其 它 农 村 集 体 经济 组织 成员 作 为 受 让人的宅基地 使 用权 流 转 。 第 三 类 就 是城 镇 居民。为 了

23、解 农 村 宅基地 使 用权 流 转 群 体 ， 笔 者设计 了“体 更愿 意把 房 屋 卖给谁 ”这 一问的占 模 换卮稹 捌渌 钡 恼 五 ”年 均 建 设占用耕 地 减 少 往 年 未 变更上 报 的建 设占用耕 地 万 亩 ； 灾 毁 耕 谀浚骸 锶 禁农 村 宅基地 交易 之 辩 ， 载， 菅 论 呻 甑 艄 权 流 转 造成 的 。要 解 决 此 问 题关 键是 要 在规 范 法 律 制 度 与 提 高 基层 管理 人员素质 上 入 我 国农 村 宅基地 使 用权 流 转 的 理 论 可行性。地 林 刚：物 权 理 论 一 一 从所 有 向利 用的 转 变 亍 执 甑 趌期 年 年

24、 其 次 ， 对 消 费 者 的 角 度 而 言， 其 将 设法 以有 限 的 资 源求得 最 大的 满足 。 鉴 于 农 村 宅基地 的 有 限 性， 如果 放 开宅基地 的 限 制， 形 成宅基地 及 其 附着物的 交 易市 场， 会 逐 步形成宅基地 的 合 理 价 格 和资 源流 动 。 随着消 费 者 的 增 多 ， 对 宅基地 的 需 求也 增 多 ， 但 宅基地 是 有 限 的 ， 能 使 有 限 的 资 源获得 最 优的 利 用， 这是 提 高 流 转 效 率的 结 果 。再次 ， 在 自 由 竞争的 市 场上， 资 源将 流 向其 最 佳 的 适 用者 手 中 ， 故能 得

25、到 “有 效四 、规 范 我 国农 村 宅基地 使 用权 流 转 制度 的 若 干 构想由 于 耕地 关 系 到 亿 人 民生 计的 根 本 问 题， 加 上我 国人 民平均 占有 耕地 的 面 积 不 我 国农 村 宅基地 使 用权 的流 转 条 件 我 国农 村 宅基地 使 用权 流 转 范 围毋 晃 乐 红 、 陈林 娟 ： 农 村 宅基地 管 理制度 探析 亍 菅 貉 罚 甑 期 活 等 ， 既 可以 为农 村 带 来 急需的 资金 、 技 术 ， 还可以 引入 先 进 的 知 识 、 观 念 ， 这 对于 改期 我 国农 村 宅基地 使 用权 流 转 问 题研 究 我 国农 村 宅基

26、地 使 用权 流 转 方 式 我 国农 村 宅基地 使 用权 流 转 问 题研 究 完 善 我 国宅基地 使 用权 流 转 收 益分配制 度宅基地 使 用权 可 以 进行 自 由 流 转 ， 其收 益是否合 理在农 民、 集 体 、 国家 之 间 分配，关 系到 流 转 的效率 问 题。依据取得 宅基地 方式 的不 同 ， 流 转 的收 益分配自 然 也 就不 同 。 完 善 我 国相 关 的配套 措 施。 李 珍： 社 会 保障 理论 泄 投 缁岜 铣霭嫔 纾 臧 妫 页 体 系， 建立 与 农 村 经 济 发 展水 平相 适 应、 与 其他 保障 措 施 相 配套 的农 村 社 会 养 老

27、 保险 制度 。 采 取适 合 不 同 群 体 特 点 和 需求 的方式 ， 优先 解 决农 民工 工 伤 保险 和 大 病 医疗保障 问题各项 社 会 保险 制 度 ， 有 利 于 实 现 社 会 公平， 维护社 会 稳定 ， 促 进城 乡 融 合 和 共 同 发 展，是落 实 科 学 发 展观、 构建社 会 主义 和 谐 社 会 、 全 面实 现 小 康 社 会 建设 目标 的必 然 要求 和重 要体 现。 地 ， 杜 绝 闲 置 土 地 的产生； 使 农 村 宅基地 市 场与 城 市 土 地 市 场有 效衔 接， 不 致相 互 干扰。 张 风 荣： 持续土 地 利 用管 理的理论 与 实

28、 践 本 笱 霭嫔 纾 臧 妫 页 我 国农 村 宅基地 使 用权 流 转 问 题研 究 我 国农 村 宅基地 使 用权 流 转 问 题研 究王 卫 国： 中 国土 地 权 利 研究 ， 中 国政法大学出版 社， 年版 。 年版 。屈茂 辉： 用益 物 权 制 度研究 ， 中 国方 正出版 社， 年版 。 尹 飞： 物 权 法用益 物 权 ， 中 国法制 出版 社， 年版 。 朱 冬亮： 社会变迁 中 的 村 级土 地 制 度 ， 厦 门大学出版 社， 年版 。 郑 玉波： 民 法总 则 ， 中 国政法大学出版 社， 年版 。 中 国 改 革 发 展研 究 院 课 题组 编： 中 国农 村 土 地 使 用权 立 法和 制 度安 排 ， 南海 出版 社， 我 国农 村 宅基地 使 用权 流 转 问 题研 究二 ， 期 刊 论 文 类： 梁慧 星 ： 制 定中 国物 权 法的 若干问 题 载 芯 俊 罚 甑 期 。 中 国土 地 勘 测规划院 地 政研 究 中 心 ： 我 国城 市 郊 区宅基地 问 题研 究 ， 载 中 国土 地 ， 刘 铮 、 雷 志 松 ： 农 村 宅基地 的 使 用和 管 理 若干问 题初探 ， 载 土 饶师 范 学院 学报 ， 甀 ：无 因 管 理 之 构成要 件探讨 ，载 朴 肷缁 帷 甑 期；