山东真得利连锁便利店选址研究

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1、本科论文摘 要文章为满足山东真得利连锁便利店由县级城市向省市级城市发展，提升了山东真得利连锁便利店有限公司的开店效率与成功率，实现快速发展。文章从连锁便利店发展历史，对国内外零售行业、连锁业态等领域的相关专家的研究成果，辅助真得利连锁便利店进行选址决策系统的建立。通过对山东真得利发展经营状况进行分析，获得大量选址决策所用的数据及过往经验，发现现存选址方式的问题，通过对问题分析，优化了商圈评估、投资分析、店址收集一系列的选址流程，同时设计了帮助收集选址相关数据的表单，使得杂乱无章的数据更具分析与研究的价值，帮助山东真得利便利店建立选址决策系统。关键词： 便利店，选址决策，商圈评估，选址系统Abs

2、tractIn order to meet the development of Shandong zhendeli chain convenience stores from county-level cities to provincial-level cities, this paper improves the shop opening efficiency and success rate of Shandong zhendeli chain convenience stores and achieves rapid development.Based on the developm

3、ent history of chain convenience stores, this paper studies the research results of relevant experts in the retail industry and chain format at home and abroad, and assists the establishment of the site selection decision system of zhendeli chain convenience stores.By operating conditions were analy

4、zed, and the development of Shandong zhendeli location decisions using data and past experience, found the location of existing problems, based on the problem analysis, optimized the business circle evaluation, investment analysis, the location of the store locations to collect a series of processes

5、, at the same time, designed to help collect location data form, makes the analysis more chaotic data and research value, help Shandong zhendeli convenience store location decision system is established.Key words: The convenience store ，Location decisions， Influencing factor，Business circle to evalu

6、ate，The location system目 录前 言51绪论61.1选题的背景和意义61.1.1 研究的背景61.1.2 研究的意义61.2研究的思路和方法72 连锁便利店选址相关理论综述82.1连锁便利店的含义82.2连锁便利店选址参考因素82.3国内外研究文献综述83 山东真得利连锁便利店选址现状及存在问题103.1 山东真得利公司概况103.2 山东真得利连锁便利店选址现状123.2.1山东真得利连锁便利店分布123.2.2现实行选址方法133.3 山东真得利连锁便利店选址存在问题分析143.3.1店铺选址单一化153.3.2选址人员缺乏专业经验163.3.3缺少商圈调查评估163

7、.3.4选址缺乏评价标准163.3.5选址流程不完善164 山东真得利连锁便利店选址系统优化184.1 山东真得利连锁便利店优化目标184.1.1 优化目标184.1.2 优化环节184.2 山东真得利连锁便利店优化184.2.1 发展选址多元化策略184.2.2 商圈评估184.2.3 投资可行性评估194.3 山东真得利连锁便利店店址收集流程194.4 山东真得利连锁便利店选址对比模型214.4.1 选址对比模型建模思路214.4.1 目标店址评分表21结论23参考文献24致 谢25附 录26前 言转眼间，改革开放已经40周年了，随着我国经济发展快速飞跃，人们生活发生了翻天覆地的变化，我国

8、零售行业也在跨越式发展，迎来了前所未有的发展契机。其中，便利店产业广泛出现在人们的生活中，伴随着改革开放的春风，搭上了前所未有的高速列车。便利店产业在这大好形势下，得到空前发展，各地便利店企业百花齐放，数量直线上升。其原因主要是快速发展的经济加快了人们生活的节奏，改变了消费者的购物方式，人们的生活需求也越来越丰富，对生活品质有所提高，只有便利店能够满足这种需求。在商业竞争激烈的社会中，即便零售业态前景一片大好，吸引了很多投资者选择这个行业，便利店营运模式争奇斗艳，也就造成了激烈的竞争局面。现在社会经济的发展趋势，当下连锁便利店的发展状况，影响其发展的因素将会带来怎样的结果。即使我国便利店行业取

9、得了优异的成绩，但有成功必定有失败。失败的原因可能很多很多，但对于便利店这种特殊的行业，选址问题是一个非常重要的因素。零售业可以被看作选址的行业，可见选址问题对于便利店的重要性。当今社会仍旧是发展不平衡的社会，地区差异形成了选址的差异，商圈、交通便利、客流量、消费水平、购买力等等，都在选址的考虑范围，选址作为投入资金的第一步调查，成为了经营好坏的关键因素，各零售企业对选址问题越来越重视，越来越多的商家在选址策略进行了大量调查研究，希望形成属于自己的一套选址系统，能够在未来开店经营快速定位店铺位置，预测销售经营情况。近年来，不缺乏对连锁便利店研究的相关文章，多数对经营策略和服务方面做出研究，忽视

10、了作为前期投资考量安全性的选址策略，在很多失败的案例中，很多原因要归结到选址问题上，连锁便利店的选址越来越成为其经营成败的关键因素，所以对连锁便利店选址问题的相关研究是非常有必要的。便利店作为一种长期而又不灵活的投资，对选址方面提出了很多要求，本文通过调查研究和访谈，通过对真得利连锁便利店旗下200余家店铺进行研究分析，进行数据比对，在详尽考虑现有选址经理的相关经验的基础上，提出山东真得利连锁便利店的选址模型，建立起山东真得利连锁便利店的选址决策系统的同时也对一些连锁或者其他小型便利店的产业及其选址方面产生一定的积极影响，意义非凡。1绪论1.1选题的背景和意义1.1.1 研究的背景 便利店的概

11、念形成于美国，同时在世界各地呈现快速发展的趋势，尤其在美国和日本等发达国家。现今，各发达国家皆已步入成熟或衰退阶段。在发展中国家，如何将成功经验转化为己用，如何结合国情，形成独特的发展模式，仍需要很大的努力。 在亚洲市场，日本便利店发展为领先地位。目前，日本有四万多家便利店，已经达到饱和状态，对于中国市场而言，便利店需求量更加庞大，市场前景一片大好。大型卖场选址优越，一种以量制价，形态包罗万象的经营，有一批稳定的消费顾客，占据市场主流。所以这种卖场数量逐渐增加，中小型卖场日益萎缩，再加上经营理念、经营成本的问题，使之生存空间越来越小，由此引发业态变革，形成更利于大众消费的便利性商店。为符合便利

12、性需求的第一宗旨，各大商家抢占商机，快速扩张店铺布点规模，店铺逐量增加，连锁便利店应运而生。根据2018中国便利店不完全数据表明，便利店可谓是所有零售业态里发展最迅速。无论是资本的涌入、还是创新企业的表现，都令行业从业者感受到兴奋和焦虑。一来，加快运行速度成为商家品牌。另一方面，在原有存量的便利店基础上，开始对接资本，提升供应链、数字化运营能力，加速扩张。随着二三线市场消费升级的进程，越来越多的本地化、区域化便利店崛起，简单的学习和模仿已经无法适应市场的需求，便利店从业者必须走自己的特色之路。1.1.2 研究的意义连锁便利店在发达国家是非常成功的，当连锁经营理念进入中国后，在较发达地区开展迅速

13、，同时也正处于快速扩张的阶段。大多数连锁便利店企业都是集中在较发达地区，尽管，近年来消费水平较低的城市居民生活水平也有较大的提升，但对于这些大型的连锁企业由于资金压力、经营能力等方面问题限制了对消费水平的城市的投资。现在三四线的城市的一些连锁便利店，是本地企业的分化，带有一些地域性情感，对于外来的大型连锁企业，不仅要有资金、店铺选址策略和系统的优势，还必须融入当地人的生活习惯，因地制宜。本文章，旨在解决的发展水平较低的城市便利店依靠人工低效率选址与便利店蓬勃发展趋势不匹配的境地。开店选址核心要素：一，店铺选址的区域性掌控。店铺位置的所在要考虑目标性消费群体，大多数选择不同的人流密集区域，交通便

14、利也是选择条件之一。选址合适，店铺就占据了地理优势，能够吸引大量客户，生意自然会好。二，店铺选址是一种支柱性、长期性投资。正确的选址会给店铺带来持久，不易被竞争对手打击的竞争优势，店铺选址失败，则会在长时间内遭到不可预测的惨淡绩效。在发展水平较低的城市中，大多数凭感觉选址，完全没有科学系统的根据。在选址工作中，选址人员往往会把自己的个人感觉当做数据，这就很容易导致在选址过程中，调查的客流量、客单价、人均可支配收入等指标都缺乏可信性，缺少投资收益安全性，最终导致开店失败。最后，在无数连锁便利店中，看中了山东真得利连锁便利店有限公司的实力，以其为研究对象，展开理论研究并实践分析，在现实行的工作的基

15、准上，发现问题并提出改进方法意见，为其提供有力的帮助，为山东连锁便利店的实际选址工作重心得到保障。1.2研究的思路和方法 本论文总结国内外连锁便利店相关基本概念和发展历程，以及论述国内外学者对该方面的相关研究成果，同时，借鉴国内外连锁便利店成功的管理经验和运营模式。收集消费水平较低的城市连锁便利店发展状况，结合山东真得利连锁便利店公司实际发展的真实情况和店铺选址上遇到的难题进行解决，采取经验总结的方法，对实际活动中的问题进行归纳与分析，使之系统化、理论化，帮助真得利便利店建立一套选址决策模式和选址系统。2 连锁便利店选址相关理论综述2.1连锁便利店的含义便利店，英文简称CVS(Convenie

16、nce Store)，是满足消费者便利性需求的零售业的一种场所，而它的经营方式也主要是以“便利”二字来作为吸引顾客的手段。便利店以满足顾客理念为宗旨，产品种类以快速消费品和日用品为主，相对大众化，既供应日常，又能以大卖场的模式经营，整体大于局部。这种连锁便利店如果投入在各个区域，将会形成一种相对较大的整齐销售规模，为提高企业的核心竞争力指日可待。2.2连锁便利店选址参考因素（1）店面位置。便利店比较适合小区门口第一间店铺其次就是金角和银边（街路的拐角处或靠近拐角处）。对于便利店来说，货品大多不具备竞争力并不是非要在你家买不可以及毛利率较低的缘故，顾客都喜欢方便的去购买一些便利店内的货品，所以越

17、接近顾客越会得到更多的进店率。这就是为什么好多便利店都开在小区门口第一家的缘故。（2）店面户型结构。社区型便利店建议选择80-120平即可，如果是商业区或交通枢纽站的便利店建议选择80-150平，不宜面积选择过大。店面内承重柱最好少一些，柱间距最好在7米以上。（3）同业种竞争。走访了解选址地其他便利店的面积、经营状况、货品的宽度和深度以及产品定价等来决定自己店面的情况，做好差异化竞争经营。（4）客流量。便利店的目标客群相对广泛，没有什么特殊性的要求，所以只要客流量大就不会有太大问题。因此，在选址过程中，对客流量的评估数据要尽可能做的准确、常态。（5）周边业态。这个非常重要，选址不仅仅是选客群还

18、要好好的选择邻居。例如:学校、酒店、网咖、台球厅、医院、工厂以及汽车站等等。只要是能汇聚客流的邻居都是对便利店选址有帮助的。周边业态决定了消费者人群特征，人口结构类型，也将会决定连锁便利店的商品结构和目标消费人群，也就决定了便利店的服务特点。2.3国内外研究文献综述黄海（1996）提到“连锁经营业态主要有超级市场、便民连锁店、快餐店、美容美发等服务业连锁、生产资料销售连锁等。他们存在的问题主要有，因资金问题影响门店数量限制、用房问题、税收问题不明确、市场监管问题和商品流通问题等原因在2000年以前遏制了连锁经营商业的发展，并提出了对未来发展的建议：1.首先在经济发展地区发展连锁经营；2.既要借

19、鉴外国经验，又要结合中国具体国情；3.充分利用现有网点基础。”2李霓（2000）“此阶段在上海、北京等经济发展地区，连锁商业成为最具成长性、最具活力的市场经营主体，连锁商业企业错位竞争，互补发展，逐渐向大型化、便利化、专业化方向发展，各业态间错位竞争、互惠互利、呈现良好的发展趋势。”3邢颖（1995）同期在日本，90年代初，零售行业便利店数达4.35万多，其主要形式为加盟连锁，加盟店在连锁商业中占比越来越高，同时便利店业体越来越受广大居民的喜爱，成为日常生活中必不可少的“大冰箱”，人们的购买动机也发生显著变化。宋娟（2010）“在对便利店经营研究中提到了几点建议。1建立物流平台，提高配送效率；

20、2.拓宽服务领域，增强服务创新；3.合理规划便利店的网点布局。由于此阶段的便利店市场已经进入快速发展的快车道，对于该方面的研究结果更加有依据。近年来，便利店在规模扩大方面出现很多新的模式，全店托管加盟，即便利店项目公司把选址、装修、配货，整店输出给加盟商。无人便利店、O2O模式等。”5 盘珊珊（2016）提到了“对新时代便利的研究建议。1.正确认识连锁经营模式，大力发展特许经营加盟；2.理性实施连锁规模化战略；3.加强建设信息化建设，建设O2O模式便利店；4.提升固定资产管理的信息化水平；5.加大对固定资产管理的监督力度。”9连锁便利店规模迅速扩张是提高企业市场占有率、持续收益的前提条件。特许

21、加盟是总部提供统一的商品，产品质量得以保证，方便扩张规模。3 山东真得利连锁便利店选址现状及存在问题3.1 山东真得利公司概况3.1.1公司基本情况山东真得利连锁经营管理有限公司，公司创建于1995年，总部坐落于美丽的山东省会城市济南市，以便利连锁超市经营、管理咨询、特许加盟为主营业务的企业。公司由一家单县小企业发展至今，2002年公司的第一家超市盛大开业，2013年以来，公司相继开拓了嘉祥、成武、金乡、曹县、济宁、济南、邹城和菏泽牡丹区等市场。至2019年10月，公司旗下已拥有160余家门店。公司以“方便居民生活 成就员工人生”为宗旨，始终秉持“实在、负责、配合、进取，健康、快乐、富有、成功

22、”的基本理念，“真爱、得人、利民”的品牌核心价值观，“优质、低价、真诚、清洁、便利”的经营原则，致力于将公司打造成为山东省县域社区便利店领军企业。（1）公司由1家店发展到160家店；（2）人员由原来的12个人，增加到一千多人（3）营业面积从不足100平方超过3万多平方（4）由1个县发展到10个县区；（5）形成现在拥有一百多家零售店的网络式销售网点，成为周边县网点最多、比较受顾客认可的零售企业。图3.1新增及总店数折线图3.1.2真得利连锁便利店经营优势一是品牌优势，真得利的门店遍布各个小区的大门口，已经形成了较为显著的品牌和规模优势。真得利靠着自己的规模优势快速将品牌知名度打响，为发展质量的提

23、升奠定了良好的基础。二是位置优势。一般小区内都不允许开店，所以当真得利占领了小区大门口第一家的门市，他的位置优势随即凸显了出来。每个人都有“懒”的小想法，第一家能买到，没人愿意非去第二家买。三是结算优势。真得利在发展连锁之际便开始了“全商品扫码”，随后更是大力发展电子结算，目前已经开通了信用卡、微信支付、支付宝、现金等多种支付方式。而这其中与众不同的，就在于可以使用“当面付”功能。四是价格优势。说到价格优势，大家往往第一个想到的是“便宜”，然而在真得利，价格优势不仅仅体现在“便宜”，更重要的在于明码实价和执行到位。所有商品都有一一对应的价格签，除了不定期的一些促销活动，该多少就是多少，在价格执

24、行上，真得利可以说是标准的“旗舰店”。 五是品类优势。作为一家综合性的便利连锁超市，面向不同城市、社区值得信赖。据大数据统计，光分散店铺的SKU已经超过了300个，已经完全能够满足了民众的基础消费需求。 六是陈列优势。当你走入真得利连锁超市的门，灯光明亮、摆放整齐、规划有序，这一块是生鲜区、这一块是洗化区、那一块是家居区、那一块是玩具区，烟草有专柜、白酒有陈列，互不影响又相得益彰。 七是人员优势。对于人才建设，“人，一切都是人做的，管好人，一切都好办。”在真得利内部，有一套完整的内部管理、激励机制，这充分调动了员工的积极性，真正做到能者上、庸者下，把事情做在前面，用老板的标准来约束自己。3.1

25、.3真得利连锁便利店发展模式（1）股份制的经营模式公司让基层成为老板，基层员工合伙成立加盟店。全体员工投资加盟，把真得利和自己的利益挂钩，收入的同时公司还不用出钱。不仅如此，真得利还开展“城市合伙人”方案，该方案采用三人组团开店，股权长期持有的模式，对新区域的拓展起到极大的推动作用。合伙人拥有“出资-经营-利润-风险”的共同权益。另外还有参与机制、退出机制、决策机制、收益机制等一系列的合伙人机制。真得利完善的组织构成、股权激励方式，让“城市合伙人”愈显吸引力，更多的合伙人正在涌入。（2）竞岗竞标的用人模式真得利主要实行竞标竞岗、竞选竞岗两种制度模式，做到人人有能力，人人为公司。每年4月底，所有

26、中层干部全部下岗，重新竞岗，竟上什么岗位，做什么岗位。例如店长岗位必须要与总部签订店长承诺书，做到奖罚分明，有错必纠。其次，全员签订每月分红协议，每年度目标变更，要按投资比例大小进行利益分配。竞岗中转换用人机制，做到胜任岗位，用人准确。大量的岗位给每个员工多方位选择的权利，实现个人职业变化的通路，也改变了吃死工资的挣扎心态。只有把员工个人能力的最大程度发挥出来，每个人能尽心尽力的做好本职工作，才能创造更大收益。企业要的是岗位最优配置，实现企业和员工共赢，同发展、共进步。3.2 山东真得利连锁便利店选址现状3.2.1山东真得利连锁便利店分布目前，济南槐荫区7个，历城区2个；济宁城区18个，邹城市

27、4个，嘉祥县8个，金乡县31个；菏泽牡丹区2个，曹县13个，成武14个，单县61个门店。图3.2 山东真得利门店分布图3.2.2现实行选址方法真得利便利店发展已20年之久，由几位创始人从批发门市部一步步摸索成为近200家门店的中型连锁企业。虽然公司已经20年之久，但公司把发展重心放在了优化经营方面，因为发展起源地属于发展水平较低的城市-单县，对于选址的要求较低，只要占据社区有利位置基本可以保障经营绩效。目前，真得利连锁便利店选址流程基本是几位有开店经验的人员，凭借个人经验和感觉，主要针对一些成熟的社区附近进行考察，或通过一些社会关系寻找房源，对几个房源进行商讨评价，主要针对房屋内部结构，交通路

28、线，人员走向来进行评估。满足条件则对消费水平、人流量大小等影响因素进行考察，不满足则继续寻找房源。最终的目的是选址合适，负责选址的人员会结合问题因素，考察询问，形成自我判断。（1）现实行选址流程表3.1真得利选址流程步骤注意事项目标店址调查前准备准备记录工具准备测量工具准备打印目标店址调查表一张、小区入住率调查表二张、目标房竞争情况调查表一张，空白A4纸2张，写字笔一个准备钢尺和激光测距仪主流程 标注店址方位调查开发商情况及小区规模调查小区建筑规划调查目标商铺调查竞争情况调查小区入住率调查汇总了解目标店址的详细位置，按照标准格式填写目标店址调查表，并在寻址规划图中标出。通过售楼部询问、实地查看

29、等方式，取得小区开发商情况、小区基本信息，填写目标店址调查表。调查小区建设规划、楼宇分布、道路设计、功能区划分、出入口位置，绘制小区规划简图调查目标商铺基本情况，所有人基本情况，绘制房屋室内平面图（草图），填写目标店址调查表；按照目标房竞争情况调查表，根据竞店调查规范调查小区周边竞店情况，重点标注“竞店”位置、面积等信息。按照小区入住率调查表的格式，逐栋楼调查，入住户数按照防盗窗及安装空调的户数计算。将目标店址调查表、小区入住率调查表、目标房竞争情况调查表做电子版文件，根据房屋室内平面图（草图）绘制CAD图，并存档保存。岗位职责及特殊情况处理：小区无外露防盗窗和空调房东不允许测量小区规划简图表

30、单应用规范向保安或物业等人员咨询小区入住率。进房看房时，必须估算室内大概面积，如承重墙较多，需画大概户型。可以在售楼处拍小区规划图片代替小区规划简图。电子表单必须由空白表单生成，不能在已填表单上更改。（2）竞店调查为了全面详细的了解目标店周边竞争情况，特制定竞店调查规范。调查范围a.目标店主要客户群所在小区，要求调查所有同类型店面；b.目标店周边500米内的所有同类型店面；c.目标店周边1000米内所有面积超过目标店的店面及所有连锁超市店面；调查内容a.竞店类型：主要分为夫妻店、批发门市、连锁加盟店和连锁直营店、标超、大卖场等b.面积：主要指营业面积，可以采取数地砖数量来估计，区分一楼和二楼；

31、c.经营品类：烟酒、副食、百货、生鲜、针织、服装、鞋帽等；d.经营情况：目测预估客流量、营业额等；3.3 山东真得利连锁便利店选址存在问题分析在现行选址方法中，目标店址调查表主要调查开发商情况、小区基本信息、目标商铺情况。一个好的开发商拥有更多优势，也有更多保障，建筑质量更高，物业水平更高，远离楼盘烂尾的风险，对于为交房的楼盘，也更能保证交工时间，往往周边配套也更齐全，增值空间也更大。结合小区入住率调查表小区基本信息调查能非常准确的收集到小区的体量数据，一些入住率等情况，也反映了目标店址要服务的群体数量，从而为营业收入的预估更加准确。目标商铺情况调查收集关于商铺的物理空间信息，详细的房屋结构信

32、息，有助于选址人员直接判断该商铺是否适合做便利店，同时一些价格方面的信息，也直接说明了企业是否具备投资能力。一张目标店址调查表可以详尽的记录有关房源信息的情况，方便选址人员有针对性的收集信息。但流程方面缺少了至关重要的对比分析模型，在拥有大量数据的情况下无法做出准确的判断，导致决策前的一系列工作也付之东流。在店铺的选址方面，人工感觉选择是最大弊端，也是缺乏科学合理的依据。真得利连锁便利店这种选址方式必定是要吸收教训的，在人工选址过程中，调查的客单价、客流量、人均可支配收入等数据都比较乐观，缺少必要的投资收益分析，可能最终导致失败。其次，系统有效的开店选址方法是重点，而真得利连锁便利店却在这方面

33、缺乏策略。不仅开店后成功率低，还增加店面速度慢，占领市场步伐较慢，甚至遥遥无期。真得利连锁便利店公司目前在选址方面存在的问题，导致其在消费水平较高的城市开店速度缓慢，且成功率一直没能达到满意的状态，市场占有率增长缓慢。一套行之有效的新店选址评价决策系统对一家公司至关重要。而更是真得利连锁便利店公司缺乏的，选址人员应该摒弃所谓的经验之谈，阅历千千万，有用才有效。所以不确定性与片面性的选址不谈则罢。3.3.1店铺选址单一化真得利连锁便利店在店铺位置选择上主要针对于社区，依靠固定的客源和消费群体，对于学校周边、公园、娱乐场所、办公写字楼、都几乎很少涉及，而这些区域都能够成为便利店选址的理想位置。如写

34、字楼，消费人群较固定，多为老顾客，消费过路性消费较少，消费能力强消费类型多为饮料、办公用品等；娱乐设施、景点，一次性消费为主，老客户较少，人流量影响大，对价格的敏感性较低，消费能力较强，消费类型多为副食饮料等商品；学校和医院周边消费者主要为学生和患者及家属，价格敏感性一般，消费聚集时间较为集中，商品结构比较具有针对性。所以，便利店选址的首要因素是客流量大小，而并非一定是居民区，只要某个区域拥有具备自主消费能力、拥有新颖的消费观念、日常用品消费需求大的群体，都可以作为选址的考虑范围。公司应采取店铺选址多元化的策略，针对多个群体服务需求，实行经营差异化，店铺选址多元化又对选址人员提出了更高的要求。

35、3.3.2选址人员缺乏专业经验公司现存店铺选址人员大多数为公司成立以来，由于发展需要，从便利店经营方面的人员转型而来，缺乏专业评估知识，仅仅依靠主持店铺时的经验，以及凭借个人的感觉进行流量评估，根据收集表单需要填写的内容，针对性的去了解，对收集方法，询问技巧等都没有专业化培训，同时对收集来的数据，也无法保证其高度准确性。由这些数据信息，凭个人经验，出具口头方面或简单书面方面的判断，经管理高层碰头沟通商讨选址决策，因而可靠性不强，成功率没有保障。为适应高消费水平城市的发展方向，公司应对现存选址人员进行专业培训或招聘具有专业水平的选址人员。3.3.3缺少商圈调查评估商圈调查评估是通过了解该区域的发

36、展状况以及未来的发展方向，帮助选址人员快速定位便利店的大概位置，避免大范围寻找房源的误区，节省了大量的选店时间，通过分析该商圈的消费者类型，消费水平，为便利店的预测经营情况提供一些可靠的大数据支持，在一定程度上减少了开店的风险，提高门店成活率。山东真得利连锁便利店在选址中，缺少对该方面的研究，仅仅对单店进行调查研究是无法保障其营业稳定的长久性，一个商圈区域的发展状况、发展方向，在短时间是无法改变的，只有深入调查商圈，才能得到该区域的消费特征，从而为设计门店的服务特色和商品结构提供数据支持。对商圈优缺点、各个地段分析，可以有效预测门店未来的销售收入，减少投资风险。3.3.4选址缺乏评价标准标准造

37、就科学，阶段不同针对不同。选址标准包括目标消费群体、流动人口数量、店铺价格、竞争对手、交通条件、店铺房型、社区规划、潜在价值等环节内容，以及对各种因素的细节的考评要求。应当为选址工作中需要收集的各类项目，设置更细化的分类，如小区状况的入住户数分为1000户以上、800-1000户、600-800户、400-600户、400户一下。这样选址人员手中有了“标尺”，在选址部门就可以出具非常可信的报告，甚至直接可以采纳门店投资意见。只有有了标准，才能看清楚店铺位置的竞争潜力，提高店铺经营成功的机会。3.3.5选址流程不完善现有选址流程看似很完善，但只是针对于公司开新店需要选址时，有目的去寻找公司急需的

38、店铺，很多时候，店铺市场给予公司很少的选择机会，短时间内，市场上合适的门店真是少之又少，所以公司在日常情况下也要经常派遣选址部门进行备店工作，锻炼选址人员专业素质，同时有足够的时间建立属于公司的门店备选库，以免不时之需。建立有效的备店流程，不定期进行店铺调查跟进情况，保障公司快速发展中的门店需求。在选址中的最终决策环节缺少有效的对比环节，导致选址人员在在做出决策时，会忽略一下细微的因素，最终影响结果。在对多个店铺观察评测时，因没有各个选址影响要素对比排序，导致收集的数据不能充分发挥作用，影响最终决策。同时因无法快速表达意见，造成好的店铺失租，被别人抢先。店铺抢占速度慢，效率低下，站不住市场脚步

39、，必定是选址流程的问题。公司有必要确定行之有效的店铺对比模式，将工作细节落实下来。4 山东真得利连锁便利店选址系统优化4.1 山东真得利连锁便利店优化目标4.1.1 优化目标山东真得利连锁便利店发展20年，一直扎根于菏泽县级市场，在本土市场中取得了优异的发展成绩，但为迎合便利店发展的潮流趋势，公司高层决定进驻省会城市，提高品牌价值，为满足真得利连锁便利店快速发展的需求，进驻省会城市的发展计划，公司需要对选址方面的问题进行优化，首先应该建立系统有效的选址决策过程，以及便于收集相关调查内容的表格，将选址决策系统落实下来，能够收集真正有效可靠的数据。规范、高效的收集目标店址信息，为公司评估目标店址提

40、供全面详细的信息支持。4.1.2 优化环节（1）增加商圈评估环节，预估可能销售额（2）增加投资评估环节，评估损益状况（3）增加店址收集流程，收集门店备选库，利于快速扩充门店数。（4）增加目标店铺评分表，方便多个店铺直观对比，利于选址决策。4.2 山东真得利连锁便利店优化4.2.1 发展选址多元化策略发展多元化的选址策略，派遣选址人员针对工业园区、景区及娱乐场所、医院学校等业态进行考察。针对于某个或某些商业，拓展功能性便利店，如医院多设置营养品，箱装奶制品，精品水果等商品货架，工业区可添加便利早餐等，开拓多元化的区域市场，提高公司的多元化服务水平，对增添品牌价值，提高品牌效应有很大的促进效果。应

41、进行以下改进：（1）审视公司是否具备抢占单一消费市场的的投资能力；（2）针对各种业态的目标消费群体，培训上岗员工专业服务水平；（3）培训选址人员对不同业态选址方法，收集房源数据，谈判能力，专业评估能力。4.2.2 商圈评估商圈选择，是便利店选址的一个宏观定位，能选择一个好的商圈可以说是选址成功了一半。对于某一区域的实地评估要准确，这一区域的人口流动、人均消费、固定住户、产生的营业额等等诸多因素，这更是零售行业的选址问题所要关注的。其中连锁便利店的选址问题，还要就店铺位置，人流动，车流动，判断该地段是否合适。不盲从，达到必须的开设店铺的可行。 评估流程： 图4.1商圈评估流程图评估过程中，数据化

42、、定量化、客观性评价数据，是非常重要的，人为因素所造成的干扰降到最低。步骤如下：（1）设定欲开设的便利店的建筑为中心点，3条圆虚线由内向外各代表100米、200米、500米的范围，可将500米内的道路、住宅及公共场所标注在圈内，再进行分析和判断。（2）将车辆动线标示清楚，可以明确设立开店地点附近的相关位置，分析哪一位置适合，哪一区域比较有利，在车辆的动线位置汇集点，广告效果如何投放出比较理想，停车方便又是哪一块等等。最后商圈附近标注清楚后，设店就事半功倍了。4.2.3 投资可行性评估待选店是否长期经营，这要与营业额与投资额相比较，待选店位置是否值得经营要预先估计待选店的销售额，评估出损益状况,

43、再做选址决策。对待选便利店的投资评估要注意长远性的考虑,如十年以上。真得利连锁便利店损益的计算公式可表示为:损益利润=营业收入-销售成本-变动费用-固定费用-管理费用营业收入指商品销售额，销售成本指商品的进价成本，变动成本指随着销售额的变化而变化的费用，固定费用指与销售额的变动没有直接关系的费用支出，管理费用指公司总部为组织和管理各便利分店的经营活动所发生的费用。因营业收入等相关数据都为预测值，存在误差，所以，当损益利润大于营业收入20以上时，即可采取投资策略。4.3 山东真得利连锁便利店店址收集流程岗位目标：按公司寻址标准，快速收集每县市目标店址，确保公司能掌握区域内全部目标房源，完成公司开

44、店规划。表4.1店铺收集流程步骤注意事项收集店址前准备准备交通工具准备用具电动车或自行车或机动车，并确保能够正常使用准备区域城区地图、笔、电脑、打印目标店址收集表格三张，并检查笔是否能正常使用。主流程 收集目标区域街道信息确定寻址路线收集店址核对寻址路线整理店址店址上报及存档在城市地图上收集目标区域街道信息，确定城市主干道及其他道路，在地图上标出政府、学校医院等主要公共建筑的位置；先调查南北方向道路，再调查东西方向道路，最后调查斜路的原则，确定好寻址路线；主要街道先观察道路右侧，在道路尽头掉头，再观察另一侧；非主要车道可同时观察道路两侧。观察到小区时，应停车查看，收集小区户数或者设计户数，小区

45、户数或者设计户数在300户以上的填写 目标店址收集表格，并在地图相应位置上注明小区名称；每观察完一条街道，在地图上将此街道用笔做标记；确定城区地图上所有线路均已经观察完毕，没有遗漏街道；收集到的店址在电脑上填写店址跟踪调查表，制作寻址规划图将店址跟踪调查表和寻址规划图报上级领导，并在电脑上备份保存。岗位职责及特殊情况处理：地图没有此街道可在地图上标注此街道，同时考察此街道。完成人： 日期： 训练员： 类型： 鉴定者： 日期： 鉴定者： 日期： 鉴定者： 日期： 4.4 山东真得利连锁便利店选址对比模型4.4.1 选址对比模型建模思路模型将选址工作要考察的小区情况、位置及交通、竞争性、租金情况、

46、房屋情况分为5个模块，对各个模块再分多个评分项目，按照择优原则，将各个项目分为6个等级，从高到低位10分、8分、6分、4分、2分、0分。按运用数据综合分析的方法，将各类影响因素进行权重，对各个评分项目分档分级，得出各项目评分，最终得出目标店址评分，可以直观的看出该目标店铺的评分值，由分值体现该店铺的投资价值。当对多个店址评分时，按照各店铺得分情况由高到低进行排序，得到最佳选址目标。4.4.1 目标店址评分表使用规范：将目标店址调查表、小区入住率调查表、目标房竞争情况调查表收集的数据，比对小区情况、位置及交通、租金情况、竞争性、房屋情况的各个项目进行评分，通过权重计算，得出对该目标店址的评价结论

47、。表4.2目标店铺评分表结 论在中国的零售行业中，连锁便利店业态呈现快速发展的趋势，但在各大便利店企业门店扩展工作中，选址仍然是一个瓶颈问题，限制了连锁便利店企业的蓬勃发展。通过调查研究，提出对连锁便利店选址改进意见，帮助其建立了一套连锁便利店选址决策系统，解决了山东真得利连锁便利店公司新店选址信息转化为决策的问题，帮助山东真得利连锁便利店实现由县级市场向省市级市场转化，实现快速发展，提高开店速度与开店成活率。本论文研究的主要成果有：（1）通过分析公司内部选址流程，对比济南地区同行业者选址模式，发现山东真得利连锁便利店的选址问题，解决问题并完善山东真得利连锁便利店选址流程并建立选址对比模型；（

48、2）通过综合选址人员的经验以及同行业的相关研究，完善了山东真得利连锁便利店选址决策流程，建立了真得利连锁便利店选址决策系统，提升了山东真得利连锁便利店公司的开店效率与成功率；（3）通过结合选址影响因素及各个连锁便利店门店的销售状况，设计商圈评估方案，帮助真得利连锁便利店有效预测新店销售额，通过投资分析公式，有效预判新店成活率。本论文通过对中外零售行业相关专家学者学术成果的研究，结合山东真得利连锁便利店大量营业数据的分析，提出了山东真得利连锁便利店选址决策系统，将对未来同类连锁便利店企业及便利店行业的店铺选址及店铺商品结构选择具有一定借鉴意义。随着社会的进步发展，本选址决策系统也应进行相应地人工

49、调整，针对一些潜在影响因素，不断完善该决策系统，使其更具有针对性。同时，期望未来的研究可以实现相关数据动态自我调整，保持实时适用，协调便利店经营其他方面，形成一体化开店经营系统。参考文献1 殷娟.浅析连锁便利店商圈特性的实证J.商场现代化,2015(17):40.2 黄海.我国连锁商业的现状与前景J.中国市场,1996(02):7-9.3 李霓.上海超市商业发展的亮点上海连锁商业、餐饮业的发展研究J.上海统计,2000(09):9-11.4 日本便利商店的发展现状J.首都财贸,1995(02):28.5 宋娟.我国便利店的经营建议J.商场现代化,2010(33):13.6 李树铭.便利店如何选

50、址J.职业圈.好财路,2004(03):36-37.7 张满林.中国便利店的现状与发展对策J.渤海大学学报(哲学社会科学版),2004(06):72-74.8 王语睿,马晓梅.O2O模式便利店营销模式的嬗变J.中国商贸,2014(03):30-32.9 盘珊珊.浅析我国便利店的连锁经营模式J.经贸实践,2016(05):30-32.10杨芳,汪洋.无人便利店的现状及发展趋势J.管理现代化,2018,38(01):63-65.11刘娜，徐京华.基于GIS的商业网点选址研究与实现J.企业改革与管理，2005，2，78-81.12王海燕.层次分析法在连锁便利店选址评价中的应用研究J.洛阳师范学院学报

51、，2016，（04）：79-8213吴景，崔巍.关于嘿客店的选址策略和方法研究J.物流工程与管理，2015，01（37）：169-17014郑立.基于AHP的连锁便利店需安置问题研究J.滁州职业技术学院学报，2014，13（04）：34-3615施玉梅.浅谈我国便利店的目标市场分析和选址策略J.中外企业家，2010，3（06）：41-4216Christine M.Koontz. Retail Location Theory: Can It Help Solve The Public Library Location Dilemma J.Research Issues in Public 20

52、03.24,171-178. 附 录附表1 目标店址调查表目标店址调查表开发商情况名 称电 话法人代表地 址路（街道）与 路（街道）交叉口 （方向） 米招商单位售楼人员电 话小区基本信息小区名称位置总用地面积总建筑面积楼盘数量住宅设计户数建成户数在建户数住宅已售户数交房户数入住户数高层均价多层均价商铺均价目标商铺情况目标商铺位置小区 门 侧第 间商铺建筑面积层次使用面积租金租期房屋性质房屋现状房屋状态商铺尺寸（图纸）购房价格总价款使用年限购房（回迁）人联系电话综述：具备开店条件时间附表2小区入住率调查表小区入住率调查表目标商铺位置： 路（街道）与 路（街道）交叉口 （方向） 米 小区 门 侧第 间商铺楼栋号规划户数入住户数备注合计入住率：