头重脚轻商业地产集团企业领导力研究

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1、商业地产集团企业领导力研究内容大纲：一、商业地产企业领导力的范畴和内涵二、商业地产企业领导力的培养和形成途径三、商业地产企业领导力与企业文化四、商业地产企业领导力与团队建设五、商业地产企业领导力与经营效益的关系前言 2007年11月笔者在上海商业地产公开课程培训中回答了学员很多商业地产领导力的实际问题，取得了良好的成绩。近来读到莫少昆教授【大领导力】一书，对领导力有了更为系统化的认识。作者尝试将商业地产企业领导力研究作为研究专题，结合自己在商业地产领域的多年领导实践经验，写出本章内容，算是学习莫教授大作的一点心得。一、商业地产企业领导力的范畴和内涵1993年美国宾夕法尼亚大学的 Robert

2、House把领导定位为：激励别人在团队利益的框架之内实现个人利益的过程。商业地产属于创新性行业，商业地产企业属于知识密集性企业，它需要强有力的领导。图1 商业地产开发集团领导力模型商业地产不同级别领导力的范畴商业地产大型企业集团领导力： 具有驾驭整个集团的能力，精通整个商业地产行业的发展规律，能够预测未来发展趋势，把握企业在动态竞争中的赢利模式。商业地产项目总经理的领导力：熟练掌握商业地产项目开发与运营流程，持续贯彻企业文化理念，有效实施企业商业地产发展战略，为集团领导决策提供最佳商业地产案例，能够带领团队出色完成项目操作所需要的领导力。具体表现：行业影响力,商业地产广告传播,各个商业地产项目

3、口碑。二、商业地产企业领导力的培养和形成途径从普通人才成长成为商业地产企业领导力超强的企业家，需要刻苦需学和严格的专业训练，通过对大量优秀商业地产专家和企业家的访谈和研究总结出来如下途径：1.国内项目锤炼打造国内知名成功案例新摩尔商业管理公司在深圳东方时代广场开发中积累了初步商业综合体经验，在上海系列大型城市综合体论证中形成了核心竞争能力 ，能够整合世界一流商业建筑设计资源和商家资源，系统消化了美国和日本综合体考察成果，多次在长沙等地综合体及购物中心项目中进行创新，形成了具有新摩尔特色的商业综合体盈利模型。在专业MALL领域,新摩尔团队熟练运用综合体经验开发专业MALL，同时虚心学习专业MAL

4、L经营管理经验。任有法带领的海宁中国皮革城团队成功开发了亚洲最大的皮革城，项目管理水平较高，带动了海宁皮革产业集群的升级。通过新摩尔公司承接的北京中国皮革城项目的前期论证，新摩尔公司专程到海宁学习。作为专业MALL的生命力值得商业地产同行深入研究，共同发展我国特色的专业MALL。2.国外专业考察学习与国际资源运用商业地产企业领导人在具备一定国内实践经验基础上，尽量走出国门看看世界优秀的商业地产项目开发与管理，从中借鉴，避免夜郎自大，以开放的心态吸收世界一切先进的商业地产知识。新摩尔公司在亚洲考察中，瞄准日本综合体项目的成果进行消化吸收，经过在国内项目多次实际运用达到较好效果，特别是商业规划与建

5、筑策划环节通过培训和网上文章传播卓有成效，同行评价提升了中国商业综合体开发水平。图2 中国百货代表团考察美国旧金山购物中心2007年新摩尔集团与中国百货代表团考察美国零售业，对购物中心业态与商业经营研究达到全新的高度，并写出数篇考察论文，通过培训和重点项目操作示范带动了主题购物中心和酒店以及百货经营创新的水平提升，形成大型城市综合体开发与管理的知识体系。在徐州综合体项目服务过程中，新摩尔公司不仅运用了综合体方法论研究徐州中央国际广场盈利模式，而且运用麦肯锡方法研究徐州百货大楼在行业中的竞争策略，通过创新的方法为开发商创造更大价值。向强者学习，尔后向强者挑战，这是我们出国考察所必需具备的成熟心态

6、。通过出国考察和实践训练中国大陆商业地产领导人完全有能力超越亚洲其他国家企业领导人，由于我国的国际地位还不够高，我们需要比发达国家企业经理人付出更多心血才能得到国际社会认可。3. 孙子兵法与军事战略的思维训练在商业地产领域运用（1）、孙子兵法兵家思想的代表是孙子兵法，莫少昆教授总结孙子兵法的战略层次划分为五个方面，见下图：刘伯承是我军著名的军事家和理论家,朱德称他有“古名将风”；陈毅将他誉为“论兵新孙吴”；邓小平赞誉他的“军事指挥艺术和军事理论造诣,在国内外屈指可数”。刘伯承精通孙子兵法,在战争年代打了许多胜仗,被誉为“常胜将军”,就连敌军将领都佩服他用兵“深合孙子兵法”。刘伯承元帅精通孙子兵

7、法的各个战略层次，在战略决策上他深入领会毛主席进军大别山的战略意图，在战略制定上注重研究敌人战略提出敌进我进的重要战略，打破日军的囚笼战略。在战略管理艺术上，他成功指挥129师开展广泛的伏击战，提出势险节短等新思路，创造性运用孙子兵法。图3 孙子兵法的战略层次在孙子兵法的领悟运用和实践中，在战略实施上面提出掌握五行术，鼓励我军将士知己知彼，成功地上升到统帅艺术，刘伯承元帅不仅自己成为世界知名的军事家，而且带领和培养了陈锡联、王近山等一批战将。在军事学院，刘伯承苦心培养我军高级将领，刘伯承元帅说过：孙子兵法这部兵法，是研究指导战争最普遍规律的著作，有几个不同于其他古代兵法的特点：第一，它是研究战

8、争普遍规律的古代名著。较深刻地论述了战争致胜因素、分析战争胜败、强调“庙算”(战前的最高军事决策)的重要，等等。第二，它强调，战争和政治、经济、外交、天文(气象)、地理诸综合因素的关系。将帅指导战争、组织战争、发起战争要审时度势、料敌决策，决不可轻率用兵。第三，它十分强调以谋略胜敌，而不是以力胜敌的中心思想，强调斗智、而不是斗力。图4 徐州中央国际广场初步模型 图5徐州中央国际广场优化模型商业综合体之间的竞争不是简单比规模，而是要准确定位，注重前期策划和建筑设计方案以及招商工作，通过集成商业与建筑多领域专家智慧提升综合体物业价值，给项目开业经营创造成功条件。深圳新摩尔公司在服务徐州项目过程中，

9、通过增加可销售物业比例，降低价值不高的商业裙楼层数，形成三栋塔楼的优化模型，引进著名酒店公司提升整体物业价值，带动写字楼物业销售，为徐州百货大楼中央国际综合体项目创造较大价值，就是商业谋略的运用成功案例。第四，它强调战略上最高明的选择是作到“不战而屈人之兵”，即不用作战手段，而使敌人屈从我的意志，包括采取政治斗争、外交斗争、经济斗争、科学技术斗争等综合手段。第五，它主张用兵要“因势利导”，发挥在战争中的能动性，诱使敌人走向失败之途。第六，它强调战略和战术上都要尽可能做到“致人而不致于人”(就是我能制服敌人行动，敌人不能制服我)。要力争掌握战争的主动权于我手中，失去主动权，就可能被打败被消灭。第

10、七，它强调“运用之妙存乎一心”的思想，就是根据不同的敌情、我情、地形和其他条件，灵活用兵。第八，它强调知被知己，百战不殆，用现代语言讲也就是实事求是、摸清一切情况，才能下定作战决心，才能打败敌人。否则，主观臆测，贸然兴兵，必然导致失败。第九，它主张用兵要出敌意外，变化无穷。奇和正、虚和实要巧为利用。强调要以猛虎扑羊的压倒优势进攻，以迅雷不及掩耳的手段结束战役战斗。(孙子兵法概论?前言)“刘伯承元帅担任军事学院院长期间，在讲战役法之前，他就主张将孙子兵法作为战役法的指导教材，并在军事学院组织过座谈会。”“他用大量的战例、故事、生活实践，深入浅出地解释孙子兵法精辟论述的战争规律、哲理和谋略。”(孙

11、子兵法概论?前言)刘伯承学习和研究古代兵家思想还有一个显著的特点，就是学用结合，学以致用。例如，抗日战争时期他所指挥的“神头岭伏击战”和“以重叠待伏”闻名的垣村伏击战，就是他灵活运用孙子兵法的作战原则获得成功的典型战例。商业地产经营既是管理科学范畴，也是一门艺术，我们需要将孙子兵法运用到商业地产实践上，在拿地、开发商业地产项目之前必须思考企业发展战略和项目发展战略，只有两者吻合，能够经营好商业物业，才能开发商业地产项目。 （2）军事战略思维训练军事家的战略视野和果断决策都是企业家非常需要借鉴的领导能力，企业领导者需要良好的战略素养，只有不断自我修炼，企业才能具有较长的生命周期。我们学习商业地产

12、相关理论一定要努力在实践中运用，同时善于总结不同类型商业地产项目特点，例如专业MALL与城市核心商圈的购物中心之间的区别和经营规律。军事家的成长对企业家成长同样具有重要启发，都需要坚忍不拔的意志力和顽强拼搏的精神。刘伯承元帅一九一二年考入重庆军政府将校学堂。一九一四年加入孙中山领导的中华革命党。在护国、护法战争中，任连长、旅参谋长、团长。此时刘伯承只是精通战术专家，对军事战略还没有达到精通的境界。北伐战争时期，任国民革命军四川各路总指挥、暂编第十五军军长。一九二七年参加领导南昌起义，任中共前敌委员会参谋长。这一时期，刘伯承同志统领大军，初步具备战略眼光和带领大军实战能力。1927年11月刘伯承

13、同志留学苏联，他首先进入高级步兵学校，36岁攻克俄文难关开始学习战略学和战术学、地形学、射击学和哲学等，期间总结了南昌起义的经验和教训。1928年，刘伯承被调到伏龙芝军事学院学习，其指导思想是“一切战术要适合一定的历史时代，如果新的武器出现了，则军队的组织形式与指挥也要随之改变”。伏龙芝军事学院的战役学课程中外闻名，俄军战役法理论最早产生于19世纪至20世纪初，1924年苏联正式确认战役法，并开始对战役法理论和实践进行深入研究。作为苏联最高军事学府，学院课程设置注重提高学员的战略思维能力。一九三零年回国以后担任红军总参谋长，在抗日战争中刘伯承担任129师长，他的战略与战术思想得到淋漓尽致的发挥

14、，“重叠设伏”，这是一种前无古人的战法。两次在七亘村伏击敌人成功，标志刘伯承元帅对孙子兵法的运用已经超越古人。神头岭战斗、长乐村战斗歼灭日军较多，我军付出代价较小，标志刘伯承成为被亚洲认可的军事家。在解放战争中，刘伯承元帅的战役学研究和实践都得到充分发挥，刘帅还有一个著名的理论原则，“攻其一点，观其来源，各个击破”，这是他从鲁西南战役里面总结出来的。在淮海战役中，刘伯承元帅的指挥艺术得到世界认可，切断宿州是神来之笔。作为商业地产企业的高层领导人不仅要具备较深的理论素养，要具备在商业地产领域指挥关键项目取胜的能力，相当于战役组织和实施能力。在具备实战经验的基础上，例如既能组织商业地产项目开发，又

15、能组织商业经营，在实践基础上能够带领出来优秀商业管理团队，形成良好的文化氛围，那么在战略思维方面进行学习和总结，可以成为商业地产领域的战略家。4.专业经营的系统研究与提升商业地产经理人提升领导力的三个方法（1）智商与情商平衡： 具有较强影响力能够有效管理团队 （2）国际化视野： 善于借鉴国外标杆，能够有效进行创新，能够有效整合利用国际化资源更为理想，例如，派出管理层到美国购物中心实习，与美国知名百货联合经营，引进好的管理经验和品牌资源。（3）一个专业为主，多学科交叉学习和训练，具有复合型知识结构。三、商业地产企业领导力与企业文化文化导向：通过创新为顾客创造价值；原因：这是一个物质丰富精神匮乏的

16、时代。企业文化： 提倡对顾客负责对企业负责，对自己负责，以可持续发展理念经营企业，这是中国商业地产职业经理人走向成熟的标志。商业地产企业文化需要充分考虑中国企业特点和文化属性，主动运用东方管理学知识，在企业营销和人力资源管理中运用具有中国文化特色的优秀企业文化，注重以人为本和以德为先。任何企业集团包括国营企业集团如果拥有领导力特别强的领导人，那么他们都比较重视企业文化建设，通过自己的思想影响企业，在企业集团发展过程中能够正确进行变革和战略转型，带领企业集团走上高效益发展之路。拥有商业背景的大型企业集团进军商业地产领域，需要注意不同行业的差异，如果能够把握商业地产规律，那么就容易在商业综合体领域

17、取得成功。（1）华润及中粮企业领导力及企业文化宁高宁是我国企业界领军人物，他1987年毕业于美国匹兹堡大学，获工商管理学硕士学位,主修财务，是我国80年代很少的受过正规管理教育的企业家。1999年任华润创业有限公司董事会主席。从1999年以来他坚持做着两件事：华润内部的重组和变革，中国内地市场的并购和扩张。“诚信、敬业、务实、创新”是华润的企业精神，也是华润文化的最重要的组成部分。华润倡导的是以人为本的企业文化建设，现在决策层把“员工价值最大化”放在企业庄严的使命中，也充分说明了华润企业文化中以人为本的思想。华润的文化在宁高宁主政时期得到较好推进，在商业地产领域也取得了成就。在万象城项目上马之

18、前，除了听取汇报之外，宁先生亲自做过一些调查研究，听取深圳消费者意见。他带领华润集团在深圳开发的华润万象城整合了一流的设计、经营人才，启用了香港非常内行的购物中心策划与经营人才，华润万象城项目在深圳取得圆满成功，尔后提出了连锁经营计划。属于跨越不同行业的成功领导人典范，他的管理思想与领导力表现值得研究。2004年宁高宁成为中粮集团的掌门人，他经过两年摸底和准确，突出如下企业文化理念和发展目标：中粮的企业文化中粮的企业精神 诚信，团队，专业，创新。中粮集团的文化理念 诚信、业绩、专业、团队、学习、创新、公开、公正、透明、简单、处以公心、与人为善。宁高宁先生一直重视企业文化和企业形象，在2006年

19、10月18日举行的中粮集团新标志启动仪式上，宁高宁表示，“将用5年时间使中粮成为中国粮油食品业真正最强大的企业，10年成为全球最富有进取精神、最优秀、最令人尊敬的企业之一。” 宁高宁重视将中粮总部打造成为学习型组织，最大的期望就是通过不断的思辨和培训，能够在中粮内部发现越来越多的优秀领导者，能够打造一支有专业能力和战斗精神的经理人团队。此外，在他看来，还必须有像通用电气一样的领导力模型。通用电气的领导力模型：1认识领导力对商业地产成功的重要性 2有一个领导力培训开发流程，包括领导力开发学院、开发体系、课程体系、职业生涯规划等。3以行为标准定义领导力特质，领导不仅要创造素质更要创造价值。4把领导

20、力和管理实践结合。5上级负责下级领导力开发待添加的隐藏文字内容3通用电气的模型在美国公司也得到了运用和发展：2000年11月，作为通用电气总裁候选人之一的吉姆?麦克纳尼没能成为杰克?韦尔奇的继任者，却成为了美国明尼苏达矿业及制造公司(3M公司)首位外来董事长兼首席执行官。在公司为他举办的欢迎会上，吉姆?麦克纳尼向与会者展现了他对领导力开发的热情，他认为，“6西格玛不仅能够有效改善企业的业务流程而且也是领导力开发的有效方法”，由此吉姆?麦克纳尼开始了3M公司的领导力开发工作。图8 公司领导力开发模型中粮集团同样拥有若干商业地产项目，在收租物业的开发方面持积极态度，我们相信在宁高宁先生带领下中粮集

21、团能够取得不凡的业绩，在商业地产领域能够继续奉献精品。由于行业的差异，不同行业领导人在面临进入新行业的领导力会受到挑战，只有选择好优秀的项目操作团队才能顺利发挥自己的影响力。作为高级领导人可以不懂行业细节，但是必须知道使用该行业的优秀人才，不能用房地产开发人才代替商业地产经营领导人才，否则在转型中将出现挫折。（2）国美集团企业领导力及企业文化国美电器董事长黄光裕先生精通家电行业和资本市场，他的领导力在电器行业内影响巨大。国美的企业风格是重“勇猛”而轻“谋略”，重“人治”而轻“法治”，重“控制”而轻“指导”，重“惩罚”而轻“奖励”，重“服从”而轻“沟通”在国美发展初期，企业在频繁的攻城掠地的战争

22、中形成了现有文化中的杀斗之气，血腥之味，这种勇猛对于创业企业是有益的，但是对于做到一定规模的国美企业，它的可持续发展需要一种人性化的管理，这种管理做得好，要“取悦客户，取悦员工”。但是现在的国美，仍然是“单赢”思维占主导。国美的企业文化建设任重而道远，需要向李嘉诚等一流企业家学习，不断反省和检讨企业机制和管理文化中的缺陷，建设优秀的国美企业文化，不断完善自我的知识结构，开阔视野。以国美集团的鹏润时尚中心项目为例，该项目的运作不够顺畅，从领导力角度表现如下：图9 国美集团的鹏润时尚中心项目1.缺乏商业地产高级招商和经营人才，对服装市场认识不够精通，因此定位上就出现明显偏差，黄董事长的影响力很大，

23、但是无法充分与项目管理层对接。因此需要敢负责任的经理人负责项目，能够把企业文化理念贯穿到项目运作中，在管理目标上不宜过高，在资源整合上充分做好准备，在调整定位后重新招商，充分发挥黄总和国美集团的影响力。2.管理链条太长，无法对变化的市场做出准确的判断。进入新的行业黄董事长本人也需要虚心学习，上下共同努力完全可以做好鹏润时尚中心项目。3.超过20万平方米以上商业地产项目，一般应该分期建设和开业，避免分散兵力，在项目运作中留有余地。在专业奥特莱斯方面，项目具有较大运作空间，需要采取放水养鱼策略，把商户和项目长远发展相互结合起来。四、商业地产企业领导力与团队建设团队建设的关键是干部和骨干培养，孙子兵

24、法的为将之道在商业地产领域可以系统运用：智对商业地产领导人知识结构要求，一般要精通商业管理知识和房地产知识，最好在两个领域都有实践经验，最后通过商业地产企业管理实践，锻炼战略把握能力，形成良好的知识结构。信诚信才能长远，才能可持续发展。商业地产要求可持续发展，新摩尔对待所有承接的商业地产项目都认真组织实施，在顾客付费后，都以较大投入完成客户项目，最后形成了良好的口碑和商业管理公司品牌。商业地产领导人需要在招商与开业等关键环节大胜仗，树立威信。仁得到人心者得到天下 对待客户必须负责，在商业建筑设计过程中必须从消费角度思考细节，同时也要从业主角度考虑造价。勇敢于承担责任与谨慎相互结合。对于中层干部

25、例如招商和营运管理骨干要培养勇敢精神，敢于超越标准完成工作任务，在项目筹建阶段勇于突破，提高招商质量，善于组织实施关键性活动才能落实企业战略。严严于律己，才能带出好的团队。商业管理公司对于总经理的要求一定要严格，只有优秀的项目总经理才能成功占领一个区域的商业地产市场，进而才能稳固区域发展态势。在商业地产开发领域，王健林领导的万达团队取得了成功，不断总结经验，在全国连锁开发了大量商业地产项目，取得了我国商业地产连锁开发的成功。在商业地产经营领域，万达新组建的商业管理团队遇到很大挑战，经过多年实践，以出租为主的购物中心取得一定成绩。在百货租赁和自营结合方面，新组建的万千百货团队遇到很大困难，只有用

26、正确的市场定位策略，把企业文化理念与经营团队建设密切结合，才能取得成功。五、商业地产企业领导力与经营效益的关系企业领导力的高低直接影响企业经营效益的好坏，通过以下两组案例，可以看出企业领导力对企业经营效益的影响。领导力缺乏导致商业地产项目开发，起点较低的案例：上海龙之梦交通枢纽综合体；领导力较强的成功案例：上海恒隆广场综合体；通过比较研究以上两组案例，能够得出以下有益的结论。比较内容 上海龙之梦购物中心 上海恒隆广场策划与设计方面领导能力 上海龙之梦交通枢纽综合体对项目商业定位判断不准，在设计方面封闭空间太大，运营成本太高。 上海恒隆广场综合体KPF设计，写字楼和购物中心设计水平一流，商业面积

27、10万平方米以内比较合理。国际化视野 长峰房地产开发有限公司董事长便是将于明天公布的“胡润制造”的“2003中国百富榜”的一匹超级黑马童锦泉，他具有丰富住宅地产开发经验，但是在商业地产领域驾驭能力欠缺，缺乏国际化视野以及整合国际化资源的意识。 作为香港恒隆集团领导者陈启宗先生具有宽广的国际化视野，而且在华侨界拥有巨大影响力。他捐资支持数学大师丘成桐先生建设了中科院北京晨兴数学中心，赢得良好声誉，成为美国华人精英群体百人会成员。国际品牌整合能力与招商能力 整合了家乐福等大卖场效益较高，其它不够理想。 成功整合国际一流品牌资源，成为上海最成功的高档购物中心，项目成功后得到金融界信任融资成本更低图1

28、0 上海恒隆广场和上海龙之梦购物中心恒隆集团主席陈启宗先生认为在内地拿地，这完全是一个公司战略的问题，关键看公司定位。恒隆始终是定位高端商用物业、写字楼或者商场，公司侧重的不是开发体量。恒隆在拿地过程中并不购买大量的土地，而只是质量购买最好的土地，买土地未来的升值空间、经营空间。恒隆集团在内地重点发展城市综合体，在济南、天津、无锡等地都在进行连锁开发商业地产。陈启宗先生在领导力方面遇到的挑战是：上海恒隆广场经营已经取得成功，由于上海模式不能简单照搬到天津、济南等地区，那么如何在天津、济南、无锡等同样取得成功成为在管理中的至关因素。恒隆集团不仅是成功的商业地产开发运营企业集团，而且也是较早支持内

29、地科学事业的香港企业。国内大陆企业家与香港一流企业家在基础科学支持方面还有较大差距，香港许多爱国企业家不仅在商业地产领域贡献卓著，而且富有远见，乐于捐资助学。丘成桐是年菲尔兹奖（数学领域的诺内尔奖）获得者，哈佛大学数学系教授。他决心将自己的才华奉献给祖国,帮助祖国培养数学人才。丘成桐和陈启宗商定,由晨兴集团出资设立晨兴数学奖,奖励45岁以下、在世界数学领域取得一流成就的华人数学家；出资和中科院合作创办晨兴数学研究中心；出资建造晨兴数学楼。重视教育事业，重视环境保护应该成为中国商业地产领域企业家的共识。从某种意义上商业地产企业的竞争也是企业领导能力的竞争，是企业品牌的竞争，注重可持续发展理念的企业领导人企业寿命要远远大于只注重短期企业发展的领导人。企业家的领导能力不是天生的，需要在实践中不断磨炼和学习，需要使用更有才华的人为自己服务，做驾驭商业地产领域的伯乐，为社会创造和管理更多商业地产的精品。