论物业法律纠纷中的业主维权

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1、 毕业设计论文论物业法律纠纷中的业主维权系 别:人文社科系专业名称:法学学 号:26140201030学生姓名:陈庆华指导教师:朱世文指导单位:人文社科系完成时间:2010年5月8日电子科技大学中山学院教务处制发电子科技大学中山学院毕业设计（论文）任务书题目名称论物业法律纠纷中的业主维权设计（撰写）内容（一）物业概述（二）房屋买卖中物业维权（三）物业管理中若干法律问题的探析（四）相邻关系中的业主维权（五）物业维权的完善建议预期目标通过本文的分析与论证，解决以下问题：提高消费者的物权意识与法律知识，在商品房买卖中避免合法权益受侵犯；使业主真正做到权利自治和独立行使自己享有的民事法律权利,行使当事

2、人的权利，维护业主的合法权益。成果形式（1）主题明确、层次清晰，有理有据，篇幅10000字以上；（2）文章格式（图表）规范，摘要、引文清楚规范。设计（撰写）地点电子科技大学中山学院起止时间 2009 年 10月23日至2010 年 5 月 8 日指导单位电子科技大学中山学院人文社科系指导教师 朱世文 年 月 日审核意见审核签名 年 月 日电子科技大学中山学院毕业设计（论文）成绩评定表设计（撰写）过程评语：指导教师： 年 月 日成绩论文评阅评语： 评阅教师： 年 月 日成绩论文答辩评语： 答辩组长： 年 月 日成绩总分审核人： 年 月 日电子科技大学中山学院毕业答辩记录表学生所在系名称:人文社科

3、系 指导教师:朱世文专业名称法学学生姓名陈庆华学号26140201030题目名称论物业法律纠纷中的业主维权语言表达能力1、好（ ） 2、较好（ ） 3、一般（ ） 4、差（ ）PPT制作水平1、好（ ） 2、较好（ ） 3、一般（ ） 4、差（ ）作品展示水平1、好（ ） 2、较好（ ） 3、一般（ ） 4、差（ ）答辩组专家提问及学生回答问题情况记录答辩组提问一：学生回答情况（请打勾）：1、好（ ）2、较好（ ）3、一般（ ） 4、差（ ）答辩组提问二：学生回答情况（请打勾）：1、好（ ）2、较好（ ）3、一般（ ） 4、差（ ）答辩组提问三：学生回答情况（请打勾）：1、好（ ）2、较好（

4、）3、一般（ ） 4、差（ ）答辩组提问四：学生回答情况（请打勾）：1、好（ ）2、较好（ ）3、一般（ ） 4、差（ ）毕业答辩成绩答辩小组成员 答辩小组组长 答辩小组秘书 时间、地点地点： 年 月 日注：1、答辩组专家所提的问题包括基础理论和基本技能、论文内容质疑、新方法新技术等方面。2、此表作为毕业答辩原始记录交学生所在系保存。论物业法律纠纷中的业主维权摘要本文从从物业管理中存在的法律问题及成因入手,简要概述物业纠纷中的主要类型，从房地产开发商、业主及物业公司这三个主体上分析物业纠纷中的物权问题。首先通过对物业概念的分析以及相关概念的比较，突出物业的独特属性，从而引出物业维权的成因和现状

5、，从社会背景和维权侵权现实逻辑两个方面进行分析。其次以房屋的买卖为线索，指出从预售到交房这一过程中出现的法律问题，并就这些问题中矛盾各方的物权关系进行简要概述，提出解决相关问题的对策。进而对物业管理中的法律问题进行探析，从常见问题入手分析侵权责任。笔者认为，完善物业管理的相关制度和提高消费者维权意识是解决物业纠纷的根本途径。笔者提出完善物业维权的三点建议，完善立法，规范管理，提高意识。笔者认为,业主与物业公司应通过转变观念、换位思考、建立有关制度、依法维权等措施来遏制物业纠纷的发生。关键词：物业；物业纠纷；制度完善Analysis of Property Rights Protection i

6、n The Legal DisputeAbstractThis paper starts from the legal Issue and causes being in property management. Overview summarily the main types in property disputes. Analysis property Issue from real estate developer, companies and owners.Through the analysis of the concept of property and correlation

7、concept, leading to the causes and current status of protection. This paper gives prominence to propertys unique attribute.I leaded out the cause and present situation,then analyses it from society background and reality logical.From saling to management as a clue to make with, noting that the legal

8、 issues arising in the process. And Overview summarily property relations between Conflict parties., then propose solutions to the issues related . I believe that the fundamental way to settle the disputes is perfecting related systems and improving consumers rights protection awareness. I put forwa

9、rd three proposals, improve legislation, standard management, improve awareness. Owners and property companies have to contain disputes by changing concepts, empathizing, establishing such a system and righting by law.Key words: Property; property disputes; system improvement目录 前言1一 物业概述2（一）物业的概念21、

10、物业的概念22、物业的特征及其相似概念2（二）业主维权概述31、社区业主维权现状概述与发展趋向32、物业冲突的背景和现实逻辑3二 房屋买卖中物业维权5（一）房屋预售制度中的主要法律问题51、房屋预售合同有效性的认定52、房屋认购定金的处理5(二)物业现售中的主要法律问题61、售楼广告的合同效力认定62、房屋面积纠纷中的法律问题73、楼顶平台及车位权属的物权纠纷法律问题8三 物业管理中若干法律问题的探析9（一）物业服务企业的服务标准及业主权利101、物业管理的服务内容102、业主委员会责任机构及其相关法律责任问题103、业主与物业企业之间纠纷的涉及的业主物权10（二）第三人侵权及物业公司的法律责

11、任111、业主遭盗及物业公司的责任分析112、空中坠物及物业公司的责任分析11四 相邻关系中的业主维权13（一） 相邻关系的概念13（二）相邻关系中“相邻”和“必要的便利”的界定13（三）相邻关系纠纷中的举证责任分配14五 物业维权的完善建议15（一）完善物业管理的相关立法151、完善立法的原则152、制度的运行要求15(二)加强对物业管理行业的规范化管理161、加强物业行业行政管理162、提高物业管理企业素质和服务水平17（三）提升消费者业主维权意识181、树立正确的维权意识182、坚持正确的舆论导向18结语20致谢21 前言改革开放以来，市场化的住房制度推动着房地产业的快速发展，而房地产业

12、则推动着物业管理服务业的蓬勃发展，形成了房地产物业管理服务的市场化。但是, 由于现行法律、法规的滞后，且缺乏相应理论体系的支撑，近年来,物业维权纠纷迭起,房地产开发商、物业公司及业主之间因物业服务问题矛盾重重、纠纷不断，扰乱了小区正常的生活秩序。随着城市的发展，业主观念的日益增强，物业行业得到了前所未有的发展，物业调解也应运而生。有关物业的权利关系到社会群众的切身利益，在购置物业的整个过程中，方方面面都涉及到不同的法律问题。从我国目前物业维权现状来看, 如何明确各主体的法律地位,理清主体之间的法律关系,是探寻造成物业服务纠纷的根源,提出解决物业服务纠纷路径的有效途径。但在立法上，有关物业纠纷的

13、制度仍存在一定不足之处， 对上述问题,我们应从立法上给以规范,以提高城市的整体管理水平,全面推进物业管理新体制。一 物业概述（一）物业的概念1、物业的概念研究“物业”一词的含义，尤其是现实中有关物权的解释，应先了解这一个词在我国的历史演化。中国古代法律中，宋代立法中就对动产与不动产作了区分 (宋刑统.名例律规定：“器物(动产)之属，须移徙其地(不动产)即不离常处，理与财物有殊”)，称动产为物、财或财物，称不动产为业、产或产业。在20世纪70年代末中国大陆实行改革开放政策后，又从英语词汇Property及estate翻译而来，包括“财产”和“产权”有两种含义。因此，“物业”一词是指人们居住劳作活

14、动所依赖和所利用的地理环境条件及归属人们个体或群体的、包括动产和不动产在内的财产。目前，我国房地产法学界和物业管理规范性文件，对“物业”概念的见解是基本一致的，只是具体表述各有细微差别。例如，深圳经济特区住宅区物业管理条例第2条第2款规定：“本条例所称物业，是指住宅区内各类房屋及相配套的公用设施、设备及公共场地。”江苏省城市住宅区物业管理办法第2条第2款规定：“本办法所称物业，是指已建成并投入使用的住宅区内各类房屋及公共设备、公用设施、附属场地等。”建设部房地产司物业管理处有关文件认为：物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。各类房屋可以是住宅区，也可以是单体的其他建

15、筑，还包括综合商住楼、别墅、高档写字楼、商贸大厦、工业厂房、仓库等。与之相配套的设备、设施和场地，是指房屋室内外各类设备、公共市政设施及相邻的场地、庭院、干道。”王燕.物业管理法规-概念解说. EB/OL. .asp. 2009-12-30综上所述,物业是指已建成的各类供居住和非居住的房屋，及与之相配套的设备，市政、公用设施，房屋所在的土地与附属的场地、庭院等，并具有使用功能和经济效用。物业根据其用途可分为：住宅、写字楼、商场、酒店旅馆、工业厂房等等。2、物业的特征及其相似概念物业具有三个独特属性：(1)不动产性,表现于土地、建筑物的不可移动性或位置的确定性。但应注意的是，物业并不包括不动产中

16、的农用地和未利用地，仅仅是指建设用地范围内的物业。(2)单元性,物业的单元性是指人们可根据经济上或管理上的需要，将一定范围的建设用地和房屋及其固定附着物确定为一宗独立财产，以便确权、交易、使用或管理。(3)空间和环境性,物业的基本功能是围界和提供一定的空间，便于人们在其中进行生活、生产等活动。（4）耐久性，表现于长久的使用寿命期。（5）多样性，表现于建筑物构造、外观、功能等形式的多样性。（1）物业与房地产房地产概念的外延要大于物业概念。房地产不仅包括静态的房产、地产以及房地产权利，而且还可以涵盖房地产的投资开发、建造、销售、售后服务以及交易、使用、出租、抵押等动态过程和行为。两者有宏观与微观之

17、别。（2）物业与商品房商品房是指开发商以市场价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。而物业根据其用途可分为：住宅、写字楼、商场、酒店旅馆、工业厂房等等，其外延更为广泛。（3）物业与不动产不动产是指不能移动或者如果移动就会改变性质、损害其价值的有形财产，包括土地及其定着物，包括物质实体及其相关权益。地上定着物包括农用植物、设备等。物业意义上的地上定着物仅指有经济效用的草坪等。 （二）业主维权概述业主维权是指业主为维护和争取合法利益和权利,与房地产开发商、物业公司、政府相关职能部门、街道办事处、居民委员会以

18、及业主委员会等进行交涉、博弈和斗争的行为过程。陈文,黄卫平.城市社区业主维权:现状、成因与对策J.中州学刊,2009(3)1、社区业主维权现状概述与发展趋向随着住房商品化改革，使得城市住宅产权体制发生了重大变化。20世纪90年代以来,业主、业主委员会、房地产开发商、物业公司、住宅行政主管部门之间围绕住宅区内各类物业形式及社区自治权发生了诸多纠纷甚至冲突。城市社区物业纠纷和业主维权事件在数量上呈上升趋势，维权过程中矛盾和冲突呈升级态势，由于利益的一致性,业主在维权过程中逐渐趋向群体性和组织化,要求业主委员会的诉讼主体资格和明确的法律地位已经成为业主的普遍呼吁。丁军.城市问题:北京市物业管理现存问

19、题及解决途径J.2006(1)2、物业冲突的发生有着深刻的背景和维权侵权现实逻辑住房产权体制变革与相关制度缺失是冲突发生的背景原因。首先，随着住房商品化和市场化改革的推行,住房产权制度发生了深刻变化,业主与房地产开发商及物业公司之间围绕房产及其相关物业形成了特定的市场关联,住宅房产逐渐成为社区业主的一种重要的私有财产形式,这就使业主“有权可维”。其次，房地产市场的不规范导致业主权益频繁受损。业主与房地产开发商和物业公司之间有时并非真正公平的契约关系,而是一种“不完全契约关系”, 信息不对称、专业技术的限制,一般业主只能在具有相对垄断性的房地产市场选择自己的商品房。另外房屋产权保护机制及相关法律

20、法规存在缺失，物权法虽然为社区业主维权提供了法律依据,但其原则性条款仍需要最高人民法院出台相应的司法解释加以细化和明确。有关业主的权利和义务,业主、业主委员会与房地产开发商、物业公司的法律关系等都缺乏完整的法律和法规体系,全国性的、较权威的业主自治法律、法规也没有建立起来。其次,侵权与维权是冲突发生的现实逻辑。一方面,“维权”是以“侵权”为前提的,这主要表现在房地产开发商的欺诈和侵权、物业公司服务水平低下、居民委员会自治能力欠缺等,从而使社区业主权益频繁遭受侵犯。另一方面,业主在其权利维护意识日渐觉醒的基础上,开始自觉寻求和挖掘体制内的活动空间进行权利维护。 二 房屋买卖中物业维权随着我国近几

21、年房地产业的高速发展，这个行业一直被认为是暴利行业，同时这个行业中法律纠纷也在日益增长。原因有：一是开发商为赚取高额利润，不惜采取欺瞒公众的方式；二是购房者法律观念淡薄，维权意识薄弱。陈龙业.物权法百问通M.北京:法制出版社,2007:17相对于传统的售房方式，房屋预售是我国房地产市场近年出现的新事物，这种销售方式能为房地产开发企业筹集资金，缓解房地产开发企业建设资金的不足。在房屋买卖中,主要涉及预售和现售两个方面的法律问题。（一）房屋预售制度中的主要法律问题1、房屋预售合同有效性的认定房屋预售中，业主与开发商之间签订的房屋预售合同有效的前提是开发商取得商品房预售许可。按照我国城市房地产管理法

22、的规定，开发商预售房屋应当申请取得预售许可，否则其与购房人签订的房屋预售合同无效，不受法律保护。但是，对那些已具备城市房地产管理法第四十四条第一款规定的前三个条件，只是未向房产管理部门申请办理预售房许可证的房屋开发经营企业所签订的合同，应如何确认其效力呢?这种情况下的预售房合同应当属于效力待定的一种合同，这种合同如果当事人发生纠纷以后，但在起诉前预售房开发商能及时向房地产管理部门申请补办并取得预售房屋许可证，也应当确认合同的效力。这样有利于保护当事人双方的合法权益，有利于社会稳定。郭巍巍.房屋预售制度若干法律问题探析N.东北财经大学法学院院报,2003(4)另外，最新的最高人民法院关于审理商品

23、房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第六条规定，当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记预备手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第八条规定，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或提供虚假商品房预售许可证明的，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。2、房屋认购书以及定金商品房认购书是指商品房买卖双

24、方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，双方约定在签订认购书后，开发商在一定期限内为购房人保留房屋，不得自行售于他人。关于房屋认购书的性质问题， 目前有几种不同观点:第一种观点认为认购书是房屋买卖合同的补充协议;第二种观点认为认购书是附条件的房屋买卖合同;第三种观点认为认购书是房屋买卖合同的预约合同，是独立的合同。通常第三种观点被广泛接受。商品房认购书并不具备商品房买卖合同的法律约束力。认购书只是为了保证将来签订正式的房屋买卖合同而签订的独立的预约合同。孙瑞玺,樊利波.商品房认购书的性质及定金担保责任问答 EB/OL. .2009-12-

25、31依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第五条的规定，只有认购书具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，才认定为商品房买卖合同。依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第四条的规定，出卖人通过认购等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 所以在与房产公司签订合同时,如果由于双方就买卖合同的部分条款不能达成

26、一致，而导致合同无法签订应作具体分析：其一，若该主合同的条款在预约（认购书）中已经有了约定，则双方当事人应当接受，否则即属于拒绝订立主合同，是对预约的违反，因而可以适用定金罚则；其二，若当事人协商的主合同条款在预约中无约定，则当事人协商不成的，不能认为是任何一方当事人违反预约的约定，拒绝订立主合同，因而不能适用定金罚则。王美春,孙晖载.房屋预售中的常见法律问题浅析N.人民法院报,2002(二)物业现售中的主要法律问题下面我们先通过一则房屋买卖案例对房地产买卖过程中的主要法律问题作一探析： 某房地产开发商建造了一处住宅，在售楼广告中宣传“买首层送花园，买顶层送天台”“花园式小区，配置游泳池、健身

27、场所等娱乐设施”。陈某看中其中一套房，与该房地产开发公司订立购房合同。合同中的房屋面积有150平方米，而后陈某实际测量只有102平方米，既公摊面积48平方米，小区也未见绿化带和游泳池等。陈某认为公摊面积与合同规定相差较大要求解除合同。开发商对花园式的解释是正在规划中。合同中并未约定地下车库的归属问题，后来该公司将地下车库卖给某钢铁公司。由于部分有车的业主反应停车问题，开发商又在原来的楼间道路上和草坪上画出一定范围，作为停车场售给车主。该案例中存在的种种法律问题正是购房者容易被开发商忽悠侵权的常见问题。购房合同中哪些问题是侵犯业主物权的？1、售楼广告的合同效力认定 合同的成立应具备要约和承诺阶段

28、，合同法第13条规定，当事人订立合同，采取要约、承诺方式。合同法第14条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”第15条规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、投股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”那么，怎么样的商品房销售广告和宣传资料属于要约呢？最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条规定，“商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施

29、所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”上述案件中，陈某买房的主要因素之一是销售广告中声称的花园式住宅，该广告对买卖合同的订立有重要影响，应当认定该广告为要约。根据广告的内容是否包含合同的主要条款来确定是要约邀请还是要约。但是，即使表意人提出了未来合同的主要条款，但如果他在提议广告或宣传资料中声明不受要约的约束，或提出需要进一步协商，或提出需要最后确认等，都将难以确定他具有明确的订约意图，那么就不能认为该广告是要约。王利明.民法M.北京:中国人民大学

30、出版社,2006:2382、房屋面积纠纷中的法律问题商品房销售面积包括套内建筑面积和分摊的公用建筑面积。商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则规定共有面积的内容包括电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整柜建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。值得注意的是，有些面积不应该业主进行公摊，其中包括：（1）为小区服务的经营或管理性用房的建筑面积，如仓库、机动车库、车道等；（2）作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间；（3）售房单位自营、自用的房屋；（4）

31、为多处房屋服务的警卫室；（5）属于经营用房的小区会所。金俭.房地产法学M.北京:科学出版社,2008:218所以,购房者在合同签订时要详细了解公摊面积的计算问题,应该把开发商口头承诺的公摊面积比例写入合同作为防范的依据,如达不到要求,可以解除合同,返还定金或预付款,以及请求损害赔偿。房屋面积纠纷中另一类常见的纠纷是面积误差问题。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： 面积误差比绝对值在3以内（含3），按

32、照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持； 面积误差比绝对值超出3，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3以内（含3）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3以内（含3）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 本案中，陈某的房屋实际面积与合同约定的面积误差比绝对值超出3，陈某有权请求解除合同、返还已付购房款及利息。3、楼顶平台及车位权属的物

33、权纠纷法律问题商品房买卖实践中，开发商往往把房屋平台计价出售，承诺购房者独立使用且可以自行搭建屋顶花园。根据商品房销售面积计算规则可知，面积包括套内建筑面积和公摊面积。其中共摊面积就包括了公用绿地、车库、通道、天台等按业主购买面积比例计算的面积。其一，开发商对天台进行出售，其行为对购买这个部分的消费者而言已构成重复收费，不少购房者以为这是自己检了便宜，其实不然；其二，开发商在未经全体业主同意的情况下，将属于共用部分出售给少部分业主，不仅侵犯了其他业主的共有使用权，也会产生物业管理和收益矛盾。对于某些在设计上有独立出入口或者只有特定单元业主能够实际使用的楼顶，开发商经常以出售使用权的理由进行出售

34、。表面上似乎是合法的，然而稍加分析，不难看出其错误之处。首先，作为商品房，购房者买的是房屋的所有权而不是使用权，不存在只有使用权的房屋。其次，楼顶作为整栋大楼的共有部分，购买者本来就与其他业主一样对其拥有使用权，业主不存在再花钱购买共用部分的使用权问题。第三，尽管在设计上只能由某些业主使用，但楼顶作为共用部分的性质并不改变，这种设计只是增加了该房屋业主的室外活动空间，提高了商品房的使用价值，但不等于该部分可以计价出售。陆敏.物业管理实务指南与案例分析M.北京:中国工商出版社,2003:39地下车库不同于楼顶，其在结构和利用上具有一定的独立性，其容积率并不计入建筑物总面积，需要额外投资建造，因而

35、不属于法定共用部分。因此，将地下车库一律归入住宅所有人所有，也有失公平，但各业主又分摊了小区土地所有权，让开发商拥有地下车库所有又缺乏土地所有权。陈龙业.物权法百问通M.北京:法制出版社,2007:17所以确定地下车库所有权，应从以下几方面考虑：一是如果共摊面积中包括地下车库面积，则应属于公用部分，归全体业主所有。二是开发商在出售单元房时是否承诺无偿提供地下车库。三是开发商把建造地下车库的成本有没有核算在住宅开发成本中。只有确定上述因素，才能确定车库的归属问题，本案中开发商将地下车库卖给某钢铁公司的问题才得以解决。物权法第74条第一款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业

36、主的需要。此条的潜在含义是，赋予业主对小区车位的优先购买权，当满足业主需求时还有剩余的，开发商才能将车位出租、转卖。占有共用的道路或其他场所用于停放汽车的车位归属，物权法第74条第3款规定，占用业主共有的道路或其他场所用于停放汽车的车位，属于业主共有。现实中，开发商或物业公司把共有场地改为车位后出租给非小区业主，而小区业主在共有道路上停车时，物业公司载向其收费，这种情况大量存在。共有的道路或其他场所归业主所有，这是物权法明确规定的，所以出租车位所获得的收益理应归全体业主所有，开发商或物业公司不能自收自用，或者扣除在合理的管理费用后，其余收益应归还全体业主。三 物业管理中若干法律问题的探析物业管

37、理是指:“物业管理公司受物业所有人(或称之为业主)的委托运用现代管理科学和先进的维修、养护技术,对物业进行修缮、养护、经营并为使用人提供多方面服务的行为。”周琪.物业管理若干法律问题探析J.山西高等学校社会科学学报,2003(3)以下是笔者所做的调查报告的数据： 调查显示，业主最不满社区文化服务以及小区交通状况。业主不满意的主要是“办事拖沓，效率不高”；其次是“物业管理、维修收费过高”以及“服务态度不好”等。业主与物管公司之间的矛盾，最多的业主建议由地产开发商牵头，业主较少意识到舆论的监督效果。值得注意的是， 在问及“您所在小区目前有没有成立业主委员会”时，平均有59.5的业主表示“没有”和“

38、不清楚”， 14.72反映“暂没有，正在筹备中”。而40%业主认为小区业委会工作不透明，超过30%业主认为业委会只代表个人或部分人的利益，也有业主称业委会与物业公司勾结，不替业主说话，甚至损害业主的利益。（一） 物业服务企业的服务标准及业主权利1、物业管理的服务内容物业服务企业是指按照合法程序成立并具有相应资质条件的从事物业管理业务的企业。具有以下工作权利： 按照有关规定正常进行小区的各项管理工作，并有权要求小区住户加以配合；在服务达到与物业管理委员会约定的标准时，有按照规定收费的权利；有权选聘专营公司承担专项管理业务。物业服务企业的工作职责包括：履行物业管理合同中的双方约定，并按照合同约定来

39、收费；接受业主以及业主委员会的监督；重大事项应该提交业主以及业主管理委员会审议并认可；接受房地产行政部门、有关行政主管部门及物业所在地人民政府依照正当程序的监督指导。2、业主委员会责任机构及其相关法律责任问题业主委员会是一种民间形式组织,其成立的责任机构应是区、县房地产管理部门和小区开发商,其中前者负管理责任,后者负组织责任。高万泉,张君默.物业管理中存在的法律问题及对策J.人民法院报,2001(7)一种观点认为业主委员会可以作为民事诉讼的当事人,另一种观点认为主委员会不能作为诉讼当事人。黄河.房地产法M.北京:中国政法大学出版社,1997.150,153-154.我认为,业主委员会应为法人团

40、体。首先,按照合同法的要求,合同双方必须具有法律关系主体资格。其次,业主委员会成为法人具有其可能性，业主委员会有自己的章程、有其固定的办公场所、有其独立的法人财产,能够独立承担法律责任。而在实践中,符合成立条件而不成立业主委员会的情况普遍存在,这在客观上造成了前期物业管理时间无限期延长,业主与前期物业管理公司发生矛盾无从协调,从而引发大量纠纷的现象。业主委员会是物业区域内全体业主的自治管理组织，是业主大会的执行机构，代表业主与物业管理公司签订物业管理合同,对外处理事务,实施民事行为。业主委员会应当代表业主履行下列职责：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；及时了解业主、物业使用人的意见和建

41、议，监督和协助物业公司履行服务合同；监督管理规约的实施；业主大会赋予的其他职责。周珂.物业管理法M.北京:法律出版社,2004:1793、业主与物业企业之间纠纷的涉及的业主物权认识业主与物业企业之间的纠纷涉及的业主物权，应当先认识前期物业服务合同，该概念指物业管理区域内的业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由房地产建设单位与其选聘的物业管理企业签订的合同。按目前的购房程序看，购房人与开发商签订的格式合同里通常有买方同意由卖方委托的物业管理企业代管的条款，那么购房人须受到合同的约束。而2003年5月新公布的物业管理条例规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签

42、订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。黄乐平.业主物权与物业管理法务全解M. 北京:法律出版社,2008:141业主重选物业公司是法定的权利，如果对其服务不满，完全可以行使权利，而无需找开发商处理。另外，根据合同的原则，业主也是前期物业服务合同的当事人，业主委员会可以作为民事诉讼的当事人，维护业主的合法权益。业主和物业公司是平等的合同主体，长期共存、互相依赖的关系，在履行合同时，应当本着诚实信用的原则，以平和的心态，行使合同权利，履行合同义务。出现物业服务问题，无论是业主还是物业公司都应该采取积极的态度，通过沟通、协商和谈判，妥善处理纠纷。（二）第三人侵权及物业公司的法律责任1 、业主

43、遭盗及物业公司的责任分析产权的多样化，物业管理逐步向社会化及专业化方向发展，由此也出现很多新的法律问题，其中突出的是物业管理企业的安全保障义务问题。近年来经常出现的业主房屋遭盗的现象，引发人们对物业企业职责的很多质疑。在物业管理公司服务区内业主的财产以及人身权利遭到侵犯，物业公司是否应当承担赔偿责任，要具体问题具体分析，关键在于物业管理公司是否尽了其应承担的安保义务，既合同中的保安条款。保安条款一般包括以下几方面：（1）根据小区特点，做好外来人员和车辆的进出登记，及时联系业主，做好监控系统的运行和值守。（2）提供24小时安全巡逻服务。（3）在小区内发现犯罪嫌疑以及危险品，或发生治安。刑事案件或

44、各类灾难事故，要立即报告公安机关，并协助做好调查和救助工作。（4）定期检查、修理、维护和更新安全设施设备。物业公司的责任问题还涉及到失窃事件发生的区域。首先，如果发生在单元套房内，那么业主可以先查验一下小区物业的保安设施是否正常运行，有些小区的保安设施纯属摆设。如果该设施不能正常使用，完全有权要求物业公司完善；如果是开发商当初交付房屋时保安设施就达不到规定要求，可以与开发商交涉。如果因为是保安的失职或保安设施不能正常工作导致小区发生了被盗事件，物业公司应当负相应的责任。其次，如果发生在停车场或地下车库等属于物业公司管理的区域内，那么是物业公司没有尽到应尽的看管义务和告知义务，物业公司应当负相应

45、的责任。2、空中坠物及物业公司的责任分析我国民法通则第126条规定，建筑物或其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。因高空坠物造成伤害的，由谁来承担赔偿责任一般分两种情况： (1)建筑物脱落：只要不是地震等不可抗力造成的墙体脱落，受害人可以找开发商、建筑商索赔。而物业公司对建筑有维护的责任，没有尽到维护责任，也应作出相应赔偿。(2)广告牌坠落：楼顶、外墙等公用部分被用作商业广告带来的经济利益应是全体或部分业主的共享的。这实质上是业主与商家之间的租用合同，实践中这种合同是商家与物业公司之间签订，最

46、后由业主委员会确认的合同。那么，在这里物业公司承担着妥善管理的义务。广告牌或者其附着物脱落造成人身财产损失的，商家是侵权主体，承担主要法律责任。而广告牌的日常管理维护工作是物业公司的职责，由于物业公司的疏忽造成的，应当负补充责任。四 相邻关系中的业主维权(一)相邻关系的概念相邻关系,从权利的角度又可称为相邻权,其实质是对相邻关系的一方财产所有人或占有、使用、收益人行使权利的限制,同时又是另一方财产所有人或占有、使用、收益人行使权利的延伸。我国民法通则第八十三条规定:“不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系,给

47、相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。”相邻关系的法律特征主要有以下三点需要把握:1、要件的特殊性不动产的相互毗邻是产生相邻权的前提条件,既包括不动产之间的相互连接,也包括不动产之间的相互邻近。但现代社会中，城市中的建筑物的数量和密度的快速增长，顶楼和底楼，小区单元住户之间很难说不动产是相互连接的，但他们之间发生相邻妨害，是可以使用相邻关系进行调整的，“毗邻”的概念也随着社会的发展而逐渐发展。王泽鉴.民法物权(通则.所有权)M.北京:中国政法大学出版社.2004:3182、权利从属性相邻关系是一种从属关系，与相邻不动产具有不可分性。不论相互不动产的所有权或者使用权归谁，相

48、邻关系都存在，不因所有人或使用人变更而消失。相邻权也随着不动产所有权或使用权的转移而转移。3、内容复杂性相邻关系的范围比较广，包括截水、排水、通行、环保、防险、建筑施工、管线设置、通风、采光、噪音、震动等等。实质上包括两方面，一方面，相邻一方有权要求他方提供必要的便利，他方应给予必要的方便；另一方面，在享受便利的同时，也需要容忍他人行使权利时对自己的限制。（二）相邻关系中“相邻”和“必要的便利”的界定物权法没有对“相邻”做出法律上的严格界定，第85条规定，法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。城市异产毗连房屋管理规定对异产毗连房屋的定义是，结构相

49、连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人所有的房屋。随着现代相邻关系调整范围的扩展，“相邻”的概念不以“相邻接”为限，理论界大多数人认为，“相邻”的界定不以不动产直接相连为限，只要不动产权利人行使权利影响到另一方不动产所有人或使用人对不动产使用的合理面积及空间，进而影响到其利益时，即可产生相邻关系。有一案例，原告与被告住在同一栋楼，被告装修5楼的住房时破坏了承重墙，住在2楼的原告以被告的行为给其住房安全带来危害为由，向法院起诉。本案中，虽然房屋不相毗连，但被告的行为可能危及包括原告在内的整栋大楼所有住户的安危，原告作为该栋大楼的所有人之一，可以对被告因行使不动产权利而损害自己的不动产利

50、益的行为提起相邻关系之诉。相邻关系内容的核心既是容忍或禁止一定行为。相邻关系纠纷中的重点之一就是确定何为“必要的便利”。梁慧星.民商法论丛M.北京:法律出版社.1997(6)日常生活中，通行、采光、建筑施工等需要借用相邻住户的不动产是必须而合理的，但这种借用不得造成不在合理范围之内的侵害或者妨害。所谓“必要的便利”，是指为了自己不动产的使用便宜有必需或必要将自己的权利合理延伸至对他人权利的利用，非得这种利用旧不能正常行使不动产权利。另外，现代多层、高层建筑物内相邻关系的性质更为复杂，“必要的便利”范围更加广泛，我们利用民法中“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则”进行概况的处理。小区住

51、户之间也可以约定更为细致的符合物权特征的相邻关系内容。（三） 相邻关系纠纷中的举证责任分配民事诉讼法中的举证责任原则是“谁主张，谁举证”，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。相邻关系案件中的举证责任的分配，根据案件类型的不同而有所区别。相邻关系案件可以分为两类，一类是相邻关系权利人要求义务人提供必要的便利而义务人拒绝提供，另一类是相邻关系一方给另一方造成损害或危险而受害人要求加害人承担相应的民事责任。两类案件中，权利人都要证明双方之间存在不动产相邻关系和双方都是不动产权利人。不同的是，第一类案件中权利人要证明其要求义务人提供的便利是必要的；而第二类中权利人还要证明另一方当事人的加害行为符合

52、侵权行为的构成要件。在两类案件中，否认承担相邻民事责任的一方，除了对权利人的举证进行抗辩外，还应对是否存在法定的抗辩事由进行举证。五 物业维权的完善建议（一） 完善物业管理的相关立法1、完善立法的原则物业管理作为一个新兴行业, 目前我国虽然颁布了物权法及物业管理条例,各地也自行制定物业管理的地方法规, 但有关物业管理的领域尚缺乏全国性立法，这对推动和完善房地产市场,促进房地产市场健康而有序的发展极为不利。为此,建议立法部门加强调研,加快全国性立法,完善地方性立法。根据我国物业管理立法的现状和物业管理的实际情况,完善我国业主权及物业管理法律制度应当遵循以下几个原则:第一,权利和义务平等原则。每一

53、位业主(物业使用人)和物业管理人的正当权益均不受侵犯,一切活动均应在公平、公正的原则下进行。业主和物业管理企业之间是一种平等的法律关系,双方通过签订有法律效力的合同,物业管理企业受业主委托对物业进行管理。物业管理条例也明确了物业管理企业与业主委员会的关系,它们是被委托方和委托方的关系,是合同双方的主体。业主与物业公司之间在法律上是平等的,是不存在管理与被管理关系的。第二,合法原则。物业管理法律制度是我国社会主义法律体系的组成部分,立法时既要符合宪法,也要符合全国人大及其务委员会制定的有关法律。同时要在物权法之中,强化对业主权的法律保护,使之有法可依。龚子秋,马新彦.论业主权及物业管理制度之完善

54、J.江海学刊,2007(6)第三,借鉴国外经验的原则。完善物业管理法律体系,在总结国内各地物业管理立法的经验基础上,要比较研究并借鉴国外物业管理法律的成功经验。这样,既有利于完善我国的物业管理立法,又有利于我国的物业管理同国际接轨。2、制度的运行要求在完善物业管理法律制度时,应明确一些问题,如明确物业管理的法律性质，明确成立业主委员会的责任机构和相关法律责任，明确物业管理的责、权、利的范围和标准等。史尚宽.物权法论M.北京:中国政法大学出版社2000:225具体说来,包括以下几个方面：一是制度上要兼顾业主、开发商、物业企业三方的权益。这三方主体都是物业纠纷的主体，既要确立、维护业主的诸多权益,

55、也要关注、保护开发商、物业企业的财产权和管理权，要避免 “业主权维护”的过分偏重对业主权的保护。二是在制度运行时要平衡好各方利益关系。要平衡好业主、开发商、物业企业之间的权利行使的关系,防止任何一方权利的不正常扩张或滥用。司法机关、仲裁机构处理相关纠纷时,审判者、仲裁者要公正地对待各方当事人的权益,减少主客观因素的干扰,公平地进行裁判。(二)加强对物业管理行业的规范化管理1、加强物业行业行政管理由于当前尚无全国性立法予以调整物业管理关系，相关行政管理部门更要加强对物业管理行业的管理。(1)严格执行行业资质标准首先,要对物业管理公司的资质进行严格审查,提高设立物业公司的条件,尽可能实行规模化管理

56、。物业管理企业划分为一级、二级、三级三个资质等级和临时资质。资质一级企业的注册资本500万元以上，具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于30人，管理两种类型以上的物业，具有健全的企业管理制度和符合国家规定财务管理制度。资质二级企业 注册资本300万元以上，具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于20人， 60%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书。资质三级企业注册资本50万元以上，具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于8人， 50%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书。一级企业可参加全国范围内物业管理项目的投标、议标；二级企业只限参加全国范围内30万平方米以下

57、物业管理项目的投标、议标；三级企业只限参加本省（自治区、直辖市）区域内15万平方米以下物业管理项目的投标、议标。 (物业管理企业资质管理试行办法) 物业管理企业资质等级实行动态管理，每两年考核一次。对于不符合原定资质等级标准的企业，由资质等级评定初审部门提出降级或吊销资质证书的意见，报审批部门批准后执行。资质等级升级应依次逐级上升，不得越级升级。(2)创造和维护公平竞争的市场环境按照市场规则配置资源,杜绝开发商自己设立物业公司自己管理的垄断情况,在适当时候可以采用公开招标的形式,由业主自己选择物业管理公司。依法解决由于前期物业服务合同引起的纠纷，物业管理区域内的业主、业主大会选聘物业管理企业之

58、前，有房地产建设单位与其选聘的物业管理企业签订的合同。2003年5月新公布的我物业管理条例规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。业主重选物业公司是法定的权利，如果对其服务不满，完全可以行使权利，而无需找开发商处理。另外，根据合同的原则，业主也是前期物业服务合同的当事人，业主委员会可以作为民事诉讼的当事人，维护业主的合法权益。建立新型的物业管理体制，通过建立新的物业委员会作为群众自治组织,按照市场规则化配置资源,真正建立一种市场机制,确保各方利益。刘菁.论物业管理的完善与纠纷解决J.西安航空技术高等专科学校学报

59、,2008(7)具体说就是建立一种相互信任和互惠关系,防止纠纷发生。积极创造条件,推进房地产改革,分业经营和分类管理。最后,还要对物业管理公司实行随时抽查和定期年检制度,对不合格的物业管理公司进行相应惩罚和制裁措施,对物业管理公司与业主之间的纠纷可以按照法定程序进行必要的调解。(3)督促开发商及时成立业主委员会新建的住宅小区往往是由房地产开发商来选聘物业管理公司进行物业管理。由此,物业管理合同也就由房地产开发商与物业管理公司协商签订, 房地产开发商就是最大业主，享有合同中业主的所有权利。当所有的房产都已售出的时候,开发商就不再是业主,购买房产的人才是真正的业主。物业管理条例明确规定:县级以上地

60、方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督工作。区县人民政府房地产行政主管部门指导本区域内的物业小区建立业主大会，并选举产生业主委员会。然而纵观我国物业管理的现状，小区的建设当中，业主委员会的发展速度远远落后于物业公司。李炬.论业主委员会尴尬的法律地位J.兰州职业技术学院学报,2007(4)目前我国城市不到15%的住宅小区成立了业主委员会，这说明某些行政主管部门上门服务意识和依法行政意识太差。再者，建设管理部门在房产验收的过程中，要真正做到秉公执法，加大监管的力度，不给开发商提供可乘之机。但目前有些行政部门对业主维权采取的态度是敷衍、回避，这增加了业主维权的困难。 有关房地

61、产管理部门应以法明确规定在销售物业过程中，成立业主委员会的制度。这样就有力的保障了全体业主的利益,减少了物业管理纠纷。设立类似保证金制度的制约机制,在开发商有意拖延不设立业主委员会时,予以必要的经济制裁。最后,还要对物业管理公司实行随时抽查和定期年检制度,对不合格的物业管理公司进行相应惩罚和制裁措施,对物业管理公司与业主之间的纠纷可以按照法定程序进行必要的调解。2、提高物业管理企业素质和服务水平1、2、(1)提高物业企业的服务意识在服务业高速发展的今天，服务理念往往是区分一个企业优劣的生命线。这就要求物业管理企业真正站在业主的立场上设身处地为业主着想，把握他们的需求。物业管理企业可围绕业主的饮食、健康、休闲、出行等需要，营造亲情服务、推出配套服务。 物业公司的服务理念应当处理好“三角”关系，即业主、开发商、物业管理三者之间的