土地估价师：土地收购储备知识问答

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1、土地估价师：土地收购储备知识问答 1、什么是土地收购储备制度？所谓土地收购储备，简单地说就是指市政府按照法律规定，运用市场机制，依据土地利用总体规划和城市规划，对通过收回、收购、征用方法取得的土地进行前期开发、整理后，予以储存，以供应和调控城市种类建设用地的需求，确保政府垄断土地一级市场的行为。2、为什么要建立土地收购储备制度？建立土地收购储备制度的目的，是为了规范土地市场，支持国有企业改革，营造公开、公平、公正的市场和投资环境；为政府控制土地一级市场的供应总量，主导土地市场，管好城市建设用地，集聚城市建设资金，经营好城市，推动全市经济和社会的可持续发展。3、建立土地收购储备制度的意义与作用？

2、土地收购储备制度在国外已有上百年的历史，在我国它起源于上海，成熟于杭州，短短两三年时间就发展到了全国，到目前全国已有80%以上的市、县建立了土地收购储备制度，其在建设与经营城市方面的作用是显著的。现阶段他的作用体现在以下几个方面：一是充分发挥政府在土地市场中对资源配置的宏观调控作用；二是有利于土地资源的集约利用和经济的可持续发展，从长远利益着眼，能有效落实城市总体规划；三是培育和规范土地市场，优化房地产市场投资环境；四是盘活企业存量土地资产，服务城市企业改革；五是防止国有土地资产流失，集聚城市建设资金。4、我市建立土地收购储备制度的过程。我市在借鉴外地先进经验的基础上，结合本地实际，制定了天水

3、市土地收购储备暂行办法，经2001年8月市政府第五次常务会议通过，以市政府天政发200178号文发布实施，同时成立了天水市土地收购储备中心，对城市规划区范围内的建设用地统一纳入了土地收购储备中心运作，统一规划，统一收购，统一开发，统一出让，统一资金使用，由储备中心一个“口子”向市场供应，基本形成了“一个渠道进水，一个池子蓄水，一个龙头放水”的局面。5、土地收购储备有哪几种方式？所谓土地收购储备的方式，就是土地使用权由集体或城市其他使用者手中向政府集中的实现形式。现阶段，有以下几种形式：一是征用，即通过征用将列入城市发展规划的集体土地转为国有土地；二是收回，按土地管理法、城市房地产管理法规定，两

4、年内没有使用的土地、改变用途的土地、单位搬迁及违法使用土地的土地，政府可以依法将土地使用权收回。三是收购，对于部分地段好、级差高，但使用不合理的土地，可以通过市场的方式从原土地使用者手中购回土地使用权，重新开发后，调整土地使用功能。四是置换，即运用价值杠杆，实现不同土地使用权的置换，使政府达到收回土地使用权的目的。6、企业处置国有土地资产的程序？天水市企业处置国有土地资产按以下程序审批：申报：市区内拟处置土地资产的企业必须向市土地行政主管部门提出申请，并报送国有土地使用证、上级主管部门的意见书、土地取得及开发成本原始清单等相关资料。由市土地行政主管部门确定收购土地价格；由市土地行政主管部门确定

5、土地收益返还比例；报国有土地资产管理领导小组审批。7、土地收购价格确定的原则及方法？参照国际经验及我国社会主义市场经济发展的目标模式，以储备为目的土地收购价格确定应遵循以下几个原则：权力和利益原则，即确定收购价格应与被收购土地经济主体对被收购土地的权力和利益相一致；土地收购价格与安置补偿费分离原则，即在确定土地收购价格时单纯地以与被收购土地经济主体权力相一致的现实用途的市场价格作为确立依据，与安置补偿费用区别开，企业职工安置费用不足的由财政以土地出让收益“明补”；贡献原则，即要求确定土地收购价格与被收购土地经济主体对土地增值形成的贡献或者其对土地收益权相一致。具体实践中，收购价格的确定有以下两

6、种方法：一是根据相关因素评估确定；二是按收购合同约定的比例返还招标、拍卖、挂牌出让土地使用权所得。8、实施土地收购储备的程序？土地储备体系的运作模式和程序，具体分为土地收购、土地储备、土地供应三个阶段。其中土地收购的程序如下：申请收购；权属核查；征询意见；费用测算；方案报批；签订合同；收购补偿；权属变更；交付土地9、目前为什么要在我国推行土地收购储备制度运行机制？多年来，从中央到地方都强调土地要集中统一管理，要控制土地供应总量，但在实际操作中，政府只能通过农地转用、征用等手段控制新增建设用地的供应，而对城市存量土地，政府不仅不能垄断其供应，而且很难称其为一个供应者，存量土地虽然数量巨大，但政府

7、掌握的份额却近似于零。这些土地基本上被现在的使用者所控制，在现行法律规定下，这些使用者可以通过补办出让手续转让土地，成为一个土地供应者，形成存量土地多头供应的局面。存量土地多头供应产生的后果，说得严重一点，就是城市土地管不了，农地转用管不往。建立土地收购储备制度之后，情况就不一样了。政府收购储备土地以后，由于付出了经济成本，应有经济动力落实土地集中统一管理和土地供应总量控制制度。这样不仅在很大程度上解决了用地和用钱的问题，也起到保护耕地的作用。杭州市建立土地收购储备制度以后，市政府规定市区范围内凡需盘活的存量土地和用于房地产开发的用地，要统一纳入土地储备中心运作，实行统一收购，统一开发和统一出

8、让，由储备机构一个“口子”向市场供应土地。10、土地收购储备机制对土地招标拍卖有何影响？土地收购储备制度的建立极大地推进了土地招标拍卖工作的开展。以前，以招标拍卖方式出让国有土地使用权难以推行，最重要的原因就是市、县政府手中无地，政府手中无地又减少了政府垄断土地供应的主动性，招标拍卖没有市场。土地收购储备制度的建立，从三方面提高了政府开展招标拍卖的积极性。一是，使政府手中有了现实的可供地，增加了其集中统一管理，控制供应总量、招标拍卖的主动性，因而，有的地方的同志讲：“没有土地储备，就没有招标拍卖。”二是，储备土地大多来自于收购，并且一般要在出让前经过前期开发，为此政府已经支付了相当大的成本，成

9、本约束加大了。三是，由于储备土地已成“净地”，政府有了追求出让土地效益最大化的物质基础，招标、拍卖土地的热情大大提高。11、目前土地收购储备有几种模式？目前土地收购储备的运行模式有三种。一是按照市场机制运行的模式。这一模式的特点是，收购储备机构根据自己的收购计划和市政府的要求，通过与被收购单位协商，确定土地收购价格或约定土地收益分成，按照约定由发展中心支付收购金，取得土地并按现行规定办理土地过户手续。储备机构取得土地后负责对土地进行拆迁、平整和相关基础设施配套，对易于转让的储备土地由土地管理部门出让约新的用地者。这一模式的典型有上海和厦门。二是行政指导和市场运作相结合的模式。这一模式的特点是，

10、收购土地的范围由政府行政法规规定，规定范围的土地统一由储备机构根据计划进行收购、储备、开发，土地管理部门根据用地需求用招标、拍卖方式对储备土地实行统一出让，规定范围内的划拨土地使用者不能像过去一样通过补办出让手续的方法自行转让土地使用权。这一模式的典型是杭州和全国大部分城市。三是行政指导、市场运作与其他职能相结合的模式。这种模式除了第二种模式的特点外，还兼有有形市场、土地整理甚至国有土地资产代表。典型代表有南通、武汉等地。12、目前土地收购储备机构设置的模式有几种模式？目前土地收购储备机构设置的模式有两种，一种是单一结构，土地储备机构隶属土地管理部门，如上海。一种是双结构，土地收购储备委员会和

11、土地收购储备机构，土地收购储备委员会由政府设立，成员由土地、财政、计划、规划等部门组成，任务是协调收购储备出让的政策，土地储备机构隶属于土地管理部门，接受收购储备委员会的领导和监督。单一机构的土地储备制度的运行，由于缺少体制和制度的保障，运行中存在很多困难，上海储备机构的同志讲“一个项目，一个故事”。从实践看，以杭州为代表的双结构的运行比较顺利。13、目前土地储备制度存在什么问题？土地收购储备制度建立中存在几个关键问题。一是收购与储备范围。无论是实际工作者还是学者专家，对土地收购储备的名称一直在争议，一种观战认为应该称土地收购储备，一种观战认为应该称土地储备。问题产生的原因是储备土地的来源，后

12、种观战认为政府储备土地的来源有三种，即征用、收回和收购，所以土地收购储备的内涵与外延不符。前一种观战认为，随着中国土地市场的发展和征地改革的进行，今后政府储备土地的主要来源是收购的土地。从目前各地的实践来年，政府储备土地的范围界定主要有两个，一个是收购与收回的土地，一个是收购、收回和征用的土地。二是收购价格。政府收购土地价格的确定目前仍是悬而未决的问题，这个问题的核心是收购划拨土地时，原用途和将来用途收益的分割问题。目前各地对这种土地收购价格的确定方法大概有四种。一是按用途和将来用途的中间价确定，比如收购土地的现用途是工业用地，将来用途是房地产用地，收购价格为这两种用途的中间价。二是按将来用途

13、价格的百分比收购，如60%，这种算法来源于划拨土地转让补交出让金的比例。三是按原用途价格的百分比确定。四是先按原用途价格的百分比补偿，待土地出让后，再给一定的补偿。政府收购土地的人格标准还有待进一步研究，但在具体工作中，应掌握两个原则。一是确定的收购价格不能使原使用人的情况变得更坏。二是不能因为企业困难，用高出土地将来用途的价格收购土地。三是收购与开发资金。在土地收购储备制度奸商过程中，资金的问题至关重要。资金的来源目前主要有两条。一是财政拨款，按照国务院15号文件的要求，市、县政府可划出部分土地收益用于收购土地，很多地方已经依据这个要求，为收购储备争取到一定的财政资金。二是银行贷款。资金的运

14、作方式有两种，一种是收购储备机构即是借款人，也是使用人，作为借款人，无论是财政的资金，还是银行的资金，都由收购储备机构负责归还。作为使用人，土地收购储备机构用这些资金收购和开发土地。另外一种是收购储备机构只是资金的使用人，收购开发土地资金由财政筹措和归还，收购储备机构只负责收购和开发土地。对于资金问题，土地收购储备机构必须把握两个问题，土地收购储备机构必须把握两个原则，一是努力增加自有资金，二是要争取财政部门对资金的监督管理。四是储备量和期限。储备量在很大程度上取决于资金的成本问题。从调控市场的角度看，政府土地储备的数量越大，调控能力就越强，但储备土地是有成本的，这个成本如果过了一定的界限，进一步负债就有一定的风险，杭州市确定的这个界限是，在科学客观评价储备土地价值的基础上，只要负债不超过储备土地实际价值的60%，就可以负债收购土地。储备土地的期限即和成本有关，也和市场需求有关。