金凤半岛地块介绍48P

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1、金凤半岛地块介绍金凤半岛地块介绍开发与拓展中心开发与拓展中心汕头地产公司汕头地产公司2013.22013.22地块规划条件地块规划条件金凤半岛地块金凤半岛地块经济技术指标经济技术指标地块编号总用地面积()实用地()容积率计容建面()总计容建面（）建筑密度绿化率A01-02133891.6，折合200.84亩78857.24.5354902.4554698.3525%20%A01-03352527050 25%A01-047258.117258.130%25%A01-055439.2210878.430%35%A01-0638802.14.5174609.4535%30%挂牌地价挂牌地价地块编号

2、用地性质总用地面积()实用地()容积率计容建面()总计容建面（）建筑密度绿化率起拍价(万)单价（万元/亩）楼面地价(元/)A01-02二类居住用地133891.6，折合200.84亩78857.24.5354902.4554698.3525%20%62800312.691132A01-03社会停车场用地352527050 25%A01-04服务设施用地7258.117258.130%25%A01-05服务设施用地5439.2210878.430%35%A01-06二类居住用地38802.14.5174609.4535%30%20132013年年3 3月月7 7日日1616时之前支付竞买保证金时

3、之前支付竞买保证金1.2561.256亿元。亿元。20132013年年3 3月月8 8日日1616时之前挂牌截止。时之前挂牌截止。20132013年年4 4月月4 4日日之前全款付清地价。之前全款付清地价。地块要素之地块要素之手续手续1、 20132013年年3 3月月7 7日下午四时日下午四时之前提交挂牌保证金；2、 20132013年年3 3月月7 7日下午五时日下午五时之前确认竞买资格；3、 20132013年年3 3月月8 8日下午四时日下午四时挂牌时间结束或转入限时竞价（竞买人应当进行至少一次有效报价，方有资格参加该标的的网上限时竞价 ）；4、网上交易结束后1日(3月11日）内从网上

4、交易系统上打印竞价结果通知书，并持竞价结果通知书和有关资料到汕头市土地与矿业权交易中心进行核对审查。核对无误并确认价格竞得人符合竞买条件后，竞得人与汕头市土地与矿业权交易中心签订成交确认书;5、签订成交确认书后5个工作日内（3月18日）签订国有土地出让合同；6、签订国有土地出让合同之日起10个工作日（4月4日）内付清地价款；7、自成交确认书签订之日起90个自然日（5月16日）内向竞得人移交建设用地；土地使用年限自土地移交使用之日起计。 8、竞得人应自土地移交使用之日起1年内动工建设，3年内竣工交付使用 ；5金凤半岛地块金凤半岛地块地块四至及现状地块四至及现状北至：金凤路、升平第二工业区；南至：

5、区间路；西至：区间路、大港河；东至：大洋红树湾；地块现状：农田、水田金凤半岛地块金凤半岛地块地块四至地块四至地块四至地块四至地块现状地块现状9地块位置地块位置地块地段地块地段金凤半岛地块金凤半岛地块金凤半岛金凤半岛市政府市政府金新北商圈金新北商圈1.地块位于汕头市金平区西面，金凤半岛西北角；2.地块地处金凤路南侧，属于城市市区边缘，城城市市区边缘，城市建成区边缘市建成区边缘，是城市城市建设区建设区；3.地块离汕头市政府约9 9公公里里，车程20分钟；离金新北商圈约6.66.6公里公里，车程20分钟；4.离汕头汽车总站约4.54.5公公里里，车程10分钟；离206国道约1.51.5公里公里，车程

6、5分钟，离324过道约2.22.2公里，公里，车程8分钟。汕头汽车总站汕头汽车总站10金凤半岛地金凤半岛地块配套资源块配套资源地块资源地块资源周边配套方面，金凤半岛地块周边配套较为匮乏，主要还得靠西港光华片区或鮀浦片区周边的配套来满足日常生活居住的需求，周边两公里内的配套如下：教育配套： 长安小学、安居工程幼儿园、乐业园学校、鮀浦中学、鮀济中学；医疗配套：升平区第三医院；其他生活配套：长安综合市场一公里半径范围一公里半径范围两公里半径范围两公里半径范围长安小学长安小学乐业园学校乐业园学校升平区第三医院升平区第三医院长安综合市场长安综合市场鮀浦中学鮀浦中学鮀济中学鮀济中学安居工程幼儿园安居工程幼

7、儿园片区规划片区规划片区规划目标：片区规划目标：三大板块的核心区商住以中等收入群体为消费主体，创建一个布局合理、功能齐全、设施完善、建设标准较高的现代化居住区。区域功能定位：区域功能定位：西北板块核心生态居住区西北板块核心生态居住区以居住功能为主，兼有文化、休闲功能的中、高品质生活住区。金凤半岛片区规划介绍金凤半岛片区规划介绍片区规划片区规划功能分区：规划形成功能分区：规划形成“两心两心四片四片”的空间布局结构。的空间布局结构。“两心两心”：规划在片区西部和南部，分别布置文化活动中心、中学、医院、商住等设施，形成两个居住区公共服务中心。在各居住功能片区内部适当的位置，灵活布置小学、幼儿园以及居

8、委会、社区服务中心、肉菜市场、超市、储蓄所、邮电所、卫生站等设施，为居民日常生活提供便利的服务。规划的规划的配套设施比较齐全。配套设施比较齐全。“四片四片”： 指在居住区内部由主路分割，形成四个相对独立的居住功能片区，片区内部相应配套了住区服务中心南侧规划桥如果修通，能够有效改善该区域的对外交通，提升区域土地价值。金凤半岛地块周边空以空地为主，规划实现的难度相对较小金凤半岛地块周边空以空地为主，规划实现的难度相对较小片区规划片区规划由于金凤半岛片区属于新规划区，片区内目前已经建设完成的只有汕头大学花园和安居工程，在建的有大洋红树湾，其余以农田、渔池为主，地块内基本无需拆迁，因此该片区的规划得以

9、实现难度较小，发展速度会比较快。金凤半岛地块金凤半岛地块西部交通网道路规划西部交通网道路规划道路规划道路规划金凤半岛属于交通枢纽核心腹地，未来是连接各大干线及快速干道的必经之路，是西区的交通心脉。道路交通网由半岛内外贯通交错，形成辐射到周边潮阳、揭阳及潮州三大地区的区域辐射。往揭阳接206国道接榕江北路往潮阳往揭阳往澄海接泰山路接沈海高速往潮阳牛田洋大桥礐石大桥往海滨路往中山路往金砂东路片区在汕头城市发展规划中的定位片区在汕头城市发展规划中的定位汕头发展战略规划对本区域的定位汕头发展战略规划对本区域的定位汕头城市发展战略规划中将金凤半岛西侧的牛汕头城市发展战略规划中将金凤半岛西侧的牛田洋定位为

10、城市绿肺和汕潮揭三市的绿心。田洋定位为城市绿肺和汕潮揭三市的绿心。17历史成交土地记录历史成交土地记录汕头07年至2012年市区出让的土地总面积21.6万，建面94万，不够市区一年的需求，而项目地块附近出让的土地只有潮汕路岐山客运站南侧地块一块，成交楼面地价1103 元/ ，对此次出让的三宗土地有一定的借鉴意义。土地用途位置宗地面积（）容积率建筑面积（）成交时间成交价(万元)亩单价(万元)楼面地价（元/）竞得人商住龙湖36街区61384.5276212009/12/317750841.752805.84汕头市东兴投资有限公司住宅长江路与衡山路交界西南角318834.51434742010/3/

11、2622600472.561575.2汕头市龙湖区泰安房地产开发有限公司住宅中山路与汕樟路交叉口西北侧116504.5524252010/4/2162693.05310.16汕头市华业地产有限公司住宅27街区1788.80.861538.372010/8/18500186.343250.2广东潮汕地产开发有限公司商服衡山路东侧1584231682010/11/10455191.51436.24汕头市华力商贸有限公司商服长平路与华山路西南角18395.75.499336.82010/11/26320001159.693221.36广州市百脑汇电子信息有限公司商服 长平路与金环路东南角17696.

12、55.495561.12010/11/26360001356.23767.22汕头苏宁电器有限公司居住 潮汕路岐山客运站南侧26421.43.592474.92011/3/2310200257.371103汕头市广聚能源有限公司居住及配套设施用地汕头市汕洋生活区（地块一）5351.93.5187312011/9/194600573.01 2455.82 汕头市海逸投资集团居住及配套设施用地汕头市汕洋生活区（地块二）3538.62.899082011/9/191900357.96 1917.64 汕头市海逸投资集团商业金融业用地 长江路与天山路西北角 252003.5882002011/1220

13、100531.72279长平地产岐山客运站南侧地块位置岐山客运站南侧地块位置岐山客岐山客运站运站金凤金凤半岛半岛土地供应土地供应从供地情况看，未来金凤半岛还有约从供地情况看，未来金凤半岛还有约2222公顷地下半年推出公顷地下半年推出宗地位置宗地面积(公顷)宗地用途供地方式供地时间容积率备注大学里四千亩南片(金凤半岛一期)15.105住宅用地招拍挂二季度4.5中小套型、中低价位住宅占70%以上龙湖乐园综合体8.696商服用地招拍挂二季度5.4汕头大学对面7.827公共管理和公共服务用地划拨二季度3肿瘤医院用地阳光电厂北侧8.411工矿仓储用地招拍挂三季度2岐山北片区10.12住宅用地划拨三季度/

14、保障性住房大学里四千亩南片(金凤半岛二期)22.133住宅用地招拍挂四季度4.5中小套型、中低价位住宅占70%以上珠港新城(黄厝围片区)6.667商服用地招拍挂四季度2台商投资区商业综合体改造用地16.667商服用地招拍挂四季度/三旧改造计划于下半年推出的另外一批土地位置计划于下半年推出的另外一批土地位置土地供应土地供应 金凤半岛后续将拍卖的22公倾用地有可能是以下位置。21地块属性1.地块位于金凤半岛中心部位。2.地块属性为住宅与配套用地；其中包括配套学校用地。竞争对手竞争对手大洋大洋红树湾红树湾市场市场22项目属性总占地面积300亩，分3期进行开发。一期占地87亩，由10栋小高层与28栋多

15、层情景洋房围合而成；二、三期将以独栋别墅、联排别墅、小高层洋房为主体。竞争对手竞争对手大洋大洋红树湾红树湾市场市场一期一期二期二期三期三期23一期规划条件总用地面积：87亩；容积率：2.1；一期总建筑面积：121937；工程分为一期（南区）：占地面积为24336.71平方米，总建筑面积为44923.55平方米，总投资为5145万元。项目小区总建筑栋数为16幢，其中住宅15幢，幼儿园1幢，住宅部分第25、26、31、32幢为11层，33、34幢为5层，其余为6层；幼儿园为5层（局部4层）；一期（北区）：占地面积为33986.7平方米，总建筑面积为77014.64平方米，总投资为8017万元。项目

16、小区总建筑栋数为20幢，其中住宅19幢，商务中心1幢，住宅部分第5幢及第12幢为15层，其余为6层，商务中心为3-4层。 竞争对手竞争对手大洋大洋红树湾红树湾市场市场24红树湾项目从2009年10月开盘。开盘期均价在2800左右。层价差不大。中间推小高层，售房价格约在2500-3800，随着东区楼盘价格的逐步提高，目前已交房，房价略涨，目前二手未成交挂价为4500-5500元左右。目前红树湾的二手均价约4900-5600元左右。现阶段一期一手房源全部售罄，现在正推车位。车位价格在12-15万左右，均价在13万。其中红树湾一期有1000户，汕大的教师群体，购买的总数约100套（校方传出）。约占总

17、比1/10.二期别墅已有部分在2012年11月内部认购，价格在8000-10000.其他将在2013年3月附近推出，价格也是10000左右。竞争对手竞争对手大洋大洋红树湾红树湾市场市场25户型、面积配比户户型型比比例例60-9090-120120以上169套629套128套2房2厅3房2厅4房2厅18.3%18.3%67.9%67.9%13.8%13.8%面面积积比比例例80以下80-100100-120120以上126套550套132套128套13.6%13.6%58.3%58.3%14.3%14.3%13.8%13.8%红树湾户型比重还是以100平左右居多，最多也就130平，目前还没有14

18、0平以上产品出现。估计2-3期的主力产品相比一期面积将略加大，并出现140平以上中大户型。在调研的过程中根据和红树湾销售员交谈的过程中得知红树湾大部分客户认为红树湾户型偏小，并且也有部分客户有意向复式单位。市场市场大洋红树湾大洋红树湾-住宅住宅18.30%67.90%13.80%户型比例户型比例 2房2厅 3房2厅 4房2厅 13.60%58.30%14.30%13.80%面积比例面积比例80以下 80-100 100-120 120以上 26价格及走势红树湾一期商业街面积5405，商铺142间。目前商铺销售火爆，开盘仅3个月，外围商铺全部售罄，仅剩内街还有少量商铺剩余。至2013年为止，其商

19、铺内街已经对外说售罄，厅面无售。其实还有一部分铺面销控未售，其想等待升值再加推。价格已经上涨到8500-9800.内街，比原来价格升1000元附近。大洋红树湾大洋红树湾-商铺商铺市场市场临街商铺临街商铺12000-1380012000-13800侧街商铺侧街商铺10000-1200010000-12000开盘价开盘价内街商铺内街商铺7000-80007000-8000开盘价开盘价大洋红树湾大洋红树湾市场市场大洋红树湾自从09年10月开盘，仅用1年时间就将全盘售罄。销售数度较快，年度销售900套。这也与本地的项目稀缺性以及其价格定价有关。红树湾销售速度的迅速，超乎东区和其他片区的想像。在汕头西片

20、区的销售上，算是一个奇迹，也说明地区刚需旺盛，积累较多。其铺面也迅速升值，从商铺开售至今，其价值大约升值约2000元/平。还有部分不愿意发售。车位：其车位首推价格是12-15万。目前剩余车位开价为128000/138000/148000这几类，销售已经过6成。市场市场- -参考楼盘参考楼盘- -横向对比横向对比金凤半岛地块金凤半岛地块嘉泰雅园嘉泰雅园中泰花园中泰花园锦泰花园锦泰花园城市中心城区城市中心城区东北区东北区北区北区 西区西区老市区老市区西北区西北区龙腾熙园龙腾熙园总建面25万平开盘时间2010-8开盘均价4100元/ 现价售罄。 二手5500附近。月平均销售11000 。凤凰城凤凰城

21、总建面30万平。已推10万平。开盘时间2011-9开盘均价3900元/ 现均价5600元/ 目前销售率80%月平均消化8000 。信华雅轩信华雅轩总建面12万平开盘时间2011-8，推出50%开盘均价4400元/ 现价格4800元/ 至2012-1平均销售率80%月平均销售4800 信华雅轩信华雅轩凤凰城凤凰城龙腾熙园龙腾熙园大洋红树湾大洋红树湾本地块定位为满足西区工薪阶层的刚需楼盘。目前，市区范围内定位相近的参考楼盘主要有以下几个：大洋红树湾、信华雅轩、凤凰城、龙腾熙园。其中大洋红树湾位于出让地块东面，信华雅轩与地块同处一个区域，两个楼盘的价格及客户群对地块有较大的借鉴意义。另外三个楼盘虽处

22、于不同区域，但考虑到刚需客户的区域性较强的特点，因此其销售情况对本地块也具有一定的参考价值。市场市场- -横向对比横向对比大洋红树湾大洋红树湾一期二手高层较低一期二手高层较低位置，有电梯。位置，有电梯。本案以均价4500作为假象，假设几个价格波动区间，对市面上现存项目进行价格对比。 价格区间 4500元。市区内基本无竞争对手。该价格为价格洼地。信华雅轩信华雅轩 距离距离3.83.8公里公里4700价格大约8楼位置 富逸时代富逸时代 距离距离2.82.8公里公里目前最低价 50504500无法购买 凤凰城凤凰城 距离距离 7.6 7.6 公里公里目前最低价格5400，目前套数不多。二手价格也上扬

23、到5300-5500附近。 4500找不到房源市场市场- -横向对比横向对比大洋红树湾大洋红树湾预计二期项目开盘预计二期项目开盘价格。价格。以均价5000作为假象，假设几个价格波动区间，对市面上现存项目进行价格对比。 价格区间 5000元。市区内基本无竞争对手。该价格为价格洼地。信华雅轩信华雅轩 距离距离3.83.8公里公里5000价格大约13-18楼位置 富逸时代富逸时代 距离距离2.82.8公里公里5000低层。微量 水岸名都水岸名都 距离距离 5.5 5.5 公里公里5000无房源 凤凰城凤凰城 距离距离 7.6 7.6 公里公里5000无房源。 龙腾熙园龙腾熙园 距离距离 8.2 8.

24、2 公里公里5000无房源 新嘉雅园新嘉雅园 距离距离 7 7 公里公里5000无房源。市场市场- -横向对比横向对比大洋红树湾大洋红树湾预计二期较好位置。预计二期较好位置。以均价5500作为假象，假设几个价格波动区间，对市面上现存项目进行价格对比。 价格区间 5500元。市区内可竞争项目较少，存在竞争性不强。信华雅轩信华雅轩 距离距离3.83.8公里公里5500价格基本可买20层附近 富逸时代富逸时代 距离距离2.82.8公里公里5500价格大约10-13楼位置.均价5700 水岸名都水岸名都 距离距离 5.5 5.5 公里公里5500只能买较差剩房。二手价格5300-6500凤凰城凤凰城

25、距离距离 7.6 7.6 公里公里5500可买部分最低价区间。较少选择。二手价格5300以上龙腾熙园龙腾熙园 距离距离 8.2 8.2 公里公里售罄 二手价格5500-6500新嘉雅园新嘉雅园 距离距离 7 7 公里公里5500可买普通位置 均价5600 二手价格5500附近小结小结p该区域目前除红树湾二期以外，没有其他项目在开发，区域供量已经2年无放量供应，定有部分刚需积累。p红树湾二手房的价格在交房后持续上扬，因有实景烘托，其价格已经冲破5000元，多数均在5300元以上；p由于周边未来供应的情况，以及直接竞争对手红树湾二手交易情况分析，得出此区域的目前价格可以在5200以上，与市区内类似

26、定位的楼盘相比仍处于价格较低的洼地，价格优势明显。p根据公司实力以及开发理念，价格还可以适当拉升，有望提升该区域的产品价值空间。33地块客户群体分析地块客户群体分析根据大洋红树湾的内部介绍，该项目 客户群体基本有3类。原群体：参照大洋红树湾和信华雅轩的客户群体原群体：参照大洋红树湾和信华雅轩的客户群体第一类（主类）：周边原住民与第一类（主类）：周边原住民与本地投资客本地投资客居住与项目附近约2-3公里内的住民，包括大部分鮀铺居民。第二类（次主类）：工业区、学第二类（次主类）：工业区、学校、周边企事业单位高职高管校、周边企事业单位高职高管以大部分汕头大学的教职员工以及一小部分电视台职员和附近的工

27、业区企业的高层等。第三类（次类）：周边县市居民。第三类（次类）：周边县市居民。揭阳、潮州客。其中以庵埠客为主，据说占比重较大。34地块客户群体分析地块客户群体分析根据交通道路网的规划，本区域未来属于核心枢纽，交通利好环境下，可诱导多因素。可诱导群体：区域大交通因素利好的群体可诱导群体：区域大交通因素利好的群体第一类：金园工业区职工第一类：金园工业区职工目前的金园工业区与升平工业区相隔一条莲池河，无法贯通。金园工业区里面除了陈旧落后的华新城，无其他居住配套。两大工业区的贯通，将在未来是本片区的利好因素。金园工业区人数众多，是本案一大潜在消化群体。第二类：潮州、潮阳居民第二类：潮州、潮阳居民随着未

28、来交通的完善，该片区到庵埠的车程约为20分钟。第四类：老市区住民第四类：老市区住民随着南面与西港路的贯通，该区与老市区的联系将增加。第四类：揭阳居民第四类：揭阳居民西边以揭阳高速的贯通作为利好因素。未来的金凤路是贯通汕头东西走向以及连接揭阳的唯一快速干道。2008-20112008-2011年汕头市区供销量统计年汕头市区供销量统计 东区中心区北区东北区西区其他地区2008年供应总量35.529.726.41221.82008年预计销售量17.814.813.1610.92009年供应总量37.827.157.12926.614.42009年预计销售量22.616.234.217.4168.72

29、010年供应总量90.819.243.537.218.75.72010年预计销售量57.818.83521.815.73.22011年预售总量137.3236.439.64.312.92011年预计销售量79.3215.224.23.79.5单位：万单位：万由上表可以看到，近几年来西区的供应量和成交量相对于其他几个区域来说是最少的，成交量最多是2009、2010年，分别达到16万、15.7万，主要是因为红树湾和金港花园的推售，2008年和2011年销售面积较少主要还是因为市场的供应太少。从总体来说西区销供比例是最高的，只要供应充足还是有比较稳定的需求的。近几年来的供销情况近几年来的供销情况区域

30、辐射人口区域辐射人口街道/镇行政区域面积(平方公里)常驻人口(人)人均人口密度(人/平方公里)岐山街道9.8199032031 月浦街道10242572426 海安街道0.73348847840 永祥街道0.382693570882 同益街道0.7492786737206 新福街道0.573119254723 乌桥街道0.782060126412 光华街道3.5223827810868 鮀江街道21.25453902136 鮀莲街道34528421554 以金凤半岛为核心，周边4公里内，划分为目标区域，如右图所示，其人口密度集中在老市区以及鮀浦、岐山一带，而该区域范围内所含的街道有10个，人口

31、数量约为：30万人。区域辐射人口统计区域辐射人口统计月浦月浦岐山岐山鮀莲鮀莲鮀江鮀江光华光华海安海安新福新福同益同益乌桥乌桥永祥永祥高密度人群区域中密度人群区域低密度人群区域供需及消化速度分析供需及消化速度分析目前金凤半岛由于配套还不够完善，内外交通也不够便捷，加上西区一直以来在汕头购房者的心目中地位较低，因此近期内该片区的购房需求还是主要来自于前述范围内约为30万人。按照区域人均购买商品房数量一年1 /人（参考国内大部分城市的统计数据），再按30%的溢出考虑，则区域年消化量在年消化量在2121万平方万平方左右。当然如果未来该片区随着配套和交通的不断完善，溢出率会逐渐降低，并且对外的幅射范围会

32、逐步扩大，因此从中长期来看年消化量会逐步加大。未来三年内，片区的供应量主要来自于此次出让土地和大洋红树湾两个项目，本项目年均消化如果按15万平方预计，则消化周期预计消化周期预计需需3-43-4年年。如果金凤半岛第二批22万土地出让，该地块容积率4.5，总建筑面积99万，届时销售竞争将会更加激烈，消化周期将会进一步拉长。A01-03A01-06大洋红树湾片区A01-02东地块定位建议地块定位建议A01-02(A01-02(东地块）东地块）按照规划指标条件，A02东地块必需建设3万平的商业配套，且必需临金凤路。金凤半岛为未来的交通心腹枢纽，酒店配套等必不可少，且周边3公里内缺乏酒店及娱乐配套。建议

33、A01-02东地块的3万平商业部分配套为综合酒店，提供餐饮及娱乐服务配套。小学A01-02西A01-05A01-04内步行街二期商铺A01-03A01-06大洋红树湾片区A01-02东地块定位建议地块定位建议A01-02(A01-02(商业整体）商业整体）东地块的3万平建议分布为临街铺面加公寓酒店配套。其中临街商铺总长约332米，进深14米，双层。商铺总面积约9296 公寓酒店面积约20704公寓酒店设计建议为东北角，25层，每层建筑面积约850平。其他A02西地块，临街设计商铺，商铺面积约为13720小学A01-02西A01-05A01-04220米290米112米200米地块定位建议地块定

34、位建议A01-02(A01-02(住宅）住宅）A01-02地块分为东西两块住宅用地，总体容积不高于 4. 5。建筑密度25%限高100米。东地块面积约：48577.9住宅面积约：172738.5西地块面积约：46511.6住宅面积约：138444.4总住宅面积：311183311183住宅主要的建议为32层高层住宅，户型设计以中小户型为主，临江结合少量的大户型。A01-03A01-06大洋红树湾片区东172738小学西138444A01-05A01-04建议建造32层高层住宅；户型设计以中小户型为主，临江结合少量的大户型。地块定位建议地块定位建议A06A06地块地块A01-03174609大洋

35、红树湾片区东172738小学西138444A01-05A01-04户型配比（户型配比（A01-A02A01-A02东）东）户型配比（户型配比（A01-A02A01-A02西）西）户型配比（户型配比（A01-A06A01-A06）面积户型比例总面积套数比例总面积套数比例总面积套数40-85二房二厅20%3454857010%138442005%873012586-120小三房二厅30%5182151825%3461134020%34922345121-135三房二厅25%4318534035%4845538030%52383410136-150 小四房二厅15%2591018520%276902

36、0025%43652310151-170四房二厅5%8637505%69224312%20953130171-200 大四房二厅5%8637485%6922388%1396978合计100%1727381711100%1384441201100%1746091398建议：金凤路和东面临街设计商铺，金凤路与东面转角处考虑小户型酒店式公寓建议：西面临街和沿金凤路设计商业铺面地块定位建议地块定位建议户型配比建议户型配比建议地块初步规划地块初步规划地块测算表相关指标地块测算表相关指标地块测算表表指标汇总地块测算表表指标汇总A01-02A01-02东地块东地块 A01-02A01-02西地块西地块A01

37、-06A01-06销售面积销售面积( () )住宅172900142510174690商业1212897150公寓1787200车位(个)1091817952.0 销售单价销售单价住宅460049004900商业857097800公寓460000车位(个)14.0 14.0 14.0 测算测算表指表指标标销售额销售额( (万元万元) )住宅7953469830 85598 商业10394 9501 0 公寓8221 0 0 车位(个)152741143813328销售总额113423 90769 98926 成本成本( (万元万元) )土地成本301812167322902前期费用3531 2

38、854 2988 建安成本4380134311 36808 经营成本94787517 8041 税收税收( (万元万元) )营业税及附加6758 5406 5894 土地增值税5671 4538 4946 企业所得税4253 3404 3710 利润利润( (万元万元) )毛利润26432 24414 28188 税后利润9749 11066 13638 利润率利润率( (万元万元) )销售利润率8.59%12.19%13.79%成本利润率11.21%16.68%19.28%地块现金流表相关指标地块现金流表相关指标地块现金流表指标汇总地块现金流表指标汇总A01-02A01-02东地块东地块 A

39、01-02A01-02西地块西地块A01-06A01-06现现金金流流表表指指标标( (销销售售周周期期四四年年) )税收税收( (万元万元) )营业税及附加营业税及附加( (实算实算) )6758 5406 5894 土地增值税土地增值税( (实算实算) )2377 3068 3895 企业所得税企业所得税( (实算实算) )5262 4731 5407 贷款额度贷款额度26280 20581 22084 贷款利率贷款利率6.4%6.4%6.4%归还利息归还利息1209 936 939 自有资金自有资金33600 24600 25800 NPV(NPV(静态静态/ /财务杠杆财务杠杆) )1

40、5786 14194 16221 资本回报率资本回报率( (静态静态/ /财务杠杆财务杠杆) )46.98%57.70%62.87%NPV(NPV(动态动态/ /财务杠杆财务杠杆) )5253 6186 8817 资本回报率资本回报率( (动态动态动态动态/ /财务杠财务杠杆杆) )15.63%25.15%34.17%WACCWACC（年度）年度）8.98%8.90%8.88%WACCWACC（月度）月度）0.72%0.71%0.71%项目项目IRRIRR13.90%17.75%22.15%项目项目IRR(IRR(月度月度) )1.09%1.37%1.68%IRR(IRR(有财务杠杆有财务杠杆

41、) )15.08%19.74%25.07%IRRIRR月度月度(有财务杠杆有财务杠杆) )1.18%1.51%1.88%资金回收期资金回收期( (无财务杠杆无财务杠杆) )46个月44个月38个月资金回收期资金回收期( (有财务杠杆有财务杠杆) )46个月44个月39个月资金回收期最主要受销售速度的影响，项目拿下来后如何实资金回收期最主要受销售速度的影响，项目拿下来后如何实现快速销售是关键现快速销售是关键SWOTSWOTp优势优势1、地块规模较大，规划条件比上次挂牌有所放宽，比较有利于规划设计；2、挂牌起始经过调整后，土地成本已经较低，项目的利润水平较高；3、我司的品牌和实力具备一定的竞争优势

42、（与大洋红树湾相比）。p劣势劣势1、目前内外交能条件较差、配套比较欠缺，生活条件不够成熟；2、西区不在城市发展方向上，区域形象较差，与其他区域相比竞争力较差；3、目前西区人口密度不高，消费能力相对较弱，市场还需进一步培育和发展。p机会机会1、汕头的土地资源比较匮缺，政府的土地供给远远小于市场需求，随着近几年各大开发商库存的土地被逐渐消耗，土地供需的矛盾将会越来越突出；2、金凤片区的得益于汕揭潮一体化，长远的发展前景较好；3、目前金凤公路已经开工并计划于2013年年底竣工，一旦道路修缮，片区内的规划的各项配套建设落地的话，该区域的增值还是有一定的潜力；另外，如果能通过做好相关部门的工作，加快南侧

43、路桥的建设，则该片区的价值有望得到快速提升；4、如果我司取得该项目，可争取利用政府对我司的欠款抵付部分土地款，盘活资金。p威胁威胁1、相对于西区目前的需求量水平，且此次推出地块的体量较大，另还有红树湾尚未推出的部分，加上其他计划推出的土地，接下来的数年内该区供应量较大，使得未来面临的竞争较为激烈；2、从目前大环境来说，仍然存在许多不确定性，国家层面对房价的打压和地方政府层面财政的压力使得国家与地方在进行博弈，但在大基调打击投资投机性需求，支持刚需的背景下，刚需和改善性需求受到的负面影响相对较小。建议建议1、首先，准备好报名所需一切资料及保证金，积极参加本次竞买；2、对规划方案、测算进行细化，形成竞买方案；3、同时密切关注报名的动态。48THANKS