龙湖地产烟台养马岛项目A地块启动会() 47p

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1、1部门 文件名烟台龙湖养马岛项目烟台龙湖养马岛项目A地块启动会地块启动会2集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板2.1 2.1 总图篇总图篇 2.1.1 2.1.1 区位区位 2.1.2 2.1.2 周边交通周边交通 2.1.3 2.1.3 周边分析及产品竞争策略周边分析及产品竞争策略 2.1.4 2.1.4 规划设计条件及地方规范解读规划设计条件及地方规范解读 2.1.5 2.1.5 规划设计原则规划设计原则 2.1.6 2.1.6 规划风险管控规划风险管控 2.1.7 2.1.7 溢价策略溢价策略 2.1.8 2.1.8 分项指标分项指标 2.1.9 2.1.9 建筑退界及间距分析建筑

2、退界及间距分析 2.1.10 2.1.10 园区交通分析园区交通分析 2.1.11 2.1.11 场地标高场地标高（含竖向及防潮堤专题）（含竖向及防潮堤专题） 2.1.12 2.1.12 场地剖面场地剖面2.2 2.2 地库篇地库篇 2.2.1 2.2.1 地库设计原则地库设计原则 2.2.2 2.2.2 人防设计人防设计（人防异地建设专题专题）（人防异地建设专题专题） 2.2.3 2.2.3 地库平面及车位指标地库平面及车位指标 2.2.4 2.2.4 层高及顶板覆土高度层高及顶板覆土高度 2.2.5 2.2.5 地库疏散及送排风设计地库疏散及送排风设计 2.2.6 2.2.6 地库排水方案

3、地库排水方案2.3 2.3 设备及配套篇设备及配套篇 2.3.1 2.3.1 强电系统（外线）强电系统（外线） 2.3.2 2.3.2 强电系统（内线）强电系统（内线） 2.3.3 2.3.3 弱电系统弱电系统 2.3.4 2.3.4 给水给水/ /消防系统消防系统 2.3.5 2.3.5 其他给水系统其他给水系统( (插入水系专题插入水系专题) ) 2.3.6 2.3.6 排水系统排水系统 2.3.7 2.3.7 热力系统热力系统 2.3.8 2.3.8 燃气系统燃气系统 2.3.9 2.3.9 管线综合管线综合 2.3.10 2.3.10 物业用房物业用房 2.3.11 2.3.11 垃圾

4、站垃圾站 2.3.12 2.3.12 公共卫生间、保洁工具间公共卫生间、保洁工具间 2.3.13 2.3.13 幼儿园、中小学幼儿园、中小学目目 录录3集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板2.1 总图篇总图篇2.2 地库篇地库篇2.3 设备及配套篇设备及配套篇返回目录返回目录4集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板2.1.3 周边分析及产品竞争策略周边分析及产品竞争策略 莱山区莱山区作为重点打造新区，是烟台未来的文化、政治、体育、教育、经济中心，配套已日趋齐全。2008-2012年莱山年均市场供应量在180万方左右，成交量在120万方左右，总体供大于求；一线海景项目主力户型150-3

5、00平左右，面积偏大，海景项目存量不多，售价在8000-13000左右。 牟平区牟平区是烟台的旅游休闲中心。滨海路沿线区域放量集中，2年内入市项目体量将超过150万方，对项目目形成合围之势。该区域主力户型为80-150平刚需和投资类为主，业态主要为高层住宅，目前售价5000元左右。 策略：策略：别墅突围，控制总价，内外通吃。烟台别墅市场供应主流产品为独栋、联排；主力总价区间为450-800万，主力面积区间300-680.，面积偏大。别墅市场供应量有限，自06年至09年总供应套数不足400套，且产品力极度低下。东海城东海城檀珑湾檀珑湾迎海花园迎海花园原石滩原石滩紫金山庄紫金山庄天越湾天越湾马山寨

6、马山寨南山世纪城南山世纪城海天雅筑海天雅筑龙湖地块龙湖地块中冶项目中冶项目金地项目金地项目橡树湾橡树湾纯住宅纯住宅住宅、别墅住宅、别墅海融项目海融项目5集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板请插入项目用地现状2.1.4 规划设计条件规划设计条件A02A02A04A04A06A06A08A08A09A09A03A03用地区域用地区域烟台养马岛项目烟台养马岛项目A A地块地块A-1A-1期期编号编号A02A02A04A04A06A06A08A08A09A09A03A03合计合计用地性质用地性质居住居住居住居住商业金融 商业金融地块面积地块面积102519.499141.35119005.58

7、48766 75075.05 10013.16 454520规划建筑面规划建筑面积积615116939811900539012750754005368006容积率容积率0.60.60.70.71 10.80.81 10.40.4限高限高18米 20米 20米 20米 18米 5米建筑密度建筑密度35%35%35%35%40% 40%绿地率绿地率40%40%40%40%30%20%其它其它6集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板2.1.4 规划设计条件规划设计条件对项目有重大影响的当地特殊规划政策对项目有重大影响的当地特殊规划政策编号编号政策类别政策类别当地政策要求当地政策要求1 1需建设地

8、下层数需建设地下层数 1、多层地下不少于一层地下不少于一层 2、高层地下不少于二层地下不少于二层2 2车位配比车位配比 1、公建 每百平方米每百平方米1.51.5辆辆，且地上且地上不少于总车位的30%30% 2、住宅区停车全部采用地下停车场全部采用地下停车场，且不少于不少于2 2车位车位/ /户户3 3建筑形式建筑形式 1、建筑风格以现代欧式或新古典主义或新中式现代欧式或新古典主义或新中式为主；4 4建筑节能建筑节能 太阳能热水器应与住宅一体化设计太阳能热水器应与住宅一体化设计 1、12层及下太阳能设置比例100% 2、12层以上太阳能设置比例50%5 5建筑间距建筑间距 1、住宅从阳台外墙计

9、算，其它类型建筑从建筑主墙计算住宅从阳台外墙计算，其它类型建筑从建筑主墙计算。 2、建筑高度为前面建筑檐口（或女儿墙）相对于后面建筑首层居室室内地坪的垂直高度； 当坡屋面坡度大于1：1.55时，建筑高度从前面建筑屋脊算起。 3、低层住宅间距最小间距不得小于前面建筑高度的低层住宅间距最小间距不得小于前面建筑高度的1.81.8倍；倍；与其后面各类住宅间距不小于与其后面各类住宅间距不小于 16 16米。米。6 6规划配套规划配套 1、居委会及社区管理用房每处建筑面积不少于300平方米； 2、每个小区设置社区卫生服务站一处，建筑面积不少于300平方米； 3、（1）、开发建设单位无偿提供总建筑面积总建筑

10、面积0.5%0.5%物业管理办公用房，超面积部分以成本 价提供（2）、成本价提供总建筑面积总建筑面积0.5%0.5%物业管理商业用房，超面积部分以市场价提供7 7容积率认定容积率认定 当地下室建筑露出地面的 1、高度小于小于1.51.5米米时不计入容积率计算； 2、高度大于大于1.51.5米且小于米且小于2.22.2米米时，按该层地下室建筑面积的一半计算； 3、高度大于等于大于等于2.22.2米时米时，按全面积计算；7集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板2.1.4 规划设计条件规划设计条件项目用地现有情况说明项目用地现有情况说明1.1. 烟台属烟台属七度抗震区七度抗震区; ;2.2. 场

11、区地质情况场区地质情况: :地质：地质：场区地层自上而下依次为：（1）吹填沙（2）粉砂（3)淤泥（4）粉质粘土（5）残积土-全风化片麻岩;水位：水位：1)稳定水位标高介于0.96-2.410.96-2.41米米；2)地下水位变化主要受季节和海洋潮汐季节和海洋潮汐影响。水质水质：1) 大部分场区地下水对砼结构具中腐蚀性中腐蚀性，0404、0606地块地块详勘结果为强腐蚀性详勘结果为强腐蚀性;2对混凝土中的钢筋在干湿交替环境下具强腐蚀性强腐蚀性。结论：地质情况较差，项目需注意地基处理后的结论：地质情况较差，项目需注意地基处理后的 地基承载力和场地不均匀沉降。地基承载力和场地不均匀沉降。吹填层吹填层

12、地质详勘报告典型剖面地质详勘报告典型剖面粉砂层粉砂层淤泥层淤泥层粉质粘土层粉质粘土层8集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板总图规划：总图规划： 不均衡使用容积率，多排布低密度产品，充分利用资源提高溢价。不均衡使用容积率，多排布低密度产品，充分利用资源提高溢价。“低层亲水亲地，高层看海看岛低层亲水亲地，高层看海看岛” 单体（户型）设计原则：复制优化基础上适度创新单体（户型）设计原则：复制优化基础上适度创新 复制优化：小院青城叠院叠院、独院独院；牛山类独栋类独栋、花园洋房花园洋房； 创 新：260260平米观海豪宅平米观海豪宅、 80-9080-90平米观海公寓平米观海公寓、度假小院度假小院

13、； 产品系列：同时兼顾本地改善型产品和外地、本地投资型产品同时兼顾本地改善型产品和外地、本地投资型产品； 停车设计原则：突破车位指标，提高停车效率，减少车库成本停车设计原则：突破车位指标，提高停车效率，减少车库成本2.1.5 规划设计原则规划设计原则 产品类型产品类型度假小院度假小院度假公寓度假公寓叠院叠院洋房洋房独院独院独栋独栋点式住宅点式住宅 面积区间面积区间40-6040-6080-9080-909090140140160160200200260260 客户群体客户群体异地异地度假投资客为主异地异地、本地投资客为主异地异地度假投资客为主本地本地改善型客户为主本地本地自住客户为主本地本地自

14、住客户为主本地本地高端客户为主9集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板2.1.6 规划风险管控规划风险管控编号车编号车 风险类别风险类别规划要求规划要求方案指标方案指标风险风险描述描述管控措施管控措施管控目标管控目标落实落实时间时间责任人责任人/ /部门部门1 1超限高超限高A-06地块限高11.5 A-06地块局部高度52.8米，17层与规划局沟与规划局沟通基本同意通基本同意按照方案指标按照方案指标 A-08地块限高20米，6层 A-08地块局部高度21.45米，7层 A-09地块限高18米，5层 A-09地块局部高度82.8米，27层2 2车位未按照规车位未按照规定比例定比例 车位配比

15、，住宅按2车位/户 住宅按建筑面积100平米以下1车 位/户，100平米以上1.5车位/户与规划局沟与规划局沟通基本同意通基本同意按照方案指标按照方案指标3 3部分叠院不满部分叠院不满足足1.81.8倍日照倍日照间距间距 建筑间距，低层住宅最小间距不 得小于前面建筑高度的1.8倍 叠院建筑高度9.3米，按 9.3X1.8=16.74目前最小间距16 米，日照经计算符合要求报规时不体报规时不体现现按照方案指标按照方案指标4 4地下建筑物离地下建筑物离界距离不足界距离不足 地下建筑物离界距离不小于地下 建筑物深度0.7倍，最小距离不 小于5米 绝大多数住宅下沉小院突出建筑 退线，离界距离小于5米，

16、局部突 出水域用地报规文本不报规文本不体现体现按照方案指标按照方案指标5 5侵占公共用地侵占公共用地 建筑物不能侵占公共用地 车库地下通道跨越城市道路和水 域用地、A-09地块地上停车侵占 公共绿地报方案时与报方案时与规划沟通规划沟通按照方案指标按照方案指标6 6出入口出入口 A-08/A-06地块交通出入口方位 南、北，A-09地块交通出入口南 、西、北 A-08/A-06地块局部交通口设在东 侧，沿街商业、会所交通口位于 禁止开口地段报规不体现报规不体现此部分内容此部分内容按照方案指标按照方案指标7占用代征绿地占用代征绿地 建筑物不得突出建筑红线 小院围墙和物业门岗占用代征绿 地报规不体现

17、报规不体现此部分内容此部分内容，验收后再，验收后再建设建设按照方案指标按照方案指标10集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板2.1.6 市政风险管市政风险管控控编号编号风险类别风险类别风险描述风险描述管控措施管控措施管控目标管控目标落实时间落实时间责任人责任人/ /部门部门1 1排洪排洪排洪：现状3处涵洞穿越滨海路进入A地块，需改排洪沟避开A地块入海。与政府及市政设计院协调与政府及市政设计院协调排洪渠不经过排洪渠不经过我司地块我司地块2011年1月刘汉宝/工程部李荣升/研发部2 2变电站变电站控规中有110KV变电站预留用地，修详规拟取消。首先争取报方案时规划局首先争取报方案时规划局同意我

18、们的方案，后期落同意我们的方案，后期落实进线变电站。实进线变电站。园区内不建园区内不建110KV110KV变电站变电站2011年1月颜龙/发展部3 3北侧公园移北侧公园移交交北侧公园和园区的水体净化循环系统是共用的，后期如果全部移交我们园区的水无法完成循环和净化。移交时与政府谈好移交界移交时与政府谈好移交界面。面。公园移交，净公园移交，净化湿地及中央化湿地及中央水系不移交水系不移交2011年1月颜龙/发展部刘汉宝/工程部4 4市政接口市政接口各专业管线市政接口政府有规划，但实施时间与我司建设周期可能存在不同步的风险。跟踪并推动政府相关部门跟踪并推动政府相关部门落实实施计划。落实实施计划。满足项

19、目建设满足项目建设及交付的市政及交付的市政使用要求使用要求2011年4月颜龙/发展部刘汉宝/工程部5 5海水源热泵海水源热泵政府要求市政供热采用地源热泵，实施时间不确定，技术成熟性不确定。1 1、加强技术论证，督促政、加强技术论证，督促政府近期召开专题会落实时府近期召开专题会落实时间节点。间节点。2 2、后期加强跟踪若时间和、后期加强跟踪若时间和技术保证不了，供热换热技术保证不了，供热换热力公司热源。力公司热源。施工节点和供施工节点和供暖时间不受影暖时间不受影响响2011年2月刘汉宝/工程部11集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板2.1.7 溢价策略溢价策略低密度产品亲水亲地高层看海看岛

20、12集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板2.1.8 分项指标分项指标汇总汇总 面积类型面积类型 产品类型产品类型汇总汇总地上地上A A地下地下B B赠送赠送C C总报规建总报规建面面(A+B)(A+B)实际建设面积实际建设面积(A+B)(A+B)住宅住宅点式小高层(10-18层)3.64 0.39 0.39 4.03 4.03 花园洋房 (9层以下）4.15 0.74 0.74 4.89 4.89 叠院别墅11.19 5.35 5.35 16.54 16.54 独院别墅9.16 6.09 6.09 15.25 15.25 独栋别墅0.51 0.45 0.45 0.96 0.96 小计28

21、.649 13.017 13.017 41.666 41.666 公建公建SOHO/酒店式公寓5.171 0.37 0.00 5.54 5.54 酒店式度假小院1.944 0.00 0.00 1.94 1.94 集中商业（会所）0.369 0.28 0.00 0.65 0.65 小计7.484 0.64 0.00 8.13 8.13 车库车库车库0.00 10.35 0.00 10.35 10.35 小计0.00 10.35 0.00 10.35 10.35 配套配套物管用房0.01 0.20 0.00 0.21 0.21 设备用房0.00 0.54 0.00 0.54 0.54 金融邮电0.

22、02 0.00 0.00 0.02 0.02 自建人防 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 异地人防0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 配套商业0.32 0.00 0.00 0.32 0.32 医疗用房0.03 0.00 0.00 0.03 0.03 居委会0.03 0.00 0.00 0.03 0.03 文体活动0.03 0.00 0.00 0.03 0.03 其它0.03 0.00 0.00 0.03 0.03 小计0.48 0.74 0.00 1.22 1.22 合计合计36.794 36.794 24.898 24.898 13.017 13.017 61.

23、361 61.36161.361 61.361 13集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板2.1.8 分项指标分项指标A02A02地块地块 面积类型面积类型 产品类型产品类型A02A02地块地块地上地上A A地下地下B B赠送赠送C C总报规建面总报规建面(A+B)(A+B)实际建设面实际建设面积积(A+B)(A+B)住宅住宅点式小高层(10-18层)花园洋房 (9层以下）叠院别墅2.083 1.006 1.006 3.089 3.089 独院别墅3.557 2.367 2.367 5.924 5.924 独栋别墅0.511 0.447 0.447 0.958 0.958 小计6.151

24、3.819 3.819 9.970 9.970 公建公建SOHO/酒店式公寓酒店式度假小院集中商业（会所）小计0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 车库车库车库1.8683 1.8683 1.8683 小计0.00 1.87 0.00 1.87 1.87 配套配套物管用房设备用房0.074 0.074 0.074 金融邮电自建人防 异地人防配套商业医疗用房居委会文体活动其它小计0.00 0.07 0.00 0.07 0.07 合计合计6.151 6.151 5.762 5.762 3.819 3.819 11.913 11.913 11.913 11.913 14集团运营及投资发展

25、部集团启动会资料编制模板2.1.8 分项指标分项指标A04A04地块地块 面积类型面积类型 产品类型产品类型A04A04地块地块地上地上A A地下地下B B赠送赠送C C总报规建面总报规建面(A+B)(A+B)实际建设面积实际建设面积(A+B)(A+B)住宅住宅点式小高层(10-18层)花园洋房 (9层以下）叠院别墅4.007 1.874 5.881 5.881 5.881 独院别墅2.933 1.949 4.881 4.881 4.881 独栋别墅小计6.940 3.823 10.762 10.762 10.762 公建公建SOHO/酒店式公寓酒店式度假小院集中商业（会所）小计0.00 0.

26、00 0.00 0.00 0.00 车库车库车库2.1587 2.1587 2.1587 小计0.00 2.16 0.00 2.16 2.16 配套配套物管用房设备用房0.0560 0.0560 0.0560 金融邮电自建人防 异地人防配套商业医疗用房居委会文体活动其它小计0.00 0.06 0.00 0.06 0.06 合计合计6.9406.9406.037 6.037 10.762 10.76212.977 12.977 12.977 12.977 15集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板2.1.8 分项指标分项指标A06A06地块地块 面积类型面积类型 产品类型产品类型A06A06

27、地块地块地上地上A A地下地下B B赠送赠送C C总报规建面总报规建面(A+B)(A+B)实际建设面实际建设面积积(A+B)(A+B)住宅住宅点式小高层(10-18层)3.64 0.391 0.195 4.032 4.032 花园洋房 (9层以下）2.89 0.539 0.539 3.427 3.427 叠院别墅3.67 1.781 1.781 5.454 5.454 独院别墅1.81 1.202 1.202 3.014 3.014 独栋别墅小计12.017 3.912 3.717 15.928 15.928 公建公建SOHO/酒店式公寓酒店式度假小院集中商业（会所）小计0.00 0.00 0

28、.00 0.00 0.00 车库车库车库3.4754 3.4754 3.4754 小计0.00 3.48 0.00 3.48 3.48 配套配套物管用房设备用房0.11000.1100 0.1100 金融邮电自建人防 异地人防配套商业医疗用房居委会文体活动其它0.01300 0.0130 0.0130 小计0.01 0.11 0.00 0.12 0.12 合计合计12.030 12.030 7.497 7.497 3.717 3.717 19.527 19.52719.527 19.527 16集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板2.1.8 分项指标分项指标A08A08地块地块 面积类型

29、面积类型 产品类型产品类型A08A08地块地块地上地上A A地下地下B B赠送赠送C C总报规建面总报规建面(A+B)(A+B)实际建设面实际建设面积积(A+B)(A+B)住宅住宅点式小高层(10-18层)花园洋房 (9层以下）1.259 0.202 0.202 1.461 1.461 叠院别墅1.425 0.691 0.69 2.116 2.116 独院别墅0.857 0.571 0.57 1.428 1.428 独栋别墅小计3.542 1.463 1.463 5.005 5.005 公建公建SOHO/酒店式公寓酒店式度假小院集中商业（会所）小计0.00 0.00 0.00 0.00 0.0

30、0 车库车库车库1.3167 1.3167 1.3167 小计0.00 1.32 0.00 1.32 1.32 配套配套物管用房0.01 0.19750.21 0.21 设备用房0.0125 0.0125 0.0125 金融邮电0.020.0200 0.0200 自建人防 0.0000 0.0000 异地人防0.0000 0.0000 配套商业0.32390.3239 0.3239 医疗用房0.0300 0.0300 0.0300 居委会0.0300 0.0300 0.0300 文体活动0.03170.0317 0.0317 其它0.0030 0.0030 0.0030 小计0.45 0.21

31、 0.00 0.66 0.66 合计合计3.990 3.990 2.990 2.990 0.00 0.006.980 6.980 6.980 6.980 17集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板2.1.8 分项指标分项指标A09A09地块地块 面积类型面积类型 产品类型产品类型A09A09地块地块地上地上A A地下地下B B赠送赠送C C总报规建面总报规建面(A+B)(A+B)实际建设面实际建设面积积(A+B)(A+B)住宅住宅点式小高层(10-18层)花园洋房 (9层以下）叠院别墅独院别墅独栋别墅小计0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 公建公建SOHO/酒店式公

32、寓5.171 0.367 5.538 5.538 酒店式度假小院1.944 0.000 1.944 1.944 集中商业（会所）0.369470.2777 0.647 0.647 小计7.48 0.64 0.00 8.13 8.13 车库车库车库1.5286 1.5286 1.5286 小计0.00 1.53 0.00 1.53 1.53 配套配套物管用房设备用房0.2898 0.2898 0.2898 金融邮电自建人防 异地人防配套商业医疗用房居委会文体活动其它0.01620.0162 0.0162 小计0.02 0.29 0.00 0.31 0.31 合计合计7.501 7.501 2.4

33、63 2.463 0.000 0.000 9.964 9.964 9.964 9.964 18集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板2.1.8 分项指标分项指标A03A03地块地块 面积类型面积类型 产品类型产品类型A03A03地块地块地上地上A A地下地下B B赠送赠送C C总报规建面总报规建面(A+B)(A+B)实际建设面实际建设面积积(A+B)(A+B)住宅住宅点式小高层(10-18层)花园洋房 (9层以下）叠院别墅0.00 0.00 独院别墅0.00 0.00 独栋别墅0.00 0.00 小计0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 公建公建SOHO/酒店式公寓0

34、.00 0.00 酒店式度假小院0.40.40 0.40 集中商业（会所）0.00 0.00 小计0.40 0.00 0.00 0.40 0.40 车库车库车库0.00 0.00 0.00 小计0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 配套配套物管用房0.00 0.00 设备用房0 0.00 0.00 金融邮电0.00 0.00 自建人防 0.00 0.00 异地人防0.00 0.00 配套商业0.00 0.00 医疗用房0.00 0.00 居委会0.00 0.00 文体活动0.00 0.00 其它0.00 0.00 小计0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 合计合计0.4

35、00.400.000 0.000 0 00.400 0.400 0.400 0.400 19集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板32m32m32m32m25m5m20m20m20m50m16m16m16m15m30m32m15m15m32m20m15m30m6m5m13m49m28m30m37m33m16m16m6m8m50m50m50m50m2.1.9 建筑退界及间距分析建筑退界及间距分析总图各区域控制尺寸总图各区域控制尺寸:控规要求控规要求：1、建筑边界临滨海路退滨海路退50-75m50-75m ；2、临主干道退主干道退32m32m；临次要道路退次要道路退5m5m；3、临海边退海边退

36、20m20m；一般情况一般情况：1、低层低层建筑南北向16m；2、高层高层建筑南北向30m；3、花园洋房房花园洋房房（6-7F）南北向按日照间距控制 （南侧建 筑高度*1.55）；4、东西向间距东西向间距按防火间距控制（低层之间 6米，高层之间13米，高层与低层之间9米 ），如有路按15m控制；特殊情况特殊情况：1、04、06、08地块局部根据地块情况及中央水域不同，建筑南北间距略有放大。2、主要景观节点的尺度：中央水域景观节点控制在50m见方；32m用地红线建筑控制线20集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板2.1.10 园区交通分析园区交通分析出入口及车库分析出入口及车库分析 出入口及

37、车库设置分析：出入口及车库设置分析：1 1、出入口：、出入口：一期保证东侧及北侧道路的公共属性，洞公共市政道路设置8个车行（人行）出入口；2 2、地库：、地库：通过设计连廊把细长、零散的各地块车库整合为六个大的车库，既减少车库出入口，有利于组织地下交通。 园区人、车行共同出入园区人、车行共同出入 地下车库范围线地下车库范围线 地下车库出入口地下车库出入口 各组团人行及预留电瓶车出入口各组团人行及预留电瓶车出入口图例图例: :21集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板2.1.10 园区交通分析园区交通分析地上交通地上交通1、市政道路把园区分为三个大地块，且在每个地块形成外环路。2、住宅步行系

38、统步行系统通道宽度为2 2米米和1.21.2米米。3、结合站点引进烟台的免费自行车系统免费自行车系统；图例图例: : 城市主要道路城市主要道路 2米宽园区道路米宽园区道路 1.21.2米宽园区道路米宽园区道路 自行车点自行车点 22集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板2.1.12 场地剖面场地剖面南北向大剖面南北向大剖面+2.68历史最高潮位历史最高潮位+15.0北侧山体标高北侧山体标高+3.60建筑地下一层地面最低标建筑地下一层地面最低标高（高于历史最高潮位）高（高于历史最高潮位）场地剖面说明：场地剖面说明：1）微气候营造微气候营造：一期北侧城市公园营造山体，营造微气候，保护一期低密度

39、住宅；2）安全防护安全防护：建筑地下一层最低标高为3.6米（黄海85高程），高于项目历史最高潮位2.68米；+2.40现状地形（平均）现状地形（平均）+8.0-15.0规划各地块组团内地面标高规划各地块组团内地面标高23集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板2.1.12 场地剖面场地剖面典型南北向宅间剖面典型南北向宅间剖面6.90南北向典型宅间放大：南北向典型宅间放大：1）建筑首层正负零标高为8.4m；2）宅间标高下有车库处约8.1m，下无车库处约6.9m；3）宅间小院划分基本原则：南院6.5m+公共4.5m+北侧5m；+6.90+8.40+8.40+8.40+3.60+3.60+8.10

40、+6.90市政道路标高市政道路标高小区内道路标高小区内道路标高+8.10+8.40建筑正负零标高建筑正负零标高住宅地下一层地面标高住宅地下一层地面标高+3.60市政道路标高市政道路标高图例图例: :6.5m宅间小院划分宅间小院划分6.5m宅间地库划分宅间地库划分6.5m4.5m5.0m4.2m6.7m5.3m16.2m24集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板+6.00+8.40+8.40+7.50排盐碱层以上排盐碱层以上1.51.5米米+7.50公共水岸公共水岸私家水岸私家水岸2.1.12 场地剖面场地剖面中央水系最窄处横向剖面中央水系最窄处横向剖面中央水系最窄处横向剖面说明：中央水系最

41、窄处横向剖面说明：1）中央水系水面控制高度在6.0m；2）中央水系最窄处宽度为7.0m；3）中央水系水深为0.6-1.0m上下浮动，具体推算详供水专题。4）中央水系采用45度斜坡，冬天可不放水；防滑处理，以利攀爬；小区内道路标高小区内道路标高+7.50+8.40建筑正负零标高建筑正负零标高住宅下沉小院标高住宅下沉小院标高图例图例: :5.0m宅间小院划分宅间小院划分+6.005.0m5.0m7.0m满足船体错行25集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板2.1.12 场地剖面场地剖面宅间水系剖面宅间水系剖面宅间水系剖面说明：1）宅间水系控制标高7.5m；2）宅间水系水深0.3-0.6m；3）

42、宅间水系两侧45度斜坡硬池底，冬天可不用放水；+7.50+8.40+8.40+8.10小区内道路标高小区内道路标高+8.10+8.40建筑正负零标高建筑正负零标高住宅下沉小院标高住宅下沉小院标高图例图例: :12m宅间小院划分宅间小院划分 12m 13m 10m+7.5026集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板2.1 总图篇总图篇2.2 地库篇地库篇2.3 设备及配套篇设备及配套篇返回目录返回目录27集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板2.2.1 地库设计原则地库设计原则原则：原则：1、住宅地库按我方指标设计；2、09地块在满足绿化率的前提下多做地上车位，从而减少车库面积；3、各地

43、块保证独栋、独院、洋房及点式住宅（面向当地升级客群）可直接从车库入户，叠院产品只保证部分可地下入户要求；4、各分散车库尽量用地下通道连接，形成大车库，减少车库出入口数量；5、在以上各项基础上优化停车效率，减少车均建筑面业态面积段规划要求机动车停车标准（停车位/户）设计机动车停车标准（停车位/户）住宅10026021.59010021商业面积段规划要求机动车停车标准（每100）设计机动车停车标准（每100）1.51.5车位设计数量：车位设计数量：车位设计尺寸要求：车位设计尺寸要求：分项当地要求国家规范车位大小同国家规范2.4*5.3车道同国家规范5.5微型车位无相关要求0.7折算自行车无相关要求

44、12/个28集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板车库层高车库层高2.2.5 地库疏散及送排风设计地库疏散及送排风设计排烟机房布置排烟机房布置1、按防火分区设置机械排风（或排烟）机械排风（或排烟）系统及补风系统。2、补风系统有两种形式： 通过顶板处开设的进风小室自然补风自然补风； 通过送风机房机械补风机械补风；3、采用诱导风机诱导风机作为通风系统的辅助设备；4、地库不设采暖不设采暖系统，内部水管通过合理的系统设置及适度的保温进行防冻；5、地库排风兼排烟机房示意图，A地块1期地块工40处排烟机房；关键点：关键点：1 1、排烟机房的出地面风井，由景观统一美化和进、排烟机房的出地面风井，由景观统

45、一美化和进行植物遮挡；行植物遮挡；2 2、排风排烟双速风机及平时通风用的诱导风机一、排风排烟双速风机及平时通风用的诱导风机一定要实施到位，不可减项。定要实施到位，不可减项。3 3、加大自然通风开口面积、加大自然通风开口面积( (车库尽端及疏散楼梯）。车库尽端及疏散楼梯）。排风排烟机房排风排烟机房车库排烟管道车库排烟管道29集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板 排烟机房大样排烟机房大样1、排烟机房设置原则：减少排烟管线长度，减少交叉，提高净高。2、1期地块排烟机房外静压箱影响车位影响车位4040个个。2.2.5 地库疏散及送排风设计地库疏散及送排风设计净高净高2.95m2.95m影响车位影

46、响车位40个个30集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板2.2.6 地库排水方案地库排水方案下沉庭院雨水集中提排下沉庭院雨水集中提排插 图下沉排水沟下沉庭院雨水排放连通管雨水沟1、住宅地下室地下室卫生间及设备用房排水分别通过户内相应的提升设备排至排至室外污水管线。2、下沉庭院下沉庭院雨水：1）当庭院与车库相连庭院与车库相连时，庭院雨水排至车库排水沟内，统一排至车库集水坑，提排提排至室外雨水管网；2）、当庭院对应实土时，各庭院雨水集中提排，进入外网；3、各地下雨污水集中设提排井，设置自控和DDCDDC监测监测。4、屋面雨水屋面雨水不进入下沉庭院参与提排；关键点：关键点：1 1、屋面雨水不可进

47、入下沉庭院；、屋面雨水不可进入下沉庭院；2 2、雨水提排原则：尽量集中设置，且不影响户内空间；、雨水提排原则：尽量集中设置，且不影响户内空间；3 3、所有室内外提排泵进入园区、所有室内外提排泵进入园区DDCDDC检测系统，显示运检测系统，显示运行、故障及超高水位报警状态；行、故障及超高水位报警状态；31集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板雨水提排示意集水坑排水沟连通沟有压排水管室外雨水管集水坑车库排水沟1、根据防火分区的划分在地库内设置东西向排水沟，将消防排水及平时下沉庭院内的雨水引入车库集水坑内统一排出集水坑内统一排出；2、地下车库集水坑、排水沟布置（车库排水沟现浇、采用成品复合材料盖

48、板，避免噪音避免噪音，不使用铸铁盖板）；3、此部分提排水含有车库地面污水，不可进入雨不可进入雨水收集系统，不可直接进入水体水收集系统，不可直接进入水体；关键点：关键点：1 1、区分不同水质，控制排出口外网接点；、区分不同水质，控制排出口外网接点；2.2.6 地库排水方案地库排水方案车库典型集水坑布置车库典型集水坑布置雨水提排示意雨水提排示意32集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板2.1 总图篇总图篇2.2 地库篇地库篇2.3 设备及配套篇设备及配套篇返回目录返回目录33集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板2.3.1 强电系统（外线）强电系统（外线）插图一、一期合计总容量：一、一期合

49、计总容量：13320KVA二、供配电：二、供配电：1.在一期A-09地块地下车库设立一座开闭站，10kV双路电源引自地块南侧110kV变电站。两路电源应为独立电源，每路电源可供区域内100%负荷；2.地库内设置小区变配电室6个（左图1#6#），每个小区变配电室所带范围见左图；3.3.各变配电室容量及位置：各变配电室容量及位置： 1）1#变配电室：800KVA*2，设在B1层，150； 2）2#变配电室：800KVA*2，设在B1层，150； 3）3#变配电室：1000KVA*2，设在B1层，150； 4）4#变配电室：630KVA*2，设在B1层，150； 5）5#变配电室：630KVA*2，

50、设在B1层，150； 6）6#变配电室：1000KVA*2，设在B1层，150； 7）箱变：800KVA*2，设在地上，4mx8m； 8）开闭站：1000KVA*2，设在B1层，450；4.4.容量计算规则容量计算规则: : 独栋：12KW/户； 合院，叠院：8KW/户； 点式住宅：4KW/户； 或按照60W/估算； 关键点关键点: : 1) 1)经咨询供电局，一期开闭站上级经咨询供电局，一期开闭站上级110kV110kV变电站初定变电站初定城北变电站城北变电站, ,政府实施计划及建站资金来源需重点关政府实施计划及建站资金来源需重点关注；注； 开闭所开闭所 尺寸尺寸 m m m m ，共（）个

51、；，共（）个；箱式变压器箱式变压器 变配电室变配电室开闭站开闭站强电干线强电干线1#1#4#4#2#2#5#5#3#3#6#6#箱变箱变开闭站开闭站020406080934集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板2.3.3 弱电系统弱电系统1.各地块的安防控制室是【合用】。2.各地块的消防控制室是【合用】。3.消防、安防控制室【合用】，其合用的控制面积: 100 ；4.消防、安防控制室设在【地下室】，位于物业配套区；5.通讯机房包括:电讯机房、卫星及有线电视机房、手机信号机房；6 .各地块通讯机房是【合用】；7.电讯机房面积 80 ；8.电视机房面积20 ，手机信号机房20 ；9.市政接驳点

52、的位置及弱电管线的走向；10.全区实现无线互联。插图市政管线市政管线区内电缆桥架区内电缆桥架区内埋地管线区内埋地管线市政接口市政接口消防、安防控制室消防、安防控制室【合用合用】通讯机房通讯机房有线电视机房有线电视机房手机信号机房手机信号机房弱电井弱电井代表出楼管代表出楼管020406080935集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板2.3.4 给水系统给水系统插图2.1 给水系统给水系统2.1.1 用水量用水量：全区最高日生活用水量：3738m3/d；平均日用水量：1625m3/d；2.1.2 引入口引入口：A-1地块从周边市政给水管道上引入6根DN200的给水管道，在地块形成环状管网，保

53、证各独立地块生活及消防使用要求。（地块室外消防一部分由周边市政管网上的消防设施保护）；2.1.3 给水泵房给水泵房：设于高层地库负荷中心；2.1.5 分区原则分区原则：参照市政给水压力为0.4Mpa进行分区。7层及7层以下为低区，生活用水由市政管网直接提供；8-17层为中区；18-28层为高区，分别由相应的生活水泵房加压后提供；2.1.4加压设备加压设备 ：采用三套箱式无负压给水加压设备，其中中区为两套，高区为一套； a）、中区生活密闭水箱有效容积： 16立方米（两座） b）、高区生活密闭水箱有效容积： 16立方米（一座） c）、中区给水机组（加压泵组为一用一备）：单泵流量 Q=10L/S，H

54、=60m； d）、高区给水机组（加压泵组为一用一备）：单泵流量Q=10L/S，H=95m；2.1.3 给水站房设置给水站房设置： a）、A-06地块生活水泵房占地面积：110m2。生活水箱有效容积 ：中区16 m3,高区16 m3； b）、A-09地块生活水箱有效容积：中区16 m3，生活水泵房占地面积：55m2；关键点：关键点：1 1、地下车库内给水管线需电伴热保温，总计投资约、地下车库内给水管线需电伴热保温，总计投资约2020万元，万元，实施阶段可增加保温厚度，降低电伴热运行费用；实施阶段可增加保温厚度，降低电伴热运行费用；2 2、给水市政干线穿越水体时采用地下半通行地沟；、给水市政干线穿

55、越水体时采用地下半通行地沟；6 6处入口处入口DN200DN200消防水池消防水池260m3260m3加压泵房加压泵房55m255m2市政外网区内干线生活水泵房消防水泵房地库给水干线给水市政接口0204060809加压泵房加压泵房110m2110m236集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板给水干线穿越水体断面示意给水干线穿越水体断面示意2.3.4 给水系统给水系统7.3 6.0 7.6 4.6 7.3 给水管线DN200半通行地沟1400 x14001.4m1.4m1.4m37集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板消防系统消防系统1.消防用水量消防用水量： a)、室外消防用水量：15

56、L/S； b)、室内消火栓用水量：20L/S； c)、自喷淋用水量：30L/S；2.站房设置站房设置: 消防水泵房设于A-09地块地下一层；3.设备选型设备选型： a)、水池体积260m3； b)、水泵选型： 室内消火栓泵（两台，一用一备）：单泵流量Q=20L/S，扬程H=85m； 自喷淋泵（两台，一用一备）：单泵流量Q=30L/S，扬程H=50m；4. 分区原则分区原则： a)、消火栓系统分为两个区，17层以下为低区；18-27层为高区。统一由地下一层消防泵房供给。栓口压力大于0.5Mpa的部位采用减压消火栓解决； b)、地下车库满铺预作用自动喷淋灭火系统，系统压力统一由地下一层消防泵房提供

57、；5.管线布置管线布置： a)、消火栓及喷洒管线均布置与车库内。敷设与吊顶下方，注意与其它管线交叉； b)、多层室内无消防类管线； c)、高层消火栓干线引入楼栋使用； d)、消防管线需电伴热保温；关键点：关键点：1 1、消火栓系统需电伴热保温，投资约为、消火栓系统需电伴热保温，投资约为3535万元；万元；2 2、自动喷洒系统采用预作用系统，报警阀前干线需电伴热、自动喷洒系统采用预作用系统，报警阀前干线需电伴热保温，投资约为保温，投资约为2020万元；万元；插图2.3.4 消防系统消防系统地库内消防干线（含喷洒和环状干线）消防泵房消防水池260m3喷洒和消火栓环状干线（地下车库内）0204060

58、80938集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板2.3.5 中水系统中水系统插图中水中水系统系统：1、中水水源中水水源：A-06、A-08、A-09地块主河道西侧部分建筑的污水作为中水水源，经过化粪池处理后接入地块内中水处理装置进行处理，达到国家中水水质标准后景观回用。2、最高日处理水量最高日处理水量：112M3/d;最大小时处理水量：12 M3/h；3、中水站房中水站房：中水站设于09地块地下室，面积370平米；关键点：关键点：1 1、由于当地政策对中水回用冲厕不做硬性规定，、由于当地政策对中水回用冲厕不做硬性规定，本项目中水仅提供景观使用；本项目中水仅提供景观使用；2 2、中水处理站位

59、于污水来水量较高的高层住宅区、中水处理站位于污水来水量较高的高层住宅区域；域；3 3、中水处理站按规范设计，就近高位排风，防止、中水处理站按规范设计，就近高位排风，防止气味污染。气味污染。中水处理站370m20204060809中水处理站中水站来水范围39集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板关键点说明：关键点说明：1、靠近水系两层宅间及屋面雨水通过成品雨水沟收集进入水系；2、水系通过自身循环系统，通过公园内人工湿地进行循环净化；3、水体自洁循环耗电量： 循环量：8000吨/日 循环水泵（以每日运行16小时计）： Q=250m3/h,H=20m,，45KW共2台 循环水泵日耗电量：1440

60、KW 日用电费用： 1440X0.7753 =1117元成品排水沟收集宅成品排水沟收集宅间及屋面雨水间及屋面雨水人工湿地对水系进人工湿地对水系进行循环净化行循环净化潜水循环泵、溢流潜水循环泵、溢流口及防洪闸口及防洪闸水体自洁循环水体自洁循环2.3.5 小区水环境设计方案利用小区水环境设计方案利用40集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板2.3.6 排水系统排水系统-污水污水污水系统污水系统1、污水量：全区最高日生活排水量按生活用水量的90%计算。生活排水量：3365m3/d；2、管线布置：全区污水由中心河道为界分别向东西两侧市政污水管； 排放；3、排放体系： a)、室内污水采用污、废合流体

61、系； b)、室外采用雨、污分流体系； c)、地下室污水通过提升设备排入室外污水管；4、站点设置： a)、化粪池设置于周边绿地内，容量100m3，共10座； b)、09地块地下室设置1处中水处理站，面积370m2；处理06地块西部、08地块西部、09地块西部用户污水；关键点：关键点：1 1、0909地块地块有餐饮的商业设隔油池；有餐饮的商业设隔油池；2 2、污水干线与雨水排海溢流口处高程不冲突。、污水干线与雨水排海溢流口处高程不冲突。市政干线化粪池接出管线中水处理站中水水源线化粪池来水范围9#9#化粪池化粪池1010座座100m3100m30204060809雨水溢流口底高雨水溢流口底高4.54

62、.5米米污水管顶高污水管顶高1.51.5米米市政接口市政接口D500D500管顶管顶-0.92-0.92市政接口市政接口D400D400管顶管顶0.810.81污水起点污水起点D300D300管顶管顶3.183.18污水起点污水起点D300D300管顶管顶1.101.1041集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板雨水系统雨水系统1、雨水量雨水量：全区雨水设计重现期：室外场地为2年；屋面为5年。设计暴雨强：3.05L/s.ha；2、管路系统管路系统： a)、地块以景观河为界分为东西两个区域； b)、靠近景观河的雨水明沟直接排入景观水体，通过景观水体溢流排入市政雨水管网； c)、远离景观水体部

63、分的雨水直接通过管路收集排入市政雨水管网； d)、房屋面雨水采用外排水方式，排至室外散水； e)、宅间路雨水通过明沟排放；3、景观补水景观补水： a)、一期地块部分屋面及地面径流较洁净雨水排入景观水体补充景观用水；关键点：关键点：1 1、保证进入景观水体回收利用的雨水洁净；、保证进入景观水体回收利用的雨水洁净；2 2、雨水体系的高程控制原则：入海点管顶高程、雨水体系的高程控制原则：入海点管顶高程为最高潮位为最高潮位2.68m.2.68m.2.3.6 排水系统排水系统-雨水雨水D600D800D600D600D800D600溢水口顶6.00市政外网雨水支线（接入室外干线）雨水出口位置雨水支线（接

64、入景观河）雨水沉沙井起点起点D600管顶管顶3.38终点终点D1600管顶管顶2.68入海口入海口D2000管顶管顶2.85排出点排出点D2000管顶管顶1.66起点起点D900管顶管顶4.940204060809起点起点D1000管顶管顶3.38终点终点D1200管顶管顶2.6842集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板2.3.7 热力系统热力系统1、采暖负荷采暖负荷：一期采暖总面积49.11万平米，总负荷为29.5 MW；2、热源热源： a)、热源为市政集中热源，每户均预留集中热源接口； b)、各单体暂预留燃气壁挂炉条件；3、站房布置站房布置：结合总图及地库整体布局，共建6个热交换站。

65、市政热水主要从地块的东侧或西侧主干线引入各区换热站。详下表换热站编号供热面积供热区域估算总热负荷市政引入管管径备注1#换热站约4.2万平米A02东区2520KWDN2502#换热站约8.5万平米A02+A04西区5100KWDN3503#换热站约4.5万平米A04东区2700KWDN2504#换热站约14万平米A06+A08西区8400KWDN4005#换热站约7.2万平米A06+A08东区4320KWDN3006#换热站约9.8万平米A095880KWDN350注：市政供热参数暂按55/40预估，置换出二次水温度为50/404、管线布局管线布局：二次管网主干线大部分吊装地库顶板下，并入户。地

66、库内不具备入户条件的（如：A02区叠院北侧四户），干管在A02区北侧采用室外直埋敷设，并入户；5、采暖方式采暖方式：卫生间采用散热器、其它房间采用地板辐射采暖；6、换热站换热站：每处换热站布置于车库内，建筑面积50m2。4号及6号换热站按照建筑条件设置高低区；关键点：关键点：1 1、热力站布置原则：靠近负荷中心；每站负担面积、热力站布置原则：靠近负荷中心；每站负担面积1010万万平米左右；平米左右；2 2、管线布置原则：尽量缩短；、管线布置原则：尽量缩短；3 3、没有地库路由的低温热水管线直埋敷设；、没有地库路由的低温热水管线直埋敷设；1#4#6#市政干线市政干线热力站热力站供热范围供热范围地库内热力干线地库内热力干线2#3#5#020406080943集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板2.3.8 燃气系统燃气系统燃气系统燃气系统1、用气量用气量： a)、住宅、商业生活用气最高小时天然气用量418.8 m3/h , 考虑 15% 未预见用气量，按481.6 m3/h计算； b)、因项目特点，一期基本为度假型产品，暂时预留燃气壁挂炉分户供暖条件：分户采暖最高小时天然气用量2640