养老地产专题研究报告33p

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1、1养老地产专题研究报告养老地产专题研究报告企业发展部企业发展部20112011年年1111月月1515日日2目目 录录1、养老地产的概念2、养老地产的发展前景3、国内外养老模式简介4、养老地产经营模式5、对公司发展养老地产的建议3养老地产，是“养老+地产”的一种开发模式复合地产。是传统房地产业与养老产业在功能组合与产品形态上渗透和互动，它是一种泛地产，通过资源整合创造出更大的居住价值与商业价值。这种模式是将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合，将房地产业和其他相关产业进行整合，从而将某种具有号召力又具有贴近性的生活方式完整地镶嵌到房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中，为消费者创造出充

2、分体现生活感受和文化价值的复合人居生活。养老地产，以北京东方太阳城、上海亲和源为代表。1、养老地产的概念、养老地产的概念42.1 世界人口老龄化趋势世界人口老龄化趋势2、养老地产的发展前景、养老地产的发展前景236102005101520251950年1970年2000年2020年2050年世界老龄化人口发展趋势单位：亿人世界60岁以上人口占总人口的比率增长情况年 份1950196019701980199020002010全世界8.18.18.48.69.29.810.7发达地区11.612.614.515.517.619.221.2发展中国家6.46.16.16.36.97.68.5中 国7

3、.27.26.87.48.69.911.7资料来源：中国老龄科学研究中心根据联合国提供的一组统计数字,在2002年全世界60岁以上的老人为6.29亿，占世界人口总数的10%。到2050年，老年人人数将猛增到19.64亿人，占世界总人口的21%，平均每年增长9000万。其中，世界经济发达地区的老人总数将由目前的2.36亿人增加到3.95亿人，占该地区总人口的比例将由目前的20%增加到33%，经济欠发达地区将由目前的3.93亿人猛增到15.69亿人，占总人口的比例将由目前的8%增加到19%，届时人口老龄化问题最严重的3个国家是西班牙、意大利和日本。世界人口正以不可逆转的速度步入老龄化已成为不争的事

4、实！世界人口正以不可逆转的速度步入老龄化已成为不争的事实！52.2 我国人口我国人口老龄化老龄化发展趋势发展趋势1.311.732.453.554.094.3800.511.522.533.544.551950年1970年2000年2020年2040年2050年中国老龄化人口发展趋势单位：亿人 目前中国60岁及以上老年人口达1.77亿人，占总人口的13.26%，其中65岁以上老年人占总人口的8.87，同2000年第五次人口普查相比60岁及以上人口的比重上升2.93个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.91个百分点。摘自第六次人口普查数据在世界人口老龄化的大趋势下，中国呈现老龄人口多、增长速度

5、快的特点。在世界人口老龄化的大趋势下，中国呈现老龄人口多、增长速度快的特点。620世纪50年代，中国出生人口爆发式增长，出生人口约为2亿；出生在出生在50-6050-60年代的群体很快进入空巢期，有一定的支付能力，是目前老年社区的主要需求群体。他们并年代的群体很快进入空巢期，有一定的支付能力，是目前老年社区的主要需求群体。他们并不渴求在财产上的大富大贵，而是追求安逸、平稳的生活，养老度假迫在眉睫；不渴求在财产上的大富大贵，而是追求安逸、平稳的生活，养老度假迫在眉睫；72.3 我国老年住宅市场现状我国老年住宅市场现状购买产权酒店, 16%租赁房屋, 24%购买房屋产权, 51%其他, 9%老年人

6、养老入住方式34.20%49.10%3.00%28.20%0.00%20.00%40.00%60.00%自己储蓄养老靠子女养老购买商业保险社会养老保险城市老年人经济收入来源数据来源：零点调查 北京、上海、广州等经济发达城市，存在着一批占当地老年人口总数近6% 以上的中高收入老年群体，这些老年人认为现在的养老环境，无论从居住条件还是养老服务水平都不能满足他们日益提高的养老需不能满足他们日益提高的养老需求求。 在中高收入老年人期望的入住方式中，希望购买房屋产权的占调查总数的51%，打算租赁房屋使用权的占24%，希望购买产权式酒店的占16%，打算采取其他形式的占9%。而目前租赁市场上的房源较为零散目

7、前租赁市场上的房源较为零散，适合老年人居住的房源就更少。 这表明通过租赁方式解决老年人居住问题的市场还不成熟，而产权式酒店购买受众面也比较小。这也这表明通过租赁方式解决老年人居住问题的市场还不成熟，而产权式酒店购买受众面也比较小。这也意味着为老年人量身定做的老年社区市场前景看好。意味着为老年人量身定做的老年社区市场前景看好。8 现有老年公寓具有“福利性事业、市场化经营”的特点，基本属于商业范畴。 现有老年公寓仅为中高经济实力的老年客户提供个性化居住条件和人性化服务，受众群体有限。 建设投资高于普通住宅，与常规模式有所不同，仅有部分发达城市的个别发展商开发了老年住宅，但都是资金实力非常雄厚的发展

8、商。 我国社会保证体系不完善，无足够资金发展老龄事业，老年住宅未形成产业化、社会化、规范化。 无真正针对老年人生活习惯、消费习惯、心理特点等方面研究，服务人员素质不高、社区管理、设施亟待完善。 人口开始老龄化，老年客户细分市场出现，老年住宅处于初级阶段，还不成熟。我国老年住宅现状特点：企业盈利性初级老年社区，仅为中高经济实力老年群体我国老年住宅现状特点：企业盈利性初级老年社区，仅为中高经济实力老年群体打造，开发周期长。打造，开发周期长。9我国已经与世界一起开始人口老龄化我国已经与世界一起开始人口老龄化，老年客户细分市场，老年客户细分市场出现。出现。我国老年我国老年住宅处于初级阶段，还不住宅处于

9、初级阶段，还不成熟。成熟。未来我国养老地产大有可为！未来我国养老地产大有可为！2.4 养老地产发展前景预判养老地产发展前景预判10 在国外，除在国外，除“以房养老以房养老”及其衍生的倒按揭等养老模式外，主要为社区养老模式。及其衍生的倒按揭等养老模式外，主要为社区养老模式。3、国内外养老模式简介、国内外养老模式简介3.1 国外养老模式国外养老模式国国 家家产产 品品 特特 点点借鉴之处借鉴之处美美 国国建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80种以上。代表楼盘：太阳城中心、凤凰城。完善的配套设施与功能区划分日日 本本日本的老龄人的生活质量是在良好的社会保险保障体系的基础上实现

10、的。提供无障碍设施的老龄人住宅产品、具有看护性质的老龄人住宅产品、能和家人共同生活(二代居)的住宅产品。代表楼盘：港北新城。老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内，突出自助自理。欧欧 洲洲国家政策倾向于让老年人居住在独立的公寓中。建筑将三种元素结合在一起：城市意味、社区功能和生态目标。代表楼盘：荷兰弗莱德利克斯堡老年人公寓。建筑元素的集合处理，让老年公寓不显孤独。新加坡新加坡 一般兴建在成熟的社区中。公寓户型一般分为平方米和平方米，为一位或两位老年人提供生活空间。住宅的户型设计及内部结构设计标准的特殊化考虑。从国外的以上产品来看，它们建造养老社区的理念、人文关怀的表现都

11、值得我们借鉴。在建造中国特色的养老社区上应考虑两方面内容：一方面，社区必须为老年人提供基本的养老设施与硬件配套，社区乃至老人居住的空间必须是特别为老年人设计、符合老年设计规范的居住设施和服务；另一方面，提出适合老人养老的健康环境以及为老年人配套的软性服务。11国际上养老社区分类：国际上养老社区分类： 居住环境、居住环境、生活方式生活方式社区类型社区类型针对客户针对客户提供服务特点提供服务特点物业租售方式物业租售方式居家生活型连续照料退休社区身体健康，可以独立生活，但需要应急照料的客户；发展的概念，必要时提供辅助和护理服务；租赁或出售活跃老年社区 年龄有限制，喜欢参加身体和社会活动的客户；环境优

12、美，成熟服务体系，多种娱乐交流场所，社区活动丰富；联排或别墅，出售为主独立生活型老年公寓喜欢安静，结交新朋友的老年客户；不提供就餐、交通、不组织社会活动。租赁或出售老年聚集区和外界保持良好的联系，参加一些社会活动的客户；除租赁房屋外，还提供就餐、清扫房间、交通、社会活动等服务。租赁为主辅助生活型辅助生活社区 生活不能全部自理，需要专门的辅助和帮助根据客户自身条件，提供服务包括：就餐、洗衣、清理房间、医药管理、日常生活活动帮助等。出租家庭照料社区 各种年龄段包括老人、孩子、刚出院的人、长期病号等；提供短工服务，专业的护士照料；出租辅助医疗型护理院需要24小时照料，患有长期或慢性病，需要治疗和恢复

13、提供24小时护理照料设施，提供常规的医药监督和康复治疗，需要注册护士和有执照的护工；出租老年痴呆病院老年痴呆初期，需要护理恢复；完全无障碍设计，需要完好的设施和专业人员照料出租12法国法国美国美国日本日本集合式老年住宅集合式老年住宅护理型老年住宅护理型老年住宅老年公寓老年公寓美洲美洲亚洲亚洲欧洲欧洲设施完善设施完善福利制老年社区福利制老年社区政府扶持政府扶持+ +发展发展商盈利商盈利政府福利型政府福利型护理院护理院养老医院养老医院独立式老年住宅独立式老年住宅租赁式公寓租赁式公寓两代居两代居养老院养老院收容所收容所国外养老地产发展较好的是美国、日本，主要是政府扶持国外养老地产发展较好的是美国、日

14、本，主要是政府扶持+发展商盈利发展模式发展商盈利发展模式13我国目前三种基本的养老模式我国目前三种基本的养老模式为：为：家庭养老、养老院养老和社区居家养老家庭养老、养老院养老和社区居家养老，是当，是当前养老的主流，但都有着一定的问题，已不能满足社会发展的需要。前养老的主流，但都有着一定的问题，已不能满足社会发展的需要。家庭养老是传统的养老模式，但家庭养老在新形势下的脆弱性显示出其历史的局限性。现代社会的人际竞争加剧，生活节奏加快，工作负担加重，致使家庭养老的人力成本剧增，一般家庭难以承受，赡养者疲惫不堪；加上“421型”家庭的增多、空巢家庭等等问题的出现，家庭养老这一传统养老方式必将随家庭结构

15、的变化而逐步向社会养老过渡。养老院养老是社会化的养老模式，虽然成为我国重要的养老模式之一，但不能满足日益增长的养老需求及有众多其他需求的老年人群需要，不可能成为中国社会化养老模式的主要选择。社区居家养老是一种兼顾家庭和社会的养老模式，有诸多优点，但也存在一些问题，如：护理人员专业化程度不高、提供的服务内容有限、资金来源上过度依赖社会力量和慈善捐助、服务对象的覆盖面不广等等。3.2 我国现有养老模式我国现有养老模式3.2.1 我国传统养老模式我国传统养老模式14随着日益与国际接轨，我国的养老模式也日新月异，归纳起来有以下类型：随着日益与国际接轨，我国的养老模式也日新月异，归纳起来有以下类型：3.

16、2.2 我国新兴的养老模式我国新兴的养老模式我国新兴的我国新兴的养老模式养老模式模式模式代表案例代表案例典型特征典型特征模式点评模式点评“社区社区+医院医院”模式模式台湾长庚养生文化村以长庚医院雄厚的医疗资源为后盾，建成了全球最大的银发地产社区1.是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，它开创了敬老院与俱乐部相结合的崭新模式；2.将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医药健康养生新模式；3.山庄的环境及文化氛围，独具中国传统特色会籍制的养会籍制的养老俱乐部老俱乐部北京太申祥和山庄采用中国传统古典园林建筑，建成的集养老、康体、娱乐、餐饮、住宿、医疗为一体的综合性服务机构， 是全国首家

17、推行会员制新型养老模式的国际敬老院1.是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，它开创了敬老院与俱乐部相结合的崭新模式；2.将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医药健康养生新模式；3.山庄的环境及文化氛围，独具中国传统特色以房养老以房养老南京汤山留园养老公寓、北京太阳城老年公寓采用反向抵押的逆按揭方式“以房养老”这种模式的最大问题是我国传统观念的羁绊，需要随着时间和社会发展人们观念逐渐的改变。15我国新兴的养老模式我国新兴的养老模式模式模式代表案例代表案例典型特征典型特征模式点评模式点评异异 地地 养养 老老 异地购房异地购房海南、大连、青岛等地部分楼盘、北京银龄公司以养老为目的的

18、异地购房 是一种将养老和度假旅游完美结合的一项全新产品。它以基地连锁的扩张形式来完成整体运作，以统一的经营模式、全包式的服务，高性价比的度假养老产品赢得客户，与其他度假产品不同， 它的特点是针对老年人养老需求的，是高品质的度假养老，前景将十分广阔。“候鸟式候鸟式”养老养老大连的互动式异地养老服务中心不同城市老年公寓之间的置换式异地度假养老“季节性季节性”养老养老天津的泰达国际养老院炎夏和寒冬住到养老院，春秋回到家中海外华人回国养老海外华人回国养老新加坡华人、北美的购屋旅游团炎夏和寒冬住到养老院，春秋回到家中16我国新兴的我国新兴的养老模式养老模式模式模式代表案例代表案例典型特征典型特征模式点评

19、模式点评度假基地连锁度假基地连锁北京金港家苑、江苏生态养老连锁将养老与度假旅游结合起来，在全国各地建立连锁基地形成的连锁经营模式 是一种将养老和度假旅游完美结合的一项全新产品。它以基地连锁的扩张形式来完成整体运作，以统一的经营模式、全包式的服务，高性价比的度假养老产品赢得客户，与其他度假产品不同， 它的特点是针对老年人养老需求的，是高品质的度假养老，前景将十分广阔。分时度假式养老分时度假式养老云南卧云仙居、浙江城仙居将分时度假旅游与养老结合起来，亦可连锁 是借鉴分时度假旅游模式而出现的养老新模式， 是一种将房地产业、酒店业、旅游业、养老业结合在一起的一种商业新概念。我们认为，可以有一些作为，但

20、不具有普遍意义。17尽管我国新兴的养老模式众多，但与地产结合的养老地产经尽管我国新兴的养老模式众多，但与地产结合的养老地产经营模式不外乎三大类：营模式不外乎三大类：第一类，单体的养老机构第一类，单体的养老机构第二类，养老服务嵌入式的住宅小区第二类，养老服务嵌入式的住宅小区第三类，综合型的养老社区第三类，综合型的养老社区4、养老地产经营模式、养老地产经营模式18概念：概念：专门的养老院或者老年公寓，不属于房地产开发项目，由专业的养老机专门的养老院或者老年公寓，不属于房地产开发项目，由专业的养老机构负责运营。构负责运营。经营模式：经营模式：大部分为公办民营，采取出租或会员制形式大部分为公办民营，采

21、取出租或会员制形式案例：北京汇晨老年公寓、上海亲和源案例：北京汇晨老年公寓、上海亲和源4.1 单体的养老机构单体的养老机构19 项目概况项目概况 项目是北京市属公办民营综合性养老服务机构，位于昌平区北七家镇八仙庄。整个项目规划用地54.21公顷，总建筑面积约50万平方米，共规划为2期。一期工程147亩，设计床位712张，于2007年10月31日投入使用。二期工程计划于2011年下半年动工，床位超过一万张。 项目配套设施项目配套设施 综合服务中心：为老人提供日常休闲的场馆，包括台球厅、舞蹈厅、健身房、卡拉OK厅、书画室、阅览室、网络教室、多功能厅、餐厅、医务部、超市 温泉会馆、游泳馆 经营模式经

22、营模式 项目由北京市民政局投资兴建，由专业的养老机构运营公司进行运营管理。4.1.1 汇晨老年公寓案例介绍汇晨老年公寓案例介绍20 养老服务内容养老服务内容（1）基本服务：房屋整理和日常房间整理、定期换洗床上用品和窗帘。（2）营养餐服务：根据老人身体状况和偏好进行配餐和送餐服务。另外，健康讲堂特聘 营养专家现场讲座和交流，向老人和家属提供健康饮食建议。（3）健康管理服务：由专业医护人员为老人提供健康管理服务。（4）文化生活服务：包括文化娱乐活动、休闲健身活动、DIY体验种植和认养。（5）特殊服务：应老人之需，提供理财、陪护、陪游、保健按摩等服务。 收费标准收费标准（1）标准间面积48.6、65

23、.6，费用4350元/月、5280元/月，餐费另计。提供给半自理和不能自理的老年人居住。（2）套间面积为80、112，费用6300元/月，餐费及水电费另计。提供给身体健康、有自理能力的老人居住21 项目概况项目概况亲和源坐落上海浦东康桥小镇，一期工程占地8.33公顷，10万平方米建筑。亲和源老年公寓有12幢多层电梯住宅楼组成，楼与楼之间有连廊相接。老年公寓设838套居室，可供1600位左右的老人享受其中。居室建筑面积约五十八到一百一十九平方米不等，室内橱柜床椅、家用电器一应俱全，有线电视、宽带网络、电话全部开通，冷暖水二十四小时供应。 项目配套设施项目配套设施 健康会所、老年护理院、公共服务大

24、楼、养生餐厅、医院/药房、颐养院。4.1.2 上海亲和源项目介绍上海亲和源项目介绍22 经营模式经营模式 会员制，分会员制，分A/B/C三种会员卡。三种会员卡。 收费标准：餐费自订；入住颐养院收医疗保证金10000元，出院退还。A卡B卡C卡（现已取消）永久使用权。可指定符合条件老人入住终身使用权。未住满15年，按年限退还；住满15年后，只需继续缴纳年费50年产权入会时一次性支付入会费约100万（两年前50万元）。根据选择的房型大小付45-85万元（两年前35-65万）不同的入会费根据选择的房型大小付不同入会费根据选择的房型大小每年支付不同年份入会时一次性支付入会费入会时一次性支付入会费可继承、

25、可转让不可继承，不可转让不可继承，不可转让房型床位费护理服务费合计豪华房（月/间）450050009500包房（月/间）350045008000三人房（月/人）130018003100四人房（月/人）12001500270023 养老服务内容养老服务内容l提供生活管家、健康管家和快乐管家三大板块服务。提供生活管家、健康管家和快乐管家三大板块服务。l养生餐厅、健康会所分别由专业的索迪斯和美格菲两个专业运营机构进行运营。养生餐厅、健康会所分别由专业的索迪斯和美格菲两个专业运营机构进行运营。l颐养院提供：颐养院提供： 基本服务：生活照料服务、医疗康复服务、康乐服务基本服务：生活照料服务、医疗康复服务

26、、康乐服务 特色服务：提供养老介护服务特色服务：提供养老介护服务 贴心服务：陪同就医就要、老人贵重物品及钱财的保管的服务、代买代办服务贴心服务：陪同就医就要、老人贵重物品及钱财的保管的服务、代买代办服务24概念：概念：属于房地产开发项目，无专业养老运营机构提供服务。项目中养老服务主要是为老年人提供一个活动的场所，从精神层面关怀老年人。项目中设置的老年人活动场所一般规模不大。经营模式：经营模式：养老部分不以盈利为目的，通过住宅销售来平衡养老服务支出。案例：案例：北京怡海花园4.2养老服务嵌入式的住宅小区养老服务嵌入式的住宅小区25 项目概况项目概况怡海花园是一个大型住宅小区项目，位于西南四环路的

27、交接处。小区占地733亩分六期建设，总建筑面积110万平方米，规划住户8000户，规划人口30000人。怡海花园第六期中建有独立的青年公寓和老年公寓。目前项目已销售完毕。 项目配套设施项目配套设施教育：教育：北京第二实验小学怡海分校、北京市第八中学怡海分校、5000平方米幼儿园、现代 化教学楼、形体馆、天文馆、水生物馆、蝴蝶馆、计算机中心商业金融：商业金融：华润超市、餐馆、娱乐休闲、老年活动中心、金融服务运动：运动：国际标准游泳馆、室内篮球馆、人工草坪运动场、网球场、足球场北京怡海花园案例介绍北京怡海花园案例介绍26 经营模式经营模式项目由北京怡海房地产开发有限公司进行开发并销售，由北京达丰物

28、业管理有限公司提供物业服务。 养老服务内容养老服务内容本项目是居家养老，主要通过建设老年大学为小区内居住的老人提供休闲娱乐的场所及组织社区内老人参加丰富多彩的活动，对老人年进行心理上的养老服务。27概念：概念：属于房地产开发项目，项目中的养老地产由开发商自行运营或由专业的运营机构负责运营。经营模式：经营模式：养老地产部分持有、部分销售案例：案例：北京太阳城4.3 综合型的养老社区综合型的养老社区28 项目概况项目概况北京太阳城占地总面积42万平方米。建筑面积30万平方米，其中：住宅式公寓和租住式、安养式银龄公寓共23万平方米，商业配套设施7万平方米。北京太阳城集医疗救护、生活照料、精神赡养三大

29、功能于一身，为老年人制定了全程化的养老服务模式。不仅接养身体健康的老人，还接养生活半自理、无自理能力和需要临终关怀的老人，涵盖了老年人必经的四个阶段。 项目配套设施项目配套设施购物中心、太阳城医院、文化宫、国医堂、幼儿园奥林匹斯俱乐部：温泉会馆、假日酒店 经营模式经营模式由北京太阳城集团投资兴建并自行运营管理。项目采取住宅公寓及别墅出售，养老公寓（银龄公寓）出租两者相结合的经营模式。北京太阳城案例介绍北京太阳城案例介绍29 养老服务内容养老服务内容住宅公寓及别墅：为购买了住所的老人提供医疗、购物、送餐、家政等上门服务。银龄公寓A栋、帝阳公寓：是安养护理公寓，主要针对生活半自理和不能自理的老人采

30、用医护人员24小时巡诊制度和护理人员24小时特别看护制度。而需要临终关怀的老人是由北京太阳城医院负责接收，老人临终时，将有医生和护理人员全程陪护。银龄公寓B栋：租住式老年公寓，主要接养身体健康的老人。公寓对居住在这里的老人实行特色服务：一是在生活照料上制定了一整套服务流程，每日为老人清扫房间、由值班医生对老人进行巡诊及服务员叫早等。二是餐饮服务由营养师提供营养配餐；为身体不适老人送餐到房间等。三是组织老人开展丰富多彩的文化活动。30养老地产模式养老地产模式特点特点主要配套设施主要配套设施服务内容服务内容盈利模式盈利模式单体养老机构不属于房地产开发项目，专门的养老院和养老公寓，大部分为公办民营。

31、围绕老年人需求特征设置如医院、老年活动中心、超市等配套。机构养老，专门的养老护理服务。出租或会员制，通过收取床位费和护理费盈利。养老服务嵌入式的住宅小区属于房地产开发项目，普通住宅小区中部分配套可为老年人提供服务，无专业养老机构运营。老年活动中心、学校、超市及其他商业配套、运动中心等。居家养老，不提供专门的老年人护理服务，仅通过组织老年人参与各种活动来关怀老人。养老服务不以盈利为目的，通过住宅销售盈利来平衡养老服务支出。综合养老社区属于房地产开发项目，项目中的养老地产由专业的养老机构负责运营。同时满足老年人和普通住户的需求，设置如医院、老年活动中心、超市、幼儿园、文体中心等。居家养老为基础、机

32、构养老为依托，专业的养老护理服务及住宅小区的普通物业服务相结合。养老公寓部分出租、部分销售，通过长短期收益相组合来盈利。4.4 小结小结31根据上述对养老地产的分析，本报告建议公司可优先考虑发展高端的单体养老机构模式的根据上述对养老地产的分析，本报告建议公司可优先考虑发展高端的单体养老机构模式的养老地产。养老地产。所谓高端的单体养老机构模式的养老地产，是指不进行房地产项目开发，有别于上述所谓高端的单体养老机构模式的养老地产，是指不进行房地产项目开发，有别于上述“嵌嵌入式住宅小区入式住宅小区”和和“综合养老社区综合养老社区” ，将整个项目交给专业的养老机构进行运营管理，并，将整个项目交给专业的养

33、老机构进行运营管理，并且将目标客户主要集中于成功家庭的一种发展模式。其客户主要是：政府和国有企事业单且将目标客户主要集中于成功家庭的一种发展模式。其客户主要是：政府和国有企事业单位退休官员、企业主、退休的企事业高管、大学教师、工程师、富裕家庭、华侨、海归的位退休官员、企业主、退休的企事业高管、大学教师、工程师、富裕家庭、华侨、海归的父母，跨国企业外籍主管人员的父母，现职党政军官员的父母等，此类有购买力的人口约父母，跨国企业外籍主管人员的父母，现职党政军官员的父母等，此类有购买力的人口约占总比例的占总比例的20%左右。左右。5、对公司发展养老地产的建议、对公司发展养老地产的建议32原因如下：原因

34、如下： 养老地产在中国有着广阔的发展前景，且方兴未艾，处于发展的起步阶段；养老地产在中国有着广阔的发展前景，且方兴未艾，处于发展的起步阶段； 公司目前的业务定位为城市核心区的商务地产，是公司的核心竞争力，但模式较为单公司目前的业务定位为城市核心区的商务地产，是公司的核心竞争力，但模式较为单一，未来增长难以持续，中长期需要寻求其它细分市场作为补充；一，未来增长难以持续，中长期需要寻求其它细分市场作为补充； 公司发展商品住宅和商业综合体、专业市场等细分市场均不具有比较优势，不建议公公司发展商品住宅和商业综合体、专业市场等细分市场均不具有比较优势，不建议公司过多涉足，而发展养老地产则是不错的机会选择

35、。司过多涉足，而发展养老地产则是不错的机会选择。 公司目前的业务主要位于上海城市核心区，未来的发展区域也为以上海为中心的长三公司目前的业务主要位于上海城市核心区，未来的发展区域也为以上海为中心的长三角重点城市的核心区，这样的区域经济发达程度高，具有相对较高比例的高端养老客角重点城市的核心区，这样的区域经济发达程度高，具有相对较高比例的高端养老客群，为发展高端养老地产提供了可能性；同时，此类区域土地价值高、项目规模相对群，为发展高端养老地产提供了可能性；同时，此类区域土地价值高、项目规模相对较小等特点也决定了发展高端的单体养老机构模式的养老地产的必要性。较小等特点也决定了发展高端的单体养老机构模式的养老地产的必要性。33谢谢 谢！谢！