毕业设计论文我国经济适用房价格分析

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1、27目 录中文摘要11 前言12 经济适用房的概念界定221 经济适用房的概念和特点222 经济适用房与普通商品住宅的主要区别223 经济适用房在我国住宅市场上的地位与作用33 我国经济适用房的价格现状431 经济适用房的价格构成432 经济适用房的价格特点433 经济适用房的定价原则534 我国经济适用房价格存在的问题54 经济适用房价格分析供求均衡理论641 经济适用房需求与价格形成的关系6411 经济适用房的需求6412 经济适用房的需求弹性6413 经济适用房的需求影响因素842 经济适用房供给与价格形成的关系10421 经济适用房的供给10422 经济适用房的供给弹性11423 经济

2、适用房的供给影响因素1243 经济适用房市场的非均衡分析14431 房地产市场供求均衡的基本原理14432 经济适用房市场供求的非均衡分析165 经济适用房价格调控的政策建议1851我国经济适用房政策评析1852 调控我国经济适用房价格的政策建议19521 土地政策19522 供给政策19523 人口政策20524 金融政策21525 税收政策226 结论22参考文献23英文摘要23致谢24我国经济适用房价格分析经济学： 指导老师： 摘要：我国经济适用房是伴随着我国房改应运而生的。它对驱动投资与消费，拉动经济增长能够起到一定的作用，它增大了居民住宅的供给量，解决了中低收入居民的住房问题，并且是

3、实施住房社会保障的重要探索。我国政府对经济适用房价格构成作了限定，由此使得经济适用房的价格低于完全意义上的商品房的价格。但是就现行的经济适用房制度来看，其实施结果并未达到预计的政策目标，实际价格难以达到理论价格，经济适用房价格尚不能为中低收入家庭接受，经济适用房价格一路上涨，引起社会各界广泛关注, 只有找到经济适用房制度存在的症结和根源才能对其价格进行有效调控。本文通过对经济适用房的价格机制进行研究，分析经济适用房价格形成的决定力量，探讨影响经济适用房需求与供给的主要因素，寻找经济适用房价格过高的主要原因，并在此基础上提出相应的对策建议。关键词：经济适用房；价格；供求均衡1 前 言我国的社会保

4、障制度已取得了很大发展，新的养老保险、住房保险、医疗保险、失业保险和城市最低生活保障均已建立并基本正常运转，但弱势群体的住房保障问题仍十分突出，可见帮助住房弱势群体解决住房问题任重道远。同时，弱势群体的住房保障也是我国政府和社会关注的焦点。国家在建设事业 “十五”计划纲要中，明确提出了住宅产业在 “十五”计划期间的发展规划，同时把弱势群体的住房保障问题也提升至了一个重要的位置。经济适用房是完善住宅发展计划和政策的基本标志，我国经济适用房是伴随着我国房改应运而生的，建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用房供应体系，是城镇住房制度改革的7项基本内容之一。从我国现行的住房发展计划和政策

5、的实际情况来看，把建立具有社会保障性质的经济适用房供应体系，作为我国解决中低收入家庭住房需求的长远战略，已成为我国政府住宅发展的基本目标和原则。“经济适用房是指由政府统一建设、以中低收入家庭住房困难户为供应对象，并按国家住宅建设标准建设的普通住宅，是具有社会保障性质的商品住房。”1所以经济适用房要求价格适当、居民承受得起、具有可支付性。但是在过去的几年中，经济适用房在开发投资完成额、竣工面积、新开工面积等方面均呈现出不足，供给与需求长期处于非均衡状态，供给的不足致使经济适用房在价格上呈现出较快的增长，当前经济适用房的价格超出了中低收入者的支付能力。在2007年的两会上，有政协委员提议“停止开发

6、建设经济适用房”，此提案一出立即引发了一场大讨论。该提案的观点是“经济适用房是政府为城市中低收入家庭提供的一种公共福利，但现在已经出现了种种难以控制的违规现象，违背了该政策的初衷，又给国家造成了经济损失”，可见经济适用房的价格问题已经成为了全社会关注的焦点，所以对经济适用房价格的研究是非常具有现实意义的。2 近年来，有不少学者对经济适用房进行了较深入地研究，并著有相关论著，大多数学者都是从经济适用房制度方面来进行研究，如谭剑的城镇经济适用房制度的经济学分析。3本文主要从经济适用房市场入手，通过对经济适用房的需求、供给及均衡的分析，得出经济适用房的房价与中低收入家庭的收入水平不匹配的结论，探讨出

7、影响经济适用房需求和供给的主要因素，寻找经济适用房价格过高主要原因，并在此基础上提出相应的对策建议。2 经济适用房的概念界定21 经济适用房的概念和特点经济适用房是指由政府统一建设、以中低收入家庭住房困难户为供应对象，并按国家住宅建设标准建设的普通住宅，是具有社会保障性质的商品住房。它与一般商品房的区别是国家提供优惠政策，成本严格核定，价格由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、贷款利息、税金和控制在3%以下的利润等因素构成。顾名思义，经济适用房具有经济性和适用性。经济性要求经济适用房价格适当、居民承受得起、具有可支付性；适用性要求经济适用房设计建造标准符合居民的需要，不仅要

8、面积适当、功能适用，还要交通便利、公用配套设施齐全，同时要与市场价商品住宅有所区别，讲求实用，避免豪华的装修与户型。422 经济适用房与普通商品住宅的主要区别 普通商品住宅与经济适用住宅都是商品住宅，所不同的只是政府给与优惠，是否限定价格，是否控制销售对象，其区别如下：（1）土地获取方式不同经济适用房的建设用地实行行政划拨方式供应，尽量不占用或少占用耕地。商品房建设用地实行出让方式供应，土地使用者必须缴纳土地出让金。（2）成本构成不同 经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)、管理费、贷款利息和税金等7项因素，

9、利润控制在3%以下。商品房的成本则除此之外还包括行政事业性收费、土地出让金等因素，其利润不受限制，由市场决定。（3）购买条件和对象不同 经济适用住房的供应对象为中低收入家庭，各个地区、各个时期都有相应的收入标准来确定具体对象，如北京市规定家庭年收入在6万元以下方可购买经济适用住房，不是任何人都能在市场上自由获得。而商品房销售对象相当宽泛，包括所有有购买能力的公民。（4）价格政策不同 经济适用房出售实行政府指导价，不得擅自提价；商品房的出售价格完全由市场决定。经济适用住房是由国家推出带有半福利社会保障性的住房，建房所占土地由政府统一划拨，国家对其基本建设成本有所规定，减免了一些费用和支出；而且对

10、于开发建设经济适用住房的发展商，其利润限制微利，因此经济适用住房的最终售价应该比市场上同类型、同档次的商品房便宜很多。而商品房则没有这些优惠和限制，相应的售价是随行就市确定的。（5）建设标准不同经济适用住房有具体的建设标准，严格控制在中小套型内，中套面积在80平方米左右，小套面积在60平方米左右，房屋的挑选余地比较小。从这点讲，不能充分满足人们的不同需求。而商品房的灵活性较大，房屋可根据市场需要营建不同标准，不受具体条件限制，能满足不同住户的各种需求。23 经济适用房在我国住宅市场上的地位与作用 加强经济适用房保障体系的建设，是我国深化住房体制改革，加快住宅建设工作的重点。经济适用房在整个住宅

11、产业中的作用主要表现在以下几个方面：（1）体现我国现阶段住宅市场的主要特征。国外尤其是西方发达国家的住宅政策，在二战后随着住宅问题发展的三个阶段，即解决有无的阶段(重点是加速住宅建设)、关注中低收入家庭住宅问题阶段(重点是建立公平和有效的补贴机制)和逐渐减轻政府住宅责任阶段(关注居住质量和社区发展)，对住宅政策的目标、背景、结构和程序四个方面进行了分阶段调整。从我国目前状况来看，基本上处于西方国家住宅政策发展中的第二个阶段，因此，政府住宅政策的关键是如何通过住宅市场的有效运作，解决中低收入家庭和最低收入家庭住宅问题。作为住宅市场中最大份额的经济适用房开发建设，既与国家促进经济增长的宏观社会、经

12、济和政治背景相吻合，又体现我国现阶段住宅政策的核心是关注中低收入家庭住宅问题的解决。 （2）经济适用房是整体住宅供给的重要组成部分。从经济发达国家和地区的发展经验来看，虽然随着各国或地区社会经济的发展，经济适用房建设的绝对数量和相对比例有所调整，但经济适用房始终是住宅供给的重要类型。 （3）实现了住宅市场的自然衔接。经济适用房是介于完全市场化的市场价商品住宅和非市场化的廉租房之间的、政府提供扶助的微利普通商品住宅。因此，经济适用房完成了住宅市场中非市场和市场的自然衔接，符合住宅市场和住宅消费梯级发展的规律，对于建立稳定协调的住宅市场具有重要意义。 因此，在目前的形势下，要加快发展经济适用住房。

13、一方面，经济适用住房是我国公共住房保障制度的重要组成部分，是停止实物分房，实行住房分配货币化过渡时期的一项解决中低收入群体住房问题的重要政策，在当前乃至今后相当长时期内，会为保障社会和经济的可持续性发展，解决好中低收入家庭的安居问题起到十分重要的作用。加快发展经济适用住房，完善公共住房保障制度是“以人为本”思想的体现，是构建和谐社会的要求。另一方面，近两年我国部分地区己经出现了房地产过热，已经并将继续对我国经济社会的各个方面产生一定程度的负面影响。要对房地产进行调控，关键是要调控好房地产的供求关系，必须坚持两手抓，一手调节供给，一手调控需求。其中调节供给，就是要进行结构性调整，一是限制别墅、高

14、档住房的建设，二是增加普通住宅和经济适用住房建设。近年来北京市和其他大中城市的实践表明，经济适用住房是稳定市场的重要手段。3 我国经济适用房的价格现状31 经济适用房的价格构成 根据经济适用住房价格管理办法规定,经济适用住房实行政府指导价,其基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。（1）开发成本：第一、按照法律、法规规定用于征用土地和拆迁补偿等所支付的征地和拆迁安置补偿费。第二、开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电气、通路及平整地等勘察设计和前期工程费。第三、列入施工图预(决)算项目的主体房屋建筑安装工程费,包括房屋主体部分的土建(含桩基)工程费、水暖电气安装工程

15、费及附属工程费。第四、在小区用地规划红线以内,与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费,以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费。第五、管理费按照不超过前四项费用之和的3%计算。第六、贷款利息按照房地产开发经营企业为住房建设筹措资金所发生的银行贷款利息计算。第七、行政事业性收费按照国家有关规定计收。（2）税金 依照国家规定的税目和税率计算。（3）利润 按照不超过3%计算。以下费用不允许计入经济适用房价格：开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用；各种与住房开发经营无关的集资费用不允许计入经济适用住房价格；住宅小区内经营性设施的建设

16、费、赞助、捐赠和其他费用；各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。532 经济适用房的价格特点 与完全意义上的商品房相比,经济适用房在价格构成及价格形成机制上有很大的差异,存在特殊性,具体表现为：（1）经济适用房的价格构成中不包含土地出让金。国务院明文规定：“经济适用住房建设用地采取行政划拨方式供应，”因而不交纳土地出让金，土地的级差收益无法在价格中体现。（2）政府对开发经济适用房的开发商的利润率作了限制,为不超过3%,这种利润率并非通过市场竞争形成的平均利润。（3）为降低经济适用房的建设成本,政府对开发经济适用房还实行多项税费减免和信贷优惠政策。这实际上是将

17、一部分财政收入补贴于住房价格中,因而仍含有福利性质。（4）政府限定了经济适用房的消费对象为中低收入家庭,这是一个特定的人群,因而其价格只存在局部市场。从经济适用房价格构成和价格形成特点来看,它既区别于纯商品住房,又区别于非货币化分配的福利住房,可以说它是一种既体现政策性优惠又实行货币化分配的住房,是一种准商品房。这种住房价格与其他住宅市场价格共存,形成住房价格新的“双轨”,必然对房地产市场机制作用的发挥产生一定的影响。633 经济适用房的定价原则 （1）建设标准要适合我国国民经济发展水平，并且要因地制宜，不搞全国统一标准。（2）充分考虑中低收入家庭住房困难户的经济状况，使其在金融政策的扶持下，

18、能够买得起、租得起。（3）政府在建设用地、开发建设税费等方面给予优惠政策，并使这些优惠政策真正落实到中低收入家庭。（4）保证开发商、承包商合理的经营利润。734 我国经济适用房价格存在的问题我国的社会保障制度已取得了很大发展，新的养老保险、住房保险、医疗保险、失业保险和城市最低生活保障均已建立并基本正常运转，但弱势群体的住房保障问题仍十分突出。 1994年7月国务院关于深化城镇住房制度改革的决定（简称房改决定）的出台确立了我国住房改革的目标：即以中低收入家庭为主要对象，建立具有社会保障性质的经济适用性住房供应体系。经济适用房的建设是在安居工程的基础上发展起来的。所谓安居工程是指以城镇中低收入家

19、庭为对象，建立具有社会保障性质的经济适用住房制度和供应体制的社会工程，是为适应广大中低收入阶层购买力而建造的相对低成本的住宅。从安居工程的建设与实施情况来看，安居工程在起始阶段的确推动了住房制度改革与住宅业的发展，在一定程度上缓解了城镇中低收入家庭的住房问题，取得了较好的社会效益。但安居工程在具体实施过程中也暴露出以下问题：一是在建设用地供应上并非都由政府提供或政府无偿划拨，存在着开发商找地的情况；二是安居工程的优惠政策如税费减免等得不到落实；三是消费对象的支付能力弱；四是安居工程建设过程中领导、管理与服务等不到位，各部门间配合协调性差，建设单位缺乏积极性。 在安居工程的基础上，经济适用房成为

20、取消住房实物分配和福利分配之后我国城镇居民购房的主要来源。持续发展经济适用房，不但是深化城镇住房制度改革、加快住房商品化的需要，而且是启动住宅市场，拉动国民经济持续、快速、健康发展的客观要求。1998年城镇经济适用房竣工面积为5509.9万，1999年为10093.8万，相当于当年竣工住房面积的20。2000年、2001年的竣工面积与1999年的竣工面积大体相当。8建设经济适用房，对于启动住房消费、加快住房建设、平抑住房价格、保障住房供应，特别是中低收入者的住房供应，都产生了积极作用。 但是经过几年的发展，经济适用房市场不仅延续了安居工程所呈现出来的问题，而且暴露出了新的问题。其中在价格上的问

21、题主要体现在以下几个方面：一是经济适用房价格失控问题，这又分为两种：一种情况是由于地方政府缺乏定价透明度与评估价格的科学性，使得开发商认为经济适用房的定价过低，开发商与地方政府就经济适用房的价格进行博弈；另一种情况是地方政府对经济适用房价格调控不严，监督管理力度不够，开发商不是低价销售、微利销售，实行申请审批制度，而是加价销售，使得经济适用房价格随行就市，与商品住宅的价格相当。开发商与地方政府之间的博弈(或合谋)导致了经济适用房价格调控的缺位与错位，并最终使开发商取得了超额利润。二是经济适用房的收费太多，直接推动经济适用房成本的上涨。导致经济适用房税与费增加的原因在于：一是地方政府执法不严；二

22、是部分根据政策进行收费的行政事业性单位存在乱收费现象：三是当前国家的政策体制不完善。4 经济适用房价格分析供求均衡理论 经济适用房的市场特性对于其价格的形成具有决定性的作用，而经济适用房的供求状况能够直接地反映出经济适用房的市场特性。 41 经济适用房需求与价格形成的关系 411 经济适用房的需求 根据标准的经济学定义，经济适用房的需求是指中低收入者在某一时期内在经济适用房市场上按照一定的价格水平愿意而且能够购买的经济适用房的数量。它包含两层含义：一是愿意购买，即中低收入者的购买意愿，这主要由中低收入者现有的居住状况决定；二是能够购买，即中低收入者的购买能力，这主要由中低收入者现有的收入水平与

23、经济适用房的价格水平决定。随着经济适用房价格的上涨，经济适用房的需求量是下降的。其原因是由经济适用房的收入效应与替代效应引致的，收入效应在房价上涨的情况下使得中低收入者的实际收入减少，而替代效应则使得经济适用房的需求量下降。 412 经济适用房的需求弹性 经济适用房的需求弹性是用来测定经济适用房的需求数量在它自身的价格、其他商品的价格或中低收入者的收入发生变化时的反应程度，即价格弹性、交叉弹性与收入弹性。这里只对与经济适用房价格形成直接相关的价格弹性与收入弹性进行分析。 （1）经济适用房需求的价格弹性经济适用房需求的价格弹性衡量经济适用房需求量的变化量随其价格变化量而变化的程度，用以测定经济适

24、用房的需求量对其价格变化做出反应的敏感程度，换句话说，是需求量变动百分比与价格变动百分比之间的比值。假设经济适用房的需求量为Q，经济适用房的价格为P，则经济适用房需求的价格弹性的计算公式为：理论上，经济适用房需求的价格弹性是比较小的，这是由以下几方面条件决定的：一、中低收入者对经济适用房的需求程度的大小以及经济适用房在中低收入者预算中所占的比例。一般而言，生活必需品的需求价格弹性较小，而奢侈品的需求价格弹性较大。由于经济适用房对于中低收入者而言是生活的必需品，经济适用房在中低收入者的消费支出中价值量又最大，因此其需求价格弹性是较小的。二、经济适用房的可替代程度。一般而言，越容易被替代的商品，其

25、价格弹性越大，越不容易被替代的商品，其价格弹性就越小。9可以作为经济适用房的替代品的只有商品住房与廉租房两种，从这三者之间的比较来看，经济适用房的可替代程度是比较低的，因此其需求价格弹性也较小。三、经济适用房的用途是否广泛。一般而言，一种商品用途越广泛，其价格弹性就越大；反之就越小。经济适用房的用途是供中低收入者居住的，因此其价格弹性较小。四、经济适用房使用的时间长短。一般而言，一种商品的使用时间越短，其价格弹性越大，一种商品的使用时间越长，其价格弹性就越小。经济适用房是开发给中低收入者居住的，其耐用性决定了其价格弹性较小。下面以2000-2005年我国经济适用房的市场需求量与市场价格水平为依

26、据，对经济适用房市场需求的价格弹性进行测算，测算结果如表1所示：表1 2000-2005年我国经济适用房需求的价格弹性表1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年价格指数（上年=100）102.00101.40102.10101.80102.60103.20103.70市场需求量（万平方米）2701.313760.074021.474003.614018.873261.803205.01需求价格弹性23.413.20-0.250.17-6.50-0.47注：价格指数、市场需求量数据来自中国统计年鉴（1999-2006）从表1中可以看到，我国经济适用房的价格逐年上涨，

27、市场需求量有增长也有降低，需求的价格弹性的幅度很大，这说明我国经济适用房市场是非常不稳定的，出现了需求失控的局面。作为一种可替代程度低的生活必需品，经济适用房的用途是供中低收入者居住的，而且其使用时间较长，所以从理论上来说经济适用房的价格弹性是比较小的。但是从表1来看，我国经济适用房的价格弹性还是很大的，这说明其价格对需求的影响非常大，所以政府的限价对经济适用房市场是至关重要的。（2）经济适用房需求的收入弹性经济适用房需求的收入弹性是测定经济适用房的需求量对中低收入者的收入变化做出反应的敏感程度，换句话说，是需求量变动百分比与收入变动百分比之间的比值。假设经济适用房的需求量为Q，中低收入者的收

28、入水平为M,则经济适用房需求的收入弹性的计算公式为： 经济适用房需求收入弹性的大小进行测定，可以对经济适用房的性质进行判断。一般而言，当一种商品的收入弹性1时，该商品为奢侈品，表明其需求量随着货币收入的增加而增加，且需求量的增加越来越快；当01时，该商品为生活必需品，表明随着收入的增加，需求量也在增加，但需求量增加的速度慢于收入增加的速度。9理论上，经济适用房应该属于生活必需品，因为经济适用房是一种价值量非常大的商品，中低收入者不可能在短期内对其产生过多的需求。 根据相关数据对2000-2005年我国经济适用房需求的收入弹性进行计算，结果如表2所示：表2 2000-2005年我国经济适用房需求

29、的收入弹性表1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年市场需求量（万平方米）2701.313760.074021.474003.614018.873261.803205.01城镇中低收入家庭可支配收入（万元/年）14541.8015346.2016303.4616069.0617302.3719147.6021245.39需求收入弹性6.091.110.310.05-0.25-0.17注：市场需求量、城镇中低收入家庭可支配收入数据来自中国统计年鉴（1999-2006）从表2中来看，我国中低收入家庭每年的可支配收入水平与经济适用房的价格水平并不匹配，经济适用房对中低收

30、入者来说已经成了一种奢侈品，而不是生活必需品。所以，虽然从理论上来说虽然经济适用房的收入弹性应该比较小，但是从实际来看，其收入弹性还是很大的，尤其在2000-2003年这段时间，远远大于1，说明我国经济适用房的需求受中低收入家庭的收入影响很大。到了2003年以后，收入弹性有所下降，但是需求量却并不随着收入水平的增加而增加，说明经济适用房的高价格已经不是一般中低收入家庭所能承受的。413 经济适用房的需求影响因素 （1） 经济适用房的土地需求 根据马克思的地租(价)理论，土地作为一种生产要素，其自身并不具有价值，只有在与其他生产要素相结合以后才能形成价值，可见，对土地的需求总是与特定位置有关的一

31、种具体的需求，不同位置的土地在满足需求时可互相代替。与商品住房市场的土地需求不一样，经济适用房市场的土地需求并不由市场机制决定，而是由政府根据中低收入者对住房的需要程度以及当地的经济发展水平来决定的。在传统的计划经济体制下，由于城市土地采用无偿划拨制度，土地使用者对土地的需求完全不受价格机制的约束，而是取决于对土地的需求程度，需求程度越大，对土地的需求量越大。随着市场化改革的深入，土地无偿划拨作为一种制度逐渐淡出了土地市场，现阶段经济适用房市场对于土地的需求采取的是有偿划拨制度，征地者(即开发商)为了获得土地需要支付征地、拆迁补偿费等，假设这一价格为固定价格P，此时需求量一样受需求程度的影响，

32、随需求程度的增大而增大，P可以约束需求，当P足够大时，需求程度将受到影响。 影响土地需求的因素包括宏观因素与微观因素两方面。从宏观因素来看，主要有国民收入水平、公共设施状况、政府政策、人口状况等。从微观因素来看，主要有区位选择因素。（2）经济适用房需求的其他影响因素 具体而言，以下因素对于经济适用房的需求将产生重大影响：第一、中低收入者人口的数量与结构。城市中低收入者的数量越多，对经济适用房的需求量越大，中低收入者的自然增减量与机械增减量以及增长速度将直接影响经济适用房需求量的增减。在我国当前城市化水平不断提高的状况下，中低收入者在总量上将有一定的增加，但随着国民收入的不断提高，中低收入者在数

33、量上又将呈减少的趋势。这两种趋势的相互作用直接影响中低收入者的总量。除了总量以外，中低收入者的人口结构也明显影响经济适用房的需求量。如家庭结构小型化的出现会导致对经济适用房的套型需求较小，但却会增加经济适用房的套数。从各地经济适用房面积的具体界定标准来看，单人家庭的人均居住面积明显大于双人家庭及三人家庭的人均居住面积。 第二、空置率。空置一词源于西方，是反映房地产市场运行状况的一个重要因素，它是指建筑物整体或部分未得到使用，处于等待出租或出售的状况。空置与供给、需求之间的关系如下： 空置=供给需求 由于经济适用房属于准商品，具有商品的属性，因此经济适用房市场也将存在空置率。一定量的空置率是经济

34、适用房市场供求平衡的重要表现，其存在具有必然性。对于中低收入者而言，一定量的空置率将意味着更多的选择机会，迫使开发商提供合意的、达到一定舒适标准的经济适用房。空置率高将使中低收入者在购买经济适用房时处于有利地位，争取到更低的经济适用房价格或其他优惠条件，迫使经济适用房价格下降，从而刺激经济适用房市场的需求。反之，当空置率较低时，中低收入者的选择余地较小，他们将面对较高的经济适用房价格，从而增加经济适用房的交易成本。但是，当空置率过高时，经济适用房市场就会形成严重的资源浪费，并积聚与商品住房市场一样的市场风险，从而使社会福利受到损失。 因此，在过高与过低的空置率之间必然存在着一个正常的空置率，在

35、这个空置率下，中低收入者具有充分的选择权利，而开发商也可获取自己的利益，这个空置率即为自然空置率。自然空置率是长期内经济适用房市场供求平衡下的空置率，在这样的状况下，经济适用房价格不会面临上升或下降的压力，即自然空置率对于经济适用房价格的平稳运行起着平衡作用。 第三、经济适用房的购房贷款利率。购房贷款利率的高低对经济适用房的需求将产生直接影响。当购房贷款利率提高时，经济适用房的需求量将下降，因为此时中低收入者将为购买经济适用房支付更多的利息，而在短期内中低收入者的收入却没能得到相应的提高。当购房贷款利率降低时，经济适用房的需求量则增大。当购房贷款利率提高时，经济适用房的需求者将支付更多的利息，

36、这将最终体现在经济适用房的价格上，表现为经济适用房价格的提高。反过来，当购房贷款利率降低时，经济适用房的价格则有所下降。第四、政府的政策性补贴。在住房分类供应体系中，经济适用房与廉租房一样，都属于社会保障住房，这是由经济适用房购买对象中低收入者的收入水平决定的。然而即使在现有的经济适用房价格水平下，对广大中低收入群体而言，要购买一套经济适用房仍需要政府通过转移支付方式进行补贴。政府的政策性补贴对于中低收入者而言即为从一定程度上增加了中低收入者的收入水平，使其购买能力得到提高。 第五、中低收入者的失业率。中低收入者的就业状况对于其家庭收入水平具有直接的影响，当中低收入者就业状况较好，即失业率较低

37、时，其购买经济适用房的可能性就较大；当中低收入者的失业率较高时，其购买经济适用房的可能性就较小。对失业率研究的政策含义在于：要使中低收入者购房的实际支付能力提高，政府应该设法拓宽中低收入者的就业渠道，为其增加收入尽可能创造条件。综上所述：经济适用房的需求随着经济适用房的价格水平、中低收入者的收入水平、中低收入者的人口数量与结构、经济适用房的空置率、物价水平、中低收入者的消费结构、中低收入者的失业率、经济适用房购房贷款利率、政府对中低收入者的政策性补贴等因素的变化而变化。这些因素的共同作用最终决定了经济适用房的需求。42 经济适用房供给与价格形成的关系 421 经济适用房的供给经济适用房供给是指

38、在一定时间内开发商愿意而且能够提供到市场上进行交易的经济适用房的数量。经济适用房的供给是一个生产过程，开发商从政府手中获取土地、购进原材料进行经济适用房的建设，建成后提供到市场上。决定经济适用房供给的是一种厂商行为。但是在住房分类供应体系中，经济适用房属于政府主导下的一种社会保障性住房，因此，经济适用房的供给并不是完全意义上的厂商行为。就短期而言，经济适用房的供给是固定的，这主要取决于以下两方面的原因：第一，政府作为经济适用房的间接供给者，在短期内供给到市场上的经济适用房用地面积是一定的，此时，在规定的容积率及其它规划条件下，经济适用房的供应量是受限制的。第二，开发商在完全的市场经济条件下，必

39、然追求利润最大化，假设其他条件不变，在价格上涨的情况下将加大住房的供应量。但在经济适用房市场，由于政府规定开发商的利润应该低于3%，在这样的制度安排下，开发商受利润预期的激励，将减少经济适用房的开发量。PP2P0P1OQ1 Q0Q2QSP2PP0P1OQ0QS 图 1 短期供给曲线图 图 2 长期供给曲线图从长期来看，在长期的调整过程中，原有的开发商会不断根据企业的发展状况来调整自身的生产规模，而且会有新的开发商进入或原来的开发商退出，此时与开发商的均衡供应量对应的成本不是边际成本，而是开发商长期平均成本曲线的最低点。因此市场的长期供给曲线对应着不同价格水平上经济适用房的供给量，它是由市场需求

40、扩大或减少所引起的市场供求平衡时各开发商曲线低点的轨迹。422 经济适用房的供给弹性经济适用房的供给价格弹性是用来测定经济适用房的供给数量在其价格发生变化时的反应程度，是衡量经济适用房供给量的变化量随其价格变化量而变化的程度，即供给量变动百分比与价格变动百分比之间的比值。假设经济适用房的供给量为Q，经济适用房的价格为P，则经济适用房供给价格弹性的计算公式为： 理论上，经济适用房供给的价格弹性系数较小，这是因为：一种商品的供给价格弹性在短期内主要取决于生产该商品的难易程度。一般地，生产规模变动容易的商品，供给的价格弹性就较大；反之，生产规模变动困难的商品，其供给价格弹性就较小。9从短期来看，经济

41、适用房的供给量是固定的，这意味着无论经济适用房的价格如何变化，其供给量都在一个稳定的水平上。而事实上，经济适用房从决定开发到完工其间经过选址、审批、报建、设计、施工、验收至最后销售等过程需要的时间起码在半年以上(长则可达2年以上)。在这段时间里，市场上经济适用房的供给量是无法改变的。而从长期来看，经济适用房的供给受城市用地与规划的限制，其长期供给的价格弹性也不会高。在特殊的条件下，也会发生一些特殊的现象。例如，当需求低迷而价格下降时，弹性系数也变成负值，其绝对值或大或小，但这只是一种特例。以2000-2005年我国经济适用房的市场供给量与市场价格水平为依据，对经济适用房市场供给的价格弹性进行测

42、算，测算结果如表3所示：表3 2000-2005年我国经济适用房供给弹性表1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年价格指数（上年=100）102.00101.40102.10101.80102.60103.20103.70竣工面积（万平方米）3970.365313.325795.975279.685330.584257.493513.45往年存量（万平方米）2308.623577.675130.926905.428181.499493.2010488.89销售面积（万平方米）2701.313760.074021.474003.614018.803261.80320

43、5.01供给量（万平方米）6278.988890.9910926.8912185.1013512.0713750.6914002.34供给弹性24.609.786.053.970.550.49注：价格指数、竣工面积、销售面积数据来自中国统计年鉴（1999-2006）从表3中的数据可以看出，我国经济适用房的供给随着其价格的升高而增加，这是符合市场规律的。经济适用房供给弹性经过了一个由大变小的过程，2000-2003年中经济适用房的供给弹性远远大于1，不符合理论依据，由此可看出其价格对供给的影响过大，开发商不断开发新的经济适用房，中低收入者却因价格太高买不起，不少经济适用房都被买得起非中低收入者所

44、购买，说明了经济适用房的有效供给太低。而到了2003年以后供给弹性回落，下降到了1以下，符合理论依据，这说明市场采取了措施，政府针对经济适用房价格过热的情况实施了相应对策，其宏观调控起了作用。423 经济适用房的供给影响因素 （1）经济适用房的土地供给 经济适用房的土地供给是指在一定时间与地区内各地政府根据本地中低收入家庭的收入状况、本地中低收入者的人口数量，结合本地的经济发展状况与城市用地状况、划拨给开发商用于经济适用房建设的土地。经济适用房的土地供给量是有限的，从短期来看，经济适用房的土地供给量是固定的，因为政府在短期内是根据规划来确定经济适用房的土地出让量的，该土地出让量一旦确定，则固定

45、在某一水平上。从长期来看，经济适用房的土地供给量理论上应该是先随着政府规划建设经济适用房数量的增加而增加，当到达一定点后，经济适用房的土地供给量则可能减少，在这个过程中，土地价格与土地的供给量之间的相关性是较小的，因为形成经济适用房的土地价格中仅含有征地、拆迁补偿费(这在一定时间内其值也是固定的)。 影响经济适用房土地供给的因素有很多，如自然限制因素、经济因素、技术因素和制度因素等。但对经济适用房土地供给真正具有决定意义的是经济因素和制度因素。土地作为一种稀缺性资源，是一种财产，在当前城市土地日益紧张的情况下，土地资源的稀缺性表现得更加明显。由于经济适用房的土地供给对于地方政府而言无法获取土地

46、出让金从而无法产生土地收益，地方政府作为一个利益主体会在制定土地出让计划时权衡不同用途土地之间的比重，这种经济因素对经济适用房的供给具有重大的影响。经济因素会进一步反映到制度因素中，地方政府会通过一定的政策安排使经济适用房的土地供给量体现政府意图。可见，经济适用房的土地供给量主要受经济因素与制度因素的影响。 与经济适用房土地供给相关的一个问题是经济适用房建设用地的选址问题。根据西方国家城市住宅用地选址理论，土地利用强度与土地价格之间具有较强的相关性。根据城市住宅用地选址理论，经济适用房建设用地的选址问题存在着价格与位置的两难冲突：一方面城市中区位条件较好的地段，土地经济价值较高，若采用行政划拨

47、方式配置这些土地，则会以减缓城镇土地使用制度改革的进程为代价，难以进行城市用地结构调整，同时区位较好的地段大都位于老城区，大量的拆迁安置将提高经济适用房开发的综合成本；另一方面，虽然城郊的土地价格远低于城市中心区的土地价格，但新区开发的基础设施与配套设施建设成本较高，在政府补贴有限的条件下，建成后的住宅小区可能存在配套设施不全、交通、生活不方便等问题。经济适用房建设用地的选址问题对经济适用房土地供给的影响是：合理的建设用地选址将可能给经济适用房的土地供给带来有利的影响，有效地配置土地资源；而不合理的建设用地选址将会带来不利的影响，造成土地资源的浪费，最终使社会福利受损。这就需要地方政府在出让经

48、济适用房用地时科学地规划、合理地布局，充分而高效地利用城市的土地资源。（2）经济适用房供给的其他影响因素除了经济适用房的价格、土地供给对经济适用房的供给具有重大影响以外，以下因素对于经济适用房的供给也将产生较大影响，这是由经济适用房自身的特性决定的。 第一、经济适用房的资金供给与开发贷款利率。经济适用房的建设离不开金融的支持，足够的资金供给与合理的开发贷款利率是经济适用房建设顺利进行的有效保证。经济适用房的资金供给越充分，经济适用房供给实现的可能性越大，经济适用房的资金供给越短缺，经济适用房供给实现的可能性就越小。经济适用房的资金供给主要体现在经济适用房开发投资额的大小上，而资金供给的来源则离

49、不开政府财政的扶持与开发商自身的实力，这就需要各地政府在经济适用房的资金供给上有详细的计划以确保经济适用房建设资金到位。资金供给是启动经济适用房建设的一个引擎，而开发贷款利率则是经济适用房开发建设过程中的一个平衡杠杆。当开发贷款利率较低时，开发商进行经济适用房建设的成本就相应降低，经济适用房的供给量将有所增加，当开发贷款利率提高时，开发商出于开发成本的考虑，其建设经济适用房的动力不足，经济适用房的供给量将减少。 第二、容积率。容积率是指在城市用地许可的范围内经济适用房的建筑面积与经济适用房的占地面积之间的比值。在经济适用房的土地出让面积一定时，容积率的大小直接决定了经济适用房供给面积的多少，当

50、容积率上升时，经济适用房的供给面积就增多；反之，当容积率下降时，经济适用房的供给面积就减少。容积率可以引起土地供给与经济适用房供给量之间关系的变化，并可进一步影响经济适用房价格的变化。对于政府部门而言，容积率指标的变化不仅可以改变土地供给与经济适用房供给量之间的关系，而且能调整经济适用房价格的变化。 容积率并不是越大越好，经济适用房的容积率过大，意味着社区内住户的公共空间就越小，小区的绿化、环境、基础配套设施等较差，住户的生活品质得不到保证，即过大的经济适用房容积率将以牺牲住户的生活舒适度为代价。这就需要确定一个合理的容积率。合理容积率是指在规划允许的条件下，开发商可以尽可能多的获得利润，而经

51、济适用房的供给对象中低收入者的必要的生活品质也能得到保证的容积率。第三、经济适用房的建设成本，即生产成本。经济适用房的定价方法是按成本定价，建设成本在经济适用房的价格中占了较大的比重。随着现代技术的发展，住房的建筑材料质量必然有相应的提高，这会增加经济适用房的建设成本。当经济适用房的建设成本过高时，意味着开发商在开发过程中将面临更大的资金压力，如果资金不到位，经济适用房的供给量将会减少。反之，当经济适用房的建设成本过低时，经济适用房的供给量则会增加，但过低的经济适用房建设成本无法保证经济适用房的建设质量，进而会影响到经济适用房的需求。因此，开发商总是试图寻求在建设质量得到保证的前提条件下降低建

52、设成本，追求建设成本最小化。 第四、税费率。税费率的高低对于经济适用房的供给具有直接的影响，当税费率较高时，意味着开发商将为政府支付更多的税费，给开发商带来更大的资金压力，并同时导致经济适用房价格的上涨，这时经济适用房的供给将减少。当税费率较低时，开发商在开发过程中将面临较小的资金压力，从而使经济适用房的供给增加。第五、经济适用房的新开工面积。按照住宅建设的周期理论，经济适用房的新开工面积在两年内将竣工，并提供到市场上转化为中低收入者对经济适用房的需求。可见，经济适用房新开工面积与经济适用房的供给呈正相关关系，经济适用房的供给随新开工面积的增加而增加，随新开工面积的减少而减少。43 经济适用房

53、市场的非均衡分析431 房地产市场供求均衡的基本原理（1）房地产市场供求均衡的涵义 所谓房地产市场供求均衡，即供给与需求的均衡态，是指房地产商品的供给价格与需求价格相一致，而且供给数量与需求数量相一致时的房地产经济运行状态。10房地产供给和需求均衡态的实质就是房地产商品的实现问题。因此，房地产市场的供求均衡，是房地产市场运行的最基本问题，也是房地产市场运行所追求的重要目标。认识房地产供求均衡原理的现实意义在于：在微观层次上，房地产商应该重视房地产市场供给和需求的变动，重视其均衡态的状况，及时调整生产经营策略和计划；在宏观层次上，国家应该运用税收、利率、信贷等经济杠杆，刺激或抑制供给或需求，引导

54、供求曲线沿着人们所希望的方向移动，从而达到一个新的均衡态。PNN1ODSEGM2MM1QF根据经济学原理，参看图3所示，供给曲线S与需求曲线D的交点E称为均衡点。在均衡点上，供给与需求处于均衡态。图3上均衡点E所对应的ON称为均衡价格，E点所对应的需求量或供给量OM称为均衡数量。图3 房地产市场的均衡图（2）需求量和供给量的变动对房地产市场供求均衡的影响在经济学上，所谓需求量和供给量的变动是指当影响需求或供给的其他因素不变时，商品本身价格的变动所引起的需求量或供给量的变动，在图象上表现为同一条曲线上的点的移动。如图3所示，当市场价格低于均衡价格，为ON1时，其对应的需求量为OM1，供给量为OM

55、2，显然OM1OM2，即供不应求，市场价格必然上升，一直上升到ON时，供给量与需求量相等，达到了均衡态。市场价格高于均衡价格时的原理也相同。（3）需求和供给变动对房地产市场供求均衡的影响经济学上需求和供给的变动与上段论及的需求量和供给量的变动是有区别的，根据经济学的一般原理，需求和供给的变动是指当商品本身的价格不变时，其他因素的变动所引起的需求量和供给量的变动。表现为整个曲线的移动。如图4所示：PN0N1OS1EE1M2M1QS0D0D1 E2图 4 需求和供给变动对房地产市场供求均衡的影响图当需求减少，需求曲线从D0移到D1时。假定供给曲线S0不变，那么供给和需求的均衡点就会移至E1点，在图

56、象上表现为新的均衡态时，均衡价格比初始时降低了，均衡数量也减少了。假定需求不变，供给增加，供给曲线右移至S1，均衡点移至E2，此时均衡价格比初始时降低了，均衡数量比初始时增加了。 432 经济适用房市场供求的非均衡分析所谓经济适用房市场供求的非均衡态，即供给与需求的失衡状态，是指经济适用房的供给价格与需求价格、供给数量与需求数量之间，或者有一对不一致，或者两者都不一致的经济运行状态。它表现为三种状态。（1）总量性供不应求状态这种状态是指市场中经济适用房供给总量小于需求总量的一种房地产供求格局。其特征是：经济适用房供应紧张，价格飞速上升，消费者急于求购处于被动地位，而供应商处于主动地位，产生惜售

57、行为，甚至抬价出售。产生的原因，主要是经济适用房开发供给能力不足，或市场需求集中释放所引起。此外经济体制不合理，也会造成体制性供不应求。由于计划经济体制下价格实行管制，使得商品经济法则，即供不应求会引起租金或价格上涨，不能起调节供求关系的作用，而价格外的其他因素仍会影响供求，于是总量供不应求的矛盾越来越严重，使得居民的居住状况愈益困难，供不应求，引起价格上涨，诱使供给增加，需求减少，从而调节供求趋向平衡。（2）总量性供过于求状态这种状态通常出现在市场经济体制下，微观经济层次盲目扩大投资，宏观经济层次缺乏有力调节的时期和地区。在这种市场态势下，消费者处于主动地位，有较多的挑选余地，供过于求，引起

58、房价下跌，开发商利润空间下降，实力较弱的开发企业甚至破产倒闭。在总量性供过于求的状态如下，本来市场机制会迫使其价格下跌，以调节供求关系，但一方面，房地产价格构成中，还有相当一部分由政府部门控制，变化余地不大；另一方面，由于房改有待深入，广大职工居民尚未真正进入住宅市场，加上部分企业效益下滑，职工下岗增加等原因，使得实际房地产需求增幅不大，远落后于供给量的增长幅度，且那些过热投资的开发建设开始陆续转为现实供应，使得供给增加幅度较大，供过于求的情况更严重。究其原因主要是体制性需求不足造成的。因此，当时的宏观调控措施，是在适度压缩房地产投资的同时，加快住房制度改革，鼓励买房，促进需求增加，逐步调整过

59、来，市场供求出现新的均衡态。（3）结构性供求失衡的状态结构性供求失衡有供给结构失衡和需求结构失衡两种情况，而主要是经济适用房房供给结构与需求结构变化趋势不相适应。这种结构性失衡也会影响到供求总量平衡。结构性失衡一般是由于供给方的投资决策失误而造成的。例如有些城市房地产开发高档办公房、商业娱乐用房过多，住宅比重太小；住房开发中高档别墅太多，而普通住房太少等。这时，虽然总量上没有产生供过于求，但由于供求结构失衡，仍有一部分供给表现为“积压”，另一部分供给严重不足。通过对当前我国经济适用房的需求、供给以及供求均衡的分析可看出当前我国经济适用房市场存在着明显的结构性供求失衡，主要表现在：过去的9年中，

60、经济适用房在开发投资完成额、竣工面积、新开工面积等方面均呈现出不足，供给与需求长期处于非均衡状态，供给的不足致使经济适用房在价格上呈现出较快的增长，由1997年的1097元增加到2005年的1655元/。8供给量不足的影响，经济适用房销售量在2000年以后也处于一种静止状态，中低收入家庭庞大的需求无法得到实现，潜在需求受到压制，最大的原因就是经济适用房售价太高，导致中低收入家庭根本买不起，其有效供给太低。从历年的趋势上来看，经济适用房在整个住房市场上处于越来越不受重视的地位，而商品住房增量市场却得到了迅速的发展，住房市场体现出来的结构性问题直接导致了住房市场的公平与效率都受到损失。我国还处在社

61、会主义初级阶段，经济实力并不是非常强，国民收入水平也不高，尤其是中低收入家庭，不仅收入水平处于比较低的一个状态，而且其数量非常庞大，在我国也占据了相当大的比重，所以经济适用房的高价会让这些中低收入者望而却步，其价格水平与中低收入家庭的收入水平并不匹配，直接影响经济适用房的需求，造成经济适用房的高空置率。另外，社会的高失业率和银行贷款的高利率也是影响我国经济适用房需求的重要原因。而且一些开发商在经济适用住房的开发建设和销售过程中,并没有将国家给予的扶持优惠政策落到实处,把政府要求减免的费用仍然计入成本,或加收不合理费用,从中赚取规定外的利润，造成其成本增加，房价自然也水涨船高，还有地区经济适用房

62、的建标准不清，建设面积过大，造成总的房价过高，中低收入人群也无法承担。经济适用住房的投资下降及商品住房的投资增加和价格上涨，很大程度上不是市场因素，而是人为因素造成的。11一是开发商因为投资利润低而不愿投资。经济适用房的价格由国家控制，利润也受到了限制，所以开发商往往愿意参与高利润、高回报、又不受太大管制的商品房，不去开发利润较低的经济适用房。且尽管政策对经济适用住房的建设用地实施行政划拨的扶持优惠政策,但仅免收的是土地出让金，有关的土地税费、征地费、拆迁安置费并未减免,其中,目前拆迁安置补偿费在地价款中占的比重最大,这直接增加了经济适用住房的建造成本。另外公建配套设施建设费用较高,加大了经济适用住房的建设成本，开发商更加不愿意参与开发经济适用房了，这些都会使经济适用房的供给降低。二是部分地方政府减少其建设用地，甚至变相叫停建设计划。因为减免土地出让金让