酒店管理有限公司开发手册

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1、橡树林酒店管理有限公司开发手册二二一二二一年十一月修订目 录第一章企业介绍与发展规划1第一节公司介绍1第二节发展规划1第二章开发部人员编制及岗位职责2第一节人员编制2第二节岗位职责2第三章开发部员工管理及工作汇报8第一节例会制度8第二节周报制度9第四章直营店开发细则10第一节位置要求10第二节现有物业要求11第三节自建物业选址要求12第四节其他注意事项13第五章房屋租赁格式合同、中介合同等14第一节房屋租赁合同14第二节中介合同样本及注意事项14第六章直营店选址流程15第七章人员培训17第八章奖励与考核18第九章直营店业主关系维护212酒店管理在线支持.inn110企业介绍与发展规划第一章 企

2、业介绍与发展规划第一节：公司介绍橡树林酒店是重庆地产五十强企业重庆金阳地产开发有限公司的自创品牌，也是重庆首个商务型连锁酒店品牌，由2007年6月29日成立的金阳旗下独立经营、独立核算的全资子公司橡树林酒店管理公司管理。 作为商务型酒店，橡树林酒店强调客房设施的舒适性和服务的标准化，突出清洁卫生、舒适方便的特点。整个酒店设计采用的是英伦田园风格，房间布置分为红色、黄色、蓝色、绿色四个色系，客人可根据自己的喜好和心情进行选择。每层楼的客房设计均不相同，强调温馨、舒适，有别于市场上传统酒店设计。极具异国情调的英伦田园风格，浪漫而不失优雅的氛围带给你五星级服务的超高性价比是橡树林酒店最大的特色，也是

3、橡树林的致胜的法宝。橡树林酒店目前分布情况重庆·映像店：2007年6月29日开业，位于重庆南坪西路66号（沃尔玛超市旁）重庆·罗马假日店：2008年4月18日开业，位于重庆南坪青龙路6号（南坪麦德龙附近） 重庆·易诚店：2009年11月18日开业，位于重庆沙坪坝凤天路59号重庆·洋河店：2009年12月8日开业，位于重庆江北电仪村重庆·大坪店：2010年1月8日开业，位于重庆长江二路118号重庆·牛津街店：2011年9月28日开业，位于重庆沙坪坝区站西路重庆·上清寺店：2012年7月18日开业，位于重庆渝中区中山三路成都&#

4、183;九眼桥店：2010年1月28日开业，位于成都市龙江路20号成都·易诚店：位于成都青羊区光华大道，目前正在筹建中北京·西站店：2011年12月18日开业，位于北京市宣武区火车西站南路中新佳园18号橡树林酒店获奖情况2008年中国十佳经济型酒店2009年亚洲酒店金橄榄奖·中国最受消费者满意酒店2010年重庆最佳经济型连锁酒店2010年影响重庆旅游发展贡献奖·最佳商务连锁酒店2011年金冠奖·重庆最受欢迎商务酒店2011年中国酒店业影响力品牌评选最受宾客好评品牌酒店中国百佳商务品牌酒店2012五星金冠奖·中国首选商务酒店2012年获

5、重庆市南岸区优秀民营企业奖第二节：橡树林酒店未来发展规划“橡树林”现已成功开设十家门店，随着2011年北京西客站店的盛大开业，标志着橡树林已真正走出西南迈向全国。远期规划是力争在3-5年内进入资本市场，促进橡树林完成全国连锁的布局，让国内的每个城市都能见到橡树林酒店的名字，打造出重庆本土企业血脉的商务连锁酒店知名品牌。 第 21 页 共 21 页开发部人员编制及岗位职责第二章 开发部人员编制及岗位职责第一节 人员编制经理1人，开发专员 名，兼职开发人员 名 第二节 岗位职责岗 位 说 明 书岗位名称开发中心经理 岗位代码所属部门开发中心晋升方向开发总监岗位等级经理直属上级公司副总经理直管下级开

6、发专员、开发文员、兼职开发人员间接管辖薪金标准填写日期核 准 人岗位概要负责对目标酒店物业进行开发，做好基层培训和管理，保证公司开业店数及周期。岗位职责对负责区域进行调研，在商圈内进行新址的开发与评估；督促开发专员开发有经营潜力的新址，帮助开发专员完成新址谈判工作及完成相关流程；完成对下属的在岗培训和指导工作；配合上级主管制定和完善开发的流程和制度；完成上级主管临时布置的工作；权责范围权力：1.协助上级领导制定完成开发中心工作流程；2.在公司规定的期限内完成公司布置的开发任务；3.在公司授权后，配合开发专员与业主洽谈开发合同；责任：1.必须对公司开发项目的信息进行保密； 2.为公司开发项目做到

7、最小的成本控制；任职资格性别不限年龄30-40学历大专以上婚姻不限籍贯不限技能房地产开发、房地产中介、招商租赁及销售语言中文教育背景：大专以上学历，房地产及市场开发专业；培训经历： 经 验：3年以上相关工作经验；技能技巧：房产中介、地产开发、招商租赁及销售；个性特征：团队合作精神强，专业的沟通技巧和销售语言，有很强的逻辑思维能力及吃苦耐劳的精神； 岗位名称开发专员 岗位代码所属部门开发中心晋升方向开发经理岗位等级专员直属上级开发经理直管下级间接管辖薪金标准填写日期核 准 人岗位概要搜索关于酒店物业的开发，调查当地相关地价，保证公司开业店数及周期。岗位职责对负责区域进行调研，在商圈内进行新址的开

8、发与评估；收集有经营潜力的新址，负责新址谈判工作及完成相关流程；完成新址各类资料准备工作；开发合同前期的准备及存档工作；完成上级主管临时布置的工作；权责范围权力：1.协助开发经理制定完成开发中心工作流程；2.在开发经理规定的期限内完成公司布置的开发任务；3.在开发经理授权后与业主洽谈开发合同；责任：1.必须对公司开发项目的信息进行保密； 2.为公司运营做到最小的成本控制；任职资格性别不限年龄22-35学历高中以上婚姻不限籍贯不限技能房地产开发、房地产中介、招商租赁及销售语言中文教育背景：大专以上学历，房地产及市场开发专业；培训经历： 经 验：一年以上相关工作经验；技能技巧：房产中介、地产开发、

9、招商租赁及销售；个性特征：性格开朗，有良好的沟通能力；较强的逻辑思维能力及吃苦耐劳的精神； 岗位名称加盟专员 岗位代码所属部门开发部晋升方向开发经理岗位等级专员直属上级开发经理直管下级无间接管辖薪金标准填写日期核 准 人岗位概要搜索关于酒店物业的信息，调查当地相关地价，保证公司加盟店数及周期。岗位职责对负责区域进行调研，在商圈内进行新址的调研与评估；开发有经营潜力的新址，负责新址谈判工作及完成相关流程；完成新址各类资料准备工作；与业主保持联系和协调后期各项服务工作；加盟合同前期的准备及存档工作；完成上级主管临时布置的工作；权责范围权力：1.协助开发经理制定完成加盟部工作流程；2.在开发经理规定

10、的期限内完成公司布置的开发任务；3.在开发经理授权后与业主洽谈加盟合同；责任：1.必须对公司项目的信息进行保密； 2.为公司运营做到最小的成本控制；任职资格性别不限年龄22-35学历高中以上婚姻不限籍贯不限技能房地产开发、房地产中介、招商租赁及销售语言中文教育背景：大专以上学历，房地产及市场开发专业；培训经历： 经 验：一年以上相关工作经验；技能技巧：房产中介、地产开发、招商租赁及销售；个性特征：性格开朗，有良好的沟通能力；较强的逻辑思维能力及吃苦耐劳的精神； 岗位名称开发文员 岗位代码所属部门开发中心晋升方向开发经理岗位等级专员直属上级开发经理直管下级间接管辖薪金标准填写日期核 准 人岗位概

11、要搜索关于酒店物业的开发，调查当地相关地价，保证公司开业店数及周期。岗位职责1、负责部门文件、通知等发放和管理；2、整理、分类各类文件，以便部门经理审阅；3、统计部门内有关记录的报表，并按日期、项目分类整理、装订；4、认真、仔细地做好开发部各种会议记录，并整理成文件档案；5、负责对本部门各类资料、相关物品等的管理6、负责本部所需资源的申请与管理；7、完成上级交办的其它任务。权责范围权力：1.协助开发经理制定完成开发中心工作流程；责任：1.必须对公司开发项目的信息进行保密； 2.为公司运营做到最小的成本控制；任职资格性别不限年龄20-35学历高中以上婚姻不限籍贯不限技能房地产开发、房地产中介、招

12、商租赁及销售语言中文教育背景：大专以上学历，房地产及市场开发专业；培训经历： 经 验：一年以上相关工作经验；技能技巧：房产中介、地产开发、招商租赁及销售；个性特征：性格开朗，有良好的沟通能力；较强的逻辑思维能力及吃苦耐劳的精神； 第三章 开发部员工管理及工作汇报第一节 例会制度一、 开发部人员应每周2次定期召开工作会议，由分管领导或部门经理主持，了解业务人员最新项目进展，分析困难,寻找解决方案。二、 开发中心经理每周末应召集全体业务人员，召开部门周例会,了解本周工作进展，安排部署下周工作目标及计划。外地开发人员应以周报形式，及时汇报部门经理及分管领导工作进展情况，了解公司最新发展要求。三、 总

13、经理或分管领导应每月召集全体开发人员，通报公司最新开发进度，分析本月工作完成情况及制定下月工作目标。第二节 日、周报制度一、 全体开发人员应每日填写开发日报表，每周五12点之前汇总后上传到直属领导邮箱，将本周工作重点，待解决问题及下周工作计划上报分管领导。开发中心工作日报表姓名：月 日收集信息项目名称详细地址联系人及电话面积租金单价其他信息备注实地考察项目名称项目概况项目跟进项目名称跟进情况其他工作直营店开发细则第四章 直营店开发细则第一节 位置要求（以下至少满足三项）一、 城市商务中心区域、会展中心、物贸交易中心、交通中心、大型游乐中心、中高档（大型）居民住宅区、成熟开发区。二、 好的展示效

14、果十字路口，主干道。三、 邻近城市标志建筑、知名建筑或历史文化、旅游项目。四、 交通便利，有地铁或三辆以上公共交通线路直达。五、 邻近城市知名的大学或在万人以上的教育区。六、 邻近火车站、码头、长途汽车站、公路高速客运中心区域。七、 邻近地铁沿线、高速公路城市入口处、主要道路交叉道口、交通枢纽中心、市郊结合部、商业网点、汽车终点站、大型停车场附近区域。八、 交通流动性好，进出口便利宽敞，快速路无隔离带路窄，最好不是单行线、有良好的可视性，车辆进出便利。第二节 现有物业要求一、 建筑面积在30008000平米。独栋建筑，位置好的可考虑裙楼或大楼中部分楼层，但底楼大堂位置应有方法解决。建筑物结构为

15、框架结构，外观整齐，允许进行改造，若为砖混结构，则原建筑物的房屋间隔基本合乎公司要求，套内面积在25平方米以内，3.3M*6.5M开间为最佳，无需重新间隔。物业结构适合进行改造，得房率在45平米/间以内。二、 建筑物为长方体，建筑面积在50008000（京、沪、穗、深以外的城市面积最好在6000平方米以内）的范围内，可改造成100-150间客房，宽度或进深以14-15米左右为最佳，改造后没有窗户的暗房比例原则上不超过20%，整栋建筑物外形以一字形、L形和工字形的板式结构为最佳。三、 楼顶和外墙应可以设置户外广告位。四、 有充足停车场地，停车位和房间配比为1：102：10。五、 物业结构适合进行

16、改造，得房率高，出房率为45平方以下，租金低的话可以放宽。六、 产权清晰，不是银行抵押物业。七、 水、电容量符合宾馆使用要求。电以每个房间2.5kw为最低要求，水的管径为100cm。八、 租赁期限不少于15年，个别位置好回报率高的可适当放宽条件。九、 物业租金应低于同时期相同地段其他品牌酒店或其他物业的租赁水平。十、 有足够的免租装修改造期限，六个月为最低标准。十一、 业主配合程度高。十二、 投资回收测算表必须符合公司对投资回报的要求。第三节 自建物业选址要求一、 至少三通一平，市政配套到位，位于红线内。 二、 占地面积15003000平方，具体面积视地理位置与价位而定。三、 该区域已经有一定

17、的商流，土地性质最好不是划拨土地和军产。四、 该地块容积率符合改造后的需要建筑面积能够达到30008000。第四节 其他注意事项一、 尽量避免通过二房东签定租赁合同，不能避免的也应由房屋产权人出具同意转租的书面文件。二、 如遇到有转让费用的，尽可能让其将转让费平均分摊到租赁年限里。三、 尽量避免签定远期交房合同。对于位置符合公司远期发展战略的项目，要经常与业主保持良好的沟通联络，关注项目的时效。四、 应注意城市规划给物业将来周围环境带来的影响。五、 较为有利的拆迁赔偿条款。六、 产权清晰，出租人是房屋或土地的产权人，尽量避免有银行抵押的物业；整栋物业由单个业主持有产权最佳，由多人持有产权的，需

18、提供经过公证的委托书委托一家签约。七、 如遇到国有或集体企业处于改制期或改制未完成的，需特别注意其员工安置所带来的问题。八、 以合资合作方式成立的酒店企业，须仔细考察合作方的经济实力、合作心态及社会背景；且仅限于重点城市优质项目，公司自己无法通过其他渠道获得，并对公司连锁酒店布局有战略意义的。九、 对于任何公司正在洽谈的项目或信息，应注意做好保密工作，以防横生枝节，引来对手的竞争。房屋租赁格式合同、中介合同等第五章 房屋租赁格式合同、中介合同等第一节 房屋租赁合同（见附件）第二节 中介合同样本及注意事项一、 中介合同样本（见附件）二、 注意事项:1. 必须与具有房地产中介经营资质的房产中介公司

19、签定中介合同。2. 支付中介费用一般不超过物业第一个月租金的50%，个别重点城市特殊项目最高不超过第一个月租金。3. 支付中介费用的物业项目，一般不考虑再支付其他介绍费用。直营店选址流程第六章 直营店选址流程一 信息取得 开发人员通过各种渠道收集相关物业信息，并要求项目信息第一提供人（包括开发人员）填写开发信息提供登记表（附表1），书面交开发中心备案。二 项目考察和评估1、 按照开发选址要求初步过滤信息，对于符合选址要求的物业，进一步收集该物业的相关数据，包括物业产权结构，地理位置，周边环境，结构图纸，排房设计，水电容量，消防状况、物业外观照片，业主初步报价，租赁年限，付款条件，并通过市场调查

20、了解该城市或区域发展趋势及经济情况，如实制作1项目情况调查表（附表2）。2、 根据情况现场或通过网络调研该物业周围同业竞争状况，酒店价格和入住率等相关数据，周边商用物业出售及出租价格，如实制作2项目周边情况表（附表3）。3、 筹建设计对项目做房间分割预估排房，开发人员根据排房数据及周围酒店价格数据和建店标准投入，如实制作3项目投资回收期测算表（附表4）。 备注：每间房投入不超过8.5万,投资回报年限在5年内(含5年)4、 对项目初步决策，符合条件的物业上报开发中心及分管领导并制作项目报告。5、 分管领导现场核实物业具体情况确定由开发中心分别向公司总经理报告。三 公司总经理现场查看项目报公司总经

21、理三日内现场查看并全面了解物业具体情况。四 酒店公司召开项目评估专题会由分管开发领导定期组织运营、筹建和财务部门召开项目评估专题会，总经理参与，相关部门对项目中如：运营后的年收入、成本和费用预算、项目工程现状进行评估，对该物业的装修投入和工程配套预算等进行核实。会议确认项目是否可选，并填写项目评估会签表（附表5）。五 酒店公司确定的项目报集团公司组织实地考察。酒店公司向集团公司和董事长上报项目，三日内由集团公司领导组织设计、工程、预算、招标、材料部门等相关部门到项目现场考察，提出相关意见和明确回复。六 集团公司召开项目评估专题会进行再次评估和确定。由集团公司领导组织召开项目评估专题会，由酒店公

22、司分管开发领导具体汇报。会议确认项目是否可选，并填写项目评估会签表（附表6）。七 集团公司确定的项目报董事长最终评估和确定。董事长现场查看并全面了解物业具体情况，最终确定项目。八 项目合同交律师审核并签署意见。九 项目即将签约前，告知酒店公司和集团公司。由集团公司组织设计、工程、预算、招标、材料部门做好前期工作准备。十 项目成功签订1、签订当日开发中心在集团OA上发布通报告知相关部门，并做相关工作提示。2、将项目资料整理归档留存，并复印交筹建、财务和行政人事中心（备注：合同均要求原件）。3、联系筹建中心牵头集团相关部门前往项目现场与租赁甲方见面和交接。奖励与考核第七章 人员培训第一节 开发人员

23、培训职位公共课程专业课程开发部所有职位新进成员公司简介选址要求、市场调研、经营测算酒店的分类与简介服务与礼仪要求文员、沟通文件、资料分类及存档顾客满意酒店安全与卫生专员人员管理谈判技巧时间管理主管、部门经理领导风格部门之间的沟通与协调处理特殊状况认知与保留面试与甄选教练式经理总监、总经理达到你的目标面试与甄选改进工作管理总经理的思考方式第八章 奖励与考核一、目的 为提高开发工作积极性，提升工作质量和工作效率，激励开发中心完成预期开发任务，最终实现酒店管理公司全年开店任务指标，并促进与各相关部门的相互合作，特制定本方案。二、原则体现公平、公正、公开的原则。三、适用范围本办法适用于重庆橡树林酒店管

24、理有限公司开发中心所有正式员工。四、开发方向及任务指标l 开发方向：主要在重庆、成都及成渝经济区域和北京区域l 开发任务：全年须完成 个项目的签订目标五、考核标准l 兼职开发专员每人每周完成5个项目信息收集、每月立项1个，三个月内至少成功签订一个项目。l 开发专员每人每周完成5个项目信息收集、每月立项1个，三个月内至少成功签订一个项目。l 开发经理每周完成5个项目信息收集、每两个月立项1个，半年内至少成功签订一个项目。六、薪酬结构奖励方式1、 员工的薪资由标准工资、补贴、项目签约奖金三个部分组成。2、 员工的福利标准按酒店公司的标准执行（如餐补、工龄工资、生日补贴、休假等）3、 开发中心员工薪

25、酬标准（略）注：试用期按定级工资的80%执行4、 定额补贴职位名称定额补贴标准（元）备注兼职开发人员.开发专员.开发主管.开发经理.开发分管领导.注：试用期定额补贴按以上标准的80%执行5、 出差费用报销及补贴l 属于出差的按酒店公司差旅费管理办法对应职位级别执行。l 出差的界定：因工作需要到非划分的选址区域短期出差，凭公司的出差流程审批表核算报销费用和出差补贴；若需长时间到非划分的选址区域开发选址，公司有权调整其到该选址区域，不作出差处理。6、城市间的交通费l 兼职开发人员和开发专员开发责任区域线所在城市之间的大巴车（火车）费用按实际金额凭票报销，每月可凭票报销一次从开发责任区域线所在城市回

26、重庆公司总部的大巴（火车）交通费，超次往返费用自行承担；确因公而超次往返大巴（火车）交通费的特殊情况，须报告申请同意后方予报销。l 开发管理人员（开发主管、开发经理、分管领导）开发责任区域线所在城市之间的大巴车（火车）费用按实际金额凭票报销，因工作需要回公司的产生的往返交通费（火车、大巴、动车等）凭票据报销7、项目签约奖金成功签约奖励信息提供合同谈判酒店管理公司分配比例.l 奖金发放时间项目成功签约后的次月发放，但须由开发中心拟定分配方案报酒店公司和集团相关领导批准。l 奖金发放形式信息提供和合同谈判的奖金在员工的工资中发放，个税在工资中代扣代缴。酒店管理公司奖金由开发中心拟定分配方案报分管领

27、导和酒店总经理批准后发放到部门。l 信息提供人：金阳集团以及所属分公司在册员工（如存在金阳公司以外的间接信息提供者，奖金由信息提供人自行协商分配）l 合同谈判人员由开发中心分管领导指派（如多人参与谈判，由开发中心拟定谈判部分奖金分配方案报分管领导批准后发放）l 项目签约需支付中介费或项目介绍费的：中介费或介绍费半月租金，则项目奖金按原有标准80%的发放。中介费或介绍费半月租金，则项目奖金按原有标准60%的发放。七、年终奖金按集团公司制定年终考核和奖励发放办法执行。直营店业主关系维护第九章 直营店业主关系维护由于直营项目一般都会签定10-15年的长期租赁合同，而物业业主一般在当地具有较多的人脉关

28、系；在酒店开业前期与相关部门的关系处理，酒店开业证照办理，水电煤等配套设施的申请开通，酒店营运期间的物业管理和维护维修等，甚至租赁期结束后的续租条件等，都需要业主方的配合；在某些非独立租赁的物业，在物业保安，消防防护，水电维修等方面更需要业主的及时协助。在漫长的租赁期内，我们与房屋业主能否和谐相处，业主方能否及时尽力配合，将会对酒店长期营运业绩有较大的影响；所以，我们在租赁期间能否与业主方保持良好的合作关系，具有重大的意义。从开发部及以后的工程部门，营运部门，包括直营店总经理，因该在以下几方面与业主处理好关系：一、 开发部业务人员在前期开发时，应充分与业主沟通，使双方加深了解，发掘业主方在当地

29、的资源优势，尽可能的利用业主能够提供的条件为酒店开业前期的物业交接、装修施工、水电到位、消防审核、证照办理上提供方便。二、 业务人员在与业主谈判租金支付条件上，在不违背公司财务原则的基础上，也尽量为业主方考虑合理避税，使对方在获得实际利益的前提下，更努力地协助我方前期工作。三、 工程部入驻物业开始装修期间，应及时积极主动与业主联络，因业主方对于物业结构，水电、管道的走向都相对了解，如能在装修施工中能积极配合协助，可以使工程施工少走弯路，节约施工时间，早日开业。四、 酒店开业时，邀请业主方参加开幕典礼，精美的装修改造不仅提升了物业档次，也能使业主感觉自己的物业在增值，同时利用业主在当地的人脉关系，多介绍客户。五、 酒店后期营运期间，酒店总经理应经常与业主保持联络，增进交流，协助业主向公司催讨租金，酒店日常庆典活动也多邀请业主参加，增强业主对酒店的关心程度，使业主了解酒店日常设施的使用状况，合理保养，发生故障时及时维修。六、 如果遇到业主方是大型国企或者集团的，可能集团还有大量可供我方开店的物业信息，对于这种业主，开发人员应与对方负责人取得良好关系，获取对方的信任，以取得对方后续物业信息。